개별주택가격 산정대지면적의 범위에 대한 고찰

지방세법상 주거용 부속 토지와 관련하여 -

양주시 유 진*

Ⅰ. 서론

매년 4월이 되면 기초자치단체장은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 개별주택가격을 결정·공시한다. 그리고, 지방세법에서 적용하는 개별주택에 대한 시가표준액은 부동산공시법에 따라 공시된 가액인 개별주택가격으로 한다. 여기에서 ‘주택’은 주택법 제2조 제1호에 따른 주택이며, ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말한다.’고 정의하고 있다.

* 서울시립대 세무전문대학원 세무학 석사

부동산 가격공시에 관한 법률 제17조 제1항, 이하 ‘부동산공시법’으로 약칭함

지방세법 제4조 제1항

주택법에 따른 단독주택(3종)은 단독주택, 다가구주택, 다중주택이나 개별주택가격 조사·산정지침상 개별주택(5종)은 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 주상용주택, 기타주택으로 현황에 따라 유형이 세분화 되어 있다.

지방세법 제104조(정의) 제3호

그런데, 주택가격의 일부를 구성하고 있는 ‘부속 토지’의 범위와 관련하여 실무적 논란이 있다. 논란이 되는 부분은 부동산공시법의 개별주택가격 산정대지면적과 지방세법의 주거용 부속 토지가 동일한가이다. 즉, 부동산공시법에 따라 개별주택가격을 결정·공시하고 있고, 이를 근거로 지방세법에서 개별주택가격의 시가표준액으로 적용하는데 논란이 되는 부분은 ‘주거용 부속 토지’의 범위이다. 개별주택가격은 기본적으로 건물 가액과 토지 가액의 통합가격으로 구성되며, 여기에서 ‘주거용 부속 토지’의 산정면적은 곧 개별주택가격 토지가액으로 귀결된다.

그런데 부동산공시법에 따라 개별주택가격을 구성하는 주택부지 산정대지면적과 이를 적용하는 지방세법상 (주택분)재산세 과세대상 면적인 주거용 부속 토지를 동일 개념으로 볼 수 있는지 그 규정이 모호하다. 뿐만 아니라, 지방세법령상 실질과세원칙 구현 수단으로 ‘현황과세원칙’을 제시하고 있어 주거용 부속 토지와 관련하여 이러한 혼란은 더욱 가중되는 상황이다. 이에 국민의 권리·의무와 직결된 개별주택가격을 구성하는 그 ‘부속 토지’에 대한 구체적 논의가 필요하다고 할 수 있다. 개별주택가격과 이를 적용한 재산세 부과 처분을 중심으로 ‘부속 토지’에 대한 판정 기준을 다툰 판례는 아직 없는 것으로 확인된다. 다만, 개별주택가격 산출처분의 하자를 이유로 후행처분인 재산세 부과처분의 효력을 다툰 판례가 확인되고 있으며 소득세 부과처분 취소소송에서 주택 부속 토지를 다툰 판례가 일부 확인되고 있다. 이하에서는 부동산공시법상 개별주택가격 주거용 부속 토지 산정대지면적과 지방세법상 (주택분)재산세 과세대상 면적인 주택 부속 토지를 결부하여 살펴보고, 관련 심판례 및 해석사례 등을 살펴봄으로써 개선점을 논의해보고자 한다.

대법원 2014.7.24.선고 2014두36693판결

울산지방법원 2017.10.26.선고 2017구합5694판결

Ⅱ. 주택의 부속 토지 개념

1. 부동산공시법상 주택부지

부동산공시법은 부동산의 적정가격형성과 각종 조세·부담금 등의 형평성 도모를 목적으로 한다. 이에 부동산공시법에 따라 결정되는 개별주택가격은 주택시장의 적정가격정보를 제공하고, 나아가 국가·지 방자치단체 등의 조세 부과 업무와 관련하여 주택 가격을 산정하는 경우에는 그 기준으로 활용되고 있다.

부동산공시법 제1조

적정가격이란 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다(부동산 가격공시에 관한 법률 제2조 제5호).

개별주택가격의 활용분야는 국세·지방세는 물론 재건축부담금, 국민주택채권, 기초연금, 건강보험료, 기초생활 보장 등 여러분야에 걸쳐 영향을 미친다.

표준주택가격 조사·산정 기준을 살펴보면, 두 필지 이상에 걸쳐 있는 개별주택가격의 산정과 관련하여 주택부속 토지가 인접 토지와 용도상의 불가분의 관계에 있는 경우에는 인접 토지를 포함하여 하나의 주택부지로 산정한다고 규정하고 있다. 즉, ‘용도상 불가분의 관계’를 전제조건으로 현황판단에 따른 가격산정을 인정하는 것으로 보인다. 여기에서 ‘용도상 불가분의 관계’란 주택 부속 토지가 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 주택의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 또한, 동일한 건축물관리대장에 등재된 부속 토지라도 서로 연접하지 않아 주택특성 및 가격수준이 상이한 경우에는 주택의 부속 토지로 보지 아니하고 있어, 산정대지면적은 토지(임야)대장 공부상의 면적으로 조사·기재함을 원칙으로 하면서도 현황 판단이 고려되고 있는 것으로 보인다.

표준주택가격 조사·산정기준 (국토부 훈령 제1356호, 2021.1.6.) 제8조 제2항, 제3항

반대의 경우로 등기부등본 및 건축물대장에 주택의 관련 토지로 기재되어 있지 않고, 지목이 도로인 토지에 대해 주택의 부속토지로 보는 것이 타당하다는 유권해석이 확인된다. 자세한 내용은 다음 3장 관련 유권해석 및 심판례(5)를 살펴보도록 한다(행안부 부동산세제과-1169,20191210).

국토교통부, 2021년도 적용 개별주택가격 조사·산정 지침, 65면

그런데, 여기에서 개별주택가격의 토지가격을 이루는 산정대지면적 적용방법이 지방세법령과는 일부 차이를 보이고 있다. 국토부는 산정대지면적 적용방법과 관련하여 개별주택가격 산정지침 주요 내용을 `19년도와 `21년도에 각각 변경하였다. 주요 변경내용은 다음과 같다.

<표 1> 개별주택가격 산정대지면적 적용방법 주요 변경 내용

구분	2018	2019	사유
`19년 적용 개별주택가격 조사·산정지침 p65~66	(6)-① 산정대지면적 다.부속 토지가 대단위 면적으로서 주택이 전,답,임야 등과 혼재되어 있는 경우에는 다음 순서에 따라 산정대지면적을 조사·기재함 (중략) ③주택부속 토지의 경계가 불명확할 때, 필요한 경우 개별법에 규정된 대지면적 산정기준을 적용할 수 있음 ※개별법상의 규정은 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 별표 2(330㎡이내), 지방세법시행령 제105조(10배이하)이며, 이 경우에도 산정대지면적이 토지(임야)대장상 면적을 초과할 수 없음.	(6)-① 산정대지면적 다.부속 토지가 대단위 면적으로서 주택이 전,답,임야 등과 혼재되어 있는 경우에는 다음 순서에 따라 산정대지면적을 조사·기재함 (중략) ③주택부속 토지의 경계가 불명확할 때, 필요한 경우 산정목적에 따라 개별법에 규정된 대지면적 산정기준을 적용할 수 있음. ※개별법상의 규정은 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법 시행령 별표 2(330㎡이내), 지방세법 제106조 및 동법시행령 제105조(10배), 부가가치세법 시행령 제41조(도시지역 5배, 도시지역외 지역 10배이하), 소득세법시행령 제154조(도시지역5배, 도시지역외 지역 10배이하)등이 있으며, 이 경우에도 산정대지면적이 토지(임야)대장상 면적을 초과할 수 없음.	산정대지면적 기준을 산정목적에 따라 달리 적용할 수 있도록 참고할 수 있는 개별법을 추가
구분	2020	2021	사유
`21년 적용 개별주택가격 조사·산정지침 p65	6)-① 산정대지면적 다.부속 토지가 대단위 면적으로서 주택이 전,답,임야 등과 혼재되어 있는 경우에는 다음 순서에 따라 산정대지면적을 조사·기재함 (중략) ③주택부속 토지의 경계가 불명확할 때, 필요한 경우 산정목적에 따라 개별법에 규정된 대지면적 산정기준을 적용할 수 있음	6)-① 산정대지면적 다.주택부지가 전,답,임야 등과 혼재되어 있는 경우에는 다음 순서에 따라 산정대지면적을 조사·기재함 (중략) ③주택부지의 경계가 불명확할 때, 필요한 경우 산정목적에 따라 개별법에 규정된 대지면적 산정기준을 적용할 수 있음	산정대지면적의 산정방법 명확화 및 수정사항 반영

출처 : 국토부, 개별주택가격 조사·산정 지침, (`19년 `21년 연도별 자료)

앞서 살펴본 바와 같이 개별주택가격 산정대지면적과 관련하여서는 토지(임야)대장 공부상의 면적을 원칙으로 한다. 그런데, 주택부지가 전,답,임야 등 다른 용도와 혼재되어 있는 경우에는 ①전용허가면적 ②건폐율 역산 면적 ③개별법에 규정된 면적 ④객관적 실측 면적으로 순차적으로 산정대지면적을 조사·기재하여 가격산정을 하도록 하고 있다. 아울러, 개별주택가격 산정대지면적의 산정방법을 명확히 하고자 산정대지면적인‘주택부속 토지’를 ‘주택부지’로 지침 내용을 변경하였는데 이는 ‘주택부속 토지’로 주택 범위를 규정하고 있는 지방세법과는 차이를 보이고 있다. 이에 지방세법상 주택부속 토지를 확인해 보도록 한다.

국토교통부, 2021년도 적용 개별주택가격 조사·산정 지침, 66면

2. 지방세법상 주택 부속 토지

‘주택부속 토지’는 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활 공간으로 인정되는 토지를 말한다. 이와 관련 지방세법 제106조는 재산세 과세대상 구분을 규정하면서 제2항에서 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속 토지의 범위 산정을 따로 정하고 있다. 먼저 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 부속 토지의 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 50% 이상이면 전부 주택으로 보고 주택 부속 토지를 산정한다. 지방세법 시행령 제112조에서 다가구주택은 1가구가 독립하여 구분 사용 할 수 있도록 분리된 부분을 1구의 주택으로 보고, 이 경우 그 부속 토지는 건물면적의 비율에 따라 각각 나눈 면적을 1구의 부속 토지로 본다고 정하고 있다. 이때, 개별주택가격 조사·산정지침상에서는 일단지 및 특수유형 주택으로 2개 이상의 주건물이 있을 때는 동배분율 기준에 따라 동별 부속 토지 배분 등을 위한 배분 비율을 정하게 된다. 즉, 동배분율에 따라 각각의 주건물(주거용,비주거용 합산 면적) 산정대지면적이 안분되고 다시 그 산정대지면적은 주거용과 비주거용 합산면적과 비율(주거배분율)로 안분되어 주거용 부속 토지 면적이 결정된다.

대법원 1995.8.22.선고 95누7383판결.

1구의 주택이라 함은 소유상의 기준이 아니고 점유상의 독립성을 기준으로 판단하되 합숙소·기숙사 등의 경우에는 방 1개를 1구의 주택으로 보며, 다가구주택은 침실, 부엌, 출입문이 독립되어 있어야 1구의 주택으로 본다(지방세 관계법 운영 예규, 법 111---시행령 112-1). 한편, 1구를 이루었는지 여부는 그것이 경제적 용법에 따라 전체로서 하나의 주거생활단위로 사용되는지 여부로 실무상 통상적으로 울타리 내 해당 여부로 판단하고 있다.

지방세법 제106조 제2항 제2호,

지방세법 시행령 제112조(주택의 구분)

동배분율은 주건물 내 주용도의 건물연면적을 기준으로 산정된다(해당 동 주건물, 주용도의 건물연면적) / (전체 주건물, 주용도의 건물 연면적).

다음은 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용에 사용되는 부분만을 주택으로 보며, 이 경우 건물의 부속 토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적 비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속 토지와 건축물의 부속 토지로 구분한다고 규정하고 있다. 이 경우 구체적인 부속 토지 구분은 개별주택특성 조사 시 주거배분율에 따라 주택의 부속 토지와 건축물의 부속 토지로 나뉜다. 이에 주거배분율은 하나의 개별주택 내에서 전체 주용도(주거용과 비주거용) 면적에서 주거용이 차지하는 비중을 나타내며, 이는 곧 주택 부속 토지로 개별주택가격의 토지가격을 구성하게 된다. 또한,‘재산세의 현황부과’를 원칙으로 하면서도 주택 부속 토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속 토지의 범위 산정에 필요한 사항은 지방세법 시행령에 위임을 두고 있다. 이에 주택의 부속 토지의 경계가 명백하지 아니하는 경우에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속 토지로 하고 있는데, 이는 개별주택가격 조사·산정지침상 주택부지가 전, 답, 임야 등 다른 용도와 혼재되어 있는 경우 산정순서 중 세 번째 순서인 개별법에 규정된 면적에 해당한다.

지방세법 제106조 제2항 제1호,

행심 2007-85(2007.2.6.), 건물이 주거와 주거 외의 용도에 사용되고 있는 경우에는 관계 법령에 의하여 1동의 주거용에 사용되는 있는 부분만을 주택으로 보고, 건물의 부속 토지는 주거와 비주거의 용도에 사용되고 있는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속 토지와 주택외의 건물의 부속 토지로 구분하는 바, 주택의 부속 토지 범위를 주거용과 비주거용의 비율에 따라 안분하여 주택분 재산세를 부과한 처분은 정당하다.

주거배분율은 (주용도의 주거용 건물 연면적) / (주용도의 전체 건물 연면적)으로 산출된다.

지방세법 시행령 제119조(재산세의 현황부과)

지방세법 시행령 제105조

이하 원고는...

한국지방세연구원 지방세칼럼 6월호에서 확인하실수 있습니다.

감사합니다.