작성분야: 자산관리(세금)

작성분야: 양도(1세대 1주택의 모든 것③)

학습주제: 미적분보다 어려워진 1세대 1주택 비과세 요건 완전정복

연수수준: 초급

강의촬영여부: 가능(강의촬영은 협의)

희망제작방식: 직접강의

1. 미적분보다 어려워진 1주택자 비과세

[도입]

최근 부동산시장의 핫 이슈는 '똘똘한 집 한채'다. 다주택자에 대한 양도세 중과규정이 시행되고 임대주택 세제혜택 축소와 함께 종합부동산세가 인상되고 있어 규제를 피할 수 있는 똘똘한 집 한 채가 주목받고 있다. 그렇다고 안심하긴 이르다. 1세대 1주택 비과세요건이 생각보다 까다로워졌다. 8·2 부동산대책 이후 강화된 주택 비과세 요건을 살펴보도록 하자.

[본 학습①] 1세대 1주택 비과세란?

세법에서 집 한 채를 갖고 있는 것은, 투자목적이 아닌 실거주 목적으로 취득한 것으로 본다. 세법에서 말하는 1세대 1주택 비과세란 1세대가 보유한 1주택을 양도하는 경우 9억까지는 양도소득세를 과세하지 않는 규정을 말한다. 설령, 9억을 초과하더라도 9억 초과분에 대한 양도차익을 산정하고, 이에 대해 연 8% 최대 80%까지 장기보유특별공제를 적용해 줌으로써, 세부담을 최소화할 수 있게 하고 있다.

세부담의 차이를 예를 들어보자.

10년전에 10억에 취득한 주택을 20억에 양도한다고 가정했을 때,

1세대 1주택인지, 조정대상지역의 2주택자인지, 조정대상지역외 2주택자인지에 따라 세부담의 차이가 아래와 같이 발생한다.

따라서, 1세대 1주택 비과세 규정을 잘 활용하면 많은 세금을 줄일 수 있다는 것을 위 표를 통해 우리는 알 수 있다.

[본 학습②] 미적분보다 어려워진 1주택자 비과세 완전 분석

1. 원칙

양도일 당시 1세대가 1주택을 보유하고 있고, 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다.

2. 비과세 요건 강화 ①

(대상: 조정대상지역 취득 주택, 비과세 요건 : 보유 요건 + 거주요건)

2017.8.2 부동산 대책에서 언급한 것처럼

2017.8.3 이후 취득하는 ①조정대상지역내 신규취득주택이 비과세를 적용받기 위해서는

2년 보유요건 뿐만 아니라 2년 거주요건도 동시에 충족을 해야만 한다.

다만, 2017.8.2이전에 매매계약을 체결한 자로서 매매계약 체결일 당시 무주택자에 대하여는 잔금지급일, 즉 실제 부동산 취득시점이 8.2대책 이후라 하더라도 2년 거주요건을 적용하지 않는다.

*2020.2.20일 현재 조정대상지역

서울전지역, 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 화성 일부지역, 구리, 안양 동안구, 광교택지개발지구, 수원 팔달구, 용인 수지/기흥구, 수원영통·권선·장안, 안양 만안구, 의왕, 세종, 부산 해운대·수영·동래

여기서 주의 깊게 살펴볼 내용은

내가 취득할 당시 조정대상지역인지 여부이다.

조정대상지역은 부동산상황에 따라 새롭게 지정되기도 하고, 해제되기도 한다.

지금 조정대상지역이라 하더라도 내가 취득할 당시 조정대상지역이 아니었다면, 2년 보유요건만 충족하면 비과세 규정을 적용받을 수 있다는 의미다.

양도당시 조정대상지역이 아니라는 점 꼭 숙지하기 바란다.

3. 비과세 요건 강화 ②

(대상: 양도 당시 9억 초과하는 모든 지역의 주택, 절세요건 : 보유요건 + 2년 거주요건)

2020.01.01이후 양도하는 모든 고가주택은 거주요건을 충족해야 절세가 가능하다.

2017.8.2이전에 취득한 주택은 보유요건만 충족하면 9억까지 비과세는 가능하다. 다만, 올해부터 변경된 것은 9억 초과분에 대한 양도차익에 대해 세부담을 줄여주는 장기보유특별공제율 연 8%(10년 보유시 최대 80%)를 적용받기 위해서는 지역에 상관없이 취득일로부터 양도일까지 기간 중에 2년 이상 주요건을 충족해야만 가능해졌다.

3. 비과세 요건 강화 ③

(대상: 양도당시 9억 초과하는 모든 지역의 주택, 절세요건: 보유요건 + 거주요건)

1세대 1주택자가 내년부터 9억을 초과하는 고가주택을 양도할 계획이라면,

실거주 기간을 최대한 늘려야 절세가 가능해질 예정이다.

올해는 취득일부터 양도일까지 기간이 5년이건 10년이건 상관없이 그 보유기간 중 2년만 거주했다면 장기보유특별공제를 연 8% 적용받을 수 있다.

하지만, 2021.01.01이후부터는 9억을 초과하는 고가주택의 경우 장기보유특별공제를

보유기간 연 4%, 거주기간 연4% 각각 적용받게 될 예정이다.

따라서, 9억을 초과하는 고가주택을 갖고 있는 1세대 1주택자가 실거주를 오랜기간 할 수 없다면 올해안에 매도해야만 절세가 가능하다.

4. 비과세 요건 강화 ④(1주택 비과세 보유기간 계산방법 변경)

최근 비정상적으로 주택가격이 상승하는 현상에 따라 주택을 통해 부를 축적하는 사람들이 많아지자, 1세대 1주택 비과세요건의 가장 근간이 되는 2년 보유요건을 새롭게 정의하여 적용하게 될 예정이다.

현재는 주택이 몇 채이건 상관없이 양도당시 1주택자라면, 그 마지막 주택의 취득일부터 양도일까지의 기간이 2년만 넘으면 양도세 비과세 규정을 적용해준다.

내년부터는 좀 더 규정이 복잡해진다.

다주택자가 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날로부터 새롭게 2년 보유기간을 계산하여 비과세 여부를 판단한다.

다만, 일시적 2주택, 상속으로 인한 2주택, 동거봉양합가 등 부득이한 경우의 일시적 2주택의 경우에는 기존과 동일하게 마지막 주택의 취득일부터 양도일까지의 기간이 2년을 넘으면 비과세를 적용해 줄 예정이다.

[마무리]

1세대 1주택 비과세 규정은 세법을 통해 합법적으로 절세가 가능한 가장 강력한 무기 중에 하나이다. 최근 단기간에 여러 번의 세법개정으로 비과세를 받을 수 있는 요건이 많이 복잡해진 것은 사실이다. 이 규정을 잘 익혀 주변의 고객 중에 이에 해당하는 사람은 없는지 살펴보고 세법을 통해 평생고객을 만들 수 있도록 활용해 보자.