사진		이 력 서
		성 명		이한우			출생연도	1972.11.20
		출생지		충북			직 업	세무사
주 소	서울시 중구 수표로 67, 604호(천수빌딩)						연 락 처	사무실 : 02-6261-3100 휴대폰 : 010-7679-7608
현근무처	세무법인 화우				직 위	세무사	e-mail	koreacow1998@hanmail.net
일자(기간)			학 력 및 경 력 사 항						비 고
1998.3 - 2002.2			한국방송통신대학교 경영학과
2009.3 - 2011.2			국민대학교 경영대학원 경영학 석사
2013.3 - 2016.2			국민대학교 일반대학원 법학박사
			<자격사항>
2006.11.13			세무사						재정경제부
			<논문 및 전공분야 등>
2016.02			학교법인의 법인세 과세제도의 개선방안에 관한 연구						박사학위 논문
2014.			협동조합과 조합원간의 거래에 관한 과세상 문제점						법학논총
2016.			학교법인의 고유목적수입에 대한 사적유용의 과세방안						법학논총
			<주요 경력 등>
2008.4 ～ 2010.6			SH공사 세무회계팀
2010.7 ～ 2014.7			세무법인 화우 이사
2014.8 ～ 2018.12			세무법인 서일 삼성지점 대표
2019.1 ～ 현재			세무법인 화우 세무사
2017.3 ～ 현재			국민대학교 법학과 겸임교수
2018.3 ～ 현재			영진사이버대학교 부동산학과 외래강사

퇴거위로금과 세금(1)

1. 퇴거위로금과 양도소득세

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구하는 경우에는 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는데, 이를 세입자의 “계약갱신청구권”이라 한다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하거나 또는 행사할 예정이라면 집주인은 세입자를 원만히 내보내기 위해 일종의 위로금 성격의 금전을 지급하는데, 이를 “퇴거위로금”이라 한다. 계약갱신 대신 퇴거위로금을 지급하더라도 세입자를 내보려는 이유는 집주인이 실제 거주할 예정인 경우 또는 주택을 팔 예정인 경우이다. 주택을 파는 경우에는 세입자의 계약갱신청구로 인해 매수인이 해당 주택에 입주하지 못하는 문제가 발생하는데, 이러한 문제로 인해 매수인이 해당 주택을 취득하지 않음으로써 집주인은 주택을 매각하지 못하는 어려움에 처할 수 있기 때문이다.

양도소득세는 주택을 양도함으로써 발생된 차익에 대해 과세 하는데, 양도가액에서 필요경비를 차감하여 양도차익을 산정한다. 그렇다면 퇴거위로금의 필요경비 인정 여부에 따라 양도차익은 달라질 것이다. 즉, 필요경비로 인정되는 경우에는 양도차익이 줄어들지만 그렇지 않다면 양도차익은 늘어날 것이다. 서울 강남에서는 최근 퇴거위로금으로 1억원을 지급한 사례(매일경제, 2021.05.31.)도 발생하였는데, 만약 세율이 최고세율인 45%를 적용받는다면 퇴거위로금의 필요경비 인정여부에 따라 4,500만원(1억원×45%)의 양도소득세를 더 내거나(필요경비로 인정되지 않는 경우) 또는 덜 낼 수(필요경비로 인정되는 경우)도 있다.

주택의 양도에 따른 양도차익을 산정할 때 퇴거위로금을 필요경비에 산입할 수 있는지에 대해서는 불분명하지만 필요경비로 인정받을 수도 있고 또는 인정받지 못할 수도 있다. 왜냐하면 퇴거위로금이 양도와 관련된 명도(明渡 : 건물이나 토지, 선박 등을 점유하고 있는 사람이 모든 권리를 다른 사람에게 넘겨줌)비용에 해당하는 경우에는 필요경비로 인정받을 수 있는데, 명도비용에 해당하는지 여부는 임대차 계약 및 퇴거 위로금의 지급시기와 주택의 양도시점 등에 대한 구체적인 사실관계를 토대로 판단하여야 하기 때문이다. 이러한 어려움은 다음의 인터넷 기사에도 잘 나타나 있다.

매도를 생각하고 있는 50대 직장인 A씨는 "세무사에게 세입자 퇴거 위로금을 양도세 계산 시 경비로 반영할 수 있는지 문의했더니 알 수 없다는 답을 받았다"고 전했다. 11일 국세청에 따르면 집주인이 집을 매각하려고 지급한 세입자 퇴거 위로금은 양도세 계산에 '경비'로 반영할 수 있다. 국세청 관계자는 "위로금을 경비로 산입할 수 있는지는 각각 사실관계에 따라 판단하게 되는데, 원칙적으로 양도와 직접 관련해 발생한 비용(명도 비용)은 경비로 인정된다"고 설명했다.

<매일경제, 2021.3.11, https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2021/03/231327/>

실무적으로도 명도비용에 대한 필요경비 인정 여부는 자주 분쟁의 대상이 되는데, 과세관청이 명도비용을 필요경비로 인정하지 않고 과세를 함으로써 주택의 매도인은 조세불복의 판단주체인 조세심판원의 결정을 통해 구제를 받곤 한다. 명도비용에 대한 과세관청과 조세심판원의 견해는 다음과 같다.

<과세관청의 견해>

국세청 예규(사전-2016-법령해석재산-171, 2016.6.24., 사전-2015-법령해석재산-404, 2016.2.5.)에서 임차인의 퇴거를 조건으로 한 부동산 매매계약서상 계약 내용을 이행하기 위하여 양도자가 임차인에게 지급하는 명도비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 해석하고 있고, 「소득세법」 제97조 제1항 제3호는 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하여 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등으로 열거하고 있는바, 청구인들이 지출하였다는 명도비용은 위 양도비 항목에 열거되지 아니한 비용일 뿐만 아니라 이와 유사한 경우로 볼 수 있는지 여부도 불분명하여 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 없다.

<조세심판원 결정>

처분청은 쟁점명도비용이 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는다는 의견이나, 청구인들은 쟁점부동산의 임대차계약이 만료되지 않은 상태에서 매매계약을 체결하고 잔금청산전까지 임차인들로부터 건물 전부를 명도받아 매수인에게 인도하는 것으로 약정함에 따라 쟁점명도비용을 임차인들에게 지급하지 않았더라면 매매계약이 해제되고 위약금을 부담해야하는 상황이었으므로, 결국 청구인들이 지급한 쟁점명도비용은 쟁점부동산 매매계약상 인도의무를 이행하기 위해 부득이하게 지출한 것으로 보이는 점, 청구인들이 쟁점명도비용을 임차인들에게 직접 지급하였거나, 매매계약에 기인하여 매수인이 임차인들에게 지급한 후 쟁점부동산의 양도가액에서 차감한 것이 금융증빙을 통해 확인되는 점, 쟁점부동산 전체의 양도가액, 각 임차인별 임대면적, 월임차료 및 임대기간 등을 감안할 때, 쟁점명도비용이 과다한 것으로 보이지 않는 점 등에 비추어 쟁점명도비용은 청구인들이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 필요경비에 산입함이 타당하다 하겠다(조심 2016중2876, 2016.11.7. 같은 뜻임).<조심2017중1156(2017.05.11)>

이상의 조세심판원 결정문을 토대로 퇴거위로금이 명도비용으로서 필요경비에 해당하기 위해서는 다음의 세 가지 사항이 충족되어야 함을 유추해 볼 수 있다.

첫째, 퇴거위로금은 주택매도를 전제하는 것으로서 매매계약의 잔금지급일 이전까지 임차인으로부터 주택을 명도 받아 매수인에게 인도하는 것으로 매매계약서를 작성하여야 한다. 또한 퇴거위로금 지급에 관한 약정서를 작성하는 것이 좋은데, 퇴거위로금은 주택의 매도 잔금일 전까지 주택을 비워주는 대가로 지급하는 것임을 반드시 명시하여야 한다.

둘째, 퇴거위로금을 지급하였다는 입증 증거로서 퇴거위로금을 임차인의 계좌로 이체해 주고 관련 영수증을 받아 놓아야 할 것이다. 해당 영수증에는 추후 분쟁에 대비하기 위해 퇴거위로금을 지급하였다는 내용과 임차인의 주민등록번호 및 주소를 기재 해 놓는 것이 좋다.

셋째, 퇴거위로금을 과다하게 지급하는 경우에는 통상의 금액 이외의 금액에 대해서는 필요경비로 인정받지 못한다. 따라서 퇴거위로금은 사회통념상 통상적이고 적절해야 하는데, 어느 정도의 금액이 적정하고 타당한지는 구체적인 상황 및 배경 등에 따라 달라지기 때문에 이에 대한 입증자료를 가급적 구비해 놓는 것이 좋다.

이상의 세 가지 요건이 충족되어야만 퇴거위로금을 양도소득세 계산에 있어 필요경비로 인정받을 수 있다. 따라서 집주인의 실제 거주 목적이라든지 또는 단순히 보증금을 높이기 위해 퇴거위로금을 지급하는 경우에는 필요경비로 인정받을 수 없음에 유의하여야 한다.

퇴거위로금과 세금(2)

2. 퇴거위로금과 종합소득세

실수요자에게 주택을 매각하는 경우에는 세입자를 내보내야 하는데, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 계약 갱신을 청구하는 경우에는 주택을 매각하지 못하는 문제가 발생한다. 이러한 문제는 세입자가 계약갱신청구권을 포기하고 그 대가로 집주인으로부터 퇴거위로금을 받음으로써 해결할 수 있다. 주택을 매각하기 위해 임차인에게 퇴거위로금을 지급한 집주인은 일정 요건을 충족하는 경우에는 해당 주택의 양도(매도)금액에서 필요경비로 차감함으로써 양도소득세를 절감할 수 있다. 그렇다면 퇴거위로금을 지급받은 임차인은 세금을 납부하여야 하는가?

임차인은 퇴거위로금을 수령함으로써 일종의 소득이 발생한 것인데, 소득에 대해 세금을 납부하는 것이 소득세이다. 소득을 창출하는 주체는 법인과 개인으로 구분할 수 있는데, 이들이 창출한 소득에 대한 세금 납부 여부는 세법에서 규정하고 있다. 법인은 법인세법의 규정여부와 관계없이 법인이 창출한 모든 소득에 대해 법인세를 납부하여야 하기 때문에 세입자가 법인으로서 퇴거위로금을 수령한 경우에는 세금을 납부하여야 한다. 반면에 개인은 소득세법에서 규정한 소득에 대해서만 소득세를 납부하기 때문에 세입자가 개인으로서 퇴거위로금을 수령한 경우에는 소득세법에 과세대상으로 열거되어 있는지 여부에 따라 세금 납부가 달라진다. 퇴거위로금이 소득세법에 과세대상으로 열거되어 있으면 세금을 납부하지만 열거되어 있지 않다면 세금을 납부하지 않는다.

소득세는 종합소득세와 양도소득세 및 퇴직소득세로 열거하고 있는데, 부동산 및 주식의 양도차익과 퇴직금에 대해서는 양도소득세와 퇴직소득세로 세금을 부담하기 때문에 퇴거위로금은 양도소득세 또는 퇴직소득세에 포함될 여지가 없다. 그렇다면 퇴거위로금에 대해 종합소득세가 과세되는지 여부를 살펴보아야 하는데, 종합소득세는 이자소득, 배당소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 기타소득 6가지 소득을 합산하여 과세한다. 퇴거위로금은 세입자가 계약갱신청구권을 포기한 대가로서 이자소득․배당소득․사업소득․근로소득․연금소득에 포함되지 않기 때문에 기타소득에 포함되는지 여부만 검토하면 된다.

소득세법 제21조 제1항은 기타소득을 이자소득․배당소득․사업소득․근로소득․연금소득․퇴직소득·금융투자소득 및 양도소득 외의 소득으로서 제1호부터 제27호까지 규정하고 있는데, 퇴거위로금과 관련된 것으로 볼 수 있는 기타소득은 제10호 위약금과 제17호 사례금이라고 할 수 있다. 위약금은 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 금전이고 사례금은 사례(謝禮)로서 상대방으로부터 고마움의 징표로 받는 금전을 의미한다. 세입자가 지급받는 퇴거위로금은 계약의 위약 또는 해약으로 인해 받는 위약금으로 볼 수도 있고 또는 계약갱신청구권의 포기에 따른 고마움의 표시로 지급받는 사례금으로 볼 수도 있다. 이는 다음의 기획재정부 정책브리핑을 통해서도 확인할 수 있다.

현행 소득세법상 ‘위약금 또는 배상금’ 및 ‘사례금’은 기타소득에 해당하나, 소위 ‘전세 퇴거 위로금’에 대한 과세여부는 임대차 계약의 내용, 지급목적 등에 따른 전세 퇴거 위로금의 성격에 따라 각 사안별로 과세관청의 사실판단에 따라 달라집니다. 정부는 지난 11.9일 추경호의원(국민의힘)이 소위 ‘전세 퇴거 위로금’에 대한 과세문제에 대해 요구한 자료에서도, ‘전세 퇴거 위로금’은 임대차 계약 내용, 지급 목적 등에 따라 과세여부가 달라질 수 있으며, 각 사안별로 과세관청의 사실판단이 필요한 사항이라는 것을 전제로, 구체적인 사안에서 ‘전세 퇴거 위로금’이 기타소득 과세 대상인 ‘위약금 또는 배상금’이거나 ‘사례금’에 해당되는 경우에는 기타소득으로 과세될 수 있다고 설명한 바 있습니다.

[출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr, 2020.11.16.)

세입자가 집주인으로부터 받는 퇴거위로금은 소득세법 제21조 제1항 제10호 위약금 또는 제17호 사례금으로 볼 수 있기 때문에 세입자는 기타소득으로 종합소득세를 신고․납부하여야 한다. 기타소득금액은 퇴거위로금에서 필요경비를 차감한 소득금액에 과세가 이루어지는데, 기타소득금액의 필요경비는 실제 필요경비와 수입금액에 일정비율을 곱하여 산정하는 필요경비 두 가지로 구분된다. 필요경비 적용률은 60%와80% 및 90%가 있는데, 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 중 “주택입주지체상금”에 대해서만 80%의 필요경비가 적용되기 때문에 퇴거위로금은 실제로 발생된 필요경비에 대해서만 퇴거위로금에서 차감할 수 있다. 또한, 사례금은 60% 및 80%가 적용되는 필요경비에 해당되지 않기 때문에 실제로 발생된 필요경비를 공제하여야 한다. 세입자가 계약갱신청구권을 포기하고 퇴거위로금을 받는 경우에는 새로운 집으로 이사를 하여야 한다. 이러한 이사비용은 퇴거위로금에 대한 필요경비에 해당되어 기타소득금액을 산정할 때 차감할 수 있을 것이다.

퇴거위로금과 세금(3)

3. 퇴거위로금과 원천징수

퇴거위로금은 집주인과 세입자 모두에게 세금 영향을 미치는데, 집주인이 주택을 양도하기 위한 명도비용으로서 퇴거위로금을 지출한 경우에는 일정 요건을 충족하면 양도소득세 계산에 있어 필요경비로 적용받을 수 있고, 퇴거위로금을 지급받은 세입자는 위약금 또는 사례금으로서 기타소득에 대한 종합소득세를 신고․납부하여야 한다. 여기서 하나 더 고려하여야 할 사항이 집주인은 세입자에게 퇴거위로금을 지급할 때 세입자가 부담하여야 할 소득세 중 일부를 미리 징수하여 납부하여야 하는데, 이를 “원천징수”라고 한다. 이러한 원천징수에 대한 규정은 소득세법에서 규정하고 있는데, 그 규정 내용은 다음과 같다.

소득세법 제127조 [ 원천징수의무 ] ① 국내에서 거주자나 비거주자에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 지급하는 자(제3호 또는 제9호의 소득을 지급하는 자의 경우에는 사업자 등 대통령령으로 정하는 자로 한정한다)는 이 절의 규정에 따라 그 거주자나 비거주자에 대한 소득세를 원천징수하여야 한다.

6. 기타소득. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득은 제외한다.

가. 제8호에 따른 소득

나. 제21조 제1항 제10호에 따른 위약금ㆍ배상금(계약금이 위약금ㆍ배상금으로 대체되는 경우만 해당한다)

다. 제21조 제1항 제23호, 제24호 또는 제27호에 따른 소득

주택의 매매(賣買)계약을 체결하고 매수인이 계약금을 지급한 후 계약을 취소하는 경우에는 계약금이 위약금으로 대체되는데, 이러한 경우에는 원천징수 의무가 없다. 왜냐하면 소득세법 제127조 제1항 제6호 나목에 해당되기 때문이다. 그러나 퇴거위로금은 해당 조문에 포함되지 않았기 때문에 원천징수의무가 부여된다. 소득세법 제127조의 원천징수의무는 사업자 여부를 불문하고 해당 조문에서 열거된 소득을 지급하는 자는 소득을 지급받는 자로부터 소득세를 원천징수하여야 한다. 따라서 퇴거위로금을 지급하는 경우에는 집주인이 세입자로부터 소득세를 원천징수하여 해당 금액을 차감한 후 지급하여야 하고, 소득세로 원천징수한 금액은 퇴거위로금을 지급한 날의 다음 달 10일까지 주소지 관할 세무서에 집주인(임대인)이 신고․납부하여야 한다.

예를 들어 2021.6.29.에 퇴거위로금 1억원을 지급하는 경우에는 원천징수한 소득세를 제외하고 지급하여야 하는데, 소득세로 원천징수할 금액은 퇴거위로금의 20%인 2,000만원이다. 이때 지방소득세 10%도 원천징수로 납부하여야 하기 때문에 소득세 2,000만원과 지방소득세 200만원의 합계 2,200만원을 원천징수하여야 한다. 집주인은 세입자에게 퇴거위로금 1억원 중 원천징수로 납부할 소득세 및 지방소득세  2,200만원을 제외한 나머지 7,800만원을 지급하고, 원천징수한 세금 2,200만원은 2021.7.10.까지 신고․납부하여야 한다. 한편, 세입자는 종합소득세 신고․납부기간인 2022.5.1.~5.31.까지 퇴거위로금 1억원에 필요경비를 차감하여 종합소득세를 산출한 후 그 산출세액에서 집주인이 원천징수로 납부한 소득세 2,000만원을 기납부세액으로 차감할 수 있다.

사업자(개인 또는 법인)의 경우에는 세무사 등 세무대리인을 통해 퇴거위로금에 대한 원천징수 및 해당 소득에 대한 신고․납부가 가능하겠지만 비사업자인 개인에 대해서까지 원천징수의무를 기대하기에는 다소 무리가 있다. 원천징수의무는 징수의 편의를 위해 도입된 제도이지만 지나치게 조세행정의 편의만 강조한 것으로서 원천징수의무를 부여하는 대상을 사업자(개인 및 법인)로 한정하는 것이 타당하다고 할 것이다. 그렇지만 현행 소득세법이 사업자가 아닌 자에게도 원천징수의무를 부여하고 있기 때문에 비사업자가 퇴거위로금을 지급하는 경우에는 원천징수의무를 이행하여야 하는데, 이러한 원천징수의무를 이행하지 않으면 어떻게 될까?

집주인이 세입자에게 퇴거위로금을 지급하는 경우에는 원천징수를 하여야 하는데, 원천징수를 하지 않는 경우에는 최대 10%인 원천징수 등 납부지연가산세를 부담할 뿐만 아니라 최악의 경우에는 세입자로부터 원천징수하여야 할 소득세까지 부담하여야 한다. 이러한 부담은 세입자가 퇴거위로금을 기타소득으로 하여 종합소득세를 신고․납부하는지 여부에 따라 달라지는데, 신고․납부하지 않는 경우에는 세입자에게 징수하는 것과 별개로 원천징수의무자인 집주인에게 세입자로부터 원천징수하여야 할 세금을 부과․징수할 수 있다. 즉, 위의 예에서 집주인이 퇴거위로금 1억원을 원천징수하지 않고 전액을 세입자에게 지급한 경우에는 원천징수 등 납부지연가산세로 최대 200만원(2,000만원×10%)을 부담하여야 할 뿐만 아니라 세입자가 기타소득으로 종합소득세까지 신고․납부하지 않았다면 세입자로부터 원천징수하여야 할 세금 2,000만원(1억원×20%)까지 부담하여야 한다.

이는 소득세법 제127조가 원천징수의무대상자를 광범위하게 규정하였기 때문인데, 이러한 이유로 행정소송을 통해 실질 소득자인 세입자에게 종합소득세를 징수하라는 항변은 받아들여지지 않을 것이다. 결국, 집주인이 퇴거위로금에 대한 원천징수세액 2,000만원을 부과․징수 받는다면, 일단 해당 세금을 납부한 후 세입자에게 민사소송인 부당이득반환청구를 통해 세입자로부터 돌려받을 수밖에 없다. 따라서 퇴거위로금을 지급하는 집주인(임대인)의 고려사항은 양도소득에 대한 필요경비 뿐만 아니라 원천징수의무를 이행하여야 한다는 점에 주의하여야 한다.