2019년 귀속 주택임대 소득세

Ⅰ. 주택임대소득 과세 개요

1. 주택의 정의 및 주택 수 계산

○  ｢주택｣이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지*를 포함

-  -

* 주택부수토지 : 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지

① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, ｢건축법 시행령｣ 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)

② 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

-  부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우

구  분

계 산 방 법

주택 면적 > 사업용 건물 면적

□ 전부를 주택으로 봄

주택 면적 ≦ 사업용 건물 면적

□ 주택 부분만 주택으로 봄

*	해당 주택의 부수토지 면적	=	총토지면적	×	주택 부분 면적
					총건물면적

○  주택 수의 계산

구 분	계 산 방 법
다가구주택	□ 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 ② 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 ③ 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산
전대ㆍ전전세	□ 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산
부부소유	□ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

2. 주택임대소득

○  사업소득 중 “부동산업에서 발생하는 소득”에 해당

| 주택임대업의 업종분류 |

업종코드	세분류	세세분류
701101	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(고가주택임대)
	□ ｢소득세법｣ 제12조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택
701102	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(일반주택임대)
	□ 주택주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말한다. 주로 1개월 초과하는 기간으로 임대기간을 약정하며, 가구 등 집기류 등을 포함하여 임대할 수 있다. - 기준시가가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등
701103	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(장기임대공동ㆍ단독주택)
	□ 장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택) - 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용
701104	부동산 임대업	주거용 건물 임대업(장기임대다가구주택)
	□ 장기임대 국민주택(다가구주택) - 국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용

○  비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세

* 기준시가 9억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세

※ʼ14~ʼ18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세

3. 총수입금액

○  거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

□ 주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료

○  선세금(先貰金)에 대한 총수입금액 계산(영§51)

□ 총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)

* 월수 : ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월
② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

○  보증금 등에 대한 간주임대료

- 거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입(算入)

* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음

□ 간주임대료 =	(	보증금등	-	3억원1)	)의 적수	×	60%	×	1	×	정기예금이자율 (ʼ19귀속 : 2.1%)
									365 (윤년은 366)
	-	해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액2)
1) 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺌 2) 추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

○  총수입금액의 귀속연도

- 각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간으로 함

구 분	귀속시기
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것	그 정해진 날
계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것	그 지급을 받은 날

Ⅱ. 주택임대소득 분리과세

1. 선택적 분리과세

○  ʼ19년 귀속부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능(법§64의2, 영§122의2)

선 택	[	① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)
		② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)

| 주택임대소득 분리과세 계산구조 |
구 분	등록임대주택1)	미등록임대주택
수입금액	월세+간주임대료	월세+간주임대료
필요경비	수입금액×60%	수입금액×50%
소득금액	수입금액 - 필요경비	수입금액 - 필요경비
과세표준	소득금액 - 기본공제(4백만원)2)	소득금액 - 기본공제(2백만원)2)
산출세액	과세표준 × 세율(14%)	과세표준 × 세율(14%)
세액감면3)	단기(4년) 30%, 장기(8년) 75%	-
결정세액	산출세액 - 세액감면	산출세액과 동일

1) 등록임대주택 : 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

2) 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 4백만원(등록) 또는 2백만원(미등록) 공제

3) 세액감면 : 국민주택규모 주택으로 ｢조세특례제한법｣ 제96조의 요건을 충족하여야

2. 분리과세 소득 과세표준 계산

□과세표준 = 수입금액 - 필요경비(50%*) - 기본공제(2백만원*)

* 등록임대주택은 60%, 4백만원

| 등록임대주택 요건 |

① ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것

② ｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것

③ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

○  수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는 수입금액은 월수로 계산

* 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

○  필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)

○  소득금액 : 수입금액에서 필요경비를 차감

* 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우

[	등록한 기간에 발생한 수입금액	×	(1-0.6)	]	+	[	등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액	×	(1-0.5)	]

○  기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

* 해당 과세기간 동안 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한 경우

(	등록임대주택 수입금액	×	4백만원	)	+	(	미등록임대주택 수입금액	×	2백만원	)
	총 주택임대 수입금액						총 주택임대 수입금액

등록임대주택의 필요경비율(60%)과 기본공제(4백만원)를 적용한 사업자가 해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우

⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 기본공제 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유2)가 있는 경우 제외)

1) 이자 상당 가산액

세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025%

2) 부득이한 사유

① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우

② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우

③ ｢채무자 회생 및 파산에 관한 법률｣에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

| 종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조 |

구 분

종합과세 선택

분리과세 선택

종합과세대상 소득

분리과세 주택임대소득

주택임대
수입금액

월세 + 간주임대료

해당사항 없음

월세 + 간주임대료

주택임대

필요경비

구 분	필요경비
장부 신고	실제 지출한 경비
추계 신고	기준·단순경비율에 의한 경비

구 분	필요경비율
등록	수입금액의 60%
미등록	수입금액의 50%

주택임대

소득금액

수입금액 - 필요경비

수입금액 - 필요경비

종합소득

금액

주택임대 소득금액

+ 종합과세 대상 다른 소득금액

분리과세 주택임대소득 외의 종합과세 대상 소득금액

해당사항 없음

소득공제

인적공제 등 각종 소득공제

인적공제 등 각종 소득공제

구 분	기본공제*
등록	4백만원
미등록	2백만원

* 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제

과세표준

종합소득금액

- 소득공제

종합소득금액

- 소득공제

주택임대 소득금액

- 기본공제

세율

6～42%

6～42%

14%(단일세율)

산출세액

과세표준×세율

과세표준×세율

과세표준×세율

공제감면

세액

소득세법 및 조특법 상의 각종 공제·감면

* 소형주택 임대사업자 감면 포함

소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면

* 소형주택 임대사업자 감면 제외

소형주택 임대사업자 감면

구 분	감면율
단기임대	30%
장기임대	75%

결정세액

산출세액 - 공제감면세액

산출세액 - 공제감면세액

산출세액 - 감면세액

종합과세대상 결정세액과 분리과세대상 결정세액
합산하여 신고납부

Ⅲ. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

1. 감면요건

○  임대사업자 : 내국인으로 다음 요건을 모두 충족(조특법§96, 조특령§96)

구 분	요 건
사업자등록	｢소득세법｣ 제168조에 따른 사업자등록을 하였을 것
지자체등록	｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정*되었을 것

* 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정 (개인은 해당 없음)

① 국가 또는 지방자치단체

② ｢한국토지주택공사법｣에 따른 한국토지주택공사

③ ｢지방공기업법｣ 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

④ ｢공공기관의 운영에 관한 법률｣ 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

⑤ ①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 50%를 초과하여 출자·설립한 법인

⑥ 주택도시기금 또는 ①~④ 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함)하여 ｢부동산투자회사법｣에 따라 설립한 부동산투자회사

○  임대주택 : 임대주택으로 등록한 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 및 ｢공공주택 특별법｣에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로서 다음 요건을 모두 충족

구  분

요  건

규모

｢주택법｣ 제2조 제6호에 따른 국민주택규모1),2)의 주택3)일 것

1) 주거전용면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하)

2) 다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준

3) 주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함
그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 다음의 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외

도시지역의 토지	5배
그 밖의 토지	10배

기준시가

주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니할 것

임대료 증가율

임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

○  임대주택 수 및 임대기간 : 임대주택을 1호 이상 4년(장기일반민간임대주택등*은 8년) 이상 임대

* 장기일반민간임대주택등 : ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

| 임대주택 수 및 임대기간의 판단기준 |

① 해당 과세연도 개월 수*의 12분의 9 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 봄

* 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 과세연도의 경우에는 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 월부터 과세연도 종료일이 속하는 월까지의 개월 수

② 1호 이상의 임대주택의 임대개시일부터 4년(장기일반민간임대주택등은 8년)이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의 기간 중 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 43개월(장기일반민간임대주택등은 87개월) 이상인 경우 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8년) 이상 임대하고 있는 것으로 봄

③ ① 및 ②를 적용할 때 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 봄

④ ① 및 ②를 적용할 때 상속, 합병, 분할, 물적분할, 현물출자로 인하여 피상속인, 피합병법인, 분할법인, 출자법인(이하 "피상속인등")이 임대하던 임대주택을 상속인, 합병법인, 분할신설법인, 피출자법인(이하 "상속인등")이 취득하여 임대하는 경우 피상속인등의 임대기간은 상속인등의 임대기간으로 봄

⑤ ① 및 ②를 적용할 때 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 또는 그 밖의 법률에 따른 수용(협의 매수를 포함)으로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 봄

⑥ ① 및 ②를 적용할 때 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업, 재개발사업 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모주택정비사업의 사유로 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대한 기간으로 봄

2. 과세특례 내용

○  세액감면 : 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(장기일반민간임대주택등은 75%)에 상당하는 세액을 감면

감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등은 8년) 이상 임대하지 아니하는 경우

⇒ 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액1)과 이자 상당 가산액2)을 소득세로 납부(부득이한 사유3)가 있는 경우 제외)

1) 감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우 감면받은 세액의 60%)

2) 이자 상당 가산액

감면받은 세액 등 × 감면받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025%

2) 부득이한 사유

① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우

② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우

③ ｢채무자 회생 및 파산에 관한 법률｣에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우

○  감면배제 : 소득세 무신고 등 아래사유에 해당하는 경우 감면배제

① 소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우(조특법 §128 ②)

② 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 감면배제(조특법 §128 ③)

③ 사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 가입의무자의 미가입, 신용카드‧현금영수증 발급거부‧허위발급(조특법 §128 ④)

※소득세 추계신고시에는 감면적용

○  최저한세 및 농특세 적용 여부

최저한세	농어촌특별세
최저한세 적용	농특세 과세(감면세액의 20%)

3. 감면신청

○  해당 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출

① ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제4조제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

② ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제36조제4항에 따른 임대 조건 신고증명서

③ ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제47조 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제49조의2에 따른 표준임대차계약서 사본

④ 임대차계약 신고이력 확인서(｢민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙｣ 별지 제23호의2서식)