표준지의선정및관리지침

제정 1996. 12. 28 건설교통부훈령 제164호

제 1 장  총    칙

제 1 조(목적) 이 지침은 지가공시및토지등의평가에관한법률 제12조제1항제2호 및 동법시행령 제3조제2항의 규정에 의한 표준지의 선정 및 관리 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

제 2 조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. □지역분석□이라 함은 지역의 지가수준에 전반적인 영향을 미치는  가격형성요인을 일정한 지역범위별로 조사·분석함으로써 지역내 토지의 표준적인 이용과 지가수준 및 그 변동추이를 판정하는 것을 말한다.

2.“가격형성요인□이라 함은 토지의 객관적인 가치에 영향을 미치는 지역요인 및 개별요인   을 말한다.

3.“지역요인□이라 함은 그 지역의 지가수준에 영향을 미치는 자연적·사회적·경제적·행   정적 요인을 말한다.

4.“개별요인□이라 함은 당해 토지의 가격에 직접 영향을 미치는 위치·면적·형상·이용상황 등의 개별적인 요인을 말한다.

5. □용도지대□라 함은 토지의 실제용도에 따른 구분으로서 국토이용관리법 또는 도시계획법상의 용도지역에 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대, 주거지대, 공업지대, 농경지대, 임야지대, 후보지지대, 기타지대 등으로 구분한다.

6. □당해지역□이라 함은 지가공시및토지등의평가에관한법률 제5조제2항에 의해 표준지 조사·평가의 대상이 되는 각각의 시·군·구 또는 이를 구분한 지역을 말한다.

제 2 장   지 역 분 석

제 3 조(지역분석의 실시) 건설교통부장관으로부터 표준지의 선정·교체·조사 등을 의뢰받은 자(이하 □표준지 선정자□라 한다)가 일단의 토지중에서 표준지의 선정·교체 등을 하고자 할 때에는 지역분석을 실시하여야 한다.

제 4 조(지역분석의 방법) ① 제3조의 규정에 의한 지역분석은 가격형성요인에 따라 당해지역의 용도지역이나 용도지대를 적절하게 세분하여 실시하며, 인접한 지역과 상호 연계성이 유지될 수 있도록 한다.

② 지역분석은 다음 각호의 순서에 따라 실시한다.

1. 당해지역의 전반적인 지역요인의 분석

2. 지역특성을 고려하여 당해지역을 용도지역이나 용도지대별로 구분하여 이를 지역적 특성에 따라 적절하게 세분

3. 제2호의 규정에 의하여 세분된 지역(이하 □세분된 지역□이라 한다)에 대한 지역요인의 변동추이 및 주요 변동원인과 지가수준에 미치는 영향을 분석

4. 세분된 지역내 토지의 표준적인 이용 및 가격수준을 다음 각목에 따라 판정

가. 표준적인 이용의 판정은 감정평가의 일반원칙에 의하되 개발현황, 토지수급의 변동현황, 인접지역간의 대체관계 등을 고려

나. 가격수준의 판정시에는 객관적인 가격자료를 검토·분석하여 상급지, 중급지 및 하급지로 구분하여 가격수준을 판정

5. 기존 표준지의 활용실적을 분석하고 지역요인 등의 변화를 고려하여 인근지역별로 표준지의 분포를 적절하게 조정

제 5 조(지역분석조서의 작성) ① 표준지 선정자는 지역분석결과를 인접한 지역의 지역분석결과와 비교·검토하고 가격수준을 협의하여 이를 지역분석조서로 작성한다.

② 제1항의 규정에 의한 지역분석조서를 작성할 때에는 지역개황, 세분된 지역의 지역요인 분석내용, 표준적인 이용 및 가격수준의 판정과 가격수준 검토결과, 표준지의 교체 및 분포조정 등에 관한 사항을 기재하여야 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 지역개황에 관한 사항에는 다음 각호의 사항을 포함하여야 한다.

1. 당해지역의 전반적인 지역요인의 분석내용과 전반적인 지가수준의 현황 및 변동추이

2. 토지용도별 수급의 변화 및 대표적이고 특징적인 지가변동원인

3. 지역의 세분에 관한 사항

제 6 조(가격수준 협의) ① 표준지 선정자는 제5조의 규정에 의한 지역분석조서를 작성하는 경우에는 세분된 지역별로 가격수준을 상급지, 중급지 및 하급지로 분류하고, 인접한 지역의 표준지 선정자와 지역분석내용을 비교·검토하여 지역간의 적정한 가격수준을 협의하여야 한다.

② 표준지 선정자가 제1항의 규정에 의한 가격수준을 협의하는 경우에는 인접한 지역의 표준지 선정자와 사전 및 수시협의를 통하여 적정한 가격수준을 판정하되, 협의시에는 평가선례·사례분석 등 객관적인 가격자료와 지역분석 자료를 활용하여 토지용도별·유형별로 가격수준을 협의한다.

제 3 장  표준지의 선정 및 관리

제 7 조(표준지 선정 및 관리의 기본원칙) ① 토지의 감정평가 및 개별공시지가의 산정 등에 효율적으로 활용되고 일반적인 지가정보를 제공할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

② 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

③ 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역 또는 용도지대별로 표준지를 균형있게 분포하고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

제 8 조(표준지의 분포기준) ① 지역별·용도지역별로 전체적인 표준지 수를 배분하기 위한 표준지의 일반적인 분포기준은 별표1과 같다. 다만, 다른 토지의 가격산정에의 비교가능성 및 활용도를 높이기 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지의 분포기준을 조정할 수 있다.

② 표준지 선정자는 지역분석을 토대로 용도지역 또는 용도지대별 표준지 분포 및 활용의 적절성을 판단하여 지가분포가 다양하고 변화가 많은 지역에 대해서는 상대적으로 많은 표준지가 분포될 수 있도록 한다.

제 9 조(표준지 분포의 조정) ① 지역요인의 변동이 현저한 지역 또는 조세부과 등의 행정목적을 위하여 필요한 지역에 대해서는 표준지의 분포를 조정할 수 있다.

② 기존 표준지의 활용실적을 분석하여 과소 또는 과다하게 활용한 필지가 있는 경우에는 표준지가 적절하게 활용될 수 있도록 지역간 표준지의 분포를 조정할 수 있다.

제10조(표준지의 선정기준) ① 표준지를 선정하기 위한 일반적인 기준은 다음과 같다.

1. 대표성 : 일단의 토지의 지가수준을 대표할 수 있는 토지로서 인근지역내 가격의 층화를 적절하게 반영하는 토지

2. 중용성 : 토지의 위치,이용상황, 형상, 면적 등이 표준적인 토지

3. 안정성 : 표준지 선정대상지역의 일반적인 용도에 적합한 토지로서 그 이용상황이 일시적이 아닌 토지

4. 확정성 : 다른 토지와 구분이 명확하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 토지

② 특수토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 비교적 대규모의 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우에는 표준지로 선정하여 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 하되, 토지형상, 위치 등이 표준적인 토지를 선정한다.

③ 국가 및 지방자치단체에서 행정목적상 필요하여 표준지를 선정하여 줄 것을 요청한 특정지역이나 토지에 대해서는 지역특성을 고려하여 타당하다고 인정하는 경우에는 표준지를 선정할 수 있다.

제11조(표준지의 교체 등) ① 기존 표준지는 특별한 사유가 없는 한 교체하지 아니한다.

② 표준지가 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 이를 인근의 다른 토지로 교체하거나 삭제할 수 있다.

1. 도시계획사항의 변경, 토지이용상황의 변경, 개발사업의 시행 등으로 인하여 제10조제1항의 규정에 의한 선정기준에 부합되지 아니하는 경우

2. 형질변경이나 지번, 지목, 면적 등 지적사항 등의 변경

3. 개별공시지가의 산정시에 비교표준지로의 활용성이 낮아 실질적으로 기준성을 상실한 경우

③ 제9조제2항의 규정에 따라 당해지역의 표준지 수가 증가 또는 감소되는 경우에는 다음 각호의 사항을 고려하여 표준지가 인근토지의 가격비교기준으로 효율적으로 활용될 수 있도록 교체하거나 삭제할 수 있다.

1. 개별공시지가의 산정시에 비교표준지로의 활용실적 분석결과

2. 지역분석에 의한 표준지 분포조정 검토결과

3. 택지개발사업, 일단의 주택지 조성사업, 시가지 조성사업, 일단의 산업단지 조성사업, 재개발사업 또는 토지구획정리사업 등의 시행(가지번이 부여된 경우를 말한다)으로 인한 토지형질의 변경 등

제12조(표준지 선정의 제외대상) ① 국·공유의 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 잡종재산인 경우와 국·공유의 토지가 여러 필지로서 일단의 넓은 지역을 이루고 있어 그 지역의 지가수준을 대표할 표준지가 필요한 경우에는 국·공유의 토지를 표준지로 선정할 수 있다.

② 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 부수적인 용도의 면적과 토지의 효용가치가 경미한 경우에는 비교표준지로의 활용목적을 고려하여 표준지로 선정할 수 있다.

제13조(표준지의 선정 등에 관한 협의) ① 표준지 선정자는 표준지 선정 등에 관하여 당해지역을 관할하는 시장·군수·구청장과 협의를 하여야 한다.

② 표준지의 선정에 관한 협의시에는 지역분석의 결과에 따른 표준지 분포조정의 필요성과 표준지의 활용도 등을 검토한다.

제 4 장  표준지의 선정 심사

제14조(표준지 선정에 대한 심사) ① 표준지 선정자는 표준지 선정 등에 대하여 건설교통부장관의 심사를 받아야 한다.

② 표준지 선정에 대한 심사는 지역분석조서, 별지 제1호 내지 제5호의 서식을 제출받아 다음 각호의 사항을 심사한다.

1. 지역분석내용

2. 현장조사의 성실한 이행여부 및 표준지의 조사사항

3. 표준지 과소·과다 활용의 원인 분석 및 분포조정의 내용

4. 표준지 선정협의 여부

5. 표준지 선정(안) 위치 표시 도면의 작성내용

6. 표준지의 선정, 교체(삭제, 신규를 포함한다) 및 분포조정의 타당성

제15조(표준지 선정결과 심사) ① 표준지 선정자는 표준지 선정 등과 관련하여 조사한 사항을 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 전산입력하여야 하며, 제14조의 규정에 의한 심사에 따른 표준지 내역의 변경 등의 보완사항이 있는 경우에는 이를 해당 시·군·구에 통보하여야 한다.

② 한국감정평가업협회는 제14조의 규정에 의한 표준지 선정심사가 종결된 때에는 즉시 그 결과를 취합하여 이를 전산입력하여 건설교통부장관에게 제출한다.

제16조(표준지의 확정) 제14조의 규정에 의한 표준지 선정 심사가 완료된 때에 표준지는 확정된다. 다만, 표준지 선정심사 이후 공시기준일까지 발생한 사유로 인하여 표준지의 교체 또는 삭제가 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지의 선정을 재심사할 수 있으며, 이 경우에 제14조 및 제15조의 규정을 준용한다.

제17조(표준지의 위치 표시) 표준지의 위치는 지가공시및토지등의평가에관한법률시행규칙 제2조제2항제4호의 규정에 의한 지번도 또는 지형도에 별표 2에서 정한 기호로 표시하고 기호 밑에 일련번호를 기재한다.

부      칙

① (시행일) 이 지침은 1997년 1월 1일부터 시행한다.

② (다른 지침의 폐지) 공시지가표준지선정및관리지침(□94.12.19, 지가58309-894)은 이를 폐지한다.

[별표1]

표 준 지  분 포 기 준

1. 대도시 지역

구 분	주 거	상 업	공 업	녹 지	기 타
개별토지 100 필지당 표준지수	3.0	9.0	2.7	2.2	2.2

2. 중소도시 지역

구 분	도 시 지 역				준도시 지 역	농림 지역	준농림 지 역	자연환경보전지역
	주거	상업	공업	녹지
개별토지 100 필지당 표준지수	2.7	8.0	2.5	2.1	2.1	1.1	1.7	1.1

3. 군지역

구 분	도 시 지 역				준도시 지 역	농림 지역	준농림 지 역	자연환경 보전지역
	주거	상업	공업	녹지
개별토지 100 필지당 표준지수	2.3	6.2	2.3	2.0	2.0	1.0	1.7	1.0

[별표2]

표 준 지 위 치 표 시 부 호

구 분	전	답	대	임 야	기 타
부 호	□	□	□	□	□

[별지 제1호서식〕

표 준 지  선 정 총 괄 표

□ 지역명 :      시·도(시·군·구)                                      (단위:필지수)

지역명	전년도 표준지수 (A)	조 사 년 도 표 준 지 수				표준지증감(△) (B-A=F)	교체율 (D/A)	증감율 (F/A)
		계(B) (C+E)	재 선 정 (C)	삭제(D)	신규(E)
계
ㅇㅇ읍 ㅇㅇ면 ㅇㅇ동

210□ ×297□                                                                  (신문용지 54ｋ/□)

※ 작성요령

□ "지역명"란은 읍·면·동(협회는 시·군·구)명을 기재한다.

□ "재선정"란은 전년도 표준지 중에서 교체할 필요가 없는(지번이 동일한) 표준지의 수를 기재한다.

□ "삭제"란은 전년도 표준지 중에서 조사년도 표준지로 선정되지 않은 표준지의 수를 기재한다.

□ "신규"란은 전년도 표준지가 아닌 토지 중  조사년도에 신규로 선정된 표준지의 수를 기재한다.

□ "표준지 증감(△)"란은 조사년도 표준지 수에서 전년도 표준지 수를 뺀 것을 기재한다.

□ "교체율", □증감율□은 소수점이하 3째자리에서 반올림하여 기재한다.

〔별지 제2호서식〕

표 준 지 증 감 현 황

< 지역명 :        시·군·구>

□ 용도지역별 현황                                                     (단위 : 필지수)

구 분		전 년 도 (A)	조 사 년 도 (B)	증 감 (C)	증감비율(%) (C/A)
계
도시 지역	소 계
	상업지역
	주거지역
	공업지역
	녹지지역
	용도미지정
준도시지역
농 림 지 역
준농림지역
자연환경보전지역

※ 개발제한구역으로서 도시계획법상 용도지역이 지정되지 않은 구역은 녹지지역에 포함 한다.

□ 지목별 현황                                                       (단위 : 필지수)

구 분	전 년 도 (A)	조 사 년 도 (B)	증 감 (C)	증감비율(%) (C/A)
계
대
전
답
임 야
기 타

210□×297□

(신문용지 54ｋ/□)

※ 용도지역별 “계”와 지목별 “계”는 일치되어야 한다.

〔별지 제3호서식〕

표준지  교체(삭제) 사유별 내역

□□시□군□구

지역명	계	교 체(삭 제) 사 유								비 고
		① 행정 구역 개편	② 용도 지역 변경	③ 개발 사업 시행	④ 지적 사항 변경	⑤ 형질 변경	⑥ 이용 상황 변경	⑦ 분포 밀도 조정	⑧ 기타
계
ㅇㅇ읍 ㅇㅇ면 ㅇㅇ동

210□×297□                                                                      (신문용지 54ｋ/□)

※ 작성요령

□ "지역명"란은 읍·면·동(협회는 시·군·구)명을 기재한다.

□ "기타"란에는 숫자만 표기하고 □비고□란에 그 사유를 구체적으로 기재하되, 기타로의

분류는 최소화하여야 하므로 객관적인 사유를 제시하여야 한다.

〔별지 제4호서식〕

삭제 표준지 필지별 내역

ㅇㅇ시(군·구)

소 재 지 및 지 번	일련번호	지 목	용도지역	삭제사유
계

210□×297□

(신문용지 54ｋ/□)

※ 작성요령

□ "일련번호"란은 당해 토지의 전년도 표준지 일련번호를 행정전산망 지역코드순서에 따라

기재한다.

□ "소재지"란은 읍·면·동·리와 지번을 기재한다.

□ "삭제사유"란은 별지 "교체사유 작성요령" 중에서 해당되는 사유를 선택하여 기재한다.

〔별지 제5호서식〕

신규 표준지 필지별 내역

ㅇㅇ시(군·구)

소 재 지 및 지 번	일련번호	지 목	용도지역	토지이용상황	선 정 사 유
계

210□×297□

(신문용지 54ｋ/□)

※ 작성요령

□ "일련번호"란은 신규 표준지의 조사년도 일련번호를 행정전산망 지역코드순서에 따라 기재한다.

□ "소재지"란은 읍·면·동 순으로 기재한다.

□ "선정사유"란은 표준지로 신규선정한 구체적인 사유 및 자세한 토지용도를 기재한다. 일반적인 대표성은 낮으나 개별공시지가 산정을 위해 필요한 토지유형의 경우, 특수토지인 경우, 대규모 개발사업시행지구, 일단지 평가를 위해 필요한 경우 등 우선적으로 선정해야 할 필요성이 있다고 판단한 경우에는 그 사유를 간략하게 기재한다.