부동산 양도소득세 신고서 작성요령

제1장 준비서류 및 신고납부

1. 양도소득세 신고서 및 납부서 준비

2. 신고서에 첨부할 부속서류

3. 양도소득세 신고기한, 신고장소, 세금납부

제2장 신고서․납부서 기재요령

1. 양도소득금액계산명세서 작성사례

2. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 작성사례

3. 양도소득세 납부서 작성사례 (세무서계좌번호)

4. 주민세소득세할 납부서 작성사례

제3장 양도소득세 세액계산 요령

1. 세액계산흐름도

2. 세액계산방법의 선택

3. 기준시가에 의한 세액계산

가. 토지 기준시가 (참고: 토지등급가액표)

나. 일반건물 기준시가

다. 공동주택 (아파트 등) 기준시가

4. 실지거래가액에 의한 세액계산

5. 양도소득세 세율표

제1장 준비서류 및 신고납부

1. 양도소득세 신고서 및 납부서 준비

○ 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

○ 양도소득금액계산명세서

○ 양도소득세 납부서

○ 주민세소득세할 납부서

☞ 제목을 클릭하시면 서식을 출력하실 수 있습니다.

2. 신고서에 첨부할 부속서류 (해당서류만 준비함)

○ 토지․건물 등기부등본

- 준비방법 : 등기소 또는 대법원(scourt.go.kr)등기인터넷을 이용하여 준비

○ 토지대장 및 건축물대장 등본

- 준비방법 : 시․군․구(동)를 방문하여 준비

- 다음의 경우에는 토지대장 또는 건축물대장을 제출할 필요가 없습니다.

∘ 90.8.30 이후 취득한 토지의 토지대장

∘ 공동주택(아파트 등)으로서 공동주택기준시가를 고시한 이후 취득한 경우 토지대장 및 건축물대장

☞ 토지대장에는 취득일 현재의 토지등급(취득일 현재 토지등급이 없는 경우 취득일 직전등급)이 표시되어야 합니다.

○ 개별공시지가 확인원

- 준비방법 : 시․군․구(동)나 시․군․구(동) 해당 인터넷사이트를 이용 준비

☞ 취득일 또는 양도일 현재  결정공시된 개별공시지가가 정확히 기재되었는 지를 확인하셔야 합니다.

○ 환지확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원. 잠정등급확인원 등

○ 매도․매입에 관한 계약서 사본

○ 실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택 양도 : 양수자의 인감증명서 첨부 (매도계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인해야 함)

○ 실거래가액으로 신고하는 경우 : 자본적지출액․양도비 증빙, 감가상각비명세

※ 신고서식 및 첨부서류가 준비되면 제4장 부동산별 양도소득세 계산사례에서  본인의 경우와 유사한 계산사례를 출력받아 신고서작성시에 참고합니다.

3. 양도소득세 신고기한, 신고장소, 세금납부

○ 예정신고․납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내

☞ 양도일이 8월 5일인 경우 ⇒ 예정신고기한 : 10월 31일까지임

○ 신고장소 : 주소지 관할하는 세무서 (직접 또는 우편으로 제출)

☞ 우편제출시 신고일자는 통신일부인이 찍힌 날이므로 예정신고기한 2～3일 전에 발송

예정신고기한까지 신고․납부시에는 납부할 세액의 10%가 세액공제 됩니다.

○ 세금납부

- 양도소득세 납부장소 : 가까운 은행 또는 우체국

- 주민세 납부장소: 주소지 시․군․구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국

☞ 주민세는 주민등록상의 주소지를 관할하는 시․군․구에 납부합니다.

제2장 신고서․납부서 기재요령

1. 신고서․납부서 작성순서

가. 양도소득금액계산명세서

나. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

☞ 본 서식 란에는 농어촌특별세, 주민세신고서가 포함되어 있습니다.

다. 양도소득세 납부서 (납부세액이 있는 경우만 작성)

라. 주민세소득세할 납부서 (납부세액이 있는 경우만 작성)

☞ 신고서 기재요령은 신고서 뒷면에 자세히 기재되어 있습니다.

2.. 신고서․납부서 작성사례

가. 양도소득금액계산명세서 작성사례

													양도소득금액계산명세서
	관리번호					-
※ 관리번호는 기입하지 마십시오.
양 도 자 산 표 시
① 세 율 구 분 (코 드)											합 계				누진세율(1-10)			누진세율(1-10)		( - )
② 소 재 지															서울시 수송동 104			서울시 수송동 104
③ 자 산 종 류 (코드)															토지 ( 1 )			일반주택 ( 3 )		( )
④ 총 면 적 (양도지분)															100㎡ ( 1/1 )			250㎡ ( 1 / 1 )		( / )
양 도 가 액 계 산
⑤ 신고구분(실가, 기준시가)															기준시가			기준시가
⑥ 양 도 일 자															2004. 8. 5			2004. 8. 5
⑦ 양 도 면 적 (㎡)															100㎡			250㎡
⑧ 건 물 분 류 번 호									가 액										304,000
⑨ 공 시 지 가															700,000
⑩ 양 도 가 액											146,000,000				70,000,000			76,000,000
취 득 가 액 및 공 제 액 계 산
⑪ 취 득 일 자															1988. 9. 1			1988. 9. 1
⑫ 취 득 면 적 (㎡)															100㎡			250㎡
토지		⑬ 등 급			가액		취득당시								201		81,000
							’90. 8. 30								204		93,700
							직 전								203		89,300
		⑭ 공시 지가					취득당시								(354,098)
							90. 1. 1.								400,000
⑮ 건물				분류번호						가 액									230,000
⑯ 지정 지역			최초고시당시기준시가
			취득당시기준시가
⑰ 취 득 가 액											92,909,800				35,409,800			57,500,000
⑱ 기 납 부 토 지 초 과 이 득 세
⑲ 기 타 필 요 경 비											2,787 294				1,062,294			1,725,000
⑳ 양 도 차 익											50,302,906				33,527,906			16,775,000
장 기 보 유 특 별 공 제											15,090,871				10,058,371			5,032,500
양 도 소 득 금 액											35,212,035				23,469,535			11,742,500
감 면 소 득 금 액
감 면 종 류								감 면 율

나. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 작성사례

							양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 ☑ 예정신고, □확정신고, □ 수정신고, □ 기한후신고
	관리번호		-
① 신 고 인 (양도인)		성 명		김 성 실						주민등록번호							560317 - 1234567
		주 소		서울시 종로구 수송동 104번지 (☎ 02) 123-4567 )
② 양 수 인		성 명		주민등록번호						양도자산		지분			성 명				주민등록번호				양도자산			지분
		박공평		600123 - 2528516						○○○		1
③ 세율구분		코 드			합 계				국내분 소 계		누 진 부동산		1-10											-	국외분 소 계
④ 양 도 소 득 금 액					35,212,035				35,212,035		35,212,035
⑤ 기신고․결정․경정된 양도소득금액 합계
⑥ 양 도 소 득 기 본 공 제					2,500,000				2,500,000		2,500,000
⑦ 과 세 표 준 (④＋⑤－⑥)					32,712,035				32,712,035		32,712,035
⑧ 세 율					18% (누진공제 90만원)				18% (누진공제 90만원)		18% (누진공제 90만원)
⑨ 산 출 세 액					4,988,166				4,988,166		4,988,166
⑩ 감 면 세 액
⑪ 외 국 납 부 세 액 공 제
⑫ 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제					498,816				498,816		498,816
⑬ 수 정 신 고 가 산 세 등
⑭ 기 신 고 ․ 결 정 ․ 경 정 세 액
⑮ 자 진 납 부 할 세 액 (⑨-⑩-⑪-⑫+⑬-⑭)					4,489,350				4,489,350		4,489,350
⑯ 분 납(물납)할 세 액
⑰ 자 진 납 부 세 액					4,489,350				4,489,350		4,489,350
⑱ 환 급 세 액
농어촌특별세자진납부계산서								주민세자진납부계산서										구비서류 ․양도소득금액계산명세서(부표1 또는 부표 2) 1부 ․매매계약서 및 필요경비 증명서류 각 1부 ․주민등록표등본 1통 ․양도자산의 등기부등본 1통 ․토지 및 건축물관리대장등본 각1통 ․감면신청서 1부 ․양도소득세 특례세율 적용신청서 1부 ․기타 양도소득세 계산에 필요한 서류
⑲ 소 득 세 감 면 세 액								소 득 세 자 진 납 부 할 세 액						4,489,350
⑳ 세 율								세 율						10%
산 출 세 액								산 출 세 액						448,935
수 정 신 고 가 산 세 등								자 진 납 부 세 액						448,930
기 신 고 ․ 결 정 ․ 경 정 세 액								환 급 세 액
자 진 납 부 할 세 액
분 납 할 세 액
자 진 납 부 세 액
환 급 세 액
소득세법 제105조(예정신고)․제110조(확정신고), 국세기본법 제45조(수정신고)․제45조의3(기한후 신고), 농어촌특별세법 제7조 및 지방세법 제177조의4의 규정에 의하여 신고합니다. 2004 년 10 월 31 일 신 고 인 김 성 실 (서명 또는 인) 세무대리인 박세무사 (서명 또는 인) 종로 세무서장 귀하																						접수(영수) 일자인

다. 양도소득세 납부서 작성사례 (국세징수법 별지 제8호 서식)

영수필통지서(세무서용)

세 목 코 드								세입징수관서		계좌번호
납부연도		납 부 일	결정구분	세 목		(발행번호)
2004		10.31	3	22				종로 세무서		011976
성 명	김 성 실		주민등록번호		560317 - 1234567		일반회계		재정경제부소관		조세
주 소	서울 종로구 수송동 104번지 전화 : (02)123-4567						회계년도		2004

연도/기분	기 분 2004 년 귀속 양도세 예정 수시분														위 금액을 은행 또는 우체국에 납부하시기 바랍니다. 납부기한 10 월 31 일
세 목 명	납 부 금 액
															결정구분 및 세목(예시)
	조	천	백	십	억	천	백	십	만	천	백	십	원
															결정구분	확정:1					수시:2				예정:3				원천:4
															세 목	종소:10					이자:11				배당:12				사업:13		갑근:14
양 도 세							4	4	8	9	3	5	0
																기타:10					퇴직:21				양도:22				법인:31		상속:32
																증여:33					부가:41				특소:42				주세:43		인지:46
농 어 촌 특 별 세
															2004년 10월 31일 ◦◦은 행 △△ 지점 수납인
계							4	4	8	9	3	5	0
															※ 기입예		0	1	2	3		4	5	6		7	8	9
															검정색볼펜을 사용하여 기입예와 같이 정자로 기입하여 주십시오.

◦ 1면 영수필통지서(세무서용), 2면 납부서(한국은행용), 3면 영수증서(납세자용)의 3면 1매를 작성하여야 하며, 서식은 3면 모두 동일합니다.

라. 주민세소득세할 납부서 작성사례 (지방세법 별지 제63호의 3서식)

지 방 세			주민세소득세할 납부서 (시군구보관용)
주소(납세지)			서울 종로구 수송동 104 번지(주민등록상 주소지)																			우편번호	110 - 070
성 명			김 성 실					주민등록번호				520317-1234567										전화번호	123 - 4567
소 득 세 귀속년도	2004년					소득구분		종합□ 양도☑ 산림□ 퇴직□								소 득 세 납부기한			2004. 10. 31			주 민 세 과세표준	5,299,350
주민세납부세액				천	백		십		억	천	백		십	만	천		백	십		일	납 부 기 한			2004년 10월 31일
													4	4	8		9	3		0

◦ 1면 주민세소득세할 납부서 (시군구보관용), 2면 수 납 의 뢰 서 (수납은행보관용), 3면 주민세납부 영수증 (납세자보관용) 3면 1매를 작성하여야 하며, 서식은 3면 모두 동일합니다.※세입징수관 : 주소지 시군구청장

〔양도소득세 납부서에 기재할 세무서 계좌번호〕

서 울 청	중 부 청	대 전 청	목 포 050144	부 산 청
종 로 011976	인 천 110259	대 전 080486	나 주 060642	중부산 030562
중 부 011989	북인천 110233	서대전 081197	해 남 050157	서부산 030546
남대문 011785	서인천 111025	청 주 090337	순 천 920300	부산진 030520
용 산 011947	남인천 110424	영 동 090311	여 수 920313	수 영 030478
성 북 011918	부 천 110246	충 주 090340		북부산 030533
서대문 011879	안 양 130365	제 천 090342	대 구 청	동 래 030481
마 포 011840	안 산 131076	공 주 080460	동대구 040769	금 정 031794
영등포 011934	수 원 130352	논 산 080473	서대구 040798	울 산 160021
강 서 012027	동수원 131157	보 령 930154	남대구 040730	마 산 140672
양 천 012878	성 남 130349	홍 성 930170	북대구 040772	창 원 140669
구 로 011756	평 택 130381	예 산 930167	경 산 042330	김 해 000178
동 작 000181	이 천 130378	천 안 935188	경 주 170176	거 창 950419
금 천 014371	의정부 900142	서 산 000602	포 항 170192	통 영 140708
강 남 180616	남양주 012302		영 덕 170189	진 주 950435
삼 성 181149	고 양 012014	광 주 청	안 동 910365	제 주 120171
반 포 180645	춘 천 100272	광 주 060639	김 천 905257
서 초 180658	홍 천 100285	북광주 060671	구 미 905244
역 삼 181822	원 주 100269	서광주 060655	상 주 905260
성 동 011905	영 월 150183	군 산 070399	영 주 910378
동대문 011824	삼 척 150167	전 주 070438
도 봉 011811	강 릉 150154	익 산 070425
강 동 180629	속 초 150170	정 읍 070441
송 파 180661		남 원 070412

제3장 양도소득세의 세액계산 요령

1. 세액계산흐름도

양 도 가 액	… 기준시가 또는 실지거래가액
－
취 득 가 액	… 기준시가 또는 실지거래가액
－
필 요 경 비	… 기준시가 개산공제 또는 양도비 등 실제경비
⇓
양 도 차 익
－	(토지․건물의 양도차익) × 공제율
장 기 보 유 특 별 공 제	…	3년 이상 보유	5년 이상 보유	10년 이상 보유
⇓		10%	15%	30%
		* 60%세율 적용받은1세대 3주택이상자의 양도주택과 미등기 양도자산은 적용배제 * 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기준면적미만의 고가주택은 5년이상 보유시 25%, 10년 이상 보유시 50% 공제율을 적용함 - 기준면적미만의 고가주택 : 실지양도가액이 6억원을 초과하면서 아파트는 전용면적이 45평미만, 단독주택은 건평 80평미만이고 동시에 대지150평 미만인 주택
양 도 소 득 금 액
－
양 도 소 득 기 본 공 제	… 연간 250만원
⇓
양 도 소 득 과 세 표 준
×
세 율	… 양도소득세율표 참조
⇓
산 출 세 액
－
세액공제＋감면세액	… 예정신고납부세액공제(10%),조세특례제한법상 감면세액등
⇓
자진납부할 세액

2. 세액계산방법의 선택

가. 유형별 양도차익 산정방법의 구분

○ 부동산(토지 또는 건물)에 대한 양도가액 또는 취득가액은 기준시가에 의하여 계산하는 것이 원칙입니다. 다만, 당해 부동산이 고가주택, 미등기양도, 1년 이내 단기거래 부동산 등에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 계산하여야 합니다.

〔부동산 유형별 양도소득세 계산방법의 구분〕

기준시가계산대상 부동산	실지거래가액 계산대상 부동산
모든 부동산 (단, 오른쪽의 실가과세대상 부동산은 제외)	1. 고가주택(부수토지 포함) * 실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택
	2. 미등기 양도하는 부동산
	3. 취득후 1년 이내 양도하는 부동산
	4. 허위계약서의 작성등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우로서 소득세법시행령 제162조의2 제2항에 해당되는 부동산
	5. 양도․ 취득당시 실지증빙을 갖추어 확정신고기한까지 신고하는 부동산
	6. 분양권(입주권)을 양도하는 경우
	7. 1세대 3주택이상자가 양도하는 주택(부수토지포함)
	8. 재경부장관이 지정하는 투기지역내 지정 부동산

○ 유의사항

- 기준시가대상 부동산이지만 실지거래가액으로 계산하는 것이 세부담에 유리한 경우 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 신고할 수 있습니다.

-  그러나, 실지거래가액대상 부동산인 경우에는 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 계산하여  신고할 수 없습니다.

나. 기준시가 또는 실지거래가액의 계산

부동산에 대한 양도소득세를 계산시 양도가액 또는 취득가액은 기준시가 또는 실지거래가액을 기준으로 산정하는 데, 이 경우 기준시가 또는 실지거래가액 이란 다음의 가액을 말합니다

○ 기준시가란 : 소득세법 제99조에서 규정한 다음의 가액을 말합니다.

-  토지: 개별공시지가

-  일반건물 : 국세청장이 매년 고시하는 일반건물 기준시가산정방법에 의하여 계산한 가액

-  공동주택(아파트 등) : 국세청장이 매년 고시하는 공동주택기준시가

-  기준시가 확인방법

기준시가 종류	기준시가 확인방법
개별공시지가	시․군․구(동)발급한 “개별토지의 개별공시지가”
일반건물기준시가	국세청인터넷상에 게제된 “건물기준시가-양도”
공동주택기준시가	국세청인터넷상에 게제된 “공동주택기준시가”

○ 실지거래가액이란 : 매입 및 매도시 실제 수수한 가액을 말합니다.

- 실지거래가액은 매입․매도에 관한 실지계약서, 취득․등록세 영수증, 기타 양도비, 영수증 등으로 확인하여 신고합니다.

○ 84.12.31 이전에 취득한 부동산의 취득당시의 기준시가

- 토지, 일반건물, 공동주택을 84.12.31이전에 취득한 경우에는 85.1.1자 취득한 것으로 의제(의제취득일)하고 있으므로, 84.12.31이전에 취득한 부동산의 취득당시 기준시가는 85.1.1현재의 기준시가(의제취득가액)를 적용하여야 합니다.

3. 기준시가에 의한 세액계산

가.  토지 기준시가

양도(취득)당시 토지의 기준시가 =

양도(취득)당시 개별공시지가(㎡당 가액) × 양도(취득)면적 (㎡)

○ ’90. 8. 30 이후 취득 또는 양도하는 토지의 기준시가 계산

- 취득일 또는 양도일 현재 공시된 개별공시지가를 적용합니다.

- 개별공시지가 적용기준표

〔양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분)〕

취득․양도시기			적용할 기준일	결정고시일
1. 1990. 8. 30 2. 1991. 6. 29 3. 1992. 6. 05 4. 1993. 5. 22 5. 1994. 6. 30 6. 1995. 6. 30 7. 1996. 6. 28 8. 1997. 6. 30 9. 1998. 6. 30 10. 1999. 6. 30 11. 2000. 6. 30 12. 2001. 6. 30 13. 2002. 6. 29 14. 2003. 6. 30	～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～	1991. 6. 28 1992. 6. 04 1993. 5. 21 1994. 6. 29 1995. 6. 29 1996. 6. 27 1997. 6. 29 1998. 6. 29 1999. 6. 29 2000. 6. 29 2001. 6. 29 2002. 6. 28 2003. 6. 29	1990. 1. 1 1991. 1. 1 1992. 1. 1 1993. 1. 1 1994. 1. 1 1995. 1. 1 1996. 1. 1 1997. 1. 1 1998. 1. 1 1999. 1. 1 2000. 1. 1 2001. 1. 1 2002. 1. 1 2003. 1. 1	1990. 8. 30 1991. 6. 29 1992. 6. 05 1993. 5. 22 1994. 6. 30 1995. 6. 30 1996. 6. 28 1997. 6. 30 1998. 6. 30 1999. 6. 30 2000. 6. 30 2001. 6. 30 2002. 6. 29 2003. 6. 30

* 양도일 또는 취득일 현재 정기공시이후 수시공시가 있는 경우는 당해 수시공시된 기준시가를 적용함

(적용사례)  1992년 3월 20일에 취득한 토지를 2003년 8월 5월에  양도한 경우

- 취득당시 기준시가 (취득가액)⇒ 1991. 6. 29 공시된 개별공시지가 (상기 2.)

- 양도당시 기준시가 (양도가액)⇒ 2003. 6.30 공시된 개별공시지가 (상기 14)

○ ’90. 8. 29 이전 취득한 토지의 ㎡당 취득당시 기준시가 계산

- 아래 산식과 같이 ’90. 8. 30 현재 공시된 개별공시지가를 기준으로 토지등급가액이 차지하는 비율로 환산하여 취득당시 기준시가(원/㎡)를 계산합니다

1990. 1. 1 기준으로 한 개별공시지가	×	취득당시의 토지등급가액
		( 1990.8.30현재의 토지등급가액＋ 그 직전에 결정된 토지등급가액)÷2

* 84. 12. 31 이전에 취득한 토지의 취득일은  세법상 85. 1. 1을 취득일로 간주하고 있으므로 위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 “85. 1. 1현재의 토지등급가액”을 말합니다.

- 토지등급가액의 계산

토지등급가액이란 토지대장 상에 나타난 취득일 등 현재의 토지등급(없는 경우 직전등급)에 대한 「토지등급가액표」상의 가액(원/㎡)을 말합니다.

(적용사례) 취득일의 토지등급이 162등급인 경우

-  토지등급가액표 확인  162등급의 등급가액 ⇒ 12,000원/㎡

- 90.8.29이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산사례

(사례) 취득당시 토지 기준시가를 계산자료

- 토지 취득일 : 87. 9. 1,

- 90. 1. 1 현재 개별공시지가 : 600,000원/㎡

- 토지등급조정

․ 87. 7. 1  207등급 (토지등급가액 108,000원/㎡)

․ 88. 7. 1  209등급 (토지등급가액 119,000원/㎡)

․ 89. 7. 1  210등급 (토지등급가액 125,000원/㎡)

․ 90. 1. 1  211등급 (토지등급가액 131,000원/㎡)

(답)  취득당시 ㎡당 토지기준시가 (506,250원/㎡)

= 600,000원× 108,000원/㎡/ 〔(125,000+131,000)÷2〕

〔토지등급가액표〕

등급	가 액		등급	가 액		등급	가 액	등급	가 액	등급	가 액	등급	가 액
	84.6.30 이전 ㎡	84.7.1 이후 ㎡		84.6.30 이전 ㎡	84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡
1	0.30	1	51	1,814.9	63	101	626	151	7,070	201	81,000	251	928,000
2	0.60	2	52	2,117.4	66	102	657	152	7,420	202	85,000	252	975,000
3	0.90	3	53	2.419.9	69	103	689	153	7,790	203	89,300	253	1,023,000
4	1.20	4	54	2.722.4	72	104	723	154	8,180	204	93,700	254	1,075,000
5	1.50	5	55	3,024.9	75	105	759	155	8,590	205	98,400	255	1,128,000
6	1.80	6	56	3.629.9	78	106	796	156	9,020	206	103,000	256	1,185,000
7	2.1	7	57	4,234.9	81	107	835	157	9,470	207	108,000	257	1,244,000
8	2.4	8	58	4,839.9	85	108	876	158	9,940	208	113,000	258	1,306,000
9	2.7	9	59	5,444.9	89	109	919	159	10,400	209	119,000	259	1,372,000
10	3.0	10	60	6,049.9	93	110	964	160	10,900	210	125,000	260	1,440,000
11	3.6	11	61	7,562.4	97	111	1,010	161	11,500	211	131,000	261	1,512,000
12	4.2	12	62	9,074.9	101	112	1,060	162	12,000	212	138,000	262	1,588,000
13	4.8	13	63	10,587.4	106	113	1,110	163	12,600	213	145,000	263	1,667,000
14	5.4	14	64	12,099.9	111	114	1,170	164	13,300	214	152,000	264	1,751,000
15	6.0	15	65	15,124.9	116	115	1,220	165	13,900	215	160,000	265	1,838,000
16	7.5	16	66	18,149.9	121	116	1,280	166	14,600	216	168,000	266	1,930,000
17	9.0	17	67	21,174.9	127	117	1,350	167	15,400	217	176,000	267	2,027,000
18	10.5	18	68	24,199.8	133	118	1,420	168	16,100	218	185,000	268	2,128,000
19	12.0	19	69	27,224.8	139	119	1,490	169	17,000	219	194,000	269	2,235,000
20	15.1	20	70	30,249.8	145	120	1,560	170	17,800	220	204,000	270	2,346,000
21	18.1	21	71	36,299.8	152	121	1,640	171	18,700	221	214,000	271	2,464,000
22	21.1	22	72	42,349.8	159	122	1,720	172	19,600	222	225,000	272	2,587,000
23	24.1	23	73	48,399.7	166	123	1,810	173	20,600	223	236,000	273	2,716,000
24	27.2	24	74	54,449.7	174	124	1,900	174	21,700	224	248,000	274	2,852,000
25	30.2	25	75	60,499.7	182	125	1,990	175	22,700	225	261,000	275	2,995,000
26	36.2	26	76	75,624.6	191	126	2,090	176	23,900	226	274,000	276	3,145,000
27	42.3	27	77	90,749.5	200	127	2,190	177	25,100	227	287,000	277	3,302,000
28	48.3	28	78	105,874.5	210	128	2,300	178	26,300	228	302,000	278	3,467,000
29	54.4	29	79	120,999.4	220	129	2,420	179	27,600	229	317,000	279	3,640,000
30	60.4	30	80	151,249.3	231	130	2,540	180	29,000	230	333,000	280	3,822,000
31	75.6	31	81	181,499.1	242	131	2,670	181	30,500	231	350,000	281	4,014,000
32	90.7	32	82	211,749.0	254	132	2,800	182	32,000	232	367,000	282	4,214,000
33	105.8	33	83	241,998.9	266	133	2,940	183	33,600	233	385,000	283	4,425,000
34	120.9	34	84	272,248.7	279	134	3,090	184	35,300	234	405,000	284	4,646,000
35	151.2	35	85	302,498.6	292	135	3,240	185	37,100	235	425,000	285	4,879,000
36	181.4	36	86	362,998.3	306	136	3,400	186	38,900	236	446,000	286	5,123,000
37	211.7	37	87	423,498.0	321	137	3,570	187	40,900	237	469,000	287	5,379,000
38	241.9	38	88	483,997.8	337	138	3,750	188	42,900	238	492,000	288	5,648,000
39	272.2	39	89	544,497.5	353	139	3,940	189	45,100	239	517,000	289	5,930,000
40	302.4	40	90	604,997.2	370	140	4,130	190	47,300	240	543,000	290	6,227,000
41	362.9	42	91	665,497.0	388	141	4,340	191	49,700	241	570,000	291	6,538,000
42	423.4	44	92	725,996.7	407	142	4,560	192	52,200	242	598,000	292	6,865,000
43	483.9	46	93	786,496.4	427	143	4,790	193	54,800	243	628,000	293	7,208,000
44	544.4	48	94	846,996.1	448	144	5,020	194	57,500	244	660,000	294	7,569,000
45	604.9	50	95	907,495.9	470	145	5,280	195	60,400	245	693,000	295	7,947,000
46	756.2	52	96	967,995.6	493	146	5,540	196	63,400	246	727,000	296	8,345,000
47	907.4	54	97	1,028,495.3	517	147	5,820	197	66,600	247	764,000	297	8,762,000
48	1,058.7	56	98	1,088,995.3	542	148	6,110	198	69,900	248	802,000	298	9,200,000
49	1,209.9	58	99	1,149,494.8	569	149	6,410	199	73.400	249	842,000	299	9,660,000
50	1,512.4	60	100	1,209,994.5	597	150	6,730	200	77,100	250	884,000	300	10,143,000

나. 일반건물 기준시가

○ 인터넷을 이용한 건물기준시가 자동계산방법

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산서비스/기준시가 (건물기준시가-양도)” 화면에 들어가서 공부상의 기본자료만 입력하면 일반건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 자동계산

기준시가 조회화면에서 “신축연도, 취득연도, 양도연도, 부수토지 공시지가, 구조, 면적”을 입력하면 양도당시 건물기준시가가 자동계산 됩니다.

○ 취득당시 기준시가 자동계산

① 2001. 1. 1 이후에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

화면상 “취득연도 및 양도연도” 란에 모두 “취득연도”를 입력하고 나머지의 자료를 입력하면 취득당시 건물기준시가가 계산됩니다.

② 2000. 12. 31이전에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

- 화면상 “취득연도”는 건물의 실제 취득연도를, “양도연도‘ 란에는 ”2001년“을 입력하고 나머지의 자료를 입력하면

- ”2001년도 건물기준시가“와 ”산정기준율“ 이 자동으로 계산되고,

- 동 금액을 아래 산식을 적용하여 취득당시 기준시가를 산정합니다.

취득당시 건물기준시가 = 2001년도 건물기준시가×산정기준율

○ 유의사항

건물기준시가 자동계산 화면에 입력할 “부수토지 개별공시지가”는 양도․취득일 현재 공시되어 있는 개별공시지가를 입력합니다.

(예)  2003. 8. 5 양도 ⇒ 2003. 6. 30 공시된 개별공시지가 입력

2003. 2. 1 양도 ⇒ 2002. 6. 29 공시된 개별공시지가 입력

다. 공동주택 (아파트 등) 기준시가

○ 인터넷을 이용한 공동주택기준시가 자동계산방법

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산서비스/기준시가 (아파트/연립주택)” 화면에 들어가서 공부상의 기본자료만 입력하면 공동주택 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액

(예) 양도일 2003. 11. 25

기준시가 고시 : 2003. 12. 1자 고시가액 480,000,000원,

2003. 4. 30자 고시가액 410,000,000원

(답) 양도당시 기준시가 ⇒ 410,000,000원임

○ 취득당시 기준시가의 계산

① 공동주택 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액

② 공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.

최초고시 공동주택 기준시가	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초고시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 공동주택을 취득후 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도한 경우

① 취득후 1년 이내 단기 양도한 부동산은 원칙적으로 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 계산하고,

② 준공후 공동주택기준시가 최초고시전에 양도하는 경우로서 취득후 1년 후 양도하여 기준시가로 계산하는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물기준시가를 적용하여야 합니다.

○ 유의사항

양도한 부동산이 연립주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는 지를 조회하여 공동주택기준시가가 있는 경우에는 공동주택기준시가를 적용하고, 없는 경우에는 토지 또는 일반건물기준시가를 적용하여 양도소득세를 계산하여야 합니다.

라. 필요경비 개산공제액의 계산 : 취득가액(취득당시 기준시가)× 3/100

마. 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제액 = (양도당시기준시가-취득당시기준시가-필요경비개산공제액)×보유기간에 따른 공제율

○ 보유기간에 따른 공제율

-  3년 미만 보유 부동산 : 공제율 “0”

-  3년 이상 ～ 5년 미만 보유 부동산 : 공제율 10%

-  5년 이상 ～ 10년 미만 보유 부동산 : 공제율 15%

* 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기준면적미만의 고가주택 : 공제율 25%임

-  10년 이상 보유 부동산 : 공제율 30%

* 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기준면적미만의 고가주택 : 공제율 50%임

○ 장기 보유해도 장기보유특별공제가 적용되지 않는 경우

- 미등기 양도자산

- 60% 세율이 적용되는 1세대 3주택이상자가 양도하는 주택(04.1.1이후)

단,  03.12.31현재 1세대 3주택 이상인 자가 04.12.31이전 양도하는 주택은 장기보유특별공제 적용가능

바. 양도소득 기본공제 : 양도자 1인당 연 2,500,000원을 공제합니다.

사. 부동산 양도소득세 산출세액 계산

○ 양도차익 = 양도당시기준시가-취득당시기준시가-필요경비개산공제액

○ 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액

○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준×양도소득세율

(예) 양도소득 과세표준이 65,000,000원인 경우 산출세액은 ?

(답) 양도소득세 산출세액 (13,050,000원)

= 과세표준(65,000,000원)×27%(적용세율)-450만원(누진공제액)

4. 실지거래가액에 의한 세액계산

양도하는 부동산이 실지거래가액 계산대상 부동산에 해당되는 경우에는 실제 증빙에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고납부하여야 합니다.

가. 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.

나. 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.

다. 기타 필요경비 ; 자본적지출액, 양도비등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

라. 장기보유특별공제의 계산

= (실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)× 보유기간에 따른 공제율

마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연 2,500,000원을 공제합니다.

바. 부동산 양도소득세 산출세액

○ 양도차익 = 실지양도가액-실지취득가액-기타필요경비

○ 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액

○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준×양도소득세율

5. 양도소득세율표

가. 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

구 분	2004. 1. 1 이후 양도분
◦ 토지․건물 ◦ 지상권, 전세권, 부동산을 취득할 수 있는 권리	보유기간 2년 이상	과세표준	세율	누진공제
		1천만원이하	9%
		4천만원이하	18%	-90만원
		8천만원이하	27%	-450만원
		8천만원초과	36%	-1170만원
	보유기간 1년 이상～ 2년 미만	40%
	보유기간 1년 미만	50%
	1세대 3주택 이상자 주택	60% * 03.12.31현재 1세대 3주택 이상인 자가 04.12.31이전 양도하는 주택은 일반세율 적용
	미등기양도	70%
◦ 특정주식 ○ 부동산과다보유법인의 주식 ◦ 특정시설물이용권 ◦ 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권	보유기간에 관계없이 9%～36% 누진세율

구 분	2002년～2003년 양도분
◦ 토지․건물 ◦ 지상권, 전세권, 부동산을 취득할 수 있는 권리	보유기간 1년 이상	과세표준	세율	누진공제
		1천만원이하	9%
		4천만원이하	18%	-90만원
		8천만원이하	27%	-450만원
		8천만원초과	36%	-1170만원
	보유기간 1년 미만	36%
	미등기양도	60%
◦ 특정주식 ○ 부동산과다보유법인의 주식 ◦ 특정시설물이용권 ◦ 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권	보유기간에 관계없이 9%～36% 누진세율

< 60% 양도소득세율이 적용되는 1세대 3주택 이상자의 판정>

1. 1세대 3주택이상 판정시 주택수에 포함되는 주택 (국내소재 주택에 한함)

① 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산,대구,대전,광주,울산)에 소재하는 주택

다만, 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항・제4항의 규정에 의한 읍・면지역 주택이나 수도권 중 당해지역의 주택보급율・ 주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재경부령이 정하는 지역의 주택은 제외한다.

② 상기 ① 단서 지역 및 수도권․광역시이외의 지역에 소재하는 주택으로서 그 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 당해 주택 및 그 밖의 주택 양도당시 3억원을 초과하는 주택

2. 1세대 3주택이상이더라도 중과세에서 제외되는 주택

① 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 규정에 의한 읍・면지역 주택, 수도권 중 당해 지역의 주택보급율・ 주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역의 주택과 수도권․광역시 이외지역 소재주택으로 그 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 양도일 현재 3억원 이하인 것

② 사업자등록과 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대한 국민주택으로서 다음중 하나에 해당하는 장기임대사업용 국민주택

구분		60% 중과 제외요건
		임대호수	임대기간	규모
건설임대주택		5호이상	5년이상 임대 또는임대주택법에 의해 분양	국민주택규모이하
매입 임대주택	기존사업자 (03.10.29 이전 사업자등록등을 한 자)	2호이상	5년 이상	국민주택규모이하 기준시가 3억이하
	* 신규사업자 (03.10.30 이후 사업자등록등을 한 자)	같은 시․군에 소재한 5호 이상	10년 이상	〃

* 신규사업자의 경우 같은 시(특별시․광역시포함)․군에서 5호이상 국민주택을 임대해야 함

③ 조세특례제한법 제97조, 제97조의2, 제98조의 규정에 의해 양도소득세 감면되는 임대주택으로으로서 5년 이상 임대한 국민주택

④ 종업원에게 무상제공하는 기간이 10년 이상인 장기사원용 주택

⑤ 조세특례제한법 제99조, 제99조의3 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택

⑥ 소득세법시행령 제155조제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택

⑦ 소득세법시행령 제155조제2항에 해당하는 상속주택으로서 상속일부터 5년이 미경과한 주택

⑧ 저당권실행으로 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로 재경부령이 정하는 주택

⑨ 주택의 가격 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택

⑩ 1세대가 상기 ①-⑧의 주택을 제외하고 1주택만 소유한 경우 당해 주택(일반주택)

나. 주식 또는 출자지분

구 분			2002년이후～현재
비상장주식	중소기업주식	전 부	10%
	대기업 주식	- 소액주주 주식 전부	20%
		- 대주주 1년이상 보유주식	20%
		- 대주주 1년미만 보유주식	30%
상장주식, 협회등록주식	중소기업주식	- 소액주주 장내거래 주식	비과세
		- 소액주주 장외거래 주식	10%
		- 대주주 주식 전부	10%
	대기업 주식	- 소액주주 장내거래 주식	비과세
		- 소액주주 장외거래 주식	20%
		- 대주주 1년이상 보유주식	20%
		- 대주주 1년미만 보유주식	30%

* 대주주 : 직전사업년도 종료일 현재 주식소유지분율 3% 초과 또는 시가총액 100억 이상

직전사업년도 종료일엔 3%에 미달하였으나 당해연도에 추가취득하여 3%가 초과된 경우