2003.  1. 14

국   세   청

재 산 세 과

目     次

Ⅰ. 背景  /  1

Ⅱ. 關聯規定 / 3

Ⅲ. 改正算式 適用範圍  /  8

Ⅳ. 改正算式에 의한 再建築·再開發 住宅 等에 대한 讓渡所得稅 算定槪要 / 10∼16

□  종전부동산 소유자가 재건축·재개발조합에 종전부동산 등을 출자(청산금포함)하고 취득하는 재건축·재개발주택 등을 준공된 이후 양도하는 경우 / 10

□  재건축·재개발사업 중에 입주권을 승계받아 재건축·재개발 주택 등을 준공하여 양도하는 경우 / 14

Ⅴ. 改正算式에 의한 讓渡所得稅 算定圖表 / 17

Ⅵ. 再建築·再開發 住宅 等에 대한 讓渡所得稅 計算事例 (事例 6個) / 18∼40

Ⅰ. 背  景

최근 서울 및 수도권을 중심으로 택지난·주택난을 해결하기 위하여 재건축·재개발 논의가 활발하게 진행되고 있고, 서울특별시의 경우 재건축·재개발된 아파트의 비중이 크게 늘어나고 있는 실정이므로 앞으로 이에 대한 양도소득세 비중이 점차 늘 것으로 예상되고 있습니다.

재건축·재개발은 주거생활과 직결된 문제이므로 국민들의 큰 관심거리가 되고 있으며, 최근의 집값 상승, 전세값 상승 등의 주요  원인으로 등장하는 등 여러 가지 사회적 문제가 발생하고 있습니다.

또한, 양도소득세 세액계산 측면에서도 여러 가지의 복잡한 문제를 발생시키고 있습니다. 그 이유는 재건축·재개발이 여러 가지 복잡한 절차에 따라 이루어지고, 다양한 유형과 사례, 구 부동산(대지, 전, 임야, 주택, 상가,…), 국·시유지 추가 취득, 청산금의 추가납부 등으로 취득시기가 다수 존재, 관련법상 입체환지 개념 등으로 인하여 기준시가에 의한 취득가액 산정, 장기보유특별공제, 세율적용 등에 있어서 매우 어렵게 되어 있습니다.

일반적으로 재건축·재개발된 아파트에 대한 양도소득세 계산을 기준시가로 산정하는 경우로서 이미 재건축·재개발된 아파트를 완공된 이후에 취득하여 양도하는 때에는 동일한 물건을 취득하여 양도하는 것이므로 그 세액계산 방법이 단순하나, 재건축·재개발 전에 취득하여 준공된 이후에 양도하거나 사업시행 중에 입주권을 승계받아 취득한 후 완공된 이후에 양도하는 때에는 종전의 자산과 양도하는 부동산이 전혀 다른 물건으로 변환되어 양도되기 때문에 양도소득세의 계산이 매우 복잡한 과정을 거쳐 계산되고 있습니다.

종전에는 재건축·재개발아파트의 양도차익을 기준시가로 계산시 양도당시 고시된 기준시가에서 취득당시 고시된 기준시가를 차감하여 계산하면서, 취득당시  고시된 기준시가가 없는 경우에는 소득세법시행령 제164조제6항의 규정에 의해 최초고시된 공동주택기준시가를 기준으로 취득당시로 환산하여 취득가액을 계산하였습니다.

그러나 이 규정을 적용하여 취득가액을 계산하는 때에는 일반적으로 취득시기가 다수 존재하는 재건축·재개발주택의 특성으로 인하여  세액계산방법이 매우 복잡하고, 실무상 다양한 유형과 사례를 모두 포괄하는 것에도 한계가 나타나고 있으며, 같은 규정에 대한 각 기관간의 해석차이도 있어 여러 가지로 어려움이 많았습니다.

이에 따라 2002. 12. 30 소득세법시행령 제166조제5항의 규정을 신설하여 재건축·재개발 주택 등에 대한 기준시가 양도차익 계산방법을 구체적으로 규정함으로써 2003.1.1이후 양도하는 분부터는 개정규정에 따라 양도차익을 계산하도록 명확히 하였습니다.

개정규정에서는 양도차익을 종전부동산 취득시부터 재건축·재개발후 양도시까지 자산별 양도차익을 각각 구분계산〔① 종전부동산 → ② 대지권 → ③ 신축아파트〕하여 합산과세 하도록 규정하고 있습니다.

그러나 재개발·재건축 주택 등의 유형이 다양하기 때문에 구체적  으로 양도소득세액 산정까지는 일부 어려움과 문제점이 따르고, 동일사안에 대하여 각기 다른 해석으로 인하여 산출된 세금이 다르게 나타나는 것을 미연에 방지하기 위하여

종사직원이 통일적이고 효율적인 업무처리를 할 수 있도록 하고 이와 관련한 납세자의 세무상담시에도 적극적으로 상담서비스가 이루어 질 수 있도록 아래와 같이 구체적인 업무처리 지침을 마련하여 시행합니다.

Ⅱ. 關聯規定

1. 소득세법 제100조【양도차익의 산정】요약

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액 등에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 등에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

2. 소득세법시행령 제166조제5항【양도차익의 산정등】

⑤ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 또는 사업계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액 (청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2002. 12. 30 신설)

1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 또는 사업계획승인일(이하 이 항에서 “관리처분계획인가일등”이라 한다) 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 등 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 (법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 - 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2002. 12. 30 신설)

2. 관리처분계획인가일등부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일등 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2002. 12. 30 신설)

3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 (신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2002. 12. 30 신설)

3. 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】요약

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도소득

2. <이하 생략>

4. 소득세법 제96조【양도가액】요약

① 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다. <이하생략>

5. 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】요약

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.  <이하생략>

6. 소득세법 제99조【기준시가의 산정】요약

① 법제96조제1항 본문, 법제97조제1항제1호 가목 본문, 법제100조 및 법제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 토지 또는 건물

가. 토지 : 개별공시지가

나. 건물 : 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 공동주택(그 부수토지 포함) : 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 가액

7. 소득세법시행령 제164조【토지·건물의 기준시가산정】요약

③ 법 제99조제1항제1호 가목의 규정(즉, 토지의 기준시가)을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

⑤ 법 제99조제1항제1호 나목의 규정(즉, 일반건물의 기준시가)에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조제1항제1호 다목의 규정(즉, 공동주택기준시가)에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목(즉, 일반건물기준시가)의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의

국세청장이 당해              가액과 나목의 가액의 합계액

자산에 대하여 최초로   × ―――――――――――――――――――――――□

고시한 기준시가           당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한

기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호

가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의

가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이

동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)

⑦ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항제1호의 규정(즉, 토지·건물·공동주택기준시가)에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

† 소득세법시행규칙 제80조【토지□건물의 기준시가 산정】

① 영 제164조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액”이라 함은 다음 각호의 가액을 말한다.

1. 취득일이 속하는 연도의 다음연도 말일 이전에 양도하는 경우에는 다음 각목의 구분에 따른 산식에 의하여 계산한 가액. <단서생략>

가. 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우 : 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가／(취득당시의 기준시가１전기의 기준시가)×[양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수(100분의 100을 한도로 한다)]

8. 소득세법 제95조【장기보유특별공제액】요약

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 법 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(법 제104조제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것

양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것

양도차익의 100분의 15 [1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택으로 기준면적미만 고가주택은 100분의 25]

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것

양도차익의 100분의 30[1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택으로 기준면적미만 고가주택은 100분의 50]

9. 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】요약

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

1. 법 제94조제1항제1호(부동산)·제2호(부동산에 관한 권리) 및 제4호(기타자산)의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산

법 제55조제1항의 규정에 의한 세율 (즉, 9%∼36%누진세율)

2. 법 제94조제1항제1호(부동산) 및 제2호(부동산에 관한 권리)에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 : 양도소득과세표준의 100분의 36

3. 미등기양도자산 : 양도소득과세표준의 100분의 60

Ⅲ. 改正算式의 適用範圍

□   개정산식은 ① 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 ② 관리처분계획 또는 사업계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 ③ 2003년 1월 1일 이후에 양도하는 경우로서 ④ 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에만 적용한다.

† 재건축·재개발된 상가 등도 위 산식의 적용이 가능

□ 개정산식이 적용되는 경우는 구체적으로 다음과 같습니다.

□  기존부동산을 소유한 자가 기존부동산을 출자하고 사업계획승인 등에 따라 완공된 아파트 등을 취득하여 양도하는 경우

* 준공후 1년 이내 양도하더라도 개정산식에 따른 기준시가 계산가능

□ 재건축·재개발사업시행 중에 입주권을 취득하여 완공후 준공일부터 1년을 초과하여 양도하는 경우

* 준공후 1년 이내 양도시는 개정산식을 적용되지 않고 실거래가액 과세대상임

□ 다음의 경우에는 개정산식이 적용되지 않습니다.

□  주택건설촉진법에 의한 직장·지역조합원이 취득하여 양도하는 아파트 등 ∀ 국세청 재일 46014-103 (□97. 1. 21) 예규를 적용하여 계산

□  기존부동산을 소유한 자가 기존부동산을 출자하고 사업계획승인 등에 따라 당해 조합으로부터 취득한 입주권을 양도하는 경우 ∀ 현행 소득세법시행령 제166조 제1항 내지 제3항을 적용하여 계산

□  사업계획승인 등에 따라 취득한 입주권을 승계·취득하여 재건축 주택 등을 완공한 이후에 양도하는 경우로서 완공일로부터 1년 이내 양도하는 경우 ∀ 현행 소득세법 제96조제1항제4호의 규정을 적용하여 취득 후 1년 이내 양도하는 자산으로 보아 실지거래가액으로 계산

† 이유: 현행 소득세법시행령 제162조제2항의 규정에서 미완성·미확정 자산의 그 취득시기는 준공일로 보고 있고, 일반분양 아파트와의 과세형평의 고려할 때 입주권을 취득하여 완공된 아파트는 그 전체가 준공일에 취득한 것으로 간주하는 것이 합리적이므로 준공일로부터 1년 이내 양도시에는 실거래가액 과세대상임

□  사업계획승인 등에 따라 취득한 입주권을 승계·취득하여 재건축 주택 등을 완공하기 이전에 양도하는 경우 ∀ 현행 소득세법 제96조 제1항 제2호의 규정에 따라 실지거래가액으로 계산

□  양도일 현재 3주택이상 소유한 1세대가 완공된 재건축주택등을 양도하는 경우 ∀ 현행 소득세법 제96조제1항제7호 및 동법시행령 제162조의2 제5항의 규정에 따라 실지거래가액으로 계산

□  양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 갖추고 있거나 일시 2주택 비과세특례 규정 등에 적용되는 재건축주택 등 ∀ 소득세법 제89조 및 동법시행령 제154조·제155조의 규정에 따라 비과세처리

□  양도일 현재 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택이거나 재정경제부장관이 고시한 투기지역 내 소재한 부동산에 해당하는 경우 등∀ 소득세법 제96조제1항의 규정에 따라 실지거래가액으로 계산

Ⅳ. 改正算式에 의한 再建築·再開發 住宅 等에 대한 讓渡所得稅 算定槪要

◇ 종전부동산 소유자가 재건축·재개발조합에 종전부동산 등을 출자 (청산금 포함)하고 취득하는 재건축·재개발주택 등을 준공된 이후 양도하는 경우

(1)  개정산식에 의한 양도차익의 산정

다음 각 호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(□+□+□)을 재건축·재개발주택 등의 양도차익으로 합니다. 단, 청산금을 수령한 경우에는 청산금에 상당하는 양도차익을 차감한다.

□ □土地 및 □建物의 취득일∼사업계획승인일 등 전일의 양도차익

=	□ 사업계획승인일 등 전일 현재의 □土地 및 □건물에 대한 기준시가	１	□ 취득일 현재의 □土地 및 □건물의 기준시가	１	□ 기준시가개산공제 (□×개산공제율)

<유의사항>

1) □, □의 기준시가의 계산은 소득세법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 토지, 건물, 공동주택의 기준시가로 한다.

2) □, □의 기준시가는 사업계획승인일 등 전일 현재 및 취득일 현재 고시되어 있는 기준시가에 의한다.

3) 다만,  □, □의 기준시가 고시이후 구부동산의 취득일과 사업계획승인일 등 전일이 순차적으로 도래하는 경우 □, □의 기준시가는 다음과 같이 산정한다. (즉, 기준시가 고시이후 구부동산의 취득일과 사업계획승인일 등 전일까지의 기간에 새로운 기준시가가 고시되지 않는 경우임)

- □의 기준시가는 취득일 현재 고시된 기준시가에 의하고

- □의 기준시가는 소득세법시행령 제164조제7항 및 동법 시행규칙 제80조에서 규정하는 방식으로 계산한 가액으로 한다.

= □의 기준시가 +〔(□의 기준시가-전기의 기준시가)×(취득일∼사업계획승인일 전일까지의 보유월수/기준시가 조정월수(100/100한도)〕

4) □의 필요경비 계산은 소득세법시행령 제163조제6항에 따라 계산한다.

5) 2000.12.31이전에 취득한 건물에 대한 □, □의 건물 기준시가는 소득세법시행령 제164조제5항의 산식을 적용하여 계산한다.

= 2001. 1. 1 현재의 기준시가× 취득당시 기준시가 산정기준율

- 2001.1.1현재 구건물이 멸실되어 존재하지 않는 경우에도 구건물이 존재하는 것으로 보고 2001. 1. 1 현재의 건물기준시가를 계산한다.

- 취득당시 기준시가 산정기준율의 적용방법

□ □의 경우에는  □취득당시 건물기준시가 산정기준율표□상 사업계획승인일 전일이 속하는 연도와 구건물의 신축년도가 교차되는 지점에 해당하는 율을 적용

□ □의 경우에는  □취득당시 건물기준시가 산정기준율표□상 구건물의 취득일이 속하는 연도와 구건물의 신축년도가 교차되는 지점에 해당하는 율을 적용

□ □土地에 대한 사업계획승인일 등∼신축건물의 준공일 전일까지의 양도차익

=	□ 신축건물의 준공일 전일 현재의 □土地에 대한 기준시가	１	□ 사업계획승인일 등 현재의 □土地에 대한 기준시가

<유의사항>

1) □의 기준시가의 계산

= 구건물의 부수토지면적 (□土地 면적)× 신축건물의 준공일 전일의 개별공시지가

2) □의 기준시가의 계산

= 구건물의 부수토지면적 (□土地 면적)× 사업계획승인일 현재의 개별공시지가

□ 신축건물과 그 부수토지의 준공일 ∼ 양도일까지의 양도차익

=	□ 양도일 현재의 新築된 建物 및 그 부수土地의 기준시가	１	□ 준공일 현재의 新築된 建物 및 그 부수土地의 기준시가	１	□ 기준시가개산공제 (* 아래 계산방법 참조)

<유의사항>

1) 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우에는 □의 준공일 현재의 공동주택 기준시가의 계산은 소득세법시행령 제164조 제6항의 규정에 따라 계산한다.

2)  신축주택 등이 일반건물(상가포함)에 해당하거나 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우에는 토지 또는 일반건물 기준시가에 의하여 □, □의 기준시가를 계산한다.

3) □의 필요경비 계산은 다음과 같이 계산한다.

- 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우 다음의 산식에 의하여 계산한 가액을 필요경비(기준시가 개산공제액)로 계산한다.

= □의 환산된 공동주택기준시가×〔(준공일 현재의 □신건물+구토지보다 증가된 신토지□에 대한 기준시가 합계액)/(준공일현재 □신건물+신토지□에 대한 기준시가 합계액)〕× 기준시가 개산공제율

- 신축주택 등이 일반건물(상가포함)에 해당하거나 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우에는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액을 필요경비(기준시가 개산공제액)로 계산한다.

=〔준공일 현재의 신축건물의 기준시가+ 구토지보다 증가된 신토지면적에 대한 준공일 현재의 기준시가〕× 기준시가 개산공제율

4) □ 계산시 적용할 개산공제율은 소득세법시행령 제163조제6항에 의한다.

(2) 장기보유특별공제의 적용방법

종전부동산취득일   관리처분계획인가일등    준공일         양도일

-----▲----------------▲--------------▲-----------▲----

□                  □               □

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

종전 부동산     종전토지(대지권)     신축주택등

(부동산)          (권리)            (부동산)

상기 (1)과 같이 □ 종전부동산 → □ 종전토지(대지권) → □ 신축주택 등에 대한 각각의 양도차익이 계산한 후에 다음과 같이 계산한 장기보유특별공제액은 차감하여 양도소득금액을 산정한다.

□  □, □의 양도차익에 대한 장기보유특별공제의 계산

= (□／□)의 양도차익 합계액 × □土地 또는 □建物의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율

□  □의 양도차익에 대한 장기보유특별공제는 그 유형에 따라 다음과 같이 구분하여 계산한 금액으로 한다.

1) 신축주택 등이 일반건물(상가포함)에 해당하거나 신축주택등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우

(즉, □의 양도차익을 토지와 일반건물의 기준시가로 계산시)

장기보유특별공제 = (□의 양도차익) × (□土地의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

2) 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우 (□의 양도차익을 공동주택기준시가로 계산시)

장기보유특별공제 = 아래 가. ／ 아래 나.

가. 불입청산금에 상당액하는 장기보유특별공제액

= (□의 양도차익) × (불입청산금/ 분양가액)× (준공일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

† 분양가액 및 불입청산금은 사업계획서 등의 재건축·재개발주택등에 대한 신축주택에 대한 분양가액 및 불입청산금 전체가액을 말함, 중간에 입주권을 승계받아 양도하더라도 전체금액을 적용 (이하 같음)

나. 불입청산금 이외부분에 상당하는 장기보유특별공제액

=〔□의 양도차익×(분양가액-불입청산금)/분양가액〕×(구토지 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

(3) 양도소득 기본공제 적용

상기 (1)에서 계산된 양도차익의 합계액에서 (2)의 장기보유특별공제를 차감한 후 1인당 연 2,500,000원에 해당하는 양도소득 기본공제를 차감하여 양도소득 과세표준을 계산한다.

(4) 양도소득세 적용세율

구 부동산의 취득일로부터 신축주택 등의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 양도소득세 세율을 적용한다.

□ 기존주택과 그 부수토지의 취득일이 서로 다른 경우 : 먼저 취득한 부동산의 취득일부터 신축건물등의 양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 해당세율을 적용한다.

◇ 재건축·재개발사업 중에 입주권을 승계받아 재건축·재개발 주택 등을 준공한 이후 양도하는 경우

(단, 신축주택 등의 준공일부터 1년 후 양도)

(1)  개정산식에 의한 양도차익의 산정 (□+□의 합계액)

□ □土地의 입주권 취득일 ∼ 준공일 전일까지의 양도차익

=	□신축건물의 준공일 전일 현재의 □土地에 대한 기준시가	１	□ 입주권 취득일 현재의 □土地에 대한 기준시가	１	□ 기준시가개산공제 (□×개산공제율)

□ 신축주택 등의 준공일 ∼ 양도일 까지의 양도차익

=	□ 양도일 현재의 新築된 建物 및 그 부수土地의 기준시가	１	□ 준공일 현재의 新築된 建物 및 그 부수土地의 기준시가	１	㉢ 기준시가개산공제 (* 전술한 바와 같음)

(2) 장기보유특별공제의 적용방법

종전부동산취득일   관리처분계획인가일등    준공일         양도일

-----▲----------------▲--------------▲-----------▲----

□               □

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

종전토지(대지권)     신축주택등

(권리)            (부동산)

상기 (1)과 같이 입주권 취득일부터 양도일까지의 □ 종전토지(대지권) → □ 신축주택 등에 대한 각각의 양도차익이 계산한 후에 다음과 같이 계산한 장기보유특별공제액은 차감하여 양도소득금액을 산정한다.

□  ①의 양도차익에 대한 장기보유특별공제의 계산

= (□의 양도차익)×(입주권취득일∼양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

□  □의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

= □종전부동산 소유자가 재건축·재개발조합에 종전부동산 등을 출자 (청산금 포함)하고 취득하는 재건축·재개발주택 등을 준공된 이후 양도하는 경우□의 (2)의 □와 동일한 방식으로 계산

다만, 장기보유특별공제율 적용에 따른 보유기간 기산일인 □구토지의 취득일□을 각각 □입주권의 취득일□로 한다.

(3) 양도소득세율 적용

입주권의 취득일로부터 신축주택 등의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용한다.

◇  기타사항

(1) 청산금을 수령받은 경우의 양도차익 계산

종전부동산을 재건축조합등에 출자하고 그 대가로 신축주택 등과 청산금을 수령하는 때에는 신축주택 등에 대한 양도차익 계산시 개정산식에 의한 양도차익의 합계액에서 청산금 수령액에 상당하는 기준시가 양도차익을 차감하여야 한다.

이 경우 청산금 수령액의 기준시가 양도차익은 다음과 같이 계산한다.

=	종전부동산에 대한 기준시가 양도차익	×	청산금수령액
			종전부동산의 평가액

† 위 산식에서 기준시가는 토지, 건물, 공동주택에 대한 기준시가를 말함

(2) 장기보유특별공제, 양도소득세 세율 적용시 보유기간 계산

현행 소득세법시행령 제164조제7항 및 동법시행규칙 제80조에서 규정하는 □양도자산의 보유기간의 월수□ 및 □기준시가 조정월수□, 소득세법 제95조에서 규정하는 □자산의 보유기간□, 소득세법 제104조에서 규정하는 □보유기간□을 계산하는 때에는 민법 제157조에서 정하는 초일불산입의 규정에 불구하고 그 기간의 초일을 산입하여 자산의 보유기간 등을 계산(국세청 재산 46014-205, 2002.12.18) 한다.

Ⅴ. 改正算式에 의한 讓渡所得稅 算定圖表

1. 양도가액	4.③의 양도당시의 신축건물 등의 기준시가 기재
	↓
2. 취득가액	(1.양도가액) １〔(4.의①+②+③) ／ (3.필요경비)
	↓
3. 필요경비	(4.①의 필요경비)／(4.③의 필요경비)
	↓
4. 양도차익 (=①+②+③)	① 취득일∼사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등∼준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일∼양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	(사업계획승인일등 전일 현재 의 구부동산의 기준시가)１(취득일 현재 구부동산의 기준시가)１(필요경비)	(준공일 전일현재 구토지의 기준시가)１(사업계획승인일 현재 구토지 기준시가)	(양도일 현재의 신축건물등의 기준시가)１(준공일현재의 신축건물 기준시가) １ (필요경비)
	↓
5.장기보유특별공제	□ 4. ① 및 ②에 대한 보유기간 : 구부동산 취득일∼신축건물등 양도일까지의 기간 □ 4. ③에 대한 보유기간 : 구토지의 취득일∼신축건물등 양도일까지의 기간 단, 4.③을 공동주택기준시가로 산정하는 때에는 청산금에 상당하는 양도차익에 대한 보유기간은 준공일∼신축건물등의 양도일까지의 기간으로 함
	□ 장기보유특별공제 = 양도차익 × 보유기간에 따른 공제율 (아래) □ 3년 이상 보유 : 10%, □ 5년 이상 보유 : 15%, □ 10년 이상 보유 : 30%
	↓
6. 양도소득금액	(4.-5.)의 금액
	↓
7. 양도소득기본공제	1인당 연 2,500,000원 공제
	↓
8. 양도소득과세표준	(6.-7.)의 금액
	↓
9. 세율	□ 적용세율 : 보유기간 1년 이상 → 9%∼36% 누진세율 보유기간 1년 미만 → 36% □ 보유기간 계산 : 구 부동산 최초 취득일∼신축건물등의 양도일까지의 기간 적용
	↓
10. 산출세액	(8.×9.)의 금액
	↓
11. 예정신고납부세액공제	납부할 세액의 10%
	↓
12. 납부할 세액	(10.-11.)의 금액

Ⅵ. 再建築·再開發住宅等에 對한 讓渡所得稅 計算事例

1. 재건축아파트에 대한 양도소득세 계산사례

〔사례1〕종전 고시아파트가 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 이후 양도

〔사례2〕종전 고시아파트가 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도

〔사례3〕재건축아파트 입주권을 취득하여 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 이후 양도

(단, 재건축준공일 이후 1년 이후 양도)

2. 재개발아파트에 대한 양도소득세 계산사례

〔사례4〕재개발지역내 토지를 소유한 자가 당해 토지를 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도

〔사례5〕재개발지역내 토지를 소유한 자가 당해 토지를 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도

〔사례6〕재개발지역내  단독주택(토지포함)  소유자가 당해 주택을 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도

사례 1

: 종전 고시아파트가 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 이후 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전아파트 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

□ 취득일 : 1992. 7. 21

□ 종전아파트의 면적 ; 대지권 60□, 건물면적 42□

□ 취득일 현재의 공동주택기준시가 : 80,000,000원

□ 사업계획승인일 전일(□95.8.1) 현재의 공동주택기준시가: 101,500,000원

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

□ 사업계획승인일 : 1995. 8. 2

□ 청산금납부(할) 금액 : 40,000,000원 (분양가액: 205,000,000원)

□ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가 : 1,990,000원/□

□ 준공일 전일(□97.7.3) 현재의 토지 개별공시지가 : 2,090,000원/□

□ 재건축아파트 준공일 이후부터 최초고시일까지의 내용

□ 준공일 : 1997. 7. 4

재건축아파트의 면적 ; 대지권 40□, 건물면적 85□

준공일현재의 토지·건물기준시가: 토지→2,090,000원/□, 건물→357,000원/□

공동주택기준시가 최초고시일 : 1998. 7. 1

최초고시일 현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,890,000원/□, 건물→375,000원/□

최초고시된 공동주택기준시가 : 154,000,000원

□ 재건축아파트 양도내용

양도일 : 2003. 4. 7

양도일현재 공동주택기준시가 : 280,000,000원

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례1

의 양도소득세 계산

1. 양도가액	280,000,000
	↓
2. 취득가액	(280,000,000)１(140,426,262／3,802,931) =135,770,807
	↓
3. 필요경비	(2,400,000)／(1,402,931)=3,802,931
	↓
4. 양도차익 (=①+②+③)	① 취득일∼사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등∼준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일∼양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	(101,500,000)-(80,000,000) - (80,000,000×3%) = 19,100,000	(60□×2,090,000)-(60□× 1,990,000) = 6,000,000	(280,000,000)-(□163,270, 807)-(□ 46,764,383×3%) = 115,326,262
	양도차익 합계 = 19,100,000／6,000,000／115,326,262 = 140,426,262
	↓
5.장기보유특별공제	□ (4.① + 4.②)의 장기보유특별공제: (19,100,000+6,000,000)× 30% = 7,530,000 □ (4.③)의 장기보유특별공제 - 청산금에 대한 장기보유특별공제 = 22,502,685×15%= 3,375,402 - 청산금이외분에 대한 장기보유특별공제 = 92,823,576×30%= 27,847,073
	장기보유특별공제 계 = 7,530,000／3,375,402／27,847,073 = 38,752,475
	↓
6. 양도소득금액	140,426,262-38,752,475 = 101,673,787
	↓
7. 양도소득기본공제	2,500,000
	↓
8. 양도소득과세표준	101,673,787-2,500,000 = 99,173,787
	↓
9. 세율	36% (누진공제액 11,700,000원)
	↓
10. 산출세액	(99,173,787×36%) - 11,700,000 = 24,002,563
	↓
11. 예정신고납부세액공제	24,002,563×10% = 2,400,256
	↓
12. 납부할 세액	24,002,563-2,400,256 = 21,602,307

4.

사례1

에 대한 해설

(1) 양도차익의 계산 중

가) 준공일 현재의 공동주택기준시가 환산액 계산 (4.③란의 □)

준공일현재의 공동주택기준시가는 소득세법시행령 제164조제6항의 산식에 따라 계산합니다.

준공일 현재 공동주택기준시가 환산가액	=	최초고시된 공동주택기준시가	×	준공일 현재의 (건물+토지)기준시가
				최초고시일 현재의 (건물+토지)기준시가

=	154,000,000	×	(85□×357,000)／(40□×2,090,000)	=	163,270,807
			(85□×375,000)／(40□×1,890,000)

† 산식에서 (건물+토지)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말함

나) 준공일∼양도일까지에 대한 필요경비의 계산 (4.③의 □)

신축아파트의 양도일 현재 공동주택기준시가가 있으므로 아래와 같이 계산한 기준시가 개산공제액을 필요경비로 기재합니다.

기준시가 개산공제액	=	준공일 현재 공동주택 기준시가 환산가액	×	준공일 현재의 (건물／구토지보다 증가된 신토지면적)의 기준시가	×	기준시가 개산공제율
				준공일 현재의 (토지+건물) 기준시가

=	163,270,807	×	(85□×357,000) + (0)	×	3%	Ａ	1,402,931
			(85□×357,000)／(40□×1,890,000)

† 산식에서 (토지+건물)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말하고

구아파트의 토지면적이 60□이고 신축아파트의 토지면적이 40□이므로 □구토지보다 증가된 신토지 면적은 없어□ 산식중 분자란은 신축아파트의 건물기준시가만 적용함

(2) 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제는 다음 (가.／ 나.)의 합계액으로 합니다.

가) 4.① 4.②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

=	(4.①양도차익／4.② 양도차익)	×	종전아파트 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율

=	(19,100,000／6,000,000)	×	30%	Ａ	7,530,000

† 보유기간 : 종전아파트취득일(93.7.21)∼신축아파트 양도일(2003.4.7) → 10년이상 보유

나) 4. ③의 양도차익에 대한 장기보유특별공제 ( □／□= 31,249,142 )

□ 4.③의 양도차익중 청산금에 상당하는 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	청산금납부액	×	준공일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(115,326,262)	×	40,000,000	×	15%	Ａ	3,375,402
			205,000,000

† 보유기간 : 신축아파트 준공일(97.7.4)∼신축아파트 양도일(2003.4.7) → 5년 이상 보유

청산금납부액은 재건축사업계획에 따라 납부하여야 할 청산금액 전부를 말함

□ 4.③의 양도차익중 청산금외 부분에 대한 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	(분양가액-청산금납부액)	×	종전아파트 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(115,326,262)	×	(205,000,000-40,000,000)	×	30%	Ａ	27,847,073
			205,000,000

† 보유기간 : 종전아파트취득일(92.7.21)∼신축아파트 양도일(2003.4.7) → 10년이상 보유

(3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

종전아파트의 취득일(92.7.21)부터 신축아파트 양도일(2003.4.7)까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%∼36%의 누진세율을 적용합니다.

사례 2

: 종전 고시아파트가 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 전 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전아파트 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

□ 취득일 : 1992. 7. 21

□ 종전아파트의 면적 ; 대지권 60□, 건물면적 42□

□ 취득일 현재의 공동주택기준시가 : 90,000,000원

□ 사업계획승인일 전일(□99.9.30) 현재의 공동주택기준시가: 120,000,000원

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

□ 사업계획승인일 : 1999. 10. 1

□ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가 : 1,620,000원/□

□ 준공일 전일(□02.9.30) 현재의 토지 개별공시지가 : 1,890,000원/□

□ 재건축아파트 준공일 이후부터 양도일까지의 내용

□ 준공된 재건축아파트 면적 ; 대지권 40□, 건물면적 85□

□ 준공일 : 2002. 10. 1

준공일현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,890,000원/□, 건물→441,000원/□

양도일 : 2003. 5. 20

양도일 현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,930,000원/□, 건물→552,000원/□

† 양도당시 토지기준시가는 소법규칙§80에 따라 환산된 동일조정기간내의 기준시가이며, 건물기준시가는 2003년 건물기준시가임

재건축아파트 공동주택기준시가 최초고시일 : 2003. 7. 1

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례2

의 양도소득세 계산

1. 양도가액	124,120,000
	↓
2. 취득가액	(124,120,000)１(53,410,420／3,824,550) = 66,885,030
	↓
3. 필요경비	(2,700,000)／(1,124,550)=3,824,550
	↓
4. 양도차익 (=①+②+③)	① 취득일∼사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등∼준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일∼양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	(120,000,000)-(90,000,000) - (90,000,000×3%) = 27,300,000	(60□×1,890,000)-(60□× 1,620,000) = 16,200,000	(40□×1,930,000+85□×552,000)-(40□×1,890,000+85□×441,000)-(37,485,000×3%) = 9,910,420
	양도차익 합계 = 27,300,000／16,200,000／9,910,420 = 53,410,420
	↓
5.장기보유특별공제	(53,410,420)× 30% = 16,023,126
	양도일 현재 공동주택기준시가가 최초고시 되어 있지 않으므로 전체의 양도차익에 종전부동산의 취득일(92.7.21)부터 신축아파트 양도일(03.5.20)까지의 보유기간(10년 이상)에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산함 → 10년 이상이므로 30% 공제율 적용
	↓
6. 양도소득금액	53,410,420-16,023,126 = 37,387,294
	↓
7. 양도소득기본공제	2,500,000
	↓
8. 양도소득과세표준	37,387,294-2,500,000 = 34,887,294
	↓
9. 세율	18% (누진공제액 900,000원)
	↓
10. 산출세액	(34,887,294×18%) - 900,000 = 5,379,712
	↓
11. 예정신고납부세액공제	5,379,712×10% = 537,971
	↓
12. 납부할 세액	5,379,712-537,971 = 4,841,741

4.

사례2

에 대한 해설

(1) 양도차익의 계산 (아래 가.／나.／다. = 53,410,420)

가) 취득일∼사업계획승인일 등 전일까지의 양도차익 계산 (4.①)

= (사업계획승인일 전일현재의 공동주택기준시가)-(취득일 현재의 공동주택기준시가)-(취득일 현재의 공동주택기준시가×기준시가개산공제율)

= (120,000,000)-(90,000,000)-(90,000,000×3%)= 27,300,000

나) 사업계획승인일∼준공일 전일까지의 양도차익 계산 (4.②)

= (준공일 전일현재의 구토지의 기준시가)-(사업계획승인일 현재의 구토지의 기준시가)

= (60□×1,890,000)-(60□×1,620,000) = 16,200,000

다) 준공일∼양도일까지의 양도차익 계산 (4.③)

= 〔양도일 현재의 (신건물+신토지)의 기준시가〕-〔준공일 현재의 (신건물+신토지)의 기준시가〕-〔준공일 현재의 (신건물+구토지면적보다 증가된 신토지)의 기준시가×기준시가개산공제율〕

=(85□×552,000／40□×1,930,000)-(85□×441,000／40□×1,890,000)-〔(85□×441,000 + 0)×3%〕= 9,910,420

(2) 장기보유특별공제액의 계산

양도일 현재 공동주택기준시가가 최초고시 되어 있지 않으므로 종전부동산의 취득일(92.7.21)부터 신축아파트 양도일(03.5.20)까지의 보유기간(10년 이상)에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산

가) 보유기간 : 10년 이상 → 공제율 30%

나) 장기보유특별공제액 계산

= 4. 전체 양도차익×장기보유특별공제율

= (53,410,420)× 30% = 16,023,126

(3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

종전아파트의 취득일(92.7.21)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%∼36%의 누진세율을 적용합니다.

사례 3

: 재건축아파트 입주권을 취득하여 재건축된 후 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도한 경우

(단, 재건축아파트 준공일부터 1년 이후 양도임)

1. 사례자료

□ 재건축아파트의 입주권 취득일부터 준공일 전일까지의 내용

□ 입주권 취득일 : 2000. 4. 20

□ 승계받은 종전아파트 ; 대지권 60□, 건물면적 42□

- 당초 분양가액 : 200,000,000원, - 당초 확정된 청산금 40,000,000원

† 확정된 청산금은 승계받은 청산금이 아닌 당초 확정된 납부할 청산금 전체금액임

□ 입주권취득일 현재의 토지 개별공시지가 : 1,620,000원/□

□ 준공일 전일(□01.7.1) 현재의 토지 개별공시지가 : 1,830,000원/□

□ 재건축아파트의 준공일 이후부터 양도일까지의 내용

⑤ 준공된 재건축아파트 면적 ; 대지권 40□, 건물면적 85□

⑥ 준공일 : 2001. 7. 2

⑦ 준공일 현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,830,000원/□, 건물→420,000원/□

⑧ 공동주택기준시가 최초고시일 : 2002. 9. 13

⑨ 최초고시일 현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,890,000원/□, 건물→432,000원/□

최초고시된 재건축아파트의 공동주택기준시가 : 280,000,000원

양도일 : 2003. 5. 20

양도일 현재 재건축아파트의 공동주택기준시가 : 280,000,000원

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례3

의 양도소득세 계산

1. 양도가액	280,000,000
	↓
2. 취득가액	(280,000,000)１(15,539,771／5,585,871) = 258,874,358
	↓
3. 필요경비	(2,916,000)／(2,669,871)= 5,585,871
	↓
4. 양도차익 (=①+②+③)	① 취득일∼사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등∼준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일∼양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	없음	(60□×1,830,000)-(60□× 1,620,000)-(60□×1,620,000 ×3%) = 9,684,000	(280,000,000)-(□ 271,474 ,358)-(□ 88,995,726×3%) = 5,855,771
	양도차익 합계 = 9,684,000／5,855,771 = 15,539,771
	↓
5.장기보유특별공제	□ (4.① + 4.②)의 장기보유특별공제: ( 0 + 9,684,000)× 10% = 968,400 □ (4.③)의 장기보유특별공제 - 청산금에 대한 장기보유특별공제 = 1,171,154× 0 %= 0 - 청산금이외분에 대한 장기보유특별공제 = 4,684,616×10%= 468,461
	장기보유특별공제 계 = 968,400／468,461 = 1,436,861
	↓
6. 양도소득금액	15,539,771-1,436,861 = 14,102,910
	↓
7. 양도소득기본공제	2,500,000
	↓
8. 양도소득과세표준	14,102,910-2,500,000 = 11,602,910
	↓
9. 세율	18% (누진공제액 900,000원)
	↓
10. 산출세액	(11,602,910×18%) - 900,000 = 1,188,523
	↓
11. 예정신고납부세액공제	1,188,523×10% = 118,852
	↓
12. 납부할 세액	1,188,523-118,852 = 1,069,671

4.

사례3

에 대한 해설

(1) 양도차익의 계산 중

가) 준공일 현재의 공동주택기준시가 환산액 계산 (4.③란의 □)

준공일현재의 공동주택기준시가는 소득세법시행령 제164조제6항의 산식에 따라 계산합니다.

준공일 현재 공동주택기준시가 환산가액	=	최초고시된 공동주택기준시가	×	준공일 현재의 (건물+토지)기준시가
				최초고시일 현재의 (건물+토지)기준시가

=	280,000,000	×	(85□×420,000)／(40□×1,830,000)	=	271,474,358
			(85□×432,000)／(40□×1,890,000)

† 산식에서 (건물+토지)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말함

나) 준공일∼양도일까지에 대한 필요경비의 계산 (4.③의 □)

신축아파트의 양도일 현재 공동주택기준시가가 있으므로 아래와 같이 계산한 기준시가 개산공제액을 필요경비로 기재합니다.

기준시가 개산공제액	=	준공일 현재 공동주택 기준시가 환산가액	×	준공일 현재의 (건물／구토지보다 증가된 신토지면적)의 기준시가	×	기준시가 개산공제율
				준공일 현재의 (토지+건물) 기준시가

=	271,474,358	×	(85□×420,000) + (0)	×	3%	Ａ	2,669,871
			(85□×420,000)／(40□×1,830,000)

† 산식에서 (토지+건물)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말하고

구아파트의 토지면적이 60□이고 신축아파트의 토지면적이 40□이므로 □구토지보다 증가된 신토지 면적은 없어□ 산식중 분자란은 신축아파트의 건물기준시가만 적용함

(2) 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제는 다음 (가.／ 나.)의 합계액으로 합니다.

가) 4.① 4.②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

=	(4.①양도차익／4.② 양도차익)	×	입주권 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율

=	( 0 ／ 9,684,000 )	×	10%	Ａ	968,400

† 보유기간 : 입주권취득일(00.4.20)∼신축아파트 양도일(2003.5.20) → 3년이상 보유

나) 4. ③의 양도차익에 대한 장기보유특별공제 ( □／□= 468,461 )

□ 4.③의 양도차익중 청산금에 상당하는 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	청산금납부액	×	준공일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(5,855,771)	×	40,000,000	×	0%	Ａ	0
			200,000,000

† 보유기간 : 신축아파트 준공일(01.7.2)∼신축아파트 양도일(2003.5.20) → 3년 미만 보유이므로 장기보유특별공제율이 □0□로 공제할 금액이 없음

청산금납부액이란 재건축사업계획에 따라 납부하여야 할 청산금액 전부를 말함

□ 4.③의 양도차익중 청산금외 부분에 대한 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	(분양가액-청산금납부액)	×	입주권 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(5,855,771)	×	(200,000,000-40,000,000)	×	10%	Ａ	468,461
			200,000,000

† 보유기간 : 입주권취득일(00.4.20)∼신축아파트 양도일(2003.5.20) → 3년 이상 보유

(3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

종전아파트의 취득일(00.4.20)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%∼36%의 누진세율을 적용합니다.

사례 4

: 재개발지역내 토지를 소유한 자가 당해 토지를 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전토지 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

□ 취득일 : 1990. 9. 5

□ 종전토지의 면적 ; 대지 150□

□ 취득일 현재의 토지 개별공시지가 : 710,000원

□ 사업계획승인일 전일(□97.11.20) 현재의 토지기준시가: 785,000원

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

□ 사업계획승인일 : 1997. 11.21

□ 청산금납부(할) 금액 : 40,000,000원 (분양가액: 200,000,000원)

□ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가 : 785,000원/□

□ 준공일 전일(□00.7.19) 현재의 토지 개별공시지가 : 1,010,000원/□

□ 재개발아파트 준공일 이후부터 최초고시일까지의 내용

□ 준공일 : 2000. 7. 20

재개발아파트의 면적 ; 대지권 35□, 건물면적 100□

준공일현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,010,000원/□, 건물→399,000원/□

공동주택기준시가 최초고시일 : 2001. 7. 1

최초고시일 현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,010,000원/□, 건물→392,000원/□

최초고시된 공동주택기준시가 : 200,000,000원

□ 재개발아파트 양도내용

양도일 : 2003. 5. 20

양도일현재 공동주택기준시가 : 240,000,000원

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례4

의 양도소득세 계산

1. 양도가액	240,000,000
	↓
2. 취득가액	(240,000,000)１(76,715,799／6,406,267) =156,877,934
	↓
3. 필요경비	(3,195,000)／(3,211,267)=6,406,267
	↓
4. 양도차익 (=①+②+③)	① 취득일∼사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등∼준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일∼양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	(150□×1,010,000)-(150□×710,000)-(150□×710,000×3%) = 41,805,000		(240,000,000)-(□201,877,934)-(□ 107,042,253×3%) = 34,910,799
	양도차익 합계 = 41,805,000／34,910,799 = 76,715,799
	↓
5.장기보유특별공제	□ (4.① + 4.②)의 장기보유특별공제: (41,805,000)× 30% = 12,541,500 □ (4.③)의 장기보유특별공제 - 청산금에 대한 장기보유특별공제 = 6,982,159×0%= 0 - 청산금이외분에 대한 장기보유특별공제 = 27,928,639×30%= 8,378,591
	장기보유특별공제 계 = 12,541,500／8,378,591 = 20,920,091
	↓
6. 양도소득금액	76,715,799-20,920,091 = 55,795,708
	↓
7. 양도소득기본공제	2,500,000
	↓
8. 양도소득과세표준	55,795,708-2,500,000 = 53,295,708
	↓
9. 세율	27% (누진공제액 4,500,000원)
	↓
10. 산출세액	(53,295,708×27%) - 4,500,000 = 9,889,841
	↓
11. 예정신고납부세액공제	9,889,841×10% = 988,984
	↓
12. 납부할 세액	9,889,841-988,984 = 8,900,857

4.

사례4

에 대한 해설

(1) 양도차익의 계산 중

가) 준공일 현재의 공동주택기준시가 환산액 계산 (4.③란의 □)

준공일현재의 공동주택기준시가는 소득세법시행령 제164조제6항의 산식에 따라 계산합니다.

준공일 현재 공동주택기준시가 환산가액	=	최초고시된 공동주택기준시가	×	준공일 현재의 (건물+토지)기준시가
				최초고시일 현재의 (건물+토지)기준시가

=	200,000,000	×	(100□×399,000)／(35□×1,010,000)	=	201,877,934
			(100□×392,000)／(35□×1,010,000)

† 산식에서 (건물+토지)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말함

나) 준공일∼양도일까지에 대한 필요경비의 계산 (4.③의 □)

신축아파트의 양도일 현재 공동주택기준시가가 있으므로 아래와 같이 계산한 기준시가 개산공제액을 필요경비로 기재합니다.

기준시가 개산공제액	=	준공일 현재 공동주택 기준시가 환산가액	×	준공일 현재의 (건물／구토지보다 증가된 신토지면적)의 기준시가	×	기준시가 개산공제율
				준공일 현재의 (토지+건물) 기준시가

=	201,877,934	×	(100□×399,000) + (0)	×	3%	Ａ	3,211,267
			(100□×399,000)／(35□×1,010,000)

† 산식에서 (토지+건물)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말하고

구아파트의 토지면적이 150□이고 신축아파트의 토지면적이 35□이므로 □구토지보다 증가된 신토지 면적은 없어□ 산식중 분자란은 신축아파트의 건물기준시가만 적용함

(2) 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제는 다음 (가.／ 나.)의 합계액으로 합니다.

가) 4.① 4.②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

=	(4.①양도차익／4.② 양도차익)	×	구토지 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율

=	(41,805,000)	×	30%	Ａ	12,541,500

† 보유기간 : 구토지 취득일(90.9.5)∼신축아파트 양도일(2003.5.20) → 10년이상 보유

나) 4. ③의 양도차익에 대한 장기보유특별공제 ( □／□= 27,928,639 )

□ 4.③의 양도차익중 청산금에 상당하는 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	청산금납부액	×	준공일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(34,910,799)	×	40,000,000	×	0%	Ａ	0
			200,000,000

† 보유기간 : 신축아파트 준공일(00.7.20)∼신축아파트 양도일(03.5.20) → 3년 미만 보유로 장기보유특별공제액은 없음

청산금납부액은 재개발사업계획에 따라 납부하여야 할 청산금액 전부를 말함

□ 4.③의 양도차익중 청산금외 부분에 대한 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	(분양가액-청산금납부액)	×	구토지 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(34,910,799)	×	(200,000,000-40,000,000)	×	30%	Ａ	8,378,591
			200,000,000

† 보유기간 : 구토지 취득일(90.9.5)∼신축아파트 양도일(2003.5.20) → 10년이상 보유

(3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

구토지의 취득일(90.9.5)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%∼36%의 누진세율을 적용합니다.

사례 5

: 재개발지역내 토지를 소유한 자가 당해 토지를 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전토지 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

□ 취득일 : 1990. 9. 5

□ 종전토지의 면적 ; 대지 150□

□ 취득일 현재의 토지 개별공시지가 : 710,000원

□ 사업계획승인일 전일(□97.11.20) 현재의 공동주택기준시가: 785,000원

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

□ 사업계획승인일 : 1997. 11.21

□ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가 : 785,000원/□

□ 준공일 전일(□02.10.1) 현재의 토지 개별공시지가 : 1,040,000원/□

□ 재개발아파트 준공일 이후부터 양도일까지의 내용

□ 준공일 : 2002. 10. 2

□ 재개발아파트의 면적 ; 대지권 35□, 건물면적 100□

준공일현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,040,000원/□, 건물→441,000원/□

양도일 : 2003. 5. 20

양도일 현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,060,000원/□, 건물→497,000원/□

† 양도당시 토지기준시가는 소법규칙§80에 따라 환산된 동일조정기간내의 기준시가이며, 건물기준시가는 2003년 건물기준시가임

재개발아파트 공동주택기준시가 최초고시일 : 2003. 7. 1

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례5

의 양도소득세 계산

1. 양도가액	86,800,000
	↓
2. 취득가액	(86,800,000)１(51,282,000／4,518,000) =31,000,000
	↓
3. 필요경비	(3,195,000)／(1,323,000)=4,518,000
	↓
4. 양도차익 (=①+②+③)	① 취득일∼사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등∼준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일∼양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	(150□×1,040,000)-(150□×710,000)-(150□×710,000×3%) = 46,305,000		(35□×1,060,000+100□×497,000)-(35□×1,040,000+100□×441,000)-(44,100,000×3%) = 4,977,000
	양도차익 합계 = 46,305,000／4,977,000 = 51,282,000
	↓
5.장기보유특별공제	(51,282,000)× 30% = 15,384,600
	양도일 현재 공동주택기준시가가 최초고시 되어 있지 않으므로 전체의 양도차익에 종전부동산의 취득일(90.9.5)부터 신축아파트 양도일(03.5.20)까지의 보유기간(10년 이상)에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산함 → 10년 이상이므로 30% 공제율 적용
	↓
6. 양도소득금액	51,282,000-15,384,600 = 35,897,400
	↓
7. 양도소득기본공제	2,500,000
	↓
8. 양도소득과세표준	35,897,400-2,500,000 = 33,397,400
	↓
9. 세율	18% (누진공제액 900,000원)
	↓
10. 산출세액	(33,397,400×18%) - 900,000 = 5,111,532
	↓
11. 예정신고납부세액공제	5,111,532×10% = 511,153
	↓
12. 납부할 세액	5,111,532-511,153 = 4,600,379

4.

사례5

에 대한 해설

(1) 양도차익의 계산 (아래 가.／나. = 53,410,420)

가) 취득일∼준공일 전일까지의 양도차익 계산 (4.①+4.□)

= (준공일 전일현재의 구토지 기준시가)-(취득일 현재 구토지 기준시가)-(취득일 현재의 구토지 기준시가×기준시가개산공제율)

= (156,000,000)-(106,500,000)-(106,500,000×3%)= 46,305,000

나) 준공일∼양도일까지의 양도차익 계산 (4.③)

= 〔양도일 현재의 (신건물+신토지)의 기준시가〕-〔준공일 현재의 (신건물+신토지)의 기준시가〕-〔준공일 현재의 (신건물+구토지면적보다 증가된 신토지)의 기준시가×기준시가개산공제율〕

=(100□×497,000／35□×1,060,000)-(100□×441,000／35□×1,040,000)-〔(100□×441,000 + 0)×3%〕= 4,977,000

(2) 장기보유특별공제액의 계산

양도일 현재 공동주택기준시가가 최초고시 되어 있지 않으므로 구토지의 취득일(90.9.5)부터 신축아파트 양도일(03.5.20)까지의 보유기간(10년 이상)에 따른 장기보유특별공제율을 적용하여 장기보유특별공제액을 계산

가) 보유기간 : 10년 이상 → 공제율 30%

나) 장기보유특별공제액 계산

= 4. 전체 양도차익×장기보유특별공제율

= (51,282,000)× 30% = 15,384,600

(3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

종전아파트의 취득일(90.9.5)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%∼36%의 누진세율을 적용합니다.

사례 6

: 재개발지역 내  단독주택 (부수토지 포함)  소유자가 당해 주택을 제공하고 취득한 재개발아파트를 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도한 경우

1. 사례자료

□ 종전부동산 취득일부터 사업계획승인일 전일까지의 내용

□ 취득일 : 1990. 9. 5

□ 종전부동산의 면적 : 대지 120□, 단독주택 100□

□ 취득일현재의 토지·건물 기준시가 : 토지→1,300,000원/□, 건물→194,000원/□

□ 사업계획승인일 전일(□96.5.19) 현재의 종전부동산의 토지·건물기준시가

: 토지→1,430,000원, 건물→233,000원/□

† ③,④의 건물기준시가는 (2001.1.1건물기준시가×취득당시산정기준율)로 계산

□ 사업계획승인일 이후부터 준공일 전일까지의 내용

□ 사업계획승인일 : 1996.5.20

□ 청산금납부(할) 금액 : 50,000,000원 (분양가액: 250,000,000원)

⑦ 사업계획승인일 현재의 토지 개별공시지가 : 1,430,000원/□

⑧ 준공일 전일(□01.8.20) 현재의 토지 개별공시지가 : 1,800,000원/□

□ 재개발아파트 준공일 이후부터 최초고시일까지의 내용

□ 준공일 : 2001. 8. 21

재개발아파트의 면적 ; 대지권 55□, 건물면적 200□

준공일현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,800,000원/□, 건물→420,000원/□

공동주택기준시가 최초고시일 : 2002. 4. 4

최초고시일 현재의 토지·건물기준시가: 토지→1,910,000원/□, 건물→432,000원/□

† 최초고시일의 토지기준시가는 소법규칙§80에 따라 환산된 동일조정기간내의 기준시가

최초고시된 공동주택 기준시가 : 400,000,000원

□ 재개발아파트 양도내용

양도일 : 2003. 5. 20

양도일 공동주택 기준시가 : 450,000,000원

2. 계산순서 (아래와 같이 계산하면 편리함)

① 「4. 양도차익란」을 계산합니다.

② 「1. 양도가액란」과 「3. 필요경비란」를 기재합니다.

③ 「2. 취득가액란」을 계산합니다.

④ 「5. 란 이후」를 계산합니다.

3.

사례6

의 양도소득세 계산

1. 양도가액	450,000,000
	↓
2. 취득가액	(450,000,000)１(121,027,659／10,527,082) = 318,445,259
	↓
3. 필요경비	(5,262,000)／(5,265,082)= 10,527,082
	↓
4. 양도차익 (=①+②+③)	① 취득일∼사업계획승인일 등 전일까지 구부동산 양도차익	② 사업계획승일일등∼준공일 전일까지 구토지 양도차익	③ 준공일∼양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	(120□×1,430,000+100□×233,000)-(120□×1,300,000+100□×194,000)- (5,262,000)= 14,238,000	(120□×1,800,000)-(120□× 1,430,000) = 44,400,000	(450,000,000)-(□382,345, 259)-(□ 5,265,082) = 62,389,659
	양도차익 합계 = 14,238,000／44,400,000+62,389,659 = 121,027,659
	↓
5.장기보유특별공제	□ (4.① + 4.②)의 장기보유특별공제: (14,238,000+44,400,000)×30%= 17,591,400 □ (4.③)의 장기보유특별공제 - 청산금에 대한 장기보유특별공제 = 12,477,969× 0 %= 0 - 청산금이외분에 대한 장기보유특별공제 = 49,911,727×30%= 14,973,518
	장기보유특별공제 계 = 17,591,400／14,973,518 = 32,564,918
	↓
6. 양도소득금액	121,027,771-32,564,918 = 88,462,853
	↓
7. 양도소득기본공제	2,500,000
	↓
8. 양도소득과세표준	88,462,853-2,500,000 = 85,962,853
	↓
9. 세율	36% (누진공제액 11,700,000원)
	↓
10. 산출세액	(85,962,853×36%) - 11,700,000 = 19,246,627
	↓
11. 예정신고납부세액공제	19,246,627×10% = 1,924,662
	↓
12. 납부할 세액	19,246,627-1,924,662 = 17,321,965

4.

사례6

에 대한 해설

(1) 양도차익의 계산 (아래 가.／나.／다. = 53,410,420)

가) 취득일∼사업계획승인일 등 전일까지의 양도차익 계산 (4.①)

= (사업계획승인일 전일현재의 구부동산기준시가)-(취득일 현재의 구부동산기준시가)-(취득일 현재의 구부동산기준시가×기준시가개산공제율)

= (120□×1,430,000+100□×233,000) - (120□×1,300,000+100□×194,000) -〔(120□  ×1,300,000+100□×194,000)×3%) = 14,238,000

나) 사업계획승인일∼준공일 전일까지의 양도차익 계산 (4.②)

= (준공일 전일현재 구토지 기준시가)-(사업계획승인일 현재 구토지 기준시가)

= (120□×1,800,000)-(120□×1,430,000) = 44,400,000

다) 준공일∼양도일까지의 양도차익 계산 (4.③)

= (양도일 현재의 공동주택 기준시가)-(□준공일 현재의 공동주택기준시가)- (□신건물 및 증가된 신토지면적 상당의 준공일 현재 공동주택기준시가×기준시가개산공제율〕

= (450,000,000) - (□ 382,345,259) - (□ 5,265,082) = 62,389,659

□ 준공일 현재의 공동주택기준시가 환산액 계산 (4.③란의 □)

소득세법시행령 제164조제6항의 산식에 따라 계산합니다.

준공일 현재 공동주택기준시가 환산가액	=	최초고시된 공동주택기준시가	×	준공일 현재의 (건물+토지)기준시가
				최초고시일 현재의 (건물+토지)기준시가

=	400,000,000	×	(200□×420,000)／(55□×1,800,000)	=	382,345,259
			(200□×432,000)／(55□×1,910,000)

† 산식에서 (건물+토지)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말함

□ 준공일∼양도일까지에 대한 필요경비의 계산 (4.③의 □)

신축아파트의 양도일 현재 공동주택기준시가가 있으므로 아래와 같이 계산한 기준시가 개산공제액을 필요경비로 기재합니다.

기준시가 개산공제액	=	준공일 현재 공동주택 기준시가 환산가액	×	준공일 현재의 (건물／구토지보다 증가된 신토지면적)의 기준시가	×	기준시가 개산공제율
				준공일 현재의 (토지+건물) 기준시가

=	382,345,259	×	(200□×420,000) + (0)	×	3%	Ａ	5,265,082
			(200□×420,000)／(55□×1,800,000)

† 산식에서 (토지+건물)기준시가 란 신축아파트에 대한 토지 및 일반건물기준시가를 말하고

구주택의 토지면적이 120□이고 신축아파트의 토지면적이 55□이므로 □구토지보다 증가된 신토지 면적은 없어□ 산식중 분자란은 신축아파트의 건물기준시가만 적용함

(2) 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제는 다음 (가.／ 나.)의 합계액으로 합니다.

가) 4.① 4.②의 양도차익에 대한 장기보유특별공제

=	(4.①양도차익／4.② 양도차익)	×	구토지 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율

=	(14,238,000／44,400,000)	×	30%	Ａ	17,591,400

† 보유기간 : 구토지 취득일(90.9.5)∼신축아파트 양도일(2003.5.20) → 10년이상 보유

나) 4. ③의 양도차익에 대한 장기보유특별공제 ( □／□= 27,928,639 )

□ 4.③의 양도차익중 청산금에 상당하는 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	청산금납부액	×	준공일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(62,389,659)	×	50,000,000	×	0%	Ａ	0
			250,000,000

† 보유기간 : 신축아파트 준공일(01.8.21)∼신축아파트 양도일(03.5.20) → 3년 미만 보유로 장기보유특별공제액은 없음

청산금납부액은 재개발사업계획에 따라 납부하여야 할 청산금액 전부를 말함

□ 4.③의 양도차익중 청산금외 부분에 대한 장기보유특별공제

=	(4.③ 양도차익)	×	(분양가액-청산금납부액)	×	구토지 취득일부터 신축아파트 양도일까지의 보유기간에 대한 장기보유특별공제율
			분양가액

=	(62,389,659)	×	(250,000,000-50,000,000)	×	30%	Ａ	14,973,518
			250,000,000

† 보유기간 : 구토지 취득일(90.9.5)∼신축아파트 양도일(2003.5.20) → 10년이상 보유

(3) 양도소득세율 적용시 보유기간 계산

구토지의 취득일(90.9.5)부터 신축아파트 양도일(2003.5.20)까지의 보유기간을 계산하여 해당세율을 적용하므로 1년 이상 보유에 해당하여 9%∼36%의 누진세율을 적용합니다