표준지의선정및관리지침

제정 1996. 12. 28 건설교통부훈령 제164호

개정 2003.  2. 24 건설교통부훈령 제402호

제 1 장   총  칙

제1조(목적) 이 지침은 지가공시및토지등의평가에관한법률 제12조제1항제2호 및 동법시행령 제3조제2항의 규정에 의한 표준지의 선정 및 관리 등에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. □지역분석□이라 함은 지역의 지가수준에 전반적인 영향을 미치는 가격형성요인을 일정한 지역범위별로 조사·분석함으로써 지역내 토지의 표준적인 이용과 지가수준 및 그 변동추이를 판정하는 것을 말한다.

2. □가격형성요인□이라 함은 토지의 객관적인 가치에 영향을 미치는 지역요인 및 개별요인을 말한다.

3. □지역요인□이라 함은 그 지역의 지가수준에 영향을 미치는 자연적·사회적·경제적·행정적 요인을 말한다.

4. □개별요인□이라 함은 당해 토지의 가격에 직접 영향을 미치는 위치·면적·형상·이용상황 등의 개별적인 요인을 말한다.

5. □용도지대□라 함은 토지의 실제용도에 따른 구분으로서 국토의계획및이용에관한법률상의 용도지역에 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대, 주택지대, 공업지대, 농경지대, 임야지대, 후보지지대, 기타지대 등으로 구분한다.

6. □당해지역□이라 함은 지가공시및토지등의평가에관한법률 제5조제2항에 의해 표준지 조사·평가의 대상이 되는 각각의 시·군·구 또는 이를 구분한 지역을 말한다.

7. □표준지선정단위구역□이라 함은 동일한 용도지역내에서 가격수준 및 토지이용상황 등을 고려하여 표준지의 선정범위를 구획한 구역을 말한다.

제 2 장   지 역 분 석

제3조(지역분석의 실시) 건설교통부장관으로부터 표준지의 선정·교체·조사 등을 의뢰받은 자(이하 □표준지 선정자□라 한다)가 일단의 토지중에서 표준지의 선정·교체 등을 하고자 할 때에는 지역분석을 실시하여야 한다.

제4조(지역분석의 방법) ① 제3조의 규정에 의한 지역분석은 가격형성요인에 따라 당해지역의 용도지역이나 용도지대를 적절하게 세분하여 실시하며, 인접한 지역과 상호 연계성이 유지될 수 있도록 한다.

② 지역분석은 다음 각호의 순서에 따라 실시한다.

1. 당해지역의 전반적인 지역요인의 분석

2. 지역특성을 고려하여 당해지역을 용도지역이나 용도지대별로 구분하여 이를 지역적 특성에 따라 적절하게 세분

3. 제2호의 규정에 의하여 세분된 지역(이하 □세분된 지역□이라 한다)에 대한 지역요인의 변동추이 및 주요 변동원인과 지가수준에 미치는 영향을 분석

4. 세분된 지역내 토지의 표준적인 이용 및 가격수준을 다음 각목에 따라 판정

가. 표준적인 이용의 판정은 감정평가의 일반원칙에 의하되 개발현황, 토지수급의 변동현황, 인접지역간의 대체관계 등을 고려

나. 가격수준의 판정시에는 객관적인 가격자료를 검토·분석하여 상급지, 중급지 및 하급지로 구분하여 가격수준을 판정

5. 기존 표준지의 활용실적을 분석하고 지역요인 등의 변화를 고려하여 인근지역별로 표준지의 분포를 적절하게 조정

제5조(지역분석조서의 작성) ① 표준지 선정자는 지역분석결과를 인접한 지역의 지역분석결과와 비교·검토하고 가격수준을 협의하여 이를 지역분석조서로 작성한다.

② 제1항의 규정에 의한 지역분석조서를 작성할 때에는 지역개황, 세분된 지역의 지역요인 분석내용, 표준적인 이용 및 가격수준의 판정과 가격수준 검토결과, 표준지의 교체 및 분포조정 등에 관한 사항을 기재하여야 한다.

③ 제2항의 규정에 의한 지역개황에 관한 사항에는 다음 각호의 사항을 포함하여야 한다.

1. 당해지역의 전반적인 지역요인의 분석내용과 전반적인 지가수준의 현황 및 변동추이

2. 토지용도별 수급의 변화 및 대표적이고 특징적인 지가변동원인

3. 지역의 세분에 관한 사항

제6조(가격수준 협의) ① 표준지 선정자는 제5조의 규정에 의한 지역분석조서를 작성하는 경우에는 세분된 지역별로 가격수준을 상급지, 중급지 및 하급지로 분류하고, 인접한 지역의 표준지 선정자와 지역분석내용을 비교·검토하여 지역간의 적정한 가격수준을 협의하여야 한다.

② 표준지 선정자가 제1항의 규정에 의한 가격수준을 협의하는 경우에는 인접한 지역의 표준지 선정자와 사전 및 수시협의를 통하여 적정한 가격수준을 판정하되, 협의시에는 평가선례·사례분석 등 객관적인 가격자료와 지역분석 자료를 활용하여 토지용도별·유형별로 가격수준을 협의한다.

제 3 장   표준지의 선정 및 관리

제7조(표준지 선정 및 관리의 기본원칙) ① 토지의 감정평가 및 개별공시지가의 산정 등에 효율적으로 활용되고 일반적인 지가정보를 제공할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

② 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

③ 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역 또는 용도지대별로 표준지를 균형있게 분포하고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

제8조(표준지의 분포기준) ① 지역별·용도지역별로 전체적인 표준지 수를 배분하기 위한 표준지의 일반적인 분포기준은 별표1과 같다. 다만, 다른 토지의 가격산정에의 비교가능성 및 활용도를 높이기 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지의 분포기준을 조정할 수 있다.

② 표준지 선정자는 지역분석을 토대로 용도지역 또는 용도지대별 표준지 분포 및 활용의 적절성을 판단하여 지가분포가 다양하고 변화가 많은 지역에 대해서는 상대적으로 많은 표준지가 분포될 수 있도록 한다.

제9조(표준지 분포의 조정) ① 지역요인의 변동이 현저한 지역 또는 조세부과 등의 행정목적을 위하여 필요한 지역에 대해서는 표준지의 분포를 조정할 수 있다.

② 기존 표준지의 활용실적을 분석하여 과소 또는 과다하게 활용한 필지가 있는 경우에는 표준지가 적절하게 활용될 수 있도록 지역간 표준지의 분포를 조정할 수 있다.

제10조(표준지의 선정기준) ① 표준지를 선정하기 위한 일반적인 기준은 다음과 같다.

1. 지가의 대표성 : 표준지선정단위구역내에서 지가수준을 대표할 수 있는 토지중 인근지역내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지

2. 토지특성의 중용성 : 표준지선정단위구역내에서 개별토지의 토지이용상황·면적·지형지세·도로조건·주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지

3. 토지용도의 안정성 : 표준지선정단위구역내에서 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지

4. 토지구별의 확정성 : 표준지선정단위구역내에서 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지

② 특수토지 또는 용도상 불가분의 관계를 형성하고 있는 비교적 대규모의 필지를 일단지로 평가할 필요가 있는 경우에는 표준지로 선정하여 개별공시지가의 산정기준으로 활용될 수 있도록 하되, 토지형상, 위치 등이 표준적인 토지를 선정한다.

③ 국가 및 지방자치단체에서 행정목적상 필요하여 표준지를 선정하여 줄 것을 요청한 특정지역이나 토지에 대해서는 지역특성을 고려하여 타당하다고 인정하는 경우에는 표준지를 선정할 수 있다.

제11조(표준지의 교체 등) ① 기존 표준지는 특별한 사유가 없는 한 교체하지 아니한다.

② 표준지가 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 이를 인근의 다른 토지로 교체하거나 삭제할 수 있다.

1. 도시계획사항의 변경, 토지이용상황의 변경, 개발사업의 시행 등으로 인하여 제10조제1항의 규정에 의한 선정기준에 부합되지 아니하는 경우

2. 형질변경이나 지번, 지목, 면적 등 지적사항 등의 변경

3. 개별공시지가의 산정시에 비교표준지로의 활용성이 낮아 실질적으로 기준성을 상실한 경우

③ 제9조제2항의 규정에 따라 당해지역의 표준지 수가 증가 또는 감소되는 경우에는 다음 각호의 사항을 고려하여 표준지가 인근토지의 가격비교기준으로 효율적으로 활용될 수 있도록 교체하거나 삭제할 수 있다.

1. 개별공시지가의 산정시에 비교표준지로의 활용실적 분석결과

2. 지역분석에 의한 표준지 분포조정 검토결과

3. 택지개발사업, 도시개발사업 또는 재개발사업 등의 시행으로 인한 토지형질의 변경 등

제12조(표준지 선정의 제외대상) ① 국·공유의 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 잡종재산인 경우와 국·공유의 토지가 여러 필지로서 일단의 넓은 지역을 이루고 있어 그 지역의 지가수준을 대표할 표준지가 필요한 경우에는 국·공유의 토지를 표준지로 선정할 수 있다.

② 한 필지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있는 토지는 표준지로 선정하지 아니한다. 다만, 부수적인 용도의 면적과 토지의 효용가치가 경미한 경우에는 비교표준지로의 활용목적을 고려하여 표준지로 선정할 수 있다.

제13조(표준지의 선정 등에 관한 협의) ① 표준지 선정자는 표준지 선정 등에 관하여 당해지역을 관할하는 시장·군수·구청장과 협의를 하여야 한다.

② 표준지의 선정에 관한 협의시에는 지역분석의 결과에 따른 표준지 분포조정의 필요성과 표준지의 활용도 등을 검토한다.

제 4 장   표준지의 선정 심사

제14조(표준지 선정에 대한 심사) ① 표준지 선정자는 표준지 선정 등에 대하여 건설교통부장관의 심사를 받아야 한다.

② 표준지 선정에 대한 심사는 지역분석조서, 별지 제1호 내지 제5호의 서식을 제출받아 다음 각호의 사항을 심사한다.

1. 지역분석내용

2. 현장조사의 성실한 이행여부 및 표준지의 조사사항

3. 표준지 과소·과다 활용의 원인 분석 및 분포조정의 내용

4. 표준지 선정협의 여부

5. 표준지 선정(안) 위치 표시 도면의 작성내용

6. 표준지의 선정, 교체(삭제, 신규를 포함한다) 및 분포조정의 타당성

제15조(표준지 선정결과 심사) ① 표준지 선정자는 표준지 선정 등과 관련하여 조사한 사항을 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 전산입력하여야 하며, 제14조의 규정에 의한 심사에 따른 표준지 내역의 변경 등의 보완사항이 있는 경우에는 이를 해당 시·군·구에 통보하여야 한다.

② 한국감정평가협회는 제14조의 규정에 의한 표준지 선정심사가 종결된 때에는 즉시 그 결과를 취합하여 이를 전산입력하여 건설교통부장관에게 제출한다.

제16조(표준지의 확정) 제14조의 규정에 의한 표준지 선정 심사가 완료된 때에 표준지는 확정된다. 다만, 표준지 선정심사 이후 공시기준일까지 발생한 사유로 인하여 표준지의 교체 또는 삭제가 필요하다고 인정되는 경우에는 표준지의 선정을 재심사할 수 있으며, 이 경우에 제14조 및 제15조의 규정을 준용한다.

제17조(표준지의 위치 표시) 표준지의 위치는 지가공시및토지등의평가에관한법률시행규칙 제2조제2항제4호의 규정에 의한 지번도 또는 지형도에 별표 2에서 정한 기호로 표시하고 기호 밑에 일련번호를 기재한다.

부      칙(1996. 12. 28)

① (시행일) 이 지침은 1997년 1월 1일부터 시행한다.

② (다른 지침의 폐지) 공시지가표준지선정및관리지침(□94. 12. 19, 지가58309-894)은 이를 폐지한다.

부      칙(2003. 2. 24)

(시행일 및 적용례) 이 지침은 발령한 날부터 시행하되, 2003년도 표준지부터 적용한다.

<별표1>

표 준 지  분 포 기 준

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

권 역	지역	주거	상업	공업	녹지	관리 지역	농림	자연 보전
수도권 (개별토지 100 필지당 표준지 수)	1지역	3.22	6.19	3.28	2.11	-	-	-
	2지역	2.79	5.31	2.72	1.67	1.67	1.67	-
	3지역	2.54	5.30	2.17	1.67	1.67	1.67	-
	4지역	2.54	5.30	2.17	1.67	1.67	1.67	1.67
광역시 (개별토지 100 필지당 표준지 수)	1지역	3.97	7.58	-	1.98	-	-	-
	2지역	3.23	5.90	2.39	2.10	1.98	2.77	2.38
	3지역	3.10	5.70	2.70	2.18	-	-	-
	4지역	3.10	5.70	2.39	1.98	1.67	1.67	1.67
시·군 (개별토지 100 필지당 표준지 수)	1지역	2.83	5.66	2.09	1.67	1.67	1.67	-
	2지역	2.47	5.02	2.39	1.72	1.67	1.67	1.67
	3지역	2.33	4.63	2.12	1.67	1.67	1.67	1.67
	4지역	2.35	4.89	1.74	1.67	1.67	1.67	1.67

1. 수도권

구분	시·군·구명
1지역	서울	종로구, 중구, 용산구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 마포구, 양천구, 강서구, 영등포구, 동작구, 관악구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구
	인천	연수구
	경기	안양시 동안구
2지역	서울	성동구, 구로구, 금천구
	인천	동구, 남구, 남동구, 부평구, 서구
	경기	부천시 원미구, 오정구, 안산시, 시흥시
3지역	인천	중구, 계양구
	경기	수원시 장안구, 권선구, 팔달구, 성남시 수정구, 중원구, 분당구, 의정부시, 안양시 만안구, 부천시 소사구, 광명시, 동두천시, 고양시 덕양구, 일산구, 과천시, 구리시, 오산시, 군포시, 의왕시, 하남시
4지역	인천	강화군, 옹진군
	경기	평택시, 남양주시, 용인시, 파주시, 이천시, 안성시, 김포시, 양주군, 여주군, 화성시, 광주시, 연천군, 포천군, 가평군, 양평군

2. 광역시

구분	시·군·구명
1지역	부산	중구
	대구	중구
2지역	부산	진구, 북구, 해운대구, 금정구
	대구	동구, 북구, 수성구
	광주	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
	대전	동구, 중구, 서구, 유성구
	울산	중구
3지역	부산	서구, 동구, 영도구, 동래구, 남구, 사하구, 연제구, 수영구, 사상구
	대구	서구, 남구, 달서구
	대전	대덕구
	울산	남구, 동구
4지역	부산	강서구, 기장군
	대구	달성군
	울산	북구, 울주군

3. 시·군

구분	시·군·구명
1지역	충북	청주시 상당구, 흥덕구
	전북	전주시 완산구, 덕진구
	전남	목포시
	경남	창원시
2지역	강원	춘천시, 원주시, 속초시, 정선군, 철원군, 고성군, 양양군
	충북	충주시
	충남	보령시, 서산시, 논산시, 부여군, 서천군, 홍성군, 예산군, 태안읍, 당진군
	전북	군산시, 익산시, 정읍시, 김제시, 고창군, 부안군
	전남	순천시, 나주시, 고흥군, 해남군, 무안군, 함평군, 신안군
	경북	포항시 북구, 경주시, 안동시, 울릉군
	경남	마산시, 진주시, 통영시, 사천시, 창녕군, 남해군
	제주	제주시, 서귀포시, 북제주군, 남제주군

구분	시·군·구명
3지역	강원	강릉시, 태백시, 삼척시, 홍천군, 횡성군, 영월군, 평창군, 화천군, 양구군, 인제군
	충북	제천시, 보은군, 옥천군, 영동군, 괴산군, 단양군
	충남	공주시, 금산군, 청양군
	전북	남원시, 진안군, 무주군, 장수군, 임실군, 순창군
	전남	담양군, 곡성군, 구례군, 보성군, 화순군, 장흥군, 강진군, 영광군, 장성군, 진도군
	경북	김천시, 영주시, 영천시, 상주시, 문경시, 군위군, 의성군, 청송군, 영양군, 영덕군, 청도군, 성주군, 예천군, 봉화군, 울진군
	경남	밀양시, 의령군, 고성군, 하동군, 산청군, 함양군, 거창군, 합천군
4지역	강원	동해시
	충북	청원군, 진천군, 음성군
	충남	천안시, 아산시, 연기군
	전북	완주군
	전남	여수시, 광양시, 영암군, 완도군
	경북	포항시 남구, 구미시, 경산시, 고령군, 칠곡군
	경남	진해시, 김해시, 거제시, 양산시, 함안군

<별표2>

표 준 지 위 치 표 시 부 호

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

구 분	전	답	대	임 야	기 타
부 호	□	□	□	□	□

[별지 제1호서식]

표 준 지 선 정 총 괄 표

시·군·구명 :                                                               (단위 : 필지수)

지역명	전년도 표준지 수 (A)	조 사 년 도 표 준 지 수				표준지증감 (□) (B-A=F)	교체율 (D/A)	증감률 (F/A)
		계(B) (C+E)	재 선 정 (C)	삭제(D)	신규(E)
계
□□읍 □□면 □□동

210□×297□

(신문용지 54g/□)

□ 작성요령

1. □지역명□란은 읍·면·동명을 기재한다.

2. □재선정□란은 전년도 표준지 중에서 교체할 필요가 없는 표준지의 수를 기재한다.

3. □삭제□란은 전년도 표준지 중에서 조사연도 표준지로 선정되지 않은 표준지의 수를 기재한다.

4. □신규□란은 전년도 표준지가 아닌 토지 중에서 조사연도에 신규로 선정된 표준지 수를 기재한다.

5. □표준지증감(□)□란은 조사연도 표준지 수에서 전년도 표준지 수를 뺀 수를 기재한다.

6. □교체율□, □증감률□은 소수점이하 3째자리에서 반올림하여 2째자리까지 기재한다.

7. 표준지선정총괄표의 계(B)는 표준지증감현황의 용도지역별·지목별 금년도 □계□란의 숫자와 일치하여야 한다.

8. 표준지선정총괄표의 삭제(D)는 표준지삭제사유별 내역 □계□와 삭제표준지 필지별 내역의 숫자와 일치하여야 한다.

9. 표준지선정총괄표의 신규(E)는 신규표준지 필지별 내역의 □계□와 일치하여야 한다.

[별지 제2호서식]

표 준 지 증 감 현 황

<시·군·구명 :              >

□ 용도지역별 현황                                                           (단위 : 필지수)

구 분		전 년 도 (A)	금 년 도 (B)	증 감 (C)	증감비율(%) (C/A)
계
도시 지역	소 계
	상업지역
	주거지역
	공업지역
	녹지지역
관 리 지 역
농 림 지 역
자연환경보전지역

□ 지목별 현황                                                               (단위 : 필지수)

구 분	전 년 도 (A)	금 년 도 (B)	증 감 (C)	증감비율(%) (C/A)
계
대
전
답
임야
기타

210□×297□

(신문용지 54g/□)

□ 용도지역별 □계□와 지목별 □계□는 일치되어야 한다.

[별지 제3호서식]

표준지 삭제사유별 내역

시□군□구명 :

지역명	계	삭 제 사 유								비고
		① 행정 구역 개편	② 용도 지역 변경	③ 개발 사업 시행	④ 지적 사항 변경	⑤ 형질 변경	⑥ 토지 이용 상황 변경	⑦ 분포 밀도 조정	⑧ 기타
계
□□읍 □□면 □□동

210□×297□

(신문용지 54g/□)

□ 작성요령

1. □지역명□란은 읍·면·동명을 기재한다.

2. □기타□란에는 숫자만 표기하고 구체적인 삭제사유는 별지로 첨부한다.

[별지 제4호서식] <앞  면>

삭제 표준지 필지별 내역

시·군·구명 :

소 재 지 및 지 번	일련번호	지 목	용도지역	삭제사유
계

210□×297□

(신문용지 54g/□)

□ 작성요령

1. □일련번호□란은 당해 토지의 전년도 표준지 일련번호를 행정전산망 지역코드 순서에 따라 기재한다.

2. □소재지□란은 읍·면·동·리와 지번을 기재한다.

3. □삭제사유□란은 뒷면의 □삭제사유 작성요령□ 중에서 해당되는 유형을 선택하여 기재한다.

<뒷  면>

삭  제  사  유  작  성  요  령

삭제사유유형	범 위	예 시
① 행정구역 개편	행정구역이 변경되어 표준지 소재지 등이 변경된 경우	행정구역 개편 (금산군이 대전광역시로 편입)
② 용도지역 변경	용도지역의 변경으로 기존 표준지를 교체하는 경우	용도지역 변경
③ 개발사업 시행	□ 택지개발사업·도시개발사업·재개발사업 등 대규모 개발사업으로 토지의 형질이 변경되어 표준지를 교체하는 경우 □ 도로사업 등으로 표준지 전부 또는 일부가 도로 등에 편입되어 교체하는 경우	개발사업 시행 (□□개발사업) 개발사업 시행 (도로에 편입)
④ 지적사항 변경	□ 합병·분할 등으로 면적이 과대 또는 과소하게 되어 표준지를 교체하는 경우 □ 합병·분할 등으로 표준지의 위치(지번변경 포함)가 변경되어 교체하는 경우 □ 합병·분할 등으로 토지의 형상이 기형으로 변하여 표준지를 교체하는 경우	지적사항 변경 (분할면적 : 20□) 지적사항 변경 (지번변경) 지적사항 변경 (분할로 형상 부적합)
⑤ 형질변경	□ 대규모 개발사업 이외의 형질변경으로 당해 표준지가 대표성 등을 상실하여 표준지를 교체하는 경우 □ 표준지의 일부가 형질변경되어 표준지를 교체하는 경우	형질변경 (임□전, 전□답, 전□대 등) 형질변경 (임□일부 전 등)
⑥ 토지이용상황 변경	토지이용상황의 변경으로 대표성 등이 결여되어 표준지를 교체하는 경우	토지이용상황변경 (가옥이 철거되고 전으로 이용)
⑦ 분포밀도 조정	표준지 분포기준에 의거 표준지를 교체하는 경우	분포밀도 조정
⑧ 기 타	해당 시·군·구의 요청 등 위의 사유에 해당되지 않는 기타의 사유로 표준지가 교체되는 경우	기 타

[별지 제5호서식]

신규 표준지 필지별 내역

시·군·구명 :

소 재 지 및 지 번	일련번호	지 목	용도지역	토지이용상황	선 정 사 유
계

210□×297□

(신문용지 54g/□)

□ 작성요령

1. □일련번호□란은 당해 표준지의 조사연도 일련번호를 행정전산망 지역코드 순서에 따라 기재한다.

2. □소재지□란은 읍·면·동·리와 지번을 기재한다.

3. □선정사유□란은 표준지로 신규선정한 구체적인 선정사유를 기재하며, 삭제사유외에도 대표성이 낮으나 개별공시지가 산정을 위해 필요한 토지유형의 경우, 특수토지인 경우, 대규모 개발사업시행  지구, 일단지 평가를 위해 필요한 경우 등 우선적으로 선정해야 할 필요성이 있어 신규표준지로 선정한 사유를 간략하게 기재한다.