토지거래계약허가제도

□ 근거 및 목적

□ 근거법률 : 국토의계획및이용에관한법률

□ 지정목적 : 토지시장 안정 및 토지투기 예방

□ 지정권자 : 건설교통부장관

(동일 시□군□구내 지정은 시□도지사에게 위임)

□ 지정기간 : 5년이내(연장가능)

□ 대상지역 : 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역(법117조)

- 도시계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역(이하 시행령116조)

- 토지이용에 대한 행위제한이 완화 □ 해제되는 지역

- 개발사업이 진행중이거나 예정되어 있는 지역

- 건교부장관이 투기우려가 있다고 인정하거나 관계행정기관의 장이 지정을 요청하는 지역

□ 거래시 허가가 필요한 면적

용 도 지 역		면 적
도시지역	주거지역	180□ 초과
	상업지역	200□ 초과
	공업지역	660□ 초과
	녹지지역	200□ 초과
	기타지역	180□ 초과
비도시지역	농 지	1,000□ 초과
	임 야	2,000□ 초과
	기 타	500□ 초과

※ 대상면적의 3배범위내에서 공고시 허가면적 조정가능

□ 허가구역 지정절차

토지거래계약허가구역 입안	□ 건설교통부 입안
↓
중앙도시계획위원회 심의
↓
관보 공고	□ 지역, 지정기간 등
↓
시 □ 도지사에 통보
↓
등기소장, 시장 □ 군수 □ 구청장에 통보	□ 시 □ 도지사가 통보
↓
공시(7일) 및 공람(20일)	□ 시장 □ 군수 □ 구청장

※ 공고 5일후부터 효력발생

□ 허가기준

□ 허가권자 : 관할시장 □ 군수 □ 구청장

□ 허가대상 : 허가구역내 토지에 관한 소유권 □ 지상권 등을 대가를 받고 이전 □ 설정하는 계약을 체결  하고자 하는 경우

※ 대가가 없는 상속 □ 증여 등은 허가대상에서 제외

□ 허가기준 : 실수요성, 이용목적 및 대상면적의 적절성

□ 허가절차

	거래당사자간 합의
	허가신청서 제출					□ 계약내용 및 토지
						이용계획 등 첨부
	시 □ 군 □ 구 검토					□ 15일내 검토
<허가시>				<불허가시>
허가증 교부				불허가 통보
				이의신청		□ 1개월내 이의신청
				도시계획위원회 심의		□ 시□군□구 설치
				심의결과 통보

□ 토지거래계약허가가 필요없는 경우

□ 대가성이 없는 상속 □ 증여

□ 허가대상면적미만의 토지거래

□ 거래당사자인 국가 □ 지자체 □ 정부투자기관이 허가권자(시장 □ 군수 □ 구청장 등)와 협의한 경우

□ 보상법에 의한 수용, 민사집행법에 의한 경매

□ 주택건설촉진법, 택지개발촉진법, 도시개발법, 도시재개발법 등에 의한 토지의 공급, 농어촌정비법에 의한 농지매입 등

□ 구체적인 허가대상

□ 자기거주용 택지구입

□ 지역주민을 위한 복지 □ 편익시설 설치

□ 해당지역에 거주하는 농 □ 어민이 농업 □ 축산업 □ 임업 □ 어업 등 영위하기 위한 경우(당해시군에 거주하지 않는 농 □ 어민은 주거지로부터 20□이내 토지)

□ 비농업인이 농업목적으로 농지구입시는 세대원전원이 현지거주필요

□ 비농임업인이 임업목적으로 임야구입시는 세대원전원이 현지 6개월 거주필요

□ 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역 □ 지구 □ 구역 등 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행

□ 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우

□ 허가구역내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우

□ 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역내에서 대체토지를 구입하는 경우 등

□ 규정위반시의 조치

ㅇ 행정벌칙

- 근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제141조

- 위반유형 : 사위 그밖의 부정한 방법으로 허가를 득한 경우

- 처벌수위 : 2년이하의 징역 또는 개별공시지지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금

ㅇ 과태료

- 근거 : 국토의계획및이용에관한법률 제144조

- 위반유형 : 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자

- 처벌수위 : 500만원 이하의 과태료 처분

□ 토지거래허가제도의 위헌성 심사

ㅇ헌법재판소 1997.6.26.  92헌바5 全員裁判部 【국토이용관리법제21조의3제7항에대한 헌법소원】

- 판결개요 : 「허가를 받지 아니하고 체결한 계약은 효력을 발생하지 아니한다(국토  이용관리법 제21조의3제7항)」은 투기를 막고자 하는 법률의 목적에 비추어 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약의 사법적 효력을 부인하는 것은 토지거래허가제의 입법목적을 달성하기 위하여 필요하고도 적절한 것이라 인정된다.(반대의견 있음)

ㅇ헌법재판소 전원재판부 1989. 12. 22.  88헌가13 【국토리용관리법 제21조의3 제1항    위헌심판】

- 판결개요: 국토이용관리법 제21조의3 제1항의 토지거래허가제는 사유재산제도의 부정이 아니라 그 제한의 한 형태이고 토지의 투기적 거래의 억제를 위하여 그 처분을 제한함은 부득이한 것이므로 재산권의 본질적인 침해가 아니며, 헌법상의 경제조항에도 위배되지 아니하고 현재의 상황에서 이러한 제한수단의 선택이 헌법상의 비례의 원칙이나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 할 수도 없음(반대의견 있음)

□ 토지거래허가구역 지정현황

번호	지 정 자	지 역	면적(□)	기 간	공고일 (공고번호)	사 유
1	건교부	인천,김포,파주	25.1	□03.5.20∼ □08.5.19	□03.5.14 (2003-101호)	- 신도시개발
2	건교부	대전, 아산, 천안, 공주, 연기, 논산, 금산, 청주, 청원, 보은,옥천	5,204.6	□03.2.17∼ □08.2.16	□03.2.11 (2003-31호)	- 행정수도
3	건교부	서울시 뉴타운 (성북구외4개구 11개동)	15.7	□02.11.20- □07.11.19	□02.11.14 (2002-300호)	- 강북재개발
4	건교부	수도권(서울..인천.경기)의 녹지지역과 비도시지역 ※ 가평·이천·여주· 옹진·연천 ·양평 제외 - 동두천은 일부 제외	4,797.9	□02.11.20- □04.11.19	□02.11.14 (2002-299호)	- 수도권 토지가격 급등 및 투기우려 - 주5일제 시행예정
5	건교부	아산시 및 천안시18동 2읍13리	242.4	□02.10.2∼ □05.4.7	□02.9.26 (2002-248호)	- 아산신도시 천안 신시가지의 투기
6	건교부	아산시 및 천안시 4동 11개리	62.5	□02.4.8∼ □05.4.7	□02.4.2 (2002-74호)	- 아산신도시개발 예정지역
7	건교부	수도권 및 광역권 개발제한구역	4,294.0	□01.11.25∼ □03.11.30	□01.11.26 (2001-325호)	- 개발제한구역해제
8	건교부	성남시 및 용인시 14동2리	39.0	□01.12.1∼ □03.11.30	□01.11.26 (2001-326호)	- 판교 택지개발
9	전남도	무안군 일로읍 삼향면	68.0	□99. 4 .3∼ □04. 4. 2	전남도보	- 전남 도청이전
10	전남도	고흥군 복내면 일원	14.0	□01. 2. 4∼ □04. 2. 3	□	- 우주센타 건설
11	충북도	충주시 연수동 일원	3.3	□00.12.20∼ □03.11.30	충북도보	- 충주 온천타운
12	경남도	사천시 용현면 일원	2.4	□00.12.26∼ □03.12.31	경남도보	- 사천시 청사건립
13	경기도	고양시 대화동, 장항동, 법곳동 6.24□	6.2	□02.4.22∼ □07.4.21	경기도보	- 관광문화단지등 조성
14	전남도	신안군 압해면 11개리	52.0	□03.10.27∼ □08.10.26	전남도보	- 신도시 건설예정지역
15	전남도	담양군 금성면 금성리· 원율리	9.0	□03.10.25∼ □06.10.24	전남도보	-종합레저타운 건설 추진지역

※ 건교부지정 지역의 경우 구체적인 사항은 공고일자 관보 참조

(전자관보 홈페이지(http://gwanbo.korea.go.kr)에서 공고일 관보 검색 → 공고내용참조)