부동산 취득

◇ 부동산 취득이란?

1. “부동산의 취득”이란 매매, 신축, 상속, 증여, 교환 등 일체의 방법에 의하여 유무상

으로 부동산을 취득하는 것을 말한다.

2. 부동산을 취득하면 지방세인 취득세(농어촌특별세)와 등록세(교육세)를 내게 되며,

그 중 상속 또는 증여에 의하여 취득한 경우에는 국세인 상속세 또는 증여세가 부과

된다.

◇ 부동산 취득 시 납부할 지방세

1. 등록세 : 취득 부동산의 소유권을 등기하기 전에 해당 시군에 납부하고 등기 신청시

영수필통지서와 영수필확인서를 첨부하여 제출한다.

2. 취득세 : 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시군에 신고 납부해야 하며, 그 기간을

넘기면 가산세 (신고불성실 가산세 : 20%, 납부불성실 가산세 : 3/10,000

x 지연일자)를 추가 부담해야 한다. (취득 신고 전 매매, 분양, 증여 등의

경우 시군구의 지적과에서 계약서에 검인을 받아야 한다)

3. 교육세, 농어촌특별세 : 본세인 등록세 또는 취득세를 납부할 때 신고, 납부한다.

- 농어촌특별세는 1994.7.1 이후 취득하는 분부터 적용되며, 전용면적 85(25.7평)

이하의 국민주택과 농가1주택 등은 비과세된다.

취득시 지방세의 계산방법 (세율)

취득방법	지방세		등록세에 따른 교육세	취득세에 따른 농어촌특별세 등록세
	등록세	취득세
과세표준	취득가액	취득가액	등록세액	취득세액
매 매	3.0%	2.0%	20%	10%
신 축	0.8%	2.0%	20%	10%
상 속	0.8%	2.0%	20%	10%
증 여	1.5%	2.0%	20%	10%
교 환	3.0%	2.0%	20%	10%

※ 부동산을 상속 또는 증여받은 경우에는 별도로 상속세 또는 증여세가 부과된다.

◇ 공동주택 분양 시 (1가구 1주택의 경우) 지방세 감면

o 부동산 보유 시 납부할 지방세

- 재산세(도시계획세, 공동시설세) : 과세기준일 6월 1일, 납기는 7월16일 ~ 31일

- 종합토지세 (도시계획세)        : 과세기준일 6월 1일, 납기는 10월16일 ~ 31일

◇ 부동산 등기

o 등기의 일반원칙

- 신청주의 원칙 : 등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제

외하고는 그 등기가 어떠한 등기이건 당사자의 신청에 의하여서만

이를 할 수 있다. (부동산 등기법 제27조)

- 신청방법      : 등기신청은 법이 정한 서면에 의하여서만 가능하고, 또한 등기권

리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다.

- 출석주의 원칙 : 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 등기

소에 출석하여 신청하여야한다. 또한 대리인이 출석하는 경우에는                          그 대리인에게 등기신청을 위임한다는 위임장이 필수적이다.

o 소유권이전 등기시 필요한 서류

- 소유권이전등기 신청서

- 매매계약서 (부동산소재지 지자체장의 검인 필수)

- 매매인의 등기 필증 (구권리증)

- 매도인의 인감증명서 (부동산 매도용)

- 매도인의 주민등록초본

- 매도인의 주민등록등본

- 토지대장 등본 ( 건물은 건축물대장 등본 )

- 개별공시지가 확인서

- 등록세 납부영수필 통지서 및 확인서 1통

- 국민주택채권매입필증(과세시가 표준액 500만원이상의 경우 소정의 주택채권매입)

☆ 한국주택은행에서 매입, 할인을 원할시 오전중에 신청

- 대법원등기 수입증지

- 수입인지 (신고가액 1억원 미만시 면제)

◇ 부동산등기과태료

소유권 이전(매매, 증여)시 잔금지급일 또는 보존등기일부터 60일 이내에 소유권이전 등기를 하여야 하며 이를 이행하지 않을 경우 과태료 처분을 받게 된다.

◇ 부동산 등기신청 해태 과태료 부과기준

해 태 기 간	부 과 금 액
2월 미만 해태	등록세액의 100분의 5
2월이상 5월 미만 해태	등록세액의 100분의 15
5월이상 8월미만 해태	등록세액의 100분의 20
8월이상 12월 미만 해태	등록세액의 100분의 25
12월 이상 해태	등록세액의 100분의 30

◇ 부동산양도신고제도

o  부동산 양도 신고

- 부동산을 양도하는 경우 부동산 소유권 이전등기를 하기 전에 부동산을 양도한 자

가 매매 내용을 양도자의 주소지 관할 세무서에 신고하고, 세무서장이 발급하는

부동산양도신고확인서를 소유권이전 등기시 등기소에 제출하여야만 소유권이전등기

가 가능한 제도로서 1997.1.1이후 매매계약을 체결하는 분부터 시행

- 부동산 양도신고를 하지 않아도 되는 경우

▪ 고급주택을 제외한 3년 이상 보유주택을 양도하는 경우

▪ 8년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우 (피상속인의 보유기간 포함)

▪ 파산선고에 의한 처분, 판결, 화해 등 이와 유사한 법률적 효력의 발생으로 부동

산의 소유권이 이전되는 경우

▪ 시장, 군수 등의 검인을 받아 제출하는 검인계약서 등에 기재되어 있는 대금을

기준으로 하여 목적 부동산이 토지와 건물인 경우에는 5천 만원 이하이거나

목적 부동산이 토지 또는 건물인 경우에는 2천 만원 이하인 경우

- 부동산양도신고를 하고 그에 따른 양도 소득세를 납부하면 15%의 세액 공제를 받

게 되고 양도소득세 예정신고를 별도로 하지 않아도 되나 그러나 신고의무자가 신

고를 하지 않으면 다른 제재는 없으나, 매매에 따른 소유권 이전 등기는 불가능함

◇ 부동산 양도신고서 첨부서류

- 부동산 양도신고서 1부 (세무서 양도신고창구 비치)

- 주민등록표등본 (주민등록증 또는 운전면허증 사본도 가능)

- 등기부 등본, 토지대장, 건축물 관리대장, 2001년 공시지가 확인

- 양도시 매매계약서 사본

◇ 실거래금액으로 신고하는 경우 제출서류

- 부동산양도신고서 1부 (세무서양도신고창구비치)

- 주민등록표등본 (주민등록증 또는 운전면허증 사본도 가능)

- 당해 자산의 매입에 관한 계약서 사본(경락서류) 및 매도에 관한 계약서 사본

- 취득세, 등록세 영수증(없어도 공제는 가능), 양도비영수증 (부동산중개수수료등)

☆ 대리인이 부동산 양도신고를 하는 경우에는 위임장과 위임자의 인감증명서

( 용도 : 부동산양도신고용) 가 필요

◇ 공매, 경매로 부동산 취득시 양도신고

- 공매 또는 경매 및 토지수용법 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 기타

법률에 의한 수용 협의 매수 (보상금을 공탁하는 경우 제외)의 경우에는 부동산을

양수하는 자도 부동산양도신고를 할 수 있다.

☆ 부동산 양도신고제도 폐지 (소득세법 제165조 동 법 영 제224조)

- 2002.7.1이후 최초로 양도하는 사람은 부동산 양도신고를 하지 않아도 됨