국 세 청 보 도 자 료		2004. 12.30(목) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

□05.1.1시행『상업용건물·오피스텔 기준시가』고시

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□  국세청은 수도권 및  5대 지방광역시에 소재하는 구분소유된 오피스텔과 일정규모이상 대형상가에 대하여 호별 □당기준시가를 2005.1.1자로 고시함

- 현재 상가 등은 토지(개별공시지가)와 건물(기준시가)의 평가액을 합산하여 평가하고 있으나,

·앞으로는 위치·층 등 각 호별 개별특성에 의한 실제   가격차이를 반영하여 건물과 토지가액을 일괄해서 고시   하게 되므로 호별 평가의 형평성을 유지하게 됨

- 기준시가의 공정성·객관성을 높이기 위해 상가 등의 거래시가를 부동산감정평가 전문기관에 용역의뢰하여 조사하였음

- 금번 고시하는 상가 등의 기준시가는 소득세법 등에 근거하여 □05.1.1에 최초로 고시하는 것임

-  기준시가 고시가액은 구분소유된 오피스텔 및 일정규모이상 상가의 양도·상속·증여시 과세에 활용하며

·지방세인 재산세 과표로는 사용하지 않음

□ 기준시가의 시가반영비율은 □04.10.1 기준으로 조사한

거래시가의 60% 수준으로 함

- 최근의 경기어려움으로 상가가액이 하향 안정세인 점과

- 건물신축가격기준액을 기준으로 산정하는 현행 건물기준

시가의 시가반영비율과의 전체적인 형평성 유지 등을 고려

하여 결정하였음

□  금번 고시대상은 수도권과 지방 5대 광역시 소재 대형상가  2,536동(232,967호)과 오피스텔 1,610동(174,706호)임

- 지역별로는 수도권에 전체 고시대상 棟수의 81%(3,376동)  가 집중되어 있음

- 고시대상 대형상가는 판매 및 영업시설 등의 면적이 3,000□ 또는 100호이상으로 구분소유된 것이며, 오피스텔도 구분소유된 것을 대상으로 함

- 지역별로 유명한 대형 상가중 각 호별로 구분소유되지 않은 상가 등은 이번 고시대상에서 제외하였으나, 과세재산 평가에 있어서 시가반영 정도는 기준시가가 고시된 상가와 전체적으로 비슷한 수준임

□ 대부분 법인으로 임대상가임

□  금번 고시하는 상가 등의 기준시가는 각 호별 상가의 단위면적(□)당 가액을 고시하게 됨

- 각 호별 기준시가를 산정하기 위해서는 단위면적(□)당 고시   가액에 건축물대장상의 전유·공용면적을 확인해서 합계한   면적을 곱하여 산정해야 하므로 다소 번거로움이 있으나,

- 각 호별 기준시가 가액을 고시하여 제3자에게 상가가액 등   영업상 기밀이 직접 공개되는 우려 등을 방지할 수 있음

□ 시행일

- 2005.1.1이후 양도□상속·증여하는 분부터 적용

- 2004.12.31(금) 18:00부터 인터넷 국세청 홈페이지()를 통해 조회 가능하며, 국세종합상담센터(전화 1588-0060) 및 전국 104개 세무서에서 안내해 드림

www.nts.go.kr

자료생산과 : 재산세과   과   장 김광정(☞720-3214)

사무관 김성준(☞397-1756)

1. 이번 정기고시 배경

□ 현재 상가 등 과세재산의 평가는,

- 토지(개별공시지가), 건물(기준시가)을 별도평가하여 합산하며

특히, 건물의 평가는 신축가격기준액(□04년 46만원)에 각종

지수를 적용하여 가액을 평가하여 왔음

- 상가의 경우 위치별·층별 차이 등에 따라 각 호별 상가의 평가액 차이가 있음에도 현행 평가방식은 이를 반영하지 못하는 형평성의 문제가 있어 왔음

□ 앞으로 일정규모이상 대형상가는 위치·층 등 각 호별 개별특성에 의한 실제 가격차이를 반영하여 토지와 건물을 일괄해서 고시하게 되므로

- 같은 상가내에서도 실제 시세에 의한 호별 가격차이가 반영되어 형평성을 유지하게 됨

- 금번 고시하는 상가 등의 기준시가는 소득세법 등에 근거하여 □05.1.1에 최초 고시하게 됨

2. 고시근거 및 활용

□  국세청장은 오피스텔 및 일정규모이상 상업용건물에 대해 건물의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여

- □05.1.1부터 매년 1회이상 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정한 기준시가를 고시하여야 함

· 소득세법 제99조(기준시가 산정) 제1항 제1호 다목

· 상속세및증여세법 제61조(부동산 등의 평가) 제3항

□  이번 고시하는 가액은 오피스텔 및 일정규모이상 상업용건물의 양도·상속·증여시 과세에 활용하며

- 지방세인 재산세 과세표준으로는 사용하지 않음

3. 고시대상

□ 고시 지역

□ 상업용건물과 오피스텔에 대해 토지와 건물 평가가액이 다른 지역에 비해 상대적으로 높고 당해 부동산들이 밀집되어 있는

- 수도권(서울·인천·경기)과 5대 지방광역시(대전·대구·광주·부산·울산)를 고시지역으로 함

□ 고시 범위

□ 상업용건물의 경우에는

- □04.8월말까지 준공되었거나 사용승인된 일정규모(판매 및 영업시설 등의 면적이 3,000□ 또는 100호)이상의 구분소유된 건물을 고시범위로 하였으며

- 동일·유사업종으로 상권을 형성하는 집단상가 단지(전문상가 단지 등)는 단지전체의 건물면적 합계가 3,000□이상이면 고시대상에 포함하였음

- 또한, 상가의 미분양이나 상권 형성의 퇴조 등으로 전체 상가의 공실률이 50%이상 과다한 경우는 금번 고시에서 제외하였음

- 다만, 지역별로 유명한 대형 상가중 각 호별로 구분소유되지 않은 상가 등은 이번 고시대상에서 제외하였으나, 과세재산 평가에 있어서 시가반영 정도는 기준시가가 고시된 상가와 전체적으로 비슷한 수준임

□ 대부분 법인으로 임대상가임

□ 오피스텔의 경우에는

- □04.8월말까지 준공되었거나 사용승인된 것으로서, 구분소유된 오피스텔로 하였음

□ 고시 동·호수

□ 고시대상은 상업용건물 2,536동 232,967호, 오피스텔 1,610동 174,706호로서 총 4,146동  407,673호이며

- 지역별로는 수도권에 전체 고시대상 棟수의 81%(3,376동)가 집중되어 있음

《지역별 고시대상 현황》

(단위 : 동, 호)

구 분		고시대상		상업용건물		오피스텔
		동 수	호 수	동 수	호 수	동 수	호 수
총 계		4,146	407,673	2,536	232,967	1,610	174,706
수도권	소 계	3,376	339,598	2,075	187,994	1,301	151,604
	서 울	1,486	171,431	593	88,291	893	83,140
	경 기	1,456	138,861	1,175	82,062	281	56,799
	인 천	434	29,306	307	17,641	127	11,665
지방광역시		770	68,075	461	44,973	309	23,102
부 산		394	33,190	179	19,158	215	14,032
대 구		118	12,027	106	11,047	12	980
대 전		120	13,581	94	8,529	26	5,052
광 주		96	7,573	71	5,512	25	2,061
울 산		42	1,704	11	727	31	977

4. 거래시가 조사

□ 기준시가의 공정성·객관성을 높이기 위하여 거래시가를 부동산감정평가 전문기관에 용역의뢰하여 조사하였으며

- 위치·층 등 개별특성에 따라 거래시가가 달리 형성되는 점을 적극 반영하였고,

- 부동산관련 전문가 등으로 구성된 각 세무서별「공정과세협의회」의 자문을 거쳐 공정·타당한 기준시가가 산정될 수 있도록 최선을 다하였음

□ 금번 고시한 상가 등의 가액은 □04.10.1 기준으로 상가의 내부시설비 등을 제외한「순수한 상가건물의 거래가액」만을 조사해서 일정한 시가반영비율을 적용하여 고시하므로

- 상가 내부시설비 등이 포함된 실제거래가액보다는 낮게 평가됨

□ 금번 기준시가가 고시되는 수도권 및 5대 광역시 소재 일정규모이상 대형상가 이외에 대로변 등에 위치하는 대다수 일반상가 등은

- 현행과 같이 토지와 건물을 별도평가하여 합산한 가격을

평가액으로 활용함

5. 기준시가 산정 및 세부담 정도

□ 최근의 경기 어려움으로 상가가액이 하향 안정세인 점과

건물신축가격기준액을 기준으로 산정하는 현행 건물기준시가의 시가반영비율과의 전체적인 형평성 유지 등을 고려하여

- □04.10.1 기준으로 조사한 거래시가의 60% 수준에서 기준시가를 산정하였음

□ 양도소득세 계산시 양도가액은 기준시가 고시가액에 의하나 취득가액은 종전의 건물기준시가 상승 비율로 환산한 가액을 적용하므로 양도소득세의 급격한 세부담 증가는 없음

□ 또한, 납세자는 금번 고시한 기준시가에 의해 산출한 양도소득세액이 실지거래가액에 의한 세액보다 많으면

- 기준시가 대신「실지거래가액」으로 양도소득세 신고를 할 수 있어 세부담이 급격히 상승하지는 않음

【 기준시가 고시 효과 】

□ 현재는 상가 등의 건물평가를 「건물신축가격기준액」등을 기준으로 평가하고 있어 같은 상가내에서는 층별·호별 가격차이가 없었으나,

- 금번 고시는 층별·호별·출입구 인근 여부 등에 의한 시세차이로 기준시가 차이가 발생하여 형평성을 유지

□ 예를 들어, 5층건물의 경우 같은 상가내에서도 1·2층 출입구쪽 상가는 현재보다 평가액이 높아지고, 4·5층 상가는 평가액이 낮아질 것임

□ 금번 고시로 현재에 비해 호별 가격차이는 발생하나, 상가 棟 전체 평가액은 현재와 비슷한 수준이 됨

□ 현재보다 평가가액이 높아지는 1·2층은 양도·상속·증여세 등 세부담이 다소 증가될 것이나, 건물 상층부분은 오히려 감소할 것임

- 그러나, 양도소득세는 납세자가 실가신고가 가능하므로 반드시 금번 고시하는 기준시가로 과세되는 것은 아님

6. 기준시가 고시 및 열람방법

□ 금번 고시하는 상가 등의 기준시가는 각 호별상가의 단위면적(□)당 가액을 고시하게 됨

- 이에 따라 각 호별 기준시가를 산정하기 위해서는 고시된 단위면적(□)당 가액에 전유면적과 공용면적을 합계한 면적(□)을 곱하여 산정해야 함

기준시가 □  단위면적(□)당 고시가액 □ 면적(□)

□ 다만, 호별 기준시가를 알기 위해서는 건축물대장상의 전유면적과 공용면적을 확인해야 하는 등 다소 번거로운 점은 있으나,

- 제3자에게 재산권인 상가가액 등 영업상 기밀이 직접 공개되는 우려를 방지할 수 있게 됨

□ 현재 개별공시지가의 경우도 □당 가액을 공시하고 있음

7. 시행일 및 안내서비스 제공

□  이번에 고시한「상업용건물·오피스텔 기준시가」는 □05.1.1이후 양도 또는 증여하거나 상속이 개시되는 분부터 적용

□ 이번에 고시한 「상업용건물·오피스텔 기준시가」는 □04.12.31(금) 18:00부터  인터넷 국세청  홈페이지(www.nts.go.kr)에서 누구든지 쉽게  확인할 수 있고

□  국세청 국세종합상담센터(전화 1588-0060)및 전국 104개 세무서의 납세자보호담당관실 및 양도·상속·증여세를 담당하는 세원관리과에서도 안내함

□ 상업용건물 평균 기준시가 상위(10개)

(단위 : 천원 / □)

순 위	소 재 지	상 가 명	평균 기준시가
1	서울 중 신당	제일평화시장상가	11,396
2	서울 중 신당	신평화패션타운	11,110
3	서울 중 신당	청평화시장상가	9,285
4	서울 중 신당	광희패션몰	8,436
5	서울 중 신당	에어리어식스	7,998
6	서울 강남 도곡	타워팰리스 1차 상가동	7,450
7	서울 종로 종로6	동대문종합상가	7,118
8	서울 중 충무로1	밀리오레 명동	6,935
9	서울 중 을지로6	밀리오레	5,770
10	서울 중 을지로6	헬로우 에이피엠	5,712

□「평균 기준시가」란 상가의 棟別 □당 기준시가 평균액을 말하며,   같은 棟內에서도 호별 □당 기준시가의 차이가 있음

□ 지역별 상업용건물 평균 기준시가 최고

(단위 : 천원 / □)

시 도		소 재 지	상 가 명	평균 기준시가
서 울		중 신당	제일평화시장상가	11,396
경 기		성남 분당 정자	대림아크로텔내 상가	4,215
광역시	인 천	중 항7	인천종합어시장	4,191
	대 전	중 은행	밀라노21	1,690
	대 구	중 대신	동산상가	3,827
	광 주	서 양	양동상가	1,809
	부 산	중 신창4	국제시장상가	3,385
	울 산	남 삼산	탑텐클리닉빌딩내 상가	1,524

□「평균 기준시가」란 상가의 棟別 □당 기준시가 평균액을 말하며,     같은 棟內에서도 호별 □당 기준시가의 차이가 있음

□ 고시제외된 유명 상업용건물 (예시)

서 울	소 재 지	상 가 명	제외 사유
강남지역	강남 도곡	타워팰리스 2차 상가동	구분소유 안됨
	강남 삼성	전자랜드	구분소유 안됨
	강남 삼성	코엑스 아케이드	구분소유 안됨
동대문지역	중 을지로6	프레야타운	구분소유 안됨
	중 을지로6	두산타워	구분소유 안됨
	중 신당	동평화시장상가	국·공유 토지
	중 신당	혜양엘리시움	구분소유 안됨
남대문·명동지역	중 남창	메 사	구분소유 안됨
	중 소공	롯데영프라자	구분소유 안됨

□ 구분소유 안된 상가는 등기부상 호별로 구분등기 되어 있지 않고 상가전체로 등기되어 있음  (대부분 법인으로 임대상가임)

□ 오피스텔 평균 기준시가 상위(10개)

(단위 : 천원 / □)

순 위	소 재 지	오피스텔 명	평균 기준시가
1	서울 강남 도곡	타워팰리스	2,468
2	서울 용산 한남	한남동 하이페리온2	2,134
3	서울 용산 한남	한남타워오피스텔	2,060
4	서울 강남 대치	우정에쉐르2	1,743
5	서울 영등포 문래3	문래동메가트리움	1,634
6	서울 양천 목	하이페리온	1,633
7	서울 서초 서초	프로비스타	1,607
8	서울 강남 대치	광백아코레빌	1,600
9	서울 용산 한남	디에스오피스텔	1,584
10	서울 서초 서초	두산베어스텔	1,583

□「평균 기준시가」란 오피스텔의 棟別 □당 기준시가 평균액을 말하며,    같은 棟內에서도 호별 □당 기준시가의 차이가 있음

□ 지역별 오피스텔 평균 기준시가 최고

(단위 : 천원 / □)

시 도		소 재 지	오피스텔 명	평균 기준시가
서 울		강남 도곡	타워팰리스	2,468
경 기		성남 분당 구미	노블빌리지	1,493
광역시	인 천	연수 연수	파티마오피스텔	777
	대 전	서 복수	해피플러스오피스텔	640
	대 구	동 신천	밀레니엄오피스텔	813
	광 주	동 수기	제일오피스텔	544
	부 산	금정 구서	덕인센추리온	946
	울 산	남 달	동산오피스텔	691

□「평균 기준시가」란 오피스텔의 棟別 □당 기준시가 평균액을 말하며,    같은 棟內에서도 호별 □당 기준시가의 차이가 있음