부동산 거래단계의 지방세

ㅇ 취득세는 현재 서울특별시세 13개 세목 중의 하나로서, 토지․건물 등 취득세 과세대상물건을 취득한 자가 납세의무자입니다(차량 포함)

ㅇ 여기서 취득이라 함은 『매매․교환․상속․증여․기부․법인에 대한 현물출자․건축․공유수면 매립․간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득(原始取得)․승계취득(承繼取得) 또는 유상(有償)․무상(無償)을 불문한 일체의 취득』을 말하고 있습니다.

◈ 취득세의 과세표준과 세율

ㅇ 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하는 것이 원칙이나 다만, 년부(年賦)로 취득하는 경우에는 년부금액(年賦金額)으로 한다고 규정하고 있습니다.

ㅇ 취득당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액에 의하고 있지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 하고 있습니다. 이러한 경우에도 다음과 같은 경우에는 사실상 취득가격에 의하도록 하고 있습니다.

1. 국가․지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터 수입에 의한 취득

3. 판결문․법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

ㅇ 취득세 세율은 표준세율로 규정되어 있고, 서울특별시는 서울특별시세 조례에 의하여 취득물건의 가액 또는 년부금액의 1,000분의 20(2%)으로 하고 있습니다. 다만, 다음 각호의 부동산을 취득하는 경우에는 일반세율(2%)의 5배 내지 3배를 적용합니다.

1) 별장․골프장․고급주택․고급오락장․고급선박 - 5배(10%)

2) 과밀억제권역 안에서 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산(신축․증축하는 경우와 그 부속토지에 한함) 및 부대설비와 공장의 신․증설을 위한 사업용 과세물건을 취득하는 경우 - 3배(6%)

◈ 취득의 시기

ㅇ 취득세시기에 대하여는 다음과 같이 세분하여 규정되고 있습니다.

1. 유상승계취득 : 계약상의 잔금지급일(계약서상 잔금지급일)

∙계약서상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우 계약일부터 30일이 경과되는 날

∙계약서상 잔금지급일 전에 사실상 지급한 경우 : 사실상 지급일

2. 무상승계취득 : 계약일(상속에 의한 취득은 상속개시일-사망일)

3. 1)과 2)의 취득일 전에 등기․등록한 경우 : 등기일 또는 등록일

4. 건축허가를 받아 건축하는 건축물

∙사용승인서교부일(준공일)․임시사용승인일․사실상 사용일 중 빠른날

5. 년부취득 : 사실상의 년부금지급일

⇒ 년부(年賦)란? 매매계약서상 년부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말함

⇒ 취득의 시기 결정 사례

1) 은행으로부터 융자금을 받아 건축한 주택을 승계취득하는 경우에는 은행융자금이 건축주로부터 분양받은 자의 명의로 대환(代換)되는 때를 취득시기로 보며, 그 이전에 등기한 경우에는 이전등기일을 취득시기로 봄.

2) 건축주가 임시사용승인일․사실상 사용일․사용승인서교부일 이전에 입주자로부터 잔금을 받은 경우에는 임시사용승인일․사실상 사용일․사용승인서교부일이 건축주의 원시취득시일과 분양 받은 자의 승계취득일이고, 임시사용승인을 받은 후 입주자로부터 잔금을 수령하고 입주시킨 경우에는 임시사용승인일이 건축주의 원시취득시기가 되고, 분양 받은 자는 잔금지급일이 승계취득의 시기임.

3) 법인설립시 현물출자 재산의 취득시기는 법인설립등기일임.

4) 차량․기계장비를 할부로 취득하는 경우는 할부금 지급시기와 관계없이 실수요자가 인도 받는 날과 등록일 중 빠른 날이 취득시기임

◈ 취득세의 납부 방법

ㅇ 신고 및 납부 : 취득세 과세대상 물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일(상속 등은 6월)이내에 그 과세표준액에 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야함.

⇒ 의무불이행시 가산세 : 신고불성실 가산세 ⇒  20%,

납부불성실 가산세 ⇒  1일 1만분의 3,

기한후신고 신고   ⇒  불성실가산세의 50% 경감

ㅇ 등록세는 취득세와 함께 시세중 주요 세입과목을 구성하고 있는 세목으로 재산권 기타 권리의 취득․이전․변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부(公簿)에 등기 또는 등록(등재를 포함)하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자가 납부하는 세금입니다.

ㅇ 여기서 “재산권”이라 함은 『금전적 가치가 있는 물권․채권․무체재산권 등을 지칭하는 것이며, “기타권리”라 함은 재산권 이외의 권리로서 부동산 등기법 등 관계법령의 규정에 의하여 등기․등록하는 것을 말하고 있습니다.

◈ 등록세의 과세표준과 세율

ㅇ 부동산․선박․항공기․자동차 및 기계장비에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 합니다. 이 경우 등기 등 당시의 가액이라함은 등기․등록자의 신고에 의하며, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 합니다.

ㅇ 등록세의 세율은 취득세와 같이 단순하지 아니하고 등기․등록의 종류별로 다양하게 규정되어 있습니다. 그 내용을 살펴보면 아래와 같습니다.

1) 부동산등기의 세율

① 상속으로 인한 소유권 취득

∙농지:부동산가액의 3/1,000 / 기타:부동산가액의 8/1,000

② 상속이외의 무상에 의한 소유권 취득

∙부동산가액의 15/1,000(다만, 용도구분비과세 대상인 비영리사업자의 무상취득은 8/1,000)

③ ①,②이외의 원인으로 인한 소유권 취득

∙농지:부동산가액의 10/1,000 / 기타:부동산가액의 20/1,000

④ 소유권의 보존 : 부동산가액의 8/1,000

⑤ 공유․합유 및 총유물의 분할 : 분할로 인하여 받은 부동산가액의  3/1,000

⑥ 소유권이외의 물권과 임차권의 설정 및 이전

∙지상권(부동산가액)․저당권(채권금액)․지역권(要役地가액)․전세권 (전세금액)․임차권(월임대차금액)의 2/1,000

⑦ 경매처분․가압류․가처분 및 가등기

∙경매처분․가압류․가처분 : 채권금액의 2/1,000

∙가등기 : 부동산가액의 2/1,000

⑧ ①~⑦이외의 등기 : 매 1건당 3,000원(정액등록세)

2) 법인등기의 세율

① 상사․회사 기타 영리법인의 설립 또는 합병에 의한 존속법인

․설립과 불입 : 불입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금이외의

출자가액의 4/1,000

․자본증가/출자증가 : 불입한 금액 또는 현금이외의 출자금액의     4/1,000

② 비영리법인의 설립 또는 합병으로 인한 존속법인

․설립과 불입 : 불입한 출자총액 또는 재산가액의 2/1,000

․출자․재산총액의증가 : 불입한 출자 또는 재산가액의 2/1,000

③ 본점․주사무소의 이전 : 매 1건당 75,000원

④ 지점․분사무소의 설치 : 매 1건당 23,000원

⑤ 자산재평가적립금에 의한 자본 또는 출자금액의 증가  및 출자총액 또는 자산총액 증가 : 증가한 금액의 1/1,000

⑥ ①~⑤이외의 등기 : 매 1건당 23,000원

⑦ ①~③의 경우 세액이 75,000원 미만인 때는 75,000원으로 함.

3) 대도시지역내 법인등의 중과

각호에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율의 100분의 300으로 함.

① 대도시(과밀억제권역)내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치에 따른 등기

※법인설립후 5년이내에 자본 등을 증가하는 경우도 설립에 포함.

② 대도시외의 법인이 대도시 내로의 본점 또는 주사무소의 전입에 따른 등기

※전입후 5년이내에 자본 등을 증가하는 경우도 전입에 포함.

전입은 법인의 설립으로 보아 세율을 적용함.

③ 대도시내에서의 법인의 설립과  지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시 내로의 법인의 본점․주사무소․지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산 등기와 그 설립․설치․전입 이후의 부동산 등기

․4)의 ③에서 말하는 전입에 따른 부동산등기라 함은 “당해 법인 또는 지점 등이 그 설립․설치․전입이전에 취득하는 일체의 부동산”을 말하며, 4)의 ③에서 말하는 설립․설치․전입 이후의 부동산 등기라 함은 “법인 또는 지점 등이 설립․설치․전입 이후 5년 이내에 취득하는 업무용․비업무용 또는 사업용․비사업용을 불문한 일체의 부동산 등기를 말함.

※ 대도시지역 내 중과대상인 법인은 영리법인과 비영리법인 모두임.

※ 대도시 내에서의 법인설립후 5년 이내의 기산점은 법인설립등기일임.

※ 대도시 내에서 5년 이상 제조업을 영위한 개인기업이 당해 대도시 내에서 법인으로 전환하는 경우 “5년 이상”이라함은 부가가치세법에 의한 사업자등록일로부터 법인설립등기일까지의 기간을 말함.

4) 기타 등록세 세율

① 선박등기의 세율

․상속 : 5/1,000, 증여 등 무상취득 : 10/1,000

․보존 : 0.2/1,000 , 기타 소유권취득 : 10/1,000

․소유권외의 등기 : 매 1건당 7,500원

② 기계장비 등록의 세율

․신규․소유권이전 등록 : 기계장비가액의 10/1,000

․저당권 설정등록 : 채권금액의 2/1,000

․위 이외의 등록 : 매 1건당 5,000원

③ 신탁재산등기 세율

․부동산․선박 : 부동산(선박)가액의 10/1,000

※수익자가 비영리사업자인 경우 5/1,000(부동산에 한함)

․20톤미만 선박등록세율 : 0.2/1,000

④ 항공기등록 세율

․최대이륙중량 5,700㎏이상 : 가액의 0.1/1,000

․위 이외의 항공기 등록 : 가액의 0.2/1,000

⑤ 공장․광업재단등기 세율

․저당권 취득 : 채권금액의 1/1,000

․위 이외의 등기 또는 등록 : 매 1건당 4,500원

◈ 등록세의 납부 방법

ㅇ 신고 및 납부 : 등기∙등록을 하고자 하는자는 법 §130 규정에 의한 과세표준액에 법 §131 내지 법 §146 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 등기 또는 등록을 하기전까지 신고하고 납부하여야함.

⇒ 의무불이행시 가산세 : 신고불성실 가산세  ⇒  20%,

납부불성실 가산세  ⇒  1일 1만분의 3