▣ 부동산 매매시 주의사항

계약체결전 주의사항

ㅇ매매계약을 체결하기 전에는 우선, ①등기부등본(법원등기소)을 열람하여 부동산물건과 소유자가 일치하는지, 담보권설정 사실 등을 확인하고, ②구청에서 도시계획확인원․건축물관리대장․토지대장 등을 열람하여 해당 부동산물건에 대한 일반사항을 확인하여야합니다.

ㅇ매도자의 경우에는 해당물건의 양도에 따른 양도소득세가 얼마인가를, 매수자는 취득세와 등록세가 얼마인가에 대하여 대략적으로라도 알고 있어야합니다.

계약체결시 주의사항

ㅇ계약체결시에는 계약당사자(또는 그 대리인)임을 확인하고, 계약내용 중 목적물의 표시(등기부등본, 토지대장 등)가 정확한지를 반드시 확인하여야하고, 만약 부동산 등기부등본상에 가등기, 근저당, 저당권, 압류 등이 있을 경우에 매도자와 이에 대한 향후 처리방법을 약정하여야합니다.

ㅇ매매계약체결이후 잔금지급일 이전에 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등 문제발생을 대비한 약정도 하는 것이 바람직합니다.

부동산 등기시 주의사항

ㅇ 등기의 일반원칙

․신청주의 원칙 : 등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는, 그 등기가 어떠한 등기이건 당사자의 신청에 의하여서만 이를 할 수 있습니다(부동산등기법 제27조)

․신청방법 : 등기신청은 법이 정한 서면에 의하여서만 가능하고, 또한 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야합니다.

․출석주의 원칙 : 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 신청하여야합니다. 또한 대리인이 출석하는 경우에는 그 대리인에게 등기신청을 위임한다는 위임장이 필수적입니다.

ㅇ 소유권이전 등기시 필요한 서류

․토지대장, 건축물관리대장 1부

․등기원인 증서 : 매매계약서 등(구청의 검인필요)

․등록세 영수필 확인서 및 통지서 1통

․부동산양도신고 확인서, 등기의무자 등기권리증, 인감증명서

․신청서 부본 2부 ․주민등록등본 1부․위임장(대리인 신청시)

․국민주택채권매입증 ․등기신청 수수료 : 부동산 개수당 8,000원(등기수입증지 첨부)

ㅇ 등기절차

매매계약서 구청 지적과 검인	⇨	검인된계약서 인지첨부	⇨	취득세, 등록세납부	⇨	국민주택채권매입
계약서 원본 2부 사본 2부		인지세율 →부록참조		구청 세무과 납부영수증 영수필확인서 영수필통지서		주택은행 국민주택채권 매입금액표 →부록참조
						⇩
등기권리증 수령, 등기부확인			⇦	등기신청서 작성, 신청

○ 인지세율

【인지세법 §3 ; 2002. 1. 1시행】

과세문서	세 액
부동산 소유권이전에 관한 증서	기재금액이 1천만원 초과 3천만원 이하인 경우 기재금액이 3천만원 초과 5천만원 이하인 경우 기재금액이 5천만원 초과 1 억원 이하인 경우 기재금액이 1 억원 초과 10억원 이하인 경우 기재금액이 10억원 초과	2만원 4만원 7만원 15만원 35만원

○ 국민주택채권매입대상∙금액표

【대통령령 제18670호 주택법시행령 §95-1 ; 2005. 1.5 개정】

매 입 대 상	매 입 금 액
(1) 주택(소유권의 보전 및 이전) 가) 시가표준액 2천만원이상 5천만원 미만 나) 시가표준액 5천만원이상 1억원 미만(특별시 및 광역시) 다) 시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만(특별시 및 광역시) 라) 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만(특별시 및 광역시) 마) 시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만(특별시 및 광역시) 바) 시가표준액 6억원 이상 (특별시 및 광역시) (2) 토지(소유권 보존 및 이전) 가) 시가표준액 500만원 이상 5,000만원 미만(특별시 및 광역시) 나) 시가표준액 5,000만원 이상 1억원 미만(특별시 및 광역시) 다) 시가표준액 1억원 이상(특별시 및 광역시) (3) 주택 및 토지이외의 부동산(소유권 보전 및 이전) 가) 시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만(특별시 및 광역시) 나) 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만(특별시 및 광역시) 다) 시가표준액 2억5천만원 이상(특별시 및 광역시) (4) 상속(증여 기타 무상으로 취득하는 경우 포함) (1) 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만(특별시 및 광역시) (2) 시가표준액 5천만원 이상 1억원5천만원 미만(특별시 및 광역시) (3) 시가표준액 1억5천만원 이상(특별시 및 광역시) 다. 저당권의 설정(매입금액이 10억원 초과시에는 10억원으로 함)	시가표준액의 13/1,000 시가표준액의 19/1,000 시가표준액의 21/1,000 시가표준액의 23/1,000 시가표준액의 26/1,000 시가표준액의 31/1,000 시가표준액의 25/1,000 시가표준액의 40/1,000 시가표준액의 50/1,000 시가표준액의 10/1,000 시가표준액의 16/1,000 시가표준액의 20/1,000 시가표준액의 18/1,000 시가표준액의 28/1,000 시가표준액의 42/1,000 저당권설정금액의 10/1,000

○ 부동산 매매 계약서

부동산 매매 계약서
부동산의 표시 :
제 1 조 위 대상물건의 매매에 있어 매수자는 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다.
매매 대금	金 :
융 자 금	金 : 은 현상태에서 승계하고 매매대금에서 공제함.
계 약 금	金 : 은 계약시 매도인에게 지불하고
중도금 1차	金 : 은 년 월 일 지불하고
중도금 2차	金 : 은 년 월 일 지불하고
잔 금	金 : 은 년 월 일 지불한다.
제 2 조 위 부동산의 인도는 년 월 일 자로 한다. 제 3 조 매도자는 매수자로부터 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하여야 한다. 제 4 조 매도자는 인도전 위 대상물건에 설정된 저당권, 전세권등 소유권의 행사를 제한하는 권리 또는 조세공과금등 모든 부담금 등을 잔금수수일까지 모두 제거하여야 한다. 다만, 승계하기로 합의한 권리 및 부담금 등은 그러하지 아니한다. 제 5 조 본 계약을 매도자가 위약할 시에는 계약은 무효로 하고 계약금의 배액을 매수자에게 배상하여야 하며, 매수자가 위약할 시에는 계약은 무효로 하고 매도자에게 계약금의 반환을 청구할 수 없다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 단, ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 본 계약을 준수, 이행하기 위하여 계약당사자는 이의 없음을 확인하고 서명 날인한다. 작성일자 년 월 일
매 도 자	주 소
	주민등록번호		전화				성명
매 수 자	주 소
	주민등록번호		전화				성명
중 개 업 자	사무소 소재
	사무소 명칭					대 표
	허 가 번 호					등록번호