▣ 부동산 보유단계 지방세

ㅇ재산세는 매년 6월 1일자 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유하고 있는 자에 대하여 과세하는 세목으로 토지는 매년 9월, 건축물은 매년 7월, 주택은 매년 7월․9월, 선박과 항공기는 매년 7월에 부과됩니다.

ㅇ과세기준일이 6월 1일이므로 토지 등을 6월을 전후하여 사고 파는 경우에는 누가 재산세를 부담할 것인가를 명확히 하는 것이 중요합니다. 통상적으로 부동산매매계약서상 “제세공과금” 분담 규정이 명시되어 있습니다.

ㅇ납세의무자

․ 재산세는 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 납세의무자(다만, 공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 봄)로 하여 매년 부과하는 보유세입니다.

․ 다만, 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세 납세의무자가 되며,

․ 재산세 과세기준일 현재 아래에 해당하는 경우에는 해당하는 자가 재산세를 납부할 의무가 있습니다.

- 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 재산세과세대장에 등재된 자의 권리에 변동이 생겼거나 재산세과세대장에 등재가 되지 아니하였을 경우 :  사실상 소유자

- 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때 : 주된 상속자

- 공부상에 개인등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니한 때 : 공부상의 소유자

- 국가․지방자치단체 등과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우 : 매수계약자

- 신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기․등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자

- 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시및주거환경정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우 : 사업시행자

ㅇ과세표준 : 토지․건축물․주택에 대한 재산세 과세표준은 지방세법 §111②의 규정에 의한 시가표준액에 대통령령이 정하는 적용비율(50%)을 곱하여 산정한 가액으로 한다. 이 경우 적용비율을 적용한 가액이 지방세법 §111②의 규정에 의한 시가표준액을 초과하지 않습니다.

․토지 과세표준은 종합합산과세표준․별도합산과세표준․분리과세과세표준으로 구분할 수 있는 데 자세한 내용은 다음과 같습니다.

◈ 종합합산과세표준 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상토지를 제외한 토지가액을 말함

△ 별도합산 대상토지 : 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 토지

(기준면적내 토지)

- 주거용을 제외한 사무실, 점포 등 일반영업용 건축물 부속토지

- 여객자동차터미널 및 화물터미널용 토지

- 여객자동차운수사업자 또는 자동차대여사업자의 기준면적내 차고용토지

- 건설기계매매업 등의 주기장(駐機場) 또는 옥외작업장용 기준면적내토지 등

※ 용도지역별 적용배율

ㅇ주거전용지역 : 5배 ㅇ상업․준주거지역 : 3배 ㅇ녹지지역 : 7배

ㅇ주거․공업․준공업지역 및 전용공업지역 : 4배

ㅇ미계획지역 : 4배

ㅇ도시계획지역외 지역 : 7배

△ 분리과세대상토지

- 공장용지 : 공장용건축물 부속토지로 공장입지기준면적 범위내토지

- 전․답․과수원 : 과세기준일 현재 6월이상 주민등록이 되어 있고 사실상 주거하는 개인이 영농을 목적으로 소유하는 농지 등

- 목장용지, 특수임야, 종중임야

- 골프장용 토지, 별장․고급오락장용 토지, 주택부속토지로 기준면적 초과토지

따라서, 종합합산과세대상 과세표준은 전국 대상토지중 별도합산과세대상 토지의 과세표준과 분리과세대상 토지의 과세표준을 제외한 것이 됩니다.

ㅇ세율

1. 주택

․별장 : 과세표준액의 1,000분의 40

․기타 주택

《과 세 표 준》                   《세   율》

4,000만원이하                     1.5/1,000

4,000만원초과1억원 이하         6만원+4,000만원 초과금액의 3/1,000

1억원 초과                       24만원+1억원 초과금액의 5/1,000

2. 건축물

․골프장, 고급오락장용 건축물 : 과세표준액의 1,000분의 40

․공장용 건축물 : 과세표준액의 1,000분의 5

․기타 건축물 : 과세표준액의 1,000분의 2.5

3. 토지

〈종합합산과세대상〉

《과 세 표 준》                   《세   율》

5,000만원이하                     2/1,000

5,000만원초과1억원 이하        10만원+5,000만원 초과금액의 3/1,000

1억원 초과                      25만원+1억원 초과금액의 5/1,000

〈별도합산과세대상〉

《과 세 표 준》                   《세   율》

2억원이하                         2/1,000

2억원초과10억원 이하           40만원+2억원 초과금액의 3/1,000

10억원 초과                    2백80만원+10억원 초과금액의 4/1,000

〈별도합산과세대상〉

․전,답,과수원,목작용지 및 임야 : 과세표준액의 1,000분의 0.7

․골프장 및 고급오락장용 토지 : 과세표준액의 1,000분의 40

․이 이외의 토지 : 과세표준액의 1,000분의 2

4. 선박

․고급선박 : 과세표준액의 1,000분의 50

․기타 선박 : 과세표준액의 1,000분의 3

5. 항공기 : 과세표준액의 1,000분의 3

ㅇ 납   기

․토지 : 매년 9월 16일부터 9월 30일

․건축물․항공기․선박 : 매년 7월 16일부터 7월 30일

․주택 : 1기분(매년 7월 16일부터 7월 30일), 2기분(매년 9월 16일부터 9월 30일)

ㅇ공동시설세는 소방시설․오물처리시설․수리시설 기타 공공시설에 필요한 비용에 충당하기 위하여 그 시설로 인하여 이익을 받는 자에 대하여 부과하는 목적세로서 재산세를 부과할 때 함께 병기하여 납세고지됩니다.

ㅇ납세의무자 : 건축물․주택의 건축물 부분․선박 소유자

ㅇ과세표준(시가표준액)과 세율

과 세 표 준	세 율	비 고
600만원 이하의 가액	0.5/1,000	ㅇ화재위험건축물에 대하여는 당해세율의 100분의 200으로 함.
1천300만원 이하의 가액	0.6/1,000
2천600만원 이하의 가액	0.7/1,000
3천900만원 이하의 가액	0.9/1,000
6천400만원 이하의 가액	1.1/1,000
6천400만원을 초과하는 가액	1.3/1,000

∙세액계산에 있어서는 위 각 구간은 구분된 세율을 직전 구간의 과세표준을 제한 금액에 대하여 당해 세율을 적용하여 산출된 금액을 합하여 당해 세액으로 합니다.

∙화재위험건축물 : 저유장․주유소․공장․영업용 창고와 그 부속시설․옥외가스충전시설․가연성 가스 제조․저장․판매용 건축물․정유소․백화점․호텔․여관․유흥장․극장․영화관․4층이상의 건축물 등을 말합니다.

ㅇ도시계획세는 도시계획사업에 필요한 비용에 충당하기 위하여 도시계획구역안에 있는 토지․건축물 또는 주택을 과세대상으로 하여 부과하는 목적세입니다.

ㅇ과세대상 :

1. 토지

․재산세 과세대상 토지(전․답․과수원․목자용지․임야 제외)

․도시개발구역 외의 지역․환지처분 미공고된 도시개발구역내의 토지(전․답․과수원․       목장용지․임야 제외)

․환지처분 공고된 도시개발구역 토지(전․답․과수원․목자용지․임야 포함)

․개발제한구역 내 지상정착물(주택 제외)․골프장․유원지 기타 이용시설이 있는 토지

2. 건축물

․재산세 과세대상 건축물(도시계획세 부과년도에 철거 명령받은 건축물부분 제외)

․개발제한구역내의 별장 또는 고급주택

3. 주택

․재산세 과세대상 주택(도시계획세 부과년도에 철거 명령받은 주택의 건물부분 제외)

․개발제한구역내의 별장 또는 고급주택

ㅇ납세의무자 : 도시계획구역내 토지․건축물 또는 주택의 소유자

ㅇ과세표준 : 지방세법 §187의 규정에 의한 토지․건축물 또는 주택의 가액

ㅇ세      율 : 1.5/1,000

ㅇ징수방법 : 재산세를 부과 징수할 때 함께 병기하여 납세고지되고 발급된 고지서로 금융기관에 납부하면 됩니다.