국 세 청 보 도 자 료		2005. 5. 3(화) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

2005년 공동주택 기준시가 정기고시

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□ 국세청(청장 이주성)은『2005.5.2 시행 공동주택 기준시가』를 정기고시함

○ 가격조사 기준일은 2005.1.1 임

○ 공정성․객관성을 높이기 위해 거래가능가액을 부동산감정평가 전문기관에 용역의뢰하여 조사하였음

□  금번 고시대상은 659만세대 (공공임대아파트 등 61만세대 포함)임

○ 직전고시 (2004.3.2 기준가격, 2004.4.30 고시) 대비 평균 4.2% 하락하였음

□ 기준시가 적용일 및 안내서비스

○ 고시일(2005.5.2) 이후 양도․상속․증여하는 분부터 적용됨

○ 2005.5.2(월) 09:00부터 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해 기준시가를 열람할 수 있음

□ 기준시가 고시가액에 대한『재조사청구 제도』시행

○ 고시된 내용중 이의가 있을 경우 2005.5.2부터 5.31까지 공동주택 소재지 관할세무서에 재조사 청구를 할 수 있음

자료생산과 : 재산세과   과  장 김남문(☎720-3214)

사무관  김성준(☎397-1756)

목    차

1. 고시근거 및 활용 / 1

2. 고시 대상 / 2

3. 거래시가 조사의 공정성 확보 / 3

4. 기준시가의 시가반영비율 / 4

5. 지역별 기준시가 평균변동률 / 5

6. 기준시가 적용일 및 안내서비스 / 6

7. 공동주택기준시가『재조사청구 제도』시행 / 7

【 참고자료 및 문답사례 】/ 8

1. 고시근거 및 활용

○ 공동주택에 대하여는 건물의 종류․규모․거래상황 등을 참작하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시함

․소득세법 제99조 (기준시가의 산정) 제1항 제1호 다목

․상속세및증여세법 제61조(부동산 등의 평가) 제3항

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고, 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류․규모․거래상황 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시하는 가액

※「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의거, 2006년    부터 건설교통부에서 공동주택을 포함한 모든 주택가격을 공시   할 예정임

○ 현행 양도․상속․증여세 과세시 아파트, 연립주택 등 공동주택 평가에 활용되는 외에

- 2005년부터 주택분 재산세․등록세․취득세 및 종합부동산세   과세표준 산정의 기준으로 활용됨

․주택분 재산세 과세표준은 기준시가의 50%를 적용함

2. 고시 대상

○ 기준시가 고시대상은 층수가 5층이상인 아파트와 전용면적 165㎡(50평)이상 연립주택 또는 100세대 이상 대규모 단지내에 소재하는 연립주택임

○ 이에 따라 전국의 아파트 653만세대(공공임대아파트 등 61만세대 포함), 연립주택 6만세대 등 모두 659만세대에 대해 고시함

- 전년도 정기고시 대비 117만세대가 증가함

․신규아파트 56만세대, 공공임대아파트 61만세대 추가고시

- 전체 고시 대상중 조정고시는 542만세대, 신규고시는 117만세대임

- 다만, 직전고시 이후 재건축사업 관리처분계획인가를 받은 아파트 등은 이번 고시에서 제외했으며, 입주권으로서 실거래가액으로 과세됨

(단위 : 천세대)

구 분	계	조정고시	신규고시
합 계	6,588	5,420	1,168
아파트	6,524	5,362	1,162
연립주택	64	58	6

○ 지역별 고시대상 현황은 수도권(서울․인천․경기)이 전체고시대상의 48%를 차지함(314만세대)

- 규모별로는 전용면적 85㎡(25.7평)이하가 87%로 대부분을 차지함(570만세대) - 별첨 참조

3. 거래시가 조사의 공정성 확보

○ 기준시가의 공정성․객관성을 높이기 위하여 공동주택 거래시가를 부동산감정평가 전문기관에 용역의뢰하여 조사하였음

- 2005.1.1 현재 부동산시장에서 거래될 가능성이 가장 높은「거래가능가액」을 조사하는 등 최대한 객관성을 유지하였음

- 같은 단지에 소재하더라도 방향․조망․소음 등 아파트개별특성에 따라 거래시가가 달리 형성되는 것을 반영하였음

○ 국세청에서 구축․활용중인「아파트 거래시가 전산관리시스템」을 종합 분석하여

- 지역별 가격선도아파트는「정밀조사대상 아파트」로 지정하여 보다 더 세밀하게 거래시가를 조사하는 등 공정․타당한 기준시가가 산정될 수 있도록 최선을 다하였음

○ 또한, 기준시가 고시前에 소유자 등이 고시예정가액을 미리 열람한 후, 필요한 경우 고시예정가액에 대한 의견을 제출(3.14～23) 토록 하였고

○ 이번 기준시가 고시後에도 고시된 내용중 이의가 있으면 공동주택 소재지 관할세무서에 5월중 재조사 청구를 할 수 있음

- 청구된 내용은 6월중 부동산평가 전문기관에 재조사를 의뢰하고, 처리결과를 6월말까지 청구인에게 개별통지할 것임

4. 기준시가의 시가반영비율

○ 2005년도 공동주택의 시가반영비율은

- 전국의 공동주택중 대다수(87%)를 차지하는 국민주택규모이하의 소형(전용면적 85㎡이하)아파트는 시가반영비율을 수도권(서울․인천․경기)은 75%, 그 외 지역은 70%를 적용하였음

-  전용면적 85㎡(25.7평)를 초과하는 중․대형아파트의 시가반영비율은 80%를 적용하였음

《기준시가 시가반영비율》

전용면적 기준	2005년 시가반영비율
	수도권	전 국
85㎡ 이하	75%	70%
85㎡ 초과	80%

* 경기도 : 가평․양평․여주․연천군은 수도권에서 제외

* 인천시 : 강화․옹진군은 수도권에서 제외

5. 지역별 기준시가 평균변동률

○ 이번 고시는 직전고시 대비 평균 4.2% 하락하였음

- 지역별로는 대전이 제일 크게 하락(△7.4%)하고, 울산은 2.1%상승함

․대전은 행정수도 이전계획에 대한 기대감 등으로 2004년에 14.0% 상승하였으나, 2005년은 7.4% 하락함

․울산은 지역환경 등 생활여건 향상과 주택수요 증가로 인해  2.1% 상승함

○  광주․강원․충남․전북 등은 하락률이 2% 이하로 변동폭이 작았음

《 2005년 지역별 기준시가 평균변동률 》

(단위 : %)

시･도별	전 국		서 울		부 산		대 구		인 천		광 주		대 전		울 산
변동률	△4.2		△5.1		△5.7		△4.2		△2.8		△0.3		△7.4		2.1
경 기	강 원	충 북		충 남		전 북		전 남		경 북		경 남		제 주
△4.5	△0.6	△2.5		△0.6		△1.9		△3.2		△4.1		△5.8		△2.5

○  평형당 평균기준시가는 전국 평균 374만원이고(직전고시보다 평균 21만원 하락)

- 서울지역은 760만원, 경기지역은 433만원임

6. 기준시가 적용일 및 안내서비스

○ 이번에 고시한 「공동주택 기준시가」는 2005. 5. 2  이후

양도 또는 증여하거나 상속이 개시되는 분부터 적용함

- 2005년 7월에 고지하는 주택분 재산세와 2005년 12월에 신고 하는 종합부동산세 과세표준 산정의 기준으로 활용됨

․주택분 재산세 과세표준은 기준시가의 50%를 적용함

○ 2005.5.2(월) 09:00부터 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통하여 누구든지 쉽게 열람할 수 있고

- 국세청 홈페이지에 열람방법 등 납세자가 궁금해 할 사항을 중심으로『공동주택기준시가 문답사례』를 게재하였음

○   세무서는 5.1부터 5.31까지 종합소득세 및 양도소득세 확정신고가 진행중이어서 업무폭주가 예상되므로

-  기준시가 관련 안내를 위해 안내전담요원 201명(서울 68명)과 안내전용 전화회선을 추가 배치하였으나, 불편이 우려되므로 가급적 인터넷에 게시된 문답사례를 이용해 주시기 바람

○ 국세청에서는 지난 23년 동안 기준시가 제도를 운영해 왔고, 1998년부터는 기준시가를 인터넷으로 모두 공개하고 있으므로 고시가액 개별통지는 하지 않음

- 다만, 재조사 청구기회가 일실되지  않도록 적극 홍보할 것임

7. 공동주택 기준시가『재조사청구 제도』시행

○ 기준시가의 공정성과 객관성 제고를 위해서 정기고시後에「재조사청구 제도」를 시행할 예정임

○ 고시된 내용에 대해 이의가 있는 소유자는

-「공동주택기준시가 재조사 청구서」서식에 청구이유․근거 등을 기재하여 2005년 5월 2일부터 31일까지 공동주택 소재지 관할세무서 재산제세 담당과에「우편」등으로 제출하며, 인터넷으로는 제출할 수 없음

* 「재조사 청구서」서식은 관할세무서 민원봉사실이나 인터넷 국세청 홈페이지   (www.nts.go.kr)에서 제공함

○ 각 세무서에서는 재조사 청구된 사항에 대하여 부동산평가 전문기관에 재조사를 의뢰할 것임

- 부동산평가 전문기관은 6월중 재조사를 실시하여 검토결과를 관할세무서로 통보하고,

- 처리결과를 2005년 6월말까지 청구인에게 개별통지할 예정임

참고자료

ꊱ 고시대상 현황

ꊲ 지역별 기준시가 평균변동률

ꊳ 서울시 구별 기준시가 평균변동률

ꊴ 기준시가 계급별 분포

ꊵ 기준시가 9억원 이상인 공동주택 지역별 분포

ꊶ 기준시가 상위 공동주택(10개)

ꊷ 상승금액․상승률 상위 아파트(10개)

ꊸ 계산사례 (4개)

ꊱ 고시대상 현황

□ 지역별

(단위 : 단지․동수, 천세대)

구 분	전 국		서 울		부 산		대 구		인 천		광 주		대 전		울 산
단 지	27,931		5,753		3,245		1,381		1,206		775		546		1,039
동	94,053		16,407		7,741		4,748		5,172		3,041		2,838		2,307
세대수	6,588		1,130		532		354		371		263		230		173
구 분	경 기	강 원		충 북		충 남		전 북		전 남	경 북	경 남		제 주
단 지	4,788	884		807		810		928		829	1,872	2,589		479
동	24,459	2,967		2,789		3,065		3,319		2,828	4,747	6,596		1,029
세대수	1,644	197		207		232		266		210	314	427		37

□ 규모별

(단위 : 천세대, %)

면적구간별	시 도 별
	전 국	서 울	경 기	광역시	그외지역
합 계	6,588 (100.0)	1,130 (17.2)	1,644 (25.0)	1,923 (29.2)	1,890 (28.7)
85㎡이하	5,705 (86.6)	863 (13.1)	1,364 (20.7)	1,696 (25.7)	1,782 (27.1)
85～165㎡미만	828 (12.6)	244 (3.7)	261 (4.0)	218 (3.3)	105 (1.6)
165㎡이상	55 (0.8)	23 (0.4)	18 (0.3)	10 (0.2)	3 (0.0)

* 하단의 ( )안은 전체세대에서 차지하는 비율임

ꊲ 지역별 기준시가 평균변동률

(직전고시 대비)                                              (단위 : %)

시․도별	평균변동률
	2004.4.30	2005.5.2
전 국	6.7	△4.2
서 울	8.8	△5.1
부 산	2.0	△5.7
대 구	5.2	△4.2
인 천	15.2	△2.8
광 주	3.2	△0.3
대 전	14.0	△7.4
울 산	6.3	2.1
경 기 도	11.8	△4.5
강 원 도	4.3	△0.6
충청북도	3.9	△2.5
충청남도	7.3	△0.6
전라북도	0.9	△1.9
전라남도	0.0	△3.2
경상북도	0.1	△4.1
경상남도	5.3	△5.8
제 주 도	0.0	△2.5

ꊳ 서울시 구별 기준시가 평균변동률

(직전고시 대비)                                              (단위 : %)

서울시 구별	평균변동률
	2004.4.30	2005.5.2
서 울	8.8	△5.1
강 남 구	12.6	△9.5
강 동 구	10.0	△3.7
강 북 구	1.1	△6.0
강 서 구	1.4	△3.5
관 악 구	9.9	△2.9
광 진 구	4.6	△3.0
구 로 구	8.0	△2.9
금 천 구	5.9	△0.4
노 원 구	10.9	△5.6
도 봉 구	7.7	△4.2
동 대 문 구	8.1	△2.8
동 작 구	7.4	△2.8
마 포 구	7.8	△1.7
서 대 문 구	11.5	△4.7
서 초 구	2.7	△9.0
성 동 구	17.0	△0.4
성 북 구	14.0	△3.6
송 파 구	4.9	△6.4
양 천 구	9.7	△2.8
영 등 포 구	12.3	1.3
용 산 구	10.8	△5.8
은 평 구	6.4	△6.8
종 로 구	18.3	△6.9
중 구	15.2	△6.0
중 랑 구	3.4	△4.4

ꊴ 기준시가 계급별 분포

(단위 : %, 천세대)

구 분	구성비	세대수
소 계	100.0	6,588
1억원 미만	65.6	4,321
1억~3억원 미만	28.4	1,873
3억~6억원 미만	5.0	326
6억~9억원 미만	0.8	51
9억원 이상	0.2	17

ꊵ 기준시가 9억원 이상인 공동주택 지역별 분포

(단위 : 천세대)

지 역 별		9억원 이상
전 국		17
서 울		17
	강 남 구	11
	서 초 구	2
	송 파 구	2
	용 산 구	1
	기 타	0.3
경기		0.3
	성남 분당구	0.3

ꊶ 기준시가 상위 공동주택(10개)

□ 아파트

(단위 : 천원)

순위	소 재 지	아파트명	평형	기준시가
1	서초구 서초동	트라움하우스3	180	2,880,000
2	강남구 도곡동	힐데스하임빌라	210	2,800,000
3	강남구 삼성동	아이파크	104	2,744,000
4	강남구 도곡동	타워팰리스3	103	2,472,000
5	용산구 이촌동	LG한강자이	93	2,400,000
6	강남구 논현동	동양파라곤	90	2,354,000
7	강남구 신사동	중앙하이츠파크	114	2,160,000
8	용산구 한강로3가	한강대우트럼프월드3	98	2,080,000
8	강남구 청담동	상지카일룸	127	2,080,000
10	서초구 서초동	아크로비스타	94	2,040,000

□ 연립주택

(단위 : 천원)

순위	소 재 지	연립주택명	평형	기준시가
1	서초구 서초동	트라움하우스5	230	3,280,000
2	서초구 양재동	신동아빌라	89	1,640,000
3	용산구 동빙고동	현대이스트빌	106	1,400,000
4	강남구 삼성동	현대빌라	88	1,344,000
5	강남구 청담동	청담빌라	95	1,248,000
6	마포구 마포동	벽산빌라	114	1,200,000
7	강남구 논현동	카이트빌라	130	1,176,000
8	성북구 성북동	성북빌하우스	90	1,172,000
9	성북구 성북동	효성성북동빌라	114	1,160,000
10	용산구 이태원동	빌라(152-6)	143	1,120,000

ꊷ 상승금액 ․ 상승률 상위 아파트 (10개)

□ 상승금액이 큰 아파트

(단위 : 천원)

순위	소 재 지	아파트명	평형	기준시가		상승금액
				2004.4.30	2005.5.2
1	용산구 이촌동	삼성리버스위트	85	1,026,000	1,327,000	301,000
2	강남구 도곡동	타워팰리스1	51	807,500	1,063,000	255,500
3	용산구 이촌동	LG한강자이	92	2,205,000	2,400,000	195,000
4	서초구 서초동	서초가든스위트	83	1,208,500	1,400,000	191,500
5	강남구 논현동	동양파라곤	77	1,089,000	1,268,000	179,000
6	성남시 정자동	로얄팰리스	91	828,000	1,000,000	172,000
7	강남구 도곡동	타워팰리스3	74	1,395,000	1,562,000	167,000
8	강남구 대치동	개포우성2	55	1,105,000	1,271,000	166,000
9	양천구 신정동	삼성쉐르빌	84	720,000	880,000	160,000
9	영등포 여의도동	리첸시아	57	544,000	704,000	160,000

□ 상승률이 높은 아파트

(단위 : 천원, %)

순위	소 재 지	아파트명	평형	기준시가		상승률
				2004.4.30	2005.5.2
1	안양시 비산동	원건	22	52,500	112,500	114.3
2	부산 동래 사직동	구공영	21	32,000	65,500	104.7
3	구미시 공단동	공단2주공500	10	15,000	27,000	80.0
4	종로구 창신동	창신	12	34,500	61,500	78.3
5	연기군 조치원읍	번암주공	16	15,000	26,500	76.7
6	종로구 행촌동	대성맨션	6	15,000	26,000	73.3
7	부산 동래 사직동	개나리	22	35,500	59,500	67.6
8	울산 남 신정동	올림푸스골든	37	66,500	108,500	63.2
9	부산 부산진 연지동	삼익	11	14,000	22,000	57.1
10	울산 남 무거동	삼호주공	17	38,500	59,500	54.6

ꊸ 계산사례

사례1

(양도소득세)

◈ 서울시 성동구 ○○동 소재 33평형 아파트를 2003. 5. 10

취득하여 2005. 5. 20 양도

▶ 양도당시 공동주택기준시가 : ① 2004. 4. 30고시   252,000,000원

② 2005. 5.  2고시   280,500,000원

▶ 취득당시 공동주택기준시가 :  (2003. 4. 30고시)     210,000,000원

(단위 : 원)

구 분	양도당시 기준시가 적용		비 고
	① 직전고시	② 이번고시
양 도 가 액	252,000,000	280,500,000	28,500,000 상승
(-) 취득가액	210,000,000	210,000,000
(-) 필요경비	6,300,000	6,300,000	취득가액×3%
= 양 도 소 득	35,700,000	64,200,000
(-)양도소득공제	2,500,000	2,500,000
= 과 세 표 준	33,200,000	61,700,000
× 세 율	18 %	27 %	누진공제액 ․18% : 90만원 ․27% : 450만원
양도소득세	5,076,000	12,159,000	증가 7,083,000원

사례2

(양도소득세)

◈ 인천시 남동구 ○○동 소재 46평형 아파트를 2003. 5. 10

취득하여 2005. 5. 20 양도

▶ 양도당시 공동주택기준시가 : ① 2004. 4. 30 고시 207,000,000원

② 2005. 5.   2 고시 184,000,000원

▶ 취득당시 공동주택기준시가 :  (2003. 4. 30고시)  174,000,000원

(단위 : 원)

구 분	양도당시 기준시가 적용		비 고
	① 직전고시	② 이번고시
양 도 가 액	207,000,000	184,000,000	23,000,000 하락
(-) 취득가액	174,000,000	174,000,000
(-) 필요경비	5,220,000	5,220,000	취득가액×3%
= 양 도 소 득	27,780,000	4,780,000
(-)양도소득공제	2,500,000	2,500,000
= 과 세 표 준	25,280,000	2,280,000
× 세 율	18 %	9 %	누진공제액 ․18% : 90만원
양도소득세	3,650,400	205,200	감소 3,445,200원

사례3

(증여세)

◈ 경기 성남 분당 ○○동 소재 32평형 아파트를 2005. 5. 20

자녀(성년)에게 증여(시가를 확인할 수 없어 기준시가 적용)

▶ 증여당시 공동주택기준시가 : ① 2004. 4. 30고시   405,500,000원

② 2005. 5. 2고시   367,500,000원

(단위 : 원)

구 분	증여당시 기준시가 적용		비 고
	① 직전고시	② 이번고시
증여재산가액	405,500,000	367,500,000	38,000,000 하락
(-) 증여재산공제	30,000,000	30,000,000
= 과 세 표 준	375,500,000	337,500,000
× 세 율	20 %	20 %	누진공제액 ․20% : 10백만원
증 여 세	65,100,000	57,500,000	감소 7,600,000원

사례4

(상속세)

◈ 서울시 강남구 ○○동 소재 65평형 아파트를 소유자 사망

으로 2005.5.20 배우자 및 자녀(2인)에게 상속

(시가를 확인할 수 없어 기준시가 적용)

▶ 상속당시 공동주택기준시가 : ① 2004. 4. 30고시  1,530,000,000원

② 2005. 5.  2고시  1,415,000,000원

(단위 : 원)

구 분	상속당시 기준시가 적용		비 고
	① 직전고시	② 이번고시
상속재산가액	1,530,000,000	1,415,000,000	115,000,000 하락
(-) 상속공제	1,156,000,000*	1,106,000,000**	법정지분 상속 ․배우자 3/7 ․자녀(2인) 각2/7
= 과 세 표 준	374,000,000	309,000,000
× 세 율	20 %	20 %	누진공제액 ․20% : 10백만원
상 속 세	64,800,000	51,800,000	감소 13,000,000원

* 상속공제 1,156백만원 ≒ 배우자공제(MIN〔656백만원(1,530백만원× 3/7), 30억원〕)

+ MAX〔일괄공제 5억원,(기초공제 2억원+자녀공제 6천만원(3천만원× 2인))〕

** 상속공제 1,106백만원 ≒ 배우자공제(MIN〔606백만원(1,415백만원× 3/7), 30억원〕)

+  MAX〔일괄공제 5억원,(기초공제 2억원+자녀공제 6천만원(3천만원× 2인))〕

문답사례

Ⅰ. 기준시가 조회방법

Ⅱ. 공동주택기준시가와 세금부과

Ⅲ. 공동주택기준시가 재조사청구

Ⅳ. 공동주택기준시가 조사 ․ 산정

Ⅰ. 기준시가 조회 방법

1. 2005년「공동주택기준시가」는 어떻게 조회할 수 있습니까?

☞ 2005.5.2(월) 09:00부터 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 조회할 수 있으며, 기준시가 조회방법은 다음과 같습니다.

국세청 홈페이지 Home ꁾ 국세정보서비스 ꁾ 조회와 계산 ꁾ 아파트･연립주택 기준시가 조회 ꁾ 지역 선택 ꁾ 지번, 건물명 또는 건물전체 검색 ꁾ 동･호 선택

2. 국세청 홈페이지 기준시가 조회 화면에서 아파트명을 정확하게 입력해도 해당 아파트가 검색되지 않는 경우에는 어떻게 해야 합니까?

☞「공동주택기준시가」의 아파트명은 대부분 ‘아파트’, ‘차’, ‘단지’ 등의

문구를 제외한 고유명칭만으로 작성되어 있습니다.

아파트명 중 주요단어만 입력하면 해당 단어를 포함하는 모든 아파트를 검색하실 수 있습니다.

(예 : 성실아파트 ⇒ ‘성실’, 성실2차아파트 ⇒ ‘성실2’ 로 입력)

3. 국세청「공동주택기준시가」고시대상 및 현황은?

☞ 국세청「공동주택기준시가」고시대상은 다음과 같습니다.

∙아파트 : 층수가 5층 이상인 아파트

∙연립주택 : 전용면적 165㎡ 이상인 대형연립주택 또는 100세대 이상 대규모 단지내에 소재하는 연립주택

2005년 공동주택기준시가 고시현황은 다음과 같습니다.

(단위 : 천세대)

구 분	계	조정고시	신규고시
합 계	6,588	5,420	1,168
아파트	6,524	5,362	1,162
연립주택	64	58	6

Ⅱ. 공동주택기준시가와 세금부과

4. 국세청「공동주택기준시가」는 어떤 세금에 적용됩니까?

☞ 국세의 경우는 공동주택에 대한 양도소득세, 상속･증여세, 종합부동산세의 과세기준가액이 되며 지방세의 경우는 재산세, 취득․등록세의 과세기준가액이 됩니다.

이번에 고시한「공동주택기준시가」는 2005.5.2 이후 취득․양도되거나 상속․증여되는 분부터 적용합니다.

<양도소득세>

5.「공동주택기준시가」는 양도소득세에 어떻게 적용됩니까?

☞ 공동주택에 대한 양도소득세는 양도당시의 기준시가에서 취득당시의 기준시가와 필요경비, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제 등을 차감하여 계산한 과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다.

다만, 6억 이상 고가주택, 1년 이내 단기양도,  1세대 3주택, 투기지역 부동산의 양도 등 특정한 경우에는 실지거래가액으로 과세하므로 기준시가가 적용되지 않습니다.

6. 공동주택 양도시 2005.5.1일 이전에 계약하고 5.2일 이후에 잔금을 수령하면 새로운 기준시가가 적용됩니까?

☞ 소득세법시행령 제162조에 의하여 부동산의 양도 또는 취득시기는 ‘대금을 청산한 날’이므로 2005.5.2일에 고시된 새로운 기준시가의 적용을 받습니다.

다만, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 ‘등기접수일’을 양도 또는 취득시기로 합니다.

7. 이번에 국세청 「공동주택기준시가」가 전반적으로 하락함으로 인해 납세자의 양도소득세 세부담이 감소합니까?

☞ 2005년 「공동주택기준시가」가 하락함에 따라 기준시가에 의해 계산되는 양도소득세 평균 세부담은 다소 줄어들 것으로 보입니다.

그러나 6억 이상 고가주택, 투기지역 부동산의 양도 등 양도소득세가 실지거래가액을 기준으로 과세되는 경우에는 세부담의 변화가 없습니다.

<상속․증여세>

8.「공동주택기준시가」는 상속․증여세에 어떻게 적용됩니까?

☞ 공동주택에 대한 상속세 및 증여세는 시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속･증여 당시의 공동주택 기준시가 가액을 상속･증여 재산가액으로 적용합니다.

시가란 매매거래가액, 2이상의 감정가액 평균액, 수용 보상가액, 경매가액, 공매가액 등을 말합니다.

<종합부동산세>

9. 2005년에 처음 시행되는 종합부동산세는 어떤 세금입니까?

☞ 종합부동산세는 부동산의 과다보유를 억제하고 부동산가격의 안정을 도모하기 위하여 2005년부터 최초로 징수하는 국세입니다.

주택･토지 과다 보유자에 대하여 1차로 시･군･구에서 낮은 세율로 재산세를 과세하고, 2차로 국가에서 전국의 소유부동산을 인별 합산하여 높은 세율로 종합부동산세를 과세합니다.

종합부동산세 세액 중 재산세로 과세된 부분은 공제됩니다.

10. 2005년도 종합부동산세는 언제 과세됩니까?

☞ 종합부동산세는 납세의무자가 매년 12.1～12.15일까지 주소지(법인인 경우 본점) 관할세무서에 신고 납부해야 합니다.

11. 주택분 종합부동산세의 납세의무자는?

☞ 2005년도 주택분 종합부동산세의 납세의무자는 소유 ‘주택가액’의 합계가 9억원을 초과하는 자이며,

‘주택가액’이란 아파트와 대형연립주택(165㎡이상)은 국세청의 「공동주택기준시가」, 단독주택과 중소형연립주택 등은 건설교통부와 지자체에서 공시하는「주택 공시가격」을 말합니다.

12. 주택분 종합부동산세의 과세표준은 어떻게 계산합니까?

☞ 주택분 종합부동산세의 과세표준은 인별「주택분 재산세」과세표준 합계액에서 4억 5천만원을 공제한 금액으로 합니다.

※ 주택분 재산세 과세표준 = 공동주택기준시가 또는 주택 공시가격 × 50%

13. 주택에 대한 종합부동산세에도 세부담 상한제가 있습니까?

☞ 주택분 종합부동산세는 보유세 개편에 따라 세부담의 급증을 방지하기 위하여 2005년 납부할 재산세와 종합부동산세의 합계액은 2004년에 납부한 재산세와 종합토지세의 합계액의 150%를 한도로 합니다.

14. 2005년도 주택에 대한 종합부동산세의 세율은?

☞ 주택에 대한 종합부동산세 세율은 다음과 같습니다.

과 세 표 준	세율
5억 5천만원 이하	1%
5억 5천만원 초과 45억 5천만원 이하	2%
45억 5천만원 초과	3%

※ 과세표준 = 기준시가(또는 공시가격) × 50% - 4.5억원

<재 산 세>

재산세는 지방세로서 국세청 소관업무가 아닙니다. 보다 자세한 내용은 지방세를 담당하는 행정자치부 지방세정팀 또는 시․군․구청 세무과에 문의하시기 바랍니다.

15.「공동주택기준시가」는 2005년도 주택에 대한 재산세에 어떻게 적용됩니까?

☞ 공동주택에 대한 2005년도 재산세의 과세표준은 「공동주택기준시가」에 50%를 곱한 금액으로 하며,

주택 종류별 재산세 과세표준은 다음과 같습니다.

주택 종류		고시(공시)기관	과세표준
공동주택	아파트 대형･대규모연립	국세청장	공동주택기준시가 × 50%
	중･소형연립 다세대주택	건설교통부장관	공동주택 공시가격 × 50%
단 독 주 택		시･군･구청장	단독주택 공시가격 × 50%

16. 2005년도 주택에 대한 재산세의 세율은?

☞ 주택에 대한 재산세 과세표준이 2004년까지는 면적․원가기준에 의해 산정되었으나 2005년부터 토지, 건물을 통합하여 시가로 평가하도록 평가방법이 단순해졌고 세율은 인하되었습니다.

2005년도 주택에 대한 재산세 세율은 다음과 같습니다.

과 세 표 준	세 율
4천만원 이하	0.15%
4천만원 초과 1억원 이하	0.3%
1억원 초과	0.5%

※ ’04년에는 주택의 토지와 건물을 구분하여 종합토지세와 재산세를 과세하였으며 종토세 세율은 0.2～5%(9단계), 건물분 재산세 세율은 0.3～7%(6단계)이었음

17. 2005년도 주택분 재산세에 세부담 상한이 있습니까?

☞ 주택분 재산세는 일시에 과중한 세부담이 발생하는 것을 방지하기 위해 전년도 부담액의 50%를 인상 상한선으로 정하고 있습니다.

18. 2005년도 주택에 대한 재산세는 언제 과세됩니까?

☞ 2005년「주택분 재산세」는 2005.6.1 현재의 소유자에게 주택을 관할하는 시장･군수･구청장이 7월 (7.16～7.31)과 9월 (9.16～9.30)에 각각 2분의1씩 과세합니다.

19. 이번「공동주택기준시가」의 하락으로 재산세 세부담은 어떻게 됩니까?

☞「주택분 재산세」는 과세기준이 면적 및 원가기준에서 가격기준으로 바뀌었고, 세율은 건물 0.3～7%, 토지 0.2～5%에서 통합세율 0.15～0.5%로 크게 내렸기 때문에 개별물건의 세액을 직접 계산하지 않으면 세부담이 어떻게 변하는지 구체적으로 답변하기 어렵습니다.

<취득세, 등록세>

취득․등록세는 재산세와 같이 지방세로서 국세청 소관업무가 아닙니다. 보다 자세한 내용은 행정자치부 지방세정팀 또는 시․군․구청 세무과에 문의하시기 바랍니다.

20.「공동주택기준시가」는 주택에 대한 취득세･등록세에 어떻게 적용됩니까?

☞ 공동주택에 대한 취득세･등록세 과세표준은  ‘취득자가 신고한 가액’과 시가표준액 중 높은 가액으로 하며,

주택 종류별 취득세･등록세 시가표준액은 다음과 같습니다.

주택 종류		고시(공시)기관	시가표준액
공동주택	아파트, 대형･대규모연립	국세청장	공동주택기준시가
	중･소형연립, 다세대주택	건설교통부장관	공동주택 공시가격
단 독 주 택		시･군･구청장	단독주택 공시가격

※ 재산세와는 달리「공동주택기준시가」전액이 과세표준이 됨

21. 2005년도 주택에 대한 취득세․등록세 세율은?

☞ 2005년도 주택에 대한 취득세․등록세 세율은 다음과 같습니다.

구 분	2005. 1. 4일 이전	2005.1. 5일 이후	비고
취득세	2% (농특세 포함 2.2%)	2.0% (2.2%)
등록세	3% (지방교육세 포함 3.6%)	1.5% (1.9%) : 개인간거래 2.0% (2.4%) : 일반거래	인하
합 계	5% (농특세, 지방교육세 포함 5.8%)	3.5% (4.1%) : 개인간거래 4.0% (4.6%) : 일반거래

※ ‘국민주택 규모의 주택’에 대한 개인간 거래시는 등록세율 1.5% (농특세, 교육세 포함시 1.8%)

22. 이번「공동주택기준시가」의 하락으로 취득․등록세 세부담은 어떻게 됩니까?

☞ 2005. 1. 5일부터 공동주택에 대한 취득세･등록세 과세표준은  ‘취득자가 신고한 가액’과「공동주택기준시가」중 높은 가액으로 하고 있으므로

이번에「공동주택기준시가」가 하락한 주택은 ’05. 1～4월에 비해서는 취득세･등록세의 세부담이 다소 감소할 것으로 예상됩니다.

그러나 2005.1.5일 지방세법 개정으로 취득세․등록세 과세기준이 건물시가표준액(건물)과 개별공시지가(토지)에서 「공동주택기준시가」로 바뀌었기 때문에 지난해와 단순비교 하는 것은 어렵습니다.

Ⅲ. 공동주택기준시가 재조사청구

23. 2005년「공동주택기준시가」가 너무 높거나 낮은 경우 이의제기는 어떻게 합니까?

☞ 2005년「공동주택기준시가」에 대해 이의가 있는 공동주택 소유자는 5.2～5.31일까지「공동주택기준시가 재조사청구서」를 공동주택 소재지관할세무서에 우편 등으로 제출하시면 됩니다.

24. 재조사청구서는 어떻게 내용을 작성합니까?

☞ 재조사청구서에는 청구인 인적사항과 연락처, 소유자와의 관계, 해당 공동주택, 청구이유와 근거 등을 기재합니다.

‘신청요지’란에는 적정하다고 판단되는 상향･하향 가격을 제시하며, ‘신청이유’란에 기재할 사항이 많을 경우 별지로 작성하실 수 있습니다.

25. 재조사청구에 의해 정정되는 기준시가는 언제부터 효력이 발생합니까 ?

☞ 재조사청구에 의해 정정되는 기준시가는 2005.5.2일로 소급하여 적용됩니다.

정정된 기준시가는 해당 지방자치단체로 통보하여 2005년도 재산세 등의 과세에 사용되도록 할 것입니다.

Ⅳ. 공동주택기준시가 조사 ․ 산정

26. 국세청「공동주택기준시가」는 어떻게 산정하였습니까?

☞「공동주택기준시가」는 공정성․객관성을 높이기 위하여 부동산평가 전문기관에 용역의뢰 하여 조사하였으며,

기준시가 가액은 가격조사 기준일(’05.1.1일)의 거래가능가액에 주택 규모별 시가반영비율(70～80%)을 곱하여 산정하였습니다.

27. 국세청「공동주택기준시가」는 시세의 몇%를 반영하고 있습니까?

☞ 국세청「공동주택기준시가」의 시가반영비율은 다음과 같습니다.

전용면적 기준	2005년 시가반영비율
	수도권	수도권 외
85 ㎡ 이하	75%	70%
85 ㎡ 초과	80%

※ 경기 가평･양평･여주･연천군, 인천 강화･옹진군은 수도권에서 제외

28. 그간 층별 3단계 가격등급으로 산정하던「공동주택기준시가」를 금년부터 3～6단계로 세분화한 이유는 무엇입니까?

☞ 방향, 조망, 소음 등 아파트 개별특성에 따른 가격차이와 선호층의 변화를 보다 현실적이고 정확하게 반영하기 위하여

층별 가격등급 구분을 최고 6단계까지 세분화하여 조사하였습니다.

29. 2005년「공동주택기준시가」는 전년에 비해 얼마나 변동하였습니까?

☞ 2005년「공동주택기준시가」전년 대비 지역별 변동률은 다음과 같습니다.

(단위 : %)

시도별	전 국	서 울	부 산	대 구	인 천	광 주	대 전	울 산
변동률	△4.2	△5.1	△5.7	△4.2	△2.8	△0.3	△7.4	2.1
경 기	강 원	충 북	충 남	전 북	전 남	경 북	경 남	제 주
△4.5	△0.6	△2.5	△0.6	△1.9	△3.2	△4.1	△5.8	△2.5

- 상승지역은 울산 1곳 (2.1%)이며,  지역환경 등 생활여건 향상과 많은 유동인구로 주택수요가 늘어난데 따른 것입니다.

- 대전은 행정수도 이전계획에 대한 기대감 등으로 2004년에 14.0% 상승하였으나, 2005년은 7.4% 하락하였습니다.

< 당 부 말 씀 >

○ 전국의 모든 세무서에는 공동주택 기준시가 문의에 보다 친절하게 응대하기 위하여 전담안내요원과 전화회선을 추가 확보하여 대비하고 있습니다.

○ 그러나 재조사청구기간(5.2～5.31)과 종합소득세 및 양도소득세 확정신고기간(5.1～5.31)이 겹침에 따라 상당한 혼잡이 예상되오니

○ 가급적 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에 자세하게 수록된 「문답사례」를 많이 이용해 주시기 바랍니다.

※ 아울러 지방세인 재산세, 취득세, 등록세에 대한 보다 상세한

설명은 행정자치부 지방세정팀 또는 시․군․구청 세무과에

문의해 주시기 바랍니다.