2005. 10.

종합부동산세과

目      次

문 1  보유세인 종합부동산세를 국세로 신설하게된 배경과 취지는?	1

문 2  종합부동산세의 역할 및 종전의 보유세와의 차이점은?	3

문 3  종합부동산세 과세대상은?	5

문 4  부동산을 어느 시점에 보유하여야 종합부동산세를 부담하는가?	6

문 5  재산세와 종합부동산세의 납세지는 동일한가?	7

문 6  부부 공동명의로 부동산을 보유하면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있을까?	8

문 7  종합부동산세는 동일 부동산에 대해 지방세와 국세로 이중과세하게 되어 종전의 토지초과이득세와 같이 위헌은 아닌지?	9

문 8  종합부동산세 과세대상이 되는 주택이란?	10

문 9  별장은 종합부동산세 과세대상에 포함되나?	11

문 10 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 종부세 과세여부는?	12

문 11 주택을 보유하고 있는 사람은 모두 종합부동산세를 납부하는가?	13

문 12 주택분 종합부동산세의 과세표준 계산은?	14

문 13 보유중인 2호(세대)의 주택공시가액 합계액이 20억원이며 재산세 부과시 25% 세액경감을 받았다면 주택분 종합부동산세 과세표준은?	14

문 14 종합부동산세액을 계산하기 위하여 적용되는 세율의 체계는?	15

문 15 종합부동산세 산출세액 계산과정은 특이 하다는데?	16

문 16 주택분 재산세로서 부과된 세액중 199만원을 초과하여 납부한 세액을 종합부동산세액에서 차감하는 이유는?	17

문 17 매입하여 장기임대하는 주택도 종합부동산세 과세대상에 포함되나?	18

문 18 반드시 10년 이상 임대한 주택만 종합부동산세 과세대상에서 제외되나?	19

문 19 종합부동산세 합산배제되는 임대주택에는 매입임대주택과 기존임대주택 뿐인가?	20

문 20 종합부동산세 합산배제 대상이 되는 매입임대주택과 건설임대주택의 주택의 수를 계산하는 방법은?	21

문 21 합산배제임대주택의 임대기간 계산 방법은?	22

문 22 장기임대주택에 대하여 합산배제 신청을 하였으나 차후 10년 이상 임대하지 못하고 중도에 매각시 불이익은?	23

문 23 종합부동산세 합산배제 장기임대주택 5호를 임대하던중 10년의 임대기간을 충족하지 못하고 1호를 매각한 후 다시 1호를 매입한 경우 종합부동산세 추징 여부 및 임대기간의 계산 방법은?	24

문 24 합산배제요건중의 하나인 장기임대주택의 가액기준은 무엇이며 임대사업중 주택가격의 상승으로 기준금액을 초과하거나 증축으로 인하여 기준금액을 초과하는 경우에 계속하여 장기임대주택에 해당되는 것입니까?	25

문 25 다가구주택을 임대하고 있는 경우 합산배제 요건은?	26

문 26 매입임대주택 5호를 8년간 임대하여 오던중 납세자의 사망으로 상속인이 당해 임대주택을 상속받아 계속 임대하면 합산배제 대상인가?	27

문 27 종업원용 숙소 및 기숙사나 주택건설업자의 미분양주택도 종합부동산세 합산배제대상에 포함되나?	28

문 28 종합부동산세 세부담 상한제도란?	29

문 29 세부담 상한을 적용받기 위해서는 종합부동산세 신고시 세부담상한 적용신청서를 반드시 제출하나?	29

문 30 세부담상한제는 주택분 종합부동산세에만 적용되는지?	30

문 31 세부담상한제를 적용함에 있어서 전년도와 금년도의 보유 부동산 현황이 다른 경우 적용 방법은?	32

문 32 주택의 신축이나 토지의 합병·분할 등으로 인하여 당해연도에 보유하고 있는 과세대상 부동산에 대한 전년도 과세표준액이 없는 경우에도 세부담상한제를 적용하는지?	33

문 33 전년도에는 당해 과세대상 부동산에 대하여 비과세 또는 감면 등을 적용받았으나 당해연도에는 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않게 되는 경우 세부담 상한 적용 방법은?	34

문 34 종합부동산세 과세대상이 되는 토지의 기준금액은?	35

문 35 개인이 보유하고 있는 전·답과 같은 농지의 재산세 및 종합부동산세의 과세방법은?	36

문 36 법인이 공유수면 매립이나 간척 등으로 취득한 농지를 과세기준일 현재 대리경작하면 재산세나 종합부동산세가 과세되는지?	37

문 37 재산세 분리과세 대상으로 종합부동산세의 과세대상에 해당하지 않는 공장 부속토지는?	38

문 38 주차장용으로 사용되는 토지의 종부세 과세대상 구분은?	39

문 39 무허가 주택인 경우 종부세 과세대상에 해당되는가?	40

문 40 재건축(재개발 등 포함)중인 토지도 종부세 과세대상이 되는지?	41

문 41 재산세는 납세고지서를 시장·군수 등으로부터 교부받아 납부를 하였습니다. 종합부동산세도 복잡한 신고 절차없이 세무서장으로부터 납세고지서를 발부받아 납부할 수 있습니까?	42

문 42 종합부동산세를 신고기한 이내에 신고 및 납부를 하지 않으면 어떤 불이익이 있나?	43

문 43 종합부동산세 신고기한내에 신고를 하지 않았을 경우 종합부동산세 고지는?	44

문 44 종합부동산세 신고기한내에 신고를 하였으나 착오로 잘못 신고한 경우에는 어떻게 하여야 합니까?	45

문 45 종부세가 비과세되는 부동산에는 어떤것이 있는지?	46

문 46 종합부동산세를 결정 또는 경정함에 있어 당초 과세된 재산세에 잘못된 부분이 있는 경우에 처리 절차는?	47

문 47 종합부동산세를 결정함에 있어 항상 물건지 관할 시장·군수 등에게 의견조회를 하여 처리합니까?	48

문 48 재산세 과세단계에서 비과세 및 감면, 불균일과세 받은 사항은 종합부동산세에서도 똑같이 적용 되는지?	49

문 49 주택분 재산세 과세대상으로서 세액경감 받은 주택의 종합부동산세 과세표준 계산은?	49

문 50 종합부동산세 납세의무자가 납세지에 주소 또는 거소가 없을 경우 종합부동산세의 신고·납부 등을 위한 필요한 절차는?	51

문 51 종합부동산세 신고·납부시 분납도 가능한지?	52

문 52 분납신청은 어떻게 합니까?	52

문 53 분납할 수 있는 금액은?	52

문 54 종합부동산세를 분납하는 것 외에 물납도 가능한가?	54

문 55 물납은 분납의 경우와 같이 별도의 신청 없이도 가능한가?	54

문 56 물납하는 부동산의 가액은?	54

문 57 일반적인 거래에 있어서 재산세 과세대상 부동산을 유상취득하게 되는 경우 당해 과세대상 재산의 취득시기는?	56

문 58 사실상 종중재산으로 개인명의로 등재된 공부상의 소유자가 재산세 과세대상에서 제외되기 위한 절차는?	57

문 59 비영리사업자 보유 부동산에 대한 재산세 부과 방법은?	58

문 60 지방세인 재산세의 과세표준 계산은?	59

문 61 종전에 토지에 대한 보유세(종합토지세)를 부과함에 있어서 각 과세대상별로 전국의 모든 토지를 합산하여 과세하였으나 보유세제 개편이후에도 토지분 재산세를 부과함에 있어 전국의 모든 토지를 합산하여 과세합니까?	60

문 62 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 각각 다른 경우에 주택분 재산세 과세방법은?	61

문 63 주택과 주택부속토지의 소유자가 상이한 경우의 종부세 과세방법은?	62

문 64 지방세법 규정에 있는 □1구의 주택□에서 1구란?	63

문 65 1층 사업용 건물과 2, 3층 주거용 건물로 사용중인 1동의 건물의 재산세 과세방법은?	64

문 66 주택분 재산세의 과세표준의 근거가 되는 주택의 가액 산정은?	65

문 67 주택의 부속토지는 토지분 재산세로 과세되는지?	66

문 68 주거용 건물로 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우에 당해 부속토지의 재산세 과세는?	67

문 69 영업용 건축물의 부속토지에 대한 재산세는 모두 별도합산과세 되는지?	68

문 70 과세기준일 현재 건축중인 경우 당해 건축중인 건축물의 토지에 대한 재산세 과세방법은?	69

문 71 건축중인 영업용 건축물의 기준면적 해당여부의 판단은?	69

문 72 시지역(산업단지 및 공업지역 제외)에 위치하는 공장용 토지의 재산세 및 종합부동산세 과세방법은?	70

문 73 재산세 과세대상인 부동산의 재산세 경감규정을 적용함에 있어 구체적인 적용 방법은?	71

문 74 재산세 과세대상인 동일한 재산에 대하여 2 이상의 감면규정이 적용되는 경우 감면 적용 방법은?	72

문 75 종합부동산세 과세대상이 되는 부동산의 재산세 납부기한은?	72

문 76 지방세(재산세) 규정에서도 세부담상한제가 적용되나?	73

문 77 종합부동산세에 부가(附加)되는 세금도 있는지?	74

문 78 농어촌특별세의 과세표준이 되는 종합부동산세로 납부하여야 할 금액에는 가산세도 포함되는지?	74

문 79 농어촌특별세도 분납 또는 물납이 가능한지?	75

문 80 고시된 기준시가에 이의가 있는 경우에 구제방법과 절차는?	76

[종합부동산세] - 일반

【종합부동산세 도입 배경과 취지】

문1	보유세인 종합부동산세를 국세로 신설하게된 배경과 취지는 ?

1. 보유세의 개념

□ 과세대상으로 하는 특정 자산을 보유한 사실에 대해 과세하는 조세를 보유세(保有稅)라하고, 보유중인 자산의 순자산(특정 기간의 총자산-총부채)이 아닌 특정시점의 자산 보유사실 자체에 따라 과세되는 점에서 순자산에 대하여 과세하는 부유세(富裕稅)와는 성격이 다르다.

2. 종전 보유세의 문제점

□ 부동산 거래세(등록세, 취득세, 양도소득세 등) 부담에 비해 낮은 보유세(재산세, 종합토지세 등) 부담으로 부동산을 과다 보유하려는 경향이 발생하고

□ 면적 기준에 의한 과세방식으로 인하여 부동산 가격이 비싼 수도권과 지방간 세수의 불균형이 심화되었을 뿐만 아니라

□ 또한 경제적 실질에 맞지 않는 과세표준 산정방법이나 비합리적 세율체계 등으로 인하여 보유세 부담의 불형평 문제가 심각한 수준에 이르게 되었다.

3. 현행 보유세의 특징

□ 보유세제의 개편에 따라 거래세 비중을 줄이면서 보유세를 강화하여 재산가액에 상응하게 과세할 수 있도록 토지·건물의 평가에 있어 실제 거래가액(시가)를 반영하여 평가하고, 주택의 경우에는 토지와 건물이 통합되어 거래가 형성되는 점을 감안하여 이를 통합평가하여 통합과세토록 하였다. 그러나 보유세제 개편에 따라 급격한 세부담 증가를 방지하기 위하여 복잡하고 급격한 누진세율 체계를 단순화 하고 세율은 전반적으로 인하 하였으며 세부담 상한을 두어 전년도 보유세 부담의 50% 이상 증가하지 않도록 안전장치를 마련하였다.

□ 과세체계는 주택 및 토지의 과다보유자에 대해서는 보유세를 이원화하여 1차로 시·군·구에서 낮은 세율로 지방세인 재산세를 부과하고, 부동산 과다 보유자에 대해서는 2차로 국가에서 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세토록 하였다.

4. 보유세 기대 효과

□ 부동산가격에 상응하게 세금을 부담함으로써 세부담의 공평성을 확보하고

□ 보유세 부담을 정상화함으로써 과다보유를 억제하고 부동산 가격 안정과 서민 주거 안정을 도모하며

□ 국세로 징수한 종합부동산세를 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분하여 지역균형발전을 이루도록 하였다.

【종합부동산세 특징】

문2	종합부동산세의 역할 및 종전의 보유세와의 차이점은 ?

□ 종합부동산세의 역할

□ 종전의 보유세(재산세 및 종합토지세) 부담의 불형평 문제를 해소하기 위하여 부동산 보유세제를 개편하여 부동산의 실제가격에 상응하는 세금을 부담함으로써 납세자간 보유세 부담의 공평성을 확보하게 되고

□ 부동산 과다보유자에게는 고율의 세율로 종합부동산세를 부과함으로써 보유세 부담을 정상화하여 투기적인 부동산 과다보유를 억제하고 부동산 가격 안정을 도모하며

□ 국세로 징수한 종합부동산세를 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분하여 지역균형발전을 이루도록 한다.

□ 또한 세부담상한제의 실시로 세부담의 급격한 증가를 방지하여 보유세 강화에 따른 조세마찰을 줄이면서, 일정 기준의 장기임대주택 등에 대하여는 종합부동산세를 부과하지 않음으로써 서민주거 안정화에도 기여할 것으로 본다.

□ 종전 보유세와의 차이점

보유세제의 개편에 따라 종전에 주택과 건물에 과세되던 건물분 재산세와 토지에 과세되던 종합토지세를 통합하여 재산세로 과세하며, 주택과 그 부속토지에 대하여는 통합평가하여 통합과세 하게 되었다. 보유세의 과세체계는 과세대상 재산을 보유하고 있는 자에게는 먼저 3단계의 낮은 세율로 지방세인 재산세가 부과된 후, 주택과 토지(분리과세대상 토지 제외)의 보유자 중 기준금액을 초과하여 보유하는 자에 대하여는 3단계의 높은 세율로 국세인 종합부동산세가 과세되며 구체적인 차이점은 다음의 표 《보유세제의 비교》와 같다.

《보유세제의 비교》

구 분	종 전		현 행
	재산세	종합토지세	재산세	종합부동산세
과세대상	건축물(주택 포함)	토지	주택 토지(종합, 별도합산)	주택 토지(종합, 별도합산)
납 세 의 무 자	6. 1 현재 재산 소유자		6. 1 현재 재산 소유자	6. 1 현재 재산 소유자 주택 : 9억원 초과자 토지 (종합합산) : 6억원 초과자 토지 (별도합산) : 40억원 초과자
과세권자	재산 소재지 관할 시장·군수·구청장		재산 소재지 관할 시장·군수·구청장	주소지 관할세무서장
과세방법	물건별 과세	과세대상 유형별 전국합산 세액계산 물건소재지 관내별 세액 안분 과세	주택(부속토지) : 물건별 통합과세 토지 : 관내합산과세 (과세대상 유형별 구분)	인별 전국합산 과세 주택, 토지 (종합합산) 토지 (별도합산) 구분
과세표준	시가표준액	개별공시지가×면적×적용비율(전국평균 39.2%)	① (공시가액 등×50%)	주택 : ① - 4.5억원 종합합산토지 : ① - 3억원 별도합산토지 : ① - 20억원
세 율	주택 : 6단계 누진세율 기타 : 단일세율	토지(종합, 별도) : 9단계 누진세율 토지(분리과세): 단일세율	주택 토지(종합, 별도) : 3단계 누진세율 토지(분리과세): 단일세율	주택 토지(종합, 별도) : 3단계 누진세율
납부기한	7. 16~7. 31	10. 16~10.31	주택: 7.16~7.31(50%) 9.16~9.30(50%) 토지 : 9.16~9.30	12.1~12.15
징수방법	보통징수(부과징수)		보통징수 (부과징수)	신고·납부
세 부 담 상 한 액	해당없음		직전년도 세액상당액의 150%	전년도 세액상당액의 150%

□ 이 표는 종합부동산세 과세대상인 주택과 토지(종합, 별도합산)를 기준으로 작성하였음.

【과세대상】

문3	종합부동산세 과세대상은 ?

답) 종합부동산세는 지방세법상 재산세 과세대상 부동산 중 주택(주거용 건물)과 종합합산 과세대상 토지, 별도합산 과세대상 토지를 과세대상으로 한다.

[별장, 사업용 건축물 등은 종부세 과세제외]

위에 해당하지 아니하는 사업용 건축물(골프장 및 고급오락장용 건축물 포함)·분리과세대상 토지·선박· 항공기 등은 재산세 과세대상이지만 가액에 불문하고 종합부동산세 과세대상에는 해당되지 않는다.

또한 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서 또는 위락의 용도로 사용되는 별장은 주택의 범위에는 해당하지만 지방세법상 재산세를 부과함에 있어 고율의 단일세율(4%)로 부과하므로 종합부동산세 과세대상에는 해당하지 않는다.

《재산세 및 종합부동산세 과세대상 여부》

재산세 과세대상		종합부동산세 과세대상여부	비 고
주 택(부속토지 포함)		□	별장 제외
토 지	종합합산과세	□
	별도합산과세	□
	분리과세	×
건축물(시설물, 지상정착물 포함)		×
선박·항공기		×

【과세기준일】

문4	부동산을 어느 시점에 보유하여야 종합부동산세를 부담하는가 ?

답) 과세대상 부동산을 매년 6월 1일 현재 보유하고 있는 개인 또는 법인은 재산세 및 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

따라서 기존에 과세대상 부동산을 보유하고 있는 자는 6월 1일 이전에 양도하여야 당해 연도 양도한 부동산에 대한 재산세 및 종합부동산세가 부과되지 않으며,

새로 과세대상 부동산을 취득하려는 자는 6월 2일 이후 취득하여야 취득하는 년도에는 재산세 및 종합부동산세가 부과되지 않는다.

1. 양도 및 취득시기

: 잔금청산일과 등기(등록)일 중 빠른날

사례1) 잔금청산일은 □05. 5. 31 이고 등기접수일은 □05. 6. 2 인 경우 양도 및 취득시기는 잔금청산일인 □05. 5. 31일 이며

사례2) 잔금청산일은 □05. 6. 2 이고 등기접수일은 □05. 5. 31 인 경우 양도 및 취득시기는 등기접수일인 □05. 5. 31일 임

2. 과세기준일(매년 6월 1일)에 매매에 의하여 취득시기가 성립한 경우 매수자를 납세의무자로 함(행자부 운용세칙 234-9-2)

【납 세 지】

문5	재산세와 종합부동산세의 납세지는 동일한가 ?

답) 재산세는 지방자치단체(시·군·구)에서 관내 소재하는 부동산에 대하여 부과를 하는 것으로 납세지는 당해 과세대상 부동산 소재지가 된다.

종합부동산세의 납세지는 개인의 경우 납세의무자의 주소지(주소지가 없는 경우 거소지) 법인 또는 단체인 경우 본점소재지(주사무소소재지, 국내사업장소재지 등)가 되므로 납세지가 서로 다르다.

《그 밖의 종합부동산세 납세지》

납 세 의 무 자	납 세 지
법인으로 보지 아니하는 단체 (종중, 동창회, 친목단체 등)	대표자 또는 관리인의 주소지(거소지)
비거주자	국내사업장의 소재지 - 국내사업장이 없는 경우 국내원천소득이 발생하는 장소
법인으로 보는 단체	당해 단체의 사업장 소재지
외국법인	국내사업장의 소재지 - 국내사업장이 없는 경우 국내원천소득이 발생하는 장소

【공동소유】

문6	부부 공동명의로 부동산을 보유하면 종합부동산세 부담을 줄일 수 있을까 ?

답) 종합부동산세는 인별로 보유하고 있는 부동산을 합산하여 과세하게 되므로 보유하고 있는 당해 부동산을 부부 공동명의로 보유하게 되면 개인별 보유지분에 해당되는 가액을 기준으로 종합부동산세 과세대상여부를 판단할 뿐만 아니라 초과누진세율 과세체계에 따른 낮은 세율을 적용 받게 되므로 종합부동산세의 부담을 줄일 수도 있다.

그러나 종합부동산세 부담을 줄이기 위하여 기존 단독명의의 부동산을 부부 공동명의의 부동산으로 이전하는 과정에서 증여세 및 취득세, 등록세 등이 부과되어 오히려 세부담이 증가될 수도 있게 된다.

따라서 과세대상 부동산을 공동명의로 전환하는 목적이 종합부동산세 부담을 완화하기 위한 것이라면 장·단기적으로 세부담을 비교 하여 공동명의로의 전환 여부를 결정하는 것이 필요할 것이다.

【위헌여부】

문7	종합부동산세는 동일 부동산에 대해 지방세와 국세로 이중과세하게 되어 종전의 토지초과이득세와 같이 위헌은 아닌지 ?

답) 종전 토지초과이득세에 대한 헌법불합치 판정 이유는 중복과세의 문제가 아니라 토지초과이득세가 과세되었던 토지의 양도시 토지초과이득세의 일부만을 양도소득세에서 공제하였기 때문이지만 종합부동산세는 시·군·구에서 과세된 재산세액을 전액 공제하므로 중복과세의 문제는 발생하지 않는다.

종전 보유세제(재산세와 종합토지세)는 면적기준에 의해 과세하였으나 아래의 사례와 같이 가격은 비슷하더라도 면적이 큰 주택의 세부담이 훨씬 많아지는 불형평 문제가 발생하였다.

종합부동산세는 이러한 문제점을 시정하기 위하여 신설되는 세목으로 부동산 가격에 상응하는 세금을 부과하여 부동산 과다 보유를 억제함으로써 부동산 가격의 안정을 도모하고, 징수한 종합부동산세를 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분하므로서 지역의 균형발전을 지원하게 된다.

《보유세제 부담의 불형평 사례》

□ 가격이 비슷하더라도 지방소재 면적이 넓은 아파트가 더 많은 세부담하는 사례

- 분당 우성아파트 17평형(기준시가 1억 5천만원, 부담세액 5만 6천원)

- 충주 삼일아파트 75평형(기준시가 1억 4천만원, 부담세액 24만 9천원)

[종합부동산세] - 주택

【주택의 의미】

문8	종합부동산세 과세대상이 되는 주택이란 ?

답) 종부세 과세대상 주택이란 과세기준일(6월 1일) 현재 주거용으로 사용되고 있는 건물을 말하며, 일반적으로 사무실용으로 사용되는 오피스텔의 경우에도 실제 주거용으로 사용하고 있으면 주택에 포함된다.

따라서 단독주택(다가구주택 포함), 공동주택(다세대주택, 연립주택, 아파트), 주상복합건물 중 실제 주거용으로 사용되는 건물 등은 종합부동산세가 과세되는 주택에 해당한다. 다만, 과세기준일(6월 1일) 현재 인별로 전국에 보유한 주택의 공시가액을 합한 가액이 9억원을 초과하는 경우에만 종합부동산세가 과세된다.

구 분	주택종류	요 건
단독주택	단독주택
	다중주택	건축연면적 330□(100평) 이하 3층 이하
	다가구주택	동당 건축연면적 660□(200평)이하 3층 이하, 19세대 이하
	공 관
공동주택	아파트	5층 이상
	연립주택	동당 건축연면적이 660□(200평) 초과 4층 이하
	다세대주택	동당 건축연면적 660□(200평) 이하 4층 이하
	기숙사	공동취사 구조이나 독립주거 형태 아닌 주택

《주택의 구분》 - 건축법시행령 별표1

【별  장】

문9	별장은 종합부동산세 과세대상에 포함되나 ?

답) 개인이 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서 또는 위락 등의 용도로 사용되는 별장(법인이 보유하고 임원 등이 사용하는 별장 포함)은 고율의 단일세율(4%)로 재산세를 부과하므로 종합부동산세는 과세되지 않는다.

다만, 별장용 건축물의 부속토지의 경계가 명백하지 아니할 때에는 건축물 바닥면적의 10배 이내에 해당하는 토지만 당해 별장용 건축물의 부속토지로 보아 별장분 재산세(4%)를 부담하게 되며 10배를 초과하는 토지에 대하여는 토지현황에 따라 토지분 재산세 및 토지분 종합부동산세 과세여부를 판단하게 된다.

《고율의 재산세 단일세율(4%) 분리과세대상》

1. 고급오락장용 건축물 및 그 부속토지 (7월은 건물분, 9월은 토지분 과세)

2. 골프장용 건축물 및 그 부속토지(7월은 건물분, 9월은 토지분 과세)

【오피스텔】

문10	오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 종부세 과세여부는 ?

답) 오피스텔은 과세기준일(매년 6. 1일)의 사용현황에 따라 주택 또는 일반건물로 지자체에서 재산세를 먼저 과세한 후 이를 기초로 하여 종부세 과세여부가 결정된다

당해 오피스텔에 대하여 주택분 재산세가 과세된 경우에는 주택분 종부세 과세대상에 해당하며, 주거용이 아닌 일반건축물에 대한 재산세로 과세된 경우에는 부속토지를 별도합산 과세대상 토지로 보아 재산세 과세표준의 합이 20억원(개별공시지가 40억원)을 초과하는 경우에는 별도합산 토지분 종부세가 과세된다

다만, 일정기준 면적(또는 가액)이상으로서 주거전용으로 판단되는 주요 오피스텔에서 대해서는 사전신고안내와 함께 사후 적정신고여부를 검증할 예정이며 종부세 과세와 관련하여 납세자의 신고나 현지확인 등에 의해 주택으로 확인되는 경우에는 물건소재지 지자체에 의견조회하여 그 결과에 따라 처리하게 되며, 행자부에서 매분기별로 국세청에 통보하는 재산세 수시세액 조정자료에 따라 종부세가 추가로 과세될수도 있다

【주택 기준가액】

문11	주택을 보유하고 있는 사람은 모두 종합부동산세를 납부하는가 ?

답) 그렇지는 않다. 보유세제 개편전에는 주택에 대한 재산세는 신축건물기준가액에 각종 용도지수와 경과년수, 가감산율을 적용하여 시가표준액을 산출하여 건물분에 대한 과세표준 및 세액을 계산하였으며, 주택 부속토지에 대하여는 개별공시지가를 기준으로 과세표준 및 세액을 계산하는 등 동일 주택에 대하여 재산세와 종합토지세로 구분하여 보유세를 부과하였다.

그러나 주택은 일반적으로 건물과 부속토지를 통합하여 가격형성이 되고 거래되는 점을 감안하여 이번 보유세제 개편에서 주택과 그 부속토지를 통합하여 평가한 공시가액을 기준으로 1차로 재산세를 과세하게 되고, 납세자별로 전국의 주택가액을 합산하여 9억원을 초과하는 경우에만 2차로 종합부동산세가 과세된다. 따라서 개인별 보유 주택의 가액 합계액이 9억원 이하인 경우에는 재산세만 부과되고 종합부동산세는 과세되지 않는다.

또한 임대주택으로 등록된 주택으로 일정한 요건에 해당되는 장기임대주택은 종합부동산세 신고기한(12.1∼12.15)에 합산배제 신청하면 종합부동산세로 과세되는 주택의 가액에서 제외된다.

《주택별 가액 고시 기관 및 일정》

□ 부동산 가격공시 및 부동산 감정평가에 관한 법률에 의하여

- 단독주택 : 건설교통부 표준주택가격에 주택가격비준표를 사용하여 시·군·구청장이 고시(□05. 4. 30 공시)

- 공동주택중 다세대주택, 연립주택(165□ 미만)

: 건설교통부장관이 고시(□05. 4. 30 공시)

□ 공동주택중 아파트, 연립주택(165□ 이상 및 단지별 100세대 이상)

: 국세청 공동주택 기준시가(□05. 5. 2 고시)

【주택분 종합부동산세 과세표준】

문12	주택분 종합부동산세의 과세표준 계산은 ?

답) 전국에 보유한 주택(부속토지를 포함)을 인별로 합산한 재산세 과세표준(공시가액의 50%)에서 4억 5천만원을 공제한 금액이 주택분 종합부동산세 과세표준이 된다.

□ 재산세 과세표준 = 주택공시가액 × 50%

□ 종부세 과세표준 = □(재산세과세표준) - 4억 5천만원

문13	보유중인 2호(세대)의 주택공시가액 합계액이 20억원이며 재산세 부과시 25% 세액 경감을 받았다면 주택분 종합부동산세 과세표준은 ?

답) 주택의 공시가액이 20억원이므로 재산세 과세표준은 공시가액의 50%에 해당하는 10억원이 되나 종합부동산세법에서는 그 과세표준에서 경감비율을 곱한 금액을 공제한 후의 금액을 재산세 과세표준으로 하고 있으므로 10억원에서 25%에서 해당하는 2억5천만원을 공제한 7억5천만원을 재산세 과세표준으로 보고 여기에서 4억5천만원을 공제한 금액인 3억원이 종합부동산세 과세표준이 된다.

《계산사례》

- 본래 재산세 과세표준 : 20억원×50%=10억원

- 경감율 적용후 재산세 과세표준(종부세법상 재산세 과세표준)

: 10억원-(10억원×25%) = 7억5천만원

- 종합부동산세 과세표준 : 7억5천만원-4억5천만원 = 3억원

【종합부동산세 세율】

문14	종합부동산세액을 계산하기 위하여 적용되는 세율의 체계는 ?

답) 종합부동산세법에서 적용되는 세율 체계는 각 과세유형별로 3단계 초과누진세율로 되어 있다.

과세유형 구 분	과세표준	세 율	누진공제액
주 택 (부속토지 포함)	5억 5천만원 이하 5억 5천만원 초과 45억 5천만원 이하 45억 5천만원 초과	1% 2% 3%	0 550만원 5,100만원
종합합산토지	7억원 이하 7억원 초과 47억원 이하 47억원 초과	1% 2% 4%	0 700만원 10,100만원
별도합산토지	80억원 이하 80억원 초과 480억원 이하 480억원 초과	0.6% 1% 1.6%	0 3,200만원 32,000만원

《계산사례》

□ 주택공시가액 40억원의 종합부동산세액은?

- 재산세 과세표준 : 20억원(=40억원×50%)

- 종부세 과세표준 : 15억 5천만원(=20억원 - 4억5천만원)

- 주택분 종부세액 : 2천 550만원

(15억 5천만원×0.02 - 550만원)

【종합부동산세 산출세액】

문15	종합부동산세 산출세액 계산과정은 특이 하다는데 ?

답) 그렇다. 종합부동산세의 산출세액 계산은 다른 국세와 상이한 점이 있다. 주택분의 경우 종합부동산세 산출세액은 과세표준에서 세율을 적용하여 계산(구간별 누진공제 적용)한 금액에서 1차로 지방자치단체(시·군·구)에서 부과된 재산세액중 199만원(이때 재산세가 탄력세율*1)이 적용 되었다면, 표준세율*2)에 의하여 계산된 재산세액)을 초과하여 납부한 재산세액과 세부담상한(전년도 보유세 부담액의 150% 한도)을 적용하여 그 상한액을 초과하는 금액을 차감한 후의 세액이 주택분 종합부동산세 산출세액이 된다.

*1) 탄력세율 : 조례에서 정하는 바에 따라 시장·군수가 표준세율의 100분의 50의 범위안에서 가감조정한 세율

*2) 표준세율 : 지방자치단체가 지방세를 부과할 경우 통상 적용하여야 하는 세율

《주택분 종합부동산세 산출세액 계산 구조》

인별 주택분 재산세 과세표준의 합계액

-    450,000,000 원

=   주택분 종합부동산세 과세표준

×  세율 (0.01, 0.02, 0.03 초과누진세율)

=   주택분 종합부동산세액

-    199만원을 초과하여 부과된 재산세액

-    세부담상한액을 초과하는 종합부동산세액

=   주택분 종합부동산세 산출세액

【재산세 초과세액】

문16	주택분 재산세로서 부과된 세액중 199만원을 초과하여 납부한 세액을 종합부동산세액에서 차감하는 이유는 ?

답) 주택분 재산세는 과세표준 구간별(4천만원 이하, 1억원 이하, 1억원 초과) 3단계 초과누진세율(0.15%, 0.3%, 0.5%)을 적용하여 세액을 산출한다. 그러나 주택분 종합부동산세는 재산세 과세표준 기준으로 4억5천만원 초과하는 구간(5.5억원 이하, 45.5억원 이하, 45.5억원 초과)에 대하여 3단계 초과누진세율(1%, 2%, 3%)을 적용하여 과세하므로, 만일 재산세 199만원(재산세 과세표준 4억5천만원에 해당되는 재산세액)을 초과하여 납부된 세액을 공제하지 않으면 4억 5천만원 초과 구간에 대해서는 종합부동산세와 재산세가 이중과세 되는 문제가 발생된다. 즉 종합부동산세 과세구간에서는 보유세중 기과세된 재산세와의 이중과세를 회피하기 위하여 199만원을 초과하여 납부한 재산세를 추가적으로 차감하는 것이다.

《4억 5천만원에 대한 주택분 재산세액 계산》

4억 5천만원×0.005 - 260,000원 = 1,990,000원

						2.0	3.0
				1.0
								종부세
세율 (%)				세부담상한액을 계산하기전 주택분 종합부동산세액
			0.5
		0.3		재산세 199만원을 초과하는 금액 (재산세로 이미 부과됨)으로 주택분 종합부동산세액에서 차감되는 금액임
	0.15		재산세 199만원에 해당하는 과세표준
								재산세

0.4억원     1억원       4.5억원       10억원         50억원      재산세 과표

4.5억원 초과금액(0)   5.5억원        45.5억원      종부세 과표

【종부세 제외대상 장기매입임대주택 요건】

문17	매입하여 장기임대하는 주택도 종합부동산세 과세대상에 포함되나 ?

답) 개인이나 법인이 장기임대 목적으로 매입한 국민주택규모이하의 주택은 매년 과세기준일(6. 1일) 현재 지방자치단체(시·군·구) 및 세무서에 주택임대사업자로 각각 등록한 후

① 같은 시(특별시 및 광역시를 말함)·도 지역내에 소재하는 5호 이상의 주택을 임대할 목적으로 매입하여 10년 이상 임대하면서

② 임대주택의 시가표준액(5호이상 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제신청년도의 과세기준일 현재의 주택공시가격)이 3억원 이하이고

③ 종합부동산세 신고기한(12.1□12.15)에 장기임대주택에 대한 합산배제신청을 하여야 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외한다.

□ 시행 첫해인 2005년도에는 임대주택 등록 및 사업자등록은 □05. 12. 15 까지 가능하고, 과세기준일(□05. 6. 1) 현재 3억원 이하의 임대주택으로서 종합부동산세 신고기한에 합산배제신청을 하여야 혜택을 받게 된다.

《보충설명》

1. 임대주택 등록요건(임대주택법시행령 제6조)

: 단독주택 2호, 공동주택 2세대 이상 임대

2. 임대를 개시하는 날 : 5호이상 임대주택 등록 하고 임대를 개시하는 날

3. 국민주택규모(주택법 제2조 제2호)

□ 일반적인 경우 : 1세대(호)당 주거전용면적이 85□ 이하

□ 수도권을 제외한 읍·면지역 : 주거전용면적이 100□ 이하

【종부세 제외대상 기존임대주택 요건】

문18	반드시 10년 이상 임대한 주택만 종합부동산세 과세대상에서 제외되나 ?

답) 그렇지는 않다. 일반적으로 10년 이상 임대할 목적으로 매입하여 보유하고 있더라도 다른 요건(주택수, 가액, 규모)이 모두 충족된 경우에는 종합부동산세 신고시 임대주택에 대한 합산배제 신청을 하면 당해 장기임대주택에 대하여는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

또한, 종합부동산세법 시행일(□05. 1. 5일) 현재 시·군·구에 임대등록신청을 한 임대사업자로서 □05. 12. 15일까지 관할 세무서에 사업자등록을 한 자가 법시행일 이전에 이미 임대주택으로 등록한 국민주택규모이하의 주택(□기존임대주택□이라 함)으로서 시가표준액이 3억원 이하인 주택을 2호 이상을 5년 이상 임대하는 경우에는 동일 시(특별시 및 광역시를 말함)· 도 소재여부에 불구하고 주택분 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.

《기존임대주택의 합산배제 요건》

1. 기존임대주택

종합부동산세법 시행일(□05.1.5) 현재 임대사업 등록을 하여 임대하는 주택

2. 적용요건

□ 주택규모 : 국민주택 규모 이하

□ 호    수 : 2호 이상

□ 임대기간 : 5년 이상

□ 주택가액 : 3억원 이하(□05.6.1 현재의 주택공시가액)

□ 동일 시(특별시 및 광역시)□도 소재 요건 비적용

【종부세 제외대상 건설임대주택 요건】

문19	종합부동산세 합산배제되는 임대주택에는 매입임대주택과 기존임대주택 뿐인가 ?

답) 종합부동산세 합산배제되는 임대주택에는 매입임대주택과 기존임대주택외에 건설임대주택이 있다.

장기임대 목적으로 건설한 전용면적 45평 이하의 주택은 매년 과세기준일(6. 1일) 현재 지방자치단체(시·군·구) 및 세무서에 주택임대사업자로 각각 등록한 후

① 같은 시(특별시 및 광역시를 말함)·도 지역내에 소재하는 2호 이상의 주택을 임대할 목적으로 건설하여 5년 이상 임대하면서

② 임대주택의 시가표준액(2호이상 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제신청년도의 과세기준일 현재의 주택공시가격)이 6억원 이하이고

③ 종합부동산세 신고기한(12.1□12.15)에 건설임대주택에 대한 합산배제신청을 하여야 종합부동산세 과세대상 주택에서 제외한다.

□ 시행 첫해인 2005년도에는 임대주택 등록 및 사업자등록은 □05. 12. 15 까지 가능하고, 과세기준일(□05. 6. 1) 현재 6억원 이하의 임대주택으로서 종합부동산세 신고기한에 합산배제신청을 하여야 혜택을 받게 된다.

《건설임대주택의 합산배제 요건》

1. 건설임대주택

□ 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

□ 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 임대사업자등록을 마치고 임대하는 주택

2. 합산배제요건

□ 전용면적 149□(45평) 이하

□ 시가표준액이 6억원 이하

□ 동일 시(특별시·광역시)·도에 소재하는 주택 2호이상을 5년이상 임대

【합산배제 임대주택 수량 계산방법】

문20	종합부동산세 합산배제 대상이 되는 매입임대주택과 건설임대주택의 주택의 수를 계산하는 방법은 ?

답) 종합부동산세 합산배제 요건에 충족되기 위해서는 매입임대주택의 경우 5호이상, 건설임대주택의 경우 2호이상을 임대하는 주택이어야 한다.

주택의 수를 계산하는 방법은 광역자치단체(특별시 ·광역시·도)에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산하며

다가구 주택의 경우 1구의 주택을 1호의 주택으로 보아 계산한다.

그러나 기존임대주택의 경우에는 2호 이상의 주택이 동일 시·도 지역에 소재하지 않아도 된다

《주택의 수 계산사례》

□ 합산배제 요건을 충족하지 못하는 사례

□ 서울 4호, 경기 4호의 매입임대주택 보유한 경우

□ 서울 1호, 경기 1호의 건설임대주택 보유한 경우

□ 경기 4호의 매입임대주택, 경기 1호의 건설임대주택, 강원 1호의 건설임대주택 보유한 경우

□ 합산배제 요건을 일부 충족하는 사례

□ 서울 5호, 경기 4호의 매입임대주택 보유(서울 소재 5호 매입임대주택만 합산배제요건 충족)

□ 경기 3호 건설임대주택, 충남 1호 건설임대주택, 경기 2호 매입임대주택 보유(경기3호 건설임대주택만 합산배제요건 충족)

□ 합산배제 요건을 모두 충족하는 사례

□ 서울 5호 매입임대주택, 경기 2호 건설임대주택 보유

□ 서울 1호 기존임대주택, 경기 1호 기존임대주택 보유

【합산배제 임대주택의 임대기간】

문21	합산배제임대주택의 임대기간 계산 방법은 ?

답) 종합부동산세 합산배제 대상인 임대주택의 임대기간계산은 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대주택으로 시·군·구에 등록을 하고 5호(건설임대주택 및 기존임대주택의 경우에는 2호) 이상의 주택을 임대 개시한 날 부터 기산한다.  즉, 임대유형별로 임대주택의 기본요건(규모, 호수, 가액, 지역, 임대기간)이 충족되어야 한다.

다만, 건설임대주택과 매입임대주택으로서 임대개시일이 □05. 1. 5 이전인 경우에는 □05. 1. 5일부터 기산하며, 추가로 임대를 개시하는 주택이 있는 경우에는 당해 주택의 임대개시일 부터 기산한다

《매입임대주택 보유사례》

4호보유  □05년 과세기준일  1호취득   □06년 과세기준일            임대개시일부터 10년되는 날

□05.5.1     □05.6.1        □06.5.1       □06.6.1                       □16.4.30

□        □            □          □                           □

5호보유 및 임대등록(임대개시일)

□ □05년 과세기준일 현재 보유중인 4호(주택별 3억원이하, 국민주택규모이하)의 주택은 종합부동산세 과세대상임 (사유:5호 요건 미충족)

□ □06.5.1일 주택 1호(주택별 3억원이하, 국민주택규모이하)를 취득하여 □06년 과세기준일 현재 5호의 주택을 보유하게되므로 합산배제요건 충족

□ 매입임대주택이 5호가 되며 임대등록을 한 □06.5.1일 임대개시일이 되며 10년이 되는 날인 □16.4.30까지 계속하여 임대하는 경우 합산배제 임대주택 요건을 충족함

【합산배제주택의 종합부동산세 추징】

문22	장기임대주택에 대하여 합산배제 신청을 하였으나 차후 10년 이상 임대하지 못하고 중도에 매각시 불이익은 ?

답) 10년(건설임대주택 및 기존임대주택은 5년) 이상 임대하지 못하고 중도에 매각하게 되었을 경우에는 당해 임대주택과 매각으로 인하여  임대주택 수량 요건인 5호(건설임대주택 및 기존임대주택의 경우에는 2호) 기준에 미달하게 된 임대주택분에 대하여 그동안 종합부동산세 과세대상에서 제외되어 납부하지 않은 종합부동산세는 가산세를 포함하여 추가로 납부하는 불이익이 따르게 된다.

《보충설명》

1. 추징하는 세액 ( ① - ② )

① 매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액

② 매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산배제 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액

2. 가산세 적용

납부불성실가산세만 적용하며 신고불성실가산세는 적용하지 않음

3. 사례 : 매입임대주택 5호를 □05. 6. 1부터 임대하던중 □09. 5. 31 주택 1호를 양도한 경우

- 양도주택 1호는 10년 임대하지 못하였고, 1호의 주택을 양도함에 따라 나머지 4호의 주택도 5호 기준에 미달하게 되므로 종전에 합산배제 신청한 년도분 모두 추징

【합산배제주택의 추징 및 임대기간】

문23	종합부동산세 합산배제 장기임대주택 5호를 임대하던중 10년의 임대기간을 충족하지 못하고 1호를 매각한후 다시 1호를 매입한 경우 종합부동산세 추징 여부 및 임대기간의 계산 방법은 ?

답) 의무임대 기간인 10년 이내에 1호를 매각하여 5호 이상 보유 요건을 충족하지 못하였으므로 장기임대주택에 해당되지 않게되어 5호 전체에 대하여 최초로 임대주택 합산배제 신청한 년도부터 소급하여 매년 다른 주택과 합산하여 산출한 종합부동산세에서 기납부한 종합부동산세를 차감한 금액을 추징하게 되며,

그리고 1호 매각후 다시 1호 매입시 임대기간의 계산 방법은 추가로 1호를 매입하여 5호의 보유요건을 충족한 때부터 새로운 임대로 보고 임대기간 등을 기산하게 된다.

따라서 임대주택 1호 매각전에 1호의 임대주택을 추가 취득하여 5호 보유요건을 계속 충족하면 기존 1호를 매각하더라도 기존 임대주택 4호에 대하여 종합부동산세를 추징 하지 않으며, 기존의 임대기간을 인정 받는 등 세부담을 줄일 수 있다.

□05.5.1             □09.10.31            □09.12.31                   □10.5.31

□                  □                 □                        □

5호보유   ① 1호매각전 취득하는 경우   1호 매각(4호보유)    ② 1호매각후 취득하는 경우

《매각 및 취득사례》

구 분	종합부동산세 추징여부	기존주택 임대기간
1호 선취득후 매각	매각 주택분(1호)만 추징	계속 인정(□05.5.1일부터)
1호 선매각후 취득	모든 주택분(5호) 추징	새로 기산(□10.5.31일부터)

【합산배제 임대주택의 가액기준】

문24	합산배제요건중의 하나인 장기임대주택의 가액 기준은 무엇이며 임대사업중 주택가격의 상승으로 기준금액을 초과하거나 증축으로 인하여 기준금액을 초과하는 경우에 계속하여 장기임대주택에 해당되나?

답) 건설임대주택 및 매입임대주택의 가액기준은 2호(5호)이상 임대를 개시하는 날 또는 최초 합산배제 신청년도 과세기준일의 공시가액을 기준으로 하고 있으며, 기존임대주택의 경우에는 2005. 6. 1일(과세기준일) 현재의 공시가액을 기준으로 하고 있다. 다만 시행 첫해인 2005년도 종합부동산세 신고기한내에 합산배제신청하는 경우에는 건설임대주택과 매입임대주택의 경우에도 2005. 6. 1(과세기준일) 현재의 공시가액을 기준으로 하고 있다.

임대주택 종류	공시가액	규 모
매입임대	3억원 이하	국민주택규모(85□ 또는 *100□) 이하
건설임대	6억원 이하	전용면적 149□ 이하
기존임대	3억원 이하	국민주택규모(85□ 또는 100□) 이하

* 수도권(서울, 인천, 경기) 제외한 읍·면지역

합산배제 임대주택의 해당여부는 임대를 개시하는 날 등의 공시가액을 기준으로 판단하는 것이며, 임대를 하던중 가격상승으로 기준이 되는 공시가액을 초과하는 경우에는 계속하여 합산배제 임대주택에 해당하는 것이나,

증축 등의 물리적 변경으로 인하여 주택가액이 상승하여 기준이 되는 공시가액을 초과하게 되는 경우에는 합산배제 임대주택요건에 해당되지 않아 타 주택과 합산하여 종합부동산세 과세여부를 판단하게 된다.

【다가구주택의 합산배제 요건】

문25	다가구주택을 임대하고 있는 경우 합산배제 요건은 ?

답) 다가구주택을 임대하고 있는자가 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하기 위해서는 2호 이상의 다가구주택을 임대하고 있어야 하나 종합부동산세법에서는 지방세법에 의한 1구를 1호로 보아 임대주택 합산배제기준을 적용하도록 하였으며,

임대주택법상 임대사업자 등록을 할 수 없는 2호 미만의 다가구주택을 임대하는 자로써 세무서에 사업자등록을 하는 경우에는 사업자등록한 날에 시·군·구청에 임대사업자 등록을 한 것으로 간주하여 임대하고 있는 다가구주택에 대하여 합산배제를 적용받을 수 있다

따라서 2호미만의 다가구주택을 임대하는 자로서 세무서에 사업자등록을 하고 지방세법에 의한 각 구별로 면적, 주택수, 주택가격, 임대기간의 합산배제 요건을 모두 충족하는 경우에는 주택분 종부세가 과세되지 않는다.

다만, 다가구주택을 2호 이상 임대하여 임대주택법에 의한 시·군·구청에 임대사업자등록을 할 수 있는자는 반드시 해당 시·군·구청에 임대사업자등록을 한 후 세무서에 사업자등록을 하여야 합산배제 받을 수 있다

【상속받은 합산배제 임대주택 등】

문26	매입임대주택 5호를 8년간 임대하여 오던중 납세자의 사망으로 상속인이 당해 임대주택을 상속받아 계속 임대하면 합산배제 대상인가 ?

답) 종합부동산세법시행령에서는 합산배제 임대주택의 임대기간 계산에 대한 예외규정을 두어 상속이나 법인의 합병·분할·조직변경 등에 의하여 당해 합산배제 임대주택을 승계취득하는 경우에는 피상속인(피합병법인 등 포함)의 임대기간을 상속인(합병법인 등 포함)의 임대기간에 합산할 수 있도록 하였다.

따라서 상속인 등이 아래 사례와 같이 당해 임대주택을 2년 이상을 임대하는 경우에는 합산배제 임대요건을 충족하게 되는 것이다.

《상속임대주택의 합산배제 적용사례》

□ 5호 합산배제임대주택을 8년 임대한후 甲 1인이 상속으로 취득하여 2년이상 임대한 주택

□ 5호 합산배제임대주택을 8년 임대한 후 甲,乙이 공동으로 상속받아 2년이상 임대한 주택

† 다만, 각 경우에 있어 10년 이상(피상속인의 임대기간 포함) 임대하지 못하고 상속임대주택을 상속인이 매각하는 경우에는 종합부동산세 추징사유에 해당된다.

□ 5호 합산배제임대주택을 8년 임대한 후 甲이 3호의 주택을 乙이 2호의 주택을 상속받은 경우(갑,을 보유 임대주택이 5호 미만이어도 추징하지 않으나 상속개시일 이후 합산배제 임대주택 해당여부는 5호 요건을 충족하여야 함)

【합산배제 기타주택】

문27	종업원용 숙소 및 기숙사나 주택건설업자의 미분양주택도 종합부동산세 합산배제대상에 포함되나?

답) 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 주택에는

① 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 장기임대주택

② 종업원의 주거를 위한 사용자 소유의 국민주택 규모이하의 주택 및 기숙사

③ 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택으로 □05.1.1 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택(□05.6.1 현재 사용검사일(사용승인일)부터 2년이상 경과한 미분양주택은 1년이 경과하지 않은 주택, 1년이상 2년미만 경과한 미분양주택은 2년이 경과하지 않은 주택)

④ 과세기준일 현재 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공사·임대주택조합이 호수, 임대기간, 가액, 면적 기준에 적합하게 임대하는 주택 등이 있다.

《미분양주택의 합산배제 적용사례》

구 분		합산배제년도			비 고
		2005년	2006년	2007년
사용검사일 또는 사용승인일	□03.6.1 이전				□05년 합산배제
	□03.6.2 이후 □04.6.1 이전				□05,□06년 합산배제
	□04.6.2 이후				최초납세의무성립일로부터 3년간 합산배제

【세부담 상한】

문28	종합부동산세 세부담 상한제도란 ?

답) 2005년 부동산 보유세제의 개편에 따라 일시적 세부담 급등을 완화하기 위하여 당해년도 납부할 재산세와 종합부동산세의 합계액이 전년도에 납부하였을 재산세와 종합부동산세(2004년에는 재산세와 종합토지세)의 합계액의 150%를 넘지 않도록 하기 위한 제도이다.

(□05년 재산세+종합부동산세) □ (□04년 재산세+종합토지세)×150%

【세부담상한 적용신청】

문29	세부담 상한을 적용받기 위해서는 종합부동산세 신고시 세부담상한 적용신청서를 반드시 제출하나 ?

답) 세부담 상한에 대한 적용여부는 종합부동산세법에 규정되어 있는 사항으로 세부담상한신청서를 별도 제출하지 않아도 적용되는 사항이다.

다만 납세의무자가 보유중인 부동산의 내역을 신청서에 작성 제출하므로 정확한 세액산출을 하고 차후에 발생할 수 있는 불이익을 사전에 예방코자 세부담상한 적용신청서를 작성하여 제출토록 하고 있다.

국세청에서는 세부담상한액 계산과 관련하여서는 각 세무서에 종합부동산세 상담원을 배치하여 납세자들이 어려움없이 세부담상한액을 계산할 수 있도록 조치할 예정이다.

【세부담상한제의 적용방법】

문30	세부담 상한제는 주택분 종합부동산세에만 적용되는지 ?

답) 세부담 상한제는 종합부동산세 과세대상인 주택, 종합합산과세대상 토지, 별도합산과세대상 토지 모두 적용되며 세부담상한액 계산은 각각의 과세대상별로 구분하여 적용하는 것이다.

《토지 세부담상한액 계산사례》

□ 나대지 5,000□ 보유 (2003년 개별공시지가 □당 100,000원, 2005년 개별공시지가 □당 145,000원)한 경우

□ 2004년 종합토지세액 계산(과세표준 적용비율 40% 가정)

- 재산세 과세표준 : 5,000□×100,000원×40%=200,000,000원

- 재산세 산출세액 : 1,080,000원

□ 2005년 토지분 재산세액 및 종합부동산세 계산

- 재산세 과세표준 : 5,000□×145,000원×50%=362,500,000원

- 재산세 납부세액 : 1,562,500원(①)

- 종합부동산세 과세표준 : 62,500,000원 (=362,500,000원-300,000,000원)

- 토지분 종합합산세액 : 625,000원(=62,500,000원×1%)

- 세부담상한전 토지분 종합합산세액

: 312,500원(②)[625,000원-(1,562,500원-1,250,000원*1)]

- 2005년 세부담 상한액 : 1,620,000원(③)(=1,080,000원×150%)

□ 2005년 종합부동산세로 납부할 세액은 ②와 (③-①)중 적은금액이므로 57,500원임 {Min[312,500원, 57,500원(=1,620,000원-1,562,500원)]}

*1) 2005년도에 부과된 재산세 1,562,500원중 종합부동산세 과세표준 구간인 3억원을 초과하는 구간에서 부과된 재산세(1,250,000원을 초과하는 재산세액)를 종합부동산세에서 차감하여 이중과세를 방지함.

《주택 세부담상한액 계산사례》

□ 보유주택

서울 도곡 타워팰리스1차 73평형

□ □04년 재산세 및 종합토지세 납부액 : 2,901,000원

□ □05년 과세내용

□ 기준시가 : 1,513,500,000원

□ 주택분 재산세 계산

- 과세표준 : 756,750,000원(=1,513,500,000원×50%)

- 산출세액 : 3,523,750,원(=756,750,000원×0.5%-260,000원)

- 재산세 세부담상한액 : 4,351,500원(=2,901,000원×150%)

□ 재산세 산출세액이 세부담상한액을 초과하지않으므로 재산세로 산출된 세액을 부과하게 됨

□ 종합부동산세 계산

- 과세표준 : 306,750,000원(=756,750,000원-450,000,000원)

- 주택분종합부동산세액 : 3,067,500원(=306,750,000×1%)

- 재산세 초과세액 : 1,533,750원(=3,523,750원-1,990,000원)

① 차감세액 : 1,533,750원(=3,067,500원-1,533,750원)

- 종합부동산세 세부담상한액 :

4,351,500원(=2,901,000원×150%)

- □05년 재산세 납부액 : 3,523,750원

② 차감세액 : 827,750원(=4,351,500원-3,523,750원)

□ □05년 종합부동산세액(①과②중 적은 금액)

827,750원 [Min(1,533,750원, 827,750원)]

【세부담상한 적용방법】

문31	세부담상한제를 적용함에 있어서 전년도와 금년도의 보유 부동산 현황이 다른 경우 적용 방법은 ?

답) 종합부동산세법에서 세부담상한제를 적용하는 방법은 보유부동산의 변동 여부와 관계없이 당해연도 과세기준일 현재 종합부동산세 과세대상인 부동산을 전년도 과세기준일에 보유하였을 경우 부담하였을 금액을 전년도에 납부한 세액으로 의제하여 금년도에 납부할 세액이 전년도에 납부하였을 세액의 150%를 넘지 않도록 하였다.

따라서 종합부동산세 과세대상 부동산의 변동 내역이 없는 경우에는 당해년도 납부할 세액의 한도는 전년도 납부한 세액의 150%가 되며, 과세대상 부동산의 변동 내역이 있는 경우 당해년도 납부할 세액의 한도는 전년도에 납부하였을 세액의 150%가 된다.

《참고사항》

□ 올해 처음 세부담상한제 적용시 전년도에 납부하였을 세액은 2004년도에 납부 또는 납부하였을 재산세 및 종합토지세를 말하는 것이며

□ 당해연도에 납부 또는 납부하였을 세액은 재산세 및 종합부동산세를 말하는 것임

【신축주택 등의 세부담상한 적용방법】

문32	주택의 신축이나 토지의 합병·분할 등으로 인하여 당해연도에 보유하고 있는 과세대상 부동산에 대한 전년도 과세표준액이 없는 경우에도 세부담상한제를 적용하는지 ?

답) 주택의 신축이나 토지의 합병·분할 등으로 인하여 전년도에 과세표준액이 없는 경우에도 납세의무자가 전년도 과세기준일에 현재 존재하는 당해 과세대상 부동산 등을 소유한 것으로 보아 세부담상한제를 적용한다.

즉, 당해연도 과세기준일 현재 과세대상 부동산의 상태와 똑같은 상태로 전년도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 전년도에 납부하였을 가상세액을 계산한 후 가상세액의 150% 한도로 세부담상한액을 계산한다.

따라서 □05년도에 신축한 주택의 경우에는 □04년도 납부하였을 재산세와 종합토지세에 대한 가상세액을 계산하기 위해서는 □04년도의 재산세 및 종합토지세의 과세표준액과 표준세율을 적용하여 □04년도의 보유세액을 산출하고 이러한 가상세액의 150%가 □05년도 보유세(재산세와 종합부동산세의 합계액) 부담의 한도가 된다.

이때 재산세 부과시 이미 □04년도 가상세액의 150%를 초과한 경우에는 그 상한액이 바로 □05년도 재산세 부담액이 되며 종합부동산세는 부과하지 않게 된다.

【감면된 부동산의 세부담상한 적용방법】

문33	전년도에는 당해 과세대상 부동산에 대하여 비과세 또는 감면 등을 적용받았으나 당해연도에는 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않게 되는 경우 세부담상한 적용 방법은 ?

답) 전년도의 가상세액을 계산하는데 있어 비과세 또는 감면 등의 적용여부는 당해연도에 당해 과세대상 부동산의 비과세 또는 감면 등 적용여부에 따라 달라진다.

전년도와 당해연도에 모두 동일한 비과세 또는 감면 등이 적용되는 경우에는 전년도의 가상세액을 계산함에 있어서 비과세 또는 감면이 그대로 적용된다.

그러나 전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용받다가 당해연도에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않게 되는 경우에는 전년도에 비과세 또는 감면이 없는 것으로 보아 전년도 가상세액을 계산하여 세부담상한을 적용하며

전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용받지 않다가 당해연도에 비과세 또는 감면 등을 적용받게 되는 경우에는 전년도에 비과세 또는 감면 등을 적용하여 전년도 가상세액을 계산하여 세부담상한을 적용합니다.

《세부담상한 의제액 계산시 비과세·감면 적용기준》

당해연도 감면 적용 여부	전년도 가상세액 계산방법
비과세·감면	비과세·감면
과 세	과 세

[종합부동산세] - 토지

【토지의 종합부동산세 과세 기준금액】

문34	종합부동산세 과세대상이 되는 토지의 기준금액은 ?

답) 종합부동산세가 과세되는 토지의 기준금액은 먼저 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분 된다.

① 종합합산과세대상 토지의 기준금액은 소유자별로 전국의 종합합산 재산세 과세표준 합계금액이 3억원(토지의 개별공시지가 합계액 기준으로 보면 6억원)을 초과하는 경우이고,

② 별도합산과세대상 토지의 기준금액은 소유자별로 전국의 별도합산 재산세 과세표준 합계금액이 20억원(토지의 개별공시지가 합계액 기준으로 보면 40억원)을 초과하는 경우에 각각 종합부동산세가 과세된다.

《토지분 종합부동산세 과세대상 기준금액》

구 분	개별공시지가 합 계	재산세과세표준 (개별공시가액합계×50%)
종합합산대상	6억원	3억원
별도합산대상	40억원	20억원

【개인소유 농지의 과세구분】

문35	개인이 보유하고 있는 전·답과 같은 농지의 재산세 및 종합부동산세의 과세방법은 ?

답) 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 실제 영농에 사용되고 있는 농지로 시(특별시 및 광역시 지역 포함)지역의 도시지역내 개발제한구역과 녹지지역안에 소재하는 개인소유 농지와

읍·면 전지역에 소재하는 개인소유 농지에 대하여는

재산세만 0.07%의 세율로 저율 분리과세하고 종합부동산세는 과세대상에 해당되지 않는다.

《사  례》

□ 지방중소도시의 주거지역내에 소재하는 과수원을 계속하여 농지로 사용하고 있는 경우 : 시지역의 주거지역내에 소재하므로 농지로 사용하고 있다 하더라도 종합합산과세대상에 해당됨. 따라서 재산세 과세표준이 3억원을 초과하는 경우 종합부동산세 과세대상이 되는 것임

따라서 시(특별시 및 광역시 포함)지역의 도시지역내 주거지역·상업지역·공업지역 등에 위치하는 농지는 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있더라도 종합합산과세대상 토지에 해당되어 재산세 과세표준이 3억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세 과세대상이다.

【법인소유 농지의 과세구분】

문36	법인이 공유수면 매립이나 간척 등으로 취득한 농지를 과세기준일 현재 대리경작하면 재산세나 종합부동산세가 과세되는지 ?

답) 법인이 공유수면 매립이나 간척 등에 의하여 취득한 농지로서 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 실제 영농에 사용되고 있는 당해 법인의 농지는 대리경작 여부에 상관없이 재산세만 저율분리과세 대상(0.07%)이며 종합부동산세는 과세되지 않는다.

《법인소유 농지의 과세구분》

□ 원칙 : 종합합산과세대상

□ 예외 : 분리과세(0.07%) 대상 예시

- 영농조합법인 또는 농업회사법인 소유 농지

- 농업기반공사의 공급용 농지

- 사회복지사업자가 복지시설의 소비용으로 □90. 5. 31일 이전 취득한 농지(□90. 6. 1일 이후 법인합병 취득 포함)

- 종중명의 등기 농지와 매년 6. 10일 까지 종중소유의 농지로 신고된 농지로서 □90.5.31일 이전 취득 농지(□90. 6. 1일 이후 법인합병 취득 포함)

- 법인이 매립·간척에 의하여 취득한 농지로서 과세기준일 현재 실제 영농중인 당해 법인 소유 농지(시지역의 도시지역내 농지는 개발제한구역과 녹지지역안에 소재하는 경우에만 해당)

【공장용지의 과세구분】

문37	재산세 분리과세 대상으로 종합부동산세의 과세대상에 해당하지 않는 공장 부속토지는 ?

답) 시지역내의 산업단지 및 공업지역에 위치한 공장과 전국 읍·면지역에 위치하는 공장의 부속토지로서 공장입지기준면적 이내의 토지는 재산세만 0.2%로 저율분리과세되고 종합부동산세가 과세되지 않으나

공장입지 기준면적을 초과하는 토지에 대하여는 종합합산과세대상으로서 다른 종합합산과세대상 토지와 합산하여 재산세 과세표준이 3억원을 초과하는 경우에는 종합합산 토지분 종합부동산세가 과세된다.

《분리과세대상지역 이외에 소재하는 공장용지의 과세구분》

□ 시지역(산업단지 및 공업지역은 제외)에 소재하는 공장용 건축물의 부속토지의 과세구분

- 별도합산과세대상 : 건축물 바닥면적에 용도지역별 배율을 적용한 기준면적 이내의 토지

- 종합합산과세대상 : 건축물 바닥면적에 용도지역별 배율을 적용한 기준면적을 초과하는 토지

【주차장용지의 과세구분】

문38	주차장용으로 사용되는 토지의 종부세 과세대상 구분은?

답) 주차장용으로 사용되는 토지의 종부세 과세대상 여부는 다음과 같이 구분하여 판단할 수 있다.

① 건축물의 부속토지를 주차장용으로 사용하는 경우 당해 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율에 따라 계산된 기준면적 이내 토지는 별도합산 과세대상 토지로 재산세 과세표준의 합이 20억원(개별공시지가 40억원)을 초과하는 경우에는 종부세가 과세되며, 기준면적 초과 토지는 종합합산 과세대상 토지로 재산세 과세표준의 합이 3억원(개별공시지가 6억원)을 초과하는 경우에는 종부세가 과세된다

② 주차전용 시설물(주차타워 등)이 설치된 경우에는 건축물의 부속토지로 보아 주차전용시설물의 수평투영면적에 용도지역별 적용배율을 적용하여 기준면적 이내의 토지는 별도합산 과세대상 토지로 재산세 과세표준의 합이 20억원(개별공시지가 40억원)을 초과하는 경우에는 종부세가 과세되며, 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산 과세대상 토지로 재산세 과세표준의 합이 3억원(개별공시지가 6억원)을 초과하는 경우에는 종부세가 과세된다

③ 주차장용으로 사용되는 토지가 건축물의 부속토지가 아니거나 주차전용 시설물이 설치되지 않은 나대지 상태의 주차장용 토지는 종합합산과세대상에 해당되어 재산세 과세표준의 합이 3억원(개별공시지가 6억원)을 초과하는 경우에는 종부세가 과세된다

【무허가주택의 과세구분】

문39	무허가 주택인 경우 종부세 과세대상에 해당되는지?

답) 건축물(주택 포함)이 무허가 건축물인 경우에는 당해 건축물이 주거용인지 비주거용인지에 따라 재산세 및 종부세의 과세방법이 상이하다

① 무허가 건축물이 주거용외의 용도로 사용되는 경우에는 건축물에 대하여는 건물분 재산세가 과세되며 당해 부속토지에 대하여는 건축물이 없는 것으로 보아 종합합산 토지분 재산세로 과세된다. 따라서 건축물은 종부세 과세대상에 해당되지 않으며 토지분에 대하여는 종합합산 과세대상 토지로 재산세 과세표준의 합이 3억원(개별공시지가 6억원)을 초과하는 경우에는 종부세가 과세된다

② 무허가 건축물이 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 당해 건축물을 주택으로 보아 주택과 그 부속토지를 통합평가하여 주택분 재산세로 과세된다. 따라서 당해 건축물이 무허가 주택인 경우 주택분 재산세 과세표준의 합이 4억5천만원(주택공시가격 9억원)을 초과하는 경우에는 주택분 종부세가 과세된다

【재건축중인 토지의 과세구분】

문40	재건축(재개발 등 포함)중인 토지도 종부세 과세대상이 되는지?

답) 재건축 중인 토지의 재산세 및 종부세 과세구분은 사업계획 승인을 받아 건축중인 경우와 건축허가를 받아 건축중인 경우로 구분할 수 있다

① 주택법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 사업계획의 승인을 받은 날부터 사용승인일까지 그 사업에 공여되고 있는 토지에 대하여 재산세를 분리과세(0.2%)되므로 종부세 과세대상에 해당되지 않는다

② 그러나 건축법에 의한 건축허가를 받아 주상복합건축물을 건축중인 토지에 대하여는 재산세를 부과함에 있어 분리과세를 적용하지 않고 건축물을 건축중인 토지로 보아 별도합산 토지분 재산세로 과세된다. 따라서 재산세 과세표준의 합이 20억원(개별공시지가 : 40억원)을 초과하는 경우에는 종부세 과세대상에 해당된다

[종합부동산세] - 자진신고·납부 및 결정 등

【신고·납부】

문41	재산세는 납세고지서를 시장·군수 등으로부터 교부받아 납부를 하였습니다. 종합부동산세도 복잡한 신고 절차없이 세무서장으로부터 납세고지서를 발부받아 납부할 수 있나 ?

답) 재산세는 보통징수 방법에 의하여 징수하므로 납세고지서를 물건지 관할 시장·군수 등으로부터 발부받아 매년 7월(7. 16□7. 31일)과 9월(9. 19□9. 30일)중에 납부하면 되지만

종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 주소지(본점 소재지) 관할 세무서에 자진 신고·납부하지 않으면 신고불성실가산세(20%)와 납부불성실가산세(1일당 미납액의 1만분의 3) 등의 불이익을 받게 된다.

다만, 금년도에는 종합부동산세 시행 첫해인 점을 감안하여 가산세(3년간 적용 유예)를 부과하지 않는 대신 자진 신고·납부하는 자에게는 산출세액의 3%에 해당하는 금액을 세액공제하는 혜택을 부여하고 있으므로 자진 신고·납부 하므로서 세부담을 절감할 수 있다.

【신고납부불성실 가산세】

문42	종합부동산세를 신고기한 이내에 신고 및 납부를 하지 않으면 어떤 불이익이 있나 ?

답) 금년도에는 신고·납부기한(매년 12. 1일□12. 15일) 이내에 신고 및 납부를 하지 않으면 가산세가 부과되는 불이익은 없으나 기한내에 자진신고·납부하였을 경우의 세액공제(산출세액의 100분의 3) 혜택을 받을 수 없다.

다만, 세액공제 적용과 가산세 배제규정은 2005년부터 2007년 과세대상분까지 3년간 한시적으로 적용되며, 2008년 과세대상분부터는 가산세(신고불성실가산세 및 납부불성실 가산세)가 부과되고 신고·납부에 따른 세액공제제도가 폐지된다.

《가산세의 종류》

1. 신고불성실가산세 : 신고하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액에 미달하는 때

- 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 상당하는 금액

2. 납부불성실가산세 : 납부하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때

- 납부하지 아니한 세액 또는 부족세액 × 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 1일 10,000분의 3

【종합부동산세 결정 및 경정】

문43	종합부동산세 신고기한내에 신고를 하지 않았을 경우 종합부동산세 고지는 ?

답) 종합부동산세 무신고자에 대하여는 다음해 1/4분기 중에 행정자치부장관 으로부터 수보한 재산세 부과현황 자료 등에 의하여 납세지 관할 세무서장이 종합부동산세를 결정 고지하게 된다.

《결정 및 경정 사유》

□ 종합부동산세 신고를 하지 아니한 때

□ 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

□ 종합부동산세 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때

□ 임대주택의 소유자로서 종합부동산세 경감받은 자가 임대사업에 공하던 당해 주택이 임대주택에 해당하지 아니하게 된때

□ 재산세의 세액변경 또는 수시부과 사유에 해당는 때

《결정(경정)기관 및 방법》

□ 결정(경정)기관 : 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장

□ 결정(경정) 방법

- 행정자치부장관이 국세청장에게 통보한 과세자료의 의하여 결정

- 신고서 및 그 첨부서루에 의하거나 현황등에 대한 실지조사

- 시장·군수가 관할세무서장 등에게 통보한 자료에 의하여 경정

【수정신고 및 경정청구】

문44	종합부동산세 신고기한내에 신고를 하였으나 착오로 잘못 신고한 경우에는 어떻게 하여야 하는지 ?

답) 종합부동산세 신고기한내에 신고하였으나 착오로 잘못 신고한 경우에는 납세지 관할 세무서장이 결정 또는 경정하여 통지하기 전까지는 수정신고·납부할 수 있으며, 과다 납부의 경우에는 법정신고기한 경과후 3년 이내에 경정청구를 하여 환급을 받을 수 있다.

《수정신고 및 경정청구 절차》

1. 수정신고·납부

□ 대상 : 종합부동산세 신고서를 신고기한내(12.1~12.15일)에 제출한 자

□ 사유 : 신고하여야 할 과세표준 및 세액에 미달하여 신고한 경우

□ 기한 : 종합부동산세를 결정 또는 경정하여 통지하기 전까지 수정신고·납부

□ 접수처 : 주소지(본점)관할세무서

2. 경정청구

□ 대상 : 종합부동산세 신고서를 신고기한내(12.1~12.15일)에 제출한 자

□ 사유 : 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하여 신고한 경우

□ 기한 : 법정신고기한 경과후 3년 이내에 관할세무서장에게 경정 등을 청구

□ 접수처 : 주소지(본점)관할세무서

【비과세】

문45	종부세가 비과세되는 부동산에는 어떤것이 있는지 ?

답) 재산세의 비과세규정을 적용받는 부동산에 대하여는 종부세도 비과세규정을 적용받게 되는 것으로 주로 공적인 목적에 사용되거나 건축물의 존속기간이 1년 미만의 짧은 부동산에 대하여 과세대상에서 제외하며  비과세 규정을 적용받는 부동산을 예시하면 다음과 같다

① 국가 등이 1년이상 무상으로 공용 또는 공공용에 사용하는 토지

② 제사·종교 등 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산

③ 마을회와 같은 주민공동체 소유 부동산

④ 임시로 사용하기 위하여 건축된 건축물로서 과세기준일 현재 1년 미만의 건축물

⑤ 재산세를 부과하는 당해 연도내에 철거하기로 계획이 확정되어 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 보상철거 계약이 체결된 건축물(건축물의 일부분을 철거하는 경우에는 철거되지 아니하는 부분은 과세함) 등

【경정결정시 재산세 오류 처리절차】

문46	종합부동산세를 결정 또는 경정함에 있어 당초 과세된 재산세에 잘못된 부분이 있는 경우에 처리 절차는 ?

답) 종합부동산세에 선행되어 과세되는 재산세의 부과가 잘못되었음이 확인 되었을 경우에 관할 세무서장은 의견조회서에 확인된 내용을 기재하여 재산세를 부과한 시장·군수 등에게 의견조회하고 20일 내에 회신을 받아 처리하게 된다.

《의견조회 및 처리절차》

【의견조회 여부】

문47	종합부동산세를 결정함에 있어 항상 물건지 관할 시장·군수 등에게 의견조회를 하여 처리하나 ?

답) 시·군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않아 시·군의 감면조례 규정을 종합부동산세에 적용하지 않는 경우와

합산배제 신청한 임대주택에 대하여 차후에 임대주택 요건 미비로 종합부동산세를 추징하는 때에는 물건지 시장·군수 등에게 의견조회없이 곧 바로 처리하게 된다.

【감면 등】

문48	재산세 과세단계에서 비과세 및 감면, 불균일과세 받은 사항은 종합부동산세에서도 똑같이 적용 되는지 ?

답) 지방세법 또는 조세특례제한법이나 시·군 감면조례상 재산세에 대한 비과세·과세면제·경감 적용시 종합부동산세법에서도 그대로 준용하게 된다.

다만, 시·군의 감면조례에 의한 재산세의 감면 또는 분리과세 규정에 따라 재산세를 경감하였으나 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 경우에는 비과세 등을 적용하지 않으며 이 때에는 행정자치부장관이 재정경제부장관과 협의하여 고시하게 된다.

문49	주택분 재산세 과세대상으로서 세액경감 받은 주택의 종합부동산세 과세표준 계산은 ?

답) 지방세법이나 조세특례제한법, 시군 감면조례 등에서 재산세를 경감받은 주택의 경우에 종합부동산세 과세표준을 계산함에 있어서 재산세 경감비율에 해당되는 만큼을 종합부동산세 과세표준에서 경감하는 방법을 적용하고 있으므로 당해 경감받은 주택에 대한 종합부동산세 과세표준은 당해 주택의 재산세 과세표준에서 경감율(비과세나 과세면제인 경우에는 100% 적용)에 해당되는 금액을 공제한 후의 금액이 종합부동산세 과세표준이 된다.

《감면 등의 적용 방법》

구 분	재산세	종합부동산세
주택분	세액 경감	과세표준 경감
토지분	과세표준 경감	과세표준 경감

□ 계산사례 1 (주택분 재산세는 세액경감임)

- 2005년 공시가액 14억원(재산세 경감비율 25%) 주택의 경우

- 시·군·구청장이 주택분 재산세를 부과하기 위한 과세표준은 7억원(14억원×50%)임

- 재산세 경감비율 적용전의 주택분 종합부동산세 과세표준

: 7억원-4억5천만원=2억5천만원

- 재산세 경감비율 적용후의 주택분 종합부동산세 과세표준

: 7억원-(7억원×25%)-4억5천만원=7,500만원

□ 계산사례 2 (토지분 재산세는 과세표준경감임)

- 2005년 개별공시지가 60억원(재산세 경감비율 25%)인 사업용 건축물의 부속토지의 경우

- 별도합산 토지분 재산세 과세표준 : 22억 5천만원

계산근거 : [60억원×50%-(30억원×25%)]

- 별도합산 토지분 종합부동산세 과세표준 : 2억 5천만원

계산근거 : 22억 5천만원-20억원

【납세관리인】

문50	종합부동산세 납세의무자가 납세지에 주소 또는 거소가 없을 경우 종합부동산세의 신고·납부 등을 위한 필요한 절차는 ?

답) 납세의무자가 납세지에 주소 또는 거소를 두지 아니하게 된 경우에는 납세관리인을 지정하여 관할세무서장에 신고하면 당해 납세관리인이 납세의무자를 대신하여 신고·납부 등 필요한 사항을 처리할 수 있다. 또한, 납세관리인을 변경한 때에도 신고하여야 한다.

《보충사항》

□ 납세관리인의 신고가 없는 경우 관할세무서장은 납세의무자의 재산이나 사업의 관리인을 납세관리인으로 정할 수 있으며 이 경우에 납세의무자와 납세관리인에게 통지를 한다.

□ 납세관리인 신고시에는 납세의무자와 납세관리인의 성명 또는 주소 및 납세관리인을 정하는 이유를 기재한 문서로 한다.

[종합부동산세]- 분납 및 물납

【분납】

문51	종합부동산세 신고·납부시 분납도 가능한지 ?

답) 납부하여야할 종합부동산세가 1,000만원을 초과하는 경우 분납신청을 하여 분납할 수 있다. 분납하게 되는 금액은 납부기한(12. 15일)이 경과한 날로부터 45일 이내(익년 1월 29일)에 납부할 수 있다.

문52	분납신청은 어떻게 하는지 ?

답) 별도의 분납신청을 필요로 하지 않으며 종합부동산세 신고시 신고서상에 분납할 의사를 표시하여 신고서를 작성 제출하면 된다.

문53	분납할 수 있는 금액은 ?

답) 분납할 수 있는 금액은 종합부동산세로 납부할 세액에 따라 다소 차이가 있다.

① 종합부동산세가 1,000만원을 초과하여 2,000만원 미만인 경우 1,000만원을 초과하는 금액을 분납할 수 있으며

② 종합부동산세가 2,000만원인 이상인 경우에는 50%의 금액을 분납할 수 있다.

《계산사례》

□ 납부할 세액이 3,600만원인 경우

□ 12. 15일 신고시 1,800만원 납부한 후

□ 45일 이내(익년 1월 29일)에 나머지 1,800만원 납부

□ 종합부동산세액이 2,000만원을 초과하므로 납부할 세액 3,600만원의 50%인 1,800만원 분납 가능

□ 납부할 세액이 1,600만원인 경우

□ 12. 15일 신고시 1,000만원 납부

□ 45일 이내(익년 1월 29일)에 나머지 600만원 납부

□ 종합부동산세액이 1,000만원을 초과하나 2,000만원 미만이므로 납부할 세액 1,600만원중 1,000만원을 초과하는 600만원만 분납 가능

□ 납부할 세액이 900만원인 경우

□ 12. 15일 신고시 900만원 전액 납부

□ 종합부동산세액이 1,000만원 이하이므로 분납할 수 없음

【물납】

문54	종합부동산세를 분납하는 것 외에 물납도 가능한지 ?

답) 분납외에 물납도 가능하다. 납부하여야 할 종합부동산세가 1,000만원을 초과하는 경우 당해 과세대상 부동산으로 물납할 수 있다.

문55	물납은 분납의 경우와 같이 별도의 신청 없이도 가능한가 ?

답) 물납은 분납의 경우와는 달리 종합부동산세 신고기한내에 별도의 물납신청을 한 후 세무서장으로부터 허가가 있는 경우에 한하여 물납할 수 있다.

문56	물납하는 부동산의 가액은 ?

답) 물납하는 부동산의 평가액은 단독주택과 공동주택으로 다가구주택 및 165□미만 연립주택인 경우 주택공시가격, 공동주택으로 아파트 및 165□이상 연립주택인 경우 국세청장이 고시한 기준시가, 그리고 토지인 경우 개별공시지가로 평가를 한다.

《보충내용》

1. 물납의 신청 및 허가

□ 신청기한

□ 신고·납부 세액 : 신고·납부기한(12.15일) 까지

□ 결정 등 고지세액 : 납세고지서의 납부기한 까지

□ 허가여부 통지(기한내 미통지시 허가한 것으로 간주)

□ 통지기한

- 신고·납부 기한 경과한 날부터 14일 이내

- 납세고지서에 의한 납부기한이 경과한 날부터 14일 이내

□ 1회 30일 이내에서 연장가능(서면통보)

□ 수납일 지정

□ 허가한 날부터 20일 이내

□ 물납재산의 수납 불이행시 : 물납허가의 효력 상실

□ 신고기한 및 납부기한을 경과하여 허가여부 통지를 하는 경우 물납재산 수납일 이전까지는 납부불성실가산세, 가산금, 중가산금은 부과되지 않음

2. 물납할 수 없는 재산

□ 지상권·지역권·전세권·저당권 등 재산권이 설정된 경우

□ 물납신청한 토지와 그 지상건물의 소유자가 다른 경우

□ 토지의 일부에 묘지가 있는 경우 등

[ 재  산  세 ]

【취득시기】

문57	일반적인 거래에 있어서 재산세 과세대상 부동산을 유상취득하게 되는 경우 당해 과세대상 재산의 취득시기는 ?

답) 일반적인 유상취득 거래의 취득시기는 계약상 잔금지급일로 하고 있다. 다만, 취득일전에 등기 또는 등록한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

《기타의 경우 취득시기》

구 분		유 형	취득시기
원시취득		건축에 의한 취득	사용승인서 교부일(사실상사용일, 임시사용승인일)중 빠른날
		공유수면매립지 간척지 등	공사준공인가일(사용승락일, 허가일)중 빠른 날
승계 취득	유상	국가 등과의 거래시	사실상 잔금지급일과 등기일 (또는 등록일) 중 빠른 날
		개인간 거래시	계약상 잔금지급일과 등기일 (또는 등록일) 중 빠른 날
	무상	증여	계약일과 등기일 중 빠른 날
		상속	상속개시일

【개인명의의 사실상 종중재산 변동신고】

문58	사실상 종중재산으로 개인 명의로 등재된 공부상의 소유자가 재산세 과세대상에서 제외되기 위한 절차는 ?

답) 재산의 공부상 소유자는 과세기준일부터 10일 이내(6월 10일)에 증빙자료를 갖추어 재산 소재지 관할 시장·군수 등에게 과세대상 재산 변동사항 신고를 하여야 자신 명의의 재산세 부과를 방지하고 종중 명의로 재산세를 부과받게 된다

《종중 재산의 재산세 과세》

1. 종중 소유의 농지 및 임야 : 저율 분리과세(0.07%)

□ □90. 5. 31일 이전에 취득하여 소유하는 농지 및 임야

□ □90. 6. 1일 이후 상속으로 인하여 취득한 농지 및 임야

2. 종중 소유의 기타 부동산

□ 당해 부동산의 사용 용도 등에 따라 재산세 과세

3. 종중이 종교 및 제사를 목적으로 하는 비영리사업자에 해당하는지 여부

□ 종중은 □종교 및 제사□를 목적으로 하는 비영리공익사업자에 해당하지 않음(지방세법 세칙 107-1)

□ 따라서 종중이 소유하는 재산에 대하여는 지방세법 제186조에 의한 용도구분에 의한 비과세 규정을 적용받지 않음

4. 사실상의 종중재산으로 개인명의로 등재된 경우

□ 과세기준일부터 10일(6. 10일) 이내에 과세대상재산 변동신고를 하여야 과세대상재산을 종중소유로 재산세 과세

□ 과세대상 재산 변동신고 이후에는 계속하여 종중소유 재산으로 보아 재산세 과세

【비영리사업자 보유재산】

문59	비영리사업자 보유 부동산에 대한 재산세 부과 방법은 ?

답) 비영리사업자가 보유하고 있는 부동산의 재산세 과세방법은

① 용도구분에 의한 비과세 : 제사·종교·자선·학술 등 공익 목적 사업에 직접 사용하는 부동산

② 고율분리과세(4%) : 별장, 골프장, 고급오락장용 부동산

③ 저율분리과세(0.07%) : 복지시설의 소비용으로 사용하는 농지로 □90.5.31일 이전 취득하여 보유하는 농지와 기타 저율분리과세대상 임야

④ 저율분리과세(0.2%) : □95. 12. 31일 이전 취득하여 보유하고 있는 토지로 비과세, 고율분리과세, 저율분리과세(0.07%) 적용되지 않는 토지

⑤ □96. 1. 1일 이후 취득 부동산 : 비과세 규정 및 부동산의 사용현황 등에 따라 종합합산과세, 별도합산과세, 분리과세로 구분하여 재산세를 부과한다.

《비영리사업자의 범위(지방세법시행령 제79조)》

□ 종교 및 제사를 목적으로 하는 단체

□ 초·중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교를 경영하는 자 및 평생교육법에 의한 교육시설을 운영하는 평생교육단체

□ 사회복지사업법에 의해 설립된 사회복지법인

□ 양로원·보육원·모자원·한센병자치료보호시설 등 사회복지사업을 목적으로 하는 단체 및 한국한센복지협회

□ 정당법에 의하여 설립된 정당

【재산세 과세표준】

문60	지방세인 재산세의 과세표준 계산은 ?

답) 재산세의 과세표준은 주택과 토지분(종합합산과세분과 별도합산과세분, 분리과세분으로 구분)으로 구분하여 각각 계산한다.

① 주택분 재산세 과세표준은 주택과 그 부속토지를 통합하여 공시된 가액의 50%(적용비율)에 해당하는 금액으로 1구의 주택별로 과세표준을 결정하며

② 토지분 재산세 과세표준은 종합합산분과 별도합산분 각각 개별공시지가의 50%(적용비율)에 해당하는 금액으로 관내합산(동일 시·군·구내의 토지를 합산)하여 과세표준을 결정한다.

③ 분리과세 대상 토지의 경우에는 당해 토지 개별공시지가의 50%(적용비율)에 해당하는 금액을 재산세 과세표준으로 한다.(종합부동산세 과세대상 아님)

《기타 재산의 재산세 과세표준》

구 분	과세표준	종합부동산세 과세여부
건축물(주택 제외)	시가표준액 × 50%	×
선 박	시가표준액	×
항공기	시가표준액	×

【토지분 재산세 과세방법】

문61	종전에 토지에 대한 보유세(종합토지세)를 부과함에 있어서 각 과세대상별로 전국의 모든 토지를 합산하여 과세하였으나 보유세제 개편이후에도 토지분 재산세를 부과함에 있어 전국의 모든 토지를 합산하여 과세하는지 ?

답) 그렇지 않다.

보유세제 개편이후에는 과세대상별로 동일한 지방자치단체(시·군·구)에 소재하는 토지만을 관내 합산하여 토지분 재산세를 과세대상별로(종합합산토지와 별도합산토지, 분리과세토지)구분하여 각각 과세한다.

《종전의 재산세 및 종합토지세 과세체계》

□ 건축물(주택) : 물건별 과세

□ 토지 : 과세대상별로 전국합산 과세(종합합산, 별도합산)

□ 시·군·구에서 과세자료 확정후 전산입력자료 송부(□시·도□행정자치부)

□ 행정자치부에서 자료합산후 세액 산출 및 안분하여 과세자료 송부(□시·도□시·군·구)

□ 시·군·구에서 납세고지서 송부

【주택분 재산세 과세방법】

문62	주택의 건물과 부속토지의 소유자가 각각 다른 경우에 주택분 재산세의 과세방법은 ?

답) 주택(부속토지 포함) 전체의 공시가격으로 세액을 계산한 후 주택과 토지의 시가표준액으로 안분 계산한 세액을 각 소유자별로 부과한다.

《계산사례》

□ 건축물은 □갑□ 소유, 부속토지는 □을□ 소유일 경우 아래와 같은 주택현황에서 소유자별 재산세 납부할 세액은?

□ 주택현황

□ □05. 4. 30일 공시된 개별주택가액 : 300,000,000원

□ □05. 5. 31일 공시된 개별공시지가 : □당 400,000원

□ □05. 6. 1일 당해 건축물(주택)의 시가표준액  : □당 500,000원

□ 건축물(주택) 연면적 : 200□, 부속토지 : 300□

□ 풀  이

□ □05년 주택분 재산세액 계산

- 재산세 과세표준 : 1.5억원 (3억원×50%)

- 주택분 재산세액 : 49만원 (1.5억원×0.005-26만원)

□ 소유자별 주택분 재산세액 안분계산

- 갑 : 222,720원

49만원×(50만원×200□)/[(50만원×200□)+(40만원×300□)]

- 을 : 267,280원

49만원×(40만원×300□)/[(50만원×200□)+(40만원×300□)]

문63	주택과 주택부속토지의 소유자가 상이한 경우의 종부세 과세방법은?

답) 주택건물과 그 부속토지의 소유자가 상이한 경우의 주택분 재산세와 종부세의 과세방법은 다음과 같다

① 당해 주택과 그 부속토지의 통합평가된 가액을 기준으로 과세표준을 계산하여 당해 주택에 대한 주택분 재산세액을 계산하게 된다

② 주택분 재산세액을 건물과 부속토지의 시가표준액 비율로 안분하여 각각의 소유자에게 주택분 재산세를 부과한다

③ 당해 주택에 대한 주택분 종부세 과세대상 여부를 판단하기 위해서는 공시된 주택가격을 건물과 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 가액이 각각의 소유자에 대한 주택가격으로 보아 재산세 과세표준의 합이 4억5천만원(주택공시가격 : 9억원)을 초과하는 경우에는 주택분 종부세가 과세된다. 주택 부속토지만을 소유한 자에 대하여도 주택분 재산세 및 종부세로 과세된다

【1구의 주택】

문64	지방세법 규정에 있는 □1구의 주택□에서 1구란 ?

답) □1구□란 주거용 건물에서 사용되는 개념으로서 소유가 아닌 점유상의 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분을 말한다.

예를 들면 아파트, 연립주택, 다세대주택 등과 같은 공동주택은 각각을 1구의 주택으로 보며, 다가구주택에 있어서는 1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 1부분, 단독주택에 있어서는 주거생활에 이용되고 있는 모든 건물(보일러실, 창고 포함), 그리고 합숙소·기숙사 등은 방1개를 1구의 주택으로 본다.

《다가구주택》

□ 다가구주택은 침실, 부엌, 출입문이 독립되면 1구의 주택

□ 1구의 주택의 부속토지는 건물면적의 비율로 각각 안분

□ 주택분 재산세 부과방법 :

1구(부속토지 포함)별로 각각 과세표준 및 세액 계산

【겸용주택 재산세과세】

문65	1층 사업용 건물과 2, 3층 주거용 건물로 사용중인 1동의 건물의 재산세 과세방법은 ?

답) 당해 건축물중 주거용으로 사용되는 2, 3층은 주택(부속토지 포함)으로 보아 주택분 재산세 과세되며

비주거용으로 사용하는 1층은 건축물 재산세와 부속토지중 1층(비주거용 건물)에 해당하는 면적은 별도합산(또는 종합합산) 토지분 재산세가 각각 과세된다.

《부속토지의 안분 방법》

□ 당해 건축물 연면적중 주거용으로 사용되는 면적과 비주거용으로 사용되는 면적 비율로 안분하여 부속토지 결정

□ 사  례

건축물의 연면적이 300□(각 층의 면적 100□로 3층 건물)로 1층은 사업용 건물, 2,3층은 주거용 건물로 사용중인 건물의 부속토지가 600□일 경우 주거용 및 비주거용 건물의 부속토지는?

- 주거용 건물의 부속토지 계산

600□×200□/300□=400□(주택분 재산세로 과세)

- 비주거용 건물의 부속토지 계산

600□×100□/300□=200□(별도합산 토지분 재산세로 과세)

【주택가액】

문66	주택분 재산세의 과세표준의 근거가 되는 주택의 가액 산정은 ?

답) 공동주택중 아파트 및 전용면적 165□이상 연립주택은 국세청장이 고시하는 공동주택 기준시가를 적용하고, 165□미만 연립주택 및 다세대주택은 건설교통부장관이 고시하는 공동주택가격을 적용한다.

단독주택은 건교부장관이 고시한 표준주택가격에 주택용도, 구조 등 개별특성을 반영하는 주택가격비준표를 활용하여 시장·군수 등이 고시하는 개별주택공시가격을 적용하고,

개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 등이 주택가격비준표를 사용하여 산정하게 된다.

《부동산 유형별 가격공시일정 및 불복절차》

구 분	단독주택	공동주택		토 지
		아파트, 연립 등	미고시 공동주택
공 시 일	4. 30일	5. 2일	4. 30일	5. 31일
이의신청 기 간	5. 1~5. 31	5. 2~5. 31	5. 1~5. 31	6. 1~6. 30
접수기관	시·군·구 종합민원실	관할세무서 민원봉사실	시·군·구 종합민원실	시·군·구 종합민원실

【주택부속토지】

문67	주택의 부속토지는 토지분 재산세로 과세되는지 ?

답) 주택의 부속토지는 2004년 까지는 종합합산과세대상 종합토지세로 과세되었으나(기준면적을 초과하는 경우에는 고율분리과세 하였음)

주택은 그 부속토지가 통합하여 시가가 형성되고 거래되는 점을 감안하여 보유세제 개편후인 2005년 부터는 주택과 그 부속토지를 통합 평가하여 주택분 재산세로 과세하게 된다.

만일 주택을 2호(세대) 이상 보유하고 있을지라도 모든 주택을 합산하여 재산세를 과세하는 것은 아니며 개별 주택(부속토지 포함)별로 주택분 재산세를 당해 물건지 지자체(시·군·구)에서 과세하게 된다

《기준면적초과 주택 부속토지의 고율분리과세 폐지》

□ 2004년도 까지 주택 부속토지는 종합합산 종합토지세 과세대상으로 기준면적 초과 주택 부속토지에 대하여는 종합토지세 과세시 고율분리과세(5%) 하였으나 2005년 지방세법 개정으로 폐지됨

- 기준면적 초과토지

· 특별시·광역시 지역(군지역 제외) 소재 주택 : 993□초과 토지

· 시지역(읍·면 지역 제외) 소재 주택 : 662□초과 토지

【경계 불분명 부속토지】

문68	주거용 건물로 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우에 당해 부속토지의 재산세 과세는 ?

답) 주거용 건물의 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우 당해 주거용 건물 바닥면적의 10배 이내의 토지는 당해 주거용 건물과 통합평가하여 주택분 재산세로 과세되며,

주거용 건물 바닥면적의 10배를 초과하는 토지는 토지의 사용현황에 따라 종합합산 또는 별도합산 등으로 구분하여 토지분 재산세로 과세된다.

《참  고》

□ 별장용 건물 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우

- 당해 별장용 건물 바닥면적의 10배 이내의 토지는 당해 별장용 건물과 함께 고율분리과세(4%) 되며, 10배를 초과하는 토지는 별도로 토지의 사용현황에 따라 종합합산 또는 별도합산 등으로 구분하여 토지분 재산세로 과세된다.

【사업용 건축물의 부속토지 과세방법】

문69	영업용 건축물의 부속토지에 대한 재산세는 모두 별도합산과세 되는지 ?

답) 영업용 건축물의 부속토지로서 용도지역별 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세 대상이 된다. 용도지역별 기준면적이라 함은 건축물의 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 면적을 말한다.

따라서 영업용 건축물의 부속토지로서 용도지역별 기준면적내의 토지는 별도합산 토지분 재산세로 과세된다.

《용도지역별 배율》

용 도 지 역 별		적용배율
도시지역	전용주거지역	5배
	준주거지역·상업지역	3배
	일반주거지역·공업지역	4배
	녹지지역	7배
	미계획지역	4배
도시지역 외의 용도지역 (관리지역, 농림지역,자연환경 보전지역)		7배

□ 계산사례

□ 영업용 건축물의 바닥면적 : 150□, 전체부속토지 : 1,000□

용도지역 : 상업지역일 경우

□ 기준면적 산출 : 150□ × 3배 = 450□

- 별도합산 과세대상 토지 : 450□

- 종합합산 과세대상 토지 : 1,000□-450□=550□

【건축중인 건축물의 부속토지 과세방법】

문70	과세기준일 현재 건축중인 경우 당해 건축중인 건축물의 토지에 대한 재산세 과세방법은 ?

답) 과세기준일 현재 건축중인 건축물은 건축물로 보아 과세를 하게 된다.

따라서 그 부속토지에 대한 재산세는 건축중인 건물의 용도지역별 배율을 적용한 기준면적에 따라 별도합산과세, 종합합산과세로 구분하여 과세된다.

문71	건축중인 영업용 건축물의 기준면적 해당여부의 판단은 ?

답) 건축중인 건축물은 건축설계서상의 바닥면적에 용도지역별 배율을 적용하여 기준면적 해당여부를 판단한다.

《계산사례》

□ 건축중인 건축물의 현황

□ 건축설계서상의 바닥면적 : 100□, 전체부속토지 : 500□

용도지역 : 상업지역일 경우

□ 기준면적 산출 : 100□ × 3배 = 300□

- 별도합산 과세대상 토지 : 300□

- 종합합산 과세대상 토지 : 500□-300□=200□

□ 건축중인 건축물이 주택인 경우 그 부속토지는 주택으로 볼수 없어 기준면적 이내의 면적은 별도합산, 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산 과세대상에 해당함

【시지역소재 공장용 토지】

문72	시지역(산업단지 및 공업지역 제외)에 위치하는 공장용 토지의 재산세 및 종합부동산세 과세방법은 ?

답) 공장용 토지로서 시지역(특별시 및 광역시 지역 포함)에 위치하는 토지는 일반 영업용 건축물의 부속토지로 보아 용도지역별 배율 이내의 토지는 별도합산과세대상으로, 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세대상으로 토지분 재산세가 과세된다.

다만, 시지역(특별시 및 광역시 지역 포함)중 산업단지 및 공업지역에 위치하는 공장용 토지로서 공장입지기준면적 이내의 토지는 분리과세대상(0.02%의 세율로 재산세만 부과됨) 토지에 해당되어 종합부동산세 과세대상이 되지 않으나 공장입지기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세대상으로 종합부동산세가 과세된다.

【재산세 경감 등】

문73	재산세 과세대상인 부동산의 재산세 경감규정을 적용함에 있어 구체적인 적용 방법은 ?

답) 재산세의 경감률을 적용하는 방식은 주택과 토지가 각각 다르다.

주택의 경우에는 계산된 산출세액에서 경감율만큼 세액에서 경감하는 방법을 채택하고 있으며,

토지의 경우는 경감율에 해당하는 비율만큼을 과세표준에서 경감하여 세액을 계산하는 방법을 채택하고 있다.

즉 주택은 세액경감 방식을, 토지는 과세표준 경감 방식을 채택하고 있다.

《참  고》

□ 종부세 과세표준 계산을 위한 재산세 과세표준 산정 방법

구 분	종합부동산세 과세표준
주택분 재산세 과세표준	*1)재산세 과세표준-(재산세 과세표준×경감비율)
토지분 재산세 과세표준	*2)재산세 과세표준

*1) 주택분 재산세는 세액경감 방식을 채택하고 있으나 종합부동산세 과세대상 여부 판정시에는 과표경감방식을 채택하므로 재산세 과세표준에서 경감율에 해당하는 금액을 차감함

*2) 토지분 재산세는 과세표준경감 방식을 채택하고 있어 재산세 과세표준에는 이미 경감율이 반영되어 있음. 따라서 재산세 과세표준액이 종합부동산세 과세표준액이 되는 것임

문74	재산세 과세대상인 동일한 재산에 대하여 2 이상의 감면규정이 적용되는 경우 감면 적용 방법은 ?

답) 동일한 과세대상에 대하여 2이상의 감면규정이 적용되는 경우에는 감면율이 높은 것 하나만 적용된다.

문75	종합부동산세 과세대상이 되는 부동산의 재산세 납부기한은 ?

답) 토지분 재산세 납부기한은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 이며, 주택분 재산세중  50%는 매년 7월 16일부터 7월 31일까지 나머지 50%는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 2회로 나누어 납부한다.

또한 종합부동산세 과세대상이 아닌 사업용 건축물 등의 재산세는 매년 7월 16일부터 7월 31일까지 일시에 납부한다.

《참  고》

구 분	납부기한	종합부동산세 과세대상여부
주택분 재산세	7. 16~7. 31	□
	9. 16~9. 30
토지분 재산세	9. 16~9. 30	□ (분리과세분 제외)
건축물 재산세	7. 16~7. 31	×

【재산세 세부담상한제】

문76	지방세(재산세) 규정에서도 세부담상한제가 적용되나 ?

답) 재산세 부과세 종전의 면적기준에서 시가평가방식(공시가격)으로 전환하여 동일 가격, 동일 세부담이라는 과세형평성을 제고하기 위한 보유세제 개편에 따라 재산세에서도 세부담 상한제를 새로이 규정하였다.

재산세 세부담 상한제는 당해연도에 납부할 재산세가 직전년도의 납부하였거나 납부하였을 보유세액의 150%를 초과하지 않도록 하였다.

□ 신·증축 건축물(주택 포함)로서 2004년 지방세(재산세 및 종합토지세)로 부과된 세액이 없는 경우에는 동일한 건축물이 2004년 과세기준일(6. 1일) 현재 존재하는 것으로 보아 부과되었을 세액상당액의 150%를 초과하지 않도록 하였으며

□ 신규등록, 합병·분할 등의 토지로서 2004년 지방세(종합토지세)로 부과된 세액이 없는 경우에는 동일한 토지가 2004년 과세기준일(6. 1일) 현재 존재하는 것으로 보아 부과되었을 세액상당액의 150%를 초과하지 않도록 하였다.

다만 2004년 부과되었을 종합토지세액 상당액을 계산함에 있어 인별로 보유한 토지를 전국합산하지 아니하고 시·군·구별 관내합산을 하여 해당 세액상당액을 계산한다.

【농어촌특별세】

문77	종합부동산세도 부가(附加)되는 세금이 있는지 ?

답) 그렇다. 종합부동산세를 납부하여야 하는 자는 납부할 금액의 20%에 해당하는 금액을 농어촌특별세로 종합부동산세에 부가(附加)하여 추가로 납부하여야 한다.

참고로 재산세에 부가되는 세액은 지방교육세(납부한 재산세의 20%)가 있으며 이와는 별도로 도시계획세와 공동시설세가 지방세의 부과징수 체계상 재산세 고지서에 병합하여 고지되고 있다.

《계산사례》

□ 종합부동산세로 납부할 세액이 2,000만원인 경우 농어촌특별세로 납부하여야할 세액은?

풀이)   2,000 만원 × 20% = 400만원

【농어촌특별세의 과세표준】

문78	농어촌특별세의 과세표준이 되는 종합부동산세로 납부하여야 할 금액에는 가산세도 포함되는지 ?

답) 종합부동산세로 납부하여야 할 세액은 산출세액에서 세액공제된 금액을 말하는 것으로 가산세는 농어촌특별세의 과세표준에 포함되지 않는다.

【농어촌특별세의 분납 및 물납】

문79	농어촌특별세도 분납 또는 물납이 가능한지 ?

답) 농어촌특별세는 종합부동산세의 20%를 부가하는 국세로서 본세인 종합부동산세가 1,000만원을 초과할 경우에는 1,000만원을 초과하는 금액(종합부동산세가 2,000만원 초과하는 경우에는 50%에 해당하는 금액)을 분납하게 되고 농어촌특별세도 종합부동산세의 분납비율에 따라 분납할 수 있다.

또한 본세가 분납기준금액에 미달하여 그 본세를 분납하지 아니하는 경우에는

□ 농어촌특별세액이 500만원을 초과하는 경우에는 500만원 초과하는 금액을

□ 농어촌특별세액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 농어촌특별세액의 100분의 50 이하의 금액을 분납할 수 있다.

그러나 농어촌특별세에 대한 물납제도는 없다.

《계산사례》

□ 종합부동산세로 납부할 세액이 1,500만원인 경우 농어촌특별세로 분납할 수 있는 금액은?

풀이)

□ 종합부동산세 분납할 세액 : 500만원(1,000만원을 초과하는 금액)

□ 농어촌특별세액 계산 : 300만원(1,500만원×20%)

□ 농어촌특별세 분납할 세액 : 100만원(300만원×500만원/1,500만원)

문80	고시된 기준시가에 이의가 있는 경우에 구제 방법과 절차는?

답) 기준시가 고시와 관련한 구제절차는 국세청에서 고시하는 공동주택의 기준시가와 개별주택의 가격공시에 대한 구제방법으로 나누어 볼 수 있다.

① 국세청에서 고시하는 공동주택

기준시가 고시(□05. 5. 2) 이전에는 주택의 소유자 등이 고시예정가액을 미리 열람한후 의견을 제출받아 이를 검토해 고시가액에 반영하였으며, 공동주택 기준시가 고시 이후에는 관할 세무서장에게 5월 31일까지 고시가액에 대한 재조사청구제도를 이용해 이의신청할 수 있다.

재조사청구 방법으로는 국세청 홈페이지()나 관할 세무서 민원봉사실에 있는 □재조사청구서□에 청구이유와 근거 등을 기재하여 5월 31일까지 관할세무서에 제출하면 된다. 재조사청구에 따른 결과는 부동산평가 전문기관에 재조사를 의뢰해 6월 30일까지 개별통지하게 된다.

www.nts.go.kr

② 건설교통부 등에서 고시하는 개별주택

공동주택으로 국세청에서 고시하지 아니하는 다세대주택·연립주택과 단독주택의 가격공시에 대해 이의가 있는 경우에는 부동산가격공시 및 감정평가에관한법률에 의해 5월 31일까지 해당 시장·군수·구청장에게 이의신청을 하여야 차후 재산세 및 종합부동산세 과세시 과세대상 부동산의 평가와 관련한 불이익을 사전에 예방할 수 있다.