☞ 과세대상

￭ 주택(부속토지포함), 나대지 등, 사업용토지(빌딩․상가․사무실의 부속토지)로 구분하여 과세대상 판정(공부상의 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세)

과세대상		금 액(재산세 과표)	기 준 가 격
주 택		9억원(4.5억원)	공동주택가격 및 개별주택가격
토지	나대지 등	6억원 (3억원)	개별공시지가
	사업용토지	40억원 (20억원)	개별공시지가

￭ 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국 합산한 가액이 과세기준가격을 초과하는 경우에만 과세(종부세법상 기준은 재산세 과세표준임)

구분		재 산 의 종 류	재산세	종부세
건축물	주거용	․ 주택(아파트, 단독․다가구․다세대), 오피스텔(주거용) ․ 별장(주거용 건물로서 휴양․피서용으로 사용되는 것) ․ 일정한 임대주택․미분양주택․사원주택․기숙사(합산배제신청시)	과세 과세 과세	과세 × ×
	기타	․ 일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)	과세	×
토지	종합합산	․ 나대지, 잡종지 등 ․ 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 ․ 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 ․ 재산세 분리과세․별도합산과세대상이 아닌 모든 토지	과세 과세 과세 과세	과세 과세 과세 과세
	별도합산	․ 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) ․ 법령상 인․허가 받은 사업용 토지(터미널 부지 등)	과세 과세	과세 과세
	분리과세	․ 농지, 임야, 목장용지 일부(재산세만 0.07% 과세) ※ 지역요건 등에 따라 종합합산대상이 될 수 있음 ․ 공장용지 일부, 공급용 토지(재산세만 0.2% 과세) ․ 골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세 과세 과세	× × ×

￭ 과세대상구분

과세대상		참 고 법 령
주 택		주택법§ 2, 지방세법시행령 § 131 ․§ 133 ․§ 140
토지	종합합산	지방세법 § 182(별도합산토지 및 분리과세토지 외 전부)
	별도합산	지방세법시행령§ 131의2
	분리과세	지방세법시행령§ 132

￭ 부동산 유형별 참고 법령

☞ 종합부동산세 과세표준

종부세법상 재산세 과세표준 = 주택의 재산세 과세표준 × (1 - 감면율)

* 주택의 재산세 과세표준 = 공동(개별)주택가격 × 50%

￭ 주택분과세표준 = [인별 전국합산(주택의 재산세 과세표준)] - 4.5억

￭ 종합합산토지분과세표준 = [인별 전국합산(종합합산토지분재산세 과세표준)] - 3억

종합부동산세법상 재산세 과세표준 = 토지분 재산세 과세표준

* 토지분 재산세 과세표준 = 개별공시지가 × 50% × (1 - 감면율)

￭ 별도합산토지분과세표준 = [인별 전국합산(별도합산토지분재산세 과세표준)] - 20억

☞ 종합부동산세 신고․납부

￭ 과세기준일 : 매년 6월 1일

￭ 정기신고 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일

￭ 물납  :  납부할 세액이 1천만원초과시 종부세 과세대상인 주택 및 토지중에서 관리․처분이 가능한 재산의 공시가격을 기준으로 가능함

￭ 분납  :  납부할 세액이 1천만원초과시 그 초과금액 또는 2천만원초과시 그 세액의 50%이하의 금액을 납부기한 경과일로부터 45일 이내에 분납 가능함

☞ 종합부동산세 산출세액 계산

주택분 종합부동산세 산출세액 = (주택분 과세표준 × 세율) - 법정차감세액

* 법정차감세액 = (인별 주택분 재산세 합계액 - 199만원) + 세부담상한초과세액

￭ 주택분

- 차감할 재산세액 = 인별 주택분 재산세 합계액 - 199만원

※ 199만원 = 재산세 과표 4천만원× 0.15% + 6천만원× 0.3% + 3.5억원× 0.5%

당해연도 총세액상당액      ≤   전년도 총세액상당액 × 150%

(주택분재산세 + 주택분 종부세)          (재산세 + 종합토지세)

- 세부담상한초과세액

종합합산분 종합부동산세 산출세액 = (종합합산분 과세표준 × 세율) - 법정차감세액

* 법정차감세액 = (인별 종합합산분재산세 합계액 - 125만원) + 세부담상한초과세액

￭ 종합합산토지

- 차감할 재산세액 = 인별 종합합산분 재산세 합계액 - 125만원

- 세부담상한초과세액 = 전년도 종합합산종합토지세의 150%초과 금액

별도합산분 종합부동산세 산출세액 = (별도합산분 과세표준 × 세율) - 법정차감세액

* 법정차감세액 = (인별 별도합산분재산세 합계액 - 680만원) + 세부담상한초과세액

￭ 별도합산토지

- 차감할 재산세액 = 인별 별도합산분 재산세 합계액 - 680만원

- 세부담상한초과세액 = 전년도 별도합산종합토지세의 150%초과 금액

☞ 종합부동산세 세액 계산 흐름도

구 분		주 택 분	종합합산 토지분	별도합산 토지분
재 산 세 과세표준		주택분 재산세 과표 (주택공시가액× 50%)	종합합산 재산세 과표 (개별공시지가× 50%)	별도합산 재산세 과표 (개별공시지가× 50%)
-			-
공 제 액		4.5억원	3억원	20억원
=			=
종 부 세 과세표준		주택분 종부세 과표	종합합산 종부세 과표	별도합산 종부세 과표
×			×
세 율		1 % ~ 3 %	1 % ~ 4 %	0.6 % ~ 1.6 %
=			=
종부세액		주택분 종합부동산세액	토지분 종합합산세액	토지분 별도합산세액
-			-
차 감 할 재산세액		표준세율 재산세 합계액 중 199만원 초과금액	표준세율 재산세 합계액 중 125만원 초과금액	표준세율 재산세 합계액 중 680만원 초과금액
-			-
세부담상한 초과세액		(전년 재산세＋종토세) × 150% 초과세액	전년 종토세(종합) × 150% 초과세액	전년 종토세(별도) × 150% 초과세액
=			=
산출세액		주택분 산출세액	종합합산 토지분 산출세액	별도합산 토지분 산출세액
		종합부동산세 산출세액 = 각 과세유형별 산출세액 합계액
-			-
세액공제		산출세액 × 3 % (신고기한내 신고․납부시,2005년~2007년)
+			+
가산세		2005년, 2006년, 2007년 유예
=			=
납 부 할 세 액		농어촌특별세 별도 계산(종합부동산세 산출세액 × 20%)

☞ 주택합산배제 요건

주택 종류	주거전용면적	주택가격	주택수	임대기간	지역
건설임대주택	149㎡(45평)이하	6억원이하	2호이상	5년이상	동일시․도
매입임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	5호이상	10년이상
기존임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	2호이상	5년이상	전국

￭ 장기임대주택(종부세법 시행령 § 3 )

※  임대사업자등록 및 사업자등록 필수(다가구로 임대사업자등록이 안 되는 경우에는 세무서에서 사업자등록)

￭ 기타주택(종부세법 시행령 § 4 )

-  기숙사 : 학교, 공장 등의 학생 또는 종업원 공동취사용 주택

-  사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상제공하는 국민주택규모이하 주택

미분양기간별 적용 구분		합산배제년도
		2005년	2006년	2007년
사용검사일 또는 사용승인일	’03. 6. 1. 이전	○	×	×
	’03. 6. 2. 이후 ~ ’04. 6. 1. 이전	○	○	×
	’04. 6. 2. 이후	○	○	○

- 미분양주택  :  주택신축판매자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택으로 다음 기간별로 적용

☞ 종합부동산세 세율

과세표준 (재산세과표)	세율	누진공제
80억이하 (100억이하)	0.6%	-
80억초과 480억이하 (100억초과 500억이하)	1%	3,200만원
480억초과 (500억초과)	1.6%	3억2천만원

과세표준 (재산세과표)	세율	누진공제
5.5억이하 (10억이하)	1%	-
5.5억초과 45.5억이하 (10억초과 50억이하)	2%	550만원
45.5억초과 (50억초과)	3%	5,100만원

과세표준 (재산세과표)	세율	누진공제
7억이하 (10억이하)	1%	-
7억초과 47억이하 (10억초과 50억이하)	2%	700만원
47억초과 (50억초과)	4%	1억100만원

￭ 주택                    ￭ 종합합산                 ￭ 별도합산

종합부동산세 요약

☞ 2005년 재산세 세율

과세표준	세율	누진공제
4천만이하	0.15%	-
4천만초과 1억이하	0.3%	6만원
1억초과	0.5%	26만원

과세표준	세율	누진공제
2억이하	0.2%	-
2억초과 10억이하	0.3%	20만원
10억초과	0.4%	120만원

과세표준	세율	누진공제
5천만이하	0.2%	-
5천만초과 1억이하	0.3%	5만원
1억초과	0.5%	25만원

￭ 주택                     ￭ 종합합산                 ￭ 별도합산

☞ 2004년 재산세(종합토지세) 세율

과세표준	세율
1,200만원이하	0.3%
1,200만원초과 1,600만원이하	36,000 + 1,200만원초과*0.5%
1,600만원초과 2,200만원이하	56,000 + 1,600만원초과*1%
2,200만원초과 3,000만원이하	116,000 + 2.200만원초과*3%
3,000만원초과 4,000만원이하	356,000 + 3,000만원초과*5%
4,000만원초과	856,000 + 4,000만원초과*7%

과세표준	세율
1억원이하	0.3%
1억원초과 5억원이하	30만월 + 1억원초과*0.4%
5억원초과 10억원이하	190만원 + 5억원초과*0.5%
10억원초과 30억원이하	440만원 + 10억원초과*0.6%
30억원초과 50억원이하	1,640만원 + 30억원초과*0.8%
50억원초과 100억원이하	3,240만원 + 50억원초과*1%
100억원초과 300억원이하	8,240만원 + 100억원초과*1.2%
300억원초과 500억원이하	32,240만원 + 300억원초과*1.5%
500억원초과	62,240만원 + 500억원초과*2%

과세표준	세율
2천만원이하	0.2%
2천만원초과 5천만원이하	4만월 + 2,000만원초과*0.3%
5천만원초과 1억원이하	13만원 + 5천만원초과*0.5%
1억원초과 3억원이하	38만원 + 1억원초과*0.7%
3억원초과 5억원이하	178만원 + 3억원초과*1%
5억원초과 10억원이하	378만원 + 5억원초과*1.5%
10억원초과 30억원이하	1,128만원 + 10억원초과*2%
30억원초과 50억원이하	5,128만원 + 30억원초과*3%
50억원초과	11,128만원 + 50억원초과*5%

￭ 주택                     ￭ 종합합산(종토세)        ￭ 별도합산(종토세)