이 편람은 실무자의 업무에 참고하기 위하여

만든것이므로 개별 사실 관계의 변동 등으로 인해 유사 사례인 경우에 업무 편람 내용과 다른 해석이 있을 수 있으며, 따라서 개별 사안에 대한 별도의 각종 인허가 관계 증거자료로 활용하실 때에는 확인후 사용하시기 바랍니다

임대주택 업무편람

Ⅰ. 임대주택 행정체계...............................................................1

1. 담당조직...............................................................................3

- 건교부

- 지자체

2. 관련법령...............................................................................8

- 임대주택법

- 국민임대주택건설등에관한특별조치법

- 주택임대차보호법

- 주택법

3. 관련위원회..........................................................................10

- 청와대

- 건교부

- 지자체

4. 관계전문가 현황.................................................................12

Ⅱ. 임대주택 정책 개요............................................................15

1. 추진경위.............................................................................17

2. 임대주택의 종류(근거 법)..................................................21

- 임대주택법

- 기타 법

3. 임대주택에 대한 지원........................................................34

1) 재정지원

2) 국민주택기금 지원

3) 세제지원

4) 택지지원

5) 기타지원

4. 임대주택관리......................................................................38

5. 임대주택입주자선정관련업무 ............................................43

6. 관련법령의 주요내용..........................................................49

1) 임대주택법

2) 국민임대주택건설등에관한특별조치법

3) 주택임대차보호법

4) 주택법

Ⅲ. 주요 업무소개.....................................................................95

Ⅳ. 임대주택정책관련 보고서.................................................127

1. 정부 정책보고서...............................................................129

Ⅴ. 관련판례 및 민원요지......................................................251

1. 판례..................................................................................253

2. 민원요지 및 답변내용......................................................260

Ⅵ. 관련통계............................................................................397

1. 건설분야............................................................................399

2. 관리분야............................................................................409

3. 기타분야............................................................................412

Ⅰ. 임대주택 행정체계

1. 담당조직

□ 건교부 : 주거복지본부 공공주택팀

ㅇ 임대주택 건설․공급․관리에 관한 정책 수립

□ 지자체

ㅇ 임대사업자 및 임대주택 관련 업무에 대한 집행 및 관리․감독

시 도	실국명	담당부서	전화번호	팩스번호
서울특별시	주택국	주택기획과	02-3707-8217	02-3707-8229
부산광역시	기획관리실 도시주택심의관	건축주택담당관	051-888-3968	051-888-3969
대구광역시	도시주택국	건축주택과	053-803-4611	053-803-4609
인천광역시	도시계획국	주택건축과	032-440-3814	032-440-3349
광주광역시	건설국	건축주택과	062-613-4813	062-613-4819
대전광역시	도시건설방재국	건축과	042-600-2831	042-600-2839
울산광역시	도시국	도시미관과	052-229-4437	052-229-4419
경기도	도시주택국	주택과	031-249-4795	031-249-3469
강원도	건설방재국	주택지적과	033-249-3462	033-249-4057
충청북도	문화관공국	건축문화과	043-220-4322	043-220-4319
충청남도	건설교통국	주택도시과	042-251-2784	042-220-3469
전라북도	건설교통방재국	건축행정과	063-280-4385	063-280-3469
전라남도	건설재난관리국	개발건축과	062-607-3461	062-607-6181
경상북도	건설도시재난국	주택지적과	053-950-3463	053-950-3469
경상남도	건설도시국	주택과	055-211-4556	055-211-4559
제주도	환경도시국	지역정책과	064-710-2692	064-710-2679

□ 대한주택공사

ㅇ 설립근거 : 대한주택공사법(‘62.7.1, 설립)

ㅇ 자본금 : 법정자본금 8조원, 납입자본금 6조 6,214억원(‘05.8)

ㅇ 기 구 : 7임원 1연구원 30처(실․단), 12지역본부, 3,841명

ㅇ 업 무

- 주택의 건설․개량․공급․관리 및 임대

- 주택건설자재의 생산 및 공급, 대지의 조성 및 공급

- 도시의 조성․정비, 대지조성 등 도시계획사업의 시행

- 주택 및 공용․공공용 건축물의 건설․개량, 공급 및 관리의 수탁, 국가․지자체로부터 위탁받는 업무

- 개별법에 의하여 공사가 시행할 수 있는 사업의 시행

ㅇ 임원현황

- 상임 : 사장, 감사, 부사장, 주거복지․택지․도시건설․기술이사

- 비상임 : 7명

※ 임원 추천절차 개요

<사장추천절차>

구 분	주요 내용
이사회 개최	․사장추천위원회 구성 ․사장경영계약(안) 결정
사장추천위원회 구성	․사장추천위원회 운영방안 (모집방법, 위원회 일정)
사장후보 공개모집	․신문공고, 홈페이지(주공, 중앙 인사위원회, 기획예산처, 건교부)
사장추천위원회 운영	․사장후보 서류 심사 및 면접 후보자 선정
사장후보 추천	․사장추천위원회 → 건설교통부장관
사장 임명제청	․건설교통부 장관 →대통령
사 장 임 명	․대통령
경영계약 체결	․사장추천위원회 ↔ 신임사장

<상임이사 임명(정부투자기관관리기본법 제13조의2)>

구 분	주요 내용
자체추천위원회	․주택공사내 자체 추천위원회 *내․외부 고객, 관련기관 등으로 구성
이사회 제청	․주택공사사장 → 건교부장관
임 명	․건교부장관

< 감사 임명(정부투자기관관리기본법 제13조의2, 정관제8조)>

구 분	주요 내용
의 결	․정부투자기관운영위원회(예산처)
임명제청	․기획예산처장관 →재경부협의 후→대통령
임 명	․대통령

※ 차관님께서 운영위원회 정부위원에 포함되어 있음

<비상임이사 임명(정부투자기관관리기본법 제13조의2)>

구 분	주요 내용
임명제청	․주택공사 사장 →기획예산처장관
의 결	․정부투자기관운영위원회(예산처)
임 명	․기획예산처장관

※ 기구 : 7임원․1연구원, 30 처실단, 12지역본부

이 사 회			사 장							감 사
	홍 보 실		비 서 실									감 사 실
									기획조정실
	기획본부 (부사장)
경영관리실
전략개발실
주거복지본부		택지본부			도시건설본부		기술본부		경영지원 본부		주택도시 연구원
주거복지처		택지계획처			도시정비처		기술계획처		인력개발처		연구개발실
임대계획처		택지개발처			주거환경처		건축설계처		재 무 처
임대공급처		신도시개발처			건설관리처		토목설계처		정보관리실		품질시험소
임대관리처		택지보상처			고객지원처		기계설계처		비상계획실
		에너지사업단					전기통신처
							설계견적처		총 무 팀
		PF사업단								연 수 원
서울지역 본 부		경기지역 본 부		부산지역 본 부		인천지역 본 부		강원지역 본 부		충북지역 본 부		대전충남 지역본부		전북지역 본 부		광주전남 지역본부		대구경북 지역본부		울산경남 지역본부		제주지역 본 부

* 매입임대사업 등 주거복지 차원의 임대주택 정책을 효과적으로 수행할 수 있도록

“주거복지본부”를 신설('05. 1.31)

- 인원 :	계	임 원	사무직	기술직	전문직‧촉탁	관리사원
	3,841명	7	1,132	2,188	146	368

□ 주택관리공단 현황

ㅇ 설립배경

- 정부의 공기업 경영혁신계획에 의거 공사에서 건설한 아파트의 관리업무를 위탁할 목적으로 공사에서 50억원을 출자하여 '98년에 (주)뉴하우징을 설립, '03년부터 주택관리공단으로 명칭 변경

ㅇ 공단개요

- 설립근거 : 주택공사의 공공임대주택 임대 및 관리업무 위탁관리

- 설립일 : 1998. 11. 1

- 조직 : 5임원, 3본부, 12팀, 13지사, 292개 관리소(2005년 11월말 현재)

- 인원 : 2,333명(본사 78명, 관리소 2,255명, 2005년 11월말 현재)

ㅇ 유형별 관리현황(‘05.11월말 기준)

구 분	합계	소계	영구임대	외인	공임50	공임5	국민	분양	주공외
세대수	257,041	255,054	140,078	1,303	25,742	36,530	39,808	11,593	1,987
단지수	(292)	(289)	(126)	(4)	(40)	(64)	(55)	(0)	(3)

ㅇ 수행업무

- 주요업무 : 공동주택의 관리, 유지보수, 임대업무의 수탁/대행

- 주요기능 및 역할

․ 주택관리(시설물 및 입주자관리)

․ 공적 임대업무 수행

․ 입주민 주거복지서비스 제공 및 커뮤니티 육성

․ 리모델링 및 유지보수

ㅇ 재무현황

- 자    산 : 95,057 백만원 (2004. 12. 31 기준)

- 부    채 : 84,861 백만원

- 자    본 : 10,196 백만원 (자본금 50억원)

ㅇ 관리소장 배치현황 : 276개소(주택관리사 78개소, 기타 198개소)

2. 관련법령

□ 개 요

구분	임대주택법	국민임대주택건설등에관한특별조치법	주택법	주택임대차보호법 (법무부)
목적	․임대주택의 건설․공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모	․국민임대주택의 건설촉진 등을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 국민임대주택사업을 효율적으로 추진하여 저소득층의 주거안정에 기여함을 목적	․쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설․공급․관리와 이를 위한 자금의 조달․운용 등에 관한 사항을 정하여 국민의 주거안정과 주거수준 향상에 이바지함을 목적	․주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적
제정년도	․임대주택건설촉진법 : 1984.12.31 ․임대주택법(전문개정) : 1993.12.27 ～	․2003.12.31 제정	․주택건설촉진법 ․주택법(전문개정) : 2003.5.29	․1981.3.5 제정
관련조문	․법제1조-제25조	․법제1조-제39조	․법제1조-제102조	법제1조-제13조
주요내용	․임대주택건설재원 및 우선건설 ․임대사업자등록 ․임대주택조합 ․임대보증금 보증 ․임대조건및분양전환 ․부도임대주택의 경매에관한 특례 ․임대주택관리 ․임차인대표회의 ․특별수선충당금 ․표준임대차계약서 ․임대주택분쟁조정위원회 ․감독및벌칙규정	․총칙 ․국민임대주택단지의 조성 ․국민임대주택의 건설 및 매입 ․기획단설치 ․벌칙규정	․총칙 ․주택종합계획 수립 등 ․주택의 건설․공급․관리 ․주택자금 ․주택의 거래 ․협회 및 주택정책심의회 ․벌칙규정	․임차인의 대항력 ․보증금의 회수 ․임차권등기 ․경매에 의한 임차권 소멸 ․임대차기간 등 ․계약 갱신․해지등 ․차임 등의 증감청구권 ․월차임 전환시 산정률의 제한 ․보증금 보호 ․임차권 승계 ․미등기․일시사용등에 대한 규정

□ 임대주택 사업단계별 관련법령

《임대주택 사업단계》			《관련법령》
	임대주택 건설		․임대주택법 ․주택법(주택건설기준등에관한규정) ․건축법 ․국민임대주택건설등에관한특별조치법
	⇣
	공 급		․임대주택법 ․주택공급에관한규칙 ․국민임대주택건설등에관한특별조치법 (다가구,부도매입,기존주택매입등)
	⇣
	관 리		․주택관리 → 임대주택법, 주택법 ․임대관리 → 임대주택법, 주택공급에관한규칙
	⇣
	임대차계약		․임대주택법 ․민법, 주택임대차보호법
	⇣
	매각․분양		․임대주택법 ․주택법(주택공급에관한규칙) ․민법(매매관련)
	지원		-택지 ․택지개발촉진법 및 처리지침 -국민주택기금 ․국민주택기금운용및관리규정 -세제 ․취득․등록세, 재산세 : 지방세법 ․양도세 : 소득세법,조세특례제한법 ․종합부동산세 : 종합부동산세법 ․법인세 : 법인세법 -인센티브 ․용적률 : 국토의계획및이용에관한법률

3. 관련위원회

□ 청와대 : 빈부격차․차별시정위원회 및 부동산정책회의

ㅇ 정책기획위원회 산하 빈부격차․차별시정위원회

- 서민주택확충 등 주거복지 향상과 부동산시장 안정을 위한 주요정책의 개발․기획 및 장기 계획을 수립

ㅇ 경제보좌관 산하 부동산정책회의

- 부동산보유세제 개편, 부동산 투기억제 대책 등 부동산 시장안정을 위한 장․단기 정책방향을 최종 조율

□ 건교부

ㅇ 법에 근거한 상시적인 위원회를 두고 있지는 않으며, 주요 정책별로 필요에 따라 자문 등을 위해 구성

ㅇ 임대주택정책검토위원회(2005.3.30 ～ 2005.5.23)

- 공공 및 민간부문의 임대주택정책 개편방안 검토

․「임대주택정책 개편방안(2005.4.27, 국정과제회의)」

․「부도 공공임대아파트 조치방안(2005.6.7, 국무회의보고)」

․ 민간임대개편방안 마련(8.31부동산대책에 포함)

□ 각지자체 : 임대주택법에 따라 시․군 또는 자치구에 「임대주택분쟁조정위원회」를 두도록 하고 있음

ㅇ 목적 : 임대사업자와 임차인대표회의간의 다음 각호에 대한 분쟁 조정

- 법제17조의2에서 정하고 있는 사항

․ 임대주택 관리규약의 제정 및 개정

․ 관리비

․ 임대주택의 공용부분․부대시설 및 복리시설의 유지․보수

․ 공공건설 임대주택의 분양전환 가격에 대한 분쟁

ㅇ 근거 : 임대주택법제18조의2, 시행령제16조

ㅇ 위원회 구성 : 위원장 1인을 포함하여 10인 이내의 위원으로 구성

- 위원장 : 당해 지방자치단체의 장

- 위 원 : 다음 각호의 자

․ 임대사업자가 추천하는 자(3인)

․ 임차인대표회의가 추천하는 자(3인)

․ 임대주택관련분양에 관한 학식과 경험이 있고 덕망을 갖춘 자중에서 당해 지방자치단체의 장이 위촉하는 자

․ 당해 지방자치단체의 소속공무원중 당해 지방자치단체의 장이 임명하는 자

4. 관계전문가 현황

□ 임대주택관련 학회 등 현황

단체명	참여자	구성일	주요기능
대한국토도시 계획학회	강양석 (홍익대)	1959.7	ㅇ 신도시, 국민임대, 도시정비 등 관련
한국도시 연구소	하석규 (중앙대)	1994.10	ㅇ 도시가 안고 있는 문제를 과학적으로 해결하기위한 정책대안 제시
주택도시 연구원	박헌주 (주공)	1989.4	ㅇ 국가 정책 수립 지원 ㅇ 주택 및 도시건설 각종 조사 및 통계자료 발간
한국주택학회	박헌주	1991.11	ㅇ 주택에관한 이론 및 정책분야 연구 ㅇ 주택 현안주제발표 및 토론을 통한 바람직한 학문적, 정책적 정보 제공

<임대주택검토위원회>

구분	위원명	소 속
위 원	하성규	중앙대 교수 (도시및지역계획학과)
	이상한	한성대 교수 (경제학과)
	김경환	서강대 교수 (경제학과)
	조주현	건국대 교수 (부동산학과)
	김남근	변호사 (참여연대 추천)
	남상오	주거복지연대 사무총장
	김정호	한국개발연구원 교수 (국제대학원)
	김정호	자유기업원 원장
	고 철	주택산업연구원 원장
	박헌주	주택도시연구원 원장
	장영희	한국주택학회 회장 (서울시정개발연구원)
	홍인옥	한국도시연구소 연구위원
	홍인의	대한주택공사 부사장
	권재욱	한국토지공사 부사장

<임대주택 공급/관리제도 포럼회원>

구분	소속	직책	성 명
정부 (3)	건교부 공공주택팀	팀 장	유성용
		사무관	이재평
학계 (6)	건국대학교 부동산학과	교 수	정의철
	상명대학교 소비자주거학과	교 수	이유미
	숙명여대	겸임교수	한상삼
	국토연구원	책임연구원	천현숙
	대한주택공사 주택도시연구원	선임연구원	이현정
		선임연구원	진미윤
NGO (5)	주거복지연대	사무총장	남상오
	한국도시연구소	연구부장	홍인옥
	주거연합	조직국장	임덕균
	경실련 도시개혁센터	사무국장	박완기
	전국공공영구 임대주택연합	기획국장	노기덕
실무자 (주공) (4)	주거복지처	팀 장	유영균
	임대공급처	팀 장	박달식
		차 장	신숙진
	임대관리처	팀 장	노홍렬

5. 임대주택관련 NGO 현황

단체명	대표자	설립일	연락처	주요기능
주거복지연대	김정호	01.5	02-2631-9110	ㅇ 시민단체간 정책네트워크형성 ㅇ 정부정책 평가, 분석 ㅇ 도시와 농촌의 주거복지 향상
임대아파트주거복지시민운동연합회	윤성호	04.3	02-973-1511	ㅇ 무주택서민의 사회세력화 및 제주거운동단체와 연대 강화 ㅇ 불합리하고 비현실적인 임대주택 관련 법률, 제도, 정책, 기관의 개혁 ㅇ 임대사업자들의 불법부정과 불합리한 관리의 개혁 및 입주민 참여가 보장되는 관리시스템 구축 노력 ㅇ 임대료, 관리비 체계의 개혁 ㅇ 주거공동체 실천사업 ㅇ 임차인대표기구의 권리 확보 및 미조직된 임차인대표기구 건설 지원
주거연합	임근황 현호월	90.6	02-3676-7270	ㅇ 주택과 토지문제에 대한 합리적인 해결대안과 주거권 문제를 스스로 각성하고 국가와 협력하며 대안 제시
전국공공영구 임대주택연합	김종수 (노기덕)	02.7	02-3676-7271	ㅇ 서민을 위한 주택정책, 주민자치 참여적극화, 주민공동체 활성화 등
경실련(경제정의실천시민연합)	김성훈, 홍원탁, 법등	89.7	사무처741-8566 정책실3673-2141	ㅇ 공정한 사회, 건강한 사회, 소외된 사람들과 함께 사는 세상 등
경실련 도시개혁센터	황희연 (충북대)	97.6	766-5627	ㅇ 시민이 참여하는 살 맛 나는 도시, 안전하고 편안한도시, 문화의 향기가 나는 도시, 더불어 사는 도시 만들기
참여연대	박상증, 이선종	94.9	723-5300	ㅇ 성실한 사람이 인간다운 삶을 영위할 수 있는 사회 실현
서울 YMCA 시민중계실	신종원 (부장)	78	733-9621	ㅇ 사회․청소년․문화 등의 기독교 평신도 운동단체 - 주공 약관 부당성, 주택임대차 소비자 교육 등
전국임대아파트 연합회 수도권연대회의	장봉화 (사무국장)		031-823-3015	ㅇ 서민주거권 확보

Ⅱ. 임대주택 정책 개요

1. 추진경위

□ 1980년 이전(공영주택법)

ㅇ 사회적 배경 : 1960년대 제1차 경제개발 5개년 계획을 시작으로 경제개발 정책의 일환으로 주택정책 수립 및 주택공급

ㅇ 내 용

- 대한주택공사법이 1962.1.20일 제정되어 대한주택공사가 발족되었으며, 주택 건설․개량․공급․임대․관리 등을 수행

※서울시 마포구 도화동에 9-15평형 규모의 임대주택 6동 450세대를 건설

- 공영주택법이 1963.11.30일 제정되어 지방행정관서와 주택공사가 저소득가구에 임대주택 또는 분양주택을 공급

□ 1980년대 전반

ㅇ 사회적 배경 : 복지국가 구현을 표방하는 제5공화국의 출범으로

정부정책으로서의 체계적인 임대주택 공급에 관심

ㅇ 사회적 상황 : 1978년 부동산종합대책인 8.8조치와 일반 불경기가 맞물려 부동산 시장이 침체되고 미분양 주택이 누적되는 반면, 전세가격은 상승

ㅇ 내 용

- ‘81.3.5 : 주택임대차보호법 제정(임대료 안정 도모)

- ‘82.2.23 : 임대주택 육성방안 발표

<주요내용>

․지원대상 : 상시 고용 근로자 수가 100인 이상인 상법상 법인 및 정부투자 기관

․지원대상 임대주택 : 13평 이하의 공동주택을 20호 이상 신축하는 경우

․임차인 자격 : 부양가족이 있는 무주택 사원

․임대주택의 특징 : 5년 이내 분양전환이 불가능하고 임대보증금 및 임대료는 기업이 자율적으로 결정

․지원내용

*융자지원 : 호당 530만원(년 13%), 1년 거치 19년 상환

*세제지원 : 임대주택용지에 대한 양도세 면제, 법인세 투자세액공제, 취득․등록세 면제, 재산세 50% 감면

․‘84.12.31 : 임대주택건설촉진법 제정

*사원이 아닌 일반인을 임차대상으로 하고 일반주택사업자의 임대주택 건설촉진

․‘86.3.14 : 표준임대보증금 및 표준임대료 고시

□ 1980년대 후반(‘88년도 200만호 주택건설계획)

ㅇ 임대주택 건설계획 : 60만호(전체 건설계획의 30%)

- ‘89년도에 영구임대주택이 도입되면서 영구임대 25만호, 장기임대 35만호로 조정

- ‘90년도에 장기임대를 25만호로 줄이고 대신 사원임대를 10만호 건설하는 것으로 추가 수정

□ 1990년대 전반

ㅇ ‘90.11월 장기임대주택에 대한 금융지원 중단

ㅇ 200만호 계획의 종료와 더불어 영구임대주택 건설중단

ㅇ ‘92년부터 지자체․주공의 공공임대주택건설이 시작되고 ’93년부터는 민간사업자에 대한 임대주택 건설자금 금융지원 재개

ㅇ ‘93.5 공공임대주택 건설 및 관리지침 제정

ㅇ ‘93.12.27 임대주택법 개정

- 임대주택건설 촉진외에 임대주택 관리와 임차인 보호측면 강화

□ 1990년대 후반

ㅇ 사회적배경 : ‘97년말 외환위기로 주택가격이 크게 하락하면서, 주택경기가 급랭

ㅇ 추진내용

- 내수진작과 신규고용 창출을 위해 주택경기 활성화 추진으로 각종 규제를 완화

․임대사업자 등록 요건 완화(임대주택법시행령 개정, 1999.11.12)

: 5호 이상 보유 → 2호 이상 보유

- 무주택 저소득층의 주거안정을 위해 정부 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금을 지원하여 국민임대주택 건설 (1998년 도입)

- 세제지원, 기금지원, 택지지원을 통해 임대주택건설 활성화 추진

□ 2000년대

ㅇ 사회적배경 : ‘97년말 외환위기 이후 위축된 주택건설 경기가 ’01년부터 회복되고, 주택가격이 상승 및 안정을 반복

ㅇ 추진내용

- 임대 주택경기 활성화 추진

․민간이 국민주택기금의 지원을 받아 전용면적 60㎡ 초과 85㎡이하의 임대주택에 대해 분양전환가격 및 임대료 규제를 완화(2002.9.11, 임대주택법시행령 개정)

․공공기관이 개발 공급하는 임대주택용 택지의 공급계획에는 5년인 임대주택용 택지의 공급계획을 제외하도록 하여 장기임대주택용 택지를 우선 확보토록 함(2004.3.17, 임대주택법시행령 개정)

․기존의 민간임대부문의 체질 개선을 위해, 부채에 의존하지 않고 장기자금운용이 가능한 투자자들의 사업참여를 유도할 수 있는 정책 추진

․투자자들이 사업에 쉽게 참여할 수 있도록 불확실성 제거 및 수익률제고 등을 위한 인센티브 등도 적극 모색

- 임대주택 제도 개선 추진

․민간이 건설한 공공임대주택의 임대보증금 상한선을 (건설원가-기금지원금액)의 100% → 90%까지 개선(수도권 이외 80%)

※ 임대인과 임차인이 합의시 전환

․임차인 대표회의 구성조항 신설(2000.1.12, 임대주택법 개정)

․임대보증금 보증가입을 임의적 사항으로 신설하고, 임대사업자로 하여금 제한물권 설정을 제한(2002.12.26, 임대주택법 개정)

․공공택지를 공급받아 건설한 민간건설임대주택을 공공건설임대주택으로 분류하여 보증금․분양전환자격 등을 제한(2004.3.17)

- 부도임대주택 처리방안 마련

․부도임대주택 경매시 임차인 우선매수권 부여 및 임대보증금 보증가입 의무화(2005.7.13, 임대주택법 개정)

2. 임대주택의 종류

□ 근거 : 임대주택법 제2조 및 시행령제2조

ㅇ 임대주택 체계도

법                    ←       시행령                →

← →						재정지원
				공공건설임대주택	→	기금지원
		건설임대주택	→			공공택지지원
임대주택	→			민간건설임대주택
		매입임대주택				*호당 6천만원지원 가능

ㅇ 유형별 정의

① 건설임대주택：임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원 여부에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분

① - 1. 공공건설 임대주택

․국가 또는 지자체의 재정으로 건설하거나 건설․임대하는 주택

․국민주택기금을 지원받아 건설․임대하는 주택

․공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설․임대하는 주택

① - 2. 민간건설 임대주택

․공공사업에 의하여 조성된 택지 외의 택지에 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택

② 매입임대주택：임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택

□ 세부내용

① - 1 - 1. 영구임대주택(‘04년말기준 재고 19만호)

ㅇ 추진배경

- 6공화국 출범 당시 우리 경제는 성장정책에 주력함으로써 주택등 복지문제에 대한 관심과 재정투자가 미약. 이에 도시영세민의 주거안정을 위해 1989.2.24, 대통령 취임 1주년 기념식 “보통사람들의 밤” 행사에서 25만호의 영구임대주택 건설계획 발표

ㅇ 사업내용

- 의의 : ‘89년 200만호 건설계획의 일환으로 저소득층 주거안정을 위해 국내 최초로 시도된 사회복지적 성격의 임대주택 단지

- 지원내용 : ‘89 ～ ’93년간 정부․지자체의 재정에서 건설비의 85%를 보조하여 전용 7 ～ 12평 규모로 19만호를 건설

구 분	계	‘89	‘90	‘91	‘92
계	190	43.5	60	51.5	35
지자체	50	13.5	19.2	17.3	-
주 공	140	30	40.8	34.2	35

※ 변경계획 : 당초 25만호 → 19만호로 변경(‘91.12)

※ 영구임대주택 예산투입현황

(단위 : 억원)

재원별	연도별								전 체 건설호수	비 고
	합 계	1989	1990	1991	1992	1993	1994	1995
합 계	40,730	6,530	7,342	9,719	6,778	4,915	3,473	1,973	190,077
정부 예산	40,655	6,530	7,342	9,700	6,747	4,890	3,473	1,973
지자체 예산	75	-	-	19	31	25	-	-

※ 영구임대주택은 85%를 정부재정에서 지원, 다만 청약저축 가입자 대상 공급주택은 50%의 재정을 지원. 이외 비율은 기금․입주자 부담으로 건설

- 보증금은 250 ～ 310만원, 월 임대료 5～6만원 수준으로 임대주택중  가장 저렴하여 영세민 등 최저소득계층에 적합

ㅇ 지원계층 : 도입당시 생활보호대상자, 의료부조자, 원호대상자를 입주 대상으로 하였으며, 이후 북한이탈주민, 모자가정, 65세이상 직계존속 부양자, 장애인, 일군위안부, 국가유공자 등으로 확대

① - 1 - 2. 50년 공공임대주택(‘04년말기준 재고 9.3만호)

ㅇ 추진배경

- ‘92년 영구임대주택을 대체할 목적으로 재정 50%, 기금 20%(입주자 30%)를 지원하여 주공 또는 지자체가 건설․공급(’94년이후 재정중단, 기금 70%, 입주자 30%)

ㅇ 사업내용

- ‘92～’97년간 92,730호가 건설되었으며, 전용 7～15평형을 주로 건설

- ‘97년 이후에는 재개발 임대주택을 제외하고는 사실상 건설중단

- 입주대상자 : 청약저축 가입자, 국가유공자, 철거민 등

- 임대료 수준 : 보증금 490～1,550만원, 월임대료 5.8～23만원 수준

① - 1 - 3. 국민임대주택(‘04년말기준 재고 4.7만호)

ㅇ 추진배경

- ‘98.2월 국민의 정부 100대 국정과제에 포함하여 소득 1-4분위 계층의 주거안정을 도모하기 위해 공급

ㅇ 사업내용

- ‘98년부터 재정지원(10-40%) 하에 전용 11～ 24평으로 건설하여 30년이상 임대하는 주택으로 ’03 ～ ‘12년간 총 100만호를 건설할 계획

※ 국민임대주택 건설을 위한 재정 및 기금지원

구 분	구 분	계	재 정	주택기금	사업자	입주자
‘05.4.27 이 전	Ⅰ형(14～15) Ⅱ형(16～18) Ⅲ형(19～20)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 40% 40%	10% 10% 10%	10% 30% 40%
	사업비	56.1조원	11.3조원	22.4조원	5.6조원	16.7조원
‘05.4.27 이 후	Ⅰ형(11～15) Ⅱ형(16～18)Ⅲ형(19～24)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 45% 50%	10% 10% 10%	10% 25% 30%
	사업비	66.8조원	13조원	31조원	6.7조원	16.1조원

- 입주대상자 : 도시근로자 평균소득의 50～70%이하인 소득 1-4분위 계층에게 공급하여 입주자격 요건에 최초로 평형별 소득 차등화 개념 도입

※청약자격

- 50㎡미만 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%이하인 무주택세대주

- 50㎡～60이하 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하인 청약저축가입자 (무주택세대주)

- 60㎡초과 : 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%이하인 청약저축

가입자(무주택세대주)

※ 주택공급에관한규칙 제32조

- 임대료 수준 : 보증금 1,000～1,200만원, 월임대료 13～14만원 수준

① - 1 - 4. 국민임대주택 공급 방식 다양화

가. 기존 다가구주택 매입․임대사업 확대

◇ 목적 : 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택을 매입, 저렴하게 임대

* 임대주택의 분산공급으로 집단화에 따른 사회적 격리와 슬럼화 방지

◇ 입주대상자

- 시․군․구청장이 입주대상자를 선정하여 주택공사 등에 통보

․ 기초생활수급자(1순위), 모․부자가정(자활참여시 가점부여)

․ 장애인, 65세이상 독거노인, 소년소녀가정 중 자력생활이 곤란한 1인가구(그룹홈으로 지원)

◇ 임대료 : 영구임대주택 임대보증금 및 임대료 수준

(만원)

구 분	매입임대
	건교부	서울시
보 증 금	250～350	1,200
월임대료	8～9	13～15
관 리 비	-	-
월평균부담액*	10	18

* 15평 기준 임대료 비교

◇ 사업규모

- 당초 ’08까지 1만호를 ‘15년까지 매년 4,500호씩 5만호로 확대

	계	‘04	‘05	‘06이후
당초계획	1만호	500호	2,000호	매년 2,500호(‘06～’08)
물량확대	5만호	500호	4,500호	매년 4,500호(‘06～’15)

◇ 사업비 : 총 3조 5천억원(당초 7천억원)

(억원)

구 분	총사업비	재정	기금	사업자	입주자	(기금이자)
사 업 비	35,000	15,750	14,000	3,500	1,750
분담비율	호당7,000만원	45%	40%	10%	5%	(1%)

* 지자체(지방공사)는 사업자부담 없이 기금 50% 부담

◇ '04 추진실적(시범사업)

- 서울지역 75동 503호 매입(강서193, 관악153, 노원125, 영등포16, 중랑16)

나. 기존주택 전세․임대제도 도입

◇ 목 적

- 도심내 장기임대주택 공급확대를 위해 매입임대방식에 비하여 상대적으로 예산 등 재원부담이 적고

- 지역별 수요에 탄력적으로 대응할 수 있으며, 집주인이 관리책임이 있어 관리가 편리한 전세임대방식을 도입

◇ 시행방안

- 주공 또는 지자체가 기존 주택에 대해 전세계약을 체결한 후 수급자와 차상위계층 등 저소득층에게 재임대

※ 입주자는 현행 매입임대와 같이 시․군․구청에서 선정(일부는 그룸홈 운영)

◇ 금년 시범사업 : 500호, ’06～‘15년간 매년 1천호씩 총 1만호 임대

-  사업비는 호당 5천만원을 기준으로 국민주택기금을 활용하되(총 5천억원), 중개사수수료․수리비 등 소모성 경비의 일부는 재정에서 지원

※ 주공․지자체는 임대료로 기금이자․일상관리비 충당

◇ 임대보증금 및 임대료는 매입임대 수준

다. 기존주택 매입․철거․임대 방식 도입

◇ 기본방향

- 도심의 노후불량 단독주택 등을 매입하여 바로 철거․신축하여 국민임대주택으로 공급

◇ 사업내용

- 사업타당성 분석을 위해 금년에 서울지역에서 2개소(약 20가구)를 선정하여 시범사업 추진

◇ 사업비 및 재원조달방안

- 호당(15평기준) 11,100만원 소요(부지비 6,300만원, 건축비 4,800만원*)

- 재원은 일반 매입임대사업과 동일한 비율로 조달

* 재정 45%, 기금 40%, 지자체 10%, 입주자 5%

◇ 임대료․입주대상

- 호당 사업비가 기존 매입임대사업의 1.6배이므로 임대료도 상향조정하고, 지불능력을 고려한 입주대상선정 필요

◇ 추진현황

- 신축 부지 매매계약 체결(‘05.5.11) : 관악구 봉천동 2필지 117평, 구로구 구로동 1필지 67평

라. 자활능력을 갖춘 단신자 매입임대

◇ 목 적

- 다가구 임대주택이 보다 많은 수혜자를 위해 주로 2인 이상 가구를 입주자로 선정하게 됨에 따라 노숙인․쪽방거주자 등은 상대적으로 입주자 선정에서 배제

- 1인거주용 다중주택 및 원룸형 다가구주택 등을 매입 임대함으로써 자활능력을 갖춘 단신자들의 주거지원

◇ 시행방안

- 다가구주택 매입임대나 전세임대 사업시 다중주택 및 원룸형 다가구 등을 함께 매입하여 단신자용으로 임대

◇ 입주자

- 일부는 다가구주택 매입임대와 같이 지자체를 통하여 선정하고, 일부는 노숙인 보호를 주로 하는 비영리단체에게 임대

- 자활프로그램 참여자 등 자립의지가 있는 사람에게 공급

- 노숙인 쉼터․쪽방 상담소 등에 근무하는 사회복지사들이 주기적으로 방문하여 상담․지원체계 구축

◇ 임대보증금 및 임대료는 매입임대와 동일

※ 방 1칸이므로 실제 임대료는 저렴

마. 부도임대주택 매입․임대

◇ 현황 및 문제점

- 외환위기 이후 민간 임대사업자의 연쇄부도로 입주민의 보증금 반환불능 등 피해가 발생

- 분양전환 등 정상화를 추진중이나, ‘04년말까지 총12만호, 특히 입주자가 있는 준공후 부도는 7만호가 미해결 상태

◇ 주요내용

- 도심내 임대주택 공급확대와 부도로 경매에 처해 보증금을 변제받지 못하는 입주민들의 주거불안 해소를 위해 민간 부도임대주택을 매입하여 국민임대로 전환․공급 추진

◇ 금년에 1～2개단지․300호 규모로 시범사업을 시행

* 사업비는 국민임대주택 건설 지원기준에 따라 분담(재정․기금 80% 이상)

※ 참고 : 임대주택법상 임대주택의 종류와 제도개요

구 분	건설임대주택		매입임대주택
	공공건설임대주택	민간건설임대주택
임 대 보 증 금 및 임 대 료	- “표준임대보증금 및 임대료”, 지역(수도권 및 비수도권)에 따른 임대보증금 상한가 규제 등 ※ 민간건설중형공공임대주택(전용면적60㎡ 초과)은 임대료 제한없음	- 제한없음	- 제한없음
임대 의무 기간	- 5․10․30․50년	- 5년	- 5년
임 차 인 자 격 및 선 정	- 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
우 선 매 각 의 무	- 입주시부터 매각시까지 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
매 각 가 격 산 정 기 준	- 임대주택법령의 산정 기준 ※ 민간건설중형공공임대주택은 임대사업자가 결정	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
국 민 주 택 기 금 지 원 여 부	- 지원(세대당 55～75백만원, 중도금 8백만원) *국민임대 : 1,816-2,594백만원	- 지원없음	- 구입자금으로 호당 60백만원 지원
주 택 관 리	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무관리
특 별 수 선 충 당 금	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무적립

※ 참고 : 임대주택 종류별 재원 및 입주대상

구분	사업주체	비 용 부 담	임대 기간	대상(임차인)	규모 (전용)
공공 건설	- 국가, - 자자체, - 주택공사 ※ 영구 및 50년임대	- 국가․지자체 재정 (85%이상) ※ 입주자부담 15%	영구	- 국민기초생활보장법에 의한 수급자(생보자) - 모자가정, 국가유공자 등 - 기타 청약저축가입자 ※ 주택공급에관한규칙 제31조	40㎡이하
		- ’92～’93 사업분 ∙재정 50% ∙기금 20%, ∙입주자 30% - ’94년 이후 ∙규모별로 기금지원	50년	- 청약저축가입자 - 기타 특별공급대상자 ∙ 국가유공자, 철거민, 장애인 등 ※ 주택공급에관한규칙 제19조	60㎡이하
	- 주택공사 - 지자체 ※ 국민임대	- 재정 10-40% - 주택기금 40%-50% - 사업자 10% - 임차인 10%-30%	30년	- 50㎡미만 : ․ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%이하인 무주택세대주 - 50㎡～60이하 : ․ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하인 청약저축가입자(무주택세대주) - 60㎡초과 : ․ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%이하인 청약저축가입자(무주택세대주) ※ 주택공급에관한규칙 제32조	85㎡ 이하
	- 주택공사 - 지방공사 - 민간업체 ※5년․10년임대	- 규모별로 기금지원(85㎡이하) ․소형 : 호당최고5,500만원 ․중형 : 7,500만원 -택지는 149㎡까지 공급	5년, 10년	- 주택공급에관한규칙 청약저축 1-2순위 해당자 (무주택세대주)	149㎡
	- 주택공사 - 지방공사 - 민간업체 - 고용자 ※ 사원임대	- 위와 같음	5년	- 5인이상 고용사업체의무 주택 세대주인 피고용자 ※ 근로자주택공급및관리 규정	85㎡이하
민간 건설	- 민간업체	- 자체자금 및 임대보증금	5년	- 사업자 자율선정	제한없음
매입 임대	- 개인, 법인	- 자체자금 및 임대보증금 ․호당 6,000만원까지 융자	5년	- 사업자 자율선정	제한없음

＊ 국민임대주택 비용부담은 지원유형별로 차이가 있음.

※ 참고 : 국민임대주택 유형별 개요

- 연차별 공급계획

구분	계	‘04	‘05	‘06이후
다가구매입․임대	5만호	500호	4,500호	매년 4,500호(‘06～’15)
기존주택 전세․임대	1만호	-	500호(시범)	매년 1,000호(‘06～’15)
기존주택 매입․철거․임대	-	-	20호(시범)	시범사업 실시후 확대여부 검토
부도임대주택 매입․임대	-	-	300호(시범)	시범사업 실시후 확대여부 검토

- 유형별 지원현황

구분	사업비 지원 등	임대조건 등	입주자격 등
다가구 매입․임대	․재정 45%, 기금 40%, 시행자 10%, 입주민 5%	․보증금 250～350만원, 임대료 8～9만원	․기초생활수급자,모․부자가정 등
기존주택 전세․임대	․호당 5천만원(총5천억원)을 기금에서 지원 ※ 수리비등 소모성경비 재정지원	․매입임대와 동일한 수준	․수급자 및 차상위계층
기존주택 매입․철거․임대	․재정 45%, 기금 40%, 시행자 10%, 입주민 5% ※ 호당(15평) 11,100만원 소요	․보증금 555만원, 임대료 14～16만원	․지불능력을 고려
부도임대주택 매입․임대	․재정 및 기금지원액을 80%이상	․국민임대주택 수준에서 검토	․국민임대주택 기준

□ 기타 법

ㅇ 주택개발사업 관련 임대주택 비율

개 발 유형별	법적근거	임대주택 건립규정	비 고
주택재개발	․도정법제4조의2 ․「정비사업의 임대주택및주택규모별건설비율(고시)」	- 건설비율 ․전체 건설 주택수의 17% 이상 ※ 임대주택의 30% 또는 전체 건설주택수의 5%이상을 40㎡이하로 건설	․건립된 임대주택은 서울시 또는 SH공사가 매입하여 정비구역안의 세입자 및 철거자를 위한 50년임대(서울시)
주택재건축	․도정법제30조의2 ․「정비사업의 임대주택및주택규모별건설비율(고시)」	- 건설비율 ․당해 주택재건축사업으로 증가되는 용적률 중 25%(기존 주택수가 50세대미만인 경우 제외) ※수도권과밀억제권역내에서 건설할 경우 적용	․증가되는 용적률에 대한 개발이익환수 차원
주거환경 개선사업	․도정법제4조의2 ․「정비사업의 임대주택및주택규모별건설비율(고시)」	- 건설하는 주택 전체 세대수의 20% 이상 임대주택 건설 ․전체주택의 8% 또는 임대주택의 40% 이상을 40㎡이하로 건설(수도권이외는 50% 완화)	․주거환경지구내 기반시설비의 50% 국고지원
도시개발 사업	․도시개발업무처리지침제5-2-2호	․수도권 및 광역시에서 국가․지자체․정부투자기관․지방공사가 시행하거나, 이외 시행자가 100만㎡이상 시행 → 공동주택용지에 85㎡이하 임대주택을 25% 이상 건설 ․그 외의 경우 20%이상	․광역시․도지사가 도시개발구역을 지정하고, 계획을 수립하도록하고 있어 공공성이 큼

ㅇ 주택재건축 임대주택 가격

- 주택가격

․건축비 : 임대주택법시행규칙 별표1의 제2호 라목의 규정에 의한 공공건설임대주택 표준건축비

․부속토지의 가격 : (사업시행인가 고시일전의 가장 가까운 시점에 공시된 당해 토지의 개별공시지가) × (공시지가 고시일부터 지급일이 포함된 월의 직전 월까지의 월별지가 변동율을 곱한 금액)

3. 임대주택에 대한 지원

1) 재정 및 국민주택기금지원 : ‘05년 10월말 기준

<재정지원>

ㅇ ‘89년부터 ’92년까지 건설한 영구임대주택에 대해 정부재정을 85%까지 지원

ㅇ ‘98년부터 정부재정이 지원되는 국민임대주택 건설(’05년 현행기준)

※ 국민임대주택 건설을 위한 재정 및 기금지원

구 분	구 분	계	재 정	주택기금	사업자	입주자
‘05.4.27 이 전	Ⅰ형(14～15) Ⅱ형(16～18) Ⅲ형(19～20)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 40% 40%	10% 10% 10%	10% 30% 40%
	사업비	56.1조원	11.3조원	22.4조원	5.6조원	16.7조원
‘05.4.27 이 후	Ⅰ형(11～15) Ⅱ형(16～18)Ⅲ형(19～24)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 45% 50%	10% 10% 10%	10% 25% 30%
	사업비	66.8조원	13조원	31조원	6.7조원	16.1조원

<기금지원>

ㅇ 국민임대주택

- 전용 60㎡ 이하 : 호당 1,816 - 2,594만원

․35㎡이하 1,816만원

․35㎡초과～45㎡이하 2,205만원

․45㎡초과～60㎡이하 2,594만원

- 연이율 3.0%, 10년거치 20년상환

※ 주거환경개선지구내 30㎡이하 및 다세대․다가구 매입임대는

연이율 1%적용

ㅇ 공공임대주택(5년, 10년)

- 60㎡이하 : 총사업비기준 70%까지 지원

․호당 5,500만원,  연 3%, 10년이내(10년장기임대는 15년) 임대 기간 동안 거치후 20년상환

- 60㎡초과 ～ 85㎡ 이하 : 총사업비기준 70%까지 지원

․호당 7,500만원, 연 4.5%→4.0%(‘05.1.20-’06년말까지),

10년(10년장기임대는 15년)이내 임대 기간 동안 거치후 20년상환

ㅇ 매입임대주택

- 호당 6,000만원, 연이율 5.0% 3년이내 일시상환

※ 공공기관 : 3.0% 적용

※ 기존주택 매입은 공공기관에 한해 적용하고, 다세대 세대당 2,000만원, 다가구 가구당 1,500만원, 단독 4,000만원 지원

2) 택지지원 : '05년 현행 기준

ㅇ 공동주택 건설용지의 25%를 국민임대주택건설용지로 공급

ㅇ 10년 장기임대주택 공급

- 공급비율 : 85㎡이하 공동주택용지의 5%이상,

85㎡초과 ～ 149㎡ 이하 5%이상

※ 임대주택법시행령제3조제1항 : 공공택지의 경우 임대의무기간이 5년인 임대주택용 택지의 공급계획을 포함하지 못하도록 규정(2004.3.17)

- 공급가격

․ 60㎡이하 : 조성원가의 60%

․ 60㎡ ～ 85㎡ 이하 : 조성원가의 60 ~ 85%

※수도권 85%, 부산권 80%, 광역시 70%, 기타지역 60%

․ 85㎡초과 ～ 149㎡ 이하 : 감정가격

3) 세제지원

구분		40㎡이하	40-60㎡	60-85㎡	85-149㎡	주요 요건 및 근거
취․등록세	건설	면제		25%감면		※신축공동주택 ․60㎡이하 : 2호이상 임대의무기간(5년이상)이상 임대 ․60-149㎡ : 20호이상 취득 또는 20호이상 보유자가 추가 취득시 장기임대목적(10년이상) 임대 **근거 : 행자부 표준감면안을 기준으로 각 지자체에서 조례로 규정
	매입	면제		25%감면		※최초로 분양받는 공동주택 ․건설임대와 동일 **근거 : 건설임대와 동일
재산세	건설	면제	50%감면	25%감면		※공동주택 ․2호이상 임대의무기간(5년)이상 임대한 경우 **근거 : 취등록세와 동일
	매입	면제	50%감면	25%감면	-	※공동주택 ․2호이상 임대의무기간(3년)이상 임대(3년→5년, 임대주택법시행령개정 ‘05.10.5) **근거 : 취등록세와 동일
종합부동산세	건설	합산배제				․시가표준액 6억원이하로 2호이상 5년임대 *주택수는 같은 광역시․도 기준 **근거 : 종합부동산세법시행령제3조제1항제1호
	매입	합산배제			-	․시가표준액 3억원이하로 5호이상 10년임대 *주택수는 같은 광역시․도 기준 **근거 : 종합부동산세법시행령제3조제1항제2호
양도소득세	건설	중과배제				※국세청기준시가 6억원이하 ․2호이상 5년임대 **근거 : 소득세법시행령제167조의3제2호 다목
	매입	중과배제			-	※국세청기준시가 3억원이하 ․‘03.10.29이전등록자 : 2호이상 5년임대 ․‘03.10.29이후등록자 :같은 시(광역시포함)․군에서 5호이상 10년이상 임대 **근거 : 소득세법시행령제167조의3제2호 가목 및 나목
법인세	건설	면제			*면제	․5호이상 10년이상 임대 **근거 : 법인세법시행령제92조의2
	매입	면제			-	․5호이상 10년이상 임대 **건설임대와 동일

4) 기타지원

ㅇ 10년이상 장기 임대주택건설에 따른 건폐율 및 용적율 완화

- 근거 : 국토의계획및이용에관한법률시행령

※ 2005.9.8일 신설

※ 건폐율 완화적용

제47조(제2종지구단위계획구역안에서의 건폐율 등의 완화적용)

③제2종지구단위계획구역 안에서는 법 제52조제3항의 규정에 의하여 제2종지구단위계획으로 제1항에서 완화하여 적용하는 용적률의 20퍼센트 이내에서 임대주택(｢임대주택법 시행령｣ 제9조제1항의 규정에 의하여 임대의무기간이 10년 이상인 경우에 한한다)의 추가건설을 허용할 수 있다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제30조의2의 규정에 의하여 임대주택 건설이 의무화되는 주택재건축사업의 경우를 제외한다.

※ 용적률 완화적용

제85조(용도지역안에서의 용적률)

③제1항의 규정에 불구하고 제1항제1호 내지 제6호의 지역에서는 특별시․광역시․시 또는 군의 도시계획조례로 제1항의 규정에 의한 용적률의 20퍼센트 이하의 범위 안에서 임대주택(｢임대주택법 시행령｣ 제9조제1항의 규정에 의하여 임대의무기간이 10년 이상인 경우에 한한다)의 추가건설을 허용할 수 있다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제30조의2의 규정에 의하여 임대주택 건설이 의무화되는 주택재건축사업의 경우를 제외한다.

4. 임대주택관리

□ 개 념

ㅇ 임대주택관리에 대한 법적 개념이 정의되어 있지 않으나, 임대사업자와 임차인간에 관련된 업무와(임대업무), 임대주택 자체와 관련된 업무(주택관리업무)로 나눌 수 있음

※ 임대주택관리(운영) 구분

임대업무		주택관리
◇ 임대사업자의 고유업무 - 임차인 관리 및 주택재고의 자산가치를 유지를 위한 제반 행위 - 세부적인 업무 예시 ☞ 임차인 선정, 부정입주 조사,임대차계약, 임대보증금 및 임대료관리, 입주 및 퇴거 관리, 시설물 교체 등 장기수선유지 등 ※ 임차인을 위한 사회복지서비스 제공 및 임차인 참여를 위한 지원 등도 임대업무 범주에 포함		◇ 단지 내 시설물의 물리적 관리 행위 - 세부적인 업무 예시 ☞ 부대시설, 복지시설 등 각종 공용시설물 관리, 일상수선 작업, 청소, 경비, 소독, 쓰레기 수거, 관리비 및 사용료 징수 등을 포함

□ 관련되는 법률

ㅇ 임대주택 관리 업무와 관련된 법률로는 임대주택법이 있으며, 주택법, 주택공급에관한규칙 등의 법령도 일부 적용

- 임대업무(임대주택의 공급, 입주자 선정, 임대의무기간, 임대보증금과 임대료 결정, 장기수선유지 등)와 주택관리업무(부대시설, 복리시설 등 각종 공용시설물 관리, 일상수선, 청소, 경비, 소독, 관리비 징수 등)에 관한 사항을 규정

구분	임대주택법	주택법	주택공급에관한규칙
임대 업무	- 임대사업자의 등록(법제6조, 령 제6-7조) - 임대주택의 전대제한(법제13조) - 임차권양도등의 허용(령 제10조) - 건설임대주택의 임대조건 등(법제14조, 제16조) - 임차인의 자격과 선정방법(령제11조) - 임대보증금 및 임대료(령제12조) - 임대주택분양전환자격(법제15조) - 임대조건의 신고(법제14조, 령제14조) - 특별수선충당금의 적립 등(법제17조의3) - 표준임대차계약서(법제18조)	-주택의 공급(임대주택포함)(법제38조) -장기수선계획(법제47조, 령제63조)	-임대주택의 공급 및 방법, 절차 등에 관한 사항
주택 관리	- 임대주택의 관리(법제17조, 령제15조) - 관리비 등(규칙제7조) - 임차인대표회의(법제17조의2)	-주택관리 방법(법제46조, 제47조, 제55조, 제57조제3항, 제59조 내지 제62조, 제64조, 제65조)

□ 임대업무 주요 개요

ㅇ 임차인 선정

- 임차인의 선정은 임대주택의 유형에 따라 국민기초생활보장법에의한 수급자, 보훈대상자 중 수급자의 일정소득 수준이하인 자, 일군위안부, 보호대상 모자가정, 북한이탈주민, 청약저축가입자, 철거 세입자, 당해 세대의 월 평균소득이 전년도 도시근로자가구소득의 50%․70%․100% 이하인 자 등 다양하게 규정

ㅇ 임차인 관리

- 임차권 양도 및 전대 제한

․임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 기타 권리 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되 상속의 경우에는 제외)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없도록 되어 있음(법제13조)

․다만, 시행령에서 정하는 경우에는 임대사업자의 동의를 얻어 임차권 양도가 가능함

ㅇ 임대료 및 임대보증금의 산정기준

- 영구임대․50년․국민임대 주택 및 5년․10년 공공건설임대주택은 건설교통부장관이 고시를 통해 표준임대조건의 산정기준을 고시하고 있음

ㅇ 시설물의 장기수선유지

- 장기수선계획은 주택법 제47조, 동 시행령 제63조, 동 규칙 제26조 및 임대주택법제17조의3, 동 시행령 제15조의 3 제2항에 의거 공동주택의 체계적인 관리를 위해 공용부분과 부대시설 및 복리시설에 대하여 사업주체가 계획을 수립

□ 임대주택의 관리방법

ㅇ 근거 : 임대주택법 제17조 및 동 시행령 제15조

- 300세대 이상의 공동주택 등 일정규모이상의 임대주택에 대해서는 기술인력과 장비를 갖추고 인가를 받은 임대사업자가 자체관리하거나 주택법 제53조에 의한 주택관리업자에게 위탁관리하도록 규정하고 있음

① 자체관리

: 대통령령이 정한 기술 인력 및 장비를 갖춘 임대사업자가 직접관리하는 것을 의미하며, 이를 위해 임대사업자는 기술 인력의 인적 사항 조서 및 장비 명세서, 관리 인력의 인적 사항에 관한 서류 등을 임대주택 소재지의 시장 군수 또는 구청장에게 제출해야 함

② 위탁관리

: 임대사업자가 전문적인 주택관리업자에게 관리를 위탁하는 것임. 국가, 지방자치단체, 주택공사 및 지방공사는 대통령령이 정하는 방법에 따라 관리를 할 수 있음

※ 임대주택과 분양주택의 주택관리 비교

구분	임대주택	분양주택
관리주체	임대사업자	입주자대표회의
관리방식	자체 또는 위탁	자치 또는 위탁
근거법령	임대주택법	주택법
입주자 단체	임차인대표회의(임의규정)	입주자대표회의
특별수선충당금 부담	임대사업자	구분소유자
업무	①공동시설물의 유지,보수 ②단지 경비, 청소, 소독 등 ③관리비 징수 및 사용료 징수 대행	①공동시설물의 유지,보수 ②단지 경비, 청소, 소독 등 ③관리비 징수 및 사용료 징수 대행 ④ 장기수선충당금 징수, 적립 ⑤관리규약으로 정한 사항 집행 ⑥입주자대표회의 의결사항 집행 ⑦기타 건교부령으로 정하는 사항

□ 관리비

ㅇ 근거 : 임대주택법시행규칙 제7조

ㅇ 주요내용

- 임대주택의 관리비는 일반관리비, 청소비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비의 항목으로 구성하도록 되어 있음

- 이외에는 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없도록 규정

ㅇ 관리주체는 사용자 부담 및 공평부담의 원칙하에 징수하고 있으며, 전기, 수도 또는 가스 등의 사용료를 징수권자를 대행하여 징수하고 있음

ㅇ 관리항목의 구성내역

비 목	구성내역
1. 일반관리비	․인건비(급여․제수당․상여금․퇴직금등을 포함하되, 청소원 및 오물수거원 인건비를 제외)․제사무비․교통통신비․제세공과금․피복비․교육훈련비․차량유지비 및 제부대비용
2. 청소비	․용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원 인건비․피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요되는 비용
3. 경비비	․용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 경비원 인건비․피복비 등 경비에 직접 소요된 경비
4. 소독비	․용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비등 소독에 직접 소요된 비용
5. 승강기유지비	․용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비등. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함된다
6. 난방비	․난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대․난방 및 급탕용수비)에서 급탕비를 제한 금액
7. 급탕비	․급탕용유류대․급탕용수비
8. 수선유지비	․냉난방시설의 청소비․소화기 충약비 등 임차인의 주거생활의 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용

5. 임대주택 입주자 선정 관련 업무

5-1. 공공임대주택(5년, 10년)

□ 공급방법(주택공급에 관한 규칙 제10조)

ㅇ 일반공급 : 무주택세대주를 대상으로 사업주체가 공개모집의 방법으로 입주자를 선정함.

ㅇ 특별공급 : 국가유공자, 북한이탈주민, 철거민, 장애인 등에게 건설량의    10%범위 내에서 공급. 건설량의 10%초과시에 시.도지사의   승인을 요함 (주택공급에 관한 규칙 제19조)

ㅇ. 단체공급 : 직장 주택조합(조합원 20인 이상)의 조합원에게 공급하며 국민

주택 등의 건설량의 40%범위 내에서 공급가능

(＊현재 시행되지 않고 있음)

□ 입주자 모집

ㅇ 업무절차

1) 임대계획의 작성, 임대시기, 임대조건 결정

2) 입주자 모집절차 :  임대공고  →  신청접수  →  입주자선정

3) 임대차 계약체결

4) 보증금의 수납

5) 입  주

ㅇ 입주자모집공고 : 최초 신청접수일로부터 5일전에 공고

ㅇ 신청자격

1) 거주지등 제한

- 입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주에게 1세대 1주택 기준으로 공급하며, 입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택 세대주이어야 함

- 특별시장․광역시장․시장 또는 군수는 투기를 방지하기 위하여 필요한           경우 입주자모집공고일 현재 당해주택건설지역에 일정기간이상 거주            하고 있는 자에게 우선 공급할 수 있음

2) 세대주 : 배우자 또는 직계존속 또는 직계비속으로 이루어진 세대의                     세대별 주민등록표상 세대주(60세이상의 직계존속,장애자인                    직계존속을 부양하고 있는 자로서 호주승계 예정자와 단독                     세대주로서 20세이상인 경우 세대주로 간주함.)

3) 무주택세대주 : 세대별 주민등록표상 세대주로서 세대주를 포함한 세대원(주민등록이 분리된 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함) 전원이 주택을 소유하지   아니한 경우의 세대주

4) 청약저축 가입 : 월 2-10만원씩 국민은행, 우리은행, 농협에 납입

□ 입주자 선정방법

ㅇ 일반공급 : 신청자수가 공급호수를 초과할 경우에는 "주택공급에관한규칙"에 의거 아래 순위에 따라 입주자 선정

․제1순위 : 청약저축에 가입하여 2년이 경과한 자로서 매월 약정납입일에

월납입금을 24회이상 납입한 자

․제2순위 : 청약저축에 가입하여 6개월이 경과한 자로서 매월 약정납입일에                    월납입금을 6회이상 납입한 자

※ 1,2순위중 같은 순위내에서 경쟁이 있을 경우 다음 순차로 입주자선정

․제3순위 : 제1순위 및 제2순위 이외의 자(청약저축과 관련없음),

경쟁시 추첨으로 입주자 선정

전용면적 85㎡초과	전용면적 40㎡초과-85㎡이하 주택	전용면적 40㎡이하 주택
ㅇ 민영주택과 동일 *청약예금 가입자를 대상으로 모집	1. 5년이상 기간의 무주택세대주로서 월납입금을 60회이상 납입한자중 저축총액이 많은 자 2. 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 자 3. 저축총액이 많은 자 4. 납입회수가 많은 자 5. 부양가족이 많은 자 6. 당해주택건설지역에 장기간 거주한자	1. 5년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자 2. 3년이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 자 3. 납입회수가 많은 자 4. 부양가족이 많은 자 5. 당해주택건설지역에 장기간 거주한 자

ㅇ 특별공급 : 신청기관에서 선정

(국가유공자, 북한이탈주민, 철거민, 국민주택기금 예탁된 연금                    기금 또는 자금 적립자, 일군위안부, 장애인,우수체육선수등)

ㅇ 단체공급 : 시행하지 않고 있음

ㅇ 예비입주자의 선정

- 입주자모집결과 경쟁이 있는 경우 공급대상주택수의 20%범위안에서 예비  입주자를 선정한 후 입주자로 선정된 자중 당첨이 취소되거나 공급계약을  체결하지 아니한 자 또는 공급계약을 해약한 자가 있는 경우 예비입주자  에게 순번에 따라 공급

5-2.  국민임대주택

□ 입주자 선정기준 (주택공급에 관한 규칙 제32조)

ㅇ 신청자격

전용면적 50㎡미만 주택	전용 50㎡이상 60㎡이하	전용 60㎡초과
무주택세대주로서 당해세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하 인 자.	무주택세대주로서 당해세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하 인 자.	무주택세대주로서 당해세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 이하인 자

＊ 2004년 도시근로자 가구당 월평균소득 : 3,113,360원

(소득의 50% : 1,556,680원, 소득의 70% : 2,179,350원)

ㅇ 입주자선정 순위

순 위	전용면적 50㎡미만 주택	전용면적 50㎡이상 주택
1순위	당해주택 건설되는 시․군․자치구에 거주하는 자	청약저축에 가입하여 2년이 경과된 자로 매월 약정납입금 24회이상 납입자
2순위	사업주체가 정하는 연접 시․군․자치구에 거주자	청약저축에 가입하여 6월이 경과한 자로 매월 약정납입금 6회이상 납입자
3순위	제 1,2순위 이외의 자	제 1,2순위 이외의 자

- 동일순위 경쟁시에는 다음 배점을 합산한 순위에 따라 입주자선정

구분	3점	2점	1점
① 세대주나이	50세이상	40세이상	30세이상
② 부양가족수	3인이상	2인	1인
③ 당해지역거주기간	5년이상	3년이상	1년이상
④ 65세이상 직계존속(배우자 직계존속 포함) 1년이상 부양자 3점
⑤ 청약저축납입회수 : 각순위별 납입회수 보다 12회이상 추가 2점 6회이상 추가 1점
⑥ 중소제조업체에 종사하는 근로자(임원제외) 3점
⑦ 주택규모별로 차상위계층 해당자 등 사회취약계층 해당자 3점

* 50제곱미터미만 : ⑤호 제외

□ 우선공급

ㅇ 사업지구 철거민 등(주택공급에 관한 규칙 제32조 제4항)

- 국민임대주택 입주자격을 충족하는 사업지구 철거민 등에 대하여 건설량의  10%범위안에서 우선공급할 수 있으며 10%를 초과하여 공급할 경우 시․도지사의 승인을 얻어야 함.

ㅇ 사회보호계층 등(주택공급에 관한 규칙 제32조 제5항)

- 국민임대주택 입주자격을 충족하는 자로서 건설량의 15%범위안에서 우선  공급할 수 있으며, 공급신청자중 입주자로 선정되지 못한 자에 대해서는  별도 신청절차없이 일반공급신청자에 포함하여 입주자로 선정함

① 입주자모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)을

1년이상 부양하고 있는 자

② 장애인

③ 국가유공자 또는 그 유족과 5․18민주유공자 또는 그 유족으로서 입주자격

을 충족하는 자중 소득수준을 고려하여 국가보훈처장이 인정하는 자 등

④ 북한이탈주민

⑤ 중소기업 근로자

5-3.  영구임대주택

□ 입주자격 : 다음 해당자로서 무주택세대주

① 국민기초생활보장법에의한 수급자

② 국가유공자(광주민주유공자) 또는 그 유족으로서 국민기초생활보장법에

의한 수급자 선정기준의 소득평가액 이하인 자

③ 일군위안부

④ 보호대상 모자가정

⑤ 북한이탈주민

⑥ 장애인 등록증이 교부된 자(정신지체인, 정신장애인 및 3급이상의 노병변

장애인의 경우 그 배우자인 세대주 포함)

⑦ 65세이상의 직계존속(주민등록상 세대원으로 등재된 경우)부양자로서

국민기초생활보장법에 의한 수급자 선정기준의 소득평가액 이하인 자

⑧ 시․도시자 및 건교부장관이 영구임대주택의 입주가 필요하다고 인정

하는 자

⑨ 청약저축가입자

□ 입주자 선정순위 :  ①내지 ⑦에 해당하는 자 → ⑧에 해당하는 자

→ ⑨에 해당하는 자

□ 선정주체

①～⑧ : 시·도지사

⑨     : 사업주체(공사)

6. 관련법령의 주요내용

임대주택법

□ 목적(법 제1조)

ㅇ 임대주택 건설․공급․관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함

☞ 임대주택 건설 촉진 및 국민주거생활 안정 도모

□ 정의(법 제2조, 개정 ‘96.12.30, ’02.12.26, ‘03.5.29)

ㅇ 임대주택 : 임대목적의 건설임대주택 및 매입임대주택

ㅇ 건설임대주택 : 다음중 하나(종류는 시행령에 위임, 개정‘96.12.30)

- 임대사업자가 임대를 목적으로 건설․임대하는 주택

- 주택건설사업자(주택법 제9조)가 사업계획승인(주택법 제16조)을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 않은 주택으로서 임대사업자등록(법 제6조)을 마치고 건교부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택(개정 ‘03.5.29)

< 주택건설사업 등의 등록(주택법 제9조) >

ㅇ 연간 대통령령(영 제10조)이 정하는 호수(단독주택 20호, 공동주택 20세대)의 주택건설사업 또는 면적(1만㎡)이상의 대지조성작업을 시행하고자 하는 자는 건교부장관에게 등록하여야 함

* 예외 : 국가, 지자체, 주공, 토공, 지방공사, 공익법인의 설립․운영에 관한 법률 제4조에 의해 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인, 주택조합(등록사업자와 공동시행하는 경우에 한함), 근로자를 고용하는 자(등록사업자와 공동시행하는 경우에 한함)

- 등록요건(영 제10조) : 자본금 3억원(개인은 자산평가액 6억원), 건축분야 및 토목분야기술자 각1인 이상, 사무실 면적 33㎡ 이상

< 사업계획의 승인(주택법 제16조) >

ㅇ 대통령령(영 제15조)이 정하는 호수(단독주택 20호, 공동주택 20세대)이상의 주택건설사업 또는 면적(1만㎡)이상의 대지조성작업을 시행하고자 하는 자는 시․도지사로부터 사업계획승인을 얻어야 함

* 예외적으로 건교부장관으로부터 사업계획승인을 얻어야 하는 경우(제1항, 영 제15조 제4항)

․ 국가, 주공, 토공이 시행하는 경우

․ 330만㎡이상 규모로 택촉법상 택지개발사업 또는 도시개발법상 도시개발사업 추진지역 중 건교부장관이 지정․고시하는 지역 안에서 주택건설사업을 시행하는 경우

․ 수도권․광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 조정이 필요하여 건교부장관이 지정․고시하는 지역안에서 주택건설사업을 시행하는 경우

ㅇ 주택건설사업계획 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 함

* 예외

․ 지구단위계획(국토계획법 제49조) 결정이 필요한 주택건설사업으로 당해 대지면적의 9/10이상을 사용할 수 있는 권원 확보시

․ 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원 확보시

․ 국가․지자체․주공․지방공사가 주택건설사업을 하는 경우

ㅇ 경미한 경우를 제외하고는 사업계획변경시 변경승인 필요

ㅇ 사업계획에 부대시설, 복리시설 설치계획 등이 포함되어야 함

ㅇ 시․도지사는 사업계획 승인시 고시하고, 사업계획승인서 및 관계서류 사본을 지체없이 관할 시장․군수․구청장에게 송부

ㅇ 사업주체는 사업계획승인을 얻은 날로부터 2년 이내에 공사 착수

- 위반시 사업계획승인 취소가능, 다만 대통령령이 정하는 정당한 사유가 인정될 경우 사유종료일부터 1년 범위 내 기간 연장가능

< 건설임대주택의 종류(영 제2조) >

공공건설임대주택 (다음중 하나, 개정 ‘04.3.17)	- 국가 또는 지자체의 재정으로 건설하거나 건설․임대하는 주택 - 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택 - 공공택지에 주택법 제16조에 의한 사업계획승인을 얻어 건설․임대하는 주택
민간건설임대주택	- 공공건설임대주택 외의 건설임대주택

* 8.31 대책시 발표된 주공 등 공공기관이 공급하는 수급조절용 임대주택의 근거마련을 위해 시행령 개정중

ㅇ 매입임대주택 : 임대사업자가 매매등에 의해 소유권을 취득하여 임대하는 주택

ㅇ 임대사업자 : 국가․지자체․주공․지방공기업법 제49조에 의해 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 지방공사)․주택임대사업을 하기 위해 등록한 자(제6조) 또는 임대주택조합(제6조의2) (개정 ‘02.12.26)

ㅇ 분양전환 : 임대주택을 임대사업자외의 자에게 매각하는 것(신설 ‘02.12.26)

ㅇ 주요연혁

- 임대주택건설촉진법(1984.12.31, 제정) : 임대주택에 대해서만 규정

☞ “임대주택”이라 함은 임대를 목적으로 건설․공급되는 주택

- 임대주택법(1993.12.27, 전면개정) : 임대주택을 건설과 매입으로 구분

☞ “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설 및 매입임대로 구분

☞ 건설임대주택은 대통령령에 위임

- 임대주택법시행령(2004.3.17, 개정) : 공공건설임대주택 종류에 공공 택지를 공급받은 경우 추가

□ 다른 법률과의 관계(법 제3조)

ㅇ 임대주택의 건설․공급․관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 및 주택임대차보호법을 적용(개정 ‘03.5.29)

□ 임대주택의 우선건설(법 제4조)

ㅇ 건교부장관은 주택종합계획 수립시 임대주택건설 관련 사항을 포함시켜야 함(개정 ‘96.12.30, ’03.5.29)

ㅇ 지자체 및 주공은 주택건설시 임대주택을 우선 건설하여야 함

□ 임대주택의 건설재원(법 제5조)

ㅇ 임대주택의 원활한 건설 촉진을 위해 국민주택기금중 대통령령이 정하는 재원*을 임대주택건설에 우선 사용할 수 있음(개정 ‘96.12.30. ’03.5.29)

* 정부의 출연금 또는 제2종 국민주택채권(주택법 제67조 및 동법 시행령 제90조) 발행으로 조성된 자금 또는 복권 및 복권기금법 제23조제1항의 규정에 의해 배분된 수익금으로 조성된 자금

< 국민주택채권의 발행 등(주택법 제67조) >

ㅇ 정부는 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담으로 국민주택채권을 발행할 수 있음

ㅇ 국민주택채권은 건교부장관의 요청에 의해 재경부장관이 발행

ㅇ 국민주택채권에 관하여 주택법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 국채법을 적용

ㅇ 종류․이율, 발행방법․절차 및 상환과 발행사무취급에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정함,

* 국민주택채권의 종류(영 제91조 제1항, ‘05.3.8)

․제1종 국민주택채권 : 국가 또는 지자체로부터 면허․허가․인가를 받거나 등기․등록을 신청하는 자(법 제68조 제1항 제1호) 및 국가․지자체 또는 정부투자기관관리기본법 제2조의 규정에 의한 정부투자기관과 건설공사 도급계약을 체결하는 자(법 제68조 제1항 제1호)

․제2종 국민주택채권 : 주택법에 의해 건설․공급하는 주택을 공급받는 자(법 제68조 제1항 제3호)

․제3종 국민주택채권 : 주거전용면적 85㎡ 초과 공공주택을 건설하기 위해 공공택지를 공급받는 자(법 제68조 제1항 제4호)

ㅇ 임대주택건설에 사용되는 국민주택기금은 대통령령이 정하는 바에 따라* 장기 저리로 융자해야 함

* 이자율과 상환기간은 건교부장관이 재경부장관 및 기예처장관과 협의하여 정함(영 제5조, 개정 ‘94.12.23, ’98.11.13, ‘04.3.17)

ㅇ 정부는 매년 예산의 범위안에서 임대주택건설에 소요되는 자금을 세출예산에 계상하여야 함

□ 임대사업자의 등록(법 제6조)

ㅇ 대통령령(영 제6조)이 정하는 호수(단독주택은 2호, 공동주택은 2세대, 개정 ‘99.11.12)이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장)에게 등록신청 가능(개정 ‘96.12.30, ’00.1.12)

* 임대사업자로 등록 가능한 자(2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우 공동명의로 등록하여야 함, 영 제6조, 개정 ‘97.4.1, ’98.11.13, ‘00.7.22, ’03.11.29)

․ 주택법 제9조 규정에 의해 등록한 주택건설사업자(개정 ‘03.11.29)

․  주택법 제10조 제1항 내지 제3항의 규정에 의해 임대목적의 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자(개정 ‘03.11.29)

․ 임대목적의 주택 건축을 위해 건축법 제8조 규정에 의한 허가를 받은 자

․ 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 자

< 미분양주택의 임차인 선정(임대주택법 시행규칙 제1조의2) >

ㅇ 주택법 제9조의 의해 등록한 주택건설사업자가 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자등록을 마치고 주택법상 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택을 임대하고자 하는 경우 당해주택이 국민주택기금을 지원받아 건설되거나 공공사업에 의해 조성된 택지에 건설된 주택으로서 그 수가 20호 이상인 경우 주택공급규칙이 정하는 바에 의해 임차인을 선정하며, 그 외의 경우에는 당해 사업자가 정하는 방법에 의해 임차인을 선정(신설 ‘97.4.25 개정, ’03.12.15, ‘04.3.22)

ㅇ 등록사항 변경시 시장․군수 또는 구청장에게 신고하여야 함(건교부령이 정하는 경미한 사항은 예외, 개정 ‘00.1.12)

ㅇ 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정함(신설 ‘00.1.12)

< 임대사업자의 등록절차(임대주택법 시행령 제7조) >

ㅇ 건교부령이 정하는 바에 따라 등록신청서(규칙 별지 제1호 서식)와 관련서류(시행규칙 제2조에 열거)를 주소지 관할(규칙 제2조)* 시장․군수․구청장에게 제출(개정 ‘94.12.23, ’00.7.22)

* 법인의 경우 주된 사무소의 소재지, 재외국민등록법 제3조 또는 외국인토지법 제2조의 외국인인 경우 임대주택의 소재지

ㅇ 시장․군수․구청장은 신청인이 등록기준에 적합하다고 인정시 임대사업자등록부에 등재하고 등록증 교부(‘개정 94.12.23, ’00.7.22)

ㅇ 등록사항 변경시 변경사유가 발생한 날부터 30일이내에 시장․군수․구청장에게 신고하여야 함(개정 ‘94.12.23, ’00.7.22)

ㅇ 주소지 관할 시장․군수․구청장은 등록증 교부 또는 등록사항 변경시 지체없이 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 통보하고, 매월 등록현황을 다음달 15일까지 건교부장관에게 보고하여야 함(등록 말소의 경우 포함, 개정 ‘96.1.9, ’00.8.3)

ㅇ 등록을 말소한 주소지 관할 시장․군수․구청장 또는 통보를 받은 소재지 관할 시장․군수․구청장은 별지5호서식의 임대사업등록업자처분대장에 기재하고 관리하여야 함(개정 ‘96.1.9, ’00.8.3)

ㅇ 주요연혁

- 임대주택법(1993.12.27, 전면개정) : 임대사업자 등록제도 신설

☞ 법제2조 제4호 : “임대사업자”라 함은 국가․지방자치단체․대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 또는 주택임대사업을 하기 위해 등록한 자를 말한다.

- 임대주택법시행령제6조(1994.9.13, 개정) : 임대사업자 등록기준 규정

☞ 단독주택의 경우 5호, 공동주택의 경우 5세대를 말함

- 임대주택법시행령제6조(1999.11.12, 개정)

․배경 : 임대주택시장의 활성화를 위해 기준 완화

☞ 단독주택의 경우 2호, 공동주택의 경우 2세대를 말함

□ 임대주택조합(이하 “조합”)의 설립 등(법 제6조의2)

ㅇ 다수의 구성원이 주택을 건설 또는 매입하여 임대하기 위한 조합을 설립하고자 하는 경우 관할 시장․군수․구청장의 인가를 받아야 함

- 인가받은 내용을 변경하거나 인가를 받아 설립된 조합을 해산하고자 하는 경우에도 인가를 받아야 함

* 인가를 받는 조합의 설비방법․절차, 조합구성원의 자격기준, 조합의 운영 및 관리에 필요한 사항은 대통령령(영 제7조의2)으로 정함(신설 ‘02.12.26)

< 임대주택조합의 설립 등(임대주택법 시행령 제7조의 2) >

ㅇ 조합의 설립․변경․해산 인가를 받고자 할 경우 건교부령이 정하는 인가신청서(규칙 별지 제5호의2)에 다음 서류를 첨부하여 신청

- 설립인가 : 창립총회 회의록, 조합장 선출동의서, 조합원 전원이 연명한 조합규약*, 사업계획서**

* 명칭, 주소, 조합원 상호간 지분관계, 수익 및 손실의 귀속 관련사항, 임원의 권리․의무와 선임방법, 총회의 개최 및 조합원의 총회 소집요구에 관한 사항 등이 포함되어야 함(제4항)

** 건설․매입희망 주택의 호수․세대수 및 종류․규모, 주택건설예정지 또는 매입예정주택의 소재지, 대지 및 주변현황 등이 포함되어야 함(제5항)

- 변경인가 : 변경을 증명하는 서류

- 해산인가 : 조합원의 동의를 얻은 정산서

ㅇ 조합은 2인 이상의 조합원으로 구성되어야 함(신설 ‘05.9.16)

ㅇ 조합은 법 제6조의4에 의해 주택법 제9조에 의한 등록업자(국가, 지자체, 주공, 지방공사 포함)와 공동으로 임대주택 건설시 그 등록업자에게 조합의 업무(조합가입 알선 또는 모집광고 제외)를 대행하게 할 수 있음(개정 ‘03.11.29)

ㅇ 조합은 설립인가시부터 주택법상 사업계획승인, 건축법상 건축허가, 매매계약체결시까지 조합원이 사망하는 경우이외에는 당해 조합의 구성원 교체불가(개정 ‘03.11.29)

ㅇ 시장․군수․구청장은 임대주택 건설을 목적으로 하는 조합의 설립을 인가하고자 할 경우 도시계획관련사항 등을 확인하여 당해 주택건설예정지에 임대주택 건설가능여부를 심사하여야 함(신설 ‘03.6.25)

* 시장․군수․구청장은 설립․변경․해산 인가시 임대주택조합설립인가대장(규칙 별지 제5호의3)에 이를 기재하고 인가서(규칙 별지 제5호의4)를 신청인에게 교부하여야 함(규칙 제2조의2 제3항)

* 시장․군수․구청장은 조합의 변경․해산인가시 또는 조합설립인가 취소시 임대주택설립인가대장에 그 내용을 기재하고 임대주택조합 설립인가서를 회수하여야 함(규칙, 제2조의 2 제4항, 신설 ‘03.6.27)

□ 조합에 대한 감독(법 제6조의3)

ㅇ 건교부장관 또는 시장․군수․구청장은 주택공급질서유지를 위해 행정전산망 등을 이용, 조합구성원 자격등에 관해 필요사항 확인가능

ㅇ 시장․군수․구청장은 조합 또는 조합 구성원이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 때에는 조합의 설립인가 취소 가능

ㅇ 조합은 회계감사를 받아야 하며, 결과를 관할 시장․군수․구청장에게 보고하고 당해 조합구성원이 열람가능하도록 해야함(신설 ‘02.12.26)

< 임대주택조합의 회계감사(임대주택법 시행령 제7조의3) >

ㅇ 20호(또는 세대) 이상의 주택을 건설․매입하는 조합은 다음 구분에 의한 해당일로부터 20일 이내에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 함(개정 ‘03.11.29)

- 주택 건설시

․ 주택법 제29조에 의한 사용검사 또는 임시사용승인 신청일

․ 임대의무기간전 매각허가(제9조제2항제2호)일 또는 임대의무기간 경과 또는 부도등(15조 제1～2항)으로 분양전환계약 체결일

- 주택 매입시

․ 임대의무기간전 매각허가(제9조제2항제2호)일 또는 임대의무기간 경과 또는 부도등(15조 제1～2항)으로 분양전환계약 체결일

ㅇ 주식회사의외부감사에관한법률 제5조에 의한 감사기준 적용

ㅇ 회계감사 실시자는 감사종료일부터 15일 이내에 감사결과를 시장․군수․구청장과 조합에 통보하여야 함

ㅇ 감사결과를 통보받은 조합은 조합원에게 내용을 통보하여야 함

ㅇ 시장․군수․구청장은 감사결과를 검토후 위법․부당한 사항이 있다고 판단되면 그 내용을 조합에 통보하고 시정 요구 가능

ㅇ 20호(세대) 미만 주택을 건설․매입하는 조합은 건축법 제18조의 사용승인 또는 임시사용승인 신청일 또는 건설․매입한 주택매각을 위한 매매계약 체결일부터 20일 이내에 조합규약이 정하는 대로 자체회계감사를 실시하고 결과를 조합원에게 통보. 이 경우 회계감사 실시자의 감사결과통보 및 위법․부당사항 시정관련조항은 준용(신설 ‘03.6.25)

□ 조합의 임대주택건설(법 제6조의4)

ㅇ 조합은 주택법 제9조에 의한 등록사업자(국가․지자체․주공․지방공사 포함)와 공동으로 임대주택 건설가능. 이 때 조합과 등록업자를 공동사업주체(주택법 제10조)로 봄(신설 ‘02.12.26, 개정 ’03.5.29)

□ 택지의 우선공급(법 제7조)

ㅇ  국가․지자체․정부투자기관(정부투자기관관리기본법 제2조)은 소유한 택지 또는 개발한 택지 매각시 주택법 제25조제1항 규정에도 불구하고 건설임대사업자에게 우선 매각 가능(개정 ‘03.5.29)

< 국․공유지의 우선 매각 및 임대(주택법 제25조) >

ㅇ 국가 또는 지자체는 소유토지를 매각․임대함에 있어 다음 각호의 1의 목적으로 토지의 매수나 임차를 원하는 자가 있을 경우 그에게 우선적으로 당해 토지를 매각하거나 임대할 수 있음

- 국민주택규모 주택을 대통령령이 정하는 비율(50%, 영 제31조) 이상으로 건설하는 주택의 건설

- 주택조합이 건설하는 주택(이하 “조합주택”)의 건설

* 다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 주택조합을 설립하고자 하는 경우 관할 시장․군수․구청장의 인가를 받아야 함. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 같음

- 상기 두 주택을 건설하기 위한 대지의 조성

ㅇ 국가 또는 지자체는 국가 또는 지자체로부터 토지를 매수하거나 임차한 자가 그 매수 또는 임차일부터 2년 이내에 국민주택규모 또는 주택조합을 건설하지 아니하거나 그 주택건설을 위한 대지조성사업을 시행하지 않을 경우 환매 또는 임대계약 취소 가능

ㅇ 국가․지자체․주공․토공은 개발택지 중 대통령령이 정하는 일정비율이상(10%, 영 제8조 제4항)을 임대주택건설용지로 사용하거나 건설임대사업자에게 공급하여야 함(개정 ‘95.12.29)

ㅇ 택지를 매수하거나 공급받은 자는 택지취득일부터 2년 이내에 임대주택을 건설하여야 함

< 택지의 환매절차 등(임대주택법 시행령 제8조) >

ㅇ 국가․지자체․정부투자기관은 임대사업자에게 택지매각시 그 택지 취득일로부터 2년이내에 임대주택건설에 착수하지 아니하면 택지를 환매할 수 있다는 내용의 환매특약을 하고 이를 등기하여야 함. 다만, 임대사업자가 국가․지자체․주공․지방공사인 경우 그러하지 아니함(개정 ‘04.3.17)

ㅇ 택지매수자가 임대주택 건설에 착수한 때에는 그 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 당해 택지를 매각한 자에게 통보하여야 함

ㅇ 택지를 매각한 국가․지자체․정부투자기관은 택지취득자로부터 택지매각일부터 1년 6월 이내에 임대주택건설 착수사실 통보가 없는 경우 임대주택 건설을 지체없이 착수할 것을 촉구하여야 하며 취득일부터 2년이 경과할 때까지 이를 이행하지 아니하는 경우 환매특약에 따라 환매절차를 개시하여야 함

□ 택지의 환매(법 제8조)

ㅇ 국가․지자체․정부투자기관은 택지를 매수 또는 공급받은 자가 기간내에 임대주택을 건설하지 않을 경우 그 택지를 환매가능

* 환매가격 : 토지의 매각 또는 공급가격의 환매시까지의 법정이자를 가산한 금액

* 택지환매의 절차 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정함

□ 분양되지 아니한 주택의 우선공급(법 제9조)

ㅇ 주택법 제38조*에 의해 주택을 공급하는 사업주체는 분양(임대 포함)되지 않은 주택을 임대사업자에게 우선공급 가능(개정 ‘03.5.29)

* 주택공급규칙의 근거조항

□ 간선시설의 우선설치(법 제10조)

ㅇ 간선시설(주택법 제23조)을 설치하는 자는 임대주택의 건설사업 또는 임대주택건설을 위한 대지조성사업에 필요한 간선시설을 다른 주택건설사업이나 대지조성사업에 우선하여 설치해야 함(개정 ‘03.5.29)

□ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 관한 특례(법 제10조의2)

ㅇ 임대사업자가 전용 85㎡이하 임대주택을 100호(세대, 영 제8조의2)이상 건설하기 위해 사업대상토지면적 90%이상을 매입한 경우(토지소유자로부터 매입동의를 얻은 경우 포함)로서 잔여토지 미 취득시 당해 사업시행이 현저히 곤란한 사유가 있는 때에는 특별시장․광역시장․도지사에게 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제4조제5호에 의한 지정요청가능(개정 ‘00.1.12, ’02.2.4)

ㅇ 지정을 받은 임대사업자가 사업계획승인을 얻은 때에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제20조제1항에 의한 사업인정을 받은 것으로 봄. 다만, 재결신청은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제23조제1항 및 동법 제28조제1항의 규정에 불구하고 사업계획승인을 얻은 주택건설사업기간내에 할 수 있음(신설 ‘96.12.30, 개정 ’02.2.4, ‘03.5.29)

* 지정을 받은 임대사업자는 사업계획승인을 얻고자 하는 때에는 주택법시행령 제15조의제5항의 규정에 불구하고 수용(또는 사용)하고자 하는 토지에 대한 등기부등본 또는 사용승락서를 제출하지 않을 수 있음(영 제8조의2제3항, 신설 ‘97.4.1, 개정 ’03.11.29)

□ 임대사업자의 등록말소(법 제11조)

ㅇ 등록말소 주체 : 시장․군수․구청장

ㅇ 등록말소 사유

- 사위 기타 부정한 방법으로 등록 또는 등록기준(제6조제2항) 미달

- 매각제한(제12조), 임대조건(제14조), 이 법 또는 이 법에 의한 명령․처분 위반

ㅇ 임대사업자 등록말소시에도 말소당시 기 체결된 임대차 계약의 기간 만료시까지는 당해 임대사업자 및 임차인에 대해 이 법을 적용

□ 임대주택의 매각제한 등(법 제12조)

ㅇ 임대주택은 임대의무기간 미경과시 매각 불가(개정 ‘05. 7.13)

- 건설임대주택중 국가 또는 지자체 재정으로 건설하는 임대주택 또는 주택기금 지원으로 건설한 영구임대목적의 임대주택 : 50년

- 건설임대주택중 국가 또는 지자체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택 : 30년

- 상기 건설임대주택 외에 임대차계약을 10년이상으로 정하여 신고한 주택 : 10년

* 기타 건설임대주택 및 매입임대주택 : 임대개시일부터 5년(영 제9조 제1항)

ㅇ 임대주택 매각용 매매계약서에는 매입자가 매각자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 함(개정 ‘02.12.26)

ㅇ 임대의무기간 이내에 임대사업자간 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 절차 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정함

< 임대주택의 임대의무기간 등(임대주택법 시행령 제9조) >

ㅇ 임대의무기간 내 매각이 가능한 경우

- 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

-  임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 다음의 허가를 얻어 매각하는 경우

․ 국가․지자체․주공․지방공사의 임대주택 : 건교부장관(개정 ‘94.12.23)

․ 기타 임대주택 : 소재지관할 시장․군수․구청장(개정 ‘00.7.22)

- 5년임대와 매입임대의 임대의무기간 1/2 경과후 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의하여 건교부장관이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장․군수․구청장에게 신고 후 분양전환하는 경우, 공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 임차인에 한해 분양전환 가능(신설 ‘98.11.13, 개정 ’02.9.11, ‘03.6.25, ’04.3.17)

ㅇ 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 다음의 허가를 얻어 매각하는 경우 우선분양전환대상

☞ 법 제15조 참조

ㅇ 분양전환 산정기준(건교부령) 적용대상

- 공공이 건설한 임대주택 : 전용 85㎡이하(개정 ‘05.9.16)

- 민간이 건설한 임대주택 : 전용 60㎡이하

□ 임대보증금에 대한 보증(법 제12조의2)

ㅇ 대통령령이 정하는 건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금 보증에 가입하여야 함(신설 ‘02.12.26, 개정 ’05.7.13)

- 다만, 국가․지자체․주공․지방공사가 건설한 경우와 대통령령이 정하는 바에 따라 임대주택사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위해 설립한 특수목적법인 등으로서 해당 단지내 임대주택의 임대보증금과 국민주택기금 대출금의 합이 대통령령에서 정하는 비율 이하인 경우 예외(신설 ‘05.7.13)

ㅇ 보증에 소요되는 비용은 임대사업자, 임차인 등이 부담하며 그 부담비율 및 보증의 가입․유지․탈퇴 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정함(신설 ‘02.12.26, 개정 ’05.7.13)

□ 저당권 설정 등의 제한(법 제12조의3)

ㅇ 임대사업자는 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 의해 건설된 임대주택에 대해 분양전환 이전까지 임차인 동의시 또는 그 밖의 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 다음의 행위 금지(개정 ‘03.5.29)

- 저당권 또는 가등기담보 등 담보물권 설정

- 전세권 또는 등기되는 부동산임차권 설정

ㅇ 임대사업자는 소유권보존등기 신청시 임대주택에 대해 분양전환 이전까지 제한물권설정이나 압류, 가압류, 가처분 등이 될 수 없는 재산임을 부기등기 신청하여야 함

* 예외 : 임대사업자가 국가․지자체․주공․지방공사이거나 신탁업법 제3조에 의해 인가를 받아 설립된 신탁회사 또는 주택법 제76조의 규정에 의해 설립된 대한주택보증에 신탁할 경우(영 제9조의3, 신설 ‘03.6.25, 개정 ’04.3.17)

ㅇ 부기등기후 제한물권 설정, 압류․가압류․가처분 등은 무효(신설 ‘02.12.26)

□ 임대주택의 전대제한(법 제13조)

ㅇ 임대주택 임차인은 원칙적으로 임차권을 다른 사람에게 양도(매매․증여 기타 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우 제외)하거나 전대할 수 없음

* 대통령령이 정하는 경우로 임대사업자의 동의를 얻은 경우는 예외로 하되, 임차인은 임대사업자에게 증빙자료를 제출해야 하고 증빙자료의 흠 등 특별한 사유가 없는 한 사업자는 임차권 양도․전대요구에 응하여야 함(‘05.9.16)

< 임차권의 양도 등의 허용 등(임대주택법 시행령 제10조) >

ㅇ 임차인 세대구성원 전원이 다음과 같은 사유로 무주택세대주에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우(개정 ‘02.9.11, ’03.6.25, ‘04.3.17)

- 근무․생업․질병치료 등의 사유로 다른 시․군․구(자치구)로 퇴거하고자 하는 경우(개정 ‘00.7.22)

- 상속․혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전시(개정 ‘00.7.22)

- 국외로 이주 또는 1년이상 국외에 머무르고자 하는 경우

ㅇ 북한이탈주민의보호및정착에관한법률 제2조제1호에 의해 북한이탈주민이 특별공급받은 임대주택을 근무․생업 등의 사유로 다른 공공건설임대주택과 상호 교환하여 거주하고자 하는 경우

ㅇ 임차인이 혼인․이혼으로 임대주택에서 퇴거하고 당해 임대주택에 계속 거주하고자 하는 직계존비속, 배우자 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 변경된 세대주로 임차인을 변경하고자 하는 경우(개정 ‘03.9.11, ’05.9.16)

□ 건설임대주택의 임대조건 등(법 제14조)

ㅇ 건설임대주택의 임차인 자격․선정방법․임대보증금․임대료 등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정함

* 주택법상 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 임차인 자격 및 선정방법은 건설교통부령(주택공급규칙, 규칙 제2조의4, 신설 ‘00.8.3, 개정 ’03.6.27, ‘04.3.22)으로 정하고 그 외의 건설임대주택의 경우 당해 임대사업자가 정함(영 제11조, 개정 ‘97.4.1, ’00.7.22, ‘03.6.25, ’03.11.29, ‘04.3.17)

ㅇ 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료를 증액청구하는 경우 주택임대차보호법이 정한 범위내에서 주거비물가지수, 인근지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 함(신설 ‘05.7.13)

< 임차인의 자격 등(임대주택법 시행규칙 제2조의4) >

ㅇ 임대사업자가 주택공급규칙 제21조의2에 의한 전산검색을 해야 하는 경우

- 임대차계약 체결(임대주택 최초입주의 경우로서 미임대 사유로 선착순에 의해 입주자를 선정하는 경우 제외)(개정 ‘00.8.3)

- 임대의무기간 1/2 경과시 분양전환(신설 ‘99.1.28, 개정 ‘03.6.27)

- 임차권 양도 또는 임대주택 전매에 대한 동의(신설 ‘04.3.22)

-  임대의무기간이 경과한 공공건설임대주택의 우선분양전환(개정 ‘99.1.28, ’03.6.27, ‘04.3.22)

ㅇ 임대사업자는 영 제11조의 공공건설임대주택 임차인에 대해 건교부장관이 정하는 방법․절차에 따라 반기별로 1회이상 주택소유여부를 전산검색하여야 함(신설 ‘04.3.22)

ㅇ 임대차계약기간중이거나 임대차계약을 갱신하고자 하는 경우 임차인이 상속․판결․결혼 등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우 전산검색 결과 부적격자로 통보받은 날부터 6월간은 불이익을 주지 않음(개정 ‘00.8.3, ’03.6.27, ‘04.3.22)

* 동 기간내에 주택처분시 공공건설임대주택을 임대받을 수 있는 자격이 계속되는 것으로 봄(신설 ‘00.8.3, ’03.6.27, ‘04.3.22)

< 민간건설임대주택의 입주자모집시기(임대주택법 시행령 제11조의2) >

ㅇ 민간건설임대주택을 건설하는 임대사업자는 당해 임대주택의 토지소유권을 확보하고 당해 토지에 설정된 저당권․전세권․지상권 등을 말소한 후 입주자를 모집하여야 함(신설 ‘98.11.13)

< 건설임대주택의 임대보증금 및 임대료(임대주택법 시행령 제12조) >

ㅇ 공공건설임대주택중 주택법상 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택의 임대보증금 및 임대료는 건교부장관이 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없음

* 다만 분양전환가가 자율화되어있는 임대주택의 경우 임대료도 자율화

ㅇ 건교부장관은 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정함에 있어 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가, 재정 및 국민주택기금 지원비율, 당해 임대주택 주변지역의 임대보증금 및 임대료 수준, 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금융자금에 대한 지급이자, 대손충당금, 제세공과금 등을 고려하여야 함(개정 ‘94.12.23, ’04.3.17, ‘05.9.16)

* 건설원가 : 시행규칙 별표 1이 정하는 기준에 의해 산출한 가격

ㅇ 공공건설임대주택중 주택법상 사업계획승인을 얻어 건설한 주택의 최초 임대보증금은 다음 기준이 정하는 금액을 초과할 수 없음

- 국가․지자체․주공․지방공사가 건설한 임대주택 : 주택의 건설원가 - 국민주택기금 융자금

- 기타 임대사업자가 건설한 임대주택(공공택지외의 지역에서 건설한 임대주택은 국민주택기금에 의한 자금을 지원받을 당시 주택법 제62조 규정에 의한 기금수탁자와 약정한 임대보증금 초과 불가)

․ 수도권(서울․경기도․인천광역시) : (주택의 건설원가 - 국민주택기금 융자금)의 90%

․ 기타 지역 : (주택의 건설원가 - 국민주택기금 융자금)의 80%

□ 건설임대주택의 우선분양전환(법 제15조)

ㅇ 임대사업자는 임대의무기간 경과후, 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 기금 또는 공공택지지원으로 건설된 임대주택을 분양전환하는 경우 다음 임차인에게 우선분양전환하여야 함(개정 ’05.7.13)

- 입주일 이후 분양전환당시까지 당해 주택 거주 무주택 임차인

- 건설임대주택 입주후 상속․판결․혼인으로 인해 다른 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인

- 임차권을 양도받은 경우 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택인 임차인

- 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

- 분양전환당시 당해 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

ㅇ 임대사업자의 부도 등 대통령령이 정하는 경우* 분양전환당시 당해 임대주택 거주 임차인에게 우선분양 가능(개정 ‘05.7.13)

* 임대사업자의 부도․파산으로 임대보증금 반환이 곤란한 경우 또는 전용면적 85㎡ 초과 주택인 경우(영 제13조제2항, 개정 ‘05.9.16)

ㅇ 임대의무기간 경과후 우선 분양전환하는 경우 방법․절차․가격 등에 관해 필요한 사항은 대통령령으로 정함(개정 ‘02.12.26)

* 우선 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대이상의 공동주택인 때에는 그 주택은 주택공급규칙에 의해 공급(규칙 제4조제4항)

< 공공건설임대주택 등의 분양전환(임대주택법 시행규칙 제4조) >

ㅇ 임대사업자가 준비해서 시장․군수․구청장에게 제출할 서류

- 임대주택분양전환계획서(별지 제6호), 분양 희망 임차인 명단, 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니하는 사실 증명서(개정 ‘03.6.27), 분양전환가격산출근거(개정 ’03.6.27)

* 시장․군수․구청장은 입주자 모집공고 및 임대조건신고내용을 참작하여 임대의무기간만료 6월전 임대사업자 및 임차인에 대해 분양전환에 필요한 준비를 하도록 권고할 수 있음(신설 ‘96.1.9, 개정 ’03.6)

□ 부도임대주택의 경매에 관한 특례(법 제15조의2, 신설 ‘05.7.13)

ㅇ 제15조제1항의 건설임대주택을 민사집행법에 따라 경매하는 경우 15조의 규정에 의해 우선분양 받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 민사집행법 제113조의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있음

ㅇ 법원은 최고가매수신고가 있어도 임차인에게 매각을 허가하여야 함

ㅇ 우선매수신고를 한 경우 최고가매수신고인을 민사집행법 제114조의 차순위 매수신고인으로 봄

□ 임대조건의 신고(법 제16조)

ㅇ 임대사업자가 국가․지자체의 재정이나 주택기금의 지원을 받은 임대주택중 대통령령이 정하는 임대주택을 임대하고자 하는 경우 임대차계약기간, 임대보증금, 임대료 등 대통령령이 정하는 임대조건을 시장․군수․구청장에게 신고해야 함(개정 ‘00.1.12)

* 신고내용 변경시에도 동일

* 신고내용 확인후 임대조건 신고필증 교부

ㅇ 시장․군수․구청장은 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비해 현저히 부당하다고 인정되는 경우등 대통령령이 정한 경우*는 그 내용의 조정을 권고할 수 있음

* 조문상에서 예시로 제시한 내용외에 “신고내용이 관계법령에 부적합하다고 인정되는 경우”(영 제14조제2항)

□ 임대주택의 관리(법 제17조)

ㅇ 임대사업자는 대통령령이 정하는 규모의 임대주택*에 대해 주택관리업자(주택법 제53조)에게 관리 위탁하거나 자체관리하여야 함

* “300세대 이상” 또는 “승강기가 설치된” 또는 “중앙집중식 난방방식”의 공동주택(영 제15조)

* 국가․지자체․주공․지방공사는 대통령령이 정하는 방법에 따라 관리가능

ㅇ 임대주택을 자체관리하고자 하는 경우 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비*를 갖추고 관할 시장․군수․구청장의 인가를 받아야 함

* 주택법 시행령 별표 4의 기준에 따른 기술인력 및 장비(영 제15조제2항)

* 자체관리인가신청서 + 기술인력의 인적사항조서 및 장비명세서 + 관리인력의 인적사항에 관한 서류 + 단지배치도(규칙 제6조)

ㅇ 2이상 임대사업자가 동일 시(특별시․광역시 포함)․군지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우 공동관리 가능*(개정 ‘96.12.30)

* 2이상 임대주택단지가 서로 인접하여 공동관리가 합리적이라고 시장(특별시장․광역시장 포함)․군수가 인정하는 경우에 한함. 이 때 기술인력․장비 기준 적용에 있어서는 이를 1개의 임대주택단지로 봄(영 제15조제3항, 개정 ‘97.4.1)

ㅇ 임대사업자는 임차인으로부터 임대주택관리에 필요한 경비를 받을 수 있음

ㅇ 임대사업자가 자체관리하는 경우의 인가절차․관리비 산정 등에 관해 필요한 사항은 건설교통부령으로 정함(‘96.12.30)

ㅇ 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 동일 건축물 안에 있거나 동일 주택단지 구성시 임대주택이 아닌 주택의 관리방법에 따라야 함

< 관리비 등(임대주택법 시행규칙 제7조) >

ㅇ 관리비는 다음 항목의 월별금액 합계액으로 하고 세대별 부담액 산정방법은 사용자부담 및 공평한 부담의 원칙에 따라야 함

- 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비(※별표 2 참조)

* 임대사업자는 상기항목외에 어떤 명목으로도 관리비 징수 불가

ㅇ 임대사업자는 임차인이 납부하는 다음의 사용료 등을 임차인을 대행하여 징수권자에게 납부할 수 있음

- 전기료(공동사용시설의 전기료 포함), 수도료(공동사용 수도료 포함), 가스사용료, 지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료

ㅇ 관리비와 사용료 징수 및 사용내역을 임차인 또는 임차인대표회의가 열람할 수 있도록 하고 사용내역관련 분쟁발생시 임차인 또는 임차인대표회의는 임대사업자로 하여금 공인회계사 또는 회계법인으로부터 회계감사를 받고 감사결과를 비치하여 열람할 수 있도록 요구 가능

* 임차인 또는 임차인대표회의는 시장․군수․구청장에게 공인회계사 선정을 의뢰할 수 있으며, 회계감사에 따른 비용은 임차인 또는 임차인대표회의가 부담(개정 ‘00.8.3)

□ 임차인대표회의(법 제17조의2)

ㅇ 대통령령이 정하는 호수(20호, 영제15조의2)이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있음

ㅇ 임대사업자와의 협의할 수 있는 사안

- 임대주택 관리규약의 제정 및 개정

- 관리비

- 임대주택의 공용부분․부대시설 및 복리시설의 유지 및 보수

- 기타 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항(하자보수, 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항, 영 제15조의2)

* 임차인대표회의 구성․운영에 관한 사항은 대통령령으로 정함(신설 ‘00.1.12)

< 임차인대표회의(임대주택법 시행령 제15조의2) >

ㅇ 임차인대표회의는 임대주택의 동별세대수에 비례하여 선출한 대표자로 구성

- 대표자로 될 수 있는 자는 6월 이상 거주하고 있는 임차인(단, 최초 구성시에는 예외)

- 회장 1인, 부회장 1인, 감사 1인을 구성원중에서 선출

ㅇ 임차인대표회의가 임대사업자에게 협의요청시 임대사업자는 협의에 성실히 응하여야 함

□ 특별수선충당금의 적립 등(법 제17조의3)

ㅇ 대통령령이 정하는 규모의 임대주택*의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 함

* “300세대 이상” 또는 “승강기 설치” 또는 “중앙집중식 난방방식”의 공동주택(영 제15조)

ㅇ 임대사업자는 임대의무기간 경과후 건설임대주택을 분양전환하는 경우 적립된 특별수선충당금을 최초로 구성되는 입주자대표회의(주택법 제42조)에 인계하여야 함(개정 ‘02.12.26, ’03.5.29)

ㅇ 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법 등에 관한 사항은 대통령령, 임대주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법 등에 관한 사항은 건교부령으로 정함(신설 ‘96.12.30)

< 특별수선충당금의 요율․사용절차 등(임대주택법 시행령 제15조의3) >

ㅇ 임대주택(“300세대 이상” 또는 “승강기가 설치된” 또는 “중앙집중식 난방방식”의 공동주택)을 건설한 임대사업자는 당해 임대주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설(분양된 시설 제외)에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사신청시 제출해야 하며, 임대기간중 당해 임대주택단지안에 있는 관리사무소에 비치해야 함

* 장기수선계획은 건교부령이 정하는 기준에 따라야 함(개정 ‘00.7.22)

ㅇ 특별수선충당금은 사용검사후(임시사용승인을 얻은 경우 임시사용승인) 1년 경과일부터 매월 적립하되 적립요율은 다음과 같음

- 영구임대 : 표준건축비의 1만분의 4

- 국민임대 : 표준건축비의 1만분의 3

- 10년임대 및 5년임대 : 표준건축비의 1만분의 1(개정 ‘05.9.16)

ㅇ 특별수선충당금은 임대사업자 및 당해 소재지 관할 시장․군수․구청장의 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도 관리

* 다만, 임대사업자가 국가․지자체․주공․지방공사인 경우 단독명의로 금융기관에 예치하여 별도 관리 가능(개정 ‘98.11.13)

ㅇ 임대사업자가 특별수선충당금을 사용하고자 할 경우 미리 당해 임대주택 소재지 관할 시장․군수․구청장과 협의하여야 함

ㅇ 시행령에서 정한 것외에 특별수선충당금 사용방법, 세부사용절차 기타 필요한 사항은 장기수선계획으로 정함(신설 ‘97.4.1)

□ 표준임대차계약서 등(법 제18조)

ㅇ 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건교부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용해야 함

- 임대보증금, 임대료, 임대차계약기간, 임대사업자 및 임차인의 권리․의무에 관한 사항, 임대주택의 수선․유지 및 보수에 관한 사항, 기타 건교부령이 정하는 사항*이 포함되어야 함(개정 ‘96.12.30)

< 표준임대차계약서(임대주택법 시행규칙 제8조) >

ㅇ 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택용과 그밖의 임대주택용으로 구분하여 사용하게 할 수 있음(개정 ‘03.12.15)

ㅇ 분양전환시기 및 분양전환가격산정기준(사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택 중 10년임대와 5년임대의 경우에 한함). 다만 분양전환가격이 자율화된 규모의 임대주택은 분양전환가격산정기준을 포함하지 아니할 수 있음(개정 ‘96.1.9, ’99.1.28, ‘02.9.11, ’03.6.27, ‘03.12.15, ’04.3.22)

ㅇ 임대사업자는 임대차계약기간 만료후 임대주택을 당해 임차인에게 분양전환할 예정인 경우 주택임대차보호법의 규정에도 불구하고 임대차계약기간을 2년 이내로 할 수 있음(개정 ‘02.12.26)

□ 임대주택분쟁조정위원회(법 제18조의2)

ㅇ 임대사업자와 임차인대표회의간 제17조의2제2항 각호*및 대통령령이 정하는 건설임대주택(영 제16조, 공공건설임대주택)의 분양전환가격 관련 분쟁조정을 위해 시․군․자치구에 임대주택분쟁조정위원회를 둠(개정 ‘02.12.26)

* 임대주택 관리규약의 제정 및 개정, 관리비, 임대주택의 공용부분․부대시설 및 복리시설의 유지 및 보수, 기타 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항(하자보수, 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항, 영 제15조의2)

ㅇ 위원장(당해 지자체장) 1인, 10인이내의 위원

- 임대사업자와 임차인대표회의가 각각 3인씩 추천(임기 : 당해 분쟁조정절차가 완료되는 때까지)

- 임대주택관련분야에 관한 학식과 경험이 있고 덕망을 갖춘 자 또는 당해 지자체 소속 공무원중 당해 지자체장이 위촉하는 자(임기 : 3년)

ㅇ 조정위원회의 회의․운영 기타 필요한 사항은 당해 지자체 조례로 정함(신설 ‘00.1.12)

□ 분쟁의 조정신청(법 제18조의3) : 임대사업자와 임차인대표회의

□ 조정의 효력(법 제18조의4)

ㅇ 임대사업자와 임차인대표회의가 조정안을 수락한 때에는 당사자간 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봄(신설 ‘00.1.12)

□ 감독(법 제19조)

ㅇ 건교부장관과 시장․군수․구청장은 임대사업자와 임차인이 이 법 또는 이 법에 의한 명령․처분에 위반한 경우에는 시정명령등 필요한 조치를 취할 수 있음(개정 ‘96.12.30)

□ 청문(법 제20조)

ㅇ 시장․군수․구청장은 제11조제1항의 규정에 의해 임대사업자의 등록을 말소하고자 하는 경우 청문을 실시하여야 함(개정 ‘97.12.13, ’00.1.12)

□ 권한의 위임 등(법 제21조)

ㅇ 건교부장관은 이 법에 의한 권한의 일부를 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시장․광역시장 또는 도지사에게 위임하거나 주택산업육성을 목적으로 설립된 법인에게 위탁 가능(개정 ‘96.12.30)

ㅇ 권한을 위임받은 특별시장․광역시장 또는 도지사는 그 권한의 일부를 건교부장관의 승인을 얻어 시장․군수․구청장에게 재위임 가능(개정 ‘96.12.30)

□ 벌칙

ㅇ 2년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금(법 제22조)

- 사위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 받게 한자

- 조합의 조합원이 아닌 자로서 조합가입을 알선하면서 주택가격외의 수수료 또는 금품을 받은 자(신설 ‘02.12.26)

- 임대의무기간을 위반하여 임대주택을 매각한 자

- 불법 임차권 양도 및 불법 전대 또는 이를 알선한 자

- 제15조 규정을 위반하여 임대주택을 분양전환한 자

ㅇ 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금(법 제23조)

- 제6조의3제3항의 회계감사를 받지 아니한 자

- 제12조의2 의무를 이행하지 아니한 자(개정 ‘05.7.13) : 임대보증금 보증가입 또는 단비별 특수목적법인

- 제14조의 임대조건 등에 위반하여 주택을 임대한 자

- 제16조제1항에 의한 임대조건 신고를 하지 아니하거나 허위로 신고한 자

- 제17조에 위반하여 임대주택을 관리한 자

□ 양벌규정(법 제24조)

ㅇ 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인․사용인 기타 종업원이 그 법인이나 개인의 업무에 관해 제22조 및 제23조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대해서도 각 해당조의 벌금형을 과함

□ 과태료(법 제25조)

ㅇ 500만원 이하의 과태료 부과대상

- 표준임대차계약서 관련 규정 위반 임대사업자

- 건교부장관과 시장․군수․구청장의 지도감독사항을 위반한 자(개정 ‘96.12.30)

ㅇ 과태료는 대통령령이 정하는 바에 따라 건교부장관이나 시장․군수․구청장이 부과․징수(‘96.12.30)

ㅇ 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날부터 30일이내에 건교부장관이나 시장․군수․구청장에게 이의를 제기할 수 있음(개정 ‘96.12.30)

ㅇ 이의제기시 건교부장관이나 시장․군수․구청장은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며 통보를 받은 관할법원은 비송사건절차법에 의한 과태료 재판을 함(개정 ‘96.12.30)

ㅇ 이의를 제기하지 않고 과태료를 납부하지 않으면 국세 또는 지방세체납처분의 예에 의해 징수

국민임대주택건설등에관한특별조치법

ㅇ 국민임대주택의 정의(법제2조)

- “국민임대주택”이라 함은 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금을 지원받아 30년이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택을 말함

ㅇ 국민임대주택건설사업등의 시행자(법제4조)

- 국민임대주택건설사업은 국가․지방자치단체․대한주택공사․지방공기업법제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 시행하도록 규정

ㅇ 법제5조-법제22조 : 국민임대주택단지 조성에 관해 규정

ㅇ 매입을 통한 국민임대주택(법제27조-법제29조)

- 주택사업시행자의 국민주택기금융자금 미상환임대주택 매입

◇ 법제27조 및 령제19조

ㅇ 주택사업시행자는 국민주택기금의 자금융자를 받아 건설된 임대주택으로서 그 소유자가 대통령령이 정하는 기간 이상 원리금을 상환하지 아니하고 있는 주택중 건교부장관이 지정․고시하는 주택을 매입하여 국민임대주택으로 공급할 수 있음

- 령에서 ‘04년 6월 30일 현대 원리금을 상환하지 아니하고 있는 기간이 6월 이상인 주택을 말함

ㅇ 이 경우 재정 및 국민주택기금을 지원할 수 있도록 규정

- 주택사업시행자의 기존주택매입

◇ 법제28조 및 령제22조

ㅇ 주택사업시행자는 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법제18조의 규정에 의한 사용승인을 받은 주택으로서 시행령에서  규정하고 있는 (1)다중주택 및 다가구주택, (2)건축법시행령별표1제2호의 공동주택중 국민주택규모 이하를 매입하여 국민주택으로 공급할 수 있음

ㅇ 이 경우 재정 및 국민주택기금을 지원할 수 있도록 규정

- 주택사업시행자의 건설중에 있는 주택매입

◇ 법제29조 및 령제24조

ㅇ 주택사업시행자외의 자는 건설중에 있는 주택으로서 시행령에서  규정하고 있는 (1)다중주택 및 다가구주택, (2)건축법시행령별표1제2호의 공동주택중 국민주택규모 이하의 주택을 국민임대주택으로 매입하여 줄 것을 주택사업시행자에게 제안할 수 있음

ㅇ 이 경우 주택사업시행자에게 재정 및 국민주택기금을 지원할 수 있도록 규정

주택임대차보호법

□ 목적(법제1조)

ㅇ 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함

□ 대항력 등(법제3조)

ㅇ 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에게 효력이 발생

※대한법률구조공단 해설

- 제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든 사람은 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며, 이것은 결국 임대차기간 중 주택의 소유자가 변경되더라도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계되어 임차인은 계약기간 동안(보증금을 준 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지) 그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다는 것이다.

- 그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에게 대항할 수 없다.

따라서 주택을 임차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있다.

□ 임차인의 우선변제권(법제3조제2항)

ㅇ 1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우선변제권을 인정

※대한법률구조공단 해설

- 즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

- 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권에는 우선하지 못한다.

□ 임차권 등기명령제도

ㅇ 1999. 1. 21. 법개정으로 임차권등기명령제도를 신설

※대한법률구조공단 해설

- 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 또는 우선변제권을 취득하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 자인 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지하며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지되므로 임차인이 자유롭게 주거를 이전할 수 있다(법 제3조의3).

- 또한, 민법 제621조의 규정에 의한 임차권등기에도 이 법에 규정된 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동일한 효력을 가지므로 우선변제권을 행사할 수 있다(법 제3조의4 제1항).

□  주택임대차계약기간의 2년 보장

※대한법률구조공단 해설

- 주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임대차기간을 2년 이하로 약정한 경우 임대인은 2년 이하의 약정기간을 주장할 수 없으나 임차인은 이를 주장할 수 있다

(법 제4조 제1항).

- 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하거나 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다

(법 제6조 제1항).

- 다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못한다.

□ 임대인의 차임증액청구권 제한

※대한법률구조공단 해설

- 민법상 임대차계약의 당사자는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 때에는 증액이나 감액을 상대방에게 청구할 수 있다.

- 그러나 주택임대차보호법은 위와 같은 차임증감청구권을 인정하되, 임대인의 차임증액청구권을 제한하여 임차인을 보호하고 있다.

즉 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하였고, 설사 1년 후 올리는 경우에도 기존차임의 5%를 초과할 수 없도록 하고 있다.(법제7조)

- 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액의 연 14%의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

(법제7조의2)

※ 예를 들면 보증금 1,000만 원을 월세로 전환하는 경우는 월 116,666원을 초과하여 받을 수 없다.(1,000만 원 × 0.14 × 1/12 = 116,666원)

□ 일정한 범위의 보증금 최우선변제권

※대한법률구조공단 해설

- 일정한 범위의 임차인은 일정한 범위의 보증금에 관하여는 다른 담보물권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.

- 그 범위는 수도권 중 과밀억제권역(서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 과천, 의왕, 군포, 시흥)은 4,000만 원(일부지역 제외) 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,600만 원까지 우선변제권이 인정

- 광역시(인천광역시 제외)에서는 3,500만 원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,400만 원까지 우선변제권이 인정되고, 기타지역은 3,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 1,200만 원까지 우선변제권이 인정된다.

주택법

□ 관련 조항 중심

ㅇ 공동주택의 관리와 관련된 사항중 임대를 목적으로 건설한 공동주택에 대하여는 다음의 규정에 한해 적용(주택법시행령제46조제1항)

- 행위허가등의 기준등(령 제47조)

- 관리주체의 업무등(령 제55조)

- 관리주체의 동의(령 제57조제3항)

- 사업주체의 하자보수(령 제59조)

- 하자보수보증금(령 제60조)

- 하자보수보증금의 반환(령 제61조)

- 내력구조부의 하자보수 등(령 제62조)

- 시설물의 안전관리(령 제64조)

- 공동주택의 안전점검(령 제65조)

ㅇ 관리주체의 의의

- 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장(법 제43조제4항)

- 관리업무를 인계하기 전의 사업주체(법 제43조제6항)

- 주택관리업자(법 제53조제1항)

- 임대주택법에 의한 임대사업자(임대주택법 제2조제4호)

ㅇ 행위허가 등의 기준등(령 제47조)

- 공동주택의 입주자․사용자 또는 관리주체가 법 및 시행령에서 정하는 행위를 하고자 할 경우 시장․군수․구청장의 허가를 받도록 규정

◇ 법제42조제2항 및 시행령제47조제2항

1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도외의 용도에 사용하는 행위

2. 공동주택을 신축․증축․개축․대수선 또는 리모델링하는 행위

3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위

4. 공동주택의 용도폐지

5. 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거

ㅇ 관리주체의 업무등(령 제55조, 규칙제25조)

◇ 법제43조제7항 및 시행령제55조, 규칙 제25조

1. 공동주택의 공용부분의 유지․보수 및 안전관리

2. 공동주택단지안의 경비․청소․소독 및 쓰레기수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수․적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

8. 공동주택관리업무의 공개․홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도․계몽

9. 입주자 등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지안의 토지․부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치

ㅇ 관리주체의 동의(령 제57조제3항)

- 입주자 등은 다음 각호의 행위를 하고자 하는 때에는 관리주체의 동의를 얻도록 규정

◇ 시행령제57조제3항

1. 법 제42조제2항 각호에 해당되지 아니하는 범위안에서 주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위

2. 공용부분에 물건을 적재하여 통행․피난 및 소방을 방해하는 행위

3. 공동주택에 광고물․표지물 또는 표지를 부착하는 행위

4. 가축을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위

5. 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

6. 전기실․기계실․정화조시설 등에 출입하는 행위

ㅇ 사업주체의 하자보수(령 제59조)

◇ 법제46조 및 시행령제59

ㅇ 입주자․입주자대표회의․관리주체 또는 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구성된 관리단은 하자보수책임기간내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에 대해 하자보수를 요구할 수 있음

- 이 경우 사업주체는 하자보수 요구를 받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 보수계획을 입주자대표회의등에 통보하여야 함(령제59조제2항)

ㅇ 사업주체는 2항의 규정에 의한 하자보수 요구에 이의가 있는 경우에는 입주자대표회의 등과 협의하여 하자판정을 의뢰할 수 있음(제3항)

1. 엔지니어링기술진흥법에 의한 해당 분야의 엔지니어링활동주체

2. 기술사법에 의한 해당 분야의 기술사 또는 건축사법에 의한 건축사

3. 한국건설기술연구원

4. 한국시설안전기술공단

ㅇ 하자판정에 소요되는 비용은 하자보수책임이 있는 경우에는 사업주체, 책임이 없는 경우에는 입주자대표회의 등(제4항)

ㅇ 입주자대표회의 등은 사업주체가 3일 이내에 하자의 보수 또는 하자보수를 이행하지 않을 경우 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있음(제5항)

ㅇ 하자보수보증금(법제46조제2항, 령 제60조)

- 사업주체는 대통령령이 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 함

◇ 시행령제60조

ㅇ 사업주체(임대를 목적으로 하는 공동주택의 경우에는 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 자를 말함)는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하고, 그 예치증서를 사용검사권자에게 제출하여야 함

ㅇ 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체없이 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 함

- 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관하여야 함

ㅇ 하자보수 보증금은 다음 각호의 100분의 3에 해당하는 금액

1. 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우

: 사업계획승인서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 당해 공동주택을 건설하는 대지의 조성전 가격을 뺀 금액

2. 대지조성을 하지 아니하고 공동주택을 건설하는 경우

: 사업계획승인서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액

3. 공동주택을 신축․증축․개축․대수선 또는 리모델링하는 경우

: 허가신청서 또는 신고서에 기재된 당해 공동주택의 총사업비

ㅇ 하자보수보증금의 반환(령 제61조)

- 입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음 각호의 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 함. 이 경우 이미 사용한 하자보수보증금은 이를 반환하지 아니함

◇ 시행령제61조

ㅇ 반환비율

- 사용검사일(단지안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말함)부터 1년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20

- 사용검사일부터 2년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20

- 사용검사일부터 3년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 30

- 사용검사일부터 5년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

- 사용검사일부터 10년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

ㅇ 내력구조부의 하자보수 등(령 제62조)

- 내력구조부의 하자의 범위 및 하자보수책임기간(별표7)

․하자의 범위 : (1) 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우, (2)안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우

․하자보수 기간 : (1) 기둥․내력벽 10년, (2) 보․바닥 및 지붕 5년

ㅇ 시설물의 안전관리(법제49조제1항, 령 제64조)

- 관리주체는 다음 각호의 시설에 관한 안전관리계획을 수립하여야 함

◇ 시행령제64조, 규칙제27조

ㅇ 안전관리계획 수립대상

1. 고압가스․액화석유가스 및 도시가스시설

2. 중앙집중식 난방시설

3. 발전 및 변전시설

4. 위험물 저장시설

5. 소방시설

6. 승강기 및 인양기

7. 연탄가스배출기

8. 석축․옹벽․담장․맨홀․정화조 및 하수도

9. 옥상 및 계단 등의 난간

10. 우물 및 비상저수시설

11. 펌프실․전기실 및 기계실

12. 주차장․경로당 또는 어린이 놀이터에 설치된 시설

ㅇ 공동주택의 안전점검(령 제65조)

- 관리주체는 반기마다 안전점검을 실시하여야 함. 다만 16층 이상인 공동주택에 대해서는 다음 각호의 1에 해당하는 자에게 점검을 실시하여함

◇ 시행령제65조

ㅇ 16층이상 공동주택에 대하여는 다음 각호의 자에게 의뢰

1. 시설물의안전관리에관한특별법시행령 제7조의 규정에 의한 책임기술자로서 당해 공동주택단지의 관리직원인 자

2. 당해 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보로서 시설물의안전관리에관한특별법시행령제7조의 안전검검 교육을 이수한자

3. 시설물의안전관리에관한특별법 제9조의 규정에 의하여 건교부장관으로부터 지정받은 안전진단 전문기관

4. 건설산업기본법 제9조의 규정에 의하여 시․도지사에게 등록한 유지관리업자

ㅇ 장기수선계획의 수립 (법제47조, 령 제63조, 임대주택법시행령 제15조의3 제2항)

- 장기수선계획은 건설교통부령이 정하는 기준에 따름(임대주택법시행령제15조의3 제2항)

※ 주택법시행규칙제26조(장기수선계획의 수립기준)제1항 별표5를 적용

고시현황

국민임대주택의표준임대보증금및표준임대료

제정 2000. 6. 2 건설교통부고시 제2000-146호

개정 2003. 9.24 건설교통부고시 제2003-224호

개정 2005. 1.21 건설교통부고시 제2005- 14호

1. 적용범위

이 고시는 공공건설임대주택중 주택공급에관한규칙 제32조에 의한 국민임대주택에 대하여 적용한다.

2. 표준임대보증금

표준임대보증금 = 당해주택가격 × 20/100 × 규모계수 ×지역계수

표준임대보증금은 다음의 산식에 의하여 산정한다.

가. 당해 주택가격 : 임대주택법시행규칙 제3조의3〔별표 1〕의  규정에 의하여 산출한 “최초입주자모집당시의 주택가격”

나. 규모계수

구 분	규모계수
30제곱미터 이하 (주거환경개선사업지구내에 한한다.)	0.25
36제곱미터 이하	0.75 (기초생활수급권자는 0.5)
36제곱미터 초과	당해 주택의 전용면적/36 (1.3을 초과하지 아니한다)

* 면적은 소수점 이하는 절사하여 계산한다.

다. 지역계수

구 분	권역구분 기준	지역계수
1권역	수도권지역중 과밀억제권역 및 인구 50만명 이상 도시	1.15
2권역	1권역외의 수도권지역, 광역시(군지역은 제외), 도청소재지	1.0
3권역	기타 지역	0.85

*수도권 및 과밀억제권역은 수도권정비계획법령상의 구분에 따른다.

*인구 50만명이상은 최초 입주자 모집공고일 기준으로 전년도말 인구수를 말하며, 전년도 통계가 없으면 전전년도말 인구수를 기준으로 한다.

3. 표준임대료

표준임대료는 당해 주택에 대한 감가상각비, 연간 수선유지비, 화재보험료(재해보험료), 국민주택기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중 일정비율에 해당하는 금액(이하 “자기자금이자”라 한다)을 합한 금액으로 하며, 각 항목별 산출기준은 다음과 같다.

가. 감가상각비：건물내용연수 50년, 잔존가액 10%, 정액법을 적용

하여 산정한 금액

나. 연간수선유지비：건축비의 1,000분의 4

다. 화재보험료 및 기금 이자：실제 지급금액

라. 자기자금이자：당해 주택의 주택가격 중 사업주체가 직접 부담한 금액에 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금의 이율을 적용한 이자액의 100분의 50에 해당하는 금액

4. 임대보증금과 임대료의 상호전환

가. 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환금액에 대한 금리는 전환당시의 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이율을 적용한다.

나. 임대보증금과 임대료를 상호전환할 경우 최초의 임대보증금은 주택가격에서  기금지원액을 차감한 금액을 초과할 수 없다.

5. 임대보증금과 임대료의 변경 및 증액제한

임대보증금 및 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할 수 없다.

6. 기타

사업주체는 표준임대보증금 및 표준임대료의 범위내에서 지역적인 특성과 당해 주택 주변지역의 임대료 수준등을 감안하여 임대보증금과 임대료를 차등적으로 적용할 수 있다.

부      칙(2000.6.2)

이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

부      칙(2003.9.24)

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 이 고시 시행 당시 표준임대보증금 및 표준임대료는 이 고시에 의한 것으로  본다.

3. 주택공급에관한규칙 제32조의 규정에 의한 국민임대주택의 입주자격 요건을 충족하지 못하는 자 등에게는 다음의 방법에 따라 표준임대보증금 및 표준임대료를 부과한다.

가. 적용대상

(1) 주택공급에관한규칙 제32조제3항제2호단서 및 제7항의 규정에 의하여 국민임대주택에 입주하는 자중 소득요건 또는 입주자격을 충족하지 못하는 자

(2) 국민임대주택의 입주자격을 충족하는 자로 입주한 자가 소득요건을 충족하지 못하게 된 후에도 당해 임대주택에의 거주를 희망하는 자

나. 부과방법 및 금액

(1) 부과방법

국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 + 차등부과금액

(2) 차등부과금액

국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료의 각각 40%에 해당하는 금액

※ 당해지구 입주개시 후 차등부과금액 산정을 위한 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료는 최초 입주자모집 당시의 표준임대보증금 및 표준임대료를 기준하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 임대기간 경과년수에 복리로 승하여 산출한 금액

다. 부과시기

(1) 가목(1)에 해당하는 자

국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료에 차등부과금액에 해당하는 금액을 가산

(2) 가목(2)에 해당하는 자

(가) 최초 계약시

계약당시 입주자격을 충족하는 자에게 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료에 차등부과금액의 50%에 해당하는 금액을 가산

(나) 1차 재계약시

계약당시 입주자격을 충족하는 자에게 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료에 차등부과금액에 해당하는 금액을 가산

라. 기타

2000년6월2일이후 최초로 입주자를 모집한 주택은 이 고시에 의한 표준임대보증금과 표준임대료를 적용한다.

부      칙(2005.1.21)

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 이 고시 시행 당시 표준임대보증금 및 표준임대료는 이 고시에 의한 것으로 본다.

3. 표준임대보증금의 개정사항은 이 고시시행 후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

4. (부칙개정) 건설교통부고시 제2003-224호중 부칙제3호가목 (1)의 “제32조제3항제2호 단서 및 제7항”을 “제32조”로 한다.

임대주택의표준임대보증금및표준임대료

전문개정 2004. 4. 2   건설교통부고시 제2004-70

1. 적용범위

이 고시는 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택 중 임대의무기간이 5년 또는 10년인 임대주택에 대하여 적용한다.

2. 표준임대보증금

표준임대보증금은 건설교통부장관이 정하는 공급조건에 의하여 산출한 주택분양가(이하 “건설원가”라 한다)에서 국민주택기금융자금(이하 “기금”이라 한다)을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 한다.

3. 표준임대료

표준임대료는 당해 주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료 등), 제세공과금(단, 임대의무기간이 10년인 임대주택의 경우에 한한다), 기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중 일정비율에 해당하는 금액(이하 “자기자금이자”라 한다)을 합한 금액으로 하며, 각 항목별 산출기준은 다음과 같다.

가. 감가상각비 : 기준내용연수 40년, 정액법을 적용

나. 수선유지비 : 건축비에 대하여 연간 1,000분의4(단, 임대의무기간이 10년인 임대주택의 경우에는 1,000분의8로 한다)

다. 화재보험료(재해보험료) 및 기금이자 : 실제지급금액

라. 제세공과금 : 재산세 및 종합토지세, 도시계획세 등 부가세를 포함

마. 자기자금이자

(1) 임대의무기간이 5년인 임대주택

당해 주택의 건설원가에서 기금을 공제한 금액에 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금의 이율(이하 “정기예금이율”이라 한다)을 적용한 이자액의 100분의 20에 해당하는 금액

(2) 임대의무기간이 10년인 임대주택

당해 주택의 건설원가에서 기금 및 최초 임대보증금을 공제한 금액에 정기예금이율을 적용한 이자액에 해당하는 금액

4. 임대보증금과 임대료의 상호전환

가. 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환액에 대한 금리는 전환당시 정기예금이율을 적용한다.

나. 임대보증금을 상호전환할 경우 최초의 임대보증금(전환보증금 포함)은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할수 없다.

5. 임대보증금과 임대료의 변경 및 증액제한

임대보증금 및 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할수 없다.

부 칙

1. 이 고시는 2004년 4월 2일부터 시행한다.

2. 이 고시의 시행과 동시에 [임대주택의표준임대보증금및표준임대료]에 관한 건설교통부고시 제1997-266호(1997.8.5) 는 폐지한다.

3. [공공건설임대주택의표준임대보증금및표준임대료]에 관한 건설교통부고시 제1999-35호(1999.2.5)는 이 고시내용 중 표준임대보증금 및 표준임대료의 산정기준이 되는 주택의 가격에 대하여 적용된다.

4. 이 고시 시행당시 종전규정에 의하여 입주자모집공고 승인을 받은 주택에 대해서는 종전의 규정에 의한다.

Ⅲ. 주요업무소개

1.

2.

3.

1.	공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준

□ 공공건설임대주택의 개념

ㅇ 재정(국가 또는 지자체) 또는 기금 또는 공공택지의 지원을 받아 건설된 임대주택

□ 분양전환가격 자율화

ㅇ 국가, 지자체, 주공, 지방공사가 건설한 전용 85㎡ 초과주택

ㅇ 국가, 지자체, 주공, 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용 60㎡ 초과 주택

ㅇ 국가, 지자체, 주공, 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용 60㎡ 이하의 주택중 공공택지외의 지역에 건설한 10년임대

* 공공택지외에 건설하는 5년 공공건설임대주택은 규제대상

□ 분양전환가격 규제대상

ㅇ 국가, 지자체, 주공, 지방공사가 공급하는 주택중 85㎡ 이하 주택

ㅇ 민간이 정부의 지원을 받아 건설한 60㎡ 이하 주택

유형	건설주체	60㎡ 이하	60~85㎡	85~149㎡
5년공공 건설임대	공공기관	(건설원가 + 감정평가) x 1/2		자율
	민간업체	(건설원가 + 감정평가) x 1/2	자율	자율
10년공공 건설임대	공공기관	감정평가이하		자율
	민간업체	감정평가이하	자율	자율

* 현재 민간건설 60～85㎡ 임대주택의 분양전환가격과 임대료를 규제하기 위해 시행령 개정 추진(입법예고 중 : 9.16～10.5)

□ 분양전환가격 산정기준(별표1)

<개정 2000.8.3, 2002.9.11, 2003.6.27, 2003.12.15, 2004.3.22, 2005.9.22>

공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제3조의3관련)

──────────────────────────

1. 분양전환가격의 산정

가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다.

다. 임대사업자의 부도 또는 파산으로 인하여 분양전환하는 경우로서 임차인의 동의가 있는 경우에는 가목 및 나목의 규정에 의하여 산정한 분양전환가격을 5퍼센트 범위 내에서 증액할 수 있다.

2. 항목별 산출방법

가. 건설원가

건설원가 ＝ 최초 입주자모집당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비

(1) 최초 입주자모집당시의 주택가격

건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다.

(2) 자기자금이자

자기자금이자＝(최초 입주자모집당시의 주택가격－국민주택기금융자금－임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금)×이자율×임대기간

(가) 이자율 : 당해 임대주택의 임대개시일과 분양전환 당시 각각의 ｢은행법｣에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이자율의 산술평균이자율

(나) 임대기간 : 임대개시일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간

(3) 감가상각비

계산은 임대기간중 ｢법인세법 시행령｣의 규정에 의한 계산방식에 따른다.

나. 감정평가금액

분양하기로 결정된 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 한다.

(1) 감정평가업자의 선정은 임대인과 임차인이 각각 1인씩을 선정하되, 임대인과 임차인이 선정하지 못할 불가피한 사유가 있는 때에는 관할 시장·군수가 선정한다.

(2) 감정평가에 필요한 비용은 임대인이 부담한다.

(3) 동일 단지내의 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가대상 주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 수준에서 동․평형․층․향 등을 고려하여 정할 수 있다.

다. 산정가격

산정가격 ＝ 분양전환당시의 건축비 ＋ 입주자모집공고 당시의 택지비 ＋ 택지비이자

○택지비이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간

이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 의한다.

라. 건축비 및 택지비

임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

(1) 건축비

(가) 건축비의 상한가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 당해 동의 최고층을 기준으로 적용한다.

(나) 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16퍼센트를 가산한 금액으로 한다.

(다) 주택사업자가 당해 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 포함할 수 있다.

(라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하여 승인을 얻은 지하층면적(지하주차장 면적을 포함한다)중 지상층 바닥면적 합계의 15분의 1까지는 표준건축비의 100퍼센트를 인정하고, 나머지 부분에 대하여는 표준건축비의 80퍼센트에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다.

(마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 인하여 주택건설에 추가로 소요되는 비용은 이를 표준건축비에 가산할 수 있다.

(바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다.

1) 임대사업자가 발코니샤시를 일괄시공하는 주택의 경우 표준건축비의 5퍼센트 이내에서 소요되는 비용

2) 공용면적에서 제외되는 설비덕트의 설치비용

3) 1세대에 2개 이상의 욕실을 설치하는 경우 이에 소요되는 비용

4) ｢도서개발촉진법｣ 제2조의 규정에 의한 도서지역에 건축하는 주택의 경우 표준건축비의 3퍼센트

5) ｢건설노동자의 고용개선 등에 관한 법률｣ 제10조의 규정에 의한 건설근로자퇴직공제부금

6) ｢건축물의 설비기준 등에 관한 규칙｣ 제13조제1항제7호의 규정에 의한 가스보일러 공동연도 설치비

7) ｢폐기물관리법｣ 제15조의 규정에 의한 음식물류 폐기물 공동처리시설비

8) ｢하도급거래 공정화에 관한 법률｣ 제13조의2의 규정에 의한 하도급대금지급보증 수수료

(2) 택지비

(가) 국가·지방자치단체와 한국토지공사·대한주택공사 등 공공기관이 ｢택지개발촉진법｣ 등 법률에 의하여 개발·공급하는 택지(이하 "공공택지"라 한다)의 경우에는 그 공급가격

(나) 임대사업자가 공공택지외의 방법으로 취득 또는 보유하고 있는 택지(이하 "사업자보유택지"라 한다)의 경우에는 최초 입주자모집공고전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 2인의 감정평가업자에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격

(다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자의 경우에는 사업계획승인권자가 이를 사정하여 가산할 수 있다.

1) 택지를 공급받기 위하여 선수금·중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자모집공고 후 6월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자모집공고 당시의  ｢은행법｣에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이자율을 적용하되, 일할계산한다.

2) 제세공과금·등기수수료 등 필요적 경비

3) 그밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용

(라) 사업자보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 사정하여 가산할 수 있다.

1) 주택법 제23조의 규정에 의하여 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치비용

2) 진입도로개설에 편입되는 사유지의 감정평가가격

3) 지장물의 철거비용

4) 기타 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용

※	분양전환시 자기자금이자 계산방식 등

1. 현황

◦ 근거규정 : 임대주택법 시행규칙 제3조의 3 및 [별표1]

◦ 적용대상(임대의무기간 5년인 주택)

- 주공‧지자체‧지방공사가 건설한 주택 및 민간에서 건설한 60㎡ 이하의 주택

◦ 산출방법

- 분양전환가격 = (건설원가 + 감정가격) / 2

․ 건설원가=최초입주자모집당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비

i) 최초입주자모집당시의 주택가격

= 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정

ii) 자기자금이자

= (최초 입주자모집당시의 주택가격 - 국민주택기금융자금 - 임대보증금과 임대료의 상호전환 전 임대보증금)×이자율×임대기간

iii) 감가상각비

= 임대기간 중 법인세법시행령의 규정에 의한 계산방식에 따름

․ 감정평가금액

= 분양하기로 결정된 날을 기준으로 2인의 감정평가업자*가 평가한 당해 주택의 감정평가 금액의 산술평균금액

*  감정평가업자 선정은 임대인과 임차인이 각각 1인씩 선정(불가피한 사유가 있을 경우 지자체장이 선정)

* 10년 임대의 경우 60㎡이하 주택에 대해서만 감정평가가 이하로 분양전환가를 산정하도록 규정

2.	임대주택의 임대보증금 및 임대료

□ 근거 : 임대주택법제14조, 시행령제12조

□ 적용대상 : 공공건설임대주택

□ 적용방법

ㅇ 최초의 임대보증금 및 임대료 산정기준을 건설교통부장관이 고시하는 「표준임대보증금 및 표준임대료」를 초과 할 수 없도록 규정

- 표준임대보증금 및 표준임대료 종류

① 국민임대주택 : 국민임대주택표준임대보증금및표준임대료

② 5년 및 10년 임대주택 : 임대주택의표준임대보증금및표준임대료

③ 영구임대주택 및 50년임대주택

ㅇ 최초 임대보증금 상한선 설정

- 표준임대보증금과 표준임대료를 임대사업자와 임차인이 합의하여 상호전환 할 수 있으며, 이 경우에도 최초 임대보증금은 시행령제12조제3항의 규정에 따른 금액을 초과할 수 없음

1. 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 임대주택은 당해 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가에서 국민주택기금에 의한 융자금액을 차감한 금액

2. 1호외의 임대사업자가 건설한 경우(공공택지내 건설)

가. 수도권지역   = 임대보증금상한선 × 90%

나. 수도권외지역 = 임대보증금상한선 × 80%

3. 2호중 공공택지이외의 지역에서 건설한 경우

․국민주택기금에 의한 자금을 지원받을 당시에 기금수탁자와 약정한 임대보증금을 초과할 수 없도록 규정

□ 표준임대보증금

ㅇ 임대주택종류별로 고시한 기준을 적용하도록 되어 있으며, 임대주택 규모와는 관계없이 모든 공공건설임대주택은 적용대상

□ 표준임대료

ㅇ 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 융자금 이자, 대손충당금 및 제세공과금 등을 고려하여 산정하도록 규정(영제12조제2항)

ㅇ 공공건설임대주택의 규모에 따라 적용 여부가 결정

- 표준임대료 적용 배제대상(자율화)

․국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60㎡를 초과하는 주택

․국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85㎡를 초과하는 주택

□ 표준임대보증금 및 표준임대료의 상호전환

ㅇ 국민․50년․10년․5년임대주택

: 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호 전환이 가능하며, 이 경우 전환금액에 대한 금리는 전환당시의 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년만기 정기예금이율을 적용

※ 참고 : 임대보증금과 임대료의 상호 전환

ㅇ 근거규정 (건교부 고시 2004-70)

- 임대보증금과 임대료는 임대차 계약시 임차인의 동의가 있는 경우 상호전환 가능

- 전환금리 : 전환당시 정기예금 이율

- 건설부고시 1994-359(‘94. 9.27) : 한국주택은행 1년만기 정기예금 이율

- 건교부고시 1995-381(‘95.11.16) : 정기예금 이율

- 건교부고시 1997-266(‘97. 8. 5) : 전환당시 정기예금 이율

* 국민임대 : 가계자금대출시장 점유율이 최상위인 금융기관 1년만기 정기예금 이율

※ 참  고 : 최초의 임대보증금은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할 수 없음

* 최초 임대보증금의 상한(임대주택법 시행령 제12조 제3항, 2002.9.11신설)

- 주공‧지방공사 등 = 건설원가 - 기금융자금

- 민간건설중 수도권 = (건설원가 - 기금융자금) × 90%

- 민간건설중 수도권이외 = (건설원가 - 기금융자금) × 80%

ㅇ 사업주체별 임대보증금 전환 이율 현황

- 일반적으로 민간건설업체는 정기예금 이율을 적용하고, 공공기관은 정기예금이율보다 높은 이율 적용

구 분	주공	SH공사	대전도개공	대구도개공	부영	호반	우미
이 율	8.0%	6.7% (9.5%)	3.4%	3.605%	3.65%	3.7%	3.7%

* 국민은행 ’05. 1년만기 정기예금 금리 : 3.7%

* (  ) 재개발

□ 임대주택 종류별 표준임대보증금 및 표준임대료 적용기준

구분		공공건설임대					민간임대
		영구임대	50년공공	국민임대	10년임대	5년임대
표준임대보증금		*급지구분 ․1급:50,400원 ․2급:47,800원 ․3급:45,300원 ․4급:43,000원	주택가격의 20%	주택가격의 20% ×규모계수×지역계수	(주택가격- 기금)×50%	(주택가격- 기금)×50%
표준임대료	①감가상각비	*급지구분	50년, 잔존가액 10%, 정액법	50년, 잔존가액 10%, 정액법	40년, 정액법	40년, 정액법
	②수선유지비	․1급:1,008원	건축비의 0.5%	건축비의 0.4%	건축비의 0.8%	건축비의 0.4%
	③화재보험료	․2급: 957원	실지급액	실지급액	실지급액	실지급액	자율
	④국민주택기금이자	․3급: 907원 ․4급: 862원	실지급액	실지급액	실지급액	실지급액
	⑤대손충당금		①-④합계금액의 1%	-	-	-
	⑥제세공과금	*1급지:서울 *2급지:광역시 및 수도권위성 도시	-	-	재산세 및 종합토지세, 도시계획세등 부가세포함	-
	⑦자체자금 이자	*3급지:인구30 만이상, 도청 *4급시:기타	주택가격×10%×년8.5%	(주택가격-기금-재정액-보증금)×국민은행 1년만기정기예금이율×50%	(주택가격-기금-보증금) × 국민은행 1년만기 정기예금이율을 적용한 이자액	(주택가격-기금)×국민은행 1년 만기정기예금 이율 × 20%

※국민임대주택 : 규모계수 및 지역계수

구 분	규모계수
30제곱미터 이하 (주거환경개선사업지구내에 한한다.)	0.25
36제곱미터 이하	0.75 (기초생활수급권자는 0.5)
36제곱미터 초과	당해 주택의 전용면적/36 (1.3을 초과하지 아니한다)

* 면적은 소수점 이하는 절사하여 계산한다.

구 분	권역구분 기준	지역계수
1권역	수도권지역중 과밀억제권역 및 인구 50만명 이상 도시	1.15
2권역	1권역외의 수도권지역, 광역시(군지역은 제외), 도청소재지	1.0
3권역	기타 지역	0.85

*수도권 및 과밀억제권역은 수도권정비계획법령상의 구분에 따른다.

*인구 50만명이상은 최초 입주자 모집공고일 기준으로 전년도말 인구수를 말하며, 전년도 통계가 없으면 전전년도말 인구수를 기준으로 한다

□ 임대주택 종류별 소득초과자 할증제도

구분	영구임대	국민임대	5년․10년․50년임대
기본 자격조건	수급자 유지	소득기준 유지	무주택세대주
자격탈락자	소득초과자	소득초과자	주택소유
자격탈락자 할증제도	․1차탈락자 : 30%인상 ․2차탈락자 : 30%인상 ․2차탈락 이후 : 일반조건 적용	․1차탈락자 : 20%인상 ․2차탈락자 : 20%인상 ․2차탈락 이후 : 갱신계약 불가	․소득 요건과는 관계없음 ※주택소유․불법거래 등의 경우 자격상실
계속거주 여부	․일반조건 적용하여 계속거주 가능	․퇴거조치	․퇴거조치

□ 임대보증금 및 임대료의 증액제한

ㅇ 주택임대차보호법

◇ 차임의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하였고, 설사 1년 후 올리는 경우에도 기존차임의 5%를 초과할 수 없도록 하고 있다.(법제7조)

ㅇ 임대주택법

◇ 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료를 증액청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」이 정한 범위내에서 주거비물가지수, 인근지역의 전세가격변동률 등을 고려하여야 한다.(법제14조)

3.	특별수선충당금 적립

1. 현황

◦ 임대주택의 임대사업자는 주요시설 교체․보수에 필요한 특별수선충당금(주택법상 장기수선충당금)을 적립하여야 함

◦ 적립대상

- 300세대 이상의 공동주택

- 승강기가 설치된 공동주택

- 중앙집중식 난방방식의 공동주택

◦ 적립시기 : 사용검사 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립

* 특별수선충당금 요율

․ 영구임대주택 : 건축비의 4/10,000

․ 국민임대주택 : 건축비의 3/10,000

․ 기타건설임대주택 : 건축비의 1/10,000

◦ 적립주체 : 임대사업자

◦ 충당금의 관리 및 사용

- 임대사업자와 지자체장의 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도 관리(국가‧지자체‧주공‧지방공사는 단독명의로 예치 가능)

- 임대사업자가 특별수선 충당금을 사용하고자 할 때에는 장기수선계획*에 따라 미리 지자체장과 협의해야 함

*  임대주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사 신청시 제출하고, 임대기간중 관리사무소에 비치하여야 하며 장기수선계획은 “주택법 시행규칙 [별표5]”에 따라야 함

◦ 분양전환시 최초로 구성되는 입주자 대표회의에 인계

2. 적립 및 집행현황

<특별수선충당금 적립 및 집행현황>

(단위 : 백만원)

구 분	‘03		‘04
	적립금액	집행금액	적립금액	집행금액
영구임대	38,426	35,529	43,981	30,944
50년공공임대	16,728	3,130	18,627	5,365
국민임대	294	-	2,455	-

* 주공, 지자체 소유 임대주택

4.	임대주택 임차인대표회의

□ 근거규정 : 임대주택법 제17조의2(‘00.1신설)

◦ 20호 이상 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인 대표회의를 구성할 수 있음

□ 임차인대표회의 기능 : 아래사항에 대해 임대사업자와 협의

◦ 임대주택 관리규약의 제정 및 개정

◦ 관리비

◦ 임대주택의 공용부분, 부대시설 및 복리시설의 유지․보수

◦ 임대주택의 관리에 관한 아래 사항

- 하자보수

- 공동주택의 관리에 관해 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항

□ 임차인대표회의 구성 및 운영

◦ 구성 : 임대주택의 동별 세대수에 비례하여 선출한 대표자(동별대표자)로 구성

- 동별 대표자는 당해 공동주택 단지안에서 6월이상 거주하는 임차인(단, 최초로 임차인대표회의를 구성하는 경우에는 예외)

◦ 회의소집 : 소집기일 5일전까지 회의의 목적, 일시 및 장소 등을 임차인에게 통지하거나 공시

◦  회의결과 통지 및 공시

- 회의에서 의결한 사항, 임대사업자와의 협의결과 등 주요업무 추진상황을 지체없이 임차인에게 통지 또는 공시해야 함

◦ 회의록 작성 보관

- 임차인이 열람을 청구하거나 복사 요구시 응해야 함

◦ 임대사업자의 의무

- 임차인 대표회의가 협의를 요청하는 경우 협의에 성실히 응해야 함

□ 임차인대표회의 구성

◦ ‘05.9 현재 주택공사 및 지자체에서 관리하고 있는 공공임대주택 단지(589개)중 259개(43.9%) 단지에서 구성

※ 주택관리공단 관리 공공임대주택의 임차인대표회의 구성현황(‘04.4현재)

구 분	단지수(개)	구성유무
		구 성	미 구 성
영구임대주택	125 (100%)	47 (37.6%)	78 (62.4%)
50년공공임대	38 (100%)	22 (57.9%)	16 (42.1%)
국민임대주택	32 (100%)	11 (34.4%)	21 (65.6%)
합 계	195 (100%)	80 (41.0%)	115 (59.2%)

* 자료 : 한국도시연구소, 영구임대주택 주거실태조사, 2005.7

5.	임대주택 분쟁조정위원회

□ 근거규정 : 임대주택법 제18조의2(‘00.1 신설)

◦ 임차인 대표회의와 임대사업자간 협의사항 및 건설임대주택 분양전환시 가격관련 분쟁을 조정하기 위해

◦ 시․군․자치구에 임대주택 분쟁조정위원회를 둔다.

□ 구성

◦ 위원장 1인포함 10인 이내의 위원으로 구성

◦ 위원장 : 지자체의 장

◦ 위  원

- 임대사업자가 추천하는 자 3인

- 임차인 대표회의가 추천하는 자 3인

- 임대주택 관련분야에 관한 학식과 경험이 있고 덕망을 갖춘 자 중에서 지자체장이 위촉하는 자

- 지자체 공무원중 지자체장이 임명하는 자

◦ 위원의 임기

- 임대사업자 및 임차인 대표회의가 추천하는 자 : 당해분쟁의 조정절차가 완료되는 때

- 지자체장이 위촉하는 자 : 3년

◦ 회의․운영 등 필요한 사항 : 당해 지자체 조례로 정함

□ 분쟁의 조정신청

◦ 신 청 자 : 임대사업자와 임차인 대표회의

◦ 신청대상 : 제17조의2 제2항 각호 사항, 건설임대주택의 분양전환 가격

□ 조정의 효력

◦ 조정위원회의 조정안 수락시 당사자간에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 함

□ 연도별 분쟁조정 신청사유 및 조정처리 현황(‘03～’05.8)

(단위 : 건)

연도별	합계	분양전환가격	하자보수
2003	2	-	2
2004	2	1	1
2005	3	3	-
합 계	7	4	3

6.	표준건축비

□ 근거규정 : 임대주택법시행령 제12조제3항 및 규칙 제3조의3제2항

□ 공공건설임대주택표준건축비(임대주택 및 60㎡이하 기금지원 받은 분양주택에 적용)

시 행 일	구 분 (주거전용면적)		건축비 상한가격 (주택공급면적에 적용)
’99. 1. 1	18평 이하	15층이하	183.0만원/평
		16층이상	204.0만원/평
’00. 8. 1	5층 이하	40㎡이하	714.6천원/㎡
		40초과～50㎡이하	676.3천원/㎡
		50초과～60㎡이하	663.5천원/㎡
		60㎡초과	638.0천원/㎡
	6～10층 이하	40㎡이하	683.2천원/㎡
		40초과～50㎡이하	646.6천원/㎡
		50초과～60㎡이하	634.4천원/㎡
		60㎡초과	610.0천원/㎡
	11～15층 이하	40㎡이하	621.6천원/㎡
		40초과～50㎡이하	588.3천원/㎡
		50초과～60㎡이하	577.2천원/㎡
		60㎡초과	555.0천원/㎡
	16층 이상	40㎡이하	691.0천원/㎡
		40초과～50㎡이하	654.0천원/㎡
		50초과～60㎡이하	641.7천원/㎡
		60㎡초과	617.0천원/㎡

시 행 일	구 분 (주거전용면적)		건축비 상한가격 (주택공급면적에 적용)
’02. 12. 2	5층 이하	40㎡이하	780.3천원/㎡
		40초과～50㎡이하	738.5천원/㎡
		50초과～60㎡이하	724.5천원/㎡
		60㎡초과	696.6천원/㎡
	6～10층 이하	40㎡이하	746.0천원/㎡
		40초과～50㎡이하	706.0천원/㎡
		50초과～60㎡이하	692.7천원/㎡
		60㎡초과	666.1천원/㎡
	11～15층 이하	40㎡이하	678.7천원/㎡
		40초과～50㎡이하	642.4천원/㎡
		50초과～60㎡이하	630.3천원/㎡
		60㎡초과	606.0천원/㎡
	16층 이상	40㎡이하	754.5천원/㎡
		40초과～50㎡이하	714.1천원/㎡
		50초과～60㎡이하	700.7천원/㎡
		60㎡초과	673.7천원/㎡
’04. 9. 20 ※시행일 이후 입주자모집공고의 승인을 신청하는 분부터 적용	5층 이하	40㎡이하	856.6천원/㎡
		40초과～50㎡이하	870.7천원/㎡
		50초과～60㎡이하	843.6천원/㎡
		60㎡초과	852.1천원/㎡
	6～10층 이하	40㎡이하	919.7천원/㎡
		40초과～50㎡이하	932.2천원/㎡
		50초과～60㎡이하	903.5천원/㎡
		60㎡초과	906.4천원/㎡
	11～15층 이하	40㎡이하	850.8천원/㎡
		40초과～50㎡이하	860.4천원/㎡
		50초과～60㎡이하	837.2천원/㎡
		60㎡초과	835.3천원/㎡
	16층 이상	40㎡이하	868.9천원/㎡
		40초과～50㎡이하	877.4천원/㎡
		50초과～60㎡이하	851.0천원/㎡
		60㎡초과	850.5천원/㎡

※ 주택분양가원가연동제시행지침

구 분	층 별	건축비 상한가격(단위 : 만원/평당, 면적 : 전용기준)
		89.11	90.5	91.4	92.1	93.2	94.6	95.3	96.2	97.3	98.1
18평이하	15층이하	98	113	123	131	138	146	153	168	175.5	183
	16층이상	110	127	138	147	155	164	172	187	195	204
18평초과 25.7평이하	15층이하	98	113	127	135	142	150	158	168	175.5	183
	16층이상	110	127	143	152	160	169	177	187	195	204
25.7평초과	15층이하	101	116	131	139	146	154	162	175	183	191
	16층이상	113	130	147	157	165	174	183	196	204	214

7.	부도 공공임대아파트 조치방안 추진현황

1.  추진배경

□ 외환위기 이후 부도임대아파트 발생건수가 급증하면서 전국적으로 임차인 강제퇴거․보증금 손실 문제 등이 심각한 사회문제로 부각

※ 5.18일 KBS-2TV(추적 60분)에서 민간건설 공공임대아파트의 부도문제가 집중 보도된 이후, 사회적 관심과 비판이 제기

□ 이에 따라, 부도임대아파트 임차인 피해를 구제하고 향후 부도예방을 위한 조치방안을 마련, 두차례 국무회의 보고(5.23, 6.7)를 통해 6.7 대책안 확정

※ 부도 공공임대아파트 조치방안 주요내용

① 피해임차인 보호대책 강구

- 분양전환 유도 및 분양자금 지원, 임차인 우선매수권 부여

- 다가구 매입임대 제공, 전세자금 저리융자 등 퇴거자 지원

② 부도예방을 위한 조치사항

- 단지별 독립법인화를 통해 재무건전성 향상

- 임대보증금 보증가입 의무화, 국민주택기금 관리강화 등

⇒ 부도임대아파트 문제를 해결하기 위한 종합대책이 마련됨에 따라 후속조치 시행중

2. 부도임대아파트 정리현황

□ ‘05. 9월 현재, 준공후 부도사업장은 389개 사업장 69,050세대

ㅇ 지난 6.7일 국무회의 보고시 집계된 420개 사업장 72,543세대(‘04.12월 기준)보다 31개 사업장 3,493세대가 감소

* 그간 72개 사업장(12,952세대)이 신규 발생하였으나, 103개 사업장 16,445세대가 정리, 해소

□ 6.7 보고 이후, 모든 경매사업장에 대해 경매중단 조치를 취하고, 세입자 보호대책(경락자금․퇴거자지원 등)을 마련(8.22)후 경매 재개

ㅇ 현재 경매가 예정․진행중인 사업장은 211개 34,450세대

< 부도임대아파트 정리현황 >

(단위 : 세대)

구 분	전체현황		분양전환		경매진행		경매예정		기타 (법정관리 등)
	사업장	임차인	사업장	임차인	사업장	임차인	사업장	임차인	사업장	임차인
당 초 (‘04.12기준)	420	72,543	109	28,526	174	22,757	80	14,454	57	6,806
발생(+)	72	12,952	9	3,719	39	5,177	-	-	24	4,056
정리(-)	103	16,445	17	8,471	56	2,709	26	5,229	4	36
현 재	389	69,050	101	23,774	157	25,225	54	9,225	77	10,826

3. 6.7대책 후속조치사항

ꊱ 우리부 및 관련기관에 전담조직을 구성․운영

ㅇ 우리부 주거복지본부에 「부도임대아파트 정리전담팀」구성(6.27)

※ 주거복지지원팀장(팀장), 4급 1, 5급 2, 6급 1, 국민․주공 각 1(총 7명)

ㅇ 국민은행과 주택공사에도 「정리대책반」구성․가동(6.29)

ㅇ 주택공사에 「법률지원단」을 구성(6.30)하여 부도사업장 순회상담 등 법률자문 지원

⇒ 『부도임대아파트 정리전담팀』 실무회의를 매주 개최, 세부 지원기준을 마련하고, 주요 쟁점사항 등을 해결

ꊲ 부도임대아파트 현장 실태조사 실시 (6.20～7.20)

ㅇ 경매중단 상황 점검 및 임차인 지원수요 파악 등을 위해 관계기관 합동으로 4개 권역별 주요 부도사업장 현장조사

ꊳ 임대주택법 개정․시행 (7.13)

ㅇ 부도임대아파트 임차인 우선매수권 부여, 부도예방대책 등을 담은 임대주택법 개정법률 공포․시행

ꊴ 지자체 담당공무원 소집 대책반 워크샵 개최 (7.14)

ㅇ 정부지원방안 설명 및 지자체 협조 요청

ꊵ 강제퇴거자 긴급 주거지원 추진 (7.15～)

ㅇ 저소득 독거노인인 박삼순 할머니의 경우 본인 의사에 따라 기 퇴거 아파트(우창아파트) 입주 추진

- 희망아파트에 전세매물이 없어 월세매물 주택소유자에게 전세전환을 적극 설득하고 전세매물이 나오면 즉시 지원

⇒ 할머니도 전세매물이 나올 때까지 기다리겠다는 입장

ㅇ 법원의 강제집행명령으로 퇴거 위험에 처한 양산 장백아파트 입주민의 경우, 인근 임대아파트 등 입주 지원

※ 16가구가 신청(양산시→주공)하여 12가구 전세계약 체결

ꊶ 주공 법률지원단 순회법률상담 실시 (7.27～)

ㅇ 경락참여 지원 등을 위해 사업장별 순회법률상담 실시중(14개 지역 23개 사업장)

ꊷ 기금운용계획 변경 및 매입․전세임대지침 제․개정 (8.1)

ㅇ 임차인 구입자금 지원, 강제퇴거자 전세자금 지원 등을 위해 국민주택기금 운용계획 변경

ㅇ 강제퇴거자 우선 입주권 부여 등을 위해 다가구 매입임대지침 개정 및 기존주택 전세임대지침 제정

ꊸ 부도임대아파트 지원 개시(8.22)

ㅇ 임차인에 대한 분양전환자금 및 경락자금 지원 개시

ㅇ 전세자금, 임대․전세주택 입주지원 등 퇴거자 주거지원 개시

8.	경매시 임차인 우선매수권

1. 현황 및 문제점

ㅇ 부도 등으로 인해 거주하는 주택이 경매에 넘어가도, 임차인의 보증금 손실과 주거불안정을 예방하기 위해 임차인에게 우선매수권 인정(7.13 임대주택법 개정)

* 민사집행법 제140조의 공유자 우선매수권 준용

- 경매시 임차인이 우선매수 신고후 최고입찰 가격으로 경매물건을 우선적으로 매수할 수 있는 기회를 취득

ㅇ 현행법상 우선매수권은 “부도임대주택에 거주하는 임차인”에게 인정되지만, 우선매수신고 접수 여부는 최종적으로 경매를 진행하는 법원에서 판단할 사항

ㅇ 한편, 민사집행법령상 우선매수신고후 입찰자가 없을 경우 유찰되는 것이 아니고 임차인에게 최저가(감정평가가)로 낙찰되어 임차인이 이익을 얻지 못할 수도 있음

< 경매시 배당 우선순위 >

순위	구분	비고
1	비용상환청구권	경매목적물에 대한 필요비, 유익비
2	소액임채보증금채권, 최우선변제임금채권	주택임대차보호법 제8조 근로기준법 제37조
3	조세채권(당해세)	국세와 지방세 중 당해세
4	담보물권, 임대보증금, 당해세를 제외한 조세채권
5	일반임금채권
6	담보물권보다 늦은 조세채권	징수금
7	보험료채권	건강보험료, 연금보험료
8	일반채권	강제경매신청채권, 가압류채권 등

* 동순위일 경우 날짜를 기준으로 우선순위 결정

9.	공공기관 및 재무적 투자자의 참여유도

□ 현황 및 문제점

ㅇ 현재 주공․지자체는 국민임대주택, 민간은 10년임대주택 공급으로 역할분담을 추진중이나,

- 임대기간 장기화로 부도위험 및 민간참여의 불안정성은 확대될 전망이며, 기금․세제 등 인센티브 부여는 한계

<구 분>		<대상계층>		<지원방안>
공공부문 (주공․지자체)		저소득층 (소득1～4분위)		국민임대주택(18평이하, 임대료규제) 100만호 건설
민간부문		중산층 (소득 5～8분위)		장기임대주택(18평초과, 임대료자율) 50만호 건설

ㅇ 또한, 임대주택은 현재 주로 영세한 주택건설업자에 의해 건설․운영되고 있으나,

- 10년임대의 경우 개발․운용에 14년이 소요되어 장기자금 조달․운용능력이 부족한 업체는 참여 곤란

* 대형업체들은 부채증가, 기업이미지 악화 등을 우려하여 참여 기피

□ 개선방안

ㅇ 주공도 10년임대주택을 공급할 수 있도록 개선하고, 민간에 대해서도 지속적으로 지원하여 민관경쟁체제 구축

ㅇ 재무적 투자자의 참여확대를 위한 제도적 기반을 마련

* 용인 흥덕지구를 대상으로 시범사업 추진중

10.	10년 장기임대 활성화 방안

1. 현황 및 문제점

ㅇ 5년 임대는 임대의무기간 1/2 경과시 분양전환 됨으로 인해, 서민의 내집마련에 기여하고 동시에 사업자가 투자수익을 조기에 회수할 수 있는 환경 조성

- 그러나 장기임대주택 재고확충효과는 미흡

ㅇ 장기임대확충을 위한 임대의무기간을 연장(5→10년)으로, 투자수익의 회수기간도 늘어나고 불확실성도 증가

- 택지분양, 주택건설 등 총 14년정도를 내다보고 의사결정을 해야하나 이는 예측하기에는 너무 긴 기간

- 소비자 입장에서도 분양전환가격 등에 대한 예측이 더욱 어려워졌고, 모기지론 등이 활성화됨에 따라 장기임대주택이 갖는 장점이 점차 감소됨

ㅇ 임차인 보호 등 부도문제해결에 대한 사회적 요구가 증가하고 있는 현실에서 기존의 영세업자들이 기금, 임대보증금 등 부채에 의존한 사업추진은 곤란

* 따라서 용인 흥덕에 재무적 투자자가 참여하는 pilot project추진 중(‘05.5 택지분양, 서울증권)

2. 활성화방안

ㅇ 장기 자금운용이 가능한 재무적 투자자가 중심이 되는 SPC의 사업 참여를 유도

- 사업참여 SPC에 대해 취․등록세 감면, SPC 지급배당 소득공제 등 세제혜택 부여 추진

ㅇ 장기임대주택 건설시 당해 용도지역 용적률의 20%까지 인센티브 제공 (국토계획법시행령 개정, ‘05.9.8)

* 예 : 2종 일반주거지 현행 용적률 200% → 인센티브 적용후 240%

ㅇ 주공․한국토지신탁 등 공공참여 확대로 민관경쟁 유도

- 주공의 자체개발 택지에 85㎡ 초과 임대주택 건설 허용

11.	용인흥덕지구 장기임대 Pilot project 사업

□ 추진 개요

대상지구	공급규모	공급금액	면적	세대수	매수자
용인흥덕	18~25.7평	437억원	10,269평	529	서울증권(주)

ㅇ 용인흥덕지구 장기임대주택용지(10,269평)를 매입한 서울증권(주)는 매매대금 437억원 중 계약금 43억원을 납부(‘05.6.30)하고

- SPC 구성후 ’05.12.30 1차중도금 39억원 납부예정(총 10회납부)

ㅇ 당초 ’05.6.30 매매계약 체결후 2개월이내(8.30)에 SPC를 구성할 계획이었으나, 자금조달 협의 지연 등으로 순연

□ SPC 설립 추진경위

ㅇ 서울증권은 사업성 검토, 자금조달 등의 실무검토를 마치고 자본금 50억원 규모의 SPC(프로젝트금융투자회사) 설립을 추진 중

ㅇ SPC 전체지분 중 재무적투자자는 51%＊, 일반투자자는 49% 구성 예정

＊재무적투자자 중심 운영을 위해 재무적투자자의 지분을 50% 초과 유지토록 규정

- 재무적투자자는 서울증권(19.9%), 은행 1(10~15% ), 증권사 1(15~19% )

＊ 타 회사 출자제한 한도 : 증권사 20%, 은행 15%, 보험사 15%

- 일반투자자는 호반건설(주), 리젠시빌(주) 등

ㅇ 9월말까지 SPC를 설립하여 자금조달 배분 및 구체적 사업계획 수립 예정

□ 향후 대책

ㅇ SPC 설립후 임대주택건설 사업계획 승인 및 입주자 모집

Ⅳ. 임대주택정책관련 보고서

1. 정부정책보고서

Ⅰ. 건설경기 연착륙 방안중 관련사항(2004.7.2)

Ⅱ. 임대주택사업 활성화방안(2004.11.12)

Ⅲ.임대주택정책 개편방안(2005.4.27, 제59회 국정과제회의)

Ⅳ. 부도임대아파트 조치방안(2005.6.7)

(※ 제도개선 사례 VIP 보고자료 첨부)

Ⅴ. 부동산제도 개혁방안(2005.8.31)-관련부분

Ⅵ. 임대주택 제도개선 방안(2005. 11. )

【Ⅰ. 건설경기 연착륙 방안중 관련사항(2004.7.2)】

중산층용 중형(85～149㎡) 임대아파트 공급 추진

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□ 건설교통부는 7.1(목) 경제장관간담회 및 7.2(금) 당정협의를 거쳐 『건설경기 연착륙 방안』을 마련하여 발표하였으며, 이 중 다양한 주거수요에 부응하는 임대주택 건설을 위하여

ㅇ 중산층을 대상으로 하는 고품질의 중형(85～149㎡) 장기임대주택을 연간 1～2만호 공급하기로 하고,

ㅇ REITs, 연기금, 보험회사 등 기업형 임대사업자의 장기임대주택시장 참여를 유도하기로 하였음

□ 우선, 중형 임대주택 공급 활성화를 위하여 택지․세제․금융지원을 중형 임대주택까지 확대하기로 하였음

ㅇ 현재는 택지․세제․금융지원이 소형(85㎡이하) 임대주택에 한정되어 중형 장기임대주택의 공급이 전무한 실정이며,

- 이에 따라 『임대주택=소형=열등재』라는 인식이 고착되고 상대적으로 높은 임대료 지불용의가 있는 중산층은 임대주택을 외면하여

- 임대주택 사업의 수익성 악화와 분양시장 과열을 초래하는 한편, 자가소유 욕구의 확산을 가져온 측면이 있었음

ㅇ 이러한 점을 개선하여 중산층에게 다양한 주거선택권을 부여하고 주택이 재산증식수단에서 거주공간이라는 본래의 기능으로 전환되도록 중형임대주택 건설을 추진하게 된 것임

① 중형 장기임대주택 건설용지 공급

ㅇ 현행 공공택지 지원은 저소득층 주거안정 차원에서 85㎡ 이하의 소형 임대주택용지에 한정하고 있으며,

* 현재 공동주택용지의 40% 이상을 85㎡이하 장기임대주택용지로 공급

- 분양주택 사업의 수익성이 월등하여 85㎡를 초과하는 장기 민간임대주택의 공급은 전무한 실정임

* 임대용지가 아닌 분양주택용지나 민간 자체개발용지에서는 주택건설업체가 장기임대주택 건설을 기피

ㅇ 앞으로 공공택지내 공동주택용지 중 5%를 중형 장기임대주택 건설용지로 우선 공급하도록 하되,

《 현 행 》			≪ 개 선 ≫
85㎡이하 임대주택 40%	85㎡이하 분양주택 20%	⇒	85㎡이하 임대주택 40%	85㎡이하 분양주택 20%
85㎡초과 분양주택 40%			85～149㎡ 임대주택 5%	85㎡초과 분양주택 35%

* 택지개발업무처리지침 개정 (택지개발계획 승인신청분부터 적용)

- 제도개선 효과가 현실화되기 전까지 한시적(2005년말까지)으로 장기임대주택을 건설하고자 하는 자에게 85㎡초과 분양주택용지의 30%에 대한 택지청약 우선권을 부여하기로 하였음

* 주공․토공 용지규정 개정(택지개발계획 승인신청후 택지공급까지는 통상 6개월～1년 6개월소요)

② 중형 장기임대주택까지 세제지원 확대

ㅇ 현재는 취․등록세, 종합토지세, 법인세특별부가세 등 각종 세제지원이 85㎡이하 임대주택에 한정되어 있음

규모별 세제별		40㎡이하	60㎡이하	85㎡이하
취득시	취득세	면 제	면 제	과 세
	등록세	면 제	면 제	과 세
보유시	종토세	면 제	분리과세 (3/1,000)	분리과세 (3/1,000)
	재산세	면 제	50% 감면	과 세
양도시	양도세	5호이상 건설5년․매입10년 임대 중과(60%)배제 (단, 10․29이전 등록사업자는 2호․5년 중과배제)
	법인세 특별부가세	5호 이상 10년 임대(세율 : 30%) 면제

ㅇ 자금회수기간의 장기화로 분양주택에 비해 수익성이 부족한 중형 장기임대주택 건설에 민간의 참여를 유도하기 위하여는 세제지원을 중형임대주택까지 확대할 필요가 있으며,

- 이에 따라 종합토지세 분리과세(3/1,000), 양도소득세 중과배제 및 법인세특별부가세 면제를 추진하기로 하였음

* 지자체 조례, 소득세법시행령 및 법인세법시행령 개정 추진

③ 장기임대주택에 대한 금융지원 확대

ㅇ 현행 국민주택기금은 임대기간 구분없이 규모에 따라 3.0～4.5% 이율로 호당 4,500～6,000만원 융자하고 있으나,

․ 전용면적 60㎡이하 : 3.0%, 호당 4,500만원

․ 전용면적 60～85㎡ : 4.5%, 호당 6,000만원

- 향후 장기임대주택에 대하여는 사업성, 업체 재무상태 등을 감안, 이자율 인하 등 국민주택기금 지원조건 개선을 검토

ㅇ 아울러, 현행 실체회사형 REITs(자기관리)와 CR-REITs 외에 명목회사형 REITs(위탁관리)를 도입하여 부동산 간접투자가 활성화되도록 개선 (현재 부동산투자회사법 개정중)

* 실체회사형 REITs는 상근 임직원을 두고 자산의 투자․운용을 직접 수행하나, 위탁관리형 REITs는 Paper Company로 자산운용을 위탁

* 실제회사형 REITs는 법인세 전액부과, 위탁관리형 REITs는 전액면제

□ 기업형 임대사업자의 임대주택시장 참여 유도

ㅇ 현재 임대주택 사업은 건설회사 위주로 이루어지며, 자금력이 풍부한 기관투자자의 참여는 거의 전무한 실정

ㅇ 기업형 임대사업자의 임대주택시장 참여를 유도하기 위하여

- 주택건설업자로 제한된 장기임대주택 건설용지에 대한 청약자격을 REITs, 연기금, 보험회사 등으로 확대하고,

- 개발사업에 대한 REITs 투자규모 제한(자본금의 30%)을  임대주택건설사업에 대하여는 적용을 배제하는 한편,

- 국민주택기금이 장기임대주택 건설사업을 추진하는 REITs에 출자할 수 있도록 운용제한을 완화할 계획임

☞ ․ 청약자격 확대 : 주공․토공의 용지규정 개정

․ REITs 투자규모 제한 : 부동산투자회사법 개정 (개정중)

․ 국민주택기금 운용제한 완화 : 주택법 개정 추진

□ 중형 장기임대주택이 활성화되면 시중의 과잉유동성의 근원이 되는 부동자금의 건전화를 유도하고

ㅇ 중산층의 만성적 주거불안과 주택가격 상승에 따른 주거비 부담을 완화할 수 있는 기반이 마련되는 한편,

ㅇ 분양시장의 과열 및 투기장화의 원인으로 작용하는 『주택=재산증식수단』이라는 주택에 대한 왜곡된 인식도 거주개념으로 전환되는 계기가 될 수 있을 것으로 기대됨

【Ⅱ. 임대주택사업 활성화방안(2004.11.12)】

Ⅰ.	임대주택사업 활성화 필요성

□ 집값 안정하에 지속적인 주택공급 및 가격안정기반 마련

ㅇ 가격안정세 하에서 분양주택시장 위축에 대응한 지속적 주택공급을 위하여 임대사업 육성 필요

* ’04.9월말까지 주택건설실적은 252천호로 최근 5년대비 26%, 전년대비 39% 감소 → 건설위축 지속시 주택가격 재상승 우려

* 1인당 주거면적(6평, 일본 10평)의 확대 위해 50만호내외 지속 공급필요

ㅇ 실수요에 바탕을 둔 임대주택 건설을 통해 가격안정을 기하면서 건설경기 연착륙 및 내수진작에 기여

* 연간 임대주택 5만호 건설시 16만명 고용증가 및 15조원 생산유발효과 발생 (30평형, 평당 건설원가 500만원 기준)

□ 서민 주거안정을 기하고 다양한 주거수요에 대응

ㅇ 전체가구의 46%에 달하는 임차가구에 안정적 거주가 보장되는 주거공간 제공

* ’00년기준 임차가구의 86%가 민간 전월세 시장에 거주

ㅇ 주택에 대한 인식을 재산증식수단에서 거주개념으로 전환하는데 기여함으로써 주택투기요인을 감축

ㅇ 분양주택 위주에서 탈피하여 다양한 주거대안 제시

* 미국이나 일본도 임대주택 의존도가 35～40% 차지

◇ 연 5만호의 민간임대주택 건설체제 구축으로 집값안정과 건설시장의 활력을 동시에 달성

Ⅱ.	임대주택사업의 현황 및 문제점

□ 임대주택 사업의 현황

ㅇ 그동안 무주택 저소득층의 주거안정을 위하여 소형평형 100만호(전체 주택재고의 8%)의 임대주택을 공급

* 임대주택 재고비율(%) : 영국 24, 프랑스 17, 덴마크 18

- 주공․지자체 등 공공부문은 영구․50년․국민임대를, 민간부문은 5년 임대주택 위주로 건설․공급

※ 임대주택 재고현황(’03년말, 호)

계	영구임대	50년임대	국민임대	5년임대	사원임대
986,092	190,077	92,730	20,862	640,031	42,392

- 공공부문 위주의 국민임대는 건설이 이루어는 반면, 민간부문의 임대주택 건설실적은 급감하는 상황

* 5년임대 : 91,294(’98) → 85,923(’00) → 35,767(’02) → 12,977(’03)

ㅇ 건설임대 외에 매매 등에 의하여 2호이상의 주택을 취득․임대하는 매입임대주택이 ’03년말기준 15만호 공급

□ 임대주택 사업의 문제점

ㅇ 영세서민 주거안정의 관점에서만 접근하여 『임대주택=소형=열등재』라는 부정적  인식이 만연

* 세제․금융지원이 85㎡이하 소형임대주택에 한정되어 일반인의 수요가 많은 33～40평형대 임대주택의 건설은 전무한 실정

ㅇ 우리나라에 독특한 전세제도와의 경쟁관계로 인하여 민간참여를 유도할 만한 수익창출 곤란

- 전세위주 임대시장 구조로 임차인들이 월세지불을 기피하여 적정 수준의 월임대료 부과 곤란

* 85㎡이하 임대주택의 경우 월임대료 15만원 이상 징수 곤란

* 주거이동시 선호(%) : 자가 75.7, 전세 21.5, 보증부월세 1.9, 월세 0.2

- 자본회수기간의 장기화로 분양주택에 비하여 사업위험도 큼

※ 85㎡초과 10년임대주택의 수익률은 4～5% 수준(국토연구원 분석자료)으로 민간 참여유도를 위한 최소수익률 7%에 미달

□ 향후 임대주택시장 전망

ㅇ 주택가격 하향안정화, 독신가구 증가 및 호당 가구원수 감소 등으로 임대주택에 대한 수요 증가 및 다양화

- 주택보급률 제고, 주택가격 하향안정화, 보유세제 강화 등으로 재산증식을 위한 자가보유욕구 완화

* 거주안정성 보장시 임대주택 입주의사 : 51.1%(’96) → 55.5%(’03)

ㅇ 저금리 추세에서 임대주택이 연기금 등 장기자금을 운용하는 재무적투자자의 매력적인 투자처로 부상 전망

Ⅲ.	활성화방안

	< 기본방향 >
◇ 임대주택에 대한 부정적 인식을 불식하고 다양한 주거수요를 충족할 수 있도록 중대형 임대주택 공급 ◇ 과감한 세제지원 등으로 수익성을 제고하여 연기금 등 민간자본의 임대주택시장 참여 유도

1.		사업자 수익성 제고

(1) 임대주택에 대한 세제지원 강화

□ 현 황

ㅇ 85㎡이하에 대하여 취득(취․등록세)․보유(재산세, 종합토지세) ․양도(양도소득세, 법인세특별부가세)단계 세제감면

규모별 세제별		40㎡이하	60㎡이하	85㎡이하
취득시	취 득 세	면 제	면 제	일반과세
	등 록 세	면 제	면 제	일반과세
보유시	종합토지세	면 제	분리과세 (3/1,000)	분리과세 (3/1,000)
	재 산 세	면 제	50% 감면	일반과세
양도시	양도소득세	5호이상 건설5년․매입10년 임대 중과(60%)배제 (단, 10․29이전 등록사업자는 2호․5년 중과배제)
	법인세특별부가세	5호 이상 10년 임대 면제

* 양도단계 세제혜택 및 종토세 분리과세는 중형임대주택(85～149㎡)까지 확대키로 합의 (7.2 건설경기 연착륙방안)

□ 개선방안

① 보유세 감면범위 확대

ㅇ 새로이 도입되는 종합부동산세는 건설임대의 경우 149㎡이하 임대주택을 2호․5년이상 임대시 합산대상에서 배제

* 매입임대주택의 합산배제 범위(호수․규모․기간)는 추후 종부세법시행령 제정시 결정․반영

ㅇ 재산세는 2호․임대의무기간 이상 임대시 감면하되, 건설임대의 경우 149㎡(매입임대는 85㎡)까지 감면범위 확대

☞ 종합부동산세법 및 시행령 제정, 지자체 감면조례 개정

② 양도단계 세제감면 확대

ㅇ 양도소득세 중과배제 및 법인세특별부가세 면제범위를 149㎡이하 임대주택까지 확대 (7.2 기 합의 사항)

- 호수 및 임대기간 등 구체적인 면제 범위는 종합부동산세 합산배제 요건과 동일한 수준으로 감면조치

☞ 법인세법시행령 및 소득세법시행령 개정

③ 취․등록세 감면범위 확대

ㅇ 장기임대 목적으로 20호이상의 주택(149㎡이하)을 취득하거나 20호이상을 보유한 임대사업자가 장기임대 목적으로 주택(149㎡이하)을 추가로 취득하는 경우 취․등록세를 2006년 말(필요시 연장)까지 감면

☞ 지자체 감면조례 개정

(2) 택지지원 강화

① 중형(85～149㎡) 10년임대주택 건설용지 공급

ㅇ 공동주택용지 중 5%(연 23만평, 약 1.3만세대)를 중형(85～149㎡) 10년임대용지로 감정가격에 공급 (기조치)

* 종전에는 공공택지 지원을 85㎡이하 임대주택에 한정

《 종 전 》			≪ 개 선 ≫
85㎡이하 임대주택 40% 이상	85㎡이하 분양주택 20% 이상	⇒	85㎡이하 임대주택 40% 이상	85㎡이하 분양주택 20% 이상
85㎡초과 분양주택 40% 미만			85～149㎡ 임대주택 5% 이상	85㎡초과 분양주택 35% 미만

☞ 택지개발업무처리지침 및 주공․토공 용지규정 개정(’04.8)

② 자체택지내 임대주택 건설 유도

ㅇ 자체확보한 택지에 임대주택을 건설하는 경우 임대주택 건설비율에 따라 용적률 인센티브 제공

* 예) 기존 용적률의 30% 수준 (계획관리지역 : 150% → 200%)

☞ 국토계획및이용에관한법률시행령 개정

③ 5년임대주택에 대한 택지지원 제한적 재개

ㅇ 10년임대용지가 3개월이상 미분양시 5년임대용지로 공급(단, 임대기간내 분양전환 금지)할 수 있는 근거 마련

* 현재는 6개월이상 미분양시 분양주택용지로 전환

☞ 택지개발업무처리지침 개정

(3) 금융지원 강화

□ 국민주택기금에서 60㎡이하 임대주택은 연 3.0% 이자율로 4,500만원까지, 60～85㎡는 연 4.5%로 6,000만원까지 융자

ㅇ 최근 저금리 추세로 기금의 저금리 매력이 감소하는 추세

구 분	1998	2000	2001	2002	2003	2004.9
기금 대출금리	3.0	3.0～5.5	3.0～5.5	3.0～5.5	3.0～4.5	3.0～4.5
국채 (3년)	12.9	8.3	5.7	5.8	4.8	3.53

⇨ 60～85㎡ 대출금리를 0.5%p 인하 (4.5 → 4.0%)하고 표준건축비 인상(평당 229만원 → 288만원, 9.20 고시개정)과 연계하여 호당 대출규모 확대도 검토

☞ 국민주택기금운용계획 변경

(4) 중형(85～149㎡) 임대주택의 우선분양전환 자격 완화

□ 85㎡초과 중형임대주택의 경우 유주택자도 청약 가능하나, 우선분양은 입주시부터 분양시까지 무주택자에게만 허용

* 청약자격 : 85㎡이하는 무주택자, 85㎡초과는 유주택자도 가능

⇨ 중형임대의 경우 입주시 유주택자인 경우에도 분양전환당시 무주택자인 거주자에게는 우선분양권 인정

* 임대주택 공급확대를 위하여는 임대사업자에 대한 혜택 못지 않게 임대주택 수요자의 저변을 확대할 필요

☞ 임대주택법시행령 개정

2.		재무적투자자 등 참여 유인

(1) 재무적투자자의 개발사업 참여 유도

□ 현 황

ㅇ 임대주택 사업은 주로 영세건설회사에 의해 운용되며 기관투자자의 참여는 거의 전무

- 일본, 미국 등 선진국의 경우 임대 REITs가 상품화되고 있으나, 우리나라는 임대주택을 자산으로 한 사례는 전무

* 2004년 5월 현재 총 9개의 CR REITs(1조 4,000억원 규모)가 설립․운영중이나, 대부분 오피스빌딩으로 구성

ㅇ 수익성이 분양전환가격에 좌우되어 안전성을 선호하는 재무적투자자의 참여유도 애로

□ 개선방안

① 주택건설업자 외에 연기금, REITs 등 재무적투자자까지 장기임대주택용지 청약자격을 부여 (기조치)

☞ 주공 및 토공 용지규정 개정(’04.8)

② 명목회사형 부동산투자회사(위탁관리 REITs)를 도입하고 REITs의 임대주택 건설사업 투자규모 제한(자본금의 30%) 폐지 (기조치)

☞ 부동산투자회사법개정안 공포(’04.10)

③ 10년 장기임대주택에 투자한 간접투자기구의 투자자의 배당소득에 대한 소득세 분리과세

* 위탁관리REITs 등의 투자자 모집시 커다란 인센티브로 작용

☞ 조세특례제한법 개정

④ 개발 및 운영단계 사업자간 사업약정에 따라 임대주택을 매각하는 경우 법인세특별부가세 면제

* 투자기간 장기화로 주택건설업자 건설 또는 SPC 개발(건설업자 시공) → 연기금, REITs 운영 등의 다양한 방식이 활성화될 필요

☞ 법인세법 시행령 개정

(2) 임대사업으로 인한 부채비율 상승에 따른 불이익 방지

□ 최근 회계연구원은 국제기준에 맞추어 기금대출금 및 임대보증금을 모두 부채로 인식하도록 회계기준 개정 추진중

* 현재는 입주율이 90%를 넘고 주택가격이 건설원가보다 상회하는 경우에는 부채에서 제외하는 특례제도를 운영중

ㅇ 임대사업자의 부채비율 급증으로 공공공사 입찰참여가 곤란하게 되어 우량건설업체의 임대시장 참여기피 우려

⇨ 현행 특례제도를 당분간 유지하되, 폐지시 임대사업에 따른 부채를 주석 기재하여 부채비율 평가시 이를 참작

* 시공능력평가(건설산업기본법령), 주택기금 대출심사시 등에 차감하여 평가토록 관련제도 정비

☞ 회계기준 변경 유보 및 제도개선 추진

【

. Ⅲ.임대주택정책 개편방안(2005.4.27, 제59회 국정과제회의)】

- 재정경제부․건설교통부․기획예산처․대통령자문 빈부격차․차별시정위원회 -

≪ 추진 배경 ≫

□ 참여정부 2년 동안 서민 주거안정에 최우선 순위를 두고

투기수요 억제와 보유세 개편 등 집값 안정에 주력하면서

○ 저소득계층의 주거안정을 위해 주거복지 로드맵(’03.5.28)에

따라 장기임대주택 150만호 건설계획을 추진하는 한편,

○ 도심내에서 기존 다가구주택 등을 매입하여 임대(’04년

시범사업 503호 실시)하는 사업에 착수하고

○ 민간의 임대주택 건설 참여를 유도하기 위해 중형평형까지

택지․자금․세제지원을 확대하여 왔음.

□ 이 과정에서 공공임대주택의 경우 지역별 수요에 제대로

부응하지 못하거나 계층간 분리현상이 대두되고,

○ 민간임대주택 또한 수익성 위주로 단기임대에 치중하여

부도로 인한 입주민 피해 등 부작용 또한 제기되었음.

⇒ 임대주택 공급이 서민 생활안정과 사회통합에 기여할 수

있도록 공급체계 효율화와 운영 시스템 개편에 중점을 두고

정책을 개편․시행하고자 함.

* 근본적인 임대주택정책 개편 지시(’05.2.25 취임 2주년 연설)

Ⅰ. 우리의 주거여건과 임대주택 공급효과

1. 주거여건

□ 그간의 주택공급 확대에 힘입어 보급률 100% 달성 등 양적 부족문제는 완화되었으나, 수도권을 중심으로 집값은 여전히 불안

○ 작년 전국 주택보급률은 102.2%이나, 수도권은 93.9%, 서울은 89.2%에 그쳐 여전히 수도권의 주택부족 문제 상존

* 주택보급률 추이 : 98.3%(’01) → 100.6(’02) → 101.2(’03) → 102.2(’04)

○ 집값은 강력한 안정대책 추진에 힘입어 전반적으로 안정세를 보이고 있으나, 최근 서울 강남지역을 중심으로 불안요인 잠재

* 집값 증감률 동향(전년․전분기 대비 %, 수도권은 ’00년부터 조사)

구 분		’98	’99	’00	’01	’02	’03	’04	’05.1/4
	전 국	-12.4	3.4	0.4	9.9	16.4	5.7	-2.1	0.4
매매	서 울	-13.2	5.6	3.1	12.9	22.5	6.9	-1.4	0.7
	수도권	-	-	2.3	13.9	21.8	7.4	-2.9	0.4
	전 국	-18.4	16.8	11.1	16.4	10.1	-1.4	-5.0	0.2
전세	서 울	-22.7	22.2	13.8	18.7	10.8	-3.9	-7.2	-0.6
	수도권	-	-	13.9	20.0	9.5	-3.3	-7.2	0.0

□ 서민층의 기본적인 주거수요는 여전히 미해결된 상태로 소외계층의 상대적 박탈감 증대 등 사회통합에 장애로 작용

○ 전체 가구의 43%(615만)가 무주택 세대로 남의 집에 거주하여 주기적인 전월세가격 상승으로 주거불안 지속

○ 330만가구가 최저주거기준(3인가구 최소8.8평․방2칸․부엌․화장실) 이하 주택에 거주하고, 이중 112만 가구는 단칸방에 거주

○ 기초생활 수급자에 국한하여 매월 33～55천원씩 주거급여를 지원하고 있으나, 71.8만가구로 전체가구의 4.2%수준에 불과

○ 소득대비 주거비 부담(RIR)이 선진국에 비하여 여전히 높은 수준으로 서민생활 압박의 주요 요인으로 작용

* RIR(연간 임대료/연소득) : 20.9(’95)→20.7(’00)→18.3(’01)→21.3%(’02)

(선진국 평균 16.0%)

□ 반면, 주거문제를 스스로 해결하기 힘든 계층이 장기간 저렴하게 거주할 수 있는 장기임대주택은 재고량이 절대 부족

○ ’04년까지 임대주택으로 전체주택(1,299만호)의 8.9%인 115만호를 공급하였으나, 5년 미만 단기임대주택이 71%를 차지

- 단기임대주택은 주로 민간업체가 건설․매입하여 공급하고 입주후 최저 2.5년 경과시 분양되어 사실상 내집마련 수단으로 활용

○ 재정지원을 바탕으로 10년이상 임대되는 실질적 임대주택은 공공기관이 공급한 33만호로 전체주택 재고의 2.5%에 불과

- 재고율이 7～36%에 달하는 선진국과 비교시 절대량 자체가 부족

* 유형별 임대주택 재고현황(’04년말, 단위 : 만호)

총 계	공공기관					민 간
	계	영구	50년	국민	5년	계	5년	민간건설	매입
115	44.3	19.0	9.3	4.7	11.3	70.4	46.7	11.4	12.5
(비중 100%)	38.5	16.5	8.1	4.1	9.8	61.5	40.6	9.9	10.9

․ 5년임대주택 : 국민주택기금․택지지원을 받아 건설

․ 민간건설임대주택 : 기금․택지 지원없이 민간이 건설하여 5년간 임대

2. 장기임대주택 공급효과

서민 주거안정을 지원하여 사회통합을 견인하고 생산․고용 효과를 유발하여 우리 경제가 동반성장할 수 있는 토대를 제공

□ 직접적으로는 재정지원을 통해 저소득층이 보다 낮은 주거비로 장기 거주할 수 있어 생활안정과 중산층 도약 발판을 제공

○ 공공임대주택의 실제 지불 임대료는 시장임대료의 23～65% 수준으로 저소득층의 주거비 절감에 크게 기여

* 공공기관 공급 임대주택의 임대료 절감효과(사례 : 경기도지역)

구 분	영구임대	국민임대	공공임대(5년)	공공임대(50년)
실제지불임대료(만원/월)	10.1	26.4	35.9	26.3
시장임대료(만원/월)	44.3	52.9	55.2	52.2
A/B×100(%)	22.8	49.9	65.0	50.4

※ 보증금은 일반전세자금 대출이자율인 연 10%로 가정하여 월임대료로 환산

○ 3대 기본 생활요소의 하나인 주거권 요구에 정부가 부응하여 빈부격차를 완화함으로써 중장기적인 사회통합을 견인

□ 간접적으로는 임금상승 압박 완화 및 생산유발을 통해 성장잠재력을 배양하고 주택소유 압력을 완화시켜 집값안정을 유도

○ 임금상승 요인이 완화되어 노사안정에 기여하고, 임대주택 건설 및 관리 전후방에 걸쳐 생산과 고용 증진효과를 유발

* 국민임대주택 100만호 건설의 경제적 파급효과 추정

구 분	원단위	’03～’12	’03～’07
사업비	조원	56.1	28.1
고용창출효과	20.84명/10억원	1,169,124명	585,604명
생산유발효과	2.42636	136.1조원	68.2조원

○ 주택을 거주수단으로 인식하는 문화가 확산되는 계기로 작용하여 과도한 보유욕구 완화로 집값 안정 유도

□ 장기임대주택의 기여도에도 불구하고 시장상황과 국민인식, 재정여건, 정책 등 복합적 요인의 영향으로 공급을 늘리기 어려웠음

○ 주기적인 집값상승 여파로 임대거주보다는 주택구입이 수익  창출에 유리하여 주택을 거주보다는 투자수단으로 인식

- 10년 이상 임대시 건설자금이 장기간 묶여 수익성이 떨어짐에 따라 대부분의 민간업체들이 5년내 단기임대주택 공급에 치중

○ 임대주택이 빈곤층을 대상으로 건설되면서 기피시설로 인식하여 단지인근 주민들과 지자체들이 임대주택 입지를 반대

- 도심내 택지를 민간주택이 선점한 상태에서 공공기관의 장기임대주택용 택지 확보가 용이하지 않아 외곽지역 집중이 불가피

- 임대단지 인근주민들은 집값이 떨어진다는 이유로, 지자체는 세수증가는 미미한 반면 복지예산 수요는 증가한다는 이유로 반대

○ 장기임대주택 건설로 인한 재정압박 등에 따라 그간의 정책이 민간부문의 분양주택 공급확대 위주로 추진

* 6共 당시 사업비의 85%까지를 재정지원하여 영구임대주택을 건설하였으나, 문민정부 이후 재정압박을 이유로 전면 중단

⇨ 서민․중산층의 기본적인 주거수요를 충족시키고 사회

통합과 경제의 동반성장을 유도하기 위해서는

◇ 상시적인 부동산시장 안정토대를 구축하여 집값 및 전월세

시장 안정추세를 정착시켜 나가는 가운데

◇ 장기임대주택 공급을 확충하는데 중점을 두고 관련정책을

개편할 필요

Ⅱ. 임대주택 공급․관리 현황

1. 임대주택의 유형

□ 현재 임대주택은 자금 또는 택지에 대한 공적지원 여부를 기준으로 공공임대주택과 민간임대주택으로 구분

○ 공공임대주택 ⇒ 주공 등 공공기관이나 민간이 재정, 국민주택기금 또는 공공택지를 지원받아 공급하는 6개 유형의 주택

①영구․②50년․③국민임대 : 공공기관이 재정(사업비의 10～85%) 또는 기금 지원하에 소형(전용7～18평)으로 건설하여 30년이상 임대

④다가구 매입임대 : 도심내 저소득층을 위해 공공기관이 기존  다가구주택을 매입하여 30년이상 임대하는 국민임대주택

⑤5년․⑥10년임대 : 일정기간 후 내집마련이 가능한 계층을 대상으로 주로 민간기업이 기금지원하에 중대형 평형까지 건설하여 임대(2.6～10년)후 입주자에게 분양전환

○ 민간임대주택 ⇒ 기금이나 공공택지 지원없이 민간 스스로가 건설․매입하여 통상 2.5년 임대후 입주자에게 분양전환

⇨ 임대기간, 임대료 수준 등 감안시 사회복지적 측면의 임대

주택은 영구․50년․국민․다가구매입 임대 등 공공기관이

재정지원하에 30년이상 장기임대하는 4가지 유형의 주택

□ 장기임대주택의 유형별 성격과 한계점

① 영구임대주택(19만호)

○ ’89년 200만호 건설계획의 일환으로 저소득층 주거안정을 위해 국내 최초로 시도된 사회복지적 성격의 임대주택 단지

- ’89～’93년간 정부․지자체의 재정에서 건설비의 85%를 보조하여 전용7～12평 19만호를 건설하고 ’92년 중단

- 보증금 250～310만원, 월 임대료 5～6만원 수준으로 임대주택중 임대료가 가장 저렴하여 영세민 등 최저소득계층에 적합

⇨ 임대료가 저렴하여 저소득층의 입주수요는 폭주하고 있으나, 빈곤층 집중으로 인해 슬럼화 등 사회적 단절 문제 대두

- 임대주택에 대한 부정적 이미지가 발생․확산되는 계기로 작용

② 50년 공공임대주택(9.3만호)

○ ’92년에 영구임대주택을 대체할 목적으로 재정 50%, 기금 20%를 지원하여 주공 또는 지자체가 건설하여 공급

- ’92～’97년간 92,730호가 건설되었으며, 전용 7～15평형을 주로 건설

- ’94년 이후 재정지원을 중단하고 기금융자를 70%로 상향조정

- ’97년 이후에는 재개발 임대주택을 제외하고는 사실상 건설중단

⇨ 재정보조 중단으로 인한 임대료 상승으로 빈곤층의 주거안정 지원효과가 감소되어 정책의 일관성 상실 비판 대두

③ 국민임대주택(4.7만호)

○ 장기임대주택 부족 비판이 대두됨에 따라 ’98년부터 재정지원(10～40%)하에 전용11～18평으로 건설되어 30년이상 임대되는 주택으로 ’03～’12년간 총 100만호를 건설할 계획

* ’03～’04년중 목표 18만호 대비 90.7%인 163천호를 건설

(’98～’02년간 건설물량 11.9만호 포함시 총 28.2만호 건설)

- 주공, 지자체가 공급주체가 되어 재정(10～40%), 기금(40%), 입주자(10～40%), 사업자(10%)로 차등화하여 사업비용을 분담

- 도시근로자 평균소득의 50～70%이하인 소득 1～4분위 계층에게 공급하여 입주자격 요건에 최초로 평형별 소득 차등화개념 도입

⇨ 참여정부에서 집중적으로 공급하고 있는 임대주택으로 택지 부족, 지자체 및 주민 반발 등 장애요인 해소가 관건

④ 다가구매입임대주택(작년 시범사업 503호)

○ 국민임대주택이 도시외곽에 위치하여 도심 빈곤층의 입주가 저조함에 따라 주공․지방공사가 기존 다가구주택을 매입하여 임대

- ’08년까지 1만호를 매입하여 공급할 계획으로 우선 작년에 시범사업으로 서울지역에서 총 503호를 매입완료

- 재정에서 사업비의 45%, 기금에서 40%를 지원하여 임대료가 영구임대주택 수준으로 저렴

⇨ 빈곤층의 주거안정 및 분산입지로 인한 사회통합 효과가 높아 확대하는 것이 필요하나, 입지분산으로 인한 관리곤란, 조기 노후화로 인한 개보수 비용 증가 등 부작용 대응 필요

유형별 임대주택 개요

구 분	사업주체	입주대상자	사업비 부담	평형(전용)	임대료 수준	재고물량 (’04 기준)
①영구임대	국가, 지자체, 주공	수급자, 모자가정, 청약저축 가입자 등	국가․지자체재정 85% 입주민 15%	7～12평	보증금 : 250～ 310만원 월임대료 : 5～ 6만원	190,077호
②50년임대	국가, 지자체, 주공	청약저축 가입자, 국가유공자, 철거민 등	․’92～’93 : 재 정 50% 기 금 20% 입주자 30% ․’94 이후 : 기 금 70% 입주자 30%	7～15평	보증금 : 490～ 1,550만원 월임대료 : 58～ 230천원	92,850호
③국민임대 (30년임대)	주공, 지방공사, 지자체	소득 4분위 이하 가구, 청약저축 가입자	재정 10～40% 기금 40% 시행자 10% 입주민 10～40%	11～18	보증금 : 1,000～ 1,200만원 월임대료 : 13～ 14만원	47,203호
④다가구주택 매입임대	주공, 지방공사	소득 4분위 이하 수급자	재정 45% 기금 40% 시행자 10% 입주민 5%	11～18	보증금 : 250～ 350만원 월임대료 : 8～ 9만원	국민임대에 포함 (503호)
⑤ 5년임대	주공, 지방공사, 민간업체	청약저축 가입자	호당 최고 6천만원까지 기금융자	25.7평이하	시중임대료의 70～100%	579,851호
⑥10년임대	REITS, 연기금, 보험사, 민간업체, 주공	청약저축 가입자	기금 융자	45평이하	- (’03.9 도입)	-
⑦민간건설임대	민간업체	제한없음	지원없음	제한없음	자율결정	114,623호
⑧민간매입임대	개인, 민간업체	제한없음	기금 융자 (전용25.7평이하)	제한없음	자율결정	125,450호

2. 임대주택의 관리․운영체계

□ 입주자격 요건 및 선정․관리

○ 영구․50년 임대주택은 수급자 등 저소득 집단 위주로 입주자격을 부여하고, 국민임대주택은 소득과 집단기준을 병용

- 영구․국민임대주택은 신청가구를 대상으로 점수제에 따라 선정하고, 50년 임대주택은 주로 철거세입자들에게 우선 배정

* 공공기관 공급 임대주택의 입주자격 기준

구분	영구임대	50년임대	국민임대
입주자격	․기초생활 수급자 ․국가 유공자 ․일군 위안부 ․북한이탈 주민 ․저소득 모․부자가정 ․장애인, 청약저축가입자	․철거 세입자 (택지개발, 재개발, 주거환경개선사업, 도시계획사업) ․청약저축 가입자	․50㎡미만 : 도시근로자 월 평균소득 50%이하로서 당해지역 거주자 우선 ․50㎡이상 : 도시근로자 월 평균소득 70%이하인 청약 저축 가입자 * 영세민, 차상위계층, 장애인 등에게 가점부여 ․다가구임대 : 수급자
근거조항	․주택공급규칙, ․서울시 주택관리규칙	․임대주택법 ․주택공급규칙	․주택공급규칙

- 기본 거주계약기간은 모두 2년으로 갱신회수에 제한이 없으나, 다가구  매입임대주택의 경우에는 2회 갱신(최장 6년 거주)만 허용

* 영구임대주택의 경우 7년이상 거주자가 70%, 10년이상이 38.4%

* 자격탈락자는 임대료의 30%를 인상하여 2회(총 4년)에 한해 거주허용

○ 5년․10년 임대주택과 민간건설임대주택은 청약저축 가입자 또는 업체 자율적으로 선정하고 일정기간 임대후 분양 전환

□ 임대료 관리․운영

○ 임대보증금과 월 임대료는 입주민의 지불능력 보다는 투입한 사업비를 기준으로 정부가 고시하는 「표준임대보증금 및 임대료 고시기준」에 따라 산정

* 보증금은 건설원가의 일정비율(예 : 20%)로, 임대료는 일정비율의 원가에 대한 금리, 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 이자 등을 기준으로 산정

○ 공공기관 임대주택의 임대료는 시중 임대료의 20～60% 수준으로 최초 입주후 자격상실 이전에는 이주가 거의 이루어지지 않음

- 자격 탈락자임에도 퇴거를 거부함에 따라 영구임대주택 입주민의 33.4%(서울 49.0%)가 무자격자이나, 이들의 60% 정도가 기초생활 수급자와 별반 차이가 없는 소득 1분위 계층

* 영구임대주택 입주민 구성비율(’03년 기준, 전체 100%)

구 분	기초생활수급자	자격탈락자	청약저축가입자 등
전 국	47.9%	33.4%	18.7%
서울시	39.5%	49.0%	11.5%

○ 공공기관 임대주택 입주자의 대부분이 저소득층이어서 임대료를 체납한 가구가 많음

- 주공이 임대하는 영구․국민․50년 임대주택 물량 212,520호중 임대료 체납가구는 50,737가구로 4집중 1집 꼴인 23.9%가 임대료를 체납

* 주공 영구․국민․50년임대주택의 임대료 체납실태

구분	’01년	’02년	’03년	’04년
체납호수	29,294	35,522	42,417	50,737
(증가율)	-	(21.3%)	(19.4%)	(19.6%)
체납금액(백만원)	3,872	4,610	6,446	7,905
(증가율)	-	(19.1%)	(39.8%)	(22.7%)

※ 5년임대주택을 포함한 ’04년의 총체납가구는 69천호, 총체납금액은 144억원

□ 주택 관리체계

○ 공공기관 임대주택의 경우에는 주공․지자체 등 공공기관이 자체적으로 관리하거나 자회사 등에 위탁하여 주택을 관리

- 주공의 경우 자회사인 주택관리공단(13개 지사․297개 사무소․2,257명)에서 영구․50년․국민임대주택 총 21만호를 관리

- 지자체가 공급하는 임대주택의 경우 각 지자체별로 설립된 산하 공기업인 지방공사가 관리

* 서울시의 경우 서울시 SH공사가 8만 여호를 직영 관리(142개 사무소)하고 재개발임대주택 등 3천호는 민간 관리회사에 위탁관리

○ 공단․지방공사 본부와 현장 관리사무소간에 역할을 분담하여 담당

- 본부는 입주자․시설 관리계획 수립, 관리지침 마련, 관리사무소

지도감독 및 평가 등의 업무를 담당

- 단지마다 관리사무소를 설치하여 직원이 현장에 상주하여 관리하되,  단지별 관리사무소는 청소․경비․쓰레기 수거 등 일상업무를 담당

○ 민간이 공급하는 임대주택의 경우에는 임대기간 동안 자체 관리하거나 주택관리전문회사에 위탁하여 관리

- 개별 단지에 대한 관리는 공공기관 임대주택과 유사하게 단지마다 관리사무소를 설치하여 직원 현장상주하에 일상 관리업무를 담당

- 임대기간 종료후 분양전환시 입주자대표회의에 관리업무를 이양

Ⅲ. 주요 선진국의 경험과 시사점

1. 선진국의 경험

□ 임대주택 공급배경

○ 급격한 산업화와 도시화가 야기한 과밀과 민간주택의 비위생적 주거환경으로 인해 19세기부터 저소득층의 생활불안 문제 대두

․ 영국 : 1840년 웨스터민스터의 노동자 가족중 3/4이 단칸방에 거주

․ 독일 : 1880～1900년중 베를린 인구의 절반이 거실 1실당 6인 거주

․ 미국 : 1857년 뉴욕 인구의 67%가 전염병이 우려되는 불량주택에 거주

- 특히 1차 대전 이후 주택소실 및 인구증가로 인한 주택부족 현상 으로 민간임대료가 폭등함에 따라 주거불안 심화

* 영국 주거상황(1914년) : 자가 9.1%, 공공 0.9%, 민간임대 90%

○ 그 결과 저소득층의 생존자체가 곤란해지고 생산성 저하 및 노동운동 격화 등 부작용이 대두됨에 따라 19세기 말부터『사회불안을 예방하는 보험』차원에서 정부가 직접 공공주택을 공급

- 유럽의 경우 정부가 최소한의 주거기준을 제시하고 재정을 투입하여 정부나 비영리 공익법인이 임대주택을 건설하여 공급

․ 영국 : 1919년 주택도시계획법을 제정하고 5년간 50만호 건설에 착수

․ 독일 : 1918년 정부와 지방정부가 사업비의 1/2씩 주택협동조합에 보조

- 미국의 경우 1920년부터 정부가 공공주택을 공급하였으나, 1949년에 중단하고 저소득층에 대해 임대료를 보조하는 방식으로 전환

□ 유럽의 경험

① 영 국

○ 노동당과 보수당의 집권 여하에 따라 부분적 차이는 있으나, ’70년대까지는 재정보조하에 지자체들이 공공임대주택을 건설

- ’79년 지자체가 소유한 공공주택이 전체주택의 35.6%인 660만호에 달할 정도로 공공부문이 실질적인 역할을 담당

- 이윤창출이 목적인 민간기업의 주택건설에 대해서는 재정지원이 없다는 원칙을 견지하여 공공이 주택건설을 주도하고 민간이 보완

○ 대처 정부가 들어선 ’79년 이후 민영화 정책을 추진하여 공공임대주택을 매각하고, 임대료 보조를 통해 저소득층을 지원

- 시중가격의 40～60% 수준으로 입주민이나 비영리단체인 주택협회에게 불하하여 ’96년 지자체 소유 공공주택 비율은 18.7%로 감소

- 저소득층의 주거부담 완화를 위해 ’72년부터 정부가 임대료를 보조하는 제도를 도입하고 ’88년부터 Housing Benefit 제도로 정착

* 일정소득(’04년 16천￡)이하 임차인에 대해 실주거비중 임차인이 지불할 수 없는 금액을 보조하되, 공공임대주택 거주자에 대해서는 임대료를 할인

○ 최근 공공주택 입주민에 대한 사회적 낙인 현상이 발생하는 등 관리문제가 부각됨에 따라 임차인 참여를 활성화

- 공공임대주택 임차인 empowerment 프로그램(’86), 임차인 참여협정제도(’99) 등을 통해 입주민들에게 교육기회를 제공하고   임대료 등의 결정과정에 입주민들의 참여를 확대

② 네덜란드

○ 1901년 주택법 제정이후 비영리 공익법인인 주택조합이 재정  지원을 받아 건설하는 사회임대주택이 주택공급의 대부분을 차지

- 사회임대주택이 네덜란드 전체주택의 36%, 총임대주택중 75%를 차지(’90년대에 240만호의 주택에 대해 정부가 350억 길더를 보조)

○ 재정악화 문제를 감안하여 ’95년 주택조합에 대한 재정지원을 중단하고 정부는 임대료 보조를 통해 저소득층을 지원

- ’95년 이후로는 AEDES(주택협회들의 협회)가 금융권으로부터 저리로 자금을 조달하여 주택협회에 지원

- ’75년부터 지역별 표준임대료와 실질임대료간의 차이에 대해 임차인 소득을 기준으로 65～100%를 정부가 보조

③ 독 일

○ ’50년부터 비영리법인이나 주택조합이 재정보조 또는 저리융자를 받아 건설하는 사회주택이 주택공급의 대부분을 차지

- 사회주택은 ’50년대 초기에는 신축물량의 70%를 차지한 이후 ’90년대에는 20～30%로 감소하였으나, 2차대전이후 신축주택의 50%를 차지

- 사회주택 공급 확대로 인해 재정적자가 우려됨에 따라 ’82년부터 민간임대주택 시장을 활성화하는 방향으로 선회

○ ’80년대 이후부터는 저소득층의 주거비 부담 완화를 위해 임대료보조제도에 중점을 두어 시행중

- 일정소득 이하 임차인과 집주인에 대해 주거비의 15～25%를 지원

□ 미국의 경험

○ 시장을 중시하는 전통의 영향과 유럽보다 주택부족 문제가 심각하지 않아 정부의 직접적인 공공임대주택 건설을 자제

- ’49～’54년간 불량주택 재개발 수단으로 총 81만호의 공공주택을 건설하였으나, 도심밀집으로 슬럼화를 초래하는 부작용 노출

- 이후 공공임대주택 건설을 축소하고 ’65년부터는 재정보조하에 민간주택을 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 방식을 도입

* 도심 슬럼화 방지를 위해 민간업체가 신규건설한 주택이나 기존  주택을 지방공사가 매입하여 임대함으로써 공공주택의 분산을 유도

○ ’74년 임대료 보조제도를 본격 시행하면서 공공주택에 대한   보조를 줄이기 시작하여 ’87년부터는 공공임대주택 건설을  중지하고 민간임대주택을 활용하는 방식으로 정책을 전환

- 이에 따라 공공임대주택이 차지하는 비중은 전체주택의 1%인 115만여호 정도에 불과할 정도로 감소

- 해당지역 중위 소득의 50% 이하인 저소득 임차가구에 대해 임대료를 보조하는 Housing Voucher제도를 ’83년부터 시행중

․ 정부가 지역별로 정한 표준임대료에서 가구가 지불가능한 금액(예 : 총수입의 10%)를 공제한 금액을 주거비로 임차인에게 보조

․ 공공임대주택 거주자에 대해서도 자격요건에 부합하면 보조

․ 3～5년간 보조하되, 임차인에 대해서는 매년 소득․자산 상태를 조사하여 심사를 통과하여야 자격을 유지

․ 임차인이 거주하는 민간임대주택이 최저주거기준을 충족할 때만 지원

□ 아시아의 경험

① 싱가폴

○ ’59년 자치정부 수립이후 HDB(주택도시개발위원회)가 재정보조를 받아 건설하는 공공주택을 전체국민을 대상으로 공급

- ’61～’80년간 공공주택건설 5개년 계획을 4차례 추진한 결과 전체  주택의 83.9%가 공공주택으로, 국민의 86%가 공공주택에 거주

* 고층개발과 녹지확보를 병행한 결과 4인 가족이 평균 34평에 거주

- 장기간 임대료를 성실하게 납부할 경우 임차인의 주택구입 능력을 감안한 가격으로 분양하여 자가소유율이 91%에 달함

* 소유자가 주택매각시 공공기관이 우선 매수할 수 있도록 엄격히 운영

○ 민․관이 함께 참여하는 광역화된 관리 시스템을 구축하여   주택관리의 효율성을 제고

- HDB 담당자와 입주민 대표가 참여하는 Town-Council을 광역  단위로 설치하고 관리․유지․보수 기능을 담당

- 조경, 주차시설 등 단지관리 집행업무는 HDB 자회사가 담당하고 주택내부 수선은 단지인근 보수점포와 계약을 통해 처리

② 홍 콩

○ ’54년 화재로 인한 이재민 주거단지 건설을 계기로 주택청(HKKA)이 105만호, 비영리법인인 주택협회(HKHS)가 39천호 등 총 140만호의 공공임대주택을 건설하여 공급

- 저소득층부터 소득 10분위 계층까지 다양한 계층이 거주하여 전체가구의 30.6%가 공공임대주택에 거주

* 전체가구중 소득분위별 공공임대주택 거주비율(’01년 기준)

계층	합계	1분위	2	3	4	5	6	7	8	9	10
거주비율(%)	30.6	0.69	4.91	3.70	2.25	2.51	3.72	3.52	4.22	4.53	0.58

- Social Mix를 추진한 결과 공공임대단지의 범죄율이 일반에 비해 월등히 낮음(’98년 1만명당 범죄율 : 공공임대 39.3건, 일반 143건)

○ 공공주택에 대한 관리 문제가 대두되면서 ’99년부터 입주자에게 임대주택을 분양하는 방향으로 정책을 전환

* 주택청 소유 40만호와 주택협회 소유 2만호 등 총 42만호를 불하

③ 일 본

○ 2차 대전이후 저소득층의 주택부족 문제가 심각해짐에 따라 ’50년 공영주택법을 제정하면서 3가지 유형으로 공공임대주택을 공급

- 공영주택은 평균소득의 최대 40%이하인 저소득층에게 재정에서 보조(건설비의 1/2, 임대료의 1/2)하여 공급하고, 임대료는 매년 임차인의 수입신고를 심사하여 차별부과하는 응능응익형태로 운영

- 상위계층에 대해서는 재정보조를 통해 도시기반정비공단이 공단주택을, 지방공사가 저리융자를 지원받아 공사임대주택을 공급

* ’00년 기준으로 전체주택의 7%인 300만여호를 공급

○ 공공임대주택의 규모, 설비 등 질적인 조건이 자가주택이나 민간임대주택에 비해 월등히 우수

- 유도거주수준(4인 가구 전용59㎡) 미달가구 비율이 민간임대주택은 19%, 자가주택은 24.8%이나 공영주택은 3.5%에 불과

2. 시사점

① 모든 국가가 재정 뒷받침하에 장기임대주택 공급이나 임대료

보조제도를 운영하여 정부 주도로 저소득층 주거문제를 해결

○ 유럽 및 싱가폴 등 아시아 선진국들은 정부보조 하에 지자체 등 공공기관이 전체주택의 7～36%를 장기임대주택으로 공급

- 영국, 네덜란드 등 일부국가의 경우 ’80년대부터 입주민에게 임대  주택을 불하하고 있으나, 30～50년의 임대기간을 거쳐 분양으로 전환

* 주요 선진국들의 공공임대주택 비중(’99～’00년 기준, %)

국가	자가율	임대주택 거주비율			사회조합	기타
		공공	민간	합계
영국	68	22	10	32	-	-
네덜란드	50	36	13	53	-	1
독일	40	20	40	60	5	-
프랑스	56	17	21	38	-	6
일본	60	7	27	34	-	5
미국	65	1	34	-	-	-

○ 미국은 재정보조 하에 임대료 보조제도를 중점적으로 운용하고 유럽 국가들도 모두 임대료 보조제도를 병행하여 운용

* 주요 선진국들의 임대료 보조가구 비율(’93～’99년 기준, %)

구 분	영국	네덜란드	독일	프랑스	덴마크	미국
비 율	18.0	14.0	6.3	24.3	21.0	12.1

○ 현재 임대료 보조 위주로 운용하더라도 50～100년 정도의 장기임대주택 공급․관리 경험을 거친 후 정책을 전환

- 주택보급률이 110%를 초과하는 등 주택부족 문제가 완화되고 공공임대주택 입주민에 대한 소득파악 등 관리경험을 축적하여 학습효과를 경험한 후 전체 국민을 대상으로 임대료 보조제도를 도입

* 시장기능을 중시하는 미국도 초기 40년간은 공공임대주택 115만호를 공급

② 보편성의 원칙에 따라 입주자격을 저소득층에 국한시키지

않고 전 계층을 대상으로 평균수준 이상의 양질의 주택을

공급함으로써 사회친화적인 임대주택 정책 추진

○ 모든 선진국들은 입주자격을 저소득층에 국한시키지 않고 전체 계층의 보편적인 주택부족 문제를 해소하는 수단으로 활용

- 빈곤층 집중으로 인한 사회통합 저해 및 슬럼화 심화 등 부작용을 감안하여 Social Mix 효과가 극대화되도록 공급

- 영국, 미국 등의 경우 공공임대주택을 매각하기 시작하면서 빈곤층 위주로 공공임대주택에 잔류하게 되어 슬럼화 등 부작용 노출

○ 선진국의 초기에 건설된 공공임대주택은 규모, 질적 수준, 환경 등이 당시의 민간주택 평균수준을 월등히 상회하도록 건설

- 민간주택 공급이 저조한 상황에서 정부가 주도적으로 도시내 입지여건이 우수한 지역의 택지를 선점하여 평균수준 이상으로 건설

- 이에 따라 저소득층과 함께 숙련근로자, 사무직 종사자 등 중산층이 거주하여 자연스럽게 임대주택에 대한 부정적 이미지를 해소

* 선진국 공공임대주택의 규모(전용, ㎡)

구 분	영국	독일(괄호는 건설 할당률)	프랑스	일본
비 율	평균 62	1인 : 45 (10%) 2인 : 55 (25%) 3인 : 70 (45%) 4인 : 85 (25%) 5인 이상 : 1인당 15씩 증가 (5%)	가구원별로 18～114	공영주택 19～80, 6인이상시 85까지

* 영국의 경우 대처집권이후 공공임대주택 불하로 양질의 중대형평형 주택은 매각

③ 공공주택 공급이 최선의 사회 안전망이라는 인식을 정부․

지자체․시민사회 모두 공유하고 사회계약 차원에서 추진

○ 정부의 뒷받침 아래 지자체가 실질적인 역할을 담당하고 정치권 및 시민사회 모두 양질의 주택을 공급하거나 주거비를 지원하는 것을 국가의 기본적인 책무로 인식

④ 공공임대주택의 노후화로 인한 관리비 증가로 재정악화

현상이 초래됨에 따라 임차인 참여와 관리의 효율화 추진

○ 영국은 ’80년, 미국은 ’83년, 네덜란드 또한 ’95년부터 공공  임대주택을 민간에게 분양하거나 임대료 보조제도로 전환

○ 잔여 공공임대주택에 대해서는 재정보조를 통해 유지보수에 주력하는 한편, 입주민의 참여를 통해 관리의 효율화를 도모

* 임차인들에 대한 교육과 자활지원을 통해 단지내 생활질서를 확립함으로써 조기 노후화로 인한 관리비 증가 문제에 대처

⑤ 민간임대주택에 대해서는 일부의 세제지원 및 자금융자

외에는 별도의 육성책은 없으며, 시장경쟁 원리에 의해 공급

○ 미국의 경우 민간임대주택을 15년이상 임대시 건설자금의 4～9%를 연방소득세액에서 공제하고, 일본의 경우 상속재산으로 임대주택 건설시 사업비의 일부를 상속재산가액 산정에서 공제

○ 민간임대주택의 경우 중산층 이상을 대상으로 하므로 육성책 차원의 지원제도는 없으며, 임대인과 임차인이 대등한 입장에서 임대료 규제없이 시장경쟁 원리에 따라 운용

* 통상 3개월분 월세를 보증금으로 내고 매월 월세를 임대료로 지불하는 형태로 임차인 소득의 20% 내외 수준에서 쌍방이 협의하여 책정

Ⅳ. 참여정부 2년간의 추진성과와 평가

□ 서민 주거안정을 위해 소득계층별로 차등화된 주거복지 지원로드맵을 제시(’03.5.28)

≪ 계 층 ≫		≪ 특징 ≫		≪ 지원 방향 ≫
소득 1분위		․임대료 지불 능력 취약계층		․다가구 등 매입임대 ․소형 국민임대주택 공급 ․주거급여 지원 확대	⇦	집값 안정 기조 유지
소득 2～4분위		․자가주택 구입 능력 취약계층		․국민임대주택 집중 공급 ․불량주택 정비 활성화 ․전월세자금 지원 확대	⇦
소득 5․6분위		․정부지원시 자가가능 계층		․중소형주택 저가 공급 ․주택구입자금 지원강화	⇦
소득 7분위 이상		․자가주택 구입가능 계층		․시장기능에 일임 ․모기지론 등 금융지원	⇦

○ 이를 구체화하기 위해 ’12년까지의 주택정책 방향을 제시하는 주택종합계획을 수립하여 추진체계를 구축(’03.9)

○ 양적 지표인 주택보급률 외에 주거의 질적 측면을 감안할 수 있도록 최저주거기준을 정책지표로 제도화(’04.6월 기준 고시)

□ 장기임대주택 공급 확충을 위해 150만호 건설계획을 추진중

○ ’12년까지 국민임대 100만호, 민간부문의 장기임대 50만호 등 총 150만호의 장기임대주택을 건설토록 계획을 수립(’03.9.3)

* 장기임대주택 건설 계획(’03～’12)

구 분	총 계	’03	’04	’05	’06	’07	’08～’12
국민임대	100	8	10	10	11	11	50
민간장기임대	50	-	3	5	6	6	30
합 계	150	8	13	15	17	17	80

○ 국민임대주택 건설계획 달성을 위해 범정부적으로 노력

- 택지확보 등을 지원하기 위해 국민임대주택건설특별법령을 제정하고 국민임대주택 건설 전담 기획단을 건교부에 설치(’04.3)

- 지자체의 비협조 속에서도 국무조정실 주관으로 관계기관 협의회를 정기적으로 개최하여 독려한 결과 목표의 91%인 163천호를 건설

- 철거세입자․인근지역 쪽방 생활자 등의 주거안정을 위해 주거환경개선지구에 11평형 국민임대주택을 30% 건설토록 확대

○ 도심 빈곤층이 영구임대 수준의 임대료로 생활권내에서 거주할 수 있도록 건설 일변도에서 탈피하여 매입방식을 도입(’04.6)

* 임대료 수준(15평 기준) : 보증금 250～350만원, 월임대료 8～9만원

- 도입초기인 점을 감안하여 작년에 시범사업으로 서울에서 503호의 다가구주택을 매입하여 임대(’04.10.19, 최초입주 행사 개최)

* 서울 강서구(193), 관악구(153), 노원구(125), 영등포구(16), 중랑구(16)

○ 저소득층의 임대료 부담 완화를 위해 국민임대주택에 대한 재정지원을 확대(’04.6)하고 임대보증금 산정방식을 개선(’05.1)

- 다가구매입주택과 주거환경개선지구내 소형 국민임대주택에 대한 재정지원율을 인상(40→45%)하고 기금이율을 인하(3→1%)

- 소형평형의 보증금 부담을 완화하고 지역별 형평성이 제고될 수 있도록 규모계수와 권역별 지역계수를 도입

* 건설원가의 20%(종전) → 건설원가의 20%×규모계수×지역계수(현행)

* 15평형이하는 규모계수를 0.75로 하여 보증금 부담이 15%로 감소

* 지역계수 : 수도권 과밀억제권역 1.15, 기타 수도권과 광역시 1, 지방 0.85

- 노인․장애인의 주거편의를 위해 욕실내 미끄럼방지타일, 좌식샤워시설 등의 시설을 무료로 국민임대주택에 설치(’04.8)

□ 민간의 장기임대주택 건설 참여를 촉진하기 위해 택지․세제 등에 대한 지원책을 강구(’04.7, ’04.11)

○ 다양한 주거수요 충족을 위해 중형(전용 25.7～45평)임대주택 공급을 추진하고 공공택지 공급확대 및 세제감면 등 지원

* 건설임대에 대해서는 2호이상, 5년이상 임대시 전용 45평이하․6억원이하 주택에 대해서는 종합부동산세 합산대상에서 배제(’05.3)

○ 장기자금 투입이 가능하도록 건설주체를 부동산투자회사(REITS), 연기금 등 재무적 투자자에까지 확대

* 임대주택 건설사업에 대한 REITS 투자규모 제한(자본금의 30%)를 폐지

* 임대주택사업에 참여한 REITS, 부동산펀드 등 간접투자기관의 투자자 배당소득에 대한 소득세 분리과세 지원 결정

⇨ 중장기계획 수립 및 추진체계 구축을 통해 원칙과 방향은 설정되었으나, 집행상의 장애요인이 상존하고 있는 상태로 향후 3년 동안 항구적인 장기임대주택 공급기반 구축 필요

◊ 공공기관이 적극적으로 임대주택을 공급할 수 있도록 국민임대주택을 중심으로 택지․재원 등 장애요인 해소

◊ 민간임대주택의 경우 장기임대사업 활성화를 통해 서민․ 중산층의 주거안정에 기여한다는 기본원칙을 확립하여 정부지원 등에 대한 정책방향을 설정

Ⅴ. 남아 있는 문제들

② 수요와 공급간 괴리

- 사전 수요조사 미흡

- 도심수요 충족 곤란

- 신규건설에 치중

① 사회적 공감대 부족

- 지자체․주민들의 기피

(총론 찬성, 각론 반대)

- 정부 주도형 공급체계

≪ 공공임대주택 ≫

공급․관리 시스템의

불안정성 상존

④ 임대․관리의 비효율성

- 지불능력 반영곤란

- 고비용․저효율 관리

- 임차인 참여 저조

③ 지속가능한 공급 곤란

- 도시 가용택지 부족

- 분양주택과의 차별 발생

- 계층통합에 한계

① 할부 분양주택화

- 내집마련 수단화

- 수익성에 따른 기업참여로

안정적인 공급 곤란

② 업체부도로 피해발생

- 경기영향에 민감

- 부도시 임차인 피해

* 37천호 피해 우려

≪ 민간임대주택 ≫

역할 혼란으로 인한

장기임대 기능 상실

③ 기업형임대 형성 곤란

- 전세시장이 주도

- 월세시장 미발달

- 임대수익 창출에 한계

1. 공공임대주택의 문제점

④ 투기의 도피처로 악용

- 매입임대사업의 세부담

도피처 악용 우려

- 사후관리 등 미흡

(1) 정책의 일관성 및 사회적 공감대 부족

□ 임대주택 확대정책이 중장기적인 임대수요 충족보다는 전세값 상승 등 주택경기 동향에 따라 추진되어 정책의 일관성 부족

○ ’92년 영구임대주택 건설 중단이후 국민임대주택 건설이 본격화된 ’02년까지의 10년 동안 장기임대주택 공급이 단절

⇨ 임대주택 공급을 민간임대주택에 의존한 결과 수익성 관점에서 단기임대후 분양전환됨에 따라 임대기능 저하 초래

□ 지자체, 주민, 시민단체 등 참여집단간의 공감대 부족

○ 지자체는 임대수요에도 불구하고 빈곤층 집중으로 인한 복지 수요 증대와 인근지역 주민들의 민원 등을 우려하여 소극적

* 작년에 서울시가 10개 지구 지정을  추진하였으나, 서초 우면2․강남 세곡․송파 마천 등 3개 지구의 경우 자치구들이 주민공람 거부

○ 주민들은 총론적으로 장기임대주택 공급 확대에 동의하나, 집값 하락을 이유로 자신들의 동네에 건설되는 것을 반대

* 여론조사 결과 대상자의 78.4%가 국민임대주택 건설에 동의(’04.12)

○ 택지확보를 위해서는 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제예정지역 활용이 불가피하나, 환경단체들은 환경훼손을 우려하여 반대

* 이로 인해 택지지구 지정, 각종 영향평가 등 후속절차 이행이 지연되고 반대여론 확산 초래

⇨ 선진국과 달리 중앙정부 주도형 공급체계로 적기공급 곤란

* ’98～’04년간 건설된 국민임대주택중 지자체 건설분은 5.9%에 불과

(2) 수요와 공급간의 괴리

□ 현재 지역별 최저주거기준 미달가구 현황 등을 감안하여 수도권 49%, 지방 51%의 비율로 국민임대주택 건설을 추진중

○ 서울지역에 29.3만호를 건설하여야 하나, 택지난으로 수도권 외곽지역에 건설하여 일부 단지의 경우 미임대 현상도 발생

* 화성 태안8단지(’04.9.14 입주)의 경우 ’04.12.20 기준으로 전체건설호수 836호의 16.6%인 139호가 미임대

○ 지방의 경우에도 계획달성을 위해 인구감소율이 높고 주택보급률이 높아 전월세값이 안정된 지역에까지 건설되는 문제 발생

* 인구감소율이 23.2%이고 주택보급률이 148.6%인 전북 임실군에도   공급(374호)토록 계획을 수립

○ 초기경쟁이 낮아 1인가구까지 제한없이 입주함에 따라 1인가구 입주율이 24.2%에 달하는 등 저소득 가족에 대한 임대효과 반감

* 반면, 쪽방 거주자, 자활능력을 갖춘 노숙인 등 정부지원이 필수적인 1인 계층의 국민임대주택 입주는 어려운 상황

○ 서울지역 저소득층의 경우, 일자리 등 기존 생활권 유지를 위해서는 도시내 거주가 불가피하나, 임대주택은 부족

- 도심지내 영구임대주택에 대해서는 61,730명의 입주희망자가 최장 11년 정도 대기중(주공 45,680명, 지자체 16,050명)

- 작년부터 매입임대사업에 착수하였으나, 물량이 적어 수요충족 곤란

⇨ 도심내 공급확대 등을 통해 수요 부응형 공급체계를 구축하지 않으면 공급효과가 희석되어 반발요인만 심화

(3) 공급기반의 불안정성 증대

□ 가용택지 고갈, 『선계획-후개발』원칙, 친환경적 개발 요구 등으로 소요택지 확보가 어려워 계획달성의 최대 장애요인

○ 난개발 방지를 위해 강화된 도시계획절차로 택지확보에 장시간 소요

* 중앙도시계획위원회 심의, 1만㎡ 이상은 지구단위계획 수립 필요

○ 친환경적 개발요구 증대로 토지의 고밀이용이 곤란

* 개발제한구역 해제예정지역의 경우 용적률을 160% 내외로 제한

⇨ 국민임대 100만호 건설에 1억4천만평이 소요되나, 현재 42.9%인 6,011만평만 확보

* 참여정부내 50만호 건설에 7,142만평이 소요되나, 1,919만평 부족(27%)

□ 사업비가 증가되고 있으나 현실화되지 못할 경우 값싸게 건설할 수밖에 없어 계층간 주거분리로 인한 사회통합 저해 우려

○ 100만호 계획 수립시 사업비를 평균평형 17.3평과 건설단가 324만원(건축비 242․택지비 82)으로 추정하여 56.1조원으로 산정

○ 계층혼합 및 지자체 반발 완화를 위해 건설평형이 확대(21.3평)되고, 자재, 노임, 땅값 등의 상승으로 사업비가 크게 증가

- 주공 등 시행자가 사업비를 추가로 부담(당초 10%→‘03년 43.1%), 이는 지자체의 사업참여 활성화에도 장애로 작용

- 추가지원이 없으면 소형평형(전용15평이하) 일색으로 값싸게 건설되어 인근 분양주택과의 격차확대로 사회적 격리현상 심화 우려

⇨ 안정적인 장기임대주택 공급기반을 구축하기 위해서는 택지와 재원문제에 대한 효과적인 대응방안 마련 필요

(4) 불합리한 입주자격 및 임대료 산정기준

□ 일정 소득수준 이하의 무주택 세대주 위주로 국민임대주택을 공급함에 따라 토지 등 자산을 보유한 가구도 입주 가능

○ 통계청에서 고시하는 도시근로자 가구의 월평균 소득기준에 의한 소득요건만 충족하면 입주가 가능

* 남양주 호평 등 8개 지구의 경우 공시지가 5천만원 이상 토지 소유가구가 19가구, 취득가액 2천만원 이상의 고급승용차 소유가구가 123가구

□ 소형(15평형)의 경우에도 소득 1분위 계층의 소득수준에 비해 임대료 부담이 높아 국민임대주택 입주가 곤란해지는 문제 발생

○ 소형평형에 대한 재정지원 확대(30→40%)를 감안 입주자 부담을 경감(20→10%)할 계획이었으나, 평형간 임대료 격차가 지나치게 커 실제 20%로 일률부과 함에 따라 저소득층의 부담 상승

* 소득 1분위 계층의 지불능력 비교

구분	월평균소득	부담가능 주거비(25%)	국민임대주택 임대료(15평형)
금액(원)	781,889	195,472	238,400(지방) ～ 308,500(수도권)

※ 보증금은 월세로 환산(연 10%)하고 관리비를 포함

□ 임대료가 입주자의 지불능력과는 무관하게 건설원가를 기준으로 산정되어 건설원가가 낮은 영구임대주택에 수요가 집중

○ 소득이 동일하여도 거주 임대주택 유형에 따라 임대료 상이

○ 건설원가 기준으로 가구별 차이 없이 동일한 임대료가 부과되므로 지불능력이 미약한 입주자의 경우 임대료 납부연체가 불가피

⇨ 입주자에 대한 소득․자산 파악 능력을 배양하여 중장기적으로는 應能應益型 임대료 산정체계를 구축할 필요

(5) 관리의 효율성 저하와 임차인 참여부족

□ 시설 및 입주민 관리가 단지별 노동집약식 위주로 이루어져

입주민의 관리비 부담이 증가하는 등 고비용 저효율 요인 누적

* 주공산하 주택관리공단의 경우 ’04.10월 기준으로 20만호의 임대주택을 관리하나, 1인당 관리호수가 ’98.7월 187호에서 ’04.9월 116호로 감소

○ 단지별 관리사무소가 입주자 모집 및 계약체결 등 입주자 관리업무를 담당함에 따라 무자격자 입주, 임대료 횡령 등 발생

○ 미국, 일본, 홍콩 등의 경우 입주자 관리업무는 공공기관이 담당하나, 청소 등 단순관리업무는 권역별로 또는 민간업체에 위탁

□ 입주 후에 독거노인, 알코올중독자, 장애인, 탈북자, 소년소녀가장 등 취약계층의 복지수요에 대응한 생활관리 및 지원 미흡

○ 영구임대주택의 경우 공동체 의식 및 자율관리 노력 부족으로 ‘빈곤의 섬’으로 고립됨에 따라 임대주택에 대한 부정적 인식 심화

- 소음․악취, 노상음주, 쓰레기 무단투기 등 반사회적 행위가 빈번하고 무기력감, 열등감 등이 확산되는 사회적 배제현상 초래

○ 관리사무소는 입주민을 “참여보다는 관리의 대상”으로 인식함에 따라 관리 및 운영 등 제반 과정에 대한 입주민의 참여 부족

* ’01년 임차인 대표기구 구성을 허용하였으나, 구성률은 37%에 불과

⇨ ’12년 장기임대주택 180만호 관리에 대비하여 관리의 효율화와 임차인의 참여확대를 통해 고비용구조 혁신 필요

* 현재의 1인당 관리호수 적용시 180만호 관리에 관리원 15,517명 필요

감사원 감사(’04.11～’05.1)결과 요지

□ 국민임대주택 건설계획 수립 관련

○ 지역별 수요조사를 실시하여 수요에 맞게 건설할 필요

- 임대수요가 상대적으로 적은 대도시 외곽지역이나 지방 중소  도시에 대량 건설할 경우 공가발생 등 미임대 우려

○ 도심에는 나대지 부족으로 단기간에 임대주택 공급을 늘리기 어려우므로 기존주택 매입 및 공공시설부지 활용 등 대안 필요

○ 건설비용 상승으로 사업비 증가가 예상되므로 계획조정 필요

□ 공급 및 관리 관련

○ 토지 등 자산보유자가 입주하거나 1인 가구가 과다 입주하지 않도록 입주자격 요건을 정비

- 미자격자의 부정입주 방지 및 임대료 부과의 투명성 확보 차원  에서 임대주택 관리시스템 혁신 필요

○ 저소득층의 임대료 부담을 경감할 수 있도록 임대료 체계를 개선

- 소득 1분위 계층의 경우 임대료 부담 문제로 임대료가 싼 영구  임대주택 입주를 희망하고 국민임대주택 입주를 기피

- 영구임대주택 대기자들이 국민임대주택으로 입주할 수 있도록 국민임대주택 규모별로 임대료 산정기준을 정비

2. 민간임대주택의 문제점

(1) 실질적인 임대주택 기능 미약

□ 대부분 5년 임대하고 그나마 2.5년 경과후 분양전환되어 할부분양주택화 함에 따라 장기임대 서비스 기능 상실

* 5년임대주택 분양전환의사(%)

구 분	계	수도권	부 산	광 주
분양전환의사	63.5	75.0	84.0	25.5

○ ’02년 이후 분양전환실적이 건설실적을 초과하여 향후 5년 임대주택의 재고가 감소할 전망

* 5년임대주택 건설 및 분양전환실적(호)

구 분	’00	’01	’02	’03	’04
건설 실적	63,265	59,211	27,150	9,976	4,231
분양전환실적	28,652	21,778	31,441	16,768	34,314

○ ’98년이후 국민임대주택 건설로 인한 구축효과와 업체들이 수익성이 높은 분양주택 건설에 치중함에 따라 크게 위축

- 민간업체들이 분양사업 부진시 보완사업으로 임대사업을 활용

* 연도별 임대주택 건설현황(호)

구 분	’97	’98	’99	’00	’01	’02	’03	’04
국 민	-	2,501	20,226	10,009	35,227	50,819	71,791	91,423
5 년	91,117	79,677	78,777	63,265	59,211	27,150	9,976	4,231
민간건설	-	-	-	-	16,920	14,142	7,636	11,496

⇨ 소득 5분위이상 계층의 주거부담 완화와 임대주택에 대한 부정적 인식 탈피 차원에서 민간부문의 장기임대주택 공급을 활성화할 필요

(2) 부도발생시 임차인 피해 발생

□ 영세 주택업체들이 분양사업 보완수단으로 참여함에 따라 경기변동 영향에 의한 부도문제로 임차인 피해 가능성 상존

○ 외환위기 이후 부도임대주택이 12만가구, 이중 입주후 부도는 7만가구에 달하여 임차인의 보증금 피해 및 주거불안 우려

- 이중 임차인 피해가 예상되는 경매추진(예정) 주택은 37천호

* 부도임대주택 추이(단위 : 만호, 조원)

구 분	‘98	‘99	‘00	‘01	‘02	‘03	‘04
부도세대수	22	22	22	21	18	15	12
(준공후)	(12)	(12)	(13)	(12)	(11)	(9)	(7)

* 공사중 부도임대의 경우 주택보증의 보증으로 임차인 피해는 거의 없음

○ 임차인(전세선호)과 사업자(자금 조기회수)간 이해관계 일치로 임대료를 보증금으로 전환, 소액임차보증금 보호범위 초과 빈번

⇨ 단기수익 보다는 장기적 안정성 차원에서 자금을 투입할 수 있는 기업형 임대사업자 육성 필요

(3) 입주자의 임대료부담 완화 미미

□ 민간사업자의 수익성 제고를 위하여 ’02.9월 전용18평이상 민간임대주택은 임대료와 분양전환가격을 자율결정토록 개정

* 공공부문이 건설한 전용25.7평이하 임대주택은 임대료 등을 규제

○ 이에 따라 18～25.7평 민간건설임대주택의 경우 임차인의 주거부담 완화 및 내집마련 기회부여의 의의가 축소

○ 일부 민간임대사업자는 임대료 인상, 임대주택 관리 등에 있어 적정이윤을 명분으로 임차인의 의사를 무시하는 경향

(4) 주택투기의 도피처로 악용될 우려

□ 그간 미분양 해소, 전월세주택의 제도권화, 퇴직자 등에 대한  투자처 제공 등의 차원에서 민간 매입임대사업에 대해 취․등록세, 재산세 감면 등을 통해 활성화 지원

○ 임대사업자 등록요건도 ’99.11월 5호에서 2호이상으로 완화

○ 13만여호가 매입임대주택으로 활용되고 있으나, 실태파악 및 사후관리가 미흡하고 임대료 통제 등 공적 규제도 미흡

- 임대사업자 등록 후 임대주택 변경 등에 대해 신고의무만 부여하고 위반하여도 처벌규정 부재

- 임차인 선정, 임대보증금, 임대료, 분양전환가격 등을 자율적으로 결정할 수 있고, 신고의무도 없음

- 의무임대기간이 3년이나 임차인과 합의시 1.5년 경과후 분양 가능

* 통상 임대차계약이 2년인 민간 전월세 주택과 별 차이가 없는 실정

□ 반면, 양도소득세 중과배제 등 세제혜택으로 투기목적의 다주택보유자의 세금회피를 위한 도피처로 악용될 우려

○ 임대사업자 등록요건과 달리 매입임대사업에 대해서는 5호이상매입하여 10년이상 임대시 양도소득세 중과를 배제토록 강화

⇨ 그간의 효과 평가를 통하여 민간매입임대사업에 대한 지원여부 및 지원수준 등에 대한 정책방향을 재정비할 필요

(5) 장기월세형 임대사업 정착 곤란

□ 우리 주택임대시장은 전세제도 비율이 높아 장기적인 수익성을 추구하는 민간의 장기월세형 임대사업 정착이 어려움

○ 전세제도는 통상 집값의 40～80% 정도만을 보증금으로 책정  함에 따라 집값 전체에 대한 은행이자보다 수익성이 낮음

○ 집값이 지속적으로 상승함에 따라 집주인은 주택양도후 자본  이득을 통해 수익성을 보충하여 월세시장이 발달하지 못함

- 월세를 받는 경우에도 전체집값을 기준으로 하지 않고 예상 전세액을 기준으로 월세를 계산함에 따라 월세형 임대시장 형성 곤란

- 민간이 전체 투입자금을 기준으로 월세를 산정할 경우 시중의 월세 가격보다 크게 높아져 수요창출이 곤란

* 반면, 선진국의 경우 임대시장이 월세시장 구조로 형성되어 임대사업자는 장기간에 걸쳐 수익성 확보 가능

□ 이러한 여건에서 민간임대주택사업을 육성하기 위해서는 민간의 자발적인참여가 가능하도록 정책적 지원 필요

○ 장기자금을 투입하고 장기간에 걸쳐 적정 수익을 확보할 수 있는 재무적 투자자의 참여 유도 필요

⇨ 시장원리에 따라 민간의 자발적인 장기임대주택사업 참여가 가능하도록 정책지원 방향을 설정할 필요

Ⅵ. 공공임대주택정책 개편방안

	≪ 기본 방향 ≫
□ 수요 부응형 공급체계 구축 ⇒ 『필요한 곳에 공급』 ○ ’07년중 전면적인 임대수요 조사 후 공급계획 재조정 ○ 신규건설과 함께 공급방식을 다양화 - 기존주택을 매입하여 임대(’15년까지 5만호) - 기존주택을 전세로 확보한 후 임대(’15년까지 1만호) - 기존주택 매입후 철거․신축․임대방식 도입 □ 지속가능한 공급체계 구축 ⇒『어울려 살 수 있도록 공급』 ○ 개발이 가능한 잠재 후보지를 최대한 발굴 ○ 사업비를 현실화하여 분양주택과 큰 격차 없이 계층간에 혼합거주가 가능하도록 임대주택을 공급 □ 입주자격․임대료 체계 개선 ⇒ 『부담능력에 맞게 공급』 ○ 입주 및 계약갱신시 소득․자산 심사를 강화 ○ 입주자 소득수준을 감안하여 임대료를 산정 □ 관리 효율화 및 임차인 참여 활성화 ○ 관리에 대한 지역사회의 참여 확대 ○ 임차인 대표기구의 활성화를 통해 참여 확대 유도 ⇨ 공급체계가 사회통합적 토대위에 효율화되도록 개선

1. 수요에 부응하는 공급체계 구축

1-1		임대수요 조사후 공급계획 조정

□ 장기임대 수요에 대한 정부․지자체 합동조사를 통해 어느 지역, 어떤 계층에 대해 국민임대주택을 공급할 것인지 확정

⇨ 합동조사 결과를 바탕으로 ’08～’12년간 국민임대주택 신규건설 및 매입임대 계획을 조정(’08년 상반기)

○ 금년에 시행되는 인구․주택 센서스(5년 주기로 시행) 결과가 ’07년에 도출되면 그 결과를 토대로 지역별 최저주거기준 미달  가구와 소득수준별 주거실태 등 임대수요를 조사(’07년중)

○ 공급물량의 확대 또는 축소, 지역별․건설 및 매입간 조정, 추진기간의 단축 또는 연장 등 전면적으로 재검토

□ ’07년까지는 당초 계획대로 총 50만호를 건설․매입한다는 목표달성에 주력하되, 지역별 여건을 감안하여 추진

⇨ 임대소요가 있는 지역에 공급될 수 있도록 지방의 경우 지역별 인구․가구증가율, 주택보급률, 주거비, 주거 낙후도 등을 종합평가하여 적정기준을 충족하는 지역에 후보지를 선정

(금년 하반기중 후보지 평가기준 마련)

○ 지역별, 소득계층별 다양한 임대수요에 부응할 수 있도록 공급방식 또한 다양화하여 금년부터 시행

1-2		기존 다가구주택 매입․임대사업 확대

□ 작년 시범사업으로 시행된 다가구 매입임대사업의 경우 주거학회 평가(’05.1)결과 도심 빈곤층의 주거안정 효과가 높은 점과 도심지내 신규택지 확보난 등을 감안하여 매입물량을 대폭 확대

⇨ 당초 1만호 매입계획(’04～’08, 금년 2천호)을 금년부터 국민임대주택 건설이 종료단계에 접어드는 ’15년까지 매년 4,500호씩 총 5만호를 매입․임대토록 확대

* 사업비 분담률 : 재정 45%, 기금 40%, 시행자 10%, 입주민 5%

○ 취약계층의 주거안정을 위해 그룹 홈 입주대상을 장애인 외에 아동 등 유형별로 다양화

○ 매입주택을 자활 프로그램 등을 운영하는 비영리단체에 임대  하거나 위탁하여 입주민에 대한 복지서비스 지원과 연계강화

1-3		기존주택 전세․임대제도 도입

□ 매입임대 방식이 도심내 장기임대주택 공급확대 차원에서 바람직하나, 일부 부작용도 우려되므로 대안적 공급방안 병행 필요

○ 대량매입시 지역 집값불안 자극, 집값상승시 매물부족 또는 매입비 상승, 주택관리 문제 등 부작용 우려

* 일부 집주인의 경우 2～3년후 주공이 매입하길 원하는 경우도 발생

⇨ 주공 또는 지자체가 기존 주택에 대해 전세계약을 체결한 후 수급자와 차상위층 등 저소득층에게 재임대하는 방식 도입

○ 금년중 500호를 대상으로 시범사업을 추진하고 ’06～’15년간 매년 1천호씩 총 1만호를 전세임대

* 임대기간 중간에 집주인이 매도 희망시 공공기관이 매입하여 계속 임대

○ 사업비는 호당 5천만원을 기준으로 국민주택기금을 활용하되,   관리비․수리비 등 사업비의 일부(5% 수준)를 재정에서 지원

* 임대료는 다가구주택 매입․임대 수준

1-4		민간의 부도임대주택 매입․임대

□ 도심내 임대주택 공급확대와 임대주택 부도로 경매에 처해 보증금을 변제받지 못하는 입주민들의 주거불안 해소를 위해 민간부도임대주택을 매입하여 국민임대로 전환하여 공급

* 준공후 부도임대주택 73천호중 피해가 우려되는 37천호를 대상으로 시행

○ 입주민은 부도이후 장기간 보증금을 반환받지 못해 거주이전이 불가능하고 제3자 인수시 언제든 퇴거해야 하여 주거불안 심각

○ 기금 지원을 받지 않은 일반주택 세입자와의 형평성 문제가 제기되나, 공공임대주택에 대한 신뢰성 확보 차원에서 불가피

* 5년 임대인 부도임대주택을 공공이 매입하여 장기임대로 전환

⇨ 금년에 1～2개 단지․300호 규모로 시범사업을 시행한 후 효과 및 문제점을 평가하여 확대 여부를 결정

○ 경매절차를 통하여 취득하되, 기존 거주자는 주거안정 차원에서 일정기간 계속 거주할 수 있도록 허용

* 사업비는 국민임대주택 건설과 동일한 비율로 분담

1-5		기존주택 매입․철거․임대 방식 도입

□ 도심의 소규모 노후불량 단독․다가구주택을 매입한 후 철거  하고 국민임대주택을 신축․공급하는 방식을 도입

* 효과 : 도심지내 임대주택 공급 확대, 유지보수 비용 절감

⇨ 금년에 서울지역에서 2개소를 선정하여 시범사업을 추진

○ 땅값이 비싸 사업비가 증가할 것으로 예상되므로 입주민의 지불능력을 고려하여 대상자를 선정하고 임대료도 상향조정

* 임대료 비교 : 다가구매입임대 보증금 250～350만원, 월 8～9만원

매입․신축임대 보증금 555만원, 월 14～16만원

○ 현 국민임대주택 건설에 대한 지원조건에 따라 평형별로 사업비의 10～40%를 재정에서 지원

1-6		자활능력을 갖춘 단신자에 대한 매입임대사업 실시

□ 자활능력을 갖춘 노숙인이 쪽방 외에는 저렴하게 주거공간을 마련할 방법이 없어 주거문제 해결이 자활의 최대의 걸림돌

* 노숙인쉼터 퇴소 후 인근 쪽방에 거주하다 20～25%는 다시 거리노숙으로 복귀

⇨ 자활의욕을 가진 노숙인과 쪽방 거주자 등 단신계층이 입주할 수 있도록 금년도 매입임대 물량중 300세대에 대해 시범 시행

○ 자활 프로그램을 이행하는 등 자립 의지가 있는 사람에 한해 공급하고, 노숙인 쉼터․쪽방 상담소 등에 근무하는 사회복지사들이 주기적으로 방문하여 상담․지원

2. 지속가능한 공급기반 구축

2-1		소요택지의 적기 확보

□ 단기 방안 : 관계기관간 협조체계를 강화

⇨ 금년 상반기부터 국무조정실 주관으로 주택건설지원협의회를 매월 1회 이상 개최하여 효과적인 택지확보 시스템을 가동

* 작년에는 4/4분기중 7회 개최하여 12월중에만 70%의 실적을 달성

○ 개발반대가 극심한 지구에 대해서는 지역주민․지자체 등이 참여하는 지역협의회를 구성하여 사회적 공감대 형성 유도

○ 국민임대기획단이 국민임대단지 택지확보 및 주택건설 승인   등의 업무를 전담하고 있으나, 현재 임시조직(정원 10명)으로   사업추진에 한계가 있어 정규 조직화 및 인력보강 추진

*  29만호 건설을 위한 분당․일산 등 5대 신도시 건설의 경우 1실장 1기획관 5담당관 총 43명으로 신도시건설기획실을 정규조직으로 운영

□ 중장기 방안 : 개발가능 택지를 적극적으로 발굴

⇨ 도시내에서 가용택지를 최대한 확보하고, 국민임대주택 건설이 가능한 개발잠재 지역을 관계부처 합동으로 조사․발굴

(상시추진하되, 1차로 금년 11월까지 발굴후 12월중 국무회의 보고)

① 도심내 가용택지 확보

- 시유지, 교도소․군부대 시설 등 도시계획시설 이적지, 학교부지 등 장기미집행 도시계획시설용지를 활용하여 소규모 형태로 확보

- 철도차량기지 등을 입체개발하여 국민임대주택단지 건설

② 개발이 가능한 잠재적 후보지를 조사․발굴

- 택지확보가 어려운 수도권을 대상으로 건교부 주관하에 토공․주공 등 시행자가 개발가능한 후보지를 조사․발굴

* 농업진흥지역, 군사시설보호구역, 계획관리지역 등 개발가능지역을   조사하여 보전가치가 낮은 지역을 중심으로 후보지역을 발굴

- 조사결과에 따라 건교부가 관계기관과 1차 협의한 후 국무조정실 주택건설지원협의회를 통해 개발가능성, 활용방안 등을 일괄협의

- 추가조정이 필요한 후보지는 경제정책조정회의에 상정하여 조정하고 최종결과를 국무회의에 보고

- 합의된 후보지는 기능 및 특성에 따라 일반택지지구, 국민임대 단지 등으로 개발구상을 세분하여 지구지정 등 후속조치를 이행

2-2		소득계층간 사회통합효과 제고

① 다양한 계층이 입주할 수 있도록 평형을 다양화

⇨ 건설규모에 11평형(전용 7～8평)과 24평형(전용 18평)을 도입

(현재 14～20평형 → 개선 11～24평형)

② 임대주택의 질이 분양주택과 크게 차이나지 않도록 사업비를   현실화하여 재정과 국민주택기금을 지원

⇨ 그 동안의 자재 및 노임 상승률 등을 감안하여 평당 건설  단가를 375만원으로 인상(’04년 발주단가에 물가상승률 6% 반영)

․324만원(택지비 82, 건축비 242) ⇒ 375만원(택지비 100, 건축비 275)

○ 이를 통해 재정에서 1.7조원, 국민주택기금에서 8.6조원 등 총 10.3조원을 추가지원

○ 앞으로 물가 및 땅값 상승률 등을 감안하여 매년 건설비가   자동적으로 현실화될 수 있도록 적정 사업비 산출체계를 구축

(금년중 건교부․예산처 협의하에 연구용역 시행)

③ 임대료 부담수준 인하

⇨ 임대료가 시중수준 보다 낮도록 입주자 부담비율을 인하하되, 국민주택기금 지원비율을 인상(40→40～50%)

* 사업비 분담체계 변경안

구 분	구 분	계	재 정	주택기금	사업자	입주자
현 행	Ⅰ형(14～15) Ⅱ형(16～18) Ⅲ형(19～20)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 40% 40%	10% 10% 10%	10% 30% 40%
	사업비	56.1조원	11.3조원	22.4조원	5.6조원	16.7조원
변 경	Ⅰ형(11～15) Ⅱ형(16～18) Ⅲ형(19～24)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 45% 50%	10% 10% 10%	10% 25% 30%
	사업비	66.8조원	13조원	31조원	6.7조원	16.1조원

* Ⅱ형과 Ⅲ형의 경우 현행기준 유지시 임대료가 시세를 초과하는 단지가 많음.

○ 기금수지에 미치는 영향을 최소화하고 국민임대주택 재원을 확보할 수 있도록 복권수익금을 안정적으로 확보

- 복권수익금 70%중 최소 60%이상(연 4～5천억원)을 안정적으로 기금에 전입할 수 있도록 금년 상반기중 위원회 운영기준 마련

④ 주공의 분양주택 건설 확대

⇨ 동일단지․동일건물에 임대․분양주택을 함께 배치하여 계층간 혼합거주를 유도할 수 있도록 주공의 분양주택 건설을 확대

○ 국민임대주택 건설이 계속되는 ’12년까지 주공이 개발하는 공공택지에 대해서는 주공이 전용 25.7평 초과 주택도 직접분양할 수 있도록 허용(공기업경영평가위원회 의결사항)

○ 다만, 분양수익은 국민임대주택 사업에 사용토록 제한하고 매 지구마다 국민임대주택사업 투입내역을 공개

․ 전용25.7평이하 분양용 택지 : 분양가 상한제(표준건축비+택지비) 적용

․ 25.7평초과 분양용 택지 : 채권입찰제를 적용하여 주공이 민간에 분양(현행) → 주공이 아파트 직접 건설․분양, 수익은 국민임대사업 투입(개선)

2-3		연기금 참여를 통한 경쟁체계 조성

□ 현재는 물량의 대부분을 주공이, 보조적으로 지자체가 건설

⇨ 연기금이 국민임대주택 건설에 참여하여 경쟁적으로 임대주택  공급을 확대할 수 있도록 개선

(예산처 주관으로 세부방안을 확정하여 금년 하반기중 공모착수)

○ 연기금이 건설업체와 컨소시엄을 구성하여 응모토록 하고 현행 임대료 조건과 주택품질을 충족할 경우 사업참여 허용

* 영세업체의 난립 우려, 건설업체의 부도 가능성, 재정지원의 수혜효과 등 감안시 연기금이 참여하는 컨소시엄에 한해 허용

< 시범사업 시행방안 예시 >

․ 준공후 소유권이 국가로 귀속되는 시기에 현행과 동일하게

재정(10～40%)을 지원

․ 현행 국민임대주택과 동일품질을 확보하기 위해 주공이 국가를 대행하여 감독

․ 연기금은 임대료 수입의 일부에서 수익을 창출

3. 지자체와 지방공사의 참여 활성화

3-1		사업비 부담 완화

□ 현재 국민임대주택 건설 또는 매입시 사업비의 10%를 자체 부담하여야 하나, 재정 형편 등으로 인해 사업 참여가 곤란

⇨ 지방의 낮은 재정 자립도를 감안하여 자체 사업비 부담분 10%를 국민주택기금에서 융자

3-2		재개발임대주택에 대해서도 재정지원

□ 철거세입자의 주거안정을 위해 재개발구역내에 건립한 주택을  서울시가 매입하여 임대주택(98구역 43,485호)으로 공급하여 왔으나, 국고지원 없이 추진하여 자금압박 심화로 활성화에 애로

○ 금년부터 63천호를 공급할 계획으로 뉴타운 사업 시행에 따라 4만명의 철거세입자가 발생하여 3만호 공급이 불가피한 실정

* 서울시 실적 및 계획

구 분	계	’01	’02	’03	’04	’05	’06	’07 이후
계	80,164	7,491	3,186	4,809	1,714	6,384	12,580	44,000
재개발	50,369	7,491	3,186	4,809	1,714	4,027	6,142	23,000
뉴타운	29,795					2,357	6,438	21,000

○ 경기도, 부산 등 여타 대도시의 경우에도 자금부족으로 임대주택 매입여력이 없어 재개발 사업 추진자체가 곤란한 실정

⇨ 지자체들이 보다 적극적으로 도심내 임대주택 사업에 참여할 수 있도록 국민임대주택에 포함하여 재정을 지원

* 현 지원조건에 따라 평형별로 사업비의 10～40%를 지원

4. 입주자격 및 임대료 산정체계 개선

4-1		입주자격 정비

① 1인 가구의 과다입주 문제 완화

⇨ 국민임대주택은 원칙적으로 2인 이상 가구에 공급토록 하되, 가구원수가 많을수록 우대받도록 개선(주택공급규칙 개정)

○ 1인 가구에게 단독으로 공급할 필요가 있을 경우 전용 40㎡이하 소형평형에 한해 허용

② 최초 입주 및 계약갱신시 소득․자산 심사를 강화

⇨ 소득․자산 심사를 실질화하여 무자격자 거주로 인한 형평성 문제가 대두되지 않도록 대응

○ 단기적으로 현재 파악이 가능한 토지․자동차 등의 자산을   입주심사기준에 반영(금년 하반기 모집분부터)

○ 중기적으로 입주자에 대한 소득․자산 조회자료 등을 축적하는 공공기관 임대주택 입주자 전산망을 구축(’06년 상반기까지)

○ 장기적으로는 현행 건설원가에 따른 임대료 체계를 입주자의 소득․자산 등 지불능력을 감안한 체계로 전환할 수 있도록 관련부처와 지자체의 소득․자산 파악능력을 배양할 필요

* 현재 자영업자와 일용직 등에 대한 정확한 소득․자산 파악에 한계

4-2		임대료 산정체계 개선 및 체납요인 완화

① 소득수준․입주가능 주택규모 및 임대료와의 연계 강화

⇨ 단기적으로 임대료를 주택규모와 소득수준에 따라 차등화

(금년 하반기부터 적용)

* 차등화 방안

주택유형	11～15평형	16～18평형	19～24평형
건설비율	30%	30%	40%
재정지원	40%	20%	10%
입주자격	소득 1～2분위	소득 3분위이하	소득 4분위이하
임 대 료	사업비의 10% 수준	사업비의 25% 수준	사업비의 30% 수준

○ 입주자 전산망 구축에 따른 소득․자산 파악 정도를 감안하여 부담능력과 수혜수준에 따른 應能應益型 임대료체계로 전환

(전산망 구축후 시범적용을 거쳐 ’07년부터 응능응익형으로 개선)

② 국민임대주택 자격탈락자에 대해 임대료 증액후 퇴거유도

⇨ 소득․자산 심사결과 자격기준을 상실할 경우 일정기간 동안 임대료를 증액하여 부과한 후 퇴거토록 조치

○ 소득 5～6분위일 경우 임대료에 30%를 추가한 금액과 시중임대료중 낮은 임대료로 2년후 명도를 조건으로 2년간 거주 허용

- 2년 경과후에도 명도거부시 50% 증액하고 이후 명도소송 제기

○ 소득 7분위 이상일 경우 시장임대료 수준으로 부과하고 6개월 이내에 퇴거하되, 6개월 경과시 명도소송을 제기

③ 수급자 가구의 임대료 체납문제 완화

⇨ 공공기관 임대주택 거주자가 수급자일 경우 매월 지급받는 주거급여액중 임대료 해당금액(임대료가 더 높으면 주거급여전액)을 수급자를 거치지 않고 바로 공급주체인 공공기관에 지급

(’07년중 기초생활보장법 개정)

5. 관리의 효율화 및 임차인 참여 활성화

5-1		관리의 효율화

① 체계적인 임대․관리 시스템을 구축

⇨ 입주자 선정 및 임대료 징수 등 임대업무와 청소, 경비 등 일상 관리업무간의 구분을 통한 종합적인 관리시스템 구축

(’06년부터 시행)

○ 임대차 계약, 임대료 관리 등 임대업무는 중앙관리시스템과 권역별 센터에 의한 거점관리 방식으로 추진

○ 시설물 보수, 청소, 경비 등 관리업무는 민간위탁 부분을 최대화하여 운영의 효율화를 유도

② 관리에 대한 커뮤니티 참여 활성화

⇨ 자치관리기구에 의한 권역별 광역관리로 커뮤니티 참여를 활성화하는 선진국 사례를 감안하여 금년중 시범사업 추진

○ 지자체, NGO, 지역유지 등을 중심으로 위원회를 구성하여 임차인에 대한 주거복지 지원을 최우선으로 지원하는 관리  시스템을 매입임대단지를 대상으로 시범사업 추진

4-2		임차인 참여 활성화

□ 임차인들이 대표회의를 구성하여 임대주택 관리규약 제정 등의 경우에 임대사업자와 협의할 수 있도록 하고 있음.

○ 관리에 임차인대표회의가 참여할 수 있는 여지가 적고 임차인들의 관심 또한 부족하여 활성화되지 못하고 있는 실정

⇨ 관리․운영정보의 투명한 공개와 임차인 교육, 관리 참여 확대 등을 통해 임차인 참여가 활성화될 수 있도록 개선

○ 관련정보를 임차인들에게 공개하여 관리․운영의 투명성 제고

* 캐나다 몬트리올의 경우 뉴스레터 배포 및 정기적 모임 등을 통해 제공

○ 임차인대표기구 임직원을 대상으로 시설물관리와 리더쉽 등에 대한 교육훈련을 강화하여 참여역량을 제고

○ 관리활동에 대한 임차인 참여기회를 확대

- 주택관리업체 선정시 임차인대표회의 의견 반영

- 청소․경비․소독 등 일반관리 업무와 일상적인 수선유지 등에 대해 임차인들의 참여를 확대하여 자율관리 유도

○ 활동실적이 우수한 단지에 대하여는 대표회의의 참여범위를 확대하고 포상하는 등 인센티브를 부여

- 지자체와 공급주체가 활동실적을 평가하여 우수 단지를 선별하고 포상 및 자체 활동비 마련 지원 등 인센티브를 강화

Ⅶ. 민간임대주택정책 개편방향

	≪ 기본방향 ≫
□ 임대주택 재고확충 및 실질적인 임대기능 확보 차원에서 10년 장기임대주택 건설은 지속적으로 추진 ○ 민간위주 사업인 점을 감안하여 정부 주도하의 장기계획(50만호 계획)의 재조정 여부 검토 □ 임대기간 장기화에 따른 수익성 감소, 부도발생위험 증가 등에 대한 대응체계 구축 ○ 부도문제가 재발되지 않도록 예방책을 강구 ○ 공공부문의 역할을 강화하면서 장기자금 운용이 가능한 재무적 투자자의 참여를 유도하고 기업형 임대사업자를 육성 □ 임대주택 공급확대를 위하여 지원은 강화하되, 주거복지 제고 및 투기목적 악용방지를 위한 방안을 강구 ○ 임차인의 주거복지 제고를 위한 공적 기능 강화 ○ 다주택 보유자들이 투기목적으로 악용하지 못하도록 매입임대사업의 경우 임대기간 연장 등 공적 규제 강화 ⇨ 건교부에 구성된 임대주택정책검토위원회(’05.3.31 구성)에서 기본방향에 따른 세부 개선방안을 6월까지 마련 * 6월중 국무회의 또는 경제정책조정회의를 통해 확정․발표

1.		10년장기임대주택 50만호 건설물량 재검토

□ 임대주택 재고확충 효과를 감안하여 5년임대주택을 10년장기임대주택으로 전환하는 정책기조는 유지

○ 무주택 저소득층의 주거안정을 위한 임대주택의 재고확충을 위해서는 임대기간을 장기화하는 것이 바람직

⇨ 택지확보 여건 등 실행 가능성을 감안하여 장기임대주택 50만호 건설 계획의 타당성 재검토후 정책방향 설정

○ 정부는 민간이 참여할 수 있는 제도적 기반을 마련하는 역할에 국한할 필요 → 목표 미달시 민간참여 유도를 위한 수익성 제고 위주의 불합리한 지원방안 남발 우려

2.		부도 예방 및 정상화 방안 강구

□ 민간의 신규 임대주택사업에 대해서는 임차인 보증금 보호가 가능하도록 부도예방을 위한 관리틀을 마련할 필요

○ 특별관리 대상인 거액여신업체(현재 13개)에 대해서는 사업장별 건전성 유지가 가능하도록 부채율 감축 등 재무구조 개선 필요

○ 기 부도 사업장의 경우 매입․임대 활용과 함께 임차인들이 원활하게 분양전환받을 수 있도록 정상화 방안 강구 필요

⇨ 부도로 인해 임대주택이 임차인 생활불안의 요인으로 전락하는 일이 없도록 검토위원회에서 대안 분석후 개선방안 마련

3.		공공기관 및 재무적 투자자의 참여 유도

□ 10년임대주택의 경우 개발 및 운용에 14년이 소요되어 장기 자금 조달․운용능력이 부족한 주택건설업체의 참여 곤란

○ 주공, 지자체 등 공공기관이 계층통합 차원에서 국민임대주택과 함께 10년임대주택을 건설할 수 있도록 유도

○ 연기금, 부동산투자회사 등 재무적투자자들이 임대주택 개발 및 운용에 참여하도록 정부 지원방향을 설정

* 재무적 투자자들은 7～8%의 수익성만 보장되면 참여하겠다는 의사

○ 세제감면, 공공택지가격 인하 등 간접지원 방안별 검토를 통해 적정 수익률에 접근하여 한다는 측면에서 단계별 추진 필요

⇨ 용인 흥덕지구를 대상으로 재무적 투자자 또는 SPC(부동산투자회사 등)가 참여하는 시범사업 추진 후 확대여부 결정

4.		기업형 장기임대사업자 육성방향 설정

□ 임대주택에 대한 부정적 인식을 완화하고 다양한 주거수요에 부응하기 위해서는 중형임대주택 공급 필요

○ 소형임대주택은 공공기관이, 중형임대주택은 민간부문이 공급한다는 원칙 아래 기업형 장기임대사업자 육성방향을 설정

⇨ 지원대상 평형범위, 정부의 지원 정도 및 효과 등을 검토  위원회에서 평가하여 세부 정책방향을 확정

5.		입주자에 대한 주거복지 지원기능 제고

□ 현재 지금․택지 지원을 받는 전용18～25.7평 민간임대주택의 경우 임대료, 분양전환가격 등에 대한 제한이 없음(’02.9 부터)

구 분	전용 18평이하(10년임대주택의 경우)	전용 18～25.7평
임대료	감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 제세공과금 및 자기자금이자의 합계	자율화
분양전환가격	감정평가금액	자율화

○ 임대조건도 일부 임대주택사업자의 경우 수익성 확보라는 이유로 매년 5%씩 일률 인상하여 임차인의 불만 초래

⇨ 현행 임대차 관계, 주거복지 지원방향 등에 대해 검토위원회가 분석․평가하여 세부 개선방안을 마련

6.		매입임대주택에 대한 공적규제 강화

□ 매입임대주택에 대한 공적 규제가 미약하여 임차인 주거복지 제고효과는 미약한 반면, 자칫 투기목적으로 악용될 우려

* 5호이상, 10년이상 임대시 종합부동산세 합산배제

○ 기존 다주택 보유자들이 종합부동산세 및 양도세 회피 등을 위해 매입임대사업자 제도를 악용할 우려

⇨ 사후관리 강화 등 제도를 개선하고 지원대상 매입임대사업자의 범위를 설정하는 등 악용되지 않도록 방안 마련

【Ⅳ. 부도임대아파트 조치방안(2005.6.7)】

Ⅰ. 부도 공공임대아파트 현황

□ 민간이 건설한 공공임대아파트 부도는 외환위기 이후 급증하였으나, 제도개선 등을 통해 작년부터 크게 감소

〈단위 : 세대〉

구 분	‘00	‘01	‘02	‘03	‘04
신규발생	47,436	16,941	7,593	7,164	3,590
정 리	49,764	26,011	36,336	38,623	35,311
부도잔고	220,694	211,624	182,881	151,422	119,701

* ‘04말 현재 부도 임대아파트 12만호중 ’03년 이전 부도발생 11만호, ‘03년 이후 부도발생 1만호

□ 민간임대주택사업 착수(’82) 이래 ’80년대 말부터 부도문제가 발생했으나 대부분 분양전환․임차인 경락 등으로 해결

※ 부도발생원인 : 영세업체가 무리한 대출로 사업추진, 임차입주자 부족, 타사업장부도에 따른 연쇄부도, 은행의 부실한 대출심사 등

ㅇ IMF 이후 법원경매에 대한 관심고조로 부동산브로커 등이 경락을 받아 임차인 강제퇴거․보증금 손실 등 문제발생

《 사례 》

① 임차인이 경락받을 경우 : 대부분 손실이 발생하지 않음

② 임차인이 경락받지 못할 경우 : 경락가가 기금대출금과 임차보증금의 합보다 크면 손실이 거의 발생하지 않으나(19%), 작다면 보증금 일부 또는 전부 손실 발생(81%)

< ‘01～’04 기간중 부도임대주택 정리현황 >

구분	경매	분양전환	제3자인수	법정관리등	계
건수 (비율)	12,610 (9.2%)	93,790 (68.8%)	9,169 (6.7%)	20,712 (15.2%)	136,281 (100%)

□ 5.24～27간 521개(119,701세대) 부도사업장을 대상으로 한 긴급 전수조사와 3,502세대를 대상으로 한 정밀 실태조사 결과

ㅇ 임대아파트의 부도는 수도권과 광역시를 제외한 지방에서 많이 발생(수도권 7.1%, 광역시 6.5%, 기타 86.4%)

ㅇ ‘04년말 현재 준공후 부도는 전국 420개 사업장, 72,543세대임

- 이중 임차인 피해가 우려되는 세대는 경매가 진행중인 254개 사업장, 37,211세대이고, 나머지는 정상화절차 진행중

* 제3자 인수(5개 사업장, 1,503세대), 법정관리․화의(52개 사업장, 5,303세대), 분양전환(109개 사업장, 28,526세대)

【참고】임차인 정밀 실태조사 결과(3,502세대 표본조사)

ㅇ 소액임차보증금으로 보호가능 세대는 73.5%이며, 이에 해당되지

않아 소액보증금 보호를 받지 못하는 세대는 26.5%(927세대)

ㅇ 이중 경매가 진행중인 2,065세대의 희망사항 조사결과 분양

전환 20.6%(426세대), 경매 18.8%(388세대), 보증금 회수

39.2%(810세대), 계속거주 18.8%(388세대)

ㅇ 경매가 진행되어도 임차인이 경락받는 경우 대부분 보증금

손실이 발생하지 않음(경락율 65%, 시세차익 35%)

- 제3자 경락시에는 2%(63세대)는 보증금 전액, 79%(2,758세대)는

일부 손실이 우려되나 19%(681세대)는 보증금 손실이 없음

⇒ 임차인이 분양전환받거나 경락받도록 하는 것이 임차인 보호의 핵심

Ⅱ. 그간 조치사항

1. 부도사업장 정상화를 위한 조치사항

① 분양전환시 대출한도 확대 및 대출금리 인하(‘03～’04)

* 대출한도 10～20% 확대, 금리인하 5.8%→3%

② 부도발생시 현 거주자 우선분양 허용(‘05)

③ 부도아파트단지 시범매입․임대사업 추진(금년중 300호)

2. 부도예방 및 임차인 피해방지를 위한 조치사항

① 영세업체나 사업성이 부족한 사업장에 대한 대출규제

- 재무구조가 취약하거나 미분양주택 과다보유 업체 등에 대해서는 대출제한을 강화하고, 대형업체는 집중관리(‘99)

- 미분양주택이 많은 지역, 주택보급률이 높은 지역, 외딴곳 등에 대해서는 대출제한을 강화(‘00~‘02)

② 건설업체의 여타요인에 의한 연쇄부도 방지대책 강구

- 기금대출 근저당을 당해 사업장에 한정하고, 여타 사업장에 연대 근저당 설정을 금지하는 특정근저당제도 도입(‘02)

- 임대개시후 분양전환시까지 주택기금채권이외의 제3채권 설정을 법률로 제한(‘02, 임대주택법에 반영)

☞ 이러한 조치이후 작년부터는 부도가 크게 줄어들고 있으나

기존 부도사업장 해결 등을 위해 강력한 추가조치 필요

Ⅲ. 향후 조치방향

	< 기본원칙 >
◇ 경매위기에 놓인 254개 단지에 대한 대책 강구 - 최대한 분양전환 또는 본인 경락을 통한 해결유도 - 임차인 주거보장 및 보증금 보호를 위한 제도개선 추진 * 건교부에 정리전담팀, 주공에 법률지원팀 구성․운영 ◇ 향후 사업추진시 부도발생 예방대책 강구

※ 전국 임대아파트연합회 주요 요구사항(‘05.5)

․ 우선매수권 보장없는 경매절차 즉각 중단

․ 이미 내쫓긴 세대에 대한 보증금 반환

․ 민간임대 활성화정책 폐기 및 악의적 기금회수 국민은행 퇴출

1. 경매위기에 놓인 254개 단지(37,211세대)에 대한 대책

1-1. 분양전환이 가능한 단지는 경매중단 및 분양자금 지원

□ 채권자측에서는 경매보다 분양전환이 유리하므로, 법률관계가 복잡하지 않을 경우 입주자 다수가 희망한다면 분양전환 추진이 바람직

□ 임차인 상당수가 분양전환을 희망할 경우 경매절차를 중단 또는 연기하고 분양전환 추진

ㅇ 단, 임차인이 경매를 희망하는 경우 경매추진

□ 임차인의 부족한 분양전환자금을 기금으로 추가지원

ㅇ 대출한도 확대 및 추가 소요자금 금리인하(5.2 → 3%)

1-2. 경락참여 임차인에 대한 지원

□ 임차인에게 우선매수권 부여

ㅇ IMF이전에는 최악의 경우에도 부도발생 후 분양전환 또는 임차인 경락 등을 통해 문제가 해결되었으나,

- IMF이후 법원경매에 대한 관심고조로 부동산브로커 등이 경락을 받아 임차인 강제퇴거․보증금 손실 등 문제발생

ㅇ 따라서 임차인에게 우선매수권을 부여하면 경매브로커나 제3자 경락에 따른 문제해결 가능

- 임차인 우선매수권에 대한 법적 근거 마련시까지 경매 연기

※ 토지공유자에 대해 우선매수권 인정사례 있음(민사집행법 제140조)

⇒ 임대주택법 개정 추진(법무부 협의)

※ 6월 국회에서 열린우리당 이호웅 의원이 발의한 임대주택법 개정(안) 통과노력

․ 민노당 노회찬 의원도 주택임대차보호법 개정(안) 제출

□ 임차인이 경락받을 경우 분양전환 희망자 지원사항과 동일한 주택자금 추가지원 및 연체이자 감면

□ 임차인이 경매에 참여하면 대부분의 피해가 구제되나, 임차인의 무경험 등으로 경매참여를 꺼리는 경우도 있으므로 주택공사에 법률지원팀을 구성하여 법률자문 및 경락지원

☞ 분양전환, 임차인 우선매수권 인정, 경락참여지원 등으로

임차인 피해 없이 대부분 해결 가능

1-3. 경락을 희망하지 않거나, 경락을 받을 수 없어 퇴거해야하는 임차인에 대한 지원

□ 주공이 부도임대주택을 경락받아 공급

ㅇ 매입한 부도임대주택을 국민임대주택으로 활용

※ 금년중 시범적으로 300호 매입

ㅇ 주공이 임의로 경락에 참가하여 확보한 주택을 임차인에게 분양전환 또는 일정기간 임대후 분양전환 추진

□ 인근 공공임대주택에 우선입주 또는 전세자금 저리융자

ㅇ 주공이 부도임대 아파트 인근에 건설된 국민임대주택이나, 다가구 매입․전세임대주택 등을 퇴거자에게 제공

※ 금년도 다가구 매입임대 4,500호, 전세임대 시범사업 500호 시행

ㅇ 입주자 희망에 따라 저리 전세자금 대출(3%, 5천만원 이내)

◇ 이미 경매로 강제퇴거당해서 주거불안상태에 있는 저소득자(사례 : 청원 박ㅇㅇ 할머니)에 대해서도 지자체를 통해 전수파악후 최단시일내 대책강구

- 인근 국민임대아파트, 다가구임대 등 입주조치

- 최저리 주택자금을 융자(1%)

	< 추가쟁점사항 검토 >
1. 주공에게 우선매수권 부여 또는 주공이 임차인의 우선매수권을 위임받아 경락참가 □ 주공에게 우선매수권 부여는 경락자의 재산권 보호와 경매 제도 실효성 확보 문제 등으로 법조계에서 반대의견 다수 □ 주공이 우선매수권을 위임받는 경우 임차인 이름으로 경락에 참여해야 하므로 법률지원을 통해 임차인이 참여하는 것과 동일 2. 타인 경락 등으로 보증금을 떼인 경우 기금에서 보전 □ 현행법상 소액보증금외 보증금에 배당우선권 부여는 불가하며, 배상받은 기금을 일부 떼어줘야하나, 이는 융자목적으로 조성된 기금의 사실상 직접보조이므로 곤란 - 더 열악한 주거환경(반지하 등)에 거주하는 주민은 보증금을 떼일 경우 보장을 받지 못하므로 형평성 시비 발생 ⇒ 국민임대주택․다가구 입주, 저리전세자금 융자 등으로 해결 3. 경락 부도주택의 임대의무기간을 강제화하고 기존 임차인의 추가 임대보증금 감면 □ 경락시 국민주택기금이 회수되므로 의무임대기간을 강제하는 것은 사유재산권을 침해하는 결과를 초래하여 법원리에 맞지 않음 □ 기존 임차인의 추가 임대보증금 감면은 경락재산권에 제약을 가하는 사항으로 법리상 불가능(법조계 의견)

2. 부도예방을 위한 조치사항

2-1. 단지별 독립법인화

□ 현황 및 문제점

ㅇ ‘02.11 특정근저당제도 도입으로 타사업장 부도발생에 따른 연쇄부도 피해최소화 방안을 마련한 바 있으나,

- 이러한 조치로 사업장별 건전성이 100% 담보되지는 않음

□ 개선방안

ㅇ 단지별 SPC(또는 신탁계정) 설립으로 모기업과 법적으로 절연하며 임대보증금․임대료를 위탁관리계좌(escrow)로 수납토록 하여 건전성 유지여부 확인 후 모기업에 배당

- 개별 사업장의 부채(기금대출 + 임대보증금)를 당해 주택가격의 일정수준 이내(80%)로 제한

ㅇ 모기업과 사업장과의 법적 절연을 통한 부채비율 감소로 임대주택업체의 재무건전성 향상 및 신용도 제고

모기업 (시공사)	출자 배당	SPC (시행사)	대출 상환	국민주택기금

* SPC에 대해서는 취․등록세, 법인세 감면 등 지원 필요(세법 개정)

2-2. 임대보증금 보증 가입의무화

□ 현황 및 문제점

ㅇ 임대아파트 공사기간중 임대보증은 의무화되어 있으나, 준공 후 임대기간중 임대보증금 보증은 임의사항(‘02)임

- 이에 따라, 준공 후 임대보증금 보증 가입현황은 2개 사업장(339세대)에 불과

ㅇ 주택임대차보호법상 소액보증금 보장제도 하에서도 임차인 일부(약 27%)가 우선변제대상 보증금 규모를 초과하여 소액보증금 보장 불가

< 소액임차보증금(주택임대차보호법) >

구 분	보증금 한도 (‘01.9 이전 → 이후)		보장 한도 (‘01.9 이전 → 이후)
특별시․ 광역시	3,000만원 →	4,000만원(수도권)	1,200만원 →	1,600만원(수도권)
		3,500만원(광역시)		1,400만원(광역시)
지 방	2,000만원 → 3,000만원		800만원 → 1,200만원

□ 개선방안

ㅇ 임의사항인 준공 후 임대보증 가입을 의무화(SPC는 제외)

- 보증료는 기금, 사업자, 입주자가 분담하는 방안 검토

* 임대보증금 보증의무 확대시 임대사업자, 임차인의 부담에 대한 경감방안 병행 검토(현행 수수료율 : 연 0.26～0.34%)

ㅇ 소액임차보증금 현실화 또는 보증강화(장기 검토과제)

2-3. 국민주택기금 관리강화

□ 현황 및 문제점

ㅇ 임대아파트의 부도가 주로 영세사업자나 사업성이 낮은 곳에서 발생하고 있는 점에 비추어 국민은행의 대출심사가 부실했다는 지적

* 부도임대사업장중 영세 건설업체가 90%, 수도권 및 광역시를 제외한 지방이 86% 차지

ㅇ 민영화되고 외국인 지분율이 높은 국민은행이 집행총괄기능을 수행하는 것이 불합리하다는 주장 제기

- 다른 시중은행과의 형평성 및 독점관리에 따른 부작용 등에 대한 시정 필요

□ 개선방안

ㅇ 부실채권에 대한 자산실사를 통해 대출과정에서의 문제점을 파악하여 제도 개선(대출심사평가표 보완 등)

* 실사결과 대출과정상 수탁은행에 책임이 있을 경우 손해배상 청구 검토

ㅇ 기금운용의 책임성 제고를 위해 총괄기능을 건교부가 직접 수행하고, 기금관리의 효율성을 높이기 위해 기금경쟁체제 확대 추진(현재 3개 → 5개 내외로 확대)

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【Ⅴ. 부동산제도 개혁방안(2005.8.31)-관련부분】

- 재정경제부, 행정자치부, 금융감독위원회 -

Ⅰ. 부동산제도 개혁 추진 배경

1		최근 부동산시장 동향

1-1. 주택시장 동향

(1) 전국 주택가격 동향

□ ‘03년 10.29 대책 이후 안정세를 지속하던 주택가격이 금년 2월부터 상승세로 전환되었고, 이후 상승추세 확산

ㅇ 특히, 아파트는 전체 주택보다 높은 가격상승세를 보임

< 최근 주택가격 상승률>

(국민은행, 전기대비, %)

	02년	03년	04년	05년
				1～7월	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월
전체주택	16.4	5.7	△2.1	3.2	△0.3	0.3	0.4	0.6	0.5	0.8	0.8
아파트	22.8	9.6	△0.6	4.8	△0.3	0.5	0.6	0.8	0.8	1.2	1.1

ㅇ 강남 및 분당에서 시작된 아파트가격 급등세가 강북 일부, 수도권 남부 지역까지 확산

< 아파트가격이 월간 1%이상 상승하기 시작한 시기 >

05.2월		강남3구(서초, 강남, 송파), 분당, 과천, 용인
		↓
3월		용산구, 영등포구
		↓
4월		안양
		↓
5월		양천구, 마포구, 의왕
		↓
6월		동작구, 일산, 수원, 군포
		↓
7월		관악구, 광주(경기도)

(2) 지역별․규모별 아파트 가격 동향

□ 아파트 가격은 금년 1～7월중 서울(7.7%) 및 수도권지역(6.6%)이 광역시(2.3%) 등 지방보다 큰 폭으로 상승

ㅇ 서울은 강남(12.4%)이 강북(1.6%)에 비해 큰 폭으로 상승

□ 규모별로는 대형 아파트가 중․소형 아파트 보다 크게 상승

< 아파트 가격 동향 >

(전년비, 전월비, %)

		02년	03년	04년	05년
					1～7월	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월
수도권		29.3	10.1	△2.5	6.6	△0.4	0.8	0.6	0.9	1.0	2.0	1.7
서 울		30.8	10.2	△1.0	7.7	△0.3	1.0	0.5	1.2	1.0	2.2	1.9
	․강남	35.2	14.3	△1.3	12.4	△0.3	1.7	0.7	1.9	1.5	3.7	2.6
	대형	28.3	15.9	-0.3	12.1*	-0.1	1.4	1.0	2.1	2.6	5.2	-
	중형	35.7	12.8	-1.3	8.4*	-0.4	1.2	0.9	1.9	1.5	3.4	-
	소형	37.2	13.6	-2.2	7.9*	-0.2	2.3	0.3	1.7	0.8	3.1	-
	․강북	22.6	3.5	△0.6	1.6	△0.4	0.2	0.3	0.2	0.3	0.1	0.9
	대형	22.5	5.8	3.2	3.0*	0.0	0.2	0.5	0.6	0.9	0.8	-
	중형	23.4	4.7	0.7	0.6*	-0.5	0.3	0.3	0.2	0.2	0.2	-
	소형	22.0	2.0	-2.9	0.6*	0.1	0.2	0.1	0.1	-0.2	0.4	-
분 당		-	22.4	△4.6	28.9	△1.2	3.6	3.4	3.9	6.3	6.3	3.8
광역시*		17.6	9.2	△0.2	2.3	△0.2	0.2	0.5	0.7	0.5	0.4	0.4

* 대․중․소형은 ’05.1～6월 상승률

1-2. 토지시장 동향

(1) 전국 지가동향

□ 그 동안 ‘02년 서울 및 수도권지역의 지가급등*을 제외하고는 장기적으로 안정세를 유지

* ‘02년 급격한 지가상승의 원인

① IMF위기 이후 급격히 하락한 지가가 경기회복에 따라 단기간에 빠른 속도로 반등(‘02년 GDP 상승률 : 7.0%)

② ‘99년 이후 저금리 추세에 따른 풍부한 유동성 상황

③ 개발제한구역 해제 등 토지규제완화 및 수도권지역의 대규모 신도시추진(화성, 동탄, 파주, 아산, 김포) 등에 따른 영향

ㅇ ‘03, ‘04년의 경우에도 지가상승률은 소비자 물가상승률(‘03년 3.6%, ‘04년 3.6%)수준 내지 소폭 상회

□ 그러나, ‘05년 4월 이후 상승률이 높아지고 있는 추세

< 전국 지가 상승률(%) >

	‘95	‘96	‘97	‘98	‘99	‘00	‘01	‘02	‘03	‘04
지가상승률	0.6	1.0	0.3	-13.6	2.9	0.7	1.3	9.0	3.4	3.9

	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	누계*
‘04	1.36			1.09			-	2.47
‘05	0.23	0.18	0.34	0.52	0.56	0.79	0.47	2.76

* 지가통계는 ‘04년까지는 분기별로, ‘05년부터 월별로 산출이 가능해 누계통계는 1～6월까지의 통계를 사용․비교

(2) 지역별 지가동향

□ ‘04년～‘05년 상반기 중 서울․인천․경기․대전․충남 등의 지가가 상대적으로 크게 상승

ㅇ 특히 행정중심복합도시 등 개발예정지역을 중심으로 지가가 가파르게 상승하는 지역이 늘어나고 있음

< 지역별 지가 상승 배경 >

․충남 연기군․공주시는 행정중심복합도시 개발예정지역,

대전 유성구는 행정중심복합도시 영향권

․충남 아산시․경기 파주시는 대규모 산업단지 개발 기대

․경기 평택시는 평화신도시 및 택지개발사업 추진

․서울 용산구는 한남 뉴타운 개발, 미군기지 이전에 따른 개발 기대

․충남 태안군은 기업도시 유치 기대

< 주요 개발예정지역 지가변동율 (%) >

행정구역	‘00	‘01	‘02	‘03	‘00～‘03평균	‘04	‘05.1～6
충남 연기군	0.58	-0.13	2.42	11.59	3.62	23.33	14.45
충남 공주시	0.95	-0.07	2.05	6.60	2.38	9.15	7.99
충남 아산시	1.22	0.27	4.76	8.73	3.75	17.60	4.45
충남 천안시	0.06	0.20	4.90	8.28	3.36	17.82	5.31
대전 유성구	1.11	1.26	4.66	7.44	3.62	4.08	5.46
서울 용산구	0.44	1.88	15.64	5.05	5.75	7.60	4.29
경기 평택시	1.91	1.00	11.41	6.23	5.14	11.54	7.75
경기 파주시	4.37	2.84	15.36	4.30	6.72	13.29	4.45
충남 태안군	1.43	0.04	3.42	1.54	1.61	8.11	3.19

* 충남 천안시 신당동 : 81.82% (‘04)

충남 아산시 탕정면 : 64.71% (‘04)

경기 평택시 고덕면 : 44.44% (‘05.1～6월)

충남 서천구 장안읍 : 61.54% (‘05.1～6월)

1-3. 부동산시장 동향 종합판단

(1) 주택시장 동향에 대한 판단

◇ 10․29 대책이후 안정적이던 주택가격이 금년 상반기중 강남 및 분당을 시작으로 강북 및 수도권 남부 일부까지 상승세 확산

ㅇ 이들 지역의 주택가격 상승은 수요․공급측면과 심리적 요인이 복합적으로 작용한 결과로 판단

□ 수요측 요인

① 고액 자산가들이 투자 목적․증여용으로 강남지역 등의 주택을 집중 매입

* ‘00.1～‘05.6월까지 거래된 강남 9개 단지(재건축 6개)의 아파트 2.7만세대 중 59%를 1세대 3주택이상자가 구입

→ 평균 2.8배 상승 (국세청 조사결과)

② 저금리 기조가 지속됨에 따라 금융자산 등에 비해 부동산 투자에 대한 기대가 상대적으로 높아짐

	‘01말	‘02말	‘03말	‘04말	‘05.6월	‘05.7월
국고채금리(3년물, %)	5.91	5.11	4.82	3.28	4.02	4.23
정기예금 금리(%)	5.46	4.71	4.15	3.75	3.42	3.42
6월미만 단기수신(조원)	338	370	381	398	421	434

③ 그 동안 추진해온 정부의 부동산정책에 대한 전반적인 국민의 신뢰가 형성되지 못하여 투기심리가 지속

④ 부동산에 대한 기대수익률이 높은 수준에서 무분별한 투기심리 편승 현상으로 가수요 촉발

□ 공급측 요인

① 서울과 수도권 지역의 상대적으로 낮은 주택보급율

- 주택보급율 : (전국) 102%, (서울) 89%, (수도권) 94%

* 자가보유율도 낮은 수준 : (전국) 62.9%, (서울) 52.4%

* 선진국의 경우 주택보급률은 110% 내외 : (미국) 110.1%, 일본 113.2%

② 서울과 수도권 등 선호지역의 중대형 주택공급 부족 우려

- 최근 중대형 주택공급 비율이 줄어들고 있어 수요에 비해 공급이 부족하다는 우려가 확산

< 서울의 중대형 아파트 건설 허가 추이 >

구 분		01년	02년	03년	04년	05.1～6
85㎡ 초과	호수(호)	15천	20천	25천	13천	4천
	전체대비(%)	39.1	39.3	31.1	27.5	26.6

* 서울시 청약통장 1순위자(146만명)중 30평 초과 청약가입자는 약 32%(46만명)

- 재개발․재건축 소형의무 비율, 용적율 제한 등으로 도심지 중대형 주택공급에 애로

* (재개발) 25.7평 이하 건설의무 비율 : 80%

(재건축) 18평 이하 : 20% / 18～25.7평 : 40% / 25.7평 초과 : 40%

- 판교 중대형은 당초보다 공급물량이 줄었다는 인식 확산

* 판교 25.7평 초과 : 4,120호(‘01.9) → 7,465(‘03.12) → 6,640(‘05.5)

③ 주택공급의 선결과제인 택지확보도 어려운 상황

- 수도권에서 연 900만평의 공공택지가 소요되나 확보․예정물량은 600만평

- 민간택지 개발은 국토계획법상 규제강화 등으로 위축

(2) 토지시장 동향에 대한 판단

◇ 그 동안 장기적으로 안정세를 유지해 오던 토지가격은 ’04년 이후 개발예정지역 등을 중심으로 상승하는 추세

ㅇ 최근의 이러한 지가불안정은 토지시장 내부 및 외부의 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과로 판단

□ 토지시장 내부요인

① 최근 다수의 대규모 개발계획이 발표․시행됨에 따라 개발이익을 기대한 사전적․투기적 수요가 급속히 확산

② 각종 개발사업 지구에서 토지보상금이 다시 유입되어 수요를 증가시킨 것도 토지가격 상승에 일조

③ 이용가능한 토지의 절대규모가 부족

* 도시적 용지는 전체 국토의 5.6%(5,570㎢), 1인당 36평 수준

□ 토지시장 외부요인

① 과거 정부의 부동산대책이 주택시장에 치중된 결과 토지투기에 대한 규제 장치가 상대적으로 미흡하다는 인식 확산

- 그 동안 주택을 중심으로 일어나던 부동산투기가 시차를 두고 토지로 이동하는 조짐

② 토지가격 상승 기대심리와 최근 저금리 추세가 복합적으로 작용하여 시중의 풍부한 유동성이 토지시장으로 유입

2		부동산시장 안정정책의 필요성

ꊱ 부동산 가격거품 형성 방지

ㅇ 가격급등으로 거품이 형성되었다가 붕괴될 경우 금융기관 부실, 실물경제 침체 등 전반적인 경제위기로 확산될 우려

ꊲ 서민 주거생활 안정

ㅇ 일부지역에서 촉발된 주택가격 급등현상이 다른 지역으로 확산․심화되는 것을 방지해 서민의 주거생활 안정을 도모

ꊳ 안정적인 산업․주거용지 공급

ㅇ 산업용지 및 주거용지가 저렴한 가격에 공급될 수 있도록 하여 기업의 투자 활동을 지원하고 주택가격 안정기반을 마련

ꊴ 성공적인 국가균형발전 추진

ㅇ 행정중심복합도시․기업도시․혁신도시 건설에 필요한 대규모 부지 조성의 재원부담 가중을 방지

ꊵ 사회통합 달성

ㅇ 부동산 투기에 의한 불로소득이 다수 국민의 상대적 박탈감 등을 초래하여 사회통합을 저해할 소지를 사전에 차단

ꊶ 시중자금흐름 개선

ㅇ 대규모 토지보상자금 등 풍부한 시중유동성의 부동산시장 과다유입을 차단하고 생산부문으로의 흡수를 유도

⇨ 부동산 시장에 대한 근본적인 개혁을 통해 경제체질을 개선하고 지속가능한 경제성장의 기반을 마련

Ⅱ. 정책의 기본방향

1		기본방향

ꊱ 단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁 추진

ꊲ 서민주거 안정, 투기수요 억제이라는 목표를 확실하게 달성하고 국민이 납득할 수 있는 정책을 마련

ꊳ 핵심정책은 확고하게 추진하되 서민의 불편과 부담을 최소화하고 경제 활성화에 큰 차질이 없도록 세심하게 배려

ꊴ 투기수요의 확실한 억제와 함께 즉시 활용 가능한 택지를 최대한 이용하는 등 실천적이고 가시적인 공급정책도 마련

ꊵ 부동산 가격의 안정기조가 확고히 정착되도록 견고한 제도적 장치를 마련

⇨ 기본방향을 달성할 수 있는 합리적 제도개선 방안을 범국민적 합의하에 도출하여 강력하게 추진

2		정책형성과정

□ 적극적인 여론수렴에 기초하여 당정간 협의를 거쳐서 정부안을 확정하고, 여야 협의 등을 거친 후 입법조치

□ 금번 부동산 정책이 국민이 납득할 수 있고 공감할 수 있는 정책이 될 수 있도록 정책형성과정의 투명한 공개도 추진

ㅇ 정책발표 이전 단계에서는

- 당정협의회 논의결과 등 주요 정책형성과정을 투명하게 공개

- 정부주최 토론회 및 여론조사 등을 통해 다양한 국민 의견을 수렴하고 의견수렴 결과는 투명하게 공개

- 관련 부처 홈페이지 등에 정책방향을 제시․토론할 수 있는 토론방을 설치하고 정책형성과정을 일지형태로 게재

ㅇ 정책발표 단계에서는

- 그 동안의 정책형성 및 결정의 전 과정을 영상자료집으로 제작․공개

- 당정협의회 논의 내용 등 주요 정책형성과정 자료를 종합 정리하여 공개

※ 정책형성과정은 별도 자료로 발표

Ⅲ. 서민주거 안정정책

1		무주택 서민 주거안정 지원

가. 현 황

□ 연소득 3천만원 이하 계층을 위해 국민주택기금에서 저금리(5.2%)로 구입자금 지원(‘05년 계획 : 1.5조원)

□ 내집마련이 어려운 영세민을 위해 저리 전세자금 지원

ㅇ 영세민 전세자금 : 호당 2,100～3,500만원, 대출금리 3.0%

ㅇ 근로자 전세자금 : 호당 6,000만원, 대출금리 5.0%

□ 공공택지 예정지구내 세입자에 대해 이주자용 전세자금 지원

ㅇ 적용대상 : 추후 당해사업지구내 주택으로 재정착하는 자

ㅇ 지원조건 : 호당 2천만원, 3%(’04년 총 대출액 16억원)

□ 주택금융공사의 유동화 연계(MBS) 장기․고정금리부 모기지론은 ‘04.3월 공사 출범 이후 ‘05.7월까지 6.5조원 공급

□ 다만, 주택담보대출비율(LTV) 규제* 등으로 서민들의 주택금융이용애로 상존

* ‘02.9월 이후 일반지역 60%이내, 투기지역 아파트 40%이내 등

□ 공공이 건설하는 주택은 청약저축(월납) 가입자에게 공급

* 무주택기간(5년), 납입회수(60회) 동일시 저축총액이 많은자 우선

ㅇ 민영주택은 청약예금(예치) 및 부금(월납) 가입자에게 공급

* 가입기간 2년 경과시 동일순위 부여, 추첨방식으로 공급

나. 개선 방안

□ 국민주택기금을 통한 서민주거 안정 지원자금 확대

ㅇ 주택구입자금 예산 5천억원 증액(1.5→2.0조)

ㅇ 주택 구입자금 금리를 소득계층 내지 주택 구입가액별로 차등화하여 지원

* 예시 : 연소득 2천만원 이하 또는 1.5억 이하 주택은 1%p 내외 인하

ㅇ 생애 최초 주택 구입자금 지원 재개(‘01.7～‘03.12월 한시 지원)

ㅇ 저소득층 전세자금 대출금리 인하

* 영세민 전세자금 : 3.0 → 2.0%, 근로자 전세자금 5.0 → 4.5%

□ 공공택지 지구내 개발이주자 전세자금 지원확대

ㅇ 당해 사업으로 이주하는 전체가구, 지원금리 인하(3 → 2%)

ㅇ 지원금액 : 3천만원(지방) ～ 4천만원(수도권)

□ 주택금융공사의 저소득․무주택서민에 대한 모기지론 지원 확대

ㅇ 대상 : 일정 소득(예 : 연 2천만원) 이하 가구주(최초 주택구입자)

ㅇ 지원 : 금리 우대 (일반 모기지론보다 0.5～1%p 인하) 및 신청시 우선지원 조치

□ 무주택자 등의 비투기지역내 25.7평형 이하 주택구입 지원을 위한 모기지 보험*제도 도입

* 차입자가 모기지 보험에 가입할 경우 통상보다 높은 LTV를 적용

□ 실수요자 중심의 청약제도 개편

ㅇ 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간․소득․자산․가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여

2		공공임대주택 건설 확대

가. 현 황

□ 국민임대주택 재고 및 건설 실적

ㅇ ‘04년 말 현재 10년 이상 장기임대가 가능한 공공임대주택 재고는 33만호로, 이 중 국민임대주택은 4.7만호

< 공공임대주택 유형별 재고현황(’04년말, 단위 : 만호) >

계	영구 (‘89～‘92)	50년 (‘92～)	국민(30년) (‘98～)
33.0	19.0	9.3	4.7

ㅇ 임대주택 재고를 선진국 수준으로 제고하기 위해 국민임대 100만호 건설계획(’03～’12년)을 수립․추진 중

총계(만호)	‘03	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08～‘12
100	8	10	10	11	11	50

* 장기임대주택 비중 : 한국 2.5%, 네덜란드 35%, 영국 21%, 일본 7%

□ 택지부족․주민 및 지자체 반발 등으로 인해 원활한 국민임대주택 확보에 애로

ㅇ 국민임대주택 100만호 건설에 필요한 택지 140백만평 중 62백만 평만 확보된 상태

ㅇ 지자체와 주민은 서민 집중거주에 따른 복지비용 증가, 주택가격 하락 등을 이유로 건설에 반대

나. 개선 방안

□ 국민임대주택의 원활한 공급기반 마련

ㅇ 환경적 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제예정지를 활용하여 국민임대단지(현재 60개소, 1,900만평)를 추가 확대

ㅇ 국민임대주택특별법 적용 지역의 면적 기준을 현행 최대30만평에서 최대 50만평 규모로 확대

- 30만평 초과분에 대해서는 국민임대주택 비중을 현행 50%에서 40%로 낮추고, 10%p 물량은 중형 임대 등으로 건설

ㅇ 국민임대주택 지원 확대를 통한 입주자 부담 완화

- 재정 : (현행) 11.4조원 → 13.1조원(1.7조원 추가)

- 기금 : (현행) 22.4조원 → 31조원(8.6조원 추가)

* 입주자 부담 : 건설비의 10～40% → 10～30%로 경감

□ 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택 공급

ㅇ 빈곤층 주거안정 효과가 큰 다가구 매입임대 공급을 확대

- 당초 : ‘08년까지 1만호 계획(연간 2,000호)

→ ‘15년까지 5만호 계획(연간 4,500호)

→ 필요시 연간 10,000호까지 확대

ㅇ 주공․지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대

* 금년 500호 시범사업, ‘15년까지 매년 1천호씩 총 1만호

3		민간임대주택 활성화

가. 현 황

□ 민간임대주택 재고 및 건설 실적

ㅇ ’04년 말 현재 민간임대주택 재고는 70.4만호

< 민간임대주택 유형별 재고현황(’04년말, 단위 : 만호) >

계	5년 (‘92～)	민간건설 (‘82～)	매입 (‘93～)
70.4	46.7	11.4	12.5

ㅇ 민간의 장기임대 재고확보를 위해 10년 임대주택 제도를 도입(‘03.9)하고, ’12년까지 50만호 건설 계획

* 현행 5년임대는 임대의무기간 1/2 경과후 분양전환이 가능하여 재고확보 곤란

총계(만호)	’03	’04	’05	’06	’07	’08～’12
50	-	3	5	6	6	30

□ 임대기간 장기화(5 → 10년)로 투자자본 회수기간이 길어지고 사업위험이 증대하여 건설업체 참여 저조

ㅇ 대기업은 수익성 부족, 분양전환시 민원 등을 우려하여 참여를 기피

□ 미분양 해소, 퇴직자 투자처 제공 등을 위해 도입된 매입임대 제도가 투기 및 세금 도피처로 악용 우려

나. 개선방안

□ 10년 장기 민간 건설임대주택 활성화

ㅇ 장기 자금운용이 가능한 재무적 투자자가 중심이 되는 SPC의 사업 참여를 유도

- 사업참여 SPC에 대해 취․등록세 감면, SPC 지급배당 소득공제 등 세제혜택 부여 추진

ㅇ 장기임대주택 건설시 당해 용도지역 용적률의 20%까지 인센티브 제공 (국토계획법 시행령 개정중)

* 예 : 2종 일반주거지 현행 용적률 200% → 인센티브 적용후 240%

ㅇ 주공․한국토지신탁 등 공공참여 확대로 민관경쟁 유도

- 주공의 자체개발 택지에 85㎡ 초과 임대주택 건설 허용

□ 민간 매입임대주택 지원요건 등 강화

ㅇ 민간 매입임대주택 등록요건 및 세제지원 요건을 강화

- (등록요건 강화) ․매입주택수 : 현행 2호 → 5호

․임대 의무기간 : 현행 3년 → 5년

- (지방세 세제지원 요건 강화) 현행 임대기간 3년 → 5년

ㅇ 매입임대 사업자가 주택거래 신고지역내 아파트를 추가 취득시 취득․등록세 감면혜택을 폐지

【Ⅵ. 국민임대 제도개선 추진방안(2005. 11. 2】

Ⅰ.	추진배경

□ 제59회 국정과제회의(’05.4.27)시 공공임대주택 세부 개편방안 및 민간임대주택 개편의 기본방향 확정

ㅇ 금년 하반기부터 국민임대주택의 입주자격을 정비하고 임대료 산정체계를 개편하기로 함

과 제	4.27 대책상 세부추진과제 및 추진계획
입주자격 정비	- 1인가구 과다입주 완화(금년부터) - 자산보유에 따른 자격제한(금년 하반기)
임대료 산정체계 개선 및 체납완화	- 주택규모및 소득별 임대보증금 차등화 (금년 하반기) - 퇴거요건 마련(금년 하반기부터)

□ 감사원이 국민임대주택에 대해 전반적으로 감사를 실시한 후(‘04.11～’05.1) 지적사항을 통보해 옴(‘05.7)

ㅇ 토지 등 자산보유자가 입주하거나 1인 가구가 과다 입주하지 않도록 입주자격 요건을 정비

ㅇ 저소득층의 임대료부담 경감을 위해 임대료 체계 개선

- 영구임대주택 대기자들이 국민임대주택에 입주할 수 있도록 국민임대주택 규모별로 임대료 산정기준을 정비

□ ‘05.9～10 국정감사시에도 유사한 제도개선 촉구

☞ 금년 하반기 추진과제에 대한 구체적 개선방안을 마련하고 관련규정 개정 추진

Ⅱ.	주요 제도개선 내용

① 국민임대주택 입주자격 정비 ☞ 주택공급규칙 개정

② 최초 입주․계약갱신시 소득․자산심사 강화 ☞ 지침 시달

③ 입주자격상 규모별 소득기준 일원화 ☞ 주택공급규칙 개정

④ 국민임대주택 및 영구임대주택 자격 상실자에 임대료

할증요율 적용 ☞ 고시 개정

1. 국민임대주택 입주자격 정비

□ 현행

ㅇ 1인가구 입주에 대한 제한이 없고, 부양가족수에 따라 가점부여

- 3인 이상 3점, 2인 2점, 1인 1점

ㅇ 50㎡ 미만 주택은 도시근로자 월평균 소득의 50%이하, 50～60㎡의 주택은 70%이하로 입주기준 설정

□ 개선방안 (주택공급규칙 개정)

ㅇ 1인가구의 경우 전용면적 40㎡ 이하에만 입주토록 개정

* 주택공급규칙 개정안에 기반영하여 법제처 심사중

ㅇ  4인가구 이상인 경우 도시 근로자 4인가구의 월평균 소득을 기준으로 함으로써 현행보다 지원대상 확대

* ’04년 도시근로자 평균소득 3,113,362원 → 4인 이상 가구 평균소득 3,455,810원

□ 개선사유

ㅇ 큰 평형의 국민임대주택에 1인가구가 입주하는 불합리를 방지하고, 가구원 수가 많은 가구의 입주기회 확대

2. 최초 입주․갱신계약시 소득․자산심사 강화

□ 현행

ㅇ 국민임대 입주자를 소득만을 기준으로 선정하고 있어 토지, 고급승용차 등의 보유자가 입주하는 등 형평성 문제 대두

□ 개선방안(탄력적으로 운영하기 위해 지침시달)

ㅇ 국민임대주택 입주자 선정시 소득 외에 토지․자동차 등 자산도 고려하도록 함

- 다만, 전․답 등 개발 가능한 토지를 대상으로 하고, 생계상 필요성 등을 고려하여 고급 승용차에 한정

- 토지는 행자부의 토지소유 현황, 자동차는 우리부의 자동차 등록원부상 취득가액을 참조하여 기준설정

< 자산유형별 입주자격제한 상한 >

토지가액*	자동차 취득가액**
5000만원(국민건강공단 재산등급별 점수표상 총 50등급중 15등급에 해당)	2200만원

* 공시지가

** 자동차등록원부를 기준으로 자가용에 한하며, 가구당 2대이상의 자동차는 각 소유자별로 기준을 적용하되 장애인용 자동차는 예외로 함

ㅇ 금융소득도 조회하여 고려할 수 있도록 임대주택법 개정(’06년도)

□ 개정사유

ㅇ 토지 과다보유자․고급승용차 보유자는 실제 저소득층으로 보기 어려우므로 국민임대주택 입주대상에서 제외

* 소득․자산 심사 실질화로 무자격자 거주로 인한 형평성 문제 해결

3. 입주자격상 규모별 소득기준 일원화

□ 현행

ㅇ 주택규모별로 입주자격 소득기준을 달리 적용하고 있음

주택규모	소득기준
50～60㎡이하	전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%
50㎡미만	전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%

□ 개선방안 (주택공급규칙 개정)

ㅇ 60㎡이하에 대해서는 규모에 관계없이 “전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 70%”로 기준을 일원화

- 단, 50㎡미만주택은 도시근로자 월평균소득의 50%이하인 자에게 우선공급

* 60㎡초과주택은 현행과 같이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이하인 자로 유지

□ 개선사유

ㅇ 지역별 수요여건을 고려하고 다양한 평형 선택이 가능하도록 현행 주택규모별 소득기준 일원화 필요

- 현재 노부부, 신혼부부, 공단지역 근로자 등의 소득이 50～70%인 경우 50㎡미만 주택에 입주불가

* 전용 50㎡미만은 소득1, 2분위(50%이하 소득자)에 우선 공급하므로 소득 1, 2분위 공급물량이 감소하는 것은 아님

4. 국민임대주택 및 영구임대주택 자격상실자 임대료 할증

가. 국민임대주택

□ 현  행

ㅇ 소득자격기준 상실시 일정기간 추가 임대료 차등부과

구 분		임 대 조 건 적 용 기 준*
입주자격 미보유자 (소득기준 초과자)		입주자격자의 표준임대보증금 및 월임대료의 각 1.4배에 해당하는 금액
입주후 자격상실자 (갱신계약시)	1차 갱신계약	갱신계약 당시 입주자격자 표준임대보증금 및 월임대료의 각 1.2배에 해당하는 금액
	2차 갱신계약	갱신계약 당시 입주자격자 표준 임대보증금 및 월임대료의 각 1.4배에 해당하는 금액

* 우리부 고시 “국민임대주택표준임대보증금및표준임대료” 부칙에서 정한 기준

□ 개선방안 (고시 개정)

ㅇ 소득초과 정도에 따라 임대료를 차등인상 적용

- 10%이하 초과시에는 1회차 갱신계약시 할증 유보

- 10～50% 이하 초과시에는 일정비율 차등적으로 할증

- 50% 초과시(7분위 해당자)에는 퇴거조치

구 분	소득기준 초과비율	소득초과자 할증비율
		최초 갱신계약		2회차 이상 갱신계약
		현행	개선	현행	개선
소 득 기 준 초과자	10%이하	20%	0%	40%	10%
	10%초과 30%이하	20%	10%	40%	20%
	30%초과 50%이하	20%	20%	40%	40%
	50% 초과	20%	퇴거	20%	퇴거

* 할증 임대료가 시중 전세시세보다 높은 경우 시중 전세시세로 부과

* 최초 계약시 입주자격 미보유자는 2회차 이상 갱신계약의 임대조건 적용

□ 개정사유

ㅇ 강제퇴거시 소송비용, 집단민원 등의 문제가 있으므로 소득수준에 상응하는 임대료를 차등부과하여 자진퇴거 유도

나. 영구임대주택

□ 현  행

ㅇ 수급권자, 청약저축 가입자, 수급자에서 탈락한 자 등 그룹별로 차등 적용

< 현행 영구임대주택 임대조건 >

구 분	임 대 조 건
수급권자	4개 지역별로 단가 적용
청약저축 가 입 자	영구임대주택과 5년 공공임대주택의 임대조건 차이의 50% 가산
수 급 탈 락 자	2년 단위 임대조건 갱신시 단계적으로 할증하여 3차 갱신시 청약저축 가입자와 동일하게 설정

□ 개선방안 (고시 개정)

ㅇ 영세민(국민기초생활보장 수급자) 등 ⇒ 현행 유지

ㅇ 일반청약자 및 입주 후 자격상실자로 3차 갱신계약 경료자

⇒ 임대조건이 인근 국민임대주택의 임대조건과 동일해질 때까지 갱신계약시마다 10%(수급권 탈락자) 내지 20%(청약저축가입자)씩 할증  * ‘07년부터 적용

□ 개정사유

ㅇ 청약저축 가입자와 수급 탈락자에 대해 임대료 할증을 하고 있으나, 자진퇴거를 유도하기에는 여전히 낮은 수준

< 유형별 백분율 비교 >   (단위 : %, (영):영세민, (일):일반청약자)

구 분	영구(영)	영구(일)	국민임대	공공임대(5년)	공공임대(10년)
보증금	100	280	366	944	399
임대료	100	157	233	148	248
전세환산	100	193	272	382	292

* 전세환산시 환산(임대료→보증금) 이율 : 연 10.0% 적용

ㅇ 영구임대 대기자(수급권자)가 6만명에 달하는 형평성 문제해소

Ⅲ.	향후 추진계획

□ 주택공급규칙 개정

ㅇ 1인 가구 입주 관련 : 금년말

ㅇ 60㎡이하 소득기준 일원화 : 내년초

□ 자산심사 강화 : 방침결정후 본부장 전결로 지침시달

□『표준임대보증금 및 표준임대료』고시 개정

ㅇ 방침결정 후 본부장 전결로 관보 게재 의뢰

【참고】임대보증금을 주택규모와 소득수준에 따라 차등화하는 방안

ㅇ 주택규모에 따른 차등화

- ’05.1 고시 개정을 통해 규모계수를 도입하여 기조치

․ 30㎡ 이하 : 0.25

․ 31～36㎡ 미만 : 0.75

․ 36㎡ 초과 : 1～1.3

ㅇ 소득수준에 따른 차등화

- 입주자 전산망 구축에 따른 소득․자산 파악, 임대주택법 개정을 통해 금융소득․부동산 임대소득 정보 등 확보 후 추진

Ⅴ. 관련판례 및 민원요지

1. 판례

대법원

2005다11046

선고

판결

건물명도

구 임대주택건설촉진법 제10조에 위반하여 임대의무기간 경과 전에 임대주택을 매각하는 행위의 사법상 효력(=무효)

【판결요지】

구 임대주택건설촉진법(1993. 12. 27. 법률 제4629호로 전문 개정되기 전의 것) 제10조 또는 임대주택법 제12조에 위반하여 임대의무기간 경과 전에 임대주택을 매각하는 것은 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대주택건설에 대한 각종 지원을 규정한 구 임대주택건설촉진법과 임대주택법의 입법 취지를 근본적으로 훼손하는 행위로서 사법상으로도 무효라고 보아야 한다.

대법원

2005. 4. 29.

2005다8002

선고

판결

건물명도

[1] 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있는 경우

[2] 임대주택법 및 이 법이 준용하는 주택임대차보호법 자체에 갱신거절을 제한하는 규정이 없다는 이유로 임대인의 계약 갱신거절 통지가 적법하다고 한 원심판결을, 표준임대차계약서에 정한 적법한 갱신거절 사유의 존부에 관하여 심리하지 아니한 위법을 이유로 파기한 사례

【판결요지】

[1] 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.

[2] 임대주택법 및 이 법이 준용하는 주택임대차보호법 자체에 갱신거절을 제한하는 규정이 없다는 이유로 임대인의 계약 갱신거절 통지가 적법하다고 한 원심판결을, 표준임대차계약서에 정한 적법한 갱신거절 사유의 존부에 관하여 심리하지 아니한 위법을 이유로 파기한 사례.

인천지법

2004. 7. 1.

2003가합10137

선고

판결: 항소

소유권이전등기

[1] 임대주택의 임차인이 임대사업자로부터 임대주택을 매입한 그 후의 임대사업자에 대하여 구 임대주택법 제15조에 의한 우선 매수권을 행사할 수 있는지 여부(소극)

[2] 구 임대주택법시행령 제9조 제3항의 규정 취지 및 임대주택을 취득한 임대사업자가 전 임대사업자와 임차인 사이에 체결된 임대차계약 이외의 계약상의 지위도 포괄적으로 승계하는지 여부(소극)

판결요지】

[1] 구 임대주택법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 개정되기 전의 것) 제15조에 의하여 임차인에게 우선적으로 분양하여야 하는 임대사업자는 임대주택을 매각하고자 하는 임대사업자를 말하는 것으로서, 임대주택을 매입한 임대사업자를 포함하고 있지 아니하므로, 임차인은 임대주택을 매각하고자 하는 그 임대사업자에 대하여 자신에게 우선적으로 매각할 것을 구할 수 있을 뿐, 그 임대사업자로부터 임대주택을 매입한 그 후의 임대사업자에 대하여 이를 구할 수는 없다.

[2] 구 임대주택법시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항(현행 임대주택법 제12조 제2항)의 규정은 임대주택 임차인들의 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대주택을 매입한 임대사업자로 하여금 전 소유자인 임대사업자와 임차인 사이에 체결한 임대차계약에 따라 임대인으로서의 의무를 이행할 것을 강제하여, 임대주택의 임차인으로 하여금 임대사업자의 변경에 관계없이 임차인이 체결한 원 임대차계약에서의 임차인으로서의 지위를 유지할 수 있게 한다는 것이지, 임대주택을 취득한 임대사업자로 하여금 대상 부동산에 관하여 전 소유자인 임대사업자와 임차인 사이에 이루어진 매매계약과 같은 임대차계약 이외의 계약에 따른 전 임대사업자의 모든 계약상의 지위를 포괄적으로 승계하게끔 하는 것은 아니다.

대법원

2003. 7. 25.

2003다2918

선고

판결

채무부존재확인

주택 임차인이 법인인 경우 주택 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부(소극)

【판결요지】

주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나, 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다.

대법원

2002. 1. 11.

2001다41599

선고

판결

건물명도

영구임대주택에 관한 임대차계약의 해지와 갱신 거절에 있어서 입주자요건인 무주택세대주의 판단에 관한 사례

【판결요지】

서울특별시영구임대주택운영및관리규칙상 임대인은 입주자요건이 갖추어 졌는지를 조사하여 임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하여야 하고, 일단 계약이 체결되거나 갱신된 후에는 허위 기타 부정한 방법으로 임대차계약이 체결 또는 갱신되었다고 인정되지 않는 한, 계약체결 또는 갱신된 임대차기간 중에 입주자가 다른 주택을 소유하게 되는 등으로 입주자요건을 상실하지 않는 이상 계약을 해지하거나 새로운 계약 갱신을 거절할 수는 없다고 한 사례.

대법원

2000. 10. 10.

2000다32055,32062

선고

판결

추가계약무효확인및부당임대료반환·건물명도

임대사업자와 임차인 간에 체결된 임대주택에 대한 임대차계약이 임대주택법 제16조, 제18조 및 같은법시행령 제14조 등에 위반된 경우, 그 임대차계약의 사법상의 효력 여부(유효)

【판결요지】

임대주택법 및 같은법시행령에 의하면 임대사업자가 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하는 경우 '임대보증금, 임대료, 임대차계약기간 등'이 기재된 표준임대차계약서를 작성하여야 하고(같은 법 제18조 제1항, 제2항), 위 임대조건에 관한 사항(변경내용 포함)을 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 신고하여야 하며(같은 법 제16조 제1항, 제3항, 같은법시행령 제14조 제1항), 시장, 군수 또는 구청장은 그 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우나 관계 법령에 부적합하다고 인정되는 경우에는 그 내용의 조정을 권고할 수 있고(같은 법 제16조 제2항, 같은법시행령 제14조 제2항), 만일 임대사업자가 임대조건을 신고하지 않는 경우에는 1년 이하의 징역 또는 금 1천만 원 이하의 벌금형에, 표준임대차계약서를 작성하지 않고 임대차계약을 체결한 경우에는 금 500만 원 이하의 과태료에 각 처하도록(같은 법 제23조 제2호, 제25조 제1항 제1호) 각 규정하고 있으나, 임대사업자와 임차인 간에 체결된 임대주택에 대한 임대차계약이 같은 법 제16조, 제18조, 같은법시행령 제14조 등에 위반되었다고 하더라도 그 사법적 효력까지 부인된다고 할 수는 없다.

대법원

1999. 6. 25.

99다6708,6715

선고

판결

소유권이전등기·부동산명도

[1] 항소심에서 상대방의 동의 없이 반소를 제기할 수 있는지 여부(한정 적극)

[2] 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 분양제한기간이 만료되고 임대인이 분양을 원하는 경우, 임대인은 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(한정 적극)

【판결요지】

[1] 민사소송법 제382조에 의하면 항소심에서의 반소 제기에는 상대방의 동의를 얻어야 함이 원칙이나, 반소청구의 기초를 이루는 실질적인 쟁점에 관하여 제1심에서 본소의 청구원인 또는 방어방법과 관련하여 충분히 심리되어 항소심에서의 반소 제기를 상대방의 동의 없이 허용하더라도 상대방에게 제1심에서의 심급의 이익을 잃게 하거나 소송절차를 현저하게 지연시킬 염려가 없는 경우에는 상대방의 동의 여부와 관계없이 항소심에서의 반소 제기를 허용하여야 할 것이다.

[2] 임대주택법의 적용을 받는 임대인이 임대계약을 해지하지 못하거나 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한기간 내에 있거나 임대인이 임대주택의 분양제한기간이 만료되었음에도 임대주택을 분양하지 아니하고 계속하여 임대하는 것을 희망하는 경우에 한한다 할 것이고, 임대인이 임대주택의 분양을 희망하는 경우에 있어서는 그 분양제한기간이 만료되고 임차인의 우선수분양권만 보장한다면 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 보아야 하고, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보는 것이 상당하다.

대법원

1997. 11. 28.

97다23419,23426

선고

판결

건물명도등·건물소유권이전등기

구 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택을 분양 당시의 임차인에게 우선 분양하는 경우, 분양가격의 결정 권한과 기준

【판결요지】

구 임대주택건설촉진법 제10조 제2항, 같은법시행규칙 제10조 제1항, 제2항의 각 규정들의 취지는 주택공급에관한규칙이 20호 이상의 주택을 공급하는 경우에만 적용되는 것과의 균형을 고려하여 임대주택을 분양하는 경우에 있어서도 분양 당시의 임차인이 분양받기를 희망하지 아니하여 분양 당시의 임차인이 아닌 다른 사람에게 20호 이상의 주택을 분양하는 때에는 주택공급에관한규칙의 적용을 받도록 하되, 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우에는 그 적용을 받지 않도록 한 것으로 보이므로, 임대인이 임대주택을 분양 당시의 임차인에게 분양하는 경우에는 원칙적으로 주택공급에관한규칙의 적용을 받지 아니하고 그 분양가격은 임대인이 임의로 정할 수 있다고 보아야 하고, 다만 그 임대주택의 분양가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르는 것은 같은법시행규칙 제10조 제2항에 위배되어 허용될 수 없다.

대법원

1997. 6. 13.

97다3606

선고

판결

건물명도

[1] 임대주택법상의 임대주택을 우선매각 대상자로서의 임차인이 아닌 제3자에게 분양한 경우, 그 사법상의 효력(유효)

[2] 분양계약의 체결을 거절하여 임대차계약이 해지된 경우, 임차인이 소유권자인 제3자의 명도청구를 거절할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 임대주택법 제15조 등 관계 법령의 규정에 의하면, 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 임대주택을 매각하는 경우에는 매각 당시 무주택자인 임차인에게 우선적으로 매각하여야 한다고 규정하고 있으나, 이러한 경우 위 법령에 위반하여 우선매각 대상자가 아닌 제3자에게 이를 매각하였다는 사정만으로는 그 사법상의 효력이 무효로 되는 것은 아니다(임대주택법에 규정된 임대주택인 아파트는 임차인만이 이를 분양받을 수 있는 것이므로 같은 법에 위반하여 마쳐진 등기명의인의 소유권이전등기는 무효라는 임차인의 주장을 배척한 것이 정당하다고 한 사례).

[2] 임대주택인 아파트에 대한 임대차계약기간이 종료된 후에 분양계약의 체결을 거절하여 임대인으로부터 그 임대차계약의 해지통보를 받은 임차인은 등기명의인인 제3자의 명도청구를 거절할 수 없다.

서울지법

2000. 8. 17.

2000나9375

선고

판결：확정

건물명도

[1]영구임대아파트의 임대차계약서상의 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'의 판단 기준

[2]무주택세대주로서 주택건설촉진법에 의하여 영구임대아파트를 임차한 임차인이 공사대금을 수령하기 위한 방편으로 다른 주택의 소유명의를 일시적으로 취득하였다가 이를 처분하여 공사비를 정산한 경우, 이는 임대차계약상의 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'에 해당한다고 보아 임대인에 의한 계약 해지를 인정하지 않은 사례

【판결요지】

[1]주택건설촉진법의 목적과 영구임대아파트가 생활보호대상자 등의 무주택자를 대상으로 하는 것임에 비추어 볼 때, 임대차계약서상의 "기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우"는 불특정의 영세한 무주택 서민에 대한 임차 기회의 공평한 제공이라는 공익상 필요성과 기존 임차인의 주거 안정의 보호 필요성 등을 비교·형량하여 개별적, 구체적으로 판단하여야 한다.

[2]무주택세대주로서 주택건설촉진법에 의하여 영구임대아파트를 임차한 임차인이 공사대금을 수령하기 위한 방편으로 다른 주택의 소유명의를 일시적으로 취득하였다가 이를 처분하여 공사비를 정산한 경우, 이는 임대차계약상의 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'에 해당한다고 보아 임대인에 의한 계약 해지를 인정하지 않은 사례.

2. 민원요지 및 답변내용

임대사업자

임대사업자에 대한 등록말소 가능여부 및 “임대개시일” 기산점

<질의요지>

◦ 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업자로 등록한 후 동법 제11조의 등록말소 사유에 해당하지 아니하는 개인적인 사유로 임대사업자 등록말소가 가능한지 여부

◦ 임대사업자 등록일과 임대개시일에 시차가 있을 경우 임대주택법시행령 제9조제1항제3호 및 제4호 규정에서의 “당해 임대주택의 임대개시일”의 기산점

<회신내용>

◦ 임대주택법 제6조의 규정에 의해 주택임대사업자 등록 후 동법 제11조의 등록말소 사유에 해당하지 아니하는 개인적인 사유로 임대사업자 등록말소는 불가하며, 해당 임대주택에 대한 입주희망자가 없는 경우 임대주택의 임대가 개시되기 전에 임대주택의 매각이 가능할 것이며, 임대개시 후에도 동법시행령 제9조제2항 각 호에서 정한 경우에는 임대의무기간 중에도 임대주택을 매각할 수 있도록 규정하고 있는 바 이와 같은 사유에 해당되어 주택임대사업자로서의 등록기준에 미달한 때에는 임대사업자의 등록말소가 가능할 것으로 판단됨.

◦ 임대사업자의 임대주택에 대하여 사업자 등록일과 임대개시일간에 시차가 있을 경우 임대주택법시행령 제9조제1항제3호 및 제4호 규정(임대의무  기간)에서의 “당해 임대주택의 임대개시일”이라 함은 임대주택법상의 임대사업자 관련 규정의 입법취지에 비추어 임대사업자 등록 이후에 임대개시되는 임대주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일이며, 본인소유의 임대중인 주택을 임대사업을 위하여 임대사업자 등록을 한 경우에는 임대사업자 등록일로 판단됨.(공동주택과-807, 2004.3.16)

임대주택조합의 설립요건 및 조합원 자격기준

<질의요지>

◦ 임대주택법에서 규정하고 있는 임대주택조합의 설립인가 요건 및 조합원의 자격 기준

<회신내용>

◦ 임대주택법상 임대주택조합은 2인 이상이 결성할 수 있으며, 조합원의 자격에는 별도의 제한을 두지 않고 있음.(공동주택과-1211, 2004.4.21)

임대사업자의 공익사업자 지정신청 요건 등

<질의요지>

◦ 임대사업자가 임대주택을 건설하기 위해 사업대상 토지면적의 10분의 9 이상을 매입하고 잔여부지(진입도로부지)를 매입하지 못하여 몇 배를 우회하여 진입도로를 건설하여야 할 경우, 사업시행이 현저히 곤란한 사유에 해당되어 임대주택법 제10조의2제1항의 규정에 의한 공익사업자 지정신청을 할 수 있는지 여부

◦ 임대주택 진입도로부지 중 이미 도로로 사용중인 부지에 대한 매수권의 부담주체가 사업계획승인권자인지 아니면 사업주체인지 여부

<회신내용>

◦ 임대사업자가 전용면적 85제곱미터이하의 임대주택을 100세대 이상 건설하기 위하여 사업대상토지면적의 10분의 9이상을 매입(매입동의 포함)한 경우로서 잔여토지를 취득하지 않으면 당해 사업의 시행이 현저히 곤란한 사유가 있는 때에는 임대주택법 제10조의2 및 동법시행령 제8조의2의 규정에 의거 시․도지사에게 공익사업자 지정을 신청할 수 있는 바, 동법동조 제1항에서 규정한 현저히 곤란한 사유에 해당하는지의 여부는 임대사업자의 신청에 의하여 지정권자인 시․도지사가 당해 사업의 시행상 수용이 불가피한지 여부 등 제반사항을 고려하여 판단하여야 할 사항인 바, 구체적인 사항은 공익사업자 지정권자인 시․도지사에게 자세히 협의하시기 바람.

◦ 임대주택 진입도로부지 중 이미 도로로 사용중인 부지에 대한 매수권의 부담주체에 대한 구체적인 사항은 사업계획승인권자인 해당시장 등에게 협의하시기 바람.(공주 58070-2001, 2003.12.24)

임대사업자의 공익사업자 지정

<질의내용>

ㅇ 임대주택법 제10조의2 제1항의 규정에 의거 임대사업자가 공익사업자 지정을 요청하는 경우 신청방법 및 처리절차

ㅇ 공익사업자 지정을 받은 임대사업자가 잔여택지 매입 완료 후 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택건설 사업계획을 분양주택건설사업계획으로 변경 가능 여부

ㅇ 공익사업자 지정요건 관련, 사업대상 토지면적 산정시 국가․지자체의 소유토지를 제외한 면적의 10분의 9 이상을 매입하여야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 임대주택법 제10조의2 제1항에 의한 공익사업자 지정을 받고자 하는 임대사업자는 동법시행령 제8조의2 제2항의 규정에 의거 임대주택건설사업계획서에 동 항 각 호의 서류를 첨부하여 특별시장․광역시장 또는 도지사(이하 “시․도지사”라 함)에게 공익사업자 지정을 신청할 수 있도록 하고 있으며, 해당 시․도지사는 잔여토지의 미매입 사유, 현지여건 확인 등 임대주택건설사업 시행과 공익사업자 지정 관련사항 전반을 검토하여 지정여부를 판단하여야 할 것임.

ㅇ 공익사업자 지정을 받은 임대사업자가 잔여택지 매입 완료 후 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택건설 사업계획을 분양주택건설사업계획으로 변경하는 것은 임대주택법령에서 규정하고 있는 공익사업자 지정 제도의 입법취지에 반하는 것으로 판단됨.

ㅇ 공익사업자 지정요건 관련, 사업대상 토지면적은 국가․지자체 등의 소유토지를 포함한 전체 사업대상 토지면적임. (공공주택과-3109, 2005.08.10.)

주택임대사업자의 임대주택 멸실

<질의내용>

ㅇ 주택임대사업자의 등록요건 및 임대주택이 재개발․재건축으로 멸실되는 경우 임대기간 산정 및 사업자의 의무

<회신내용>

ㅇ 2호(세대) 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 임대주택법 시행규칙 제2조에서 정하는 바에 따라 주소지 관할 시장․군수 또는 자치구의 구청장에게 주택임대사업자로 등록할 수 있으며, 2005.9.16 이후 임대사업자 등록시 임대의무 기간은 5년임(과거에는 3년).  임대주택이 재개발․재건축으로 멸실되는 경우 해당 임대주택의 임대기간은 종료되는 것이며, 재개발․재건축으로 인하여 신축주택을 취득하는 경우에는 주택을 새로이 취득하는 것으로서 과거 멸실된 주택과 연속성이 없음.

- 매입임대주택의 임대사업자는 임대의무기간의 준수 및 매각제한, 등록사항  변경시 변경신고, 표준임대차계약서 사용 등의 제반 의무를 준수하여야 함. (공공주택팀-333, 2005.9.27)

주택임대사업자의 임대주택 용도변경

<질의내용>

ㅇ 2호의 다가구주택으로 주택임대사업자 등록 후 1호의 다가구주택(4가구 전체)을 업무시설로 용도변경한 경우 임대주택법 제12조 위반 여부

<회신내용>

ㅇ 2호의 다가구주택으로 주택임대사업자 등록 후 임대의무기간 내에 1호의  다가구주택에 대하여 관할 관청의 승인을 받아 용도변경한 경우는 임대주택법 제12조(임대주택의 매각제한 등)의 규정을 위반한 것은 아니나, 임대사업자의 등록기준에 미달되어 임대사업자의 등록말소 사유에 해당됨. (공공주택팀-144, 2005.9.15)

불법적으로 분양전환된 임대주택을 분양전환 받은 자의 임대사업자 등록

<질의내용>

ㅇ 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 임대의무기간 경과 후 임대사업자가 임대주택법 제15조, 동법시행령 제13조, 동법시행규칙 제4조 등에 위반하여 관할지자체장(시장․군수․구청장)에게 신고(분양전환계획서 제출)를 하지 아니하고 분양전환하였을 경우 이를 매입하는 자가 동 불법 분양전환주택을 가지고 임대주택법 제6조의 규정에 의거 임대사업자 등록하거나 등록변경 신고할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 임대주택법 제15조의 규정을 위반하여 임대주택을 분양전환한 자에 대하여는 동법 제22조(5호)에서 2년 이하의 징역 또는 2천 만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있는 바, 법령에 위반하여 불법적으로 분양전환계약 체결한자가 해당 분양(전환)계약서를 가지고 임대사업자 등록은 할 수 없는 사안으로 판단되나, 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 후에는 불법 분양전환과는 별도로 주택의 건물등기부등본에 의한 임대사업자 등록(변경신고 포함)이 가능할 것으로 판단됨.

ㅇ 참고로, 임대주택법 제12조 및 동법시행령 제9조에서 정하는 바에 따라 임대사업자간 임대주택의 매매는 허용되고 있는 바, 이 경우 “임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계하여야 함(매매계약서에 명시). (공공주택팀-468, 2005.10.6)

임차인에 대한 사항

임대주택 동별대표자의 자격 등

<질의요지>

◦ 임대주택법 제15조의2제4항의 규정에 의한 동별대표자의 자격

◦ 임대주택법에 의한 임차인대표회의가 아닌 분양추진위원회의 대표권 및 교섭권 인정 여부

◦ “입주자대표운영위원회”란 명칭을 임차인대표회의 명칭으로 사용할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 임차인대표회의는 임대주택법시행령 제15조의2제3항 및 제4항의 규정에 의하여 임대주택의 동별세대수에 비례하여 선출한 동별 대표자로 구성되며, 동별대표자로 될 수 있는 자는 당해 공동주택단지안에서 계속하여 6월 이상 거주하고 있는 임차인(최초로 임차인 대표회의를 구성하는 경우에는 예외로 함)이며, 이 경우 임차인이란 임대차계약서상의 계약자를 의미함.

◦ 임대주택법 제17조의2제2항 및 동시행령 제15조의2제2항에 의하면 임차인대표회의는 임대주택 관리규약의 제정 및 개정, 관리비, 공용부문․부대시설 및 복리시설의 유지․보수, 하지보수, 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항 등에 대해 임대사업자와 협의할 수 있도록 규정하고 있으며 임차인대표회의와 별도로 구성된 “분양추진위원회”의 대표성 및 교섭권 인정 여부에 대하여는 임대주택법에서 특별히 규정하고 있지 않으므로 “분양추진위원회”의 대표성 및 교섭권 인정여부는 임차인과 임대사업자간에 협의하여 결정할 사항으로 판단됨.

◦ 입주자대표회의는 주택법시행령 제50조에 의거 분양주택의 입주자가 구성하여 운영할 수 있도록 되어 있으며, 임대를 목적으로 하는 공동주택(임대주택)의 임차인은 임대주택법 제17조의2 및 동법 시행령 제15조의2의 규정에 의거 임차인대표회의를 구성할 수 있는 바, 임대주택의 경우에는 “임차인대표회의”라는 명칭을 사용하여야 할 것임.(공주 58070-2031, 2003.12.31)

임대아파트 관리

표준임대차계약서(Ⅰ)중 보수주기 및 소모성 자재의 종류

<질의요지>

ㅇ 임대주택법시행규칙 제8조 관련『별지 10호』표준임대차계약서(Ⅰ) 제9조의 규정에 의한 보수주기 및 소모성 자재의 종류

<회신내용>

ㅇ 임대주택의 하자보수 및 수선에 대한 부담에 대하여는 임대주택법시행규칙 제8조 관련『별지 제10호』표준임대차계약서(Ⅰ) 제9조에 규정되어 있는 바, 임대주택의 보수 및 수선은 “갑”(임대사업자)의 부담으로 하되, 임대주택의 전용부문과 그 내부시설물을 “을”(임차인)이 훼손하거나 멸실한 부분 또는 보수주기내에서의 소모성 자재의 보수 또는 수선은 “을”의 부담으로 하며, 소모성 자재의 종류와 그 종류별 보수주기는 임대사업자와 임차인간에 특약으로 따로 정할 수 있도록 되어있음을 알려드리며, 임대주택 내부시설물의 소모성 자재의 종류가 다양하고 임대주택별로 상이하여 당사자간에 특약사항으로 정하도록 하고 있음.(공주 58070-2023, 2003.12.29)

임대아파트를 위탁관리시 위탁수수료의 부담주체

<질의요지>

ㅇ 임대아파트를 위탁관리하는 경우 위탁수수료의 부담주체

<회신내용>

ㅇ 임대사업자는 임대주택법 제17조 및 동법시행령 제15조제1항의 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택법 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체관리 하도록 규정되어 있으므로 임대사업자가 임대주택을 주택관리업자에게 위탁하였을 경우, 위탁관리수수료 부담주체는 위탁자인 임대사업자임을 알려드리며, 임차인이 부담한 위탁관리수수료의 반환에 대하여는 임대사업자와 협의 하시거나 민사소송 등 민사관련법규에 따라 처리하여야 할 것으로 사료됨.(공주 58070-2024, 2003.12.29)

임대주택 특별수선충당금의 미적립시 필요절차 등

<질의요지>

◦ 임대주택의 특별수선충당금을 적립하지 않을 경우 필요절차

◦ 특별수선충당금 예치통장의 보관 주체

<회신내용>

◦ 임대주택법 제17조의3 규정에 의하여 동법 제17조제1항의 규정에 의한 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선 충당금을 동법시행령 제15조의3의 규정에 의하여 사용검사후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하여야 하는 것이며, 임대사업자가 임대주택법 제17조의3 및 동시행령 제15조의3의 규정에 의한 특별수선충당금을 적립하지 않을 경우에는 해당 시장 등은 임대주택법 제19조에 의한 시정명령 및 제25조제2항의 규정에 의하여 과태료를 부과할 수 있음.

◦ 동법시행령 제15조의3제4항의 규정에 의하여 특별수선충당금은 임대사업자 및 임대주택 소재지를 관할하는 해당 시장 등의 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리하도록 하고 있고 분양전환시 임대사업자가 최초로 구성 되는 입주자대표회의에 인계하도록 규정되어 있는 바, 예치금 통장의 관리는 임대사업자가 하여야 할 것으로 판단됨.(공주 58070-1887, 2003.12.1)

표준임대보증금 및 표준임대료의 상호전환시 임대조건 변경신고

<질의요지>

◦ 당초 해당 지자체에 신고된 기본임대조건(임대보증금과 임대료의 상호 전환전 임대보증금 및 임대료)을 임대차(갱신)계약시 건설 교통부장관이 고시하는 “표준임대보증금 및 표준임대료”에 의거 상호전환하는 경우 임대조건의 변경으로 보아 해당 지자체에 임대조건 변경신고를 하여야 하는지 여부

◦ 위와 같이 상호전환하는 경우 임대주택법 제23조제2호․제3호 및 주택 임대차보호법 위반에 해당하는지 여부

<회신내용>

◦ 공공건설임대주택의 임대보증금 및 임대료는 건설교통부에서 고시한 “표준임대보증금 및 표준임대료”의 규정에 의거 임대차인간에 동의가 있는 경우에는  보증금과 임대료의 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환금액에 대한 금리는 전환당시의 국민은행의 1년만기 정기예금의 이율을 적용토록 하고 있는 바,

◦ 해당 지자체에 신고된 기본임대보증금 및 임대료의 변경없이 임대차(갱신)계약시의 전환이율을 적용하여 임대보증과 임대료를 상호 전환하는 것은 실질적인 임대조건 변경이 아니므로 별도로 임대조건 변경신고를 할 필요는 없는 것이며, 이 경우 임대주택법 제23조 제2호 및 제3호의 위반규정에 해당되지 않음을 알려 드리며 주택임대차보호법에 대하여는 담당부처인 법무부에 문의하시기 바람.(공주 58070-1942, 2003.12.10)

임대차 갱신계약시 증액되는 임대보증금의 전액납부 여부

<질의요지>

◦ 임대차 갱신계약서 변경(증액)되는 임대보증금 전액을 납부하여야 하는지 여부

<회신내용>

◦ 임차인이 임대주택 입주시에는 임대보증금 전액을 납부하여야 하므로 임차인이 임대주택에 거주하면서 임대조건이 변경되는 갱신계약을 체결하는 경우에도 추가로 증액되는 임대보증금 전액을 납부기한까지 납부 후 갱신계약을 체결하여야 할 것으로 사료되나, 보다 구체적인 사항에 대하여는 주택임대차보호법을 운영하고 있는 법무부나 대한법률구조공단에 문의하여 주시기 바람.(공주 58070-1947, 2003.12.10)

임대보증금의 환급 및 국민주택기금 융자금의 대환 여부

<질의요지>

◦ 임대보증금을 매년 인상하여 분양전환가격을 초과하게 될 경우 환급이 가능한지 여부

◦ 임대사업자의 국민주택기금 융자금을 임대기간 종료후 임차인에게 대환이 되는지 아니면 임대사업자가 상환하는지 여부

◦ ’02.9.11 개정된 임대주택법시행령 제12조제3항제2호의 “임대보증금상한선” 개정규정이 적용되는 임대주택 및 시행시기

<회신내용>

◦ 공공건설임대주택의 임대보증금은 건설교통부장관이 고시하는 “표준임대보증금 및 표준임대료”의 규정에 의하여 산정하며, 보증금과 임대료의 상호전환이 가능하나 이 경우 최초 보증금은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할 수 없도록 하고 있음을 알려 드리며, 분양전환시 분양전환가격과 임대보증금 및 국민주택기금의 합계액은 상호 정산(국민주택기금을 대환할 경우 임대보증금 및 국민주택기금의 합계액이 분양전환 가격을 초과할 경우에는 환급)하여야 할 것임.

◦ 국민주택기금은 임대주택의 분양전환시 임차인 앞으로 대환이 되는 것이나, 대환시기 및 이율등에 대하여는 동기금을 수탁하여 운용하고 있는 국민은행에 협의하시기 바람.

◦ ’02.9.11 개정된 임대주택법시행령 제12조제3항제2호의 “임대보증금상한선” 개정 규정은 대통령령 제17737호 부칙 제3항에 의거 ’02.9.11이후 최초로 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용하도록 되어 있음.(공주 58070-1950, 2003.12.11)

임대보증금 및 임대료의 증액청구 절차

<질의요지>

◦ 임대아파트의 임대료를 임차인대표회의와 사전 협의없이 5% 인상할 수 있는지 여부

◦ 임차인대표회의의 회장은 손배책임 보증보험에 의무적으로 가입 하여야 하는지 여부

<회신내용>

◦ 주택임대차보호법 제7조 단서 및 동법시행령 제2조제1항의 규정에 의하면 보증금과 임대료 등 차임 등의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못하며, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 규정되어 있으며, 임대보증금의 인상시기 및 절차 등 주택임대차보호법의 적용에 관한 세부적인 내용은 동법을 관장하고 있는 법무부나 대한법률구조공단에 문의하시기 바람. 또한, 귀 질의하신 임대주택이 공공건설임대주택인 경우 “임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료” (건설교통부고시 제1997-266호, ‘97.8.5) 제5호의 규정에 의하여 보증금과 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할 수 없도록 규정하고 있으며, 임차인대표회의는 임대주택 관리규약의 제정 및 개정, 관리비, 공용부분․부대시설 및 복리시설의 유지․보수, 하자보수, 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항 등에 한하여 임대사업자와 협의할 수 있도록 그 권한이 한정되어 있음.

◦ 임차인대표회의 회장의 손배책임을 위한 보증보험 가입에 대하여는 임대주택법령에서 별도로 규정하고 있지 않은 바, 당해 임대주택의 관리규약이 정하는 바에 따르거나 임차인간에 협의하여 결정할 사항으로 사료됨.(공주 58070- 1858, 2000.11.28)

임대주택의 임대료 인상시기

<질의요지>

◦ 주택임대차보호법의 규정에 의거 임대주택의 임대료를 매년 인상 할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 주택임대차보호법 제7조 단서 및 동법시행령 제2조제1항의 규정에 의하면 차임 등의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1(5%)의 금액을 초과하지 못하며 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이내에는 하지 못하도록 규정하고 있으므로 1년이 경과하면 임대보증금 및 임대료를 인상할 수 있는 것으로 사료되나, 세부적인 사항은 동법을 관장하고 있는 법무부나 대한법률구조공단에 문의하시기 바람.(공주 58070-1979, 2003. 12.19)

임대보증금의 인상 절차

<질의요지>

◦ 임대보증금 인상을 주민과 사전 협의없이 일방적으로 통보할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 주택임대차보호법 제7조 단서 및 동법시행령 제2조제1항의 규정에 의하면 보증금과 임대료 등 차임 등의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하며, 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못하도록 규정되어 있으며, 임대보증금의 인상시기 및 절차 등 주택임대차보호법의 적용에 관한 세부적인 내용은 동법을 관장하고 있는 법무부나 대한법률구조공단에 문의하시기 바람.

또한, 공공건설임대주택은 임대주택법 제16제1항 및 동법시행령 제14조의 규정에 의하여 임대사업자는 임대조건변경 10일전까지 표준임대차계약서를 첨부하여 임대조건 변경신고를 하도록 규정되어 있고, 임대조건 신고수리권자는 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우와 관계법령에 부적합한 경우에는 동법 제16조제2항에 의하여 조정을 권고할 수 있다고 규정하고 있음.(공주 58070-1859, 2003.11.28)

임차권의 양도 및 전대조건

<질의요지>

◦ 임대주택 임차권의 양도 및 전대조건

<회신내용>

◦ 임대주택법 제13조에 의하면 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매․증여 기타 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외함)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없도록 규정하고 있음. 다만, 예외적으로 임대주택법 시행령 제9조 제1항 제3,4호(5년 건설임대 및 매입임대주택)에 해당하는 주택으로 임차인이 당해 임대주택에 입주후 근무, 생업 또는 질병치료등의 사유로 그가 거주하는 시‧군‧구(자치구에 한함)의 행정구역과 다른 시‧군‧구로 퇴거하고자 하는 경우와 상속 또는 혼인에 의하여 취득한 주택으로 이전하고자 하는 경우 및 국외로 이주 하거나 1년이상 국외에 머무르고자 하는 경우에는 임대사업자의 동의를 얻어 당해 임대주택에 대한 임차권을 다른 무주택세대주(공공택지내 민간건설임대주택외의 민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 자를 말함)에게 양도하거나 임대주택을 전대할 수 있도록 규정하고 있고, 임대주택법 제22조 제4호의 규정에 의하여 동법 제13조의 임대주택의 임차권양도‧전대금지 규정을 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처할 수 있도록 되어있음.(공주 58070-1797, 2003.11.14)

임대주택 화재보험 가입시 보험료 부담주체 등

<질의요지>

◦ 정화조 “중공사막” 교체비용의 부담주체

◦ 임대주택의 화재보험가입시 보험료 부담주체

<회신내용>

◦ 임대주택의 하자보수 및 수선에 대한 부담에 대하여는 임대주택법 시행규칙 제8조 관련 『별지 제10호』표준임대차계약서(Ⅰ)제9조에 규정되어 있는 바, 임대주택의 보수 및 수선은 “갑”(임대사업자)의 부담으로 하되, 임대주택의 전용부분과 그 내부시설물을 “을” (임차인)이 훼손하거나 멸실한 부분 또는 보수주기내에서의 소모성 자재의 보수 또는 수선은 “을”의 부담으로 하며, 소모성 자재의 종류와 그 종류별 보수주기는 당사자간에 특약으로 따로 정할 수 있도록 되어있음.

아울러, 임대주택의 내구성 증가등 주택의 가치보전을 수반하는 자본적 지출에 해당하는 수선비용은 임대사업자가 부담하여야 하며 임차인의 주거생활의 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 단순 마모등 소모적 지출에 해당되는 수선비용은 임차인이 부담하여야 할 것인 바, 세부적인 항목 및 항목별 부담주체에 대해서는 임대주택법령에서 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 수선유지비의 성격을 감안하여 임대차인간에 별도 약정하는 바에 의하여야 할 것임.

임대주택법 제17조의3제1항에 의하면 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하도록 하고 있으며, 임대주택법 제17조의3제4항 및 동법시행규칙 제7조의2에 의하여 임대주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법등은 동법시행령 제15조의3제2항의 규정에 의하여 수립된 장기수선계획에서 정하는 바에 따르도록 규정하고 있으며, 동법시행령 제15조의3제5항의 규정에 의거 임대사업자는 특별수선충당금을 사용하고자 하는 때에는 미리 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장등에게 협의하도록 하고 있음.

◦ 화재보험가입의무대상 건물인지 여부에 대하여는 ｢화재로인한재해보상과보험가입에관한법률｣에 의하여 결정될 사항인 바, 구체적인 사항은 동 법령을 관장하고 있는 재정경제부장관에게 자세히 문의하시기 바람. 임대주택법시행령 제12조제1항의 규정에 의거 고시한 표준임대료의 구성항목에는 화재보험료가 포함되어 있으므로 공공건설임대주택의 화재보험료 납부의무자는 임차인으로부터 화재 보험료가 포함된 임대료를 징수하고 있는 임대사업자이고 주택(건물)이 아닌 가재도구보험등은 개인이 개별적으로 가입하는 것으로 임대사업자 및 관리비와는 관련이 없는 것으로 사료됨. 기타, 임대주택의 시설물보수 및 화재보험료등에 대한 자세한 사항은 임대사업자 또는 해당 시장등에게 협의하시기 바람.(공주 58070-1420, 2003.8.18)

특별수선충당금 적립기준 및 사용방법

<질의요지>

◦ 임대주택의 특별수선충당금 적립기준 및 사용방법 등

<회신내용>

◦ 임대주택법 제17조의3 규정에 의하여 동법 제17조제1항의 규정에 의한 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선 충당금을 동법시행령 제15조의3제3항의 규정에 의하여 사용검사후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하도록 규정하고 있으며, 동법시행령 제15조의3제6항의 규정에 의하면 특별수선충당금의 사용방법‧세부적인 사용절차 기타 필요한 사항은 임대주택의 장기수선계획으로 정하도록 되어 있음. 다만, 동 규정은 부칙 제2항에 의거 동법의 개정 시행일(’97.3.1)후 최초로 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용되도록 규정되어 있으므로, ’97.3.1이전에 사업승인을 받은 임대주택에 대한 임대사업자의 특별수선충당금 적립에 대하여는 별도로 규정하고 있지 않음.(공주 58070-1458, 2003.8.29)

임대주택 관리비 연체료

<질의요지>

◦ 임대주택의 관리비 연체료 적용기준

<회신내용>

◦ 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 경우에는 임대주택법 제18조 및 동법시행규칙 제8조의 규정에 의한 표준임대차계약서(별지 제10호서식) 제4조(관리비와 사용료)제1항에 관리비의 연체요율에 대하여 규정하고 있음.(주관 58507-1228, 2003.7.7)

임대조건신고필증 교부전 임대보증금 인상청구

<질의요지>

◦ 공공건설임대주택의 임대조건 변경시 임대사업자가 임대조건신고필증을 교부받기 전에 인상금액을 청구할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 공공건설임대주택은 임대주택법 제16조제1항 및 동법시행령 제14조의 규정에 의하여 임대사업자는 입주예정일 10일전(변경신고의 경우에는 변경일 10일전)까지 표준임대차계약서를 첨부하여 임대조건(변경)신고를 하도록 규정되어 있는 바, 임대사업자는 임대조건신고 이전이라도 임대보증금을 청구할 수 있음. 임대조건 신고수리권자는 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우와 관계법령에 부적합한 경우에는 동법 제16조제2항에 의하여 조정을 권고할 수 있도록 하고 있으나, 임대주택법 및 주택임대차 보호법등 관계법령에 부적합한 경우에는 당연히 조정될 것이나, 임대조건은 유사한 평형이라도 임대주택의 특성인 임대주택의 위치, 단지규모, 건설년도, 입주년도, 주거환경 등 다양한 요소들로서 결정되는 것이므로 인근의 유사주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우에 대한 객관적인 판단이 어려움에 따라 신고수리권자에게 강제적으로 조정을 하도록 할 수 없음.(주관58507-1269, 2003.7.12)

* 주택법 개정(’03.12.31)으로 공동주택관리령은 폐지되어 주택법안(제43조～제59조)에 포함됨.

분양주택과 임대주택 혼재시 입주자․임차인대표회의 구성 가능여부

<질의요지>

◦ 단지내에 분양주택과 임대주택이 혼재되어 있는 경우 입주자대표회의 및 임차인대표회의의 구성 가능여부 및 관리방법

<회신내용>

◦ 임대주택법 제17조제6항의 규정에 의하면 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 동일한 건축물안에 있거나 동일한 주택단지를 구성한 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리방법에 따르도록 되어 있음. 입주자대표회의는 공동주택관리령 제10조에 의거 분양주택의 입주자가 구성하여 운영할 수 있도록 되어 있으며, 임대를 목적으로 하는 공동주택(임대주택)의 임차인은 임대주택법 제17조의2 및 동법시행령 제15조의2의 규정에 의거 임차인대표회의를 구성할 수 있는 바, 분양주택과 임대주택이 혼재된 단지의 경우에도 임차인대표회의의 구성을 배제하고 있지 않으므로 입주자대표회의와는 별도로 임차인대표회의의 구성도 가능하며, 단지 운영․관리시 각 대표회의의 권한 범위내에서 상호 협의하여 처리할 수 있을 것임.

ㅇ 참고로, 임차인대표회의는 임대주택법 제17조의2 및 동법시행령 제15조의2의 규정에 의거 임대주택 관리규약의 제정 및 개정, 관리비, 공용부분․부대시설 및 복리시설의 유지․보수, 하자보수, 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항등에 대해 임대사업자와 협의할 수 있도록 그 권한이 한정되어 있음.(주관58507-1322, 2003.7.21)

표준임대보증금 및 표준임대료 산정방법

<질의요지>

◦ 1990.3.6 건교부고시 제97호 및 1991.4.18 건교부고시 제203호로 고시한 “표준임대보증금 및 표준임대료”의 내용 중 “다만, 공유분의 면적이 전체면적의 100%를 초과하는 경우에는 그 초과면적을 포함하여 산정”토록 하고 있는 바 “공유분의 면적”은 어떤 면적인지

◦ 1993년도 당시의 “주택공급에관한규칙”상 아파트단지의 부대시설이 분양가격이나 임대료 등의 부과대상에 포함되는지 여부 등

<회신내용>

◦ 1990년도 당시의 주택공급 면적은 현재와 같이 “전용면적, 주거공용 면적, 기타공용면적 등”으로 구분하지 아니하고 전용면적과 공용면적으로만 구분하였으며 귀 질의내용상 “공유분의 면적”은 공용면적이 전체 주택면적에서 차지하는 면적을 말하는 것으로 판단됨.

◦ 주택의 분양가격과 임대료 등을 결정할 때에는 단지 내의 부대시설에 투입되는 전체금액을 기준으로 검토 및 결정하는 것이며, 단위면적당 분양가격은 해당 주택(아파트)의 전용면적을 기준으로 계산하는 것과 공급면적 또는 계약면적에 의해 계산하는 경우에는 차이가 있으나 다만, 1993년도 이전에 면적당 단가로 고시된 임대주택의 “표준임대보증금 및 표준임대료”의 경우에는 건설원가가 아닌 “고시에 의한 주택의 제곱미터당 단가”에 의해 결정되었음.(공동주택과-1839, 2004.6.17)

임대주택 분양전환 후 입주자대표회의 구성 및 관리방법 결정 등

<질의요지>

◦ 분양전환 중에 있는 임대아파트 단지의 입주자대표회의 구성시 매입임대사업자가 당초의 임대사업자로부터 매입하여 임대 중에 있는 임대아파트의 임차인이 입주자대표(동대표) 선출권 등 분양주택의 입주자와 동일한 권리를 가질 수 있는지 여부

◦ 임대주택 분양전환 후 입주자대표회의 구성 및 관리방법 결정시 주택법 제43조제3항의 적용여부

<회신내용>

◦ 분양전환 중인 임대주택단지의 입주자 대표회의는 전체 임대호수의 과반수가 분양받은 경우 구성할 수 있으며, 매입임대사업자가 당초의 임대사업자로부터 매입하여 임대 중에 있는 임대아파트의 임차인의 자격은 건설임대주택의 입주자 요건에 관한 임대주택법령이 적용될 것으로 판단됨.

◦ 분양주택의 경우에는 주택법 제43조제3항에서 입주자대표회의 구성시기, 공동주택의 관리방법 결정 및 신고사항 등에 대하여 규정하고 있으나, 임대주택의 분양전환시의 경우에 대하여는 별도의 규정이 없음.(공동주택과-1531, 2004.5.19)

임대의무기간내 발생된 하자의 보수책임

<질의요지>

ㅇ 임대사업자의 부도 후 채권단에서 분양전환 시행한 임대주택에 대하여 임대의무기간 중에 발생된 하자보수책임의 소재 및 분양전환 후 발생된 하자에 대하여 채권단에 하자보수를 요구할 수 있는지 여부

ㅇ 위 항의 경우 임대기간 중 발생한 하자에 대하여 입주자가 채권단에게 보수를 요구할 수 있는지 여부와 하자부분의 감가상각비 포함 가능 여부

<회신내용>

ㅇ 임대주택에 대하여 임대기간동안 발생된 하자보수 책임은 임대사업자에게 있으며, 귀 질의의 경우 임대사업자와 채권단간에 해당 임대주택(단지)의 하자보수 등에 대하여 별도로 약정된 내용이 있는 경우 그 약정에 따라야 할 것임. 주택법시행령 제60조에서는 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 자는 사용검사권자에게 분양전환계획서를 제출하는 때에 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자보수보증금을 예치하여야 하며, 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체없이 하자보수보증금의 예치명의를 당해 입주자대표회의의 명의로 변경토록 하고 있음.

ㅇ 그리고 귀 질의내용에 대하여는 정하고 있는 법규정이 없음을 알려드리며, 해당 주택을 분양전환 시행한 채권단과 협의하거나 민사관련법령에 따라야 할 것으로 판단되나, 하자보수와 관련된 보다 구체적인 내용에 대하여는 해당 지자체에 문의하시기 바람.(공동주택과-1563, 2004.5.24)

임대기간중 요구한 하자보수를 분양전환 완료 후 임대사업자에게 요구할 수 있는지 여부 등

<질의요지>

◦ 임대주택 분양전환 이전에 보수한 하자부위의 하자 재발부분과 분양전환 진행 중에 요구하였던 하자보수를 분양전환 완료 후에 임대사업자에게 요구할 수 있는지 여부 및 방법

◦ 동일단지 임대주택을 단계적으로 분양전환한 경우 분양전환 조건에 차이가 있을 수 있는지 여부

◦ 하자보수시 지자체에서 보관 중인 하자보수보증금의 사용가능 여부

◦ 임대사업자에게 장기수선충당금을 요구할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 주택법 제46조에서 “사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있으며, 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 사용검사일로부터 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정하고 있으며, 기둥 및 내력벽은 10년간, 보‧바닥 및 지붕에 대하여는 5년간 하자보수 책임기간을 설정하고 있으니 참고하시기 바라며, 분양 전환시의 합의서에 대한 효력은 법률전문가에게 상담하시기 바람.

◦ 동일단지 임대주택을 단계적으로 분양전환하는 경우에는 분양전환시점에 따라 분양전환가격을 산정하는 것으로 분양전환 조건에 차이가 있을 수 있음.

◦ 주택법 제46조제2항 및 동법시행령 제60조제1항에 의거 사업주체(임대를 목적으로 하는 공동주택의 경우에는 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 자)는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자 명의로 하자보수보증금을 예치하고 그 예치증서를 사용검사신청서(건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 분양전환계획서)를 사용검사권자에게 제출하여야 함. 또한, 예치된 하자보수보증금은 주택법시행령 제61조에 의거 반환되며, 사업주체(임대사업자)가 하자를 보수하지 아니하는 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 하자를 보수할 수 있음. 그리고 주택법시행령 제60조제2항에서 “사용검사권자는 입주자 대표회의가 구성된 때에는 하자보수보증금의 예치명의를 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하고 입주자대표회의는 사업주체의 하자보수책임이 종료되는 때까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관”토록 하고 있으니 참고하시기 바람.

◦ 1997.3.1 이전 사업계획승인받은 임대주택의 경우에는 장기수선충당금 적립의무가 없으므로, 임대사업자에게 장기수선충당금을 요구할 수는 없을 것으로 판단됨.(공동주택과-809, 2004.3.16)

최초 입주자모집시 임대보증금 산정방법 및 인상한도

<질의요지>

◦ 최초 입주자모집공고 당시의 주택가격(건설원가)을 초과하여 임대보증금을 인상할 수 있는지 여부

◦ 임대아파트 퇴거시 원상회복 범위 및 원상복구 비용

<회신내용>

◦ 임대보증금은 건설교통부장관이 고시하는 “표준임대보증금과 표준임대료”의 규정에 의하여 산정하는 것으로 보증금과 임대료를 상호전환할 경우에도 최초 보증금은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할 수 없도록 하고 있으며, 보증금 및 임대료는 주택임대차보호법에서 정한 차임 등의 증액 청구비율을 초과하여 증액할 수 없도록 하고 있음을 알려 드리며, 분양전환시 “공공건설임대주택 매각가격의 산정기준”에 의하여 산정된 분양전환가격이 임대보증금과 국민주택기금의 합계액을 초과하는 경우에는 상호 정산하여야 할 것임.

◦ 임대차계약의 해지(해약)에 따른 임대아파트 퇴거시 내부시설물등에 대한 원상회복 범위 및 원상복구비용 등에 대하여는 당사자간에 체결한 임대차계약서 및 민사관련볍규에 따라 처리할 사항으로 사료되며, 임대주택법령에 의한 표준임대차계약서 제9조의 규정에 의하면 주택의 보수 및 수선은 임대인의 부담으로 하되, 임대주택의 전용부분과 그 내부시설물을 임차인이 훼손하거나 멸실한 부분 또는 보수주기내에서의 소모성자재의 보수 또는 수선은 임차인의 부담으로 하도록 되어 있음.(공주 58070-1952, 2003.12.11)

임대주택의 임대차계약 갱신시 임대조건 인상

<질의요지>

ㅇ 공공건설임대주택의 임대차계약기간을 2년으로 하여 임대보증금 및 임대료 증액시 주택임대차보호법 제7조에 의한 차임 증액율(5%) 범위내로 제한되는지 여부

<회신내용>

ㅇ 질의내용은 주택임대차보호법 제7조에 관한 해석사항으로 소관 부처인 법무부의 의견을 붙임과 같이 보내드리니 업무에 참고하시기 바람.(공공주택과-796, 2005.3.9)

[주택임대차보호법 관련 질의사항에 대한 검토의견]

법무부 회신문[법무심의관실-1015호(2003.3.7)]

<질의 요지>

○ 공공건설임대주택의 임대차계약기간 종료 이후 갱신 계약시 임대보증금 및 임대료를 증액할 수 있는 범위가 주택임대차보호법시행령 제2조(동법 제7조)에서 정한 제한을 받는지 여부

< 검토의견 : 제한을 받지 않음>

○ 주택임대차보호법 제7조(동법 시행령 제2조)는 민법 제628조의 특별규정으로, 이는 ‘임대차계약의 존속기간 중에, 계약체결 당시 당사자간에 약정하였던 차임이 부당하게 된 객관적 사정이 발생한 경우 일방 당사자에게 형성권적(의사표시가 상대방에게 도달하는 순간 그 의사표시 내용대로 법률관계가 형성됨)인 차임 또는 보증금의 증감청구권을 인정한 것’에 불과하므로 임대차계약이 종료된 이후 당사자간에 재계약을 할 때에는 적용되지 않음.

○ 따라서 위 사안과 같이 임대차계약기간이 적법하게 종료한 이후 갱신 계약을 체결할 때에는 위 법령의 제한을 받지는 않는다고 할 것임.

임대주택의 임대조건 인상관련

<질의내용>

ㅇ 2001. 9월 입주한 임대아파트의 임대사업자가 2003년도에 임대 보증금을 5% 인상하였고 2004년도에 임차인에게 4.5%를 인상하여 통보하였는 바, 해당 임대주택단지의 임차인(대표회장)이 1.5%인상을 주장하며 이에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 갱신계약을 체결치 않아 임대사업자는 4.5% 인상분에 해당하는 금액을 월임대료로 환산하여 고지하였고 임차인이 3월 이상 월임대료를 연체하여 임대사업자가 해당 임차인을 상대로 가옥명도 소송을 제기하였으나 법원에서 이를 기각한 것과 관련,

- 임차인(대표회장)이 해당 임대사업자에 대하여 임대주택법 제18조를 위반하였음을 이유로 동 법 제25조의 규정에 의거 행정조치를 요구한 경우 행정조치 가능 여부

ㅇ 임대보증금(임대료 포함)의 변경(인상)에 관한 사항이 임대주택법에서 정하고 있는 분쟁조정 대상이 되는지 여부

<회신내용>

ㅇ 귀 질의의 임대사업자가 임대보증금을 인상하여 갱신계약체결 안내하고 임차인이 3개월 이상 갱신계약을 체결하지 아니한 사유로 임차인을 대상으로 가옥명도소송을 제기한 것을 임대주택법 제18조의 규정을 위반한 것으로 볼 수 없는 것으로 사료되는 바, 이 경우에 대하여 임대사업자에게 동 법 제15조에 의한 과태료처분은 할 수 없는 것으로 판단됨.

* 소송에 대하여 법원에서 기각 결정한 경우 이는 원고 또는 피고 일방의 승소나 패소에 대한 판결이 아닌 바, 법률적인 사항은 변호사 등 법률전문가에게 문의하시기 바람.

ㅇ 임대주택법 제18조의3에서 임대주택의 분쟁조정위원회에 조정신청할 수 있는 사항을 정하고 있는 바, 임대보증금(임대료 포함)의 변경(인상)에 관한 사항은 분쟁조정 대상이 아님. (공공주택과-2859, 2005.7.25)

임대주택의 임대조건 적용 및 신고 관련

<질의내용>

ㅇ 공공건설임대주택의 임대조건(임대보증금 및 임대료)이 갱신계약시의 전환보증금으로 인하여 지자체에 신고한 임대조건과 차이가 있는 경우 임대주택법 제16조 및 제23조(제3호)의 규정에 위배되는지 여부

<회신내용>

ㅇ 공공건설임대주택의 임대조건(임대보증금 및 임대료)은 관할 지자체에 신고하여야 하고 신고된 임대조건과 동일하게 적용하여야 하며, 임대조건이 변경되는 경우에는 변경일 10일 전까지 변경 신고하여야 함.

-  한편, 갱신계약 등에 따른 임대차 계약시에는 임차인이 동의하는 경우 임대조건의 상호 전환이 가능하며, 임대료의 임대보증금 전환으로 인하여 임대보증금이 지자체에 신고한 표준(기본) 임대조건의 임대보증금 보다 많아 질 수 있을 것인 바, 이 경우는 임대주택법령의 규정에 위배되는 것이 아님.  다만, 신고한 임대조건이 변경되었으나 임대조건의 변경신고를 하지 아니하는 경우는 임대주택법령의 규정에 위배되는 것임을 회신함. (공공주택과-1864, 2005.5.19)

특별수선충담금의 적립, 사용방법 및 장기수선계획의 변경 등

<질의내용>

ㅇ 분양전환 시행 중인 임대주택의 특별수선충당금을 임대사업자가 관할 군청의 동의를 받아 사용할 수 있는지 여부, 특별수선충당금 적립방법 및 입주자대표회의 구성방법 등

ㅇ 장기수선계획에서 정한 금액 이상으로 특별수선충당금의 사용가능 여부

ㅇ 장기수선계획서의 인계시기 및 장기수선계획의 조정가능 시기

ㅇ 최초 장기수선계획에서 정한 내용 중 공용부분 및 부대복리시설이 아닌 부분을 삭제하여 장기수선계획의 변경이 가능한지 여부

<회신내용>

ㅇ 임대주택법시행령 제15조의3 제5항의 규정에 의하면 임대 사업자가 특별수선충당금을 사용하고자 할 때에는 미리 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장과 협의토록 하고 있음을 회신 드리며, 분양전환중인 임대주택단지의 특별수선충당금을 사용코자하는 경우에는 관할 시장‧군수 또는 구청장의 동의를 받기 전에 분양전환받은 입주자와 사전 협의하여야 할 것으로 판단됨.

ㅇ 분양전환 중인 임대주택단지의 경우 분양전환받은 세대에 대하여는 주택법령의 규정에 의한 장기수선충당금을 적립(해당 주택을 분양전환받은 자가 부담)하여야 하고 분양전환되지 않은 임대주택에 대하여는 임대사업자가 분양전환시점까지 특별수선충당금을 적립하여야 하며, 분양전환 받은 세대가 전체분양대상 세대수의 과반수가 되기 전에는 입주자대표회의를 구성할 수 없음.

ㅇ 장기수선계획상의 금액은 추후에 사용할 항목별 추정금액을 정한 것으로서 공사비 등 실비용은 장기수선계획에서 정한 금액과 차이가 있을 수 있으므로 항목별로는 장기수선계획에서 정한 금액 이상으로 집행할 수 있다고 판단됨.

ㅇ 장기수선계획서는 주택법 제54조에서 정하는 바에 따라 최초로 구성되는 입주자대표회의에게 관리업무 인계시 인계되어야 하며, 장기수선계획은 주택법시행규칙 제26조에서 정하는 바에 따라 3년마다 조정할 수 있으나, 귀 질의 내용과 같이 임대사업자가 최초 장기수선계획에서 정한 내용 중 공용부분 및 부대복리시설이 아닌 부분을 삭제하여 장기수선계획을 변경할 수는 없는 것으로 판단됨. (공공주택과-507, 2005.2.7)

관리비 잉여금 및 잡수익의 처리

<질의내용>

ㅇ 공공건설임대(5년)주택단지에서 공용부분의 관리와 관련하여 발생된 잡수익에 대하여 임차인대표회의가 관리할 수 있는지 여부.

<회신내용>

ㅇ 공공건설임대(5년)주택 단지에서 공용부분의 관리와 관련하여 발생된 잡수익에 대하여는 임대주택관련 법령에서 특별히 규정하고 있지 않으므로 관리 규약에서 정한 바에 따르거나 임대차인간에 별도로 약정, 협의하여 처리하실 수 있을 것이나 관리주체에서 관리하여야 할 사안으로 판단됨.  참고로, 관리비 잉여금은 관리비 이므로 임대주택법시행규칙 제7조 제1항의 관리비용도로 사용하여야 할 것임.(공공주택팀-2, 2005.9.2)

임대주택 관리소장의 인건비 및 특별수선충당금의 부담주체

<질의요지>

ㅇ 임대주택 단지의 관리사무소장은 임대사업자(사업주체)에서 직접 채용, 사업주체의 지시․통제를 받고 있는 바, 관리사무소장의 인건비를 임대사업자가 부담하여야 할 것으로 판단되는 바, 이에 대한 건설교통부의 의견

ㅇ 임대주택법 제17조의3에서 규정하고 있는 특별수선충당금의 부담주체

<회신내용>

ㅇ 임대주택법시행규칙 제7조 제1항에서 관리비를 규정하고 있으며, 그 구성내역에 대하여는 별표2에서 규정하고 있는 바, 임대주택단지 관리사무소 직원(관리사무소장 포함)의 인건비는 수익자 부담원칙에 의거 임차인이 부담하여야 함.

ㅇ 임대주택법 제17조의3에서 규정하고 있는 특별수선충당금의 부담주체는 해당 임대주택의 임대사업자임. (공공주택과-3104, 2005.8.10)

임대주택 단지 관리사무소에 주택관리사(보) 배치의무 여부

<질의내용>

ㅇ 150세대 이상의 임대주택 단지 관리시 관리사무소에 주택관리사(보)를 의무적으로 배치하여야 하는지 여부

<회신내용>

ㅇ 주택법시행령 제72조에서 500세대 미만의 공동주택 관리시 관리사무소에 주택관리사(보)를 의무적으로 배치토록 규정하고 있으나, 동시행령 제46조 제1항에서 제46조 내지 제82조(제5장 주택의 관리)의 규정 중 임대주택에 대하여 적용하는 규정에 대하여 정하고 있는 바, 제72조의 규정은 임대주택의 경우 적용되지 아니하므로 귀 질의의 임대주택단지의 관리사무소에 주택관리사(보)를 배치하여야 하는 의무는 없음을 회신함.(공공주택과-1756, 2005.5.13)

임대사업자의 의무

임대주택의 재임대 가능 여부

<질의요지>

◦ 임대주택을 다른 임대사업자에게 2세대이상 임대할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 주택공급에관한규칙 제16조제2항에 의하면 사업주체(임대사업자)는 입주자로 선정된 자중 당첨이 취소되거나 공급(임대)계약을 체결하지 아니한 자 또는 계약을 해약한 자가 있는 경우에는 예비입주자에게 순번에 따라 공급하여야 하며, 예비입주자가 없는 경우에는 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 임차인을 선정할 수 있도록 규정하고 있으나, 이 경우에도 임차인은 해당 임대주택에 입주하여야 하므로 동규칙 제4조제1항의 규정에 의하여 1세대 1주택의 기준으로 임대하여야 함.

◦ 임대주택은 임대주택법 제12조 및 동법시행령 제9조제2항제1호의 규정에 의거 “다른 임대사업자”에게 매각할 수는 있으며, “다른 임대사업자”라 함은 동법 제2조제4호, 동법 제6조 및 동시행령 제6조, 제7조에 따라 임대사업자로 기 등록한 자를 말하는 것이며, 이 경우 동법 제12조제2항 규정에 의하여 임대주택을 인수하는 임대사업자는 매매계약서에 종전 임대사업자의 지위를 승계한다는 내용을 명시하여야 하고, 종전 임대사업자의 권리․의무를 포괄적으로 승계하는 것인 바, 공공건설임대주택을 인수하는 임대사업자는 공공건설  임대주택으로서 법령상 제반의무를 지는 것임.(공주 58070-1893, 2003.12.3)

임대주택을 다른 임대사업자에게 매각 가능여부

<질의요지>

◦ 임대주택을 “다른 임대사업자”에게 매각할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 임대주택은 임대주택법 제12조 및 동시행령 제9조제2항제1호의 규정에 의거 “다른 임대사업자”에게 매각(전체 또는 부분)할 수 있는 바, “다른 임대사업자”라 함은 동법 제2조 제4호, 제6조, 동법시행령 제6조 및 제7조에 따라 임대사업자로 기 등록한 자를 말하며

◦ 이 경우 동법 제12조제2항 규정에 의하여 임대주택을 인수하는 임대사업자는 매매계약서에 종전 임대사업자의 지위를 승계한다는 내용을 명시하여야 하고, 종전 임대사업자의 권리‧의무를 포괄적으로 승계하는 것임.(공주 58070- 1940, 2003.12.10)

매입임대주택의 임대의무기간 등

<질의요지>

◦ 매입임대주택의 임대의무기간

◦ 투기과열지구내 주택 청약자격의 순위

<회신내용>

◦ 임대주택법시행령 제9조제1항제4호의 규정에 의하여 매입임대주택의 임대의무기간은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년임을 알려드리며

◦ 2세대 이상의 주택을 소유한 세대에 속한자는 투기과열지구내에서 청약 1순위 자격이 제한되는 바, 본인 거주주택 1호와 임대사업용 주택 2호를 소유하고 있는 경우에는 3주택 소유자로서 투기과열지구내 청약 1순위 자격이 제한됨.(공주 58070-1385, 2003.8.4)

임대주택의 임대의무기간내 매각가능 여부 및 임대료 연체시 계약해지 여부

<질의요지>

◦ 임대주택을 임대의무기간 내에 매각할 수 있는지 여부

◦ 임대주택의 임대료를 3개월이상 연체하는 경우 계약해지 여부

<회신내용>

◦ 임대주택은 원칙적으로 임대의무기간이 경과되지 아니하면 매각할 수 없으나, 임대주택법시행령 제9조제2항제1호 및 제2호의 규정에 의거 다른 임대사업자에게 매각하는 경우나 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 허가를 받은 경우에는 예외적으로 매각할 수 있으며, 이 경우 동법 제12조제2항 규정에 의하여 임대주택을 인수하는 임대사업자는 매매계약서에 종전 임대사업자의 지위를 승계한다는 내용을 명시하여야 하고, 종전 임대사업자의 권리․의무를 포괄적으로 승계하는 것인 바, 임차인의 권리 및 의무도 변경되지 않는 것임.

◦ 동법 제18조 및 동법시행규칙 제8조의 규정에 의한 표준임대차계약서에 따라 월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체하는 경우에는 임대차계약을 해제(해지)하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있음.(공주 58070-1970, 2003.12.15)

공공건설임대주택을 매입한 임대사업자가 국민주택기금을 상환한 경우 임대주택의 분류

<질의요지>

◦ 공공건설임대주택을 “다른 임대사업자”에게 매각시 이를 매입한 임대사업자가 당해 주택의 국민주택기금을 상환한 후 매입한 경우에도 계속 공공건설임대주택으로 보아야 하는지 여부

◦ 임대사업자가 공공건설임대주택을 매입한 후 임대차계약해지등에 따라 임차인이 변경되는 경우에도 공공건설임대주택인지 여부 등

<회신내용>

◦ 임대주택은 임대주택법 제12조 및 동법시행령 제9조제2항제1호의 규정에 의거 “다른 임대사업자”에게 매각(전체 또는 부분)할 수 있는 바, “다른 임대사업자”라 함은 동법 제2조제4호, 제6조, 동법시행령 제6조 및 제7조에 따라 임대사업자로 기 등록한 자를 말하며, 이 경우 동법 제12조제2항 규정에 의하여 임대주택을 인수하는 임대사업자는 매매계약서에 종전 임대사업자의 지위를 승계한다는 내용을 명시하여야 하므로 종전 임대사업자의 권리․의무를 포괄적으로 승계하는 것인 바, 공공건설임대주택을 인수하는 임대사업자(건설임대사업자와 매입임대사업자를 구분하지 않음)는 공공건설임대주택  으로서 법령상 제반의무를 지는 것임.

또한, 임대주택법 시행령 제2조 제1호의 규정에 의거 국민주택 기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택은 공공건설임대주택이므로 동 기금을 상환한 경우에도 공공건설임대주택임을 알려드리며, 지방세등 제세금의 감면(면제)여부와는 별개의 사항이고, 아울러, 임대주택법시행령 제9조제2항제3호의 규정에 따라 임대개시후 당해 주택의 임대의무기간 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인(공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 경우에 한함)이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하는 경우 임대사업자는 시장‧군수 또는  구청장에게 신고한 후 당해 임대주택을 임차인에게 분양전환할 수 있는 바, 분양전환에 대한 합의는 세대별로 하는 것이고 분양전환을 희망하지 않는 임차인은 임대주택법령에서 정한 임차인 자격이 유지되는 경우에는 임대의무기간 동안 계속 거주할 수 있는 것으로, 표준임대차계약서상의 특약사항이 임대주택법령에서 정한 사항과 다르게 약정된 경우에는 임대주택법령에 따라야 할 것임.

◦ “다른 임대사업자”가 공공건설임대주택을 매입한 후 임대차계약해지등에 따라 임차인이 변경되더라도 임대주택의 종류가 변경되는 것은 아니므로 임차인의 변경전‧후 모두 공공건설임대주택임.(공주 58070-1809, 2003.11.18)

임대주택을 다른 임대사업자에게 매각시 매수자의 자격요건

<질의요지>

◦ 임대의무기간 중에 있는 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 기존에 임대사업자로 등록한 자만이 매입가능한지, 또는 동 임대주택의 매매계약으로 인한 임대사업자 등록이 가능한지 여부

◦ 위 질의와 관련, 임대주택법시행령 제6조제2항제4호의 경우 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위하여 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자는 임대사업자로 등록할 수 있도록 한 규정과 차이와 질의회신 내용의 효과는

<회신내용>

◦ 임대주택법시행령 제9조제2항제1호에 의거 임대의무기간 중에 있는 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 경우는 매입자가 임대사업자로 등록이 되어 있는 경우를 말하며, 임대사업자의 범위 및 등록기준 등에 대하여는 동법시행령 제6조를 참조하시기 바람.

◦ 임대주택법시행령 제6조제2항제4호 관련 “임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위하여 계약(분양계약을 포함함)을 체결한 자”는 임대사업자로 등록할 수 있으나, 이 경우의 주택에는 임대의무기간 중에 있은 임대주택은 포함되지 않으며, 임대주택을 임대사업자 외의 자에게 매각하는 것은 동법 제2조제5호에서 규정하고 있는 분양전환에 해당되는 것임.(공동주택과-582, 2004.2.27)

오피스텔을 매입하여 임대사업자로 등록 가능여부

<질의요지>

◦ 주거용 오피스텔을 임대주택법에 의한 매입임대주택으로 등록가능한 지 여부

<회신내용>

◦ 임대주택법 제6조 및 동법시행령 제6조의 규정에 의하여 임대사업자 등록은 단독주택과 공동주택을 합하여 2호(세대) 이상이면 가능한 바, 오피스텔은 건축법상 업무시설로서 주택이 아니므로 임대주택법령상 임대사업자로 등록을 할 수가 없음.(공동주택과-371, 2004.2.10)

사원임대주택 건설절차 및 세제혜택 여부

<질의요지>

◦ 회사 명의로 구입한 토지에 자사직원만을 위한 사원임대주택 건설시 사업승인 및 입주자모집공고 대상 여부

◦ 국민주택기금을 지원받지 아니하고 건설하는 경우에도 사업승인, 입주자 모집승인 등의 절차를 밟아야 하는지 여부

◦ 세제혜택(취득세, 등록세) 여부

<회신내용>

◦ 근로자주택공급및관리규정 제6조의 규정에 의하여 근로자주택을 건설하고자 하는 자는 주택법 제16조의 규정에 따라 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 하며, 사업계획승인신청시 제12조의 규정에 의한 입주자 선정기준 및 서열명부를 작성하여 주택공급에관한규칙 제8조의 규정에 의한 입주자모집공고 승인신청시 입주자선정기준을 첨부하여 사업승인권자에게 제출하여야 함.

◦ 국민임대주택기금을 지원받지 아니하고 건설하는 사원임대주택의 경우에도 사업승인, 입주자모집승인 등의 절차를 밟아야 하는 것임을 알려드림.

◦ 임대주택법 제6조의 규정에 의해 임대사업자 등록을 한 자가 건설하는 사원임대주택에 대하여는 지방세법 및 자치단체 지방세감면조례에서 정하는 바에 따라 감면받을 수 있을 것으로 사료되나, 구체적인 사항에 대하여는 사업승인권자인 지자체장에게 문의하시기 바람.(공동주택과-383, 2004.2.11)

임대사업자가 임차인대표회의 회의록 공개요구 가능여부

<질의요지>

◦ 임대주택법시행령 제15조의2제8항과 관련, 임차인대표회의의 회의록에 대하여 임대사업자가 열람 또는 복사를 요구할 수 있는지 여부 및 임차인대표회의에서 거부시 관련 법률조항 저촉 여부

<회신내용>

◦ 임대주택법령에서 임차인대표회의 회의록의 공개에 대하여는 귀 질의에서 언급한 바와 같이 “임차인이 그 열람을 청구하거나 자기(임차인)의 비용으로 복사를 요구한 때에는 임차인대표회의가 이를 응하여야 하도록 규정”하고 있으나, 임대사업자의 요구에 대하여 응하여야 하는 규정은 없으며 임대사업자의 경우에는 협조를 요청할 수 있을 것이나 임차인대표회의에서 임대사업자의 요구에 응하여야 하는 의무는 없음.(공동주택과-2241, 2004.7.15)

임대주택의 매각 및 임대사업자의 지위승계

<질의내용>

① 공공건설임대주택의 임대의무기간 경과 후 임대주택법령에서 정하는 바에 따라 임차인에게 우선 분양전환 후 일반공급 시행하여 임대 주택을 다른 임대사업자가 매입하는(분양받는) 경우 임대주택법 제12조 제2항에 의한 임대사업자로서의 지위승계 의무가 있는지 여부

② 공공건설임대주택의 임대의무기간 경과 후 공가세대에 대하여 임대주택법령에서 정하는 바에 의해 분양전환 절차를 거치지 아니하고 다른 주택임대사업자에게 매각한 경우 이를 매입한 임대사업자는 매각한 임대사업자의 지위를 승계하여야 하는지 여부

<회신내용>

귀 질의 “①”항의 경우에는 임대사업자의 지위승계 의무가 없으나, “②”항의 경우에는 당초 임대사업자의 지위를 승계하여야 함.(공공주택과-1426, 2005.4.19)

임대주택의 분양전환

파산 등으로 인한 분양전환허가시 임차인 동의 여부

<질의요지>

◦ 공공건설임대주택을 임대주택법시행령 제9조제2항제2호의 규정에 의거 분양전환 허가를 받고자 하는 경우 반드시 임차인의 분양전환 동의를 받아야 하는지 여부

<회신내용>

◦ 임대주택법 제12조의 규정에 의하여 임대주택은 임대의무기간이 경과되기 이전에는 분양전환할 수 없으나 동법시행령 제9조제2항제2호의 규정에 의하여 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장의 허가를 받은 경우에는 당해 임대주택을 분양전환할 수 있도록 규정하고 있는 바, 임대사업자가 경영사정상 등의 어려움으로 임대주택의 계속임대가 곤란한 경우에는 이에대한 사실을 관할시장, 군수, 구청장에게 입증하면 당해 임대주택에 대한 분양전환이 가능할 것으로 사료되며, 동법시행규칙 제3조의 규정에 의거 임대주택의 분양전환허가 신청시 임차인의 분양전환동의서를 반드시 제출하여야 하는 것은 아님.

◦ 참고로, 임대주택법시행령 제9조제2항제3호의 규정에 따라 임대 개시후 당해 주택의 임대의무기간 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인(공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 경우에 한함)이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하는 경우 임대사업자는 시장․군수 또는 구청장에게 신고한 후 당해 임대주택을 임차인에게 분양전환할 수 있는 바, 분양전환에 대한 합의는 세대별로 하는 것이며, 분양전환을 희망하지 않는 임차인은 임대주택법령에서 정한 임차인 자격이 유지되는 경우에는 임대(의무)기간동안 계속 거주할 수 있는 것이며, 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 임대주택법시행규칙 제3조의3 및 별표1 “공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준”에 의하여 산정된 분양전환가격을 초과할 수 없도록 규정하고 있음.(공주 58070-1550, 2003. 9.25)

상속지분에 의한 주택소유자의 임차인 자격여부

<질의요지>

◦ 공공건설임대주택 임차인의 상속지분에 의한 주택소유시 임차인 자격여부

<회신내용>

◦ 임대주택법시행규칙 제2조의4 제3항에 의하면 주택소유 전산검색결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없는자 (무주택세대주가 아닌자)에 대하여는 임대할 수 없도록 하고 있고, 주택공급에관한규칙 제29조제4항 단서에 의하면 임대기간 만료전에 다른 주택을 소유하게 된 경우에는 당해 임대주택을 사업주체에서 명도하도록 규정하고 있으며, 동규칙 제2조제9호에 의거 “무주택세대주”라 함은 주민등록표상의 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함함)전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대주를 말한다고 규정되어 있음. 다만, 동규칙 제6조제3항제1호의 규정에 의하여 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 보고 있음.(공주 58070-1951, 2003.12.11)

임대의무기간내 주택 취득시 임차인 자격 상실여부

<질의요지>

◦ 임대기간내 주택소유 사실로 인해 공공건설임대주택의 임차인 자격이 상실되는지 여부

<회신내용>

◦ 임대주택법시행규칙 제2조의4제3항에 의하면 주택소유 전산검색을 한 결과 공공건설임대주택(영구임대주택 포함)을 임대받을 자격이 없는자에 대하여는 임대할 수 없도록 하고 있으며, 주택공급에관한규칙 제29조제4항 및 제5항에 의하여 임대기간 만료전에 다른 주택을 소유하여 무주택세대주자격을 상실한 경우에는 당해 임대주택을 사업주체에게 명도하여야 하며, 사업주체가 전산검색결과 주택소유 사실이 확인될 경우에는 임차인 자격이 상실됨.

아울러, 무주택세대주라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함함)전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 의미함.(공주 58070-1369, 2003.8.1)

배우자가 주택소유시 임차인 자격인정 여부

<질의요지>

◦ 배우자가 주택소유시 공공건설임대주택의 임차인 자격인정 여부

<회신내용>

◦ 임대주택법시행규칙 제2조의4제3항에 의하면 주택소유 전산검색을 한 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없는 자에 대하여는 임대할 수 없도록 하고 있으며, 주택공급에관한규칙 제29조제4항 및 제5항에 의하여 임대기간 만료전에 다른 주택을 소유하여 무주택세대주 자격을 상실한 경우에는 당해 임대주택을 사업주체에게 명도하여야 하고, 사업주체가 전산검색결과 주택소유 사실이 확인될 경우에는 임차인 자격이 상실됨. 아울러, 무주택세대주라 함은 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함함)전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 의미함.(공주 58070-1432, 2003.8.20)

임대의무기간 경과 후 분양전환시 적용 세대

<질의요지>

◦ 임대의무기간 경과후 분양전환시 분양받기를 희망하는 세대에 한해 분양전환할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 임대주택법시행령 제13조의 규정에 의하여 임대의무기간이후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인은 당해주택을 명도함과 동시에 임대보증금을 반환받는 것이며, 우선분양전환대상자에 대한 분양전환후 남은 임대주택등이 20세대 이상일 경우에는 동법시행규칙 제4조제5항의 규정에 의하여 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반공급하도록 되어 있음. 이 경우 분양받기를 희망하는 세대의 동의비율에 대하여는 별도로 규정하고 있지 않은 바, 희망세대가 50%이하인 경우에도 분양 전환은 가능 할 것이며, 분양전환가격은 임대주택법시행규칙 제3조의3 및 별표1 “공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준”에 의하여 산정된 분양전환가격을 초과할 수 없는 것임. 기타, 공공건설임대주택의 분양전환과 관련된 자세한 사항은 분양전환계획(신고) 수리권자인 해당 시장등에게 자세히 협의하시기 바람.(공주 58070-1508, 2003.9.9)

임대주택의 임대의무기간중 분양전환시 임차인 자격

<질의요지>

◦ 공공건설임대주택의 임대의무기간중 분양전환시 임차인 자격

<회신내용>

◦ 국민주택기금을 지원받아 건설한 임대주택은 공공건설임대주택이며, 임대주택법시행령 제9조제2항제3호의 규정에 따라 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간 2분의 1이 경과한 경우로서 임대사업자와 임차인(공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 경우에 한함)이 당해 임대주택의 매매에 합의하는 경우에 임대사업자는 시장․군수 또는 구청장에게 신고한 후 당해 임대주택을 임차인에게 분양전환할 수 있음. 기타, 공공건설임대주택의 분양전환과 관련된 사항은 임대 사업자 또는 분양전환허가(신고수리권자)권자인 해당 시장등에게 자세히 협의하시기 바람.(주관58507-1324, 2003.7.21)

임대주택 임차인 사망시 배우자의 상속가능 여부

<질의요지>

◦ 공공건설임대주택의 임차인이 사망한 경우 사실혼관계인 배우자(또는 배우자의 자)가 임차권을 상속받을 수 있는지와 호적상 임차인의 자가 상속받을 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 공공건설임대주택의 입주자는 무주택세대주(배우자 및 세대원전원이 주택을 소유하지 아니하여야 함)이어야 하는 바, 상속권자가 유주택자인 경우에는 당해 임대주택에 입주할 수 없을 것으로 사료되며, 상속절차 등 상속과 관련된 사항에 대하여는 당해 업무를 관장하고 있는 법무부나 대한법률구조공단(02-3482-2112)에 문의하시기 바람.

◦ 참고로, 임대주택법시행규칙 제2조의4제2항 및 제3항에 의하면 공공건설임대주택의 임대차계약체결(갱신계약 포함)시에는 주택소유여부 전산검색을 하도록 되어있으며 전산검색 결과 세대주 또는 세대원이 다른 주택을 소유하고 있는 것으로 밝혀진 경우에는 당해 공공건설임대주택의 임차인 자격이 상실됨. 아울러, 상속에 따른 임차권승계 및 임대보증금 반환등에 대한 자세한 사항은 임대사업자인 서울시(또는 서울시 도시개발공사)와 협의하시기 바람.(주관58507-1362, 2003.7.28)

공공건설임대주택의 임대의무기간중 분양전환 가능여부 및 분양전환가격

<질의요지>

◦ 공공건설임대주택의 임대의무기간중 분양전환 시행여부 및 분양전환 가격산정기준 등

◦ 우선분양전환대상자에게 분양전환 후 잔여세대의 공급방법 및 분양가격 등

<회신내용>

◦ 임대주택법시행령 제9조제2항제3호의 규정에 따라 임대개시 후 당해 주택의 임대의무기간 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인(공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 경우에 한함)이 당해 임대주택의 매매에 합의하는 경우에 임대사업자는 시장․군수 또는 구청장에게 신고한 후 당해 임대주택을 임차인에게 분양전환할 수 있는 바, 임대사업자는 임대의무기간의 2분의 1이 경과 후 임대의무기간 만료시점까지 분양전환을 희망하는 세대가 있는 경우에도 분양전환을 하지 않을 수 있으며, 또한 매매에 대한 합의는 세대별로 하는 것이므로 분양전환을 희망하지 않는 임차인은 임대주택법령에서 정한 임차인 가격이 유지되는 경우에는 임대 의무기간 동안 계속 거주할 수 있는 것임.

◦ 우선분양전환대상자에 대한 분양전환 후 남은 임대주택이 20세대 이상일 경우에는 동법시행규칙 제4조제5항의 규정에 의하여 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 의하여 입주자모집공고승인등의 절차에 따라 일반공급 하도록 되어 있으며, 주택공급에관한규칙에 의거 일반분양시 분양가격은 우선분양전환 대상자에게 공급하는 분양전환가격을 적용하여야 할 것임.

입주자모집공고 또는 임대차계약서등에 임대의무기간인 5년 종료후 분양전환하기로 하였다면, 동기간 경과후 임차인이 분양전환을 희망하는 경우에는 분양전환을 하여주어야 할 것이나, 임차인과 합의등이 있는 경우에는 계속 임대도 가능하며 이 경우 임대보증금과 임대료는 임대주택법 및 주택임대차보호법등이 정하는 바에 따라 년 5% 범위내에서 인상이 가능할 것임.

ㅇ 임대주택법시행령 제2조제1호의 규정에 의거 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택은 공공건설임대주택이므로 동 기금을 상환한 경우에도 공공건설임대주택이며, 공공건설임대주택의 분양전환가격은 임대주택법시행규칙 [별표1]의 공공건설 임대주택의 분양전환가격 산정기준에 의하여 산정된 가격을 초과할 수 없도록 되어 있음.

◦ 기타, 공공건설임대주택의 분양전환절차 및 분양전환가격등에 대한 자세한 사항은 분양전환신고 수리권자인 해당 시장 등에게 협의 하시기 바람.(공주58507-1372, 2003.8.1)

경매처분된 임대아파트 임대보증금 사후변제

<질의요지>

◦ 경매처분된 임대아파트의 임대보증금에 대한 사후변제

<회신내용>

◦ 민원인이 거주하던 임대아파트가 임대사업자의 부도로 경매처분 되었고 법원에서는 동 주택의 채권자들을 대상으로 채권계산서 제출을 요구하였으나 민원인이 지정된 기일까지 채권계산서를 제출치 아니한 상태에서 동 임대주택에 설정된 물권이나 채권의 변제가 완료되었다면, 민원인이 임대보증금에 대한 청구를 포기하신 것으로 간주되어 경락대금 중 민원인이 변제받으실 금액이 남아 있지 않으므로 기존의 임대보증금에 대하여 변제받으실 방법이 없는 것으로 판단되므로 임대사업자를 상대로 직접 채권행사를 하여야 할 것으로 사료됩니다만, 구체적인 사항에 대하여는 법률전문가 또는 대한 법률구조공단 등에 문의하시기 바람.(공동주택과-533, 2004.2.24)

임대주택의 임차인 변경 가능여부

<질의요지>

◦ 임대주택의 임차인 변경 관련

<회신내용>

◦ 임대주택법 제13조 및 동법시행령 제10조제1항제3호의 규정에 따라 임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 임대주택에서 퇴거하고 당해 임대주택에 계속 거주하고자 하는 직계 존비속 또는 배우자가 자신으로 세대주를 변경한 후 변경된 세대주로 임차인을 변경하고자 하는 경우 임대사업자의 동의를 얻어 전대할 수 있도록 하고 있으나, 임대보증금에 채권압류 결정이 있는 경우에 대하여 특별한 규정을 두고 있지는 않음. 임차인의 임대보증금에 대하여 채권압류 등의 결정이 있는 경우 임차인을 변경할 수 있는지에 대하여는 민사법상의 채권압류 등이 효력을 감안하여 동의여부를 적절히 판단하여 처리함이 타당할 것으로 판단됨.(공동주택과-226, 2004.1.29)

분양전환시 임대사업자의 임의분양 등

<질의요지>

◦ 공공건설임대주택의 임대의무기간 2분의 1이상 경과시 임차인과 합의를 통해 분양전환하는 경우 “분양전환유자격자(무주택세대주)”가 아닌 세대에 대한 처리와 관련하여

- 임대사업자의 임의분양시행 가능 여부

- 임대사업자의 임의분양 불가시 처리방안

- 재 임차시 임차인 선정주체 및 선정방법

<회신내용>

◦ 귀 질의의 경우에는 임대주택법시행령 제9조제2항제3호에 의해 무주택자인 임차인에 한하여 분양전환할 수 있으므로 유주택자에게는 분양할 수 없으며, 임대의무기간이 경과되지 아니하였으므로 동법시행규칙 제4조제5항의 규정을 적용할 수 없음.

◦ 따라서 유주택자에 대하여는 임대주택법시행규칙 제2조의4 각항의 규정과 임대차계약서에서 정하는 바에 따라야 할 것이며, 새로이 입주자를 선정하는 경우에는 무주택세대주를 우선적으로 선정하여야 할 것이나 청약저축가입자 등의 우선순위 등에 대하여는 귀사에서 판단하여 결정할 수 있는 사안으로 판단됨.(공동주택과-1859, 2004.6.18)

임대주택의 분양전환 후 잔여주택의 처리방법

<질의요지>

◦ 임대주택의 임대의무기간이 종료되어 임차인 등에 대한 우선분양전환 시행 후 임대사업자에게 반납(가옥명도)되는 임대주택이 20세대 미만인 경우 주택공급에관한규칙 제10조제6항에 의거 선착순 분양을 시행할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 임대주택의 임대의무기간이 종료되어 임차인 등에 대하여 우선분양전환 후 임대사업자에게 명도되는 임대주택에 대하여 공급(분양)하는 경우 공급(분양)시점별 공급대상주택이 20세대 이상인 경우에는 주택공급에관한규칙에서 정하는 바에 따라 관할지자체에서 공급 승인받아 공급하여야 하나, 공급대상주택이 20세대 미만인 경우에는 사업주체(임대사업자)가 공급방법을 결정하여 공급시행할 수 있음.(공동주택과-2018, 2004.6.30)

임대의무기간 종료후 분양전환을 받지 아니한 임차인 퇴거등의 여부

<질의요지>

①. 임대기간(5년)이 만료되었으나 분양전환을 받지 아니한 임대주택 임차인의 퇴거시점 및 법적 근거 여부

②. 위 “가”항의 임차인의 권익보호 방안

③. 전차(전대)인의 분양전환 요청시 명의변경 허용 여부(임대사업자의 해약세대 임대보증금 미환불로 재임대 세대)

④. 하자부분에 대하여 관리사무소에서 우선 보수 후 보수비용을 임대사업자에게 사후 청구할 수 있는지 여부

⑤. 임대사업자가 서면공고 후 분양전환 시행하여야 하는지 여부

<회신내용>

①. 임대기간 5년이 만료되었으나 분양전환을 받지 아니한 임대주택 임차인은 임대사업자와 협의, 임대차계약기간을 연장하여 갱신계약을 체결하고 계속하여 거주할 수 있을 것이며, 임대사업자에게 분양전환을 요구할 수 있음.

②. 임대주택법령상 분양전환을 받지 아니한 임차인은 임대차계약서 및 입주자모집공고 등에서 정한 바에 따라 해당 임대주택의 임차권 및 우선분양전환을 받을 권리등이 있음.

③. 전차인인 경우에는 임대사업자의 동의를 얻어 당초의 임차인과 3자간에 임차권양도 계약을 체결하여야 합법적인 입주자격이 있는 임차인으로서 우선분양전환 받을 수 있음.

④. 하자부분에 대한 보수의무는 임대사업자에게 있으며, 임의로 하자보수 후 그 보수비용을 임대사업자에게 사후 청구하는 경우에는 민사법으로 해결하여야 할 것으로 사료됨.

⑤. 임대사업자는 임대주택분양전환 계획서를 작성하여 해당 지자체에 제출하고 임차인대표회의 및 우선분양전환 대상자에게 개별 안내하여 분양전환 할 수 있을 것으로 판단되며, 임대주택법령에서는 임차인에 대한 우선분양전환시 별도의 공고절차를 규정하지 않고 있음.(공동주택과-1350, 2004.5.6)

임대기간 종료 후 공가세대에 대해 매각계획서 제출 후 매각가능 여부

<질의요지>

◦ 임대의무기간 종료 후 분양전환하여야 할 임대주택 중 협의대상이 없는 공가세대에 대하여 관할 구청에 매각(분양전환)계획서 제출 후 매각 가능여부 및 매각계획서에 추후 공가세대 발생시의 매각방법을 포함할 수 있는지 여부

◦ 공가세대에 대한 매각계획서의 첨부서류 중 임대주택법시행규칙 제4조제1항 각호의 첨부서류 중 “분양받기를 희망하는 임차인 명단”과 “분양받기를 희망하지 아니하는 사실을 증명하는 서류”를 생략할 수 있는지 여부

<회신내용>

◦ 임대의무기간 종료 후 분양전환시 임차인과 분양전환 협의 과정에서 장기간 소요되고 공가 세대가 다량으로 발생되는 경우에는 공가 세대에 대하여 관할 구청에 매각(분양전환)계획서 제출 후 주택 공급에관한규칙에서 정하는 방법에 의거 매각(분양)할 수 있으며, 동 매각계획서에는 무주택임차인에 대한 우선공급에 관한 사항 및 추가적으로 발생되는 공가세대의 매각에 대한 사항도 포함되어야 할 것임.

◦ 공가세대에 대한 매가계획서의 첨부서류 중 임대주택법시행규칙 제4조제1항 각호의 첨부서류 중 “분양받기를 희망하는 임차인 명단”과 “분양 받기를 희망하지 아니하는 사실을 증명하는 서류”는 매각 대상 임대주택이 무주택 임차인에 대한 우선분양전환 대상주택이 아니므로 첨부할 수는 없으나, 동 임대주택이 공가세대임을 입증할 수 있는 해약서류(사본) 등 증빙서류를 첨부하여야 할 것으로 판단됨.(공동주택과-867, 2004.3.20)

임대아파트에 대한 압류․가압류 가능여부

<질의요지>

◦ 임대아파트에 대한 압류, 가압류, 가처분, 강제경매 등의 가능여부

<회신내용>

◦ 임대주택법 제12조의3의 규정에 의하여 저당권 또는 가등기담보 등 담보물권을 설정하는 행위와 전세권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위는 임차인이 동의하거나 임대사업자가 당해 임대주택을 신탁회사 또는 대한주택 보증주식회사에 신탁하는 경우 외에는 제한하고 있으며, 동 조항은 임차인의 임차권호보를 위해 2002.12.26 신설된 것으로서 동 조항이 구체적으로 해당되는지 여부는 동법 해당조항(부칙 제2항)을 참조하시기 바람.(공동주택과-445, 2004.2.17)

임대주택의 임차권 양수자에 대한 우선분양전환

<질의요지>

◦ 공공건설임대주택의 임차권 양수자 등에 대한 우선분양전환 가능 여부

<회신내용>

◦ 임대주택법 제15조 및 동법시행령 제13조제2항제3호에 의한 공공건설임대주택의 우선분양전환대상자는 동법시행령 제10조의 규정에 의하여 임차권을 양도 받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택세대주인 임차인으로 규정되어 있는 바, 동법시행령 제10조의 규정을 위반하여 임차권을 양도받은 자는 우선분양전환을 받을 수 없는 것임.

◦ 임대주택법 제13조에 의하면 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매․증여 기타 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외함)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없도록 규정하고 있으나, 예외적으로 임대주택법시행령 제10조의 규정에 의하여 동법시행령 제9조 제1항제3호 및 제4호 (5년건설임대 및 매입임대주택)에 해당하는 주택으로 임차인이 당해 임대주택에 입주 후 근무, 생업 또는 질병치료 등의 사유로 그가 거주하는 시․군․구(자치구에 한함)의 행정구역과 다른 시․군․구로 퇴거하고자 하는 경우와 상속 또는 혼인에 의하여 취득한 주택으로 이전하고자 하는 경우 및 국외로 이주하거나 1년이상 국외에 머무르고자 하는 경우에는 임대사업자의 동의를 얻어 당해 임대 주택에 대한 임차권을 다른 무주택자에게 양도하거나 임대주택을 전대할 수 있으며, 임대주택법 제22조제4호의 규정에 의하여 법 제13조의 임대주택의 전대․전매금지 규정을 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처하도록 되어 있으며, 임대주택법 제18조 및 동법시행규칙 제8조의 규정에 의한 표준임대차계약서 제6조 및 제10조제2호의 규정에 의하면 임대주택법령을 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절할 수 있도록 되어 있음.(공주 58070- 1966, 2003.12.15)

사원임대주택의 매각허가

<질의내용>

1990년 사원임대주택을 분양받아 소속사원들의 사택으로 활용해 오고 있으나 회사의 경영상황이 어렵고 입주 희망자가 없어 일부세대가 공가로 관리되고 있는 바, 동 사원임대주택의 매각 가능 여부 질의

<회신내용>

임대주택법 부칙(1993.12.27) 제2항 단서 규정(이 경우 제12조의 규정에 의한 임대의무기간은 종전의 규정에 의한다)에 의거 귀 질의의 사원임대주택의 임대의무 기간은 50년으로서 임대  사업자가 매각코자하는 경우 임대주택법시행령 제9조 제2항 에서 정하는 바에 따라 해당 임대주택 소재지 관할 시(군․구)청에서 매각허가를 받아 매각(특약등기가 있는 경우 특약등기 말소 포함)하여야 할 것인 바, 귀 민원(질의)의 경우에는 공가관리 상태 및 회사의 경제적  사정에 대한 자료를 제출하고 매각 허가를 신청할 수 있음을 회신하니 매각허가 관련 사항에 대하여는 매각 허가권자에게 협의하시기 바람. (공공주택과-1402, 2005.4.18)

민간건설 중형공공임대주택의 분양전환 자격

<질의내용>

민간건설업체에서 1998년도에 매입한 공공용지에 2000. 5월 주택 건설사업계획승인을 받아 건설하여 2002.12월 입주(개시), 현재  임대시행 중인 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 국민주택기금을 지원받지 아니한 임대주택을 임대주택법시행령 제9조 제2항 제3호의 규정에서 정하는 바에 따라 임대의무기간의 2분의 1이 경과하여 분양전환 시행하는 경우 분양전환받을 수 있는 임차인의 자격

<회신내용>

귀 질의의 분양전환받을 수 있는 임차인의 자격은 임대주택법시행령 제9조 제2항 제3호의 규정에 대한 경과조치 규정에 의거 판단하여야 할 것인 바,

동 규정은 1998.11.13 ꡒ무주택자인 임차인인 경우에 한하여ꡓ   분양전환할 수 있도록 신설, 시행되었고

2002.9.11 ꡒ공공건설임대주택(국민주택기금 지원받아 건설하는  임대주택)인 경우 무주택자인 임차인에 한하여ꡓ 분양전환할 수 있도록 하고 민간건설임대주택에 대하여는 무주택 여부에 관계없이 분양전환할 수 있도록 개정(완화)하여 경과규정 없이 시행되었으며,

2003.6.25 ꡒ공공건설임대주택 및 공공택지 내 민간건설임대 주택인 경우에는 무주택자인 임차인에 한하여ꡓ 분양전환할 수 있도록  개정하고 부칙 제2조에서 동 개정규정은 개정령 시행 후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용토록 규정하고 있음.

따라서, 위 질의의 임대주택 입주자 모집시 무주택자인 임차인에 한하여 분양전환이 가능함을 공고하였다 하여도 이는 당시의 관련 법령에 의거 공고한 사항이며, 관련법령이 개정․시행됨에 따라 위 질의의 임대주택의 경우에도 2002.9.11 개정된 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제3호의 규정에 따라 임차인이 무주택자가 아닌 경우에도 분양전환이 가능함. (공공주택과-620, 2005.2.22)

공공건설임대주택의 순차적 분양전환시 분양전환가격 결정

<질의내용>

공공건설임대주택의 임대의무기간(5년) 경과 후 분양전환가격   결정시 감정평가금액을 과거 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의하여 분양전환시 평가한 가격을 적용할 수 있는 지 여부

<회신내용>

공공건설임대주택의 분양전환가격은 임대주택법시행규칙 제3조의3 [별표1]의 ꡒ공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준”에 의하여 산정하여야 하는 바, 분양전환 시점에서 감정평가가격은 분양전환 시점에서 평가한 가격을 적용하여야 할 것이나, 임대사업자와   임차인이 합의하는 경우에는 “기존 임대사업자와 임차인이 임대주택의 분양전환에 합의하여 분양전환 시행시 평가한 가격”을 적용할 수 있을 것으로 판단.

귀 질의 중 3항의 내용은 질의내용이 불분명하여 회신이 곤란함을 양해하여 주시기 바라며, 공공건설임대주택의 임대의무기간이   경과하여 분양전환코자 하는 경우에는 임대주택법시행규칙 제4조 제1항 각 호의 서류를 첨부하여 관할 시장․군수 또는 구청장에게 임대주택분양전환계획서를 제출하여야 하는 바, 분양전환 관련 자세한 사항에 대하여는 분양전환계획서를 제출받는 해당 지자체에 문의하시기 바람. (공공주택과-3012, 2005.8.2)

우선분양전환 후 잔여세대에 대한 공급방법 등

<질의내용>

임대주택법 제15조, 동법시행령 제13조 및 동법시행규칙 제4조의  규정과 관련,

① 공공건설임대주택을 무주택자 등에 대하여 우선 분양전환 시행 후 잔여 세대가 20세대 이상으로서 “주택공급에 관한 규칙”에서 정하는 바에 따라 공급 하는 경우 임대사업자가 국민주택기금을 상환한 경우에도 공급가격을 우선 분양 전환 가격과 동일하게 적용하여야 하는 지 여부

② 무주택자 등에 대한 우선분양전환 시행 후 잔여세대가 20세대   미만인 경우 국민주택기금의 상환 여부에 관계없이 임대사업자가 공급방법 및 공급 가격을 임의로 결정할 수 있는지 여부

<회신내용>

ㅇ 공공건설임대주택을 무주택자 등에 대하여 우선 분양전환 시행 후 잔여세대가 20세대 이상으로서 “주택공급에 관한 규칙”에서 정하는 바에 따라 공급 하는 경우 임대사업자가 국민주택 기금을 상환하였는지 여부에 관계없이 공급가격은 임대주택법 시행  규칙 별표1의 “공공건설임대주택 분양전환 가격의 산정기준”에서 정하는 바에 따라 결정하여 공급승인을 받아 공급하여야 함.

ㅇ 무주택자 등에 대한 우선 분양전환 시행 후 잔여세대가 20세대 미만인 경우 공급방법은 임대사업자가 결정할 수 있으나,  공급가격은 위 “①”항의 경우와 동일하게 결정하여야 함을 알려드리며, 잔여세대를 일반 공급하는 것은 잔여세대수의 다소 또는 기금상환 여부에 관계없이 공공건설임대주택의 분양전환에 해당하는 것임을 참고

공공건설임대주택의 분양전환가격 산정시 표준건축비 적용 관련

<질의(민원)내용>

금번(2004.9.20) 표준건축비의 개정(인상)․고시로 인하여 공공건설임대주택의 분양전환가격이 동반 인상이 우려됨

<회신내용>

공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 임대주택법시행 규칙 제3조의3 [별표1] ꡒ공공건설임대주택의 매각 가격(분양전환가격)의 산정기준ꡓ에서 당해주택의 건설원가와 감정평가금액의 산술 평균가액으로 하되, 분양전환 당시에 표준건축비로 산정한 당해 주택의 가격(산정가격)ꡓ에서 임대기간중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없도록 하고 있음.

따라서 이미 입주자를 모집한 공공건설임대주택에 있어서는 금번에 인상․고시된 표준건축비는 분양전환시의 “산정가격ꡓ의 산정시에만 적용되며, 고시 제2항에서 ꡒ2004. 9. 20 이후 입주자 모집공고의 승인을 신청하는 분(국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 입주자모집공고를 말함)부터 적용ꡓ토록하고 있음을 안내드리니 참고하시기 바라며, 표준건축비는 건설물가 변동등 건축비의 인상요인에 따라 변경․고시되는 사안으로서  과거 2000년도 및 2002년도에도 변경 고시된 바 있는 사항으로서  향후에도 변경․고시될 수 있는 사안임. (공공주택과-3399, 2004.10.4)

공공건설임대주택을 우선 분양전환받을 수 있는 임차인의 자격

<질의내용>

ㅇ 미등기 건물 또는 무허가 건물 소유 임차인에 대한 우선 분양전환 가능 여부

ㅇ 임차인이 해당 임대주택에서 60세 이상의 유주택자인 부친의 주소지에 부친의 세대원으로 전입하여 거주하고 있는 경우 동 임차인에 대한 우선 분양전환 가능 여부

ㅇ 유주택자로 판명된 임차인이 소유주택을 처분한 경우 동 임차인에 대한 우선 분양전환 가능 여부

<회신내용>

ㅇ 임대주택법령 및 주택공급에관한규칙에서 정하는 바에 따라 공공건설임대주택의 임대의무기간 경과 후 분양전환시에는 무주택자인 임차인에 대하여 우선 분양전환토록 하고 있는 바, 미등기건물  (주택)의 소유자로서 해당 건물의 건축물대장이 등재되어 있고  임차인이 동 건축물대장상의 소유자인 경우에는 유주택자이며,  무허가건물(주택)의 소유자로서 관할 시․군․구청 등 에서 무허가건물 확인서를 발급받아 제출하는 경우에는 무주택자로 처리됨.

ㅇ 공공건설임대주택을 우선 분양전환 받기 위한 임차인의 조건은 해당 임대주택에 거주(주민등록 포함)하는 무주택 임차인이며, 임차인의 직계존속이 60세 이상으로서 주택을 소유한 경우에 대하여는 무주택으로 간주되나, 이 경우 임차인과 함께 동일 세대원으로 거주하는 동안에 60세 미만인 시점에서 다른 주택을 취득한 경우에는 유주택자로 처리됨.

ㅇ 공공건설임대주택의 임차인이 무주택세대주의 자격으로 선정된 경우로서 동 임차인이 유주택자로 판명된 경우에는 임차인의 자격이 상실되어 해당 임대주택을 우선분양전환 받을 수 없으나, 자격제한 없이 선착순의 방법에 의해 임차인으로 선정된 경우에는 소유주택을 처분하면 해당 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있음을 회신함. (공공주택팀-116, 2005.9.13)

임대주택법령

(법, 시행령, 시행규칙)

임대주택법령

임대주택법

임대주택법시행령

임대주택법시행규칙

제1조 (목적) 이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다.

제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. <개정 1996.12.30, 2002.12.26, 2003.5.29>

1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. "매입임대주택"이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)·제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다.

5. "분양전환"이라 함은 임대주택을 임대사업자외의 자에게 매각하는 것을 말한다.

제3조 (다른 법률과의 관계) 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 및 주택임대차보호법을 적용한다. <개정 2003.5.29>

제4조 (임대주택의 우선건설) ①건설교통부장관은 주택법 제7조의 규정에 의한 주택종합계획을 수립함에 있어서 임대주택건설에 관한 사항을 포함시켜야 한다. <개정 1996.12.30, 2003.5.29>

②지방자치단체 및 대한주택공사는 주택을 건설함에 있어서 임대주택을 우선 건설하여야 한다.

제5조 (임대주택의 건설재원) ①건설교통부장관은 임대주택의 원활한 건설을 촉진하기 위하여 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금중 대통령령이 정하는 재원을 임대주택의 건설에 우선 사용할 수 있다. <개정 1996.12.30, 2003.5.29>

②제1항의 규정에 의하여 임대주택의 건설에 사용되는 국민주택기금은 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 장기저리로 융자하여야 한다.

③정부는 매년 예산의 범위안에서 임대주택의 건설에 소요되는 자금을 세출예산에 계상하여야 한다.

제6조 (임대사업자의 등록) ①대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. <개정 1996.12.30, 2000.1.12>

②제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2000.1.12>

③제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 2000.1.12>

제6조의2 (임대주택조합의 설립 등) ①다수의 구성원이 주택을 건설 또는 매입하여 임대하기 위한 임대주택조합(이하 "조합"이라 한다)을 설립하고자 하는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 인가를 받아 설립된 조합을 해산하고자 하는 경우에도 인가를 받아야 한다.

②제1항의 규정에 의하여 인가를 받는 조합의 설립방법·절차, 조합 구성원의 자격기준, 조합의 운영 및 관리에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  [본조신설 2002.12.26]

제6조의3 (조합에 대한 감독) ①건설교통부장관 또는 시장·군수·구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정하는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다.

②시장·군수·구청장은 조합 또는 조합의 구성원이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 때에는 조합의 설립인가를 취소할 수 있다.

③조합은 대통령령이 정하는 바에 따라 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장·군수·구청장에게 보고하고 당해 조합의 구성원이 열람할 수 있도록 하여야 한다. [본조신설 2002.12.26]

제6조의4 (조합의 임대주택건설) 조합은 주택법 제9조의 규정에 의한 등록사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)와 공동으로 임대주택을 건설할 수 있다. 이 경우 조합과 등록업자를 주택법 제10조의 규정에 의한 공동사업주체로 본다. <개정 2003.5.29> [본조신설 2002.12.26]

제7조 (택지의 우선공급) ①국가·지방자치단체 또는 정부투자기관관리기본법 제2조의 규정에 의한 정부투자기관(이하 "정부투자기관"이라 한다)은 그가 소유한 택지 또는 개발한 택지를 매각하는 경우에는 주택법 제25조제1항의 규정에 불구하고 건설임대주택을 건설하고자 하는 임대사업자(이하 "건설임대사업자"라 한다)에게 우선적으로 매각할 수 있다. <개정 2003.5.29>

②국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 한국토지공사는 그가 개발한 택지중 대통령령이 정하는 일정비율 이상을 임대주택건설용지로 사용하거나 건설임대사업자에게 공급하여야 한다. <개정 1995.12.29>

③제1항 및 제2항의 규정에 의한 택지를 매수하거나 공급받은 자는 택지를 취득한 날부터 2년 이내에 임대주택을 건설하여야 한다.

제8조 (택지의 환매) ①국가·지방자치단체 또는 정부투자기관은 제7조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 택지를 매수하거나 공급받은 자가 제7조제3항의 규정에 의한 기간내에 임대주택을 건설하지 아니한 때에는 그 택지를 환매할 수 있다. 이 경우 환매가격은 토지의 매각 또는 공급가격에 환매시까지의 법정이자를 가산한 금액으로 한다.

②제1항의 규정에 의한 택지환매의 절차 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제9조 (분양되지 아니한 주택의 우선공급) 주택법 제38조의 규정에 의하여 주택을 공급하는 사업주체는 분양(임대를 포함한다)되지 아니한 주택이 있는 경우에는 이를 임대사업자에게 우선 공급할 수 있다. <개정 2003.5.29>

제10조 (간선시설의 우선설치) 주택법 제23조의 규정에 의하여 간선시설을 설치하는 자는 임대주택의 건설사업 또는 임대주택건설을 위한 대지조성사업에 필요한 간선시설을 다른 주택건설사업이나 대지조성사업에 우선하여 설치하여야 한다. <개정 2003.5.29>

제10조의2 (공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 관한 특례<개정 2002.2.4>) ①임대사업자가 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택을 대통령령이 정하는 호수 이상 건설하기 위하여 사업대상토지면적의 10분의 9 이상을 매입한 경우(토지소유자로부터 매입에 관한 동의를 얻은 경우를 포함한다)로서 잔여토지를 취득하지 않으면 당해 사업의 시행이 현저히 곤란한 사유가 있는 때에는 특별시장·광역시장 또는 도지사에게 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제4조제5호의 규정에 의한 지정을 요청할 수 있다.<개정 2000.1.12, 2002.2.4>

②제1항의 규정에 의하여 지정을 받은 임대사업자가 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 때에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제20조제1항의 규정에 의한 사업인정을 받은 것으로 본다. 다만, 재결신청은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제23조제1항 및 동법 제28조제1항의 규정에 불구하고 사업계획승인을 얻은 주택건설사업기간내에 할 수 있다. <개정 2002.2.4, 2003.5.29>

[본조신설 1996.12.30]

제11조 (임대사업자의 등록말소) ①시장·군수 또는 구청장은 임대사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 등록을 말소할 수 있다. <개정 1996.12.30, 2000.1.12>

1. 사위 기타 부정한 방법으로 등록한 때

2. 제6조제2항의 등록기준에 미달한 때

3. 제12조의 매각제한을 위반한 때

4. 제14조의 임대조건을 위반한 때

5. 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때

②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의하여 등록을 말소한 때에는 당해 임대사업자의 명칭, 말소사유등 필요한 사항을 공고하여야 한다. <개정 1996.12.30, 2000.1.12>

③제1항의 규정에 의하여 임대사업자의 등록이 말소된 경우에도 말소당시 이미 체결된 임대차계약의 기간이 만료될 때까지는 당해 임대사업자 및 임차인에 대하여는 이 법을 적용한다.

제12조 (임대주택의 매각제한 등) ①임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. <개정 2005.7.13>

1. 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 영구적인 임대의 목적으로 건설한 임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 50년

2. 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

3. 제1호 및 제2호 외의 건설임대주택 중 제16조의 규정에 의한 임대조건 신고시 임대차계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 10년

4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간

②임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.

③제1항의 규정에 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2005.7.13>

[전문개정 2002.12.26]

제12조의2 (임대보증금에 대한 보증) ①대통령령이 정하는 건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사·지방공사가 건설한 경우와 대통령령이 정하는 바에 따라 임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위하여 설립한 특수목적법인 등으로서 해당 단지 내 임대주택의 임대보증금과 국민주택기금 대출금의 합이 대통령령에서 정하는 비율 이하인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2005.7.13>

②제1항의 규정에 의한 보증을 가입하는 경우 이에 소요되는 비용은 임대사업자, 임차인 등이 부담하며, 그 부담비율 및 보증의 가입·유지·탈퇴 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2005.7.13>  [본조신설 2002.12.26]

제12조의3 (저당권 설정 등의 제한) ①임대사업자는 주택법 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 임대주택에 대하여는 분양전환 이전까지 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 다만, 임차인이 동의하거나 그 밖에 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2003.5.29>

1. 저당권 또는 가등기담보 등 담보물권을 설정하는 행위

2. 전세권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위

②임대사업자는 소유권보존등기 신청과 동시에 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대하여 분양전환 이전까지 제한물권의 설정이나 압류·가압류·가처분 등이 될 수 없는 재산임을 부기등기 신청하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사이거나 그 밖에 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③제2항의 규정에 의한 부기등기일 후에 당해 임대주택에 제한물권을 설정받거나 압류·가압류·가처분 등을 한 경우에는 그 효력을 무효로 한다.

[본조신설 2002.12.26]

제13조 (임대주택의 전대제한) 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매·증여 기타 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속의 경우를 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.

제14조 (건설임대주택의 임대조건등) ①건설임대주택의 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.

②건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료를 증액청구하는 경우에는 「주택임대차보호법」이 정한 범위 내에서 주거비물가지수, 인근지역의 전세가격변동률 등을 고려하여야 한다. <신설 2005.7.13>

제15조 (건설임대주택의 우선분양전환<개정 2005.7.13>) ①임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 「주택법」 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 「주택법」 제60조의 규정에 의하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선분양전환하여야 한다. <개정 2005.7.13>

1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인

2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 당해 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인

3. 제13조 단서의 규정에 의하여 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

5. 분양전환 당시 당해 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인

②제1항의 규정에 불구하고 임대사업자의 부도 등 대통령령이 정하는 경우에는 분양전환 당시 당해 임대주택에 거주하는 임차인에게 우선 분양전환할 수 있다. <신설 2005.7.13>

③제1항의 규정에 의하여 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2002.12.26]

제15조의2 (부도임대주택의 경매에 관한 특례) ①제15조제1항의 건설임대주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우에는 제15조의 규정에 의하여 우선분양전환 받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 「민사집행법」 제113조의 규정에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 임차인에게 매각을 허가하여야 한다.

③제1항의 규정에 따라 임차인이 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

[본조신설 2005.7.13]

제16조 (임대조건의 신고) ①임대사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 국민주택기금의 지원을 받은 임대주택중 대통령령이 정하는 임대주택을 임대하고자 하는 경우에는 임대차계약기간·임대보증금·임대료등 대통령령이 정하는 임대조건에 관한 사항을 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.<개정 2000.1.12>

②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우등 대통령령이 정하는 경우에는 그 내용의 조정을 권고할 수 있다.

③제1항의 규정에 의한 신고의 절차 기타 필요한 사항에 관하여는 대통령령으로 정한다.

제17조 (임대주택의 관리) ①임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대하여는 주택법 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체관리하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사의 경우에는 대통령령이 정하는 방법에 따라 관리할 수 있다. <개정 2003.5.29>

②임대사업자가 제1항의 규정에 의하여 임대주택을 자체관리하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.

③2 이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다. <개정 1996.12.30>

④임대사업자는 임차인으로부터 임대주택의 관리에 필요한 경비를 받을 수 있다.

⑤임대사업자가 자체관리하는 경우의 인가절차·관리비의 산정등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. <개정 1996.12.30>

⑥제1항의 규정을 적용함에 있어서 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 동일한 건축물안에 있거나 동일한 주택단지를 구성한 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리방법에 따라야 한다.

제17조의2 (임차인대표회의) ①임대사업자가 대통령령이 정하는 호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다.

②제1항의 규정에 의한 임차인대표회의는 다음 각호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 수 있다.

1. 임대주택 관리규약의 제정 및 개정

2. 관리비

3. 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수

4. 기타 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

③제1항의 규정에 의한 임차인대표회의의 구성 및 운영등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[본조신설 2000.1.12]

[종전 제17조의2는 제17조의3으로 이동<2000.1.12>]

제17조의3 (특별수선충당금의 적립등) ①제17조제1항의 규정에 의한 임대주택의 임대사업자는 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립하여야 한다.

②임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 제1항의 규정에 의하여 적립한 특별수선충당금을 주택법 제42조의 규정에 의하여 최초로 구성되는 입주자대표회의에 인계하여야 한다. <개정 2002.12.26, 2003.5.29>

③특별수선충당금의 요율, 사용절차, 사후관리와 적립방법등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④제1항의 규정에 의한 임대주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다.

[본조신설 1996.12.30]

[제17조의2에서 이동<2000.1.12>]

제18조 (표준임대차계약서등) ①임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다. <개정 1996.12.30>

②제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 1996.12.30>

1. 임대보증금

2. 임대료

3. 임대차계약기간

4. 임대사업자 및 임차인의 권리·의무에 관한 사항

5. 임대주택의 수선·유지 및 보수에 관한 사항

6. 기타 건설교통부령이 정하는 사항

③임대사업자와 임차인은 제1항의 규정에 의한 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다.

④임대사업자는 임대차계약을 체결함에 있어서 임대차계약기간의 만료후 임대주택을 당해 임차인에게 분양전환할 예정인 경우에는 주택임대차보호법 제4조제1항의 규정에 불구하고 임대차계약기간을 2년 이내로 할 수 있다.<개정 2002.12.26>

제18조의2 (임대주택분쟁조정위원회) ①임대사업자와 임차인대표회의간의 제17조의2제2항 각호 및 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양전환하는 경우 그 가격에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 시·군 또는 자치구에 임대주택분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다.<개정 2002.12.26>

②조정위원회는 위원장 1인을 포함하여 10인 이내의 위원으로 구성하되, 위원은 다음 각호의 1에 해당하는 자가 된다. 이 경우 제1호 및 제2호의 위원은 각각 3인으로 한다.

1. 임대사업자가 추천하는 자

2. 임차인대표회의가 추천하는 자

3. 임대주택관련분야에 관한 학식과 경험이 있고 덕망을 갖춘 자중에서 당해 지방자치단체의 장이 위촉하는 자

4. 당해 지방자치단체의 소속공무원중 당해 지방자치단체의 장이 임명하는 자

③위원장은 당해 지방자치단체의 장이 된다.<개정 2002.12.26>

④제2항제1호 및 제2호의 위원의 임기는 당해 분쟁의 조정절차가 완료되는 때까지로 하고, 동항제3호의 위원의 임기는 3년으로 한다.

⑤조정위원회의 회의·운영 기타 필요한 사항은 당해 지방자치단체의 조례로 정한다.

[본조신설 2000.1.12]

제18조의3 (분쟁의 조정신청) 임대사업자와 임차인대표회의는 다음 각호의 1에 해당하는 분쟁에 관하여 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

1. 제17조의2제2항 각호의 사항

2. 대통령령이 정하는 건설임대주택의 분양전환가격

[전문개정 2002.12.26]

제18조의4 (조정의 효력) 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 수락한 때에는 당사자간에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

[본조신설 2000.1.12]

제19조 (감독) 건설교통부장관과 시장·군수 또는 구청장은 임대사업자와 임차인이 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 시정명령등 필요한 조치를 할 수 있다. <개정 1996.12.30>

제20조 (청문) 시장·군수 또는 구청장은 제11조제1항의 규정에 의하여 임대사업자의 등록을 말소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다.<개정 2000.1.12>

[전문개정 1997.12.13]

제21조 (권한의 위임등) ①건설교통부장관은 이 법에 의한 권한의 일부를 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시장·광역시장 또는 도지사에게 위임하거나, 주택산업육성을 목적으로 설립된 법인에게 위탁할 수 있다. <개정 1996.12.30>

②제1항의 규정에 의하여 권한을 위임받은 특별시장·광역시장 또는 도지사는 그 권한의 일부를 건설교통부장관의 승인을 얻어 시장·군수 또는 구청장에게 재위임할 수 있다. <개정 1996.12.30>

제22조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.<개정 2002.12.26>

1. 사위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 받게 한 자

2. 조합의 조합원이 아닌 자로서 조합의 가입을 알선하면서 주택가격외의 수수료 또는 금품을 받은 자

3. 제12조의 규정에 위반하여 임대주택을 매각한 자

4. 제13조의 규정에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자

5. 제15조의 규정을 위반하여 임대주택을 분양전환한 자

제23조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.<개정 2002.12.26, 2005.7.13>

1. 제6조의3제3항의 규정에 의한 회계감사를 받지 아니한 자

2. 제12조의2의 의무를 이행하지 아니한 자

3. 제14조의 규정에 의한 임대조건등에 위반하여 주택을 임대한 자

4. 제16조제1항의 규정에 의한 임대조건의 신고를 하지 아니하거나 허위로 신고한 자

5. 제17조의 규정에 위반하여 임대주택을 관리한 자

제24조 (양벌규정) 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인·사용인 기타 종업원이 그 법인이나 개인의 업무에 관하여 제22조 및 제23조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에 대하여도 각 해당 조의 벌금형을 과한다.

제25조 (과태료) ①다음 각호의 1에 해당하는 자는 500만원 이하의 과태료에 처한다. <개정 1996.12.30>

1. 제18조의 규정에 위반한 임대사업자

2. 제19조의 규정에 의한 건설교통부장관과 시장·군수 또는 구청장의 조치를 위반한 자

②제1항의 규정에 의한 과태료는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관이나 시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다.<개정 1996.12.30>

③제2항의 규정에 의한 과태료처분에 불복이 있는 자는 그 처분의 고지를 받은 날부터 30일 이내에 건설교통부장관이나 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다. <개정 1996.12.30>

④제2항의 규정에 의한 과태료처분을 받은 자가 제3항의 규정에 의하여 이의를 제기한 경우에는 건설교통부장관이나 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 관할법원에 그 사실을 통보하여야 하며, 그 통보를 받은 관할법원은 비송사건절차법에 의한 과태료의 재판을 한다. <개정 1996.12.30>

⑤제3항의 규정에 의한 기간내에 이의를 제기하지 아니하고, 과태료를 납부하지 아니한 경우에는 국세 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수한다.

부칙 <제4629호,1993.12.27>

①(시행일) 이 법은 1994년 4월 1일부터 시행한다.

②(기존 임대주택에 대한 경과조치) 이 법 시행당시 종전의 임대주택건설촉진법에 의하여 건설·공급된 임대주택은 이 법에 의한 건설임대주택으로 본다. 이 경우 제12조의 규정에 의한 임대의무기간은 종전의 규정에 의한다.

③(벌칙등에 관한 경과조치) 이 법 시행전의 행위에 대한 벌칙 및 과태료의 적용에 있어서는 종전의 규정에 의한다.

부칙(한국토지공사법)

<제5109호,1995.12.29>

제1조 (시행일) 이 법은 1996년 1월 1일부터 시행한다. <단서 생략>

제2조 (다른 법률의 개정) ① 내지 ④생략

⑤임대주택법중 다음과 같이 개정한다.

제7조제2항중 "한국토지개발공사"를 "한국토지공사"로 한다.

⑥ 내지 <17>생략

제3조 생략

부칙

<제5228호,1996.12.30>

①(시행일) 이 법은 1997년 3월 1일부터 시행한다.

②(건설임대주택의 매각 및 특별수선충당금의 적립에 관한 적용례) 제15조 및 제17조의2의 개정규정은 이 법 시행후 최초로 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용한다.

부칙(행정절차법의시행에따른공인회계사법등의정비에관한법률)  <제5453호,1997.12.13>

제1조 (시행일) 이 법은 1998년 1월 1일부터 시행한다. <단서 생략>

제2조 생략

부칙

<제6167호,2000.1.12>

이 법은 공포후 6월이 경과한 날부터 시행한다.

부칙(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률)  <제6656호,2002.2.4>

제1조 (시행일) 이 법은 2003년 1월 1일부터 시행한다.

제2조 내지 제10조 생략

제11조 (다른 법률의 개정) ①내지 <42>생략

<43>임대주택법중 다음과 같이 개정한다.

제10조의2의 제목 "(토지수용법에 관한 특례)"을 "(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 관한 특례)"로 한다.

제10조의2제1항중 "토지수용법 제3조제5호"를 "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제4조제5호"로 한다.

제10조의2제2항중 "토지수용법 제14조"를 "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제20조제1항"으로 하고, "토지수용법 제17조 및 동법 제25조제2항"을 "공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제23조제1항 및 동법 제28조제1항"으로 한다.

<44>내지 <85>생략

제12조 생략

부칙

<제6833호,2002.12.26>

①(시행일) 이 법은 공포후 6월이 경과한 날부터 시행한다.

②(저당권 설정 등의 제한에 관한 적용례) 제12조의3제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어 건설한 후 임대중에 있는 분부터, 제12조의3제2항 및 제3항의 개정규정은 이 법 시행후 최초로 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어 건설하는 분부터 적용한다.

③(벌칙 등에 관한 경과규정) 이 법 시행전의 행위에 대한 벌칙의 적용에 있어서는 종전의 규정에 의한다.

부칙(주택법)

<제6916호,2003.5.29>

제1조 (시행일) 이 법은 공포후 6월이 경과한 날부터 시행한다. <단서 생략>

제2조 내지 제11조 생략

제12조 (다른 법률의 개정) ①내지 <25>생략

<26>임대주택법중 다음과 같이 개정한다.

제2조제2호 나목중 "주택건설촉진법 제6조"를 "주택법 제9조"로, "동법 제33조"를 "동법 제16조"로 한다.

제3조중 "주택건설촉진법"을 "주택법"으로 한다.

제4조제1항중 "주택건설촉진법 제4조의 규정에 의한 주택건설종합계획"을 "주택법 제7조의 규정에 의한 주택종합계획"으로 한다.

제5조제1항중 "주택건설촉진법 제10조"를 "주택법 제60조"로 한다.

제6조의4중 "주택건설촉진법 제6조의 규정에 의한 등록업자"를 "주택법 제9조의 규정에 의한 등록사업자"로 하고, "주택건설촉진법 제44조제3항"을 "주택법 제10조"로 한다.

제7조제1항중 "주택건설촉진법 제24조제1항"을 "주택법 제25조제1항"으로 한다.

제9조중 "주택건설촉진법 제32조"를 "주택법 제38조"로 한다.

제10조중 "주택건설촉진법 제36조"를 "주택법 제23조"로 한다.

제10조의2제2항중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 한다.

제12조의3제1항 각호외의 부분 본문중 "주택건설촉진법 제33조제1항"을 "주택법 제16조제1항"으로 하고, 동항 각호외의 부분 단서중 "임차인이 동의하는 경우"를 "임차인이 동의하거나 그 밖에 대통령령이 정하는 경우"로 한다.

제17조제1항중 "주택건설촉진법 제39조"를 "주택법 제53조"로 한다.

제17조의3제2항중 "주택건설촉진법 제38조"를 "주택법 제42조"로 한다.

<27>내지 <47>생략

제13조 생략

부칙

<제7598호,2005.7.13>

①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제12조의2의 개정규정은 공포 후 5월이 경과한 날부터 시행한다.

②(임대보증금보증가입에 관한 적용례) 제12조의2의 개정규정은 동조제1항 단서의 경우 외에는 이 법 시행일 당시 임대 중인 주택을 소유한 임대사업자의 경우에도 적용된다. 이 경우 임대사업자는 이 법 시행일부터 1년 이내에 이 법 제12조의2의 규정에 따라 임대보증금에 관한 보증에 가입하거나 특수목적 법인 등으로 전환하여야 한다.

③(임차인의 우선매수권에 관한 적용례) 제15조의2제1항 내지 제3항의 개정규정은 이 법 시행일 당시 「민사집행법」 제115조의 규정에 의한 매각기일이 종결되지 않은 건설임대주택에도 적용한다.

제1조 (목적) 이 영은 임대주택법(이하 "법"이라 한다)에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조 (건설임대주택의 종류) 법 제2조제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각호와 같다. <개정 2004.3.17>

1. 공공건설임대주택 : 다음 각목의 1에 해당하는 주택

가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설·임대하는 주택

나. 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)의 자금을 지원받아 건설·임대하는 주택

다. 공공사업에 의하여 조성된 택지(이하 "공공택지"라 한다)에 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설·임대하는 주택

2. 민간건설임대주택:제1호외의 건설임대주택을 말한다.

제3조 (임대주택용 택지의 개발 및 공급) ①건설교통부장관은 주택법 제7조의 규정에 의한 당해 연도의 주택종합계획(연도별 계획)을 수립함에 있어서 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 또는 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 공급할 임대주택용 택지의 공급계획을 포함하여야 한다. 다만, 임대의무기간이 5년인 임대주택용 택지의 공급계획을 포함하여서는 아니된다. <개정 1994.12.23, 1996.2.15, 2003.11.29, 2004.3.17>

②국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 또는 지방공사는 제1항의 규정에 의한 택지공급계획에 따라 임대주택건설용지를 개발·공급하여야 한다. <개정 1996.2.15, 2004.3.17>

제4조 (임대주택건설재원의 조달) 법 제5조제1항에서 "국민주택기금중 대통령령이 정하는 재원"이라 함은 국민주택기금의 조성재원중 다음 각 호의 자금으로 조성된 재원을 말한다. <개정 2003.11.29>

1. 정부의 출연금

2. 주택법 제67조 및 동법시행령 제90조의 규정에 의한 제2종 국민주택채권의 발행으로 조성된 자금

3. ｢복권 및 복권기금법｣ 제23조제1항의 규정에 의하여 배분된 수익금<개정 2005.9.16>

제5조 (임대주택건설자금의 융자조건) 법 제5조제2항의 규정에 의하여 임대주택건설에 장기저리로 융자되는 국민주택기금의 이자율과 상환기간은 건설교통부장관이 재정경제부장관 및 기획예산처장관과 협의하여 정한다. <개정 1994.12.23, 1998.11.13, 2004.3.17>

제6조 (임대사업자의 범위 및 등록기준 등) ①법 제6조제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다. <개정 1999.11.12>

②법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같다. 이 경우 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. <개정 1997.4.1, 1998.11.13, 2000.7.22, 2003.11.29>

1. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자

2. 주택법 제10조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

제7조 (임대사업자의 등록절차) ①법 제6조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.<개정 1994·12·23, 2000.7.22>

②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.<개정 1994·12·23, 2000.7.22>

③제2항의 규정에 의하여 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이를 신고하여야 한다.<개정 1994·12·23, 2000.7.22>

제7조의2 (임대주택조합의 설립 등) ①법 제6조의2제1항의 규정에 의하여 임대주택조합(이하 "조합"이라 한다)의 설립·변경 또는 해산의 인가를 받고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 인가신청서에 다음 각호의 구분에 의한 서류를 첨부하여 관할 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

1. 설립인가의 경우

가. 창립총회 회의록

나. 조합장 선출동의서

다. 조합원 전원이 연명한 조합규약

라. 사업계획서

2. 변경인가의 경우 : 변경의 내용을 증명하는 서류

3. 해산인가의 경우 : 조합원의 동의를 얻은 정산서

②조합은 2인 이상의 조합원으로 구성되어야 한다.<개정 2005.9.16>

③조합은 법 제6조의4의 규정에 의하여 주택법 제9조의 규정에 의한 등록업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)와 공동으로 임대주택을 건설하는 경우 그 등록업자에게 조합의 업무(조합의 가입을 알선하거나 모집광고를 하는 것을 제외한다)를 대행하게 할 수 있다. <개정 2003.11.29>

④조합은 그 설립인가를 받은 때부터 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 때, 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받은 때 또는 매매계약을 체결하는 때까지는 조합원의 사망으로 인한 경우를 제외하고는 당해 조합의 구성원을 교체할 수 없다. <개정 2003.11.29>

⑤제1항제1호 다목의 조합규약에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 조합의 명칭 및 주소

2. 조합원 상호간의 지분관계, 수익 및 손실의 귀속에 관한 사항

3. 조합원의 제명·탈퇴·교체 및 신규가입에 관한 사항

4. 조합임원의 권리·의무와 그 선임방법

5. 조합의 비용부담과 회계에 관한 사항

6. 사업연도·사업시행방법 및 내용 등 사업의 개요

7. 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차

8. 총회의 개최 및 조합원의 총회 소집요구에 관한 사항

9. 청산의 절차 및 방법

10. 조합규약의 변경절차

11. 조합비의 사용내역과 총회의 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지

⑥제1항제1호 라목의 사업계획서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 건설 또는 매입하고자 하는 주택의 호수·세대수 및 종류·규모

2. 주택건설예정지 또는 매입예정주택의 소재지·지번·지목·소유자 및 권리관계

3. 주택건설예정지에 대한 도시계획상의 용도(주택을 건설하는 경우에 한한다)

4. 대지 및 주변현황

⑦시장·군수 또는 구청장은 임대주택의 건설을 목적으로 하는 조합의 설립인가를 하고자 하는 경우에는 도시계획 관련사항 등을 확인하여 당해 주택건설예정지에 임대주택을 건설할 수 있는지의 여부를 심사하여야 한다.[본조신설 2003.6.25]

제7조의3 (임대주택조합의 회계감사) ①20호 또는 20세대 이상의 주택을 건설 또는 매입하는 조합은 법 제6조의3제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 구분에 의한 해당일부터 20일 이내에 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다. <개정 2003.11.29>

1. 주택을 건설하는 경우 : 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 날

가. 「주택법」 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날

나. 제9조제2항제2호의 규정에 의한 허가를 받은 날 또는 법제15조제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 임대주택을 분양전환하는 계약을 체결한 날

2. 주택을 매입하는 경우 : 제9조제2항제2호의 규정에 의한 허가를 받은 날 또는 법 제15조제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 임대주택을 분양전환하는 계약을 체결한 날

②제1항의 규정에 의한 회계감사에 대하여는 「주식회사의 외부감사에 관한법률」 제5조의 규정에 의한 감사기준을 적용한다.

③제1항의 규정에 의하여 회계감사를 실시한 자는 회계감사가 종료된 날부터 15일 이내에 회계감사결과를 시장·군수 또는 구청장과 조합에 통보하여야 한다.

④조합은 제3항의 규정에 의하여 회계감사결과를 통보받은 때에는 조합원에게 그 내용을 통보하여야 한다.

⑤시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의하여 통보받은 회계감사결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 때에는 그 내용을 조합에 통보하고 그 시정을 요구할 수 있다.

⑥20호 또는 20세대 미만의 주택을 건설 또는 매입하는 조합은 건축법 제18조의 규정에 의한 사용승인 또는 임시사용승인을 신청한 날 또는 건설 또는 매입한 주택을매각하기 위한 매매계약을 체결한 날부터 20일 이내에 조합규약이 정하는 바에 의하여 자체적으로 회계감사를 실시하고 그 결과를 조합원에게 통보하여야 한다. 이 경우 제3항 및 제5항의 규정을 준용한다.  [본조신설 2003.6.25]

제8조 (택지의 환매절차 등) ①국가·지방자치단체 또는 정부투자기관관리기본법 제2조의 규정에 의한 정부투자기관(이하 "정부투자기관"이라 한다)은 법 제7조제1항의 규정에 의하여 임대사업자에게 택지를 매각하는 경우에는 그 택지를 취득한 날부터 2년이내에 임대주택의 건설을 착수하지 아니한 때에는 그 택지를 환매할 수 있다는 내용의 환매특약을 하고 이를 등기하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2004.3.17>

②법 제7조제1항의 규정에 의하여 택지를 매수한 자가 그 택지에 임대주택의 건설을 착수한 때에는 그 사실을 증명하는 서류를 첨부하여 당해 택지를 매각한 자에게 통보하여야 한다.

③법 제7조제1항의 규정에 의하여 택지를 매각한 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관은 그 택지를 취득한 자로부터 그 택지를 매각한 날부터 1년6월이내에 제2항의 규정에 의한 통보가 없는 경우에는 임대주택의 건설을 지체없이 착수할 것을 촉구하여야 하며, 취득한 날부터 2년이 경과할 때까지 이를 이행하지 아니하는 경우에는 환매특약의 내용에 따라 환매절차를 개시하여야 한다.

④법 제7조제2항에서 "대통령령이 정하는 일정비율"이라 함은 10퍼센트를 말한다. <신설 2000.7.22>

제8조의2 (공익사업자의 지정신청등) ①법 제10조의2제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 100호, 공동주택의 경우에는 100세대를 말한다.

②임대사업자는 법 제10조의2제1항의 규정에 의한 지정을 받고자하는 때에는 임대주택건설사업계획서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 특별시장·광역시장 또는 도지사에게 제출하여야 한다. <개정 2000.7.22>

1. 사업대상토지를 표시하는 도면

2. 사업대상토지면적의 10분의 9이상을 매입(토지소유자로부터 매입에 관한 동의를 얻은 경우를 포함한다)한 사실을 증명하는 서류

3. 수용 또는 사용하고자 하는 토지를 표시하는 도면

4. 수용 또는 사용하고자 하는 토지의 세목을 기재한 서류

③법 제10조의2제1항의 규정에 의하여 지정을 받은 임대사업자는 주택법 제16조의 규정에 의하여 당해 사업에 대한 사업계획승인을 얻고자 하는 때에는 동법시행령 제15조제5항의 규정에 불구하고 수용 또는 사용하고자 하는 토지에 대한 등기부등본 또는 사용승낙서를 제출하지 아니할 수 있다. <개정 2003.11.29> [본조신설 1997.4.1]

제9조 (임대주택의 임대의무기간등) ①법 제12조제1항제4호에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.<개정 1998.11.13, 2002.9.11, 2003.6.25, 2004.3.17, 2005.9.16>

1. 법 제12조제1항제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

②법 제12조제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다. <개정 1994.12.23, 1998.11.13, 2000.7.22, 2002.9.11, 2003.6.25, 2004.3.17, 2005.9.16>

1. 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

2. 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정등으로 임대를 계속할 수 없어 다음 각목의 구분에 따른 허가를 받은 경우

가. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 임대하는 임대주택의 경우에는 건설교통부장관의 허가

나. 가목외의 임대주택의 경우에는 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 허가

3. 법 제12조제1항제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대개시후 당해 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 당해 임대주택의 분양전환에 합의하여 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 임차인에 한하여 분양전환을 할 수 있다.

③삭제 <2003.6.25>

④임대사업자는 제2항제2호의 규정에 의하여 임대주택을 분양전환하는 경우에는 법 제15조제1항 또는 제2항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다. <개정 1998.11.13, 2003.6.25>

⑤다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항제2호 또는 제3호의 규정에  의하여 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다. <개정 2004.3.17>

1. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60제곱미터를 초과하는 주택

2. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 60제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택

3. 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택<신설 2005.9.16>

⑥제2항제2호의 규정에 의한 허가 및 동항제3호의 규정에 의한 신고에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. <신설 1998.11.13>

제9조의2 (임대보증금에 대한 보증에의 가입 등) ①법 제12조의2제1항의 규정에 의하여 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사외의 자가 건설한 공공건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입할 수 있다.

②제1항의 규정에 의한 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에의 가입여부를 건설교통부령이 정하는 바에 따라 공고하여야 한다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같다.

③제1항의 규정에 의한 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 임차인이 임대주택에 입주한 후 지체없이 보증서 및 보증약관의 사본을 임차인에게 교부하여야 한다.

[본조신설 2003.6.25]

제9조의3 (부기등기 등) ①법 제12조의3제2항 본문의 규정에 의한 부기등기에는 "이 주택은 국민주택기금을 위한 제한물권설정을 제외하고는 임차인의 동의 없이는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등 소유권에 제한을 가하는 일체의 행위를 할 수 없음"이라는 내용을 명시하여야 한다.

②법 제12조의3제2항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 임대사업자가 당해 임대주택을 신탁업법 제3조의 규정에 의하여 인가를 받아 설립된 신탁회사 또는 주택법 제76조의 규정에 의하여 설립된 대한주택보증주식회사에 신탁하는 경우를 말한다. <개정 2004.3.17>  [본조신설 2003.6.25]

제10조 (임차권의 양도등의 허용) ①법 제13조 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 1998.11.13, 2000.7.22, 2002.9.11, 2003.6.25, 2004.3.17, 2005.9.16>

1. 법 제12조제1항제3호 및 이 영 제9조제1항제1호․제2호에 해당하는 임대주택의 임차인의 세대구성원 전원이 임대주택 입주후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택세대주(민간건설임대주택 및 매입임대주택의 경우에는 임차인이 임의로 선정한 자를 말한다)에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우

가. 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 그가 거주하는 시·군·구(자치구에 한한다. 이하 같다)의 행정구역과 다른 시·군·구로 퇴거하고자 하는 경우

나. 상속 또는 혼인으로 인하여 소유하게 된 주택으로 이전하고자 하는 경우

다. 국외로 이주하거나 1년이상 국외에 머무르고자 하는 경우

2. 북한이탈주민의보호및정착지원에관한법률 제2조제1호의 규정에 의한 북한이탈주민이 특별공급받은 임대주택을 근무·생업 등의 사유로 다른 공공건설임대주택과 상호 교환하여 거주하고자 하는 경우

3. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 인하여 임대주택에서 퇴거하고 당해 임대주택에 계속 거주하고자 하는 직계존비속, 배우자 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 변경된 세대주로 임차인을 변경하고자 하는 경우

②법 제13조 단서의 규정에의하여 임차권의 양도 또는 임대주택의 전대의 동의를 얻고자 하는 임차인은 제1항 각 호의 어느 하나에 해당함을 증빙하는 자료를 임대사업자에게 제출하여야 한다.

③임대사업자는 제2항의 규정에 의하여 임차인이 임대사업자에게 제출한 증빙자료의 흠 등 특별한 사유가 없는 한 임차인의 임차권 양도 또는 전대요구에 응하여야 한다.<신설 2005.9.16>

제11조 (건설임대주택의 임차인의 자격과 선정방법) 법 제14조제1항의 규정에 의하여 건설임대주택중 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 건설교통부령이 정하는 바에 의하며, 그외의 건설임대주택의 임차인의 자격과 선정방법은 당해 임대사업자가 정한다. <개정 2000.7.22, 2003.6.25, 2003.11.29, 2004.3.17, 2005.9.16>[전문개정 1997.4.1]

제11조의2 (민간건설임대주택의 입주자모집시기) 민간건설임대주택을 건설하는 임대사업자는 당해 임대주택의 토지소유권을 확보하고 당해 토지에 설정된 저당권·전세권·지상권 등을 말소한 후 입주자를 모집하여야 한다.[본조신설 1998·11·13]

제12조 (건설임대주택의 임대보증금 및 임대료) ①공공건설임대주택중 「주택법」 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 건설교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다. 다만, 제9조제5항제1호 및 제3호의 공공건설임대주택의 임대료의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 1994.12.23, 2002.9.11, 2003.11.29, 2004.3.17, 2005.9.16>

②건설교통부장관은 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정함에 있어서는 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가, 재정 및 국민주택기금 지원비율, 당해 임대주택 주변지역의 임대보증금 및 임대료 수준, 감가상빅, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금융자금에 대한 지급이자, 대손충당금 및 제세공과금 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대주택의 건설원가는 건설교통부령이 정하는 산정기준에 의하여 산출한 가격을 말한다.<개정 1994.12.23, 2004.3.17, 2005.9.16>

③제1항의 공공건설임대주택에 대한 최초의 임대보증금은 다음 각 호의 구분에 따라 정하는 금액을 초과할 수 없다. <개정 1994.12.23, 2000.7.22, 2002.9.11, 2003.6.25, 2003.11.29, 2005.9.16>

1. 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 건설한 임대주택은 당해 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가(제2항 후단의 규정에 의한 건설원가를 말한다)에서 국민주택기금에 의한 융자금을 차감한 금액(이하 "임대보증금상한선"이라 한다. 이하 이 항에서 같다)

2. 제1호외의 임대사업자가 건설한 임대주택은 다음 각목의 금액. 이 경우 공공택지외의 지역에서 건설한 임대주택은 국민주택기금에 의한 자금을 지원받을 당시에 주택법 제62조의 규정에 의한 기금수탁자와 약정한 임대보증금액을 초과할 수 없다.

가. 수도권(서울특별시·경기도 및 인천광역시를 말한다. 이하 이 항에서 같다)지역에서는 임대보증금상한선의 90퍼센트에 해당하는 금액

나. 수도권외의 지역에서는 임대보증금상한선의 80퍼센트에 해당하는 금액

제13조 (건설임대주택의 우선분양전환 등<개정 2003.6.25>) ①<삭 제 2005.9.16>

②법 제15조제2항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.<개정 2005.9.16>

1. 임대사업자의 부도 또는 파산으로 임대보증금의 반환이 곤란한 경우

2. 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택인 경우

③법 제15조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택(제9조제5항 각 호의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다. <개정 1998.11.13, 2002.9.11, 2003.6.25, 2004.3.17, 2005.9.16>[전문개정 1997.4.1]

제14조 (임대조건의 신고) ①법 제16조제1항에서 "대통령령이 정하는 임대주택"이라 함은 제2조제1호 가목 및 나목의 규정에 의한 공공건설임대주택을 말하며, "대통령령이 정하는 임대조건에 관한 사항"이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 1997.4.1, 2000.7.22, 2002.9.11, 2003.11.29, 2004.3.17, 2005.9.16>

1. 임대차계약기간

2. 임대보증금

3. 임대료

4. 임대주택을 분양전환하고자 하는 경우에는 분양전환시기 및 가격의 산정기준(「주택법」 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택중 법 제12조제1항제2호․제3호 및 이 영 제9조제1항제1호에 해당하는 임대주택의 경우에 한한다). 다만, 제9조제5항 각 호의 공공건설임대주택의 경우에는 분양전환가격산정기준을 신고하지 아니할 수 있다.

②법 제16조제2항에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.

1. 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우

2. 신고내용이 관계법령에 부적합하다고 인정되는 경우

③제1항의 규정에 의하여 신고하고자 하는 임대사업자는 입주예정일 10일전(변경신고의 경우에는 변경일 10일전을 말한다)까지 임대조건 신고서에 법 제18조의 규정에 의한 표준임대차계약서를 첨부하여 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.<개정 1997·4·1, 1998·11·13, 2002.9.11>

④제3항의 규정에 의하여 임대조건신고서를 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니한 경우에는 신고를 받은 날부터 10일 이내에 임대조건신고 대장에 이를 기재하고 임대조건신고필증을 신고인에게 교부하여야 한다.<개정 2005.9.16>

⑤제1항의 규정에 의하여 임대조건을 신고하는 임대사업자중 지방자치단체·대한주택공사 및 「주택법」 제9조의 규정에 의한 주택건설사업자가 건설한 건설임대주택을 「주택법」 제10조제3항의 규정에 의한 고용자가 매입하여 임대하고자 하는 경우 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제16조의 규정에 의한 정비사업조합이 건설한 건설임대주택을 지방자치단체가 매입하여 임대하고자 하는 경우에는 법 제12조제1항제1호 내지 제3호, 이 영 제11조․제12조 및 법 제15조의 내용을 임대조건에 포함하여 신고하여야 한다. <개정 2003.6.30, 2003.11.29, 2005.9.16>

제15조 (임대주택의 관리) ①법 제17조제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 규모"라 함은 임대주택의 단지별로 다음 각호의 1에 해당하는 임대주택을 말한다.

1. 300세대이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택

②법 제17조제2항에서 "대통령령이 정하는 기술인력 및 장비"라 함은 주택법시행령 별표 4의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 말한다. <개정 2003.11.29>

③법 제17조제3항의 규정에 의하여 2이상의 임대사업자가 임대주택을 공동으로 관리할 수 있는 경우는 2이상의 임대주택단지가 서로 인접하여 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 시장(특별시장 및 광역시장을 포함한다)·군수가 인정하는 경우에 한한다. 이 경우 제2항의 기술인력 및 장비의 기준을 적용함에 있어서는 이를 1개의 임대주택단지로 본다.<개정 1997·4·1>

제15조의2 (임차인대표회의) ①법 제17조의2제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 20호를 말한다.

②법 제17조의2제2항제4호에서 "기타 임대주택의 관리에 관한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 하자보수

2. 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항

③임차인대표회의가 법 제17조의2제2항 각 호의 사항에 대하여 임대사업자에게 협의를 요청하는 경우 임대사업자는 협의에 성실히 응하여야 한다.<신설 2005.9.16>

④임차인대표회의는 임대주택의 동별세대수에 비례하여 선출한 대표자(이하 "동별대표자"라 한다)로 구성한다.

⑤동별대표자로 될 수 있는 자는 당해 공동주택단지안에서 계속하여 6월 이상 거주하고 있는 임차인으로 한다. 다만, 최초로 임차인대표회의를 구성하는 경우에는 예외로 한다.

⑥임차인대표회의는 회장 1인, 부회장 1인 및 감사 1인을 구성원중에서 선출하여야 한다.

⑦임차인대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전까지 회의의 목적·일시 및 장소 등을 임차인에게 통지하거나 공시하여야 한다.

⑧임차인대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 임대사업자와의 협의결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 임차인에게 통지하거나 공시하여야 한다.

⑨임차인대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 보관하고, 임차인이 그 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

[본조신설 2000.7.22]

제15조의3 (특별수선충당금의 요율·사용절차등) ①법 제17조제1항의 규정에 의한 임대주택을 건설한 임대사업자는 당해 임대주택의 공용부분과 부대시설 및 복리시설(분양된 시설을 제외한다)에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는 때에 이를 제출하여야 하며, 임대기간중 당해 임대주택단지안에 있는 관리사무소에 이를 비치하여야 한다.

②제1항의 규정에 의한 장기수선계획은 건설교통부령이 정하는 기준에 따라야 한다. <개정 2000.7.22>

③법 제17조의3제3항의 규정에 의한 특별수선충당금(이하 "특별수선충당금"이라 한다)은 사용검사(임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인을 말한다) 후 1년이 경과한 날부터 매월 적립하되, 적립요율은 다음 각 호와 같다. <개정 2000.7.22, 2002.9.11, 2003.11.29,  2004.3.17, 2005.9.16>

1. 법 제12조제1항제1호의 임대주택은 건축비(「주택법」 제16조의 규정에 의한 최초의 사업계획승인 당시 건설교통부장관이 정하는 표준건축비를 말한다. 이하 같다)의 1만분의 4

2. 법 제12조제1항제2호의 임대주택은 건축비의 1만분의 3

3. 법 제12조제1항제3호 및 이 영 제9조제1항제1호의 임대주택은 건축비의 1만분의 1

④특별수선충당금은 임대사업자 및 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장의 공동명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 이를 단독명의로 금융기관에 예치하여 별도로 관리할 수 있다. <개정 1998.11.13>

⑤임대사업자는 특별수선충당금을 사용하고자 하는 때에는 미리 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장과 협의하여야 한다.

⑥이 영에서 정한 것외에 특별수선충당금의 사용방법·세부사용절차 기타 필요한 사항은 장기수선계획으로 정한다.  [본조신설 1997.4.1]  [제15조의2에서 이동<2000.7.22>]

제16조 (임대주택분쟁조정위원회의 조정대상) 법 제18조의2제1항 및 법 제18조의3제2호에서 "대통령령이 정하는 건설임대주택"이라 함은 각각 공공건설임대주택을 말한다.  [본조신설 2003.6.25]

제17조 (과태료의 부과) ①법 제25조제2항의 규정에 의하여 과태료를 부과할 때에는 당해 위반행위를 조사·확인한 후 위반사실·이의방법 및 이의기간등을 서면으로 명시하여 이를 납부할 것을 과태료 처분대상자에게 통지하여야 한다.

②건설교통부장관이나 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의하여 과태료를 부과하고자 할 때에는 10일이상의 기간을 정하여 과태료 처분대상자에게 구술 또는 서면(전자문서를 포함한다)에 의한 의견진술의 기회를 주어야 한다. 이 경우 지정된 기일까지 의견진술이 없는 때에는 의견이 없는 것으로 본다. <개정 1994.12.23, 2004.3.17>

③건설교통부장관이나 시장·군수 또는 구청장은 과태료의 금액을 정함에 있어서는 위반행위의 동기와 그 결과등을 참작하여야 한다. <개정 1994.12.23>

부칙  <제14381호,1994.9.13>

①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②(건설임대주택의 우선 매각에 관한 경과조치) 이 영 시행 당시 임대중인 임대주택을 우선 매각하는 경우의 무주택기간의 적용에 관하여는 제13조제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

부칙(재정경제원과그소속기관직제)<제14438호,1994.12.23>

제1조 (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조 내지 제4조 생략

제5조 (다른법령의 개정) ①내지 <220>생략

<221>임대주택법시행령중 다음과 같이 개정한다.

제5조중 '경제기획원장관 및 재무부장관'을 '재정경제원장관'으로 한다.

<222> 내지 <327>생략

부칙(건설교통부와그소속기관직제)<제14447호,1994.12.23>

제1조 (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. <단서 생략>

제2조 내지 제4조 생략

제5조 (다른법령의 개정) ①내지 <123>생략

<124>임대주택법시행령중 다음과 같이 개정한다.

제3조제1항, 제5조, 제7조제1항 내지 제3항, 제9조제2항, 제12조제1항 내지 제3항, 제16조 및 제17조제2항·제3항중 "건설부장관"을 각각 "건설교통부장관"으로 하고, 제7조제1항·제3항 및 제13조제1항·제3항중 "건설부령"을 각각 "건설교통부령"으로 한다.

<125>내지 <205>생략

부칙(한국토지공사법시행령)  <제14915호,1996.2.15>

제1조 (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조 (다른 법령의 개정) ①내지 ⑧생략

⑨임대주택법시행령중 다음과 같이 개정한다.

제3조제1항 및 제2항중 "한국토지개발공사"를 각각 "한국토지공사"로 한다.

⑩내지 <31>생략

부칙

<제15331호,1997.4.1>

①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②(적용례) 제11조의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 임차인을 선정하는 임대주택부터 적용한다.

부칙(행정절차법의시행에따른관세법시행령등의개정령)  <제15598호,1997.12.31>

이 영은 1998년 1월 1일부터 시행한다.

부칙

<제15928호,1998.11.13>

①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②(사원임대주택 임대의무기간의 단축에 관한 경과조치) 이 영 시행 당시 종전의 제9조제1항제2호의 규정에 의하여 임대의무기간이 10년인 임대주택의 임대의무기간은 종전의 규정에 의한다.

③(민간건설임대주택의 입주자모집시기에 관한 적용례) 제11조의2의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

부칙

<제16593호,1999.11.12>

이 영은 공포한 날부터 시행한다.

부칙

<제16910호,2000.7.22>

①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②(다른 법령의 개정) 주택건설촉진법시행령중 다음과 같이 개정한다.

제2조제1항중 "건축법시행령 별표 1 제2호"를 "건축법시행령 별표 1 제2호가목 내지 다목"으로 한다.

부칙

<제17737호,2002.9.11>

①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②(일반적 적용례) 제9조제5항·제12조제1항 단서·제13조제3항 및 제14조제1항제4호 단서의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

③(공공건설임대주택의 임대보증금상한선에 관한 적용례) 제12조제3항의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설하는 임대주택부터 적용한다.

부칙

<제18020호,2003.6.25>

제1조 (시행일) 이 영은 2003년 6월 27일부터 시행한다.

제2조 (분양전환에 관한 적용례) 제9조제2항제3호의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

제3조 (최초의 임대보증금에 관한 적용례) 제12조제3항제2호의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 국민주택기금을 지원받는 임대주택부터 적용한다.

제4조 (공공택지내 민간건설임대주택의 우선분양전환에 관한 적용례) 제13조의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

제5조 (다른 법령의 개정) 공동주택관리령중 다음과 같이 개정한다.

제17조제1항중 "매각"을 각각 "분양전환"으로 한다.

부칙(도시및주거환경정비법시행령)

<제18044호,2003.6.30>

제1조 (시행일) 이 영은 2003년 7월 1일부터 시행한다.

제2조 내지 제11조 생략

제12조 (다른 법령의 개정) ①내지 ⑮생략

<16>임대주택법시행령중 다음과 같이 개정한다.

제14조제5항중 "도시재개발법 제9조의 규정에 의한 재개발조합"을 "도시및주거환경정비법 제16조의 규정에 의한 정비사업조합"으로 한다.

<17>내지 <24>생략

제13조 생략

부칙(주택법시행령)

<제18146호,2003.11.29>

제1조 (시행일) 이 영은 2003년 11월 30일부터 시행한다. <단서 생략>

제2조 내지 제14조 생략

제15조 (다른 법령의 개정) ①내지 <35>생략

<36>임대주택법시행령중 다음과 같이 개정한다.

제3조제1항중 "주택건설촉진법 제4조의 규정에 의한 당해 연도의 주택건설종합계획"을 "주택법 제7조의 규정에 의한 당해 연도의 주택종합계획(연도별 계획)"으로 한다.

제4조제2호중 "주택건설촉진법 제15조 및 동법시행령 제15조의2"를 "주택법 제67조 및 동법시행령 제90조"로 하고, 동조제3호중 "주택건설촉진법 제17조"를 "주택법 제74조"로 한다.

제6조제2항제1호중 "주택건설촉진법 제6조"를 "주택법 제9조"로 하고, 동항제2호중 "주택건설촉진법 제33조의4 또는 동법 제44조제3항"을 "주택법 제10조제1항 내지 제3항"으로 한다.

제7조의2제2항중 "주택건설촉진법 제6조"를 "주택법 제9조"로 하고, 동조제3항중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 한다.

제7조의3제1항제1호 가목중 "주택건설촉진법 제33조의2"를 "주택법 제29조"로 한다.

제8조의2제3항중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로, "동법시행령 제32조제2항"을 "동법시행령 제15조제5항"으로 한다.

제11조중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 한다.

제12조제1항 본문중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 하고, 동조제3항제2호 각목외의 부분중 "주택건설촉진법 제10조의3"을 "주택법 제62조"로 한다.

제13조제1항중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 한다.

제14조제1항제4호 본문중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 하고, 동조제5항중 "주택건설촉진법 제6조"를 "주택법 제9조"로, "주택건설촉진법 제44조제3항"을 "주택법 제10조제3항"으로 한다.

제15조제2항중 "공동주택관리령 별표 1"을 "주택법시행령 별표 4"로 한다.

제15조의3제3항제1호중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 한다.

<37>내지 <54>생략

부칙

(전자적민원처리를위한가석방자관리규정등중개정령)

<제18312호,2004.3.17>

이 영은 공포한 날부터 시행한다.

부칙

<제18315호,2004.3.17>

①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②(임대의무기간에 관한 적용례) 제9조제1항의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 임대조건을 신고하는 분부터 적용한다.

③(공공건설임대주택의 범위확대에 따른 경과조치) 이 영 시행전에 공급받은 공공택지에 건설하는 임대주택의 공급·관리·분양전환·임대조건 등에 대하여는 제2조제1호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

부칙

<제19051호, 2005.9.16>

①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②(분양전환가격 기준설정 제외 등에 관한 적용례) 제9조제5항제3호․제12조제1항 및 제13조제2항제2호의 개정규정은 이 영 시행후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

③(임대의무기간에 관한 경과조치) 이 영 시행 전에 임대사업자의 임대주택으로 등록된 임대주택에 대하여는 제9조제1항제2호의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

제1조 (목적) 이 규칙은 ｢임대주택법｣ 및 동법시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. <개정 2004.3.22>

제1조의2 (미분양주택의 임차인선정) ｢주택법｣ 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 ｢임대주택법｣(이하 "법"이라 한다) 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 ｢주택법｣ 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택을 임대하고자 하는 경우 당해 주택이 국민주택기금을 지원받아 건설되거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설된 주택으로서 그 수가 20호이상인 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 의하여 임차인을 선정하며, 그 외의 경우에는 당해 사업자가 정하는 바에 의하여 임차인을 선정한다. <개정 2003.12.15, 2004.3.22>

[본조신설 1997.4.25]

제2조 (임대사업자의 등록등)  ①｢임대주택법 시행령｣(이하 "영"이라 한다) 제7조제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록하고자 하는 자는 별지 제1호서식의 임대사업자등록신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 주소지(법인인 경우에는 주된 사무소의 소재지, ｢재외국민등록법｣ 제2조의 규정에 의한 재외국민 또는 ｢외국인토지법｣ 제2조의 규정에 의한 외국인인 경우에는 임대주택의 소재지를 말한다)를 관할하는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 이 조에서 "주소지 관할 시장·군수·구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다. <개정 1996.1.9, 1997.4.25, 1999.1.28, 2000.8.3, 2002.9.11, 2003.12.15, 2004.3.22>

1. 다음 각목의 구분에 의한 서류

가. 개인인 경우에는 주민등록증사본

나. 법인인 경우에는 법인등기부등본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는 그 확인으로 제출을 대신할 수 있다.

다. ｢재외국민등록법｣ 제2조의 규정에 의한 재외국민인 경우에는 재외국민등록증사본 및 여권사본

라. ｢외국인토지법｣ 제2조의 규정에 의한 외국인인 경우에는 다음의 서류중 하나

(1) ｢출입국관리법｣ 제88조의 규정에 의한 외국인등록사실증명서

(2) ｢법인 아닌 사단·재단 및 외국인의 부동산등기용 등록번호 부여절차에에 관한 규정｣ 제15조의 규정에 의한 등록증명서

(3) 국내의 등기소가 발급한 법인등기부등본(법인인 경우에 한한다)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 서류. 다만, ｢주택법｣ 제9조의 규정에 의하여 등록을 한 주택건설사업자를 제외한다.

가. 영 제6조제2항제2호에 해당하는 자인 경우에는 임대하고자 하는 주택의 건설에 관한 사업계획승인서사본

나. 영 제6조제2항제3호에 해당하는 자인 경우에는 건축허가서사본

다. 영 제6조제2항제4호에 해당하는 자인 경우에는 임대하고자 하는 주택의 등기부등본이나 매입에 관한 계약서(분양계약서를 포함한다)사본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는 그 확인으로 제출을 대신할 수 있다.

②영 제7조제2항의 규정에 의한 임대사업자등록부는 별지 제2호서식에 의하고, 등록증은 별지 제3호서식에 의한다.

③영 제7조제3항의 규정에 의하여 등록사항을 변경하고자 하는 경우에는 별지 제4호서식의 임대사업자등록사항변경신고서에 등록사항변경을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 주소지 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.<개정 1996.1.9, 2000.8.3>

④주소지 관할 시장·군수·구청장은 영 제7조제2항 또는 동조제3항의 규정에 의하여 등록증을 교부하거나 등록사항을 변경한 때에는 이를 지체없이 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장(이하 이 조에서 "소재지 관할 시장·군수·구청장"이라 한다)에게 통보하고, 매월 등록현황을 다음 달 15일까지 건설교통부장관에게 보고하여야 한다. 등록을 말소한 때에도 또한 같다.<개정 1996.1.9, 2000.8.3>

⑤법 제11조제1항의 규정에 의하여 등록을 말소한 주소지 관할 시장·군수·구청장 또는 제4항의 규정에 의하여 통보를 받은 소재지 관할 시장·군수·구청장은 이를 별지 제5호서식의 임대사업등록업자처분대장에 기재하고 관리하여야 한다.<개정 1996.1.9, 2000.8.3>

제2조의2 (임대주택조합의 설립인가신청 등)  ①영 제7조의2제1항 각호외의 부분의 규정에 의한 인가신청서는 별지 제5호의2서식에 의한다.

②시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 법 제6조의2제1항의 규정에 의하여 임대주택조합(이하 "조합"이라 한다)의 설립·변경 또는 해산인가를 한 때에는 별지 제5호의3서식의 임대주택조합설립인가대장(이하 "임대주택조합설립인가대장"이라 한다)에 이를 기재하고, 별지 제5호의4서식의 임대주택조합(설립·변경·해산)인가서(이하 "임대주택조합설립인가서"라 한다)를 신청인에게 교부하여야 한다.

③시장·군수 또는 구청장은 법 제6조의2제1항의 규정에 의하여 조합의 변경·해산인가를 하거나 법 제6조의3제2항의 규정에 의하여 조합설립인가를 취소한 때에는 임대주택조합설립인가대장에 그 내용을 기재하고, 임대주택조합설립인가서를 회수하여야 한다.

[본조신설 2003.6.27]

제2조의3 (분양전환가격등의 공고<개정 2003.6.27>) 법 제12조제1항제3호 및 영 제9조제1항제1호의 공공건설임대주택의 입주자모집공고를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 포함시켜야 한다. 다만, 영 제9조제5항 각 호의 주택의 경우에는 제1호 및 제3호의 사항을 공지하지 아니할 수 있다. <개정 1997.4.25, 2000.8.3, 2002.9.11, 2003.6.27, 2003.12.15, 2004.3.22>

1. 별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준에 의하여 산정한 입주자모집공고 당시의 주택가격(｢주택법｣ 제16조제1항의 규정에 의하여 임대주택으로 사업계획변경승인을 얻은 주택인 경우에는 사업계획변경승인전 최초 입주자모집공고시점을 기준으로 산정한 가격으로 한다)

2. 임대의무기간 및 분양전환시기

3. 분양전환가격의 산정기준

4. 분양전환시의 당해 임대주택에 대한 수선·보수의 범위

5. ｢주택임대차보호법｣에 의한 보증금의 회수에 관한 사항

6. 영 제9조의2의 규정에 의한 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우에는 보증기관, 보증금액, 보증범위, 보증기간, 보증료 및 보증료 부담주체

[본조신설 1996.1.9]

[제2조의2에서 이동, 종전 제2조의3은 제2조의4로 이동<1999.1.28>]

제3조 (임대주택의 분양전환허가신청 <개정 2003.6.27>)  ①영 제9조제2항제2호의 규정에 의하여 임대주택의 분양전환허가를 받고자 하는 임대사업자는 별지 제5호의5서식의 임대주택분양전환허가신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 건설교통부장관이나 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2002.9.11, 2003.6.27>

1. 당해 임대주택의 등기부등본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는 그 확인으로 제출을 대신할 수 있다.

2. 분양전환의 구체적인 사유를 기재한 서류

3. 분양전환가격의 산출근거를 기재한 서류

②건설교통부장관이나 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 신청서를 받은 때에는 10일이내에 허가여부를 결정하여 신청인에게 이를 서면으로 통지하되, 허가를 하지 아니하는 경우에는 그 사유를 명시하여야 한다.

[본조신설 1999.1.28]

제3조의2 (임대주택의 분양전환신고 <개정 2003.6.27>) 영 제9조제2항제3호의 규정에 의하여 임차인에게 임대주택을 분양전환하고자 하는 임대사업자는 분양전환계약일 10일전까지 별지 제5호의6서식의 분양전환신고서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2002.9.11, 2003.6.27>

1. 임차인의 주민등록표등본. 다만, 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우로서 신청인이 확인을 요청하는 경우에는 그 확인으로 제출을 대신할 수 있다.

2. 표준임대차계약서 사본

3. 분양전환가격의 산출근거를 기재한 서류

[본조신설 1999.1.28]

제3조의3 (분양전환가격의 산정기준 <개정 2003.6.27>)  ①영 제9조제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준은 별표 1과 같다. <개정 2003.6.27>

②영 제12조제2항 후단의 규정에 의한 공공건설임대주택의 건설원가의 산정기준은 별표 1의 제2호가목에 의한다.<개정 2005.9.22>

[전문개정 2000.8.3]

제2조의4 (임차인의 자격 등<개정 2000.8.3>)  ①영 제11조에 규정된 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 의한다. <신설 2000.8.3, 2003.6.27, 2004.3.22>

②임대사업자는 영 제11조에 규정된 공공건설임대주택에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하고자 하는 때에는 미리 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2의 규정에 의한 전산검색을 하여야 한다.<개정 1999.1.28, 2000.8.3, 2003.6.27, 2003.12.15, 2004.3.22, 2005.9.22>

1. 임대차계약의 체결. 다만, 당해 임대주택에 최초로 입주하는 경우로서 「주택공급에 관한 규칙」 제10조제6항의 규정에 의하여 선정한 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우를 제외한다.

2. 영 제9조제2항제3호의 규정에 의한 임대의무기간내의 분양전환

2의2. 영 제10조제1항 각호의 규정에 의한 양도 또는 임대주택의 전대에 대한 동의

3. 법 제15조제1항 각 호 및 제2항의 임차인에 대한 임대의무기간이 경과한 공공건설임대주택의 우선분양전환

③임대사업자는 영 제11조에 규정된 공공건설임대주택의 임차인에 대하여 건설교통부장관이 정하는 방법 및 절차에 따라 반기별로 1회 이상 「주택공급에 관한 규칙」 제21조의2의 규정에 의하여 주택소유여부를 전산검색하여야 한다. <신설 2004.3.22>

④임대사업자는 제2항 또는 제3항의 규정에 의하여 전산검색을 한 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없거나 우선적으로 분양전환받을 수 있는 자격이 없는 자에 대하여는 공공건설임대주택을 임대하거나 우선분양전환하여서는 아니된다. 다만, 임대차계약기간중이거나 임대차계약을 갱신하고자 하는 경우로서 임차인이 상속·판결 또는 결혼등 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우 제2항 또는 제3항의 규정에 의한 전산검색 결과 부적격자로 통보받은 날부터 6월간은 그러하지 아니하다. <개정 2000.8.3, 2003.6.27, 2004.3.22>

⑤제4항 단서에 해당하는 경우 동규정에 의한 기간내에 당해 주택을 처분하는 경우에는 공공건설임대주택을 임대받을 수 있는 자격이 계속되는 것으로 본다. <신설 2000.8.3, 2003.6.27, 2004.3.22>[본조신설 1997.4.25]

[제2조의3에서 이동<1999.1.28>]

제4조 (공공건설임대주택 등의 분양전환<개정 1997.4.25, 2003.6.27>)  ①법 제15조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 임대사업자가 공공건설임대주택을 우선적으로 분양전환하고자 할 때에는 미리 별지 제6호서식의 임대주택분양전환계획서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 다만, 임대사업자가 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 「지방공기업법」 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 1996.1.9, 1997.4.25, 2002.9.11, 2003.6.27, 2004.3.22>

1. 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인 명단

2. 분양포기확인서 등 분양받기를 희망하지 아니하는 사실을 증명하는 서류

3. 분양전환가격산출근거 서류

②시장·군수 또는 구청장은 입주자모집공고 및 임대조건신고 내용을 참작하여 임대의무기간 만료 6월전에 임대사업자 및 임차인에 대하여 분양전환을 위하여 필요한 준비를 하도록 권고할 수 있다. <신설 1996.1.9, 2003.6.27>

③임대사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항제2호의 규정에 의한 서류를 제출하지 아니할 수 있다. <신설 1996.1.9, 2003.6.27>

1. 영 제9조제2항제2호에 해당되거나 입주자모집공고 또는 임대차계약서에 분양전환시기 및 분양전환가격의 산정기준을 명기한 경우

2. 임차인총수의 3분의 2이상과 분양전환가격·하자보수범위등에 대하여 합의한 경우

④시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의하여 임대사업자가 제출한 분양전환계획서에 대하여 보완 또는 보정이 필요하다고 인정하는 경우에는 분양전환계획서를 접수한 날부터 10일이내에 그 보완 또는 보정을 요구할 수 있다. <개정 1996.1.9, 2003.6.27>

⑤법 제15조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 우선적으로 분양전환하고 남은 임대주택이 20세대이상의 공동주택인 때에는 그 주택은 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따라 공급하여야 한다. <개정 1997.4.25, 2003.6.27, 2005.9.22>

제5조 (임대조건신고서등) 영 제14조제3항의 규정에 의한 임대조건신고서 및 영 제14조제4항의 규정에 의한 임대조건신고필증은 별지 제7호서식에 의하고, 영 제14조제4항의 규정에 의한 임대조건신고대장은 별지 제8호서식에의한다.

제6조 (자체관리인가신청) 법 제17조제2항의 규정에 의하여 임대주택을 자체관리하기 위하여 인가를 받고자 하는 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 제외한 임대사업자를 말한다)는 별지 제9호서식의 자체관리인가신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

1. 영 제15조제2항의 규정에 의한 기술인력의 인적사항조서 및 장비명세서

2. 관리인력의 인적사항에 관한 서류

3. 단지배치도

제7조 (관리비등)  ①법 제17조제5항의 규정에 의한 관리비는 다음 각 호의 비목의 월별 금액의 합계액으로 하고 그 구성 내역은 별표 2와 같으며, 관리비의 세대별 부담액 산정방법은 사용자 부담 및 공평한 부담의 원칙에 따라야 한다.<개정 2000.8.3>

1. 일반관리비

2. 청소비

3. 경비비 <2002.9.11 삭제, 2005,9.22 신설>

4. 소독비

5. 승강기유지비

6. 난방비

7. 급탕비

8. 수선유지비

②임대사업자는 제1항 각호의 관리비외에 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다.

③임대사업자는 임차인이 납부하는 다음 각호의 사용료 등을 임차인을 대행하여 징수권자에게 납부할 수 있다. <개정 2002.9.11>

1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)

2. 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)

3. 가스사용료

4. 지역난방방식인 공동주택의 난방비와 급탕비

5. 정화조오물수수료

6. 생활폐기물수수료

④임대사업자는 인양기등의 사용료를 당해 시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다.

⑤임대사업자는 제1항 및 제4항의 규정에 의하여 산정·징수한 관리비와 사용료의 징수 및 그 사용내역에 관한 장부를 별도로 작성하고 이를 그 증빙자료와 함께 보관하여, 임차인 또는 법 제17조의2의 규정에 의한 임차인대표회의(이하 "임차인대표회의"라 한다)가 열람할 수 있도록 하여야 한다.<개정 2000.8.3>

⑥제1항 및 제4항의 규정에 의하여 산정·징수한 관리비와 사용료의 징수 및 그 사용내역에 대하여 임대사업자(국가·지방자치단체·대한주택공사 및 지방공사를 제외한다)와 임차인간의 다툼이 있을 때에는 임차인(임차인 과반수 이상의 결의가 있는 경우에 한한다) 또는 임차인대표회의는 임대사업자로 하여금 ｢공인회계사법｣ 제7조제1항의 규정에 의하여 등록한 공인회계사 또는 동법 제23조의 규정에 의하여 설립된 회계법인(이하 "공인회계사 등"이라 한다)으로부터 회계감사를 받고, 그 감사결과와 감사보고서를 비치하여 열람할 수 있도록 요구할 수 있다.<개정 1997.4.25, 2000.8.3>

⑦임차인 또는 임차인대표회의는은 시장·군수 또는 구청장에게 제6항의 규정에 의한 공인회계사등의 선정을 의뢰할 수 있다.<개정 2000.8.3>

⑧제6항의 규정에 의한 회계감사에 따른 비용은 임차인 또는 임차인대표회의가 이를 부담하여야 한다.<개정 2000.8.3>

⑨제1항 내지 제8항의 규정은 ｢주택법｣ 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우에 이를 준용한다. <개정 2003.12.15>

제7조의2 (임대주택의 주요시설의 범위등) 법 제17조의3제4항의 규정에 의한 임대주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법등은 영 제15조의3제2항의 규정에 의하여 수립된 장기수선계획에서 정하는 바에 의한다.<개정 2000.8.3>[본조신설 1997.4.25]

제8조 (표준임대차계약서) ①법 제18조제1항의 규정에 의한 표준임대차계약서는 ｢주택법｣ 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택용과 그밖의 임대주택용으로 구분하여 사용하게 할 수 있다. <개정 2003.12.15>

②제1항의 규정에 의한 표준임대차계약서는 별지 제10호서식 및 별지 제11호서식에 의한다.

③법 제18조제2항제6호에서 "기타 건설교통부령이 정하는 사항"이라 함은 분양전환시기 및 분양전환가격산정기준(「주택법」 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택중 법 제12조제1항제3호 및 영 제9조제1항제1호에 해당하는 임대주택의 경우에 한한다)을 말한다. 다만, 민간건설임대주택 및 영 제9조제5항 각 호의 주택의 경우에는 분양전환가격산정기준을 포함하지 아니할 수 있다. <개정 1996.1.9, 1999.1.28, 2002.9.11, 2003.6.27, 2003.12.15, 2004.3.22>

제9조 삭제 <2004.3.22>

부칙  <제568호,1994.11.2>

①(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

②(표준임대차계약서 사용에 관한 경과규정) 이 규칙 시행당시 이미 임대차계약을 체결하여 그 계약기간중에 있는 임대주택에 대하여는 당해 임대차계약이 만료되기전까지는 제8조의 규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

③(다른 법령의 개정) 「주택공급에 관한 규칙」중 다음과 같이 개정한다.

제20조제4항을 다음과 같이 한다.

④제2항의 규정에 의하여 명도된 주택의 입주자로 선정된 자와 ｢임대주택법 시행령｣ 제10조의 규정에 의하여 임차권을 양도받은 자는 제17조제1항의 규정에 의한 입주자로 선정된 것으로 본다.

부칙  <제45호,1996.1.9>

이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

부칙  <제98호,1997.4.25>

이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 별지 제10호서식 및 별지 제11호서식의 개정규정은 1997년 7월 1일부터 시행한다.

부칙  <제165호,1999.1.28>

이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

부칙  <제253호,2000.8.3>

이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

부칙  <제330호,2002.9.11>

①(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

②(표준임대차계약서 내용에 관한 적용례) 제8조제3항 및 별표 1의 개정규정은 이 규칙 시행후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

③(표준임대차계약서 연체이율에 관한 적용례) 이 규칙 시행당시 이미 표준임대차계약서 (Ⅰ)·(Ⅱ)에 의한 임대차계약을 체결하여 계약기간중에 있는 임대주택의 이 규칙 시행일 이후의 연체이율에 관하여는 개정된 표준임대차계약서 (Ⅰ) 및 (Ⅱ)의 제1조제3항을 적용한다.

부칙 <제360호,2003.6.27>

①(시행일) 이 규칙은 2003년 6월 27일부터 시행한다.

②(공공택지내 민간건설임대주택에 관한 적용례) 제2조의4의 개정규정은 이 규칙 시행후 최초로 입주자를 모집하는 공공택지내 민간건설임대주택부터 적용한다.

③(분양전환가격 산정에 관한 적용례) 별표 1의 개정규정은 이 규칙 시행후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

부칙(주택법시행규칙)

<제382호,2003.12.15>

제1조 (시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

제2조 내지 제7조 생략

제8조 (다른 법령의 개정) ①내지 ⑭생략

⑮임대주택법시행규칙중 다음과 같이 개정한다.

제1조의2중 "주택건설촉진법 제6조"를 "주택법 제9조"로, "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 한다.

제2조제1항제2호 각목외의 부분 단서중 "주택건설촉진법 제6조"를 "주택법 제9조"로 한다.

제2조의3제1호중 "주택건설촉진법 제33조제1항"을 "주택법 제16조제1항"으로 한다.

제2조의4제2항 각호외의 부분중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 한다.

제7조제9항중 "주택건설촉진법 제39조"를 "주택법 제53조"로 한다.

제8조제1항 및 제3항 본문중 "주택건설촉진법 제33조"를 각각 "주택법 제16조"로 한다.

별표 1 제2호 라목(2)(라)1)중 "주택건설촉진법 제36조"를 "주택법 제23조"로 한다.

별지 제1호서식 구비서류란 제2호중 "주택건설촉진법 제6조"를 "주택법 제9조"로 한다.

별지 제7호서식 유의사항란 제1호중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 한다.

별지 제10호서식 표준임대차계약서(Ⅰ)의 제목 및 동서식 제4호제10조제7호중 "주택건설촉진법 제33조"를 각각 "주택법 제16조"로 한다.

별지 제10호서식 표준임대차계약서(Ⅱ)의 제목중 "주택건설촉진법 제33조"를 "주택법 제16조"로 한다.

<16>내지<19>생략

부칙 <제396호,2004.3.22>

①(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다.

②(미분양주택의 임차인 선정에 관한 경과조치) 이 규칙 시행전에 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사를 받은 주택에 대하여는 제1조의2의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

③(다른 법령의 개정) 「주택공급에 관한 규칙」중 다음과 같이 개정한다.

제2조제5호중 "건설하는 주택"을 "건설하는 주택 및 ｢임대주택법 시행령｣ 제2조제1호 다목의 규정에 의한 공공건설임대주택"으로 한다.

제2조제6호의2를 삭제한다.

제4조제1항 본문중 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택을 제외한다) 및 공공택지내 민간건설임대주택(공공사업에 의하여 조성된 택지를 공급받은 임대사업자가 건설하는 민간건설임대주택을 말한다. 이하 같다)"을 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택을 제외한다)"으로,

"민영주택(공공택지내 민간건설임대주택을 제외한다)"을 "민영주택"으로 한다.

제4조제2항 각호외의 부분 본문중 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택을 제외한다), 공공택지내 민간건설임대주택"을 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택을 제외한다)"으로 하고, 동항제1호를 다음과 같이 한다.

1. 제11조 및 제11조의2(민간건설 중형국민주택중 임대주택에 한한다)의 규정에 의하여 일반공급하는 주택은 입주자모집공고일

제9조제1항중 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택 제외) 및 공공택지내 민간건설임대주택공급신청서"를 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택 제외)공급신청서"로, 민영주택(공공택지내 민간건설임대주택 제외)공급신청서"를 "민영주택공급신청서"로 한다.

제12조제1항 각호외의 부분 전단중 "민영주택(공공택지내 민간건설임대주택을 제외한다)"을 "민영주택"으로 한다.

제12조의2를 삭제한다.

제15조제1항 각호외의 부분 전단중 "민영주택(공공택지내 민간건설 임대주택을 제외한다)"을 "민영주택"으로 한다.제18조중 "국민주택등(민간건설 중형국민주택을 제외한다)과 60제곱미터 이하의 공공택지내 민간건설임대주택"을 "국민주택등(민간건설 중형국민주택을 제외한다)"으로, "민영주택(60제곱미터 이하의 공공택지내 민간건설임대주택을 제외한다)"을 "민영주택"으로 한다.

제21조의2제1항중 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택을 제외하되, 투기과열지구안에서 공급되는 민간건설 중형국민주택은 이를 포함한다), 공공택지내 민간건설임대주택"을 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택을 제외하되, 투기과열지구안에서 공급되는 민간건설 중형국민주택은 이를 포함한다)"으로 한다.

제22조제7항중 "제11조의2·제12조 및 제12조의2"를 "제11조의2 및 제12조"로 한다.

제26조제5항중 "제11조의2제1항·제12조제1항 및 제12조의2"를 "제11조의2제1항 및 제12조제1항"으로 한다.

별지 제2호서식의 제목 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택 제외) 및 공공택지내 민간건설임대주택공급신청서"를 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택 제외)공급신청서"로 하고, 동서식중 "[□ 국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택 제외) □ 공공택지내 민간건설임대주택]"을 "국민주택등(민간건설 중형국민주택중 분양주택 제외)"으로 한다.

별지 제3호서식의 제목 "민영주택(공공택지내 민간건설임대주택 제외)공급신청서"를 "민영주택공급신청서"로 하고, 동서식중 "민영주택(공공택지내 민간건설임대주택 제외)"을 "민영주택"으로 한다.

고 시

(5년 임대주택)

건설부고시 제99호 ➟ 《폐지 ‘90.3.5(건설부고시 제97호)》

임대주택건설촉진법 제9조 및 동법시행규칙 제3조에 의거 표준임대보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 고시한다.

1986.3.14

건설부장관

1. 적용범위 : 임대주택건설촉진법의 적용대상이 되는 주택으로서 본 고시이후 입주자를 모집하는 임대주택

2. 급지구분 : 전국을 다음 5개지로 구분하여 동일급지에는 동일한 표준임대보증금 및 표준임대료를 적용

급지  급지기준

1.    서울특별시

2.    인구 100만이상 도시

인구 60만이상의 도청소재지

수도권 위성도시(수원, 광명, 안양, 의정부, 고양, 성남, 과천, 부천, 안산)

3.    인구 30만이상 도시

도청소재지

4.    인구 10만이상 도시

인구 5만이상 도시로서 대도시 주변도시

5.    기타

3. 표준임대보증금 및 표준임대료

호당 임대보증금 및 임대료는 다음 금액에 전용면적(㎡)을 곱하여 산정한 금액을 기준으로함. 다만, 공유분의 면적이 전체면적의 10%를 초과하는 경우에는 그 초과면적을 포함하여 산정

(단위 : 원/㎡)

급지	표준임대보증금	표준임대료	비 고
1	108,920	1,332	임대료 구성요소 : 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 이자, 대손충당금
2	81,690	1,245
3	54,460	1,158
4	40,850	1,071
5	32,680	984

건설부고시 제97호

표준임대보증금및표준임대료

임대주택건설촉진법 제9조 및 동법시행규칙 제3조에 의거 표준임대보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 고시한다.

1990.3.5

건설부장관

1. 적용범위 : 임대주택건설촉진법의 적용대상이 되는 주택으로서 본 고시이후 입주자를 모집하는 임대주택

2. 급지구분 : 전국을 다음 5개지로 구분하여 동일급지에는 동일한 표준임대보증금 및 표준임대료를 적용

급지  급지기준

1.    서울특별시

2.    인구 100만이상 도시

인구 60만이상의 도청소재지

수도권 위성도시(수원, 광명, 안양, 의정부, 고양, 성남, 과천, 부천, 안산,구리,하남,미금,의왕,시흥,군포)

3.    인구 30만이상 도시

도청소재지

기타수도권 시급도시(평택, 송탄등)

4.    인구 10만이상 도시

인구 5만이상 도시로서 대도시 주변도시, 수도권 읍급도시

5.    기타

3. 표준임대보증금 및 표준임대료

당해연도의 임대보증금 및 임대료는 1986년3월14일 건설부고시 제99호로 고시된 아래의 표준임대보증금 및 표준임대료를 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 임대등의 증액청구비율을 매년 1월 1일을 기준으로 경과년수에 복리로 승하여 산출한 금액을 초과할 수 없다.

호당 임대보증금 및 임대료는 상기기준에 의하여 산정된 금액에 전용면적(㎡)을 곱하여 산정함. 다만, 공유분의 면적이 전체면적의 10%를 초과하는 경우에는 그 초과면적을 포함하여 산정

(단위 : 원/㎡)

급지	표준임대보증금	표준임대료	비 고
1	108,920	1,332	임대료 구성요소 : 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 이자, 대손충당금
2	81,690	1,245
3	54,460	1,158
4	40,850	1,071
5	32,680	984

부 칙

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 건설부고시 제99호(‘86.3.14)는 이 고시시행일에 폐지한다.

건설부고시 제203호 ➟ 《폐지 ‘95.11.16(건설교통부고시 제1995-381호)》

표준임대보증금및표준임대료

임대주택건설촉진법 제9조 및 동법시행규칙 제3조에 의거 표준임대보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 고시한다.

1991년 4월 23일

건설부장관

1. 적용범위 : 임대주택건설촉진법의 적용대상이 되는 주택으로서 본 고시이후 입주자를 모집하는 임대주택

2. 급지구분 : 전국을 다음 5개지로 구분하여 동일급지에는 동일한 표준임대보증금 및 표준임대료를 적용

급지	급지기준
1	서울특별시
2	인구 100만이상 도시 인구 60만이상의 도청소재지 수도권 위성도시(수원, 광명, 안양, 의정부, 고양, 성남, 과천, 부천, 안산,구리,하남,미금,의왕,시흥,군포)
3	인구 30만이상 도시 도청소재지 기타수도권 시급도시(평택, 송탄등)
4	인구 10만이상 도시 인구 5만이상 도시로서 대도시 주변도시, 수도권 읍급도시
5	기타

3. 표준임대보증금 및 표준임대료

가. 당해연도의 임대보증금 및 임대료는 1986년3월 14일 건설부고시 제99호로 고시된 아래의 표준임대보증금 및 표준임대료를 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임등의 증액청구비율을 매년 1월 1일을 기준으로 경과년수에 복리로 승하여 산출한 금액을 초과할 수 없다.

호당 임대보증금 및 임대료는 상기기준에 의하여 산정된 금액에 전용면적(㎡)을 곱하여 산정함. 다만, 공유분의 면적이 전체면적의 10%를 초과하는 경우에는 그 초과면적을 포함하여 산정

(단위 : 원/㎡)

급지	표준임대보증금	표준임대료	비 고
1	108,920	1,332	임대료 구성요소 : 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금 이자, 대손충당금
2	81,690	1,245
3	54,460	1,158
4	40,850	1,071
5	32,680	984

나. 1989년 4월 14일 이전에 국민주택기금을 대출받아 건설된 임대주택의 임대료는 ‘가’목에서 정한 방법으로 계산된 표준임대료에 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임등의 증액청구비율을 경과년수동안 복리로 승하여 산출한 금액에서 국민주택기금중 장기임대주택 자금의 이자율을 연리 5%에서 연리 3%로 인하함에 따라 발생하는 당해주택에 대한 원리금 납부액의 감소액(이자율 인하시부터 임대계약만료시까지 발생할 차액을 월평균하여 산정하고, 매계약 갱신시마다 계약기간중 발생할 차액을 같은 방법으로 산정한 금액)을 차감한 금액을 초과할 수 없다.

부 칙(‘90.3.5 건설부고시 제97호)

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 건설부고시 제99호(‘86.3.14)는 이 고시시행일에 폐지한다.

부 칙(‘91.4.18 건설부고시 제203호)

이 고시는 1991년 6월 1일부터 시행한다.

건설부고시 제1994-359호 ➟《폐지 ‘95.11.16(건설교통부고시 제1995-381호)》

임대주택의표준임대보증금및표준임대료

임대주택법시행령제12조 규정에 의거 임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 고시합니다.

1994년 9월 27일

건설부장관

1. 종전 임대주택건설촉진법 제9조 및 동법시행규칙 제3조의 규정에 의한 표준임대보증금 및 표준임대료에 관한 고시(건설부고시 제203호, 제568호, 제1992-474호, 제1993-399호)는 임대주택법 제14조 및 동법 시행령 제12조의 규정에 의한 고시로 본다.

다만, 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 아닌 자가 건설․공급한는 임대주택의 경우에는 위 고시금액의 100분의 150%에 해당하는 금액을 초과할 수 없다.

2. 제1호의 규정에 의한 표준임대보증금과 표준임대료는 입주자의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 전환금액에 대한 금리는 한국주택은행의 1년만기 정기예금의 이율을 적용한다.

부 칙

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

건설교통부고시제1995-381호 ➟《폐지 ‘97.8.5(건설교통부고시 제1997-266호)》

임대주택의 표준보증금 및 표준임대료

임대주택법시행령 제12조의 규정에 의하여 공공건설임대주택에 대한 표준임대보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 고시합니다.

1995년 11월 16일  건설교통부장관

1. 적용범위

이 고시는 공공건설임대주택중 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택(이하 “임대주택”이라 한다)중 임대의무기간이 5년인 임대주택에 대하여 적용한다.

2. 급지구분

전국을 〔별표〕에서 정한 바와 같이 5개지로 구분하여 표준임대보증금(이하 “보증금”이라 한다) 및 표준임대료(이하 “임대료”라 한다)를 적용한다.

3. 표준임대보증금

임대의무기간이 5년인 임대주택중 민간사업자의 보증금은 주택건설촉진법 제32조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정하는 공급조건에 의하여 산출한 주택분양가(이하 “건설원가”라 한다)에서 국민주택기금에 의한 융자금(이하 “기금”이라 한다)을 공제한 금액중 임대주택의 보증금으로 반영할 일정비율(이하 “보증금율”이라 한다)을 곱하여 산출한 금액을 말하며, 보증금율은 〔별표〕에서 정한 비율을 적용한다. 다만, 국가․지방자치단체(임대주택법 제4조제4호에 규정한 지방공사를 포함한다) 및 대한주택공사의 보증금은 민간사업자에게 적용하는 금액의 70%를 초과할 수 없다

4. 표준임대료

임대료는 당해주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료), 기금 이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자중 임대료에 반영하는 일정금액(이하 “자자이자”라 한다)을 합한 금액으로 하며, 각 항목별 산출기준은 다음과 같다.

가. 감가상각비 : ‘95년 1월 1일 이후 취득한 주택에 대하여 기준내용연수 40년, 정액법을 적용함.

나. 수선유지비 : 건축비에 대하여 연간 1,000분의 4

다. 화재보험료(재해보험료) 및 기금 이자 : 실제 지급금액

라. 자자이자

1) 당해주택의 건설원가에서 기금을 공제한 금액에 한국주택은행의 1년만기 정기예금의 이율(이하 “정기예금이율”이라 한다)을 적용한 이자액에 자자이자의 일정비율을 곱한 금액을 말한다.

2) 민간사업자의 임대주택에 대한 자자이자비율은 〔별표〕에서 정한 비율을 적용한다.

마. 국가․지방자치단체 및 대한주택공사의 임대료는 민간사업자에게 적용하는 금액의 70%를 초과할 수 없다.

5. 보증금과 임대료의 상호전환

가. 보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환금액에 대한 금리는 정기예금이율을 적용한다.

나. 보증금을 상호전환할 경우 최초의 보증금은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할 수 없다.

6. 보증금과 임대료의 변경 및 증액제한

보증금 및 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임등의 증액청구비율을 초과하여 청구할 수 없다

7. 기 타

종전 임대주택건설촉진법 제9조 및 동법시행규칙 제3조의 규정에 의한 표준임대보증금 및 표준임대료에 관한 고시 제568호(1990.9.1), 제1992-474호(1992.8.31) 및 제1993-399호(1993.10.14)는 임대주택법 제14조 및 동법시행령제12조의 규정에 의한 고시로 본다. 또한, 표준임대보증금 및 표준임대료는 입주자의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하고 전환금액에 대한 금리는 정기예금이율을 적용한다.

부 칙

1. 이 고시는 1995년 11월 16일부터 시행한다.

2. 이 고시 시행과 동시에 「표준임대보증금 및 표준임대료」에 관한 건설교통부 고시 제203호(1991.4.18) 및 제1994-359호(1994.9.27)는 폐지한다.

3. 이 고시는 시행일이후 입주자모집공고 승인신청서가 접수되는 주택부터 적용한다.

〔별표〕

급지구분 및 5년임대주택의 보증금율․자자이자 비율

급지	급지기준	보증금율	자자이자비율
1	서울특별시	50	20
2	인구 100만이상 도시, 인구 60만이상의 도청소재지, 수도권 위성도시(수원, 광명, 안양, 의정부, 고양, 성남, 과천, 부천, 안산,구리,하남,남양주,의왕,시흥,군포). 단, 광역시의 군지역은 당해 군지역의 기준을 적용함	50	20
3	인구 30만이상 도시, 도청소재지, 기타 수도권 시급도시(평택등)	40	20
4	인구 10만이상 도시, 인구 5만이상 도시로서 대도시 주변도시, 수도권 읍급도시	30	15
5	기타	25	10

건설교통부고시 제1997-266호 ➟《폐지 ‘04.4.2(건설교통부고시 제2004-70호)》

임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료

임대주택법시행령 제12조의 규정에 의하여 공공건설임대주택에 대한 표준임대보증금(이하“보증금”이라 한다) 및 표준임대료(이하 “임대료”라 한다)를 다음과 같이 고시한다.

1997년 8월 5일

건설교통부장관

1. 적용범위

이 고시는 공공건설임대주택중 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택(이하 “임대주택”이라 한다)중 임대의무기간이 5년인 임대주택에 대하여 적용한다

2. 표준임대보증금

건설교통부장관이 정하는 공급조건에 의하여 산출한 주택분양가(이하 “건설원가”라 한다)에서 국민주택기금 융자금(이하 “기금”이라 한다)을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액

3. 표준임대료

당해 주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료등), 기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자중 일정비율에 해당하는 금액(이하 “자기자금이자”라 한다)을 합한 금액으로 하며 각 항목별 산출기준은 다음과 같다

가. 감가상각비 : 기준내용연수 40년, 정액법을 적용

나. 수선유지비 : 건축비에 대하여 연간 1000분의 4

다. 화재보험료(재해보험료) 및 기금 이자 : 실제 지급금액

라. 자기자금이자 : 당해주택의 건설원가에서 기금을 공제한 금액에 한국주택은행의 1년만기 정기예금의 이율(이하 “정기예금이율”이라 한다)을 적용한 이자액의 100분의 20에 해당하는 금액

4. 보증금과 임대료의 상호전환

가. 보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환금액에 대한 금리는 전환당시 정기예금이율을 적용한다.

나. 보증금을 상호전환할 경우 최초의 보증금은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할 수 없다.

5. 보증금과 임대료의 변경 및 증액제한

보증금 및 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할 수 없다.

부 칙

① 이 고시는 1997년 8월 5일부터 시행한다.

② 이 고시의 시행과 동시에 〔임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료〕에 관한 건설교통부고시 제1995-381호(1995.11.16)는 폐지한다.

③ 이 고시 시행당시 종전규정에 의하여 입주자모집공고 승인을 받은 주택에 대해서는 종전의 규정에 의한다.

전문개정 2004. 4. 2   건설교통부고시 제2004-70

임대주택의표준임대보증금및표준임대료

1. 적용범위

이 고시는 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택 중 임대의무기간이 5년 또는 10년인 임대주택에 대하여 적용한다.

2. 표준임대보증금

표준임대보증금은 건설교통부장관이 정하는 공급조건에 의하여 산출한 주택분양가(이하 “건설원가”라 한다)에서 국민주택기금융자금(이하 “기금”이라 한다)을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 한다.

3. 표준임대료

표준임대료는 당해 주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료(재해보험료 등), 제세공과금(단, 임대의무기간이 10년인 임대주택의 경우에 한한다), 기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자 중 일정비율에 해당하는 금액(이하 “자기자금이자”라 한다)을 합한 금액으로 하며, 각 항목별 산출기준은 다음과 같다.

가. 감가상각비 : 기준내용연수 40년, 정액법을 적용

나. 수선유지비 : 건축비에 대하여 연간 1,000분의4(단, 임대의무기간이 10년인 임대주택의 경우에는 1,000분의8로 한다)

다. 화재보험료(재해보험료) 및 기금이자 : 실제지급금액

라. 제세공과금 : 재산세 및 종합토지세, 도시계획세 등 부가세를 포함

마. 자기자금이자

(1) 임대의무기간이 5년인 임대주택

당해 주택의 건설원가에서 기금을 공제한 금액에 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융 기관의 1년만기 정기예금의 이율(이하 “정기예금이율”이라 한다)을 적용한 이자액의 100분의 20에 해당하는 금액

(2) 임대의무기간이 10년인 임대주택

당해 주택의 건설원가에서 기금 및 최초 임대보증금을 공제한 금액에 정기예금이율을 적용한 이자액에 해당하는 금액

4. 임대보증금과 임대료의 상호전환

가. 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환액에 대한 금리는 전환당시 정기예금이율을 적용한다.

나. 임대보증금을 상호전환할 경우 최초의 임대보증금(전환보증금 포함)은 건설원가에서 기금을 차감한 금액을 초과할수 없다.

5. 임대보증금과 임대료의 변경 및 증액제한

임대보증금 및 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할수 없다.

부 칙

1. 이 고시는 2004년 4월 2일부터 시행한다.

2. 이 고시의 시행과 동시에 [임대주택의표준임대보증금및표준임대료]에 관한 건설교통부고시 제1997-266호(1997.8.5) 는 폐지한다.

3. [공공건설임대주택의표준임대보증금및표준임대료]에 관한 건설교통부고시 제1999-35호(1999.2.5)는 이 고시내용 중 표준임대보증금 및 표준임대료의 산정기준이 되는 주택의 가격에 대하여 적용된다.

4. 이 고시 시행당시 종전규정에 의하여 입주자모집공고 승인을 받은 주택에 대해서는 종전의 규정에 의한다.

영구 ․ 50년 임대주택

건설부고시 제568호

영구임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료

임대주택건설촉진법 제9조 및 동법시행규칙 제3조에 의거 영구임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 고시한다.

1990년9월1일

건설부장관

1. 적용범위

지방자치단체 및 대한주택공사가 건설하는 영구임대주택

2. 급지구분

전국을 다음 3가지로 구분하여 동일급지에는 동일한 표준임대보증금 및 표준임대료를 적용

급지	급지구분
1	서울
2	부산, 대구, 인천, 광주, 대전 및 수도권 위성도시
3	기타지역

3. 영구임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료

․1990년에 입주하는 경우는 임대보증금 200만원, 월임대료 4만원의 범위내에서 호당 임대보증금 및 임대료를 결정하고, 1990년 이후에 입주하는 경우에는 매년 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 임대료등의 증액 청구비율의 범위내에서 임대조건 인상이 가능함.

․호당 임대보증금 및 임대료는 다음 금액에 전용면적(㎡)을 곱하여 산정한 금액으로 하되 ‘90년도의 경우 영구임대주택의 제일 큰 규모인 전용면적 12평의 임대보증금 200만원 및 임대료 월 4만원을 초과할 수 없음

(단위:원/㎡)

급 지	표준임대보증금	표준임대료
1	50,400	1,008
2	47,800	957
3	45,300	907

건설부고시 제1992-474호

영구임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료

임대주택건설촉진법 제9조 및 동법시행규칙 제3조에 의거 영구임대주택에 입주하는 법정영세민등이 아닌 자에게 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 고시합니다

1992년8월31일

건설부장관

1. 적용대상자

가. 청약저축가입자등으로서 입주한 자

나. 영구임대주택에 거주하고 있는 법정영세민이 소득수준의 향상으로 법정영세민에서 제외된 후에도 계속 당해 임대주택에의 거주를 희망하는 자

2. 급지 및 임대료 조정

영구임대주택의 4급지를 신설하고 3급지와 4급지의 기준을 다음과 같이 한다.

급 지	급지기준	표준임대보증금	표준임대료
3급지	인구 30만이상 도시, 도청소재지	45,300원/㎡	907원/㎡
4급지	기타지역	43,000원/㎡	862원/㎡

※ 1990년 9월 1일 건설부고시 제568호의 영구임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료 기준

3. 부과방법 및 금액

가. 부과방법 : 영구임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료 + 차등부과 금액

나. 차등부과금액(전용면적 기준)

(1) 임대보증금

1990년 3월 5일 건설부고시 제97호로 고시한 장기임대주택의 표준임대보증금과 1990년 9월 1일 건설부고시 제568호로 고시한 영구임대주택의 표준임대보증금과의 차액의 80%

(2) 임대료

1990년 3월 5일 건설부고시 제97호로 고시한 장기임대주택의 표준임대료와 1990년 9월 1일 건설부고시 제568호로 고시한 영구임대주택의 표준임대료와의 차액의 50%

4. 부과시기

가. 청약저축가입자등으로 입주한 자 : 입주와 동시에 산정된 임대조건 적용

나. 법정영세민에서 제외된 자로서 계속 거주 희망자

ㅇ 최초계약시 : 차등부과 금액의 30%인상

ㅇ 1차 재계약시 : 차등부과 금액의 30%인상

ㅇ 2차 재계약시 : 차등부과 금액의 40%인상

5. 시행실시

1992년 9월 1일부터 시행한다.

건설부고시 제1993-399호

표준임대보증금 및 표준임대료

임대주택건설촉진법 제9조 및 동법시행규칙 제3조의 규정에 의하여 표준임대보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 고시합니다

1993년10월14일

건설부장관

1. 적용범위

영구임대주택중 청약저축가입자(철거세입자 포함)가 입주하는 주택과 국가재정 및 국민주택기금을 지원받아 국가, 지방자치단체 및 대한주택공사가 건설하는 공공임대주택

2. 표준임대보증금

표준임대보증금은 당해주택 건설원가의 100분의 20에 상당하는 금액으로 한다. 이 경우 당해주택의 건설원가는 주택분양가원가연동제시행지침에 의하여 산출한 가격으로 하되, 주택건설주체가 택지를 직접 개발한 경우의 택지비는 조성원가(당해 지구내에 유사용지를 공급한 사례가 있는 경우, 그 공급가격)를 기준으로 한다.

3. 표준임대료

표준임대료는 당해주택 건설원가의 100분의 10에 상당하는 금액의 금리(연 8.5%)와 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 대손충당금 및 국민주택기금이자를 합한 금액으로 하며 각항목별 산출기준은 다음과 같다

가. 당해주택건설원가 : 표준임대보증금의 기준이 되는 건설원가

나. 감가상각비 : 건물내용연수 50년, 잔존가액 10%, 정액법 적용

다. 수선유지비 : 연간 건물가액의 0.5%

라. 화재보험료(재해보험료) 및 국민주택기금이자 : 실제 지급액

마. 대손충당금 : 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료 및 국민주택기금 이자를 합한 금액의 1%

4. 임대보증금과 임대료의 전환

위 임대보증금과 임대료는 입주인의 동의가 있는 경우에 상호전환이 가능하며 이 경우 전환금액에 대한 금리는 연 10%를 적용한다.

5. 보증금과 임대료의 변경 및 증액제한

이 고시의 적용대상이 되는 주택의 임대보증금과 임대료는 이 고시에 의하여 산정한 표준임대보증금 및 표준임대료를 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임등의 증액 청구비율을 초과하여 청구할 수 없다.

부 칙

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 이 고시는 시행일 이후 최초로 입주자를 모집하는 주택에 대하여 적용한다. 다만, 국가, 지방자치단체 또는 대한주택공사가 건설한 공공임대주택으로서 1993년 9월 20일 이후 최초로 입주자를 모집한 주택은 이 고시에 의한 표준임대보증금과 표준임대료를 적용한다.

건설교통부고시 제1996-251호

표준임대보증금 및 표준임대료 개정

임대주택법시행령 제12조 규정에 의하여 표준임대보증금 및 표준임대료(건설교통부고시 제1993-399호)를 다음과 같이 개정 고시합니다.

1996년8월2일

건설교통부장관

1. 적용범위를 다음과 같이 한다.

주택공급에관한규칙 제31조제1항제5호 내지 제7호에 해당하는 자가 입주하는 영구임대주택과 임대주택법시행령 제9조제1항제1호에 해당하는 공공건설임대주택

부 칙

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 이 고시 시행 당시 표준임대보증금 및 표준임대료는 이 고시에 의한 것으로 본다

3. 1993년 9월 20일 이후 최초로 입주자모집공고한 영구임대주택에 입주한 주택공급에관한규칙 제31조제1항제1호 내지 제4호에 해당하는 자(이하 “법정영세민”이라 한다)가 소득수준의 향상으로 법정영세민에서 제외된 후에도 계속 당해 임대주택에 거주를 희망하는 경우에는 다음의 방법에 따라 표준임대보증금 및 표준임대료를 부과한다.

1) 최초계약시 : 계약당시 법정영세민에게 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료에 차등부과금액의 30%에 해당하는 금액을 가산

2) 1차 재계약시 : 계약당시 법정영세민에게 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료에 차등부과금액의 60%에 해당하는 금액을 가산

3) 2차 재계약시부터 : 계약당시 청약저축가입자에게 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료

4) “차등부과금액”이라 함은 계약시점에서 청약저축가입자에게 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료에서 계약당시 법정영세민에게 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 차감한 금액을 말한다.

건설교통부고시 제2005 - 366호

영구임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료 개정고시

임대주택법 제14조 및 동법시행령 제12조의 규정에 의거한 영구임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 중 건설교통부 고시제1992-474호 및 건설교통부 고시 1996-251호를 다음과 같이 개정 고시합니다.

2005년 12월 1일

건설교통부장관

1. 적용대상자

주택공급에관한규칙 제31조의 규정에 의거 영구임대주택에 입주한 임차인 중 임대차계약기간 만료 시점에서 건설교통부고시 제1992-474호(1992. 8. 27) 및    제1996-251호(1996. 8. 2)에 의거 청약저축가입자등으로서 입주한 자에게 적용되는 임대보증금 및 임대료를 적용받는 임차인(단, 주택공급에관한규칙 제31조의 각 호중 소득수준과 관계없이 선정된 경우에는 제외)

2. 표준임대보증금 및 표준임대료

2년 단위 갱신계약시마다 임대차기간 만료시점의 임대보증금 및 임대료에서 20%씩 증액한다.(단, 기초생활수급자에서 제외된 자 중 차상위 계층에 해당하는 자에게는 10%씩 증액한다.) 다만, 임대사업자인 대한주택공사․지방자치단체․지방공사는 임대보증금 및 임대료를 20% 증액함으로써 인근지역의 국민임대 주택건설특별조치법에서 정하는 국민임대주택의 임대보증금 및 임대료를 상회하는 경우에는 주거비 물가지수와 인근지역의 전세가격 변동율을 고려하여 주택임대차보호법에서 정하는 범위 내에서 증액한다.

부  칙

이 고시는 고시한 날부터 시행한다. 다만, 이 고시 시행일 이후 최초로 갱신계약 시기가 도래한 영구임대주택의 임차인에게는 할증제도를 안내한 후, 최초 갱신계약기간 종료후 다시 계약하는 영구임대주택부터 적용한다.

5년 및 50년 임대주택

(주택가격 기준)

건설교통부고시 제1999-35호

공공건설임대주택의표준임대보증금및표준임대료

임대주택법시행령 제12조의 규정에 의한 공공건설임대주택의 표준임대  보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 개정 고시합니다.

1999년 2월 5일

건설교통부장관

1. 적용범위

이 고시는 공공건설임대주택중 임대의무기간이 5년 또는 50년인 임대주택에 대하여 적용한다.

2. 공공건설 임대주택의 가격

건설교통부고시 제1993-399호(‘93.10.14) 및 건설교통부고시 제1997-266호(’97.8.5)의 고시내용중 표준임대보증금 및 표준임대료의 산정기준이 되는 주택의 가격은, 임대주택법시행규칙 〔별표2〕(제3조의3관련)의 규정에 의한 최초입주자 모집당시의 주택가격으로 한다.

부 칙

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 이 고시 시행당시 종전의 규정에 의하여 입주자 모집공고 승인을 받은 임대주택에 대하여는 종전의 규정에 의한다.

국민임대주택

건설교통부 고시 제2000-146호

임대주택법시행령 제12조의 규정에 의거하여 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하는 임대의무기간이 10년 또는 20년인 공공건설임대주택[주택공급에관한규칙 제32조의 규정에 의한 국민임대주택(이하 “국민임대주택”이라 한다)]에 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 다음과 같이 고시합니다.

2000년 6월 2일

건 설 교 통 부 장 관

국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료

1. 적용범위

이 고시는 공공건설임대주택중 주택공급에관한규칙 제32조에 의한 국민임대주택에 대하여 적용한다.

2. 표준임대보증금

표준임대보증금은 당해 주택가격(임대주택법시행규칙 제3조의3 [별표2]의 규정에 의하여 산출한 “최초입주자모집당시의 주택가격”)의 100분의 20에 해당하는 금액으로 한다.

3. 표준임대료

표준임대료는 당해주택에 대한 감가상각비, 연간수선유지비, 화재보험료(재해보험료), 국민주택기금이자, 사업주체의 자체자금에 대한 이자중 일정비율에 해당하는 금액(이하 “자기자금이자”라 한다)을 합한 금액으로 하며, 각 항목별 산출 기준은 다음과 같다.

가. 감가상각비 : 건물내용연수 50년, 잔존가액 10%, 정액법을 적용하여 산정한 금액

나 연간수선유지비 : 건축비의 1,000분의 4

다. 화재보험료 및 기금이자 : 실제 지급금액

라. 자기자금이자 : 당해주택의 주택가격중 사업주체가 직접 부담한 금액에 한국주택은행의 1년만기 정기예금의 이율을 적용한 이자액의 100분의 50에 해당하는 금액

4. 임대보증금과 임대료의 상호전환

가. 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하며, 이 경우 전환금액에 대한 금리는 전환 당시의 한국주택은행의 1년만기 정기예금 이율을 적용한다.

나. 임대보증금과 임대료를 상호전환할 경우 최초의 임대보증금은 주택가격에서 재정 및 기금지원액을 차감한 금액을 초과할 수 없다.

5. 임대보증금과 임대료의 변경 및 증액제한

임대보증금 및 임대료는 이 고시에 의하여 결정된 금액을 기준으로 하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 초과하여 증액할 수 없다.

6. 기타

사업주체는 표준임대보증금 및 표준임대료의 범위내에서 지역적인 특성과 당해주택 주변지역의 임대료 수준 등을 감안하여 임대보증금과 임대료를 차등적으로 적용할 수 있다

부   칙

이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

건설교통부 고시 제2003-224호

국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료

임대주택법시행령 제12조의 규정에 의거하여 공공건설임대주택중 주택공급에관한규칙 제32조의 규정에 의한 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료(건설교통부 고시 제2000-146호)를 다음과 같이 개정 고시합니다.

2003년 9월 24일

건 설 교 통 부 장 관

제2호중 “임대주택법 시행규칙 제3조의3 [별표2]”를 임대주택법시행규칙 제3조의3 [별표1]“로 하고, 제3호라목 및 제4호가목중 ”한국주택은행“을 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관”으로 한다.

부   칙

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 이 고시 시행 당시 표준임대보증금 및 표준임대료는 이 고시에 의한 것으로 본다.

3. 주택공급에관한규칙 제32조의 규정에 의한 국민임대주택의 입주자격 요건을 충족하지 못하는 자 등에게는 다음의 방법에 따라 표준임대보증금 및 표준임대료를 부과한다.

가. 적용대상

(1) 주택공급에관한규칙 제32조제3항제2호단서 및 제7항의 규정에 의하여 국민임대주택에 입주하는 자 중 소득요건 또는 입주자격을 충족하지 못하는 자

(2) 국민임대주택의 입주자격을 충족하는 자로 입주한 자가 소득요건을 충족하지 못하게 된 후에도 당해 임대주택의 거주를 희망하는 자

나. 부과방법 및 금액

(1) 부과방법

국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 + 차등부과금액

(2) 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료의 각각 40%에 해당하는 금액

※ 당해지구 입주개시 후 차등부과금액 산정을 위한 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료는 최초 입주자모집 당시의 표준임대보증금 및 표준임대료를 기준하여 주택임대차보호법 제7조의 규정에서 정한 차임 등의 증액청구비율을 임대기간 경과년수에 복리로 승하여 산출한 금액

다. 부과시기

(1) 가목(1)에 해당하는 자

국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료에 차등부과금액에 해당하는 금액을 가산

(2) 가목(2)에 해당하는 자

(가) 최초 계약시

계약당시 입주자격을 충족하는 자에게 적용하는 표준임대보증금 및 표준임대료에 차등부과금액의 50%에 해당하는 금액을 가산

(나) 1차 재계약시

계약당시 입주자격을 충족하는 자에게 적용하는 표준임대보증ㄱ금 및 표준임대료에 차등부과금액에 해당하는 금액을 가산

라. 기타

2000년6월2일 이후 최초로 입주자를 모집한 주택은 이 고시에 의한 표준임대보증금과 표준임대료를 적용한다.

건설교통부고시제 2005 - 14호

국민임대주택의표준임대보증금및표준임대료중 일부개정고시

임대주택법시행령 제12조제1항의 규정에 의거하여 공공건설임대주택중 주택공급에관한규칙 제32조의 규정에 의한 국민임대주택에 대하여 적용하는 표준임대보증금및표준임대료(건설교통부고시 2003-224호)를 다음과 같이 개정 고시합니다.

2005년 1월 21일

건설교통부장관

2. 표준임대보증금 중 “당해 주택가격(임대주택법시행규칙 제3조의3〔별표 1〕의 규정에 의하여 산출한 “최초 입주자모집당시의 주택가격”)의 100분의20에 해당하는 금액으로 한다”를 “다음의 방식에 의하여 산정한다.”로 하고, 산정방식 및 가목 내지 다목을 다음과 같이 신설한다.

표준임대보증금 = 당해주택가격 × 20/100 × 규모계수 × 지역계수

가. 당해 주택가격 : 임대주택법시행규칙 제3조의3〔별표 1〕의  규정에 의하여 산출한 “최초입주자모집당시의 주택가격”

나. 규모계수

구 분	규모계수
30제곱미터 이하 (주거환경개선사업지구내에 한한다.)	0.25
36제곱미터 이하	0.75 (기초생활수급권자는 0.5)
36제곱미터 초과	당해 주택의 전용면적/36 (1.3을 초과하지 아니한다)

* 면적은 소수점 이하는 절사하여 계산한다.

다. 지역계수

구 분	권역구분 기준	지역계수
1권역	수도권지역중 과밀억제권역 및 인구 50만명 이상 도시	1.15
2권역	1권역외의 수도권지역, 광역시(군지역은 제외), 도청소재지	1.0
3권역	기타 지역	0.85

*수도권 및 과밀억제권역은 수도권정비계획법령상의 구분에 따른다.

*인구 50만명이상은 최초 입주자 모집공고일 기준으로 전년도말 인구수를 말하며, 전년도 통계가 없으면 전전년도말 인구수를 기준으로 한다.

4. 임대보증금과 임대료의 상호전환중 나목의 “재정 및 기금지원액”을    “기금지원액”으로 한다.

부      칙

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다.

2. 이 고시 시행 당시 표준임대보증금 및 표준임대료는 이 고시에 의한 것으로 본다.

3. 표준임대보증금의 개정사항은 이 고시시행 후 최초로 입주자를 모집하는 임대주택부터 적용한다.

4. (부칙개정) 건설교통부고시 제2003-224호중 부칙제3호가목 (1)의 “제32조제3항제2호 단서 및 제7항”을 “제32조”로 한다.

건설교통부고시제 2005 - 367호

국민임대주택의표준임대보증금및표준임대료중 일부개정고시

임대주택법 제14조 및 동법시행령 제12조와 주택공급에관한규칙 제32조제12항의 규정에 의거하여 공공건설임대주택 중 주택공급에관한규칙  제32조의 규정에 의한 국민임대주택에 대하여 적용하는 [국민임대주택의표준임대보증금및표준임대료](건설교통부고시 제2005-14호)중 제6호를 제7호로 하고, 제6호를 신설하여 다음과 같이 개정 고시합니다.

2005년 12월 1일

건설교통부장관

6. 주택공급에관한규칙 제32조의 규정에 의한 국민임대주택의 입주자격 요건을 충족하지 못하는 자 등에게는 다음의 방법에 따라 표준임대보증금 및 표준임대료를 부과한다.

가. 적용대상

(1) 주택공급에관한규칙 제32조의 규정에 의하여 국민임대주택에 입주하는 자중 소득요건 또는 입주자격을 충족하지 못하는 자

(2) 국민임대주택의 입주자격을 충족하는 자로 입주하였으나 당해 임대주택에 입주하던 중 소득요건을 충족하지 못하게 된 후에 당해 임대주택에 거주를 계속 희망하는 자

나. 부과방법

(1) 가목(1)에 해당하는 자

국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료에 아래 다목 (1)의 소득초과자의 2회차 이상 갱신 계약에 해당하는 할증비율로 산출한 금액을 부과

(2) 가목(2)에 해당하는 자

국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료에 아래 다목 (1)의

소득기준 초과비율에 따른 할증비율로 산출한 금액을 부과

다. 부과금액

(1) 소득기준 초과정도에 따라 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료에 아래에서 정한 비율을 곱하여 산출한 금액

소득기준 초과비율	할증비율
	소득초과자의 최초 갱신계약	소득초과자의 2회차 이상 갱신계약
10%이하	100%	110%
10%초과 30%이하	110%	120%
30%초과 50%이하	120%	140%

(2) (1)항에 적용하는 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료는 최초 입주자모집 당시의 표준임대보증금 및 표준임대료에 임대주택법 제14조 제2항에 따라 증액청구한 비율을 임대기간 경과년수에 복리로 곱하여 산출한 금액으로 한다.

(3) 임대사업자는 위 할증비율을 적용하여 산출한 국민임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료가 인근 지역에 소재한 다른 주택의 전ㆍ월세 시세 등과 비교하여 높을 경우 다른 주택의 전․월세 시세로 부과할 수 있다.

부      칙

1. 이 고시는 고시한 날부터 시행한다. 다만 이 고시 시행전에 계약(갱신계약 포함) 체결시 차등 부과된 임대보증금 및 임대료는 이 고시에 의한 것으로 본다.

2. (일반적 적용례) 이 고시 시행이후 최초로 입주자 모집 공고하는 국민임대주택과 갱신계약 시점이 도래되는 국민임대주택에 대하여 적용한다.

3. 이 고시의 시행과 동시에 [국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료]에 관한 건설교통부고시 제2003-224호(2003.9.24)중 부칙 제3호는 이를 폐지한다.

4. 소득기준 초과비율이 50%를 초과하는 세대는 임대차기간 종료일로부터 6개월 이내에 퇴거시킬 수 있다.

Ⅵ. 관련통계

건설분야

1. 임대주택 재고현황

□ 총 재고(’04말 기준) : 1,150,054호(전체주택 12,989천호의 8.9%)

□ 임대 기간별

구분	계	영구임대	50년 공공임대 (재개발/주거 환경 포함)	건설임대 (5년) (공공/민간/건축허가)	국민임대	사원임대 (5년/10년/50년)	매입임대 (3년)
’04	1,150,054호	190,077	92,850	655,908	47,203	38,566	125,450
		(16.5%)	(8.1%)	(57.0%)	(4.1%)	(3.4%)	(10.9%)
’03	1,046,086호	190,077	92,730	640,031	20,862	42,392	59,994
		(18.2%)	(8.9%)	(61.2%)	(2.0%)	(4.0%)	(5.7%)
’02	1,021,477호	190,077	87,828	605,631	10,828	38,412	88,701
		(18.6%)	(8.6%)	(59.3)	(1.1%)	(3.8%)	(8.7%)
’01	919,721호	190,077	86,015	527,633	3,026	35,346	77,624
		(22.7%)	(9.4%)	(57.4%)	(0.3%)	(3.8%)	(8.4%)
’00	753,512호	190,077	79,039	383,534	-	35,132	65,730
		(25.2%)	(10.5%)	(50.9)	(0.0%)	(4.7%)	(8.7%)
’99	659,830호	190,077	64,814	311,386	-	39,058	54,495
		(28.9%)	(9.9%)	(47.1%)	(0.0%)	(5.9%)	(8.2%)

□ 사업주체별

구 분	계	건설사업자	매입사업자	주택공사	지 자 체
’04	1,150,054호	581,764	125,450	315,923	126,917
	(100%)	(50.6%)	(10.9%)	(27.5%)	(11.0%)
’03	1,046,086호	575,501	59,994	285,678	124,913
	(100%)	(55.0%)	(5.8%)	(27.3%)	(11.9%)
’02	1,021,477호	550,174	88,701	265,239	117,363
	(100%)	(53.8%)	(8.7%)	(26.0%)	(11.5%)
’01	919,721호	480,449	77,624	244,812	116,836
	(100%)	(52.3%)	(8.4%)	(26.6%)	(12.7%)
’00	753,512호	354,614	65,730	220,545	112,623
	(100%)	(47.1%)	(8.7%)	(29.3%)	(14.9%)
’99	659,830호	309,857	54,495	195,111	100,367
	(100%)	(47.0%)	(8.2%)	(29.6%)	(15.2%)

□ 사업자별 현황

구 분	계	건설임대	매입임대
‘04	1,150,054호	1,024,604호	125,450호
	(100%)	(89.1%)	(10.9%)
‘03	1,046,086호	986,092호	59,994호
	(100%)	(94.3%)	(5.7%)
’02	1,021,477호	932,776호	88,701호
	(100%)	(91.3%)	(8.7%)
’01	919,721호	842,097호	77,624호
	(100%)	(91.6%)	(8.4%)
’00	753,512호	687,782호	65,730호
	(100%)	(91.3%)	(8.7%)
’99	659,830호	605,335호	54,495호
	(100%)	(91.8%)	(8.2%)

□ 주택공사 임대현황

구분	계	영 구	공공임대(50년)	공공임대(5년)	국민임대
’04	315,923호	140,078	25,742	102,900	47,203
	(100%)	(44.3%)	(8.2%)	(32.6%)	(14.9%)
’03	285,678호	140,078	25,742	98,996	20,862
	(100%)	(49.0%)	(9.0%)	(34.7%)	(7.3%)
’02	265,239호	140,078	25,352	88,981	10,828
	(100%)	(52.8%)	(9.6%)	(33.5%)	(4.1%)
’01	244,812호	140,078	24,785	76,923	3,026
	(100%)	(57.2%)	(10.1%)	(31.5%)	(1.2%)
’00	220,545호	140,078	24,028	56,439	-
	(100%)	(63.5%)	(10.9%)	(25.6%)	(0.0%)
’99	195,111호	140,078	22,756	32,277	-
	(100%)	(71.8%)	(11.7%)	(16.50%)	(0.0%)

□ 지자체 임대현황

구 분	계	영 구	공공임대 (50년)	공공임대 (5년)	재개발/ 주거환경
’04	126,917호	49,999	19,818	9,810	47,290
	(100%)	(39.4%)	(15.6%)	(7.7%)	(37.3%)
’03	124,913호	49,999	19,707	7,926	47,281
	(100%)	(40.0%)	(15.8%)	(6.3%)	(37.9%)
’02	117,363호	49,999	21,118	4,888	41,358
	(100%)	(42.6%)	(18.0%)	(4.2%)	(35.2%)
’01	116,836호	49,999	21,118	5,607	40,112
	(100%)	(42.8%)	(18.1%)	(4.8%)	(34.3%)
’00	112,623호	49,999	20,990	7,613	34,021
	(100%)	(44.4%)	(18.6%)	(6.8%)	(30.2%)
’99	100,367호	49,999	19,280	8,310	22,778
	(100%)	(49.8%)	(19.2%)	(8.2%)	(22.7%)

□ 유형별․사업주체별 임대현황(’04말 현재)

- 영구임대주택

계	주택공사	지 자 체
190,077호	140,078	49,999
(100%)	(73.7%)	(26.3%)

- 공공임대(50년)

계	주택공사	지 자 체
45,560	25,742	19,818
(100%)	(56.5%)	(43.5%)

- 공공임대(5년)

계	주택공사	지자체	민간업체
541,285호	102,900	9,810	428,575
(100%)	(19.1%)	(1.8%)	(79.1%)

- 매입임대

계	수 도 권				기타지역
	소계	서울	인천	경기
125,450호	66,699	28,255	9,650	28,794	58,751
(100%)	(53.2%)	(22.5%)	(7.7%)	(23.0%)	(46.8%)

- 기타

계	사원임대	민간건설임대	국민임대	재개발	주거환경	건축허가
247,682	38,566	75,932	47,203	43,485	3,805	38,691
(100%)	(15.6%)	(30.7%)	(19.1%)	(17.5%)	(1.5%)	(15.6%)

□ 영구임대주택의 시․도별 재고현황(‘04.12현재)

합계	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
190,077	45,828	26,171	18,744	8,354	13,920	12,437	2,362	19,664	4,361	6,139	4,668	9,315	5,001	7,244	4,773	1,096

2. 임대주택 분양전환실적

분양 시기	’88	’89	’90	’91	’92	’93	’94	’95
계	2,410	4,068	7,389	14,793	21,022	23,677	37,376	25,277
지자체	-	860	700	1,270	2,624	3,625	6,243	-
주 공	2,030	2,757	5,176	6,962	10,746	9,591	20,744	17,004
민 간	380	451	1,513	6,561	7,652	10,461	10,389	8,273

분양 시기	’96	’97	’98	’99	’00	’01	’02	’03	’04
계	26,320	26,082	28,245	19,979	30,640	28,395	39,550	25,159	46,444
지자체	1,271	2,306	705	530	841	4,898	80	291	1,583
주 공	13,300	6,021	6,508	5,155	1,147	1,719	8,029	8,100	10,547
민 간	11,749	17,755	21,032	14,294	28,652	21,778	31,441	16,768	34,314

3. 사업주체별․유형별 임대주택 건설실적

(단위 : 호․세대)

구분	합 계			장기(공공)임대주택			영구임대주택		사원임대주택			국민임대주택
	지자체	주공	민간	지자체	주공	민간	지자체	주공	지자체	주공	민간	지자체	주공
’82～ ’87	14,160	55,064	60,413	14,160	55,064	60,413
’88	1,164	25,188	25,866	1,164	25,188	25,866
’89	24,252	40,046	18,177	11,025	10,020	18,177	13,227	30,026
’90	28,747	58,744	57,053	4,173	12,117	48,600	19,250	40,754	5,324	5,873	8,453
’91	21,606	49,224	5,561	3,500	8,690	2,884	15,432	34,175	2,674	6,359	2,677
’92	13,473	44,717	4,489	9,899	5,222	0	1,583	35,123	1,991	4,372	4,489
’93	2,922	10,055	28,548	1,957	5,055	23,900	507	-	458	5,000	4,648		-
’94	3,088	19,098	52,676	3,088	15,551	47,112	-	-	-	3,574	5,564	-	-
’95	1,276	18,237	63,519	1,276	15,537	60,771	-	-	-	2,700	1,748	-	-
’96	3,190	16,188	91,685	2,206	16,188	86,254	-	-	984	-	5,431	-	-
’97	1,057	15,941	91,730	1,057	15,941	91,117	-	-	-	-	613	-	-
’98	160	13,958	79,677	160	11,457	79,677	-	-	-	-	-	-	2,501
’99	441	30,115	78,861	441	9,889	78,777	-	-	-	-	84	-	20,226
’00	1,714	30,953	63,265	1,714	20,944	63,265	-	-	-	-	-	-	10,009
’01	2,438	40,908	59,211	2,088	5,681	59,211	-	-	350	-	-	-	35,227
’02	4,033	55,403	27,150	1,831	6,786	27,150	-	-	-	-	-	2,202	48,617
’03	10,106	64,686	9,976	1,816	1,185	9,976	-	-	-	-	-	8,290	63,501
’04	6,150	86,845	4,231	42	1,530	4,231	-	-	-	-	-	6,108	85,315
합계	139,977	675,370	822,088	61,597	242,045	787,381	49,999	140,078	11,781	27,851	33,707	16,600	265,396

※ 공공임대 : ’82～’91 장기임대, ’92～현재 공공임대, ‘04년 국민임대실적은 다가구매입임대 503호포함

4. 주택건설 호수중 공공임대주택 건설비중

(단위 : 호․세대)

구분	건설실적	임 대 주 택
		소계(비율)			공공임대	영구임대	사원임대	국민임대
’82	191,420
’83	225,990			1,155,071호중 77,719(6.7%)	77,719
’84	222,047
’85	227,362
’86	288,252
’87	244,301			51,918(21.3%)	51,918	-	-
’88	316,570			52,218(16.5%)	52,218	-	-
’89	462,159			82,475(17.8%)	39,222	43,253	-
’90	750,378			144,544(19.3%)	64,890	60,004	19,650
’91	613,083			76,391(12.5%)	15,074	49,607	11,710
’92	575,492			62,679(10.9%)	15,121	36,706	10,852
’93	695,319			41,525(5.9%)	30,912	507	10,106
’94	622,854			74,862(12.0%)	65,751	-	9,111
’95	919,057			82,032(13.2%)	77,584	-	4,448
’96	592,132			111,063(18.8%)	104,648	-	6,415
’97	596,435			108,728(18.2%)	108,115	-	613
’98	306,031			93,795(30.6%)	91,294	-	-	2,501
’99	404,715			109,417(27.0%)	89,107	-	84	20,226
’00	433,488			95,932(22.1%)	85,923	-	-	10,009
’01	529,854			102,557(19.4%)	66,980	-	350	35,227
’02	666,541			86,586(13.0%)	35,767	-	-	50,819
’03	585,382			84,768(14.5%)	12,977	-	-	71,791
’04	463,800			97,226(30.0%)	5,803	-	-	91,423
합계	10,932,662			1,540,446(14.7%)	1,091,023	190,077	73,339	281,996

※ 공공임대 : ’82～’91 장기임대, ’92～현재 공공임대

5. 공공임대주택 건설실적

(단위 : 호)

구분		‘97년	‘98년	‘99년	‘00년	‘01년	‘02년	‘03년	‘04년	‘05.6
계		108,115	91,294	89,107	85,923	66,980	35,767	12,977	5,803	3,342
	-공공기관	16,998	11,617	10,330	22,658	7,769	8,617	3,001	1,572	1,379
주	(주택공사)	15,941	11,457	9,889	20,944	5,681	6,786	1,185	1,530	662
체	(지자체)	1,057	160	441	1,714	2,088	1,831	1,816	42	717
별	-민 간	91,117	79,677	78,777	63,265	59,211	27,150	9,976	4,231	1,963
기	-5년공공	108,115	91,294	89,107	85,923	66,980	35,767	12,977	4,923	-
간	-10년공공	-	-	-	-	-	-	-	880	-

※ 순수 민간 : ‘05.6월 6,978호, ’04년 11,496호,  ‘03년 7,636호, ’02년 14,142호, ‘01년 16,920호

6. 주택재고중 공공임대주택 비율

① 주요 선진국들의 공공임대주택 비중(’99～’00년 기준, %)

국가	자가율	임대주택 거주비율			사회조합	기타
		공공	민간	합계
영국	68	22	10	32	-	-
네덜란드	50	36	13	53	-	1
독일	40	20	40	60	5	-
프랑스	56	17	21	38	-	6
일본	60	7	27	34	-	5
미국	65	1	34	-	-	-

② 주요 선진국들의 임대료 보조가구 비율(’93～’99년 기준, %)

구 분	영국	네덜란드	독일	프랑스	덴마크	미국
비 율	18.0	14.0	6.3	24.3	21.0	12.1

7. 국민임대주택 건설/착공/공급/실적

□ 사업승인

구 분	계	’98	’99	’00	’01	’02	’03	’04	’05
계 획	400,000호	2,500	20,000	10,000	35,000	52,500	80,000	100,000	100,000
- 주 공	325,000	2,500	20,000	10,000	35,000	48,500	55,000	80,000	74,000
- 지자체	75,000	-	-	-	-	4,000	25,000	20,000	26,000
실 적	290,261호	2,501	20,226	10,009	35,227	50,819	71,791	91,423	8,265
- 주 공	273,661호	2,501	20,226	10,009	35,227	48,617	63,501	85,315	8,265
- 지자체	16,600호	-	-	-	-	2,202	8,290	6,108	-
	(293지구)	(3)	(27)	(10)	(44)	(58)	(61)	(78)	(12)

□ 착  공

구분	계	’98	’99	’00	’01	’02	’03	’04	’05
계획	176,681호	341	6,284	9,625	14,180	20,060	32,353	29,393	64,445
실적	120,505호	341	6,284	9,625	14,180	20,060	32,353	29,393	8,269
	(161지구)	(1)	(7)	(15)	(15)	(25)	(44)	(41)	(13)

□ 공  급

구분	계	’00	’01	’02	’03	’04	’05
계획	101,354호	5,356	9,152	14,187	24,142	28,264	20,253
실적	93,630호	5,356	9,152	14,187	24,142	28,264	12,529
	(130지구)	(6)	(14)	(16)	(33)	(41)	(20)

□ 입  주

구분	계	’01	’02	’03	’04	’05
계획	70,241호	3,026	7,802	10,034	25,838	23,541
실적	56,257호	3,026	7,802	10,034	25,838	9,557
	(75지구)	(4)	(11)	(15)	(30)	(15)

□ 재정지원 현황

구분	계	’99	’00	’01	’02	’03	’04	’05
계	31,780억원	851	1,545	2,364	4,532	7,426	8,526	6,536
주 공	30,988억원	851	1,545	2,364	4,382	7,112	8,198	6,536
지자체	792억원	-	-	-	150	314	328	-

8. 임대사업자 등록현황(총괄)

(’94. 11. 2. 등록제 시행)

월별 누계	계		건설임대사업자				매입임대사업자		비 고
			주택건설사업자		건축법허가자
	사 업 자 수	임 대 호 수	사 업 자 수	임 대 호 수	사 업 자 수	임 대 호 수	사 업 자 수	임 대 호 수
’94년말	105	32,935	74	32,100	2	52	29	783
’95년말	577	140,851	299	137,256	157	1,710	121	1,885
’96년말	1,185	203,961	428	195,982	284	3,277	473	4,702
’97년말	4,410	262,338	587	228,645	466	5,577	3,357	28,116
’98년말	5,648	309,294	646	264,977	550	6,631	4,452	37,686
’99년말	7,784	376,589	814	316,274	669	8,069	6,301	52,246
’00년말	11,568	472,031	959	392,037	910	11,265	9,699	68,729
’01년말	16,394	543,980	1,216	430,237	1,742	21,506	13,436	92,237
’02년말	21,419	634,476	1,281	479,161	3,222	44,141	16,916	111,174
‘03년말	27,155	730,643	1,425	527,273	3,985	52,553	21,745	150,817
‘04년말	31,737	913,608	1,513	657,031	5,119	76,532	25,105	180,045

9. 시도별 임대사업자 등록현황(총괄)

(2005.6말 기준)

구분	합계		건설임대				매입임대
			사업승인		건축허가
			사업자수	임대호수	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수
합 계	33,330	932,272	1,547	662,468	5,149	77,588	26,634	192,216
서 울	12,310	462,937	600	348,007	3,020	46,748	8,690	68,182
부 산	2,710	48,554	83	28,586	325	4,852	2,302	15,116
대 구	560	24,024	54	20,355	73	935	433	2,734
대 전	1,621	11,335	35	3,784	44	612	1,542	6,939
광 주	756	62,698	123	54,156	160	2,539	473	6,003
인 천	1,767	18,083	51	7,054	46	613	1,670	10,416
울 산	427	8,330	27	3,429	138	2,881	262	2,020
경 기	8,034	102,374	144	54,502	414	5,210	7,476	42,662
강 원	347	12,803	28	9,723	17	203	302	2,877
충 북	584	21,177	31	15,606	9	122	544	5,449
충 남	1,194	37,941	58	26,329	34	341	1,102	11,271
전 북	791	37,574	86	28,366	252	4,111	453	5,097
전 남	370	28,723	53	21,928	39	1,493	278	5,302
경 북	652	26,712	95	21,379	163	2,606	394	2,727
경 남	813	23,219	72	16,988	96	1,252	645	4,979
제 주	394	5,788	7	2,276	319	3,070	68	442

관리분야

1. 영구임대아파트 입주자 관리현황(2005. 6월말 기준)

지역	단지	세대수	수급자	유공자	위안부	모부자	북한	장애인	65세	청약	기타	수급권 탈 락
합 계	176	190,077	94,150	3,087	10	2,891	1,809	2,464	3	20,731	1,413	63,519
서 울	31	45,828	17,862	723	2	746	13	1,629	-	3,203	1,195	20,455
경기	18	19,664	9,036	395	-	202	470	7	-	2,407	-	7,147
부산	19	26,171	14,011	639	-	409	175	114	-	4,205	62	6,556
인천	6	8,354	4,018	79	-	55	188	0	-	860	16	3,138
강원	9	4,361	2,444	82	-	29	73	37	3	274	23	1,396
충북	6	6,139	3,220	84	-	121	70	38	-	1,047	-	1,559
대전	10	12,437	5,923	178	1	287	176	496	-	2,224	-	3,152
충남	10	4,668	2,611	35	-	31	97	47	-	776	12	1,059
전북	9	9,315	5,979	74	-	68	61	18	-	1,091	-	2,024
광주	10	13,920	7,603	195	2	417	72	49	-	1,113	73	4,396
전남	7	5,001	2,957	23	-	99	42	0	-	617	-	1,263
대구	14	18,744	10,001	318	4	223	148	2	-	1,011	32	7,005
경북	13	7,244	4,417	103	-	50	95	17	-	699	-	1,863
울산	2	2,362	834	68	-	56	34	7	-	618	-	745
경남	10	4,773	2,634	72	1	92	78	3	-	545	-	1,348
제주	2	1,096	600	19	-	6	17	0	-	41	-	413

2. 영구임대아파트 입주대기자 현황 (2005. 6월말 기준)

연도별	단지수	세대수	대기자수	평균대기 기간(월)	최장대기 기간(월)
2002	176	190,077	36,752	15	67
2003	176	190,077	43,144	15	79
2004	176	190,077	51,131	16	87
2005.6	176	190,077	58,741	18	96
서울	31	45,828	2,277	3	7
경기	18	19,664	17,099	42	96
부산	19	26,171	6,688	6	34
인천	6	8,354	4,628	45	96
강원	9	4,361	1,069	20	38
충북	6	6,139	1,937	10	30
대전	10	12,437	2,605	16	48
충남	10	4,668	2,202	23	37
전북	9	9,315	4,299	18	45
광주	10	13,920	6,108	18	63
전남	7	5,001	2,065	15	36
대구	14	18,744	2,920	12	43
경북	13	7,244	1,897	16	47
울산	2	2,362	1,347	23	29
경남	10	4,773	1,396	19	38
제주	2	1,096	204	13	13

3. 영구임대아파트 체납 및 퇴거세대 현황(2003～2005.6)

지역	단지수	2003년				2004년				2005.6월까지
		수급세대		기타세대		수급세대		기타세대		수급세대		기타세대
		체납	퇴거	체납	퇴거	체납	퇴거	체납	퇴거	체납	퇴거	체납	퇴거
총계	176	23,602	684	22,310	1,220	25,749	802	21,876	1,041	21,099	473	22,530	493
서울	31	7,293	23	3,371	5	8,300	24	3,427	11	2,190	1	3,627	7
경기	18	1,649	2	2,599	5	1,873	2	2,706	7	2,108	0	2,926	8
부산	19	2,567	254	4,184	797	2,677	368	4,031	629	2,891	239	3,723	256
인천	6	1,221	24	1,285	26	1,306	46	1,417	49	1,285	19	1,585	19
강원	9	438	5	473	7	465	6	480	1	542	3	525	4
충북	6	645	0	914	3	752	0	875	8	759	1	846	2
대전	10	974	140	1,477	206	1,079	180	1,360	176	1,242	100	1,386	107
충남	10	476	10	560	7	527	12	520	4	561	5	598	1
전북	9	1,113	13	1,186	7	1,270	8	1,058	10	1,357	7	1,133	6
광주	10	2,628	154	1,563	136	2,752	101	1,454	111	3,009	73	1,439	49
전남	7	715	1	652	2	678	0	685	6	763	0	708	1
대구	14	2,304	30	2,299	15	2,426	27	2,203	13	2,579	17	2,186	14
경북	13	868	3	672	2	880	2	640	5	976	0	681	2
경남	12	665	25	1,012	2	704	26	964	11	757	8	1,089	17
제주	2	46	0	63	0	60	0	56	0	80	0	78	0

* 퇴거세대는 체납 및 기타 사유 전체 포함

기타분야

1. 가구수

(단위 : 천가구)

구 분	’85	’90	’95	’00
총가구	9,599	11,377	12,991	14,392
일반가구(a＋b＋c) · 보통가구(a) · 1인가구(b) · 비혈연가구(c)	9,571 8,751 660 159	11,354 10,167 1,021 166	12,958 11,133 1,642 183	14,312 11,928 2,225 159
집단가구	17	16	16	15
외국인가구	11	17	17	65

2. 주거점유 형태별 거주 가구수

구 분	일 반 가 구 수
	’95년	’00년
자 가	6,909,953(53.3)	7,753,100(54.2)
임 차	5,719,990(44.1)	6,152,757(43.0)
- 전 세	3,844,964	4,039,514
- 월 세	1,875,026	2,113,243
무 상	328,238(2.6)	405,506(2.8)
전 체	12,958,181(100)	14,311,807(100)

3. 주거공간(Housing Space)

	건 평(㎡) Floor Space		방의 수(개) Rooms		주택당 거주가구수별 주택분포(%) Housing Units by No. of Living Households
	가구당 Per Household	1인당 Per Person	가구당 Per Household	1방당인구수(명) Persons Per Room	1가구 One Household	2가구	3가구	4가구이상 Four and over
	전 국 Whole Country
1975 1980 1985 1990 1995 2000	41.4 45.8 46.4 51.0 58.6 63.1	8.2 10.1 11.3 13.8 17.2 20.2	2.2 2.2 2.2 2.5 3.1 3.4	2.3 2.1 1.9 1.5 1.1 0.9	75.6 71.8 69.7 72.2 81.7 87.1	15.1 16.9 16.8 13.7 8.4 5.8	5.5 6.5 7.5 6.9 4.4 3.0	3.8 4.8 6.0 7.3 5.4 4.1

자료 : 통계청, ｢인구주택총조사｣

4. 점유 형태별 단칸방(방수1) 거주 가구수

(단위 : 가구)

구 분	’90년		’95년		’00년
	단칸방	1인가구	단칸방	1인가구	단칸방	1인가구
전국계	2,924,613	703,770	1,589,752	787,984	1,123,518	736,806
자 가	*미조사	*미조사	199,816	*미조사	101,453	59,374
전 세			577,150		336,999	222,778
월 세			744,038		632,599	419,597
무 상			68,748		52,143	34,793
미 상			-		324	264
서울시	885,750	205,2281	431,461	216,265	288,947	196,387
부산시	301,897	59,286	158,887	67,073	99,153	61,215
대구시	190,542	49,639	98,724	49,505	68,996	45,809
인천시	123,466	28,676	65,811	32,894	51,864	34,684
광주시	72,717	17,424	50,933	24,797	33,743	22,341
대전시	69,139	15,159	40,095	20,900	43,295	28,586
울산시	-	-	-	-	27,310	18,324
경기도	436,843	94,574	237,999	111,062	166,748	106,658
강원도	77,592	22,757	46,580	26,447	43,093	30,644
충북도	72,150	16,139	44,592	23,173	40,876	27,088
충남도	70,627	14,033	50,547	23,737	38,740	25,038
전북도	99,100	22,785	64,377	33,007	39,044	24,170
전남도	94,398	27,299	61,778	33,210	32,328	19,965
경북도	184,868	63,395	99,200	53,409	73,399	47,136
경남도	225,594	59,140	131,138	67,515	67,633	43,272
제주도	19,930	8,183	7,630	4,990	8,349	5,489

＜자가점유 가구비율 현황(‘00)＞

(단위 : 호)

구 분	’95년도			’00년도
	총가구	자가점유	자가점유 가구비율	총가구	자가점유	자가점유 가구비율
합 계	12,958,181	6,909,953	53.3	14,311,807	7,753,100	54.2
7대도시	6,396,186	2,833,195	44.3	6,841,769	3,253,047	47.5
서 울	2,965,794	1,178,893	39.7	3,085,936	1,263,357	40.9
부 산	1,079,417	477,454	44.2	1,120,186	582,712	52.0
대 구	703,464	309,137	43.9	759,351	377,767	49.7
인 천	658,818	378,011	57.4	747,297	441,523	59.1
광 주	354,717	170,719	48.1	408,527	209,211	51.2
대 전	357,814	181,051	50.6	413,758	211,894	51.2
울 산	276,162	137,930	49.9	306,714	166,583	54.3
기타지역	6,561,995	4,076,758	62.1	7,470,038	4,500,053	60.2
경 기	2,168,007	1,105,734	51.0	2,668,886	1,390,941	52.1
강 원	440,955	277,808	63.0	487,420	288,583	59.2
충 북	407,664	265,563	65.1	461,463	284,055	61.6
충 남	514,254	372,972	72.5	589,144	389,644	66.1
전 북	556,985	384,269	69.0	601,965	395,151	65.6
전 남	637,452	474,609	74.5	664,287	469,492	70.7
경 북	824,891	566,682	68.7	887,917	596,160	67.1
경 남	865,361	544,308	62.9	951,393	598,694	62.9
제 주	146,426	84,813	57.9	157,563	87,333	55.4
수도권	5,792,619	2,662,638	46.0	6,502,119	3,095,821	47.6

5. 유형별 재고주택 현황

(단위 : 천호)

구 분	계 (빈집제외)	단독주택			아파트	연 립 주 택	다세대 주 택	영업용 건물내 주 택	빈집수
		소계	다가구
			동수	세대수
’85 (구성비)	6,104 (100%)	4,719 (77.3)	-	-	822 (13.5)	350 (5.7)	-	213 (3.5)	213
’90 (구성비)	7,160 (100%)	4,727 (66.0)	-	-	1,628 (22.8)	488 (6.8)	115 (1.6)	202 (2.8)	202
’95 (구성비)	9,205 (100%)	4,337 (47.1)	-	-	3,455 (37.5)	734 (8.0)	336 (3.7)	343 (3.7)	365
’00 (구성비)	10,959 (100%)	4,069 (37.1)	888 (8.1)	3,273	5,231 (47.7)	813 (7.4)	453 (4.1)	393 (3.6)	513

6. 소비자(주거비) 물가지수

□  조사지역 : 36개 주요도시 (서울, 부산, 대구, 인천 등)

※ 통계청에서 매월 고시

□ 물가지수 증감율

구 분	10년 평균	‘99년	‘00	‘01	‘02	‘03	‘04
소비자 물가지수	3.8%	0.8	2.3	4.1	2.7	3.6	3.6
주거비 물가지수	2.5%	△3.6	△0.2	3.9	5.1	3.7	2.3

□ 구성항목

1. 소비자물가지수

식료품, 주거비, 광열․수도비, 가구집기․가사용품비,피복 및

신발, 보건의료비, 교육비 등 10개

2. 주거비 소비자물가지수

집세, 주택설비수리, 기타주거

7. 전세가격 관련 지수별 상승률 비교

구 분	‘95	‘96	‘97	‘98	‘99	‘00	‘01	‘02	‘03	‘04
물가증감율	4.5	4.9	4.4	7.5	0.8	2.3	4.1	2.7	3.6	3.6
전세가격 증감율	3.6	6.5	0.8	-18.4	16.8	11.1	16.4	10.1	-1.4	-5.0
주거비소비자물가지수 증감율	4.4	3.7	3.3	2.2	-3.6	-0.2	3.9	5.1	3.7	2.3

8. ‘01년이후 전세가격 지수 변동 추이(단위:’03.9=100)

구 분	‘00.12	‘01.12	‘02.12	‘03.12	‘04.12	‘05.9	‘01～’05.9
전 국	77.7	90.5	99.6	98.2	93.3	95.8	23.3%
서 울	77.0	91.4	101.2	97.3	90.2	91.8	19.2%
수도권	76.8	92.1	100.9	97.6	90.6	93.6	21.9%

※ 국민은행 「전국주택가격동향조사(‘01-’05.9)」

9. ‘01년이후 전세 평균가격 추이(단위:만원)

구 분	‘01년	‘02년	‘03년	‘04년
전 국	3,908	6,871	7,247	6,555
서 울	4,786	8,430	9,072	9,022
수도권	4,491	7,814	8,555	7,906

※ 국민은행 「주택금융수요실태조사(‘01-’04년도)」

10. ‘01년이후 전세보증금 분포도 (단위:%)

구 분	년도	3천만원이하	5천만원이하	7천만원이하	7천만원이상
전 국	‘01년	37.9	73.3	89.8	10.2
	‘04년	24.6	53.0	67.1	32.9
수도권	‘01년	27.8	61.8	85.5	14.5
	‘04년	14.8	39.7	56.1	43.9

※ 국민은행 「주택금융수요실태조사(‘01-’04년도)」

11. 주택소유통계

□ 2004년 사회통계조사 개요

1. 조사목적

◦ 국민들의 사회적 관심사와 주관적 의식에 관한 사항을 조사하여 삶의 질적 수준과 사회상태의 변화를 파악하고 이를 사회개발 정책자료로 제공

2. 조사연혁

◦ 1979년 3월 최초로 조사하여 한국의 사회지표를 통하여 공표

- 1979년 이후 매년 조사하여 한국의 사회지표에 수록 공표(1979～1995)

◦ 1996년 이후 사회통계조사 결과 자체공표 및 보고서 발간

3. 조사대상 및 기간

◦ 조사대상 : 전국 약 33,000 표본가구의 만15세 이상 가구원

◦ 조사기간 : 2004. 6. 20. ～ 6. 29.(10일간)

4. 주택소유여부

자기 주택을 소유한 가구주의 비율은 62.9%로 2001년 58.9%보다 4.0%p 증가

○ 2004년 사회통계조사 결과 전국의 주택을 소유한 가구의 비율은 62.9%로 2001년 58.9%에 비해 4.0%p 증가, 이 중 8.0%는 남의 집에 거주하는 것으로 나타남

- 젊은 연령계층일수록 자기 집은 있으나 남의 집에 거주하는 비율이 높음

- 주택형태별로는 아파트에 거주하는 사람의 주택소유 비율이 73.3%로 가장 높았고, 기타(연립, 다세대 등) 68.8%, 단독주택 51.8% 순임

○ 한편, 서울지역의 주택을 소유한 가구의 비율은 52.4%로 2001년 46.0%에 비해서는 6.4%p 증가하였으나, 전국 평균 주택소유비중에 비해서는 10.5%p가 낮음

- 특히, 단독주택에 거주하는 사람의 주택소유비율은 30.9%에 불과함

< 주택소유여부 >

(단위 : %)

	계	주택소유 가 구 주			무주택 가구주
			자기 집 거주	남의 집 거주
(전국) 2001	100.0	58.9	91.4	8.6	41.1
2004	100.0	62.9	92.0	8.0	37.1
남 자	100.0	65.9	92.1	7.9	34.1
여 자	100.0	51.2	91.5	8.5	48.8
15～29세	100.0	18.8	88.8	11.2	81.2
30～39세	100.0	47.9	88.2	11.8	52.1
40～49세	100.0	66.0	90.1	9.9	34.0
50～59세	100.0	77.6	93.5	6.5	22.4
60세이상	100.0	79.0	96.1	3.9	21.0
단독주택	100.0	51.8	90.9	9.1	48.2
아 파 트	100.0	73.3	92.2	7.8	26.7
기 타	100.0	68.8	93.6	6.4	31.2
(서울) 2001	100.0	46.0	85.0	15.0	54.0
2004	100.0	52.4	86.2	13.8	47.6
단독주택	100.0	30.9	76.4	23.6	69.1
아 파 트	100.0	67.6	87.4	12.6	32.4
기 타	100.0	71.9	93.4	6.6	28.1

12. 부도사업장 현황

① 연도별 부도임대주택 현황

연도	사업장수	세대수
'91～'96	52	14,232
'97	53	10,862
'98	179	50,097
'99	66	14,453
'00	62	7,757
'01	37	4,108
'02	24	5,744
'03	19	4,631
'04	29	7,817
총 계	521	119,701

② 지역별 부도임대주택 현황

지역	강원	경기	경남	경북	광주	대구	대전	부산	울산	인천	전남	전북	제주	충남	충북	총계
사업 장수	52	37	29	67	21	4	3	0	5	2	34	69	4	114	80	521
세대 수	8,246	8,167	7,667	17,244	2,182	1,471	803	0	3,323	325	7,628	12,276	347	32,896	17,126	119,701

13. 우리나라 주거실태 변화

	‘85	‘90	‘95	‘00
주택공급 - 총주택수 - 주택보급률(%)	610.4만 69.8	735.7만 72.4	957.0만 86.0	1147.2만 96.2
주거환경 - 자가거주율(%) - 가구당 가구원수 - 가구당 주거면적(㎡) - 가구당 방수 - 1인당 주거면적(㎡) - 방당 인원수	53.6 4.1 46.4 2.16 11.3 1.87	49.9 3.7 51.0 2.49 13.8 1.48	53.3 3.3 58.6 3.09 17.2 1.08	54.2 3.1 63.1 3.39 20.2 0.92
주거시설 - 부엌(%) ․입식 ․재래식 - 화장실(%) ․수세식(%) ․재래식 - 목욕시설(%) ․온수 ․비온수	-* 18.2 81.8 -* 34.6 65.4 34.0 20.0 14.0	99.3 52.4 46.9 99.6 51.3 48.3 44.1 34.1 10.0	99.3 84.1 15.2 99.5 75.1 24.4 77.9 74.8 3.1	99.6 93.9 5.7 99.7 86.9 12.8 89.1 87.4 1.7

* 당시 설문지에 시설 없음을 표기하는 항목이 없었음

14. 최저주거기준

□ 추진경위

ㅇ '00.10     최저주거기준 고시(건교부 고시 2000-260호)

ㅇ '03.07     최저주거기준 법제화(주택법 개정, 03.11 시행)

ㅇ ‘03.09～11 민간전문가 회의, NGO 정책토론회 개최 등

ㅇ '04.2～3   관계부처 협의 및 주택정책심의위원회 심의

ㅇ ‘04.6       국무회의보고 및 새로운 최저주거기준 공고

□ 주요내용

ㅇ 주거면적 : 가구원수별 방구성 및 최소전용면적

가구원 수(인)	표준 가구구성	실(방) 구성*	총주거면적(㎡)
1	1인 가구	1 K	12 (3.6평)
2	부부	1 DK	20 (6.1평)
3	부부+자녀1	2 DK	29 (8.8평)
4	부부+자녀2	3 DK	37 (11.2평)
5	부부+자녀3	3 DK	41 (12.4평)
6	노부모+부부+자녀2	4 DK	49 (14.8평)
* K: 부엌, DK: 식사실 겸 부엌. 숫자는 침실(거실겸용 포함) 또는 침실로 활용이 가능한 방의 수

ㅇ 설비기준 : 전용 입식부엌, 수세식 화장실, 목욕시설

ㅇ 구조․성능․환경기준 : 소음, 환기, 채광, 난방 등

□ 최저주거기준 미달가구 현황

ㅇ ‘00년 센서스 자료를 통해 추정 결과 330만 가구(전체의 23%)

구분	전체가구 (천 가구)	미달가구	침실수 미달	전용부엌 및 화장실 미달	중복미달
가구수(비중)	14,312(100%)	3,306(23.1%)	2,090(14.6%)	744(5.2%)	472(3.3%)

* 지역별 현황 : 수도권 152만(45.4%), 서울 73만(23.5%), 부산(26.7%)․대구(26.3%)․울산(29.2%)이 평균 초과

※ 주거기준에 관한 외국사례

	일 본	영 국	프랑스
제도운영형태	가구중심	주택중심	주택중심
현행제도 도입시기	제3차 주택건설 5개년계획(1976)	주택법(1985)	건축․주택법 (1984)
기준규정형태	구체적 ․면적기준 ․시설기준 ․환경기준	추상적 ․인간정주에 적합 ․개인의 편안함 ․기본적 쾌적성	구체적 ․면적기준 ․시설기준 ․환경기준
최소주거면적	4인 기준 50㎡	ㅇ 방수에 따른 주택 수용허용인원 ․3인 기준-방2 ․5인 기준-방3 ㅇ 방 면적에 따른 주택수용허용인원 ․1인: 6.5㎡ ․2인: 10.22㎡	4인 기준 56㎡ (추가1인당 10㎡)
침실분리기준	부모자녀분리: 6세 이성분리: 12세	이성분리: 10세	이성분리: 7세 동성분리: 19세
필수 구비시설, 환경기준 등	부엌, 욕실, 화장실 등 ㅇ 환경기준 ․재해관련 안전성 ․소음, 진동, 대기 오염, 악취 등	부엌, 욕실, 화장실, 상하수도 등 * 별도 환경기준 없음	부엌, 욕실, 화장실 등 ㅇ환경기준 ․대중교통 소음으로부터 격리 ․침수로부터 보호
기준미달가구 해소방안	간접방식 ․공공주택공급, 주택개량자금지원 등	직접방식 ․자치단체의 고발, 퇴거명령, 강제수용, 처벌 등	간접방식 ․공공주택공급, 0%융자, 임대료 보조 등

15. 도시 빈곤계층의 주거실태

□ 쪽방생활자

ㅇ 전국에 9천여명으로 주로 대도시 도심에 거주(이중 약 20%는 쪽방과 노숙을 반복)

- 대부분 0.7～1평 규모의 방에서 단독 거주

- 보증금 없이 일세(3～7천원) 또는 월세(10～20만원) 지급

- 화장실, 세면실은 공동사용하며, 대부분 취사시설 미비

- 공사장 노동, 노상 잡화판매 등으로 소득이 불안정

【 전국 주요지역별 쪽방 현황(‘03.10) 】

지역	쪽방수	비 고
서울	4,085	주로 기차역, 인력시장, 인력소개소, 재래시장, 노숙장소 등과 인접하여 밀집 (서울역 부근, 영등포역 인근, 창신동 지역, 돈의동 지역)
부산	897	부산역 인근에서 서면에 이르는 지역에 분산됨
대구	1,760	2개의 밀집지역 형성
인천	829	-
대전	1,459	2개의 밀집지역 형성
계	9,030	-

* 자료 : 보건복지부

□ 비닐하우스촌

ㅇ 신규 무허가 판자촌을 의미하며 수도권에만 1만여 가구가 거주하는 것으로 추정(전국통계는 없음)

- 서울의 경우 송파, 강남, 서초구 외곽지역에 밀집

□ 기타

ㅇ 고시원, 단독주택 내 단칸방, 지하셋방 등에도 상당수 거주

16. 국민기초생활보장제도

□ 도입경위

ㅇ IMF사태 이후 45개 시민단체가 「국민기초생활보장법 제정추진연대회의」를 구성하여 법률제정 청원(’98)

ㅇ 동법 제정(’99.9)․시행(‘00.10.1)*으로 최저생계비 이하의 모든 국민들의 기초생활을 국가가 보장

* 기존의 생활보호법(‘61년 제정)은 폐지됨

□ 주요내용

ㅇ 수급권자는 부양의무자가 없거나, 부양의무자가 있어도 부양능력이 없거나 부양을 받을 수 없는 자로서,

- 소득인정액(소득평가액 + 재산의 소득환산액)이 복지부장관이 중앙생활보장위원회의 심의․의결을 거쳐 매년 12.1일 공표하는 최저생계비 이하에 해당하는 자

ㅇ 생계․주거․의료․교육․해산․장제․자활급여로 구분

* 급여액 = 최저생계비 - 소득평가액 - (타법령에 의한 각종 수당)

< ‘04년 가구별 최저생계비(괄호안은 현금급여기준, 단위 : 원) >

1인	2인	3인	4인	5인	6인
368,226 (324,186)	609,842 (536,905)	838,797 (738,476)	1,055,090 (928,901)	1,199,637 (1,056,160)	1,353,680 (1,191,780)

* 현금급여는 생계급여와 주거급여로 구성되며, 나머지는 현물급여

< 주거급여 지원현황(보건복지부) >

가구형태	주거급여(원)	가구수(만)	비고
1-2인 가구	33,000	51.5	서울 : 국고 50%, 지방비50% 지방 : 국고 80%, 지방비20%
3-4인 가구	42,000	15.4
5-6인 가구	55,000	2.8

* 현재 약 140만명(70만 가구, 전체가구의 5%)

< 국민기초생활보장법과 생활보호법의 차이 >

국민기초생활보장법	생활보호법
ㅇ 근로능력유무와 관계없이 빈곤선 이하 국민의 최저생활 보장 ㅇ 주거급여를 분리․신설 ㅇ 수급권자는 부양의무자가 없거나 부양의무자가 있어도 부양능력이 없거나 또는 부양을 받을 수 없는 자로서 소득인정액이 최저생계비 이하인 자 ㅇ 급여의 종류 1. 생계 2. 주거 3. 의료 4. 교육 5. 해산 6. 장제 7. 자활	ㅇ 근로능력소유자는 지원대상에서 배제 ㅇ 주거급여를 생계급여에 포함 지급 ㅇ 보호대상자는 부양의무자가 없거나 부양의무자가 있어도 부양능력이 없거나 부양을 받을 수 없는 자로, 복지부장관이 소득과 재산을 기준으로 매년 정하는 선정기준에 해당하는 자 1. 65세이상의 노쇠자 2. 18세미만의 아동 3. 임산부 4. 질병, 사고등으로 근로능력을 상실하였거나 장애로 근로능력이 없는 자 5. 제1～4호의 자와 생계를 같이하는 자로 이들의 부양, 양육, 간병과 기타 이에 준하는 사유로 인해 생활이 어려운 자 6. 기타 생활이 어려운 자로서 자활을 위하여 보호의 일부가 필요한 자 ㅇ 보호의 종류 1. 생계 2. 의료 3. 자활 4. 교육 5. 해산 6. 장제

17. 비영리법인 등 사회복지서비스 개관

□ 사회복지관

ㅇ 저소득층 밀집지역에 설치하여 전문 사회복지사 및 자원봉사자의 활동을 통해 포괄적인 지역사회 복지서비스 제공(‘83년 도입, ’02년말 현재 전국 357개소)

- 운영주체는 사회복지법인(262개), 비영리법인(63개), 지자체(17개), 기타(15개) 등 다양하며, 국고지원

< 시․도별 사회복지관 설치현황(‘02.12) >

서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기
92	47	26	13	19	17	4	38
강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주	계
12	10	13	14	14	15	20	3	357

ㅇ 주요사업내용

- 가정문제 종합상담, 직업․부업 기능훈련, 보건․의료서비스, 부녀자 교양교육 및 취미교실(가정복지)

- 아동선도, 사회교육, 어린이 공부방, 육아보육교실(아동복지)

- 청소년상담 및 교양교육, 근로청소년 사회교육(청소년복지)

- 노인사회교육 및 여가지도, 불우노인결연, 노인부업실, 노인식사 및 목욕서비스(노인복지)

- 장애인서비스 알선 및 이송, 자립사업장 운영, 재가장애인 서비스(장애인복지)

- 지역사회조직, 주민 사회교육 및 취미교육, 자원봉사자 및 후원자 개발(지역복지)

□ 재가복지봉사센터 설치․운영

ㅇ 자원봉사자를 모집, 교육, 배치하여 사회취약계층 지원

- 장애인, 노인, 소년소녀가장, 모자가정, 저소득층의 가정을 직접 방문하여 가사원조, 간병, 정서적 지원, 결연 등 제반 사회복지서비스 제공(‘92년 도입, ’02년말 현재 350개소)

< 재가복지봉사센터 설치현황(‘02.12) >

계	사회복지관 부설	시․도 사회복지협의회 부설
350	334	16

- 지역사회내 후원자 발굴 후 생활용품제공 등 지원 유도

- 국고 및 지방비 지원(※ 보조비율 : 서울 50%, 지방 70%)

□ 사회복지전담공무원 제도

ㅇ 기초생활보호대상자, 노인, 장애인 등 저소득 취약계층에게 전문적인 복지서비스 제공(‘87년 도입, ’02년말 현재 7200명)

< 사회복지전담 공무원 연도별 배치현황 >

구분	‘88	‘90	‘91	‘92	‘94	‘99	‘00	‘01	‘02
신규 (누계)	47 (96)	228 (324)	1,676 (2,000)	481 (2,481)	519 (3,000)	1,200 (4,200)	600 (4,800)	700 (5,500)	1,700 (7,200)

ㅇ 사회복지사 자격증을 가진 자 중에서 지방사회복지직 7, 8, 9 급으로 시․군․구청장이 임용(읍․면․동사무소에 배치)

- 현재 전담공무원 1인당 기초생활수급가구 100가구 내외 담당

18. 계층별 소득분포(도시근로자)

□ 산정 근거

ㅇ 통계청에서 전국 도시에 거주하고 있는 2인 이상 가구 중 약 7,500개의 표본을 대상으로

- 가계의 수입과 지출을 매월 조사하여 분기 및 연단위로 조사결과를 공표하고 있는「가계조사*」에 근거

* 분위별 소득수준을 구간개념으로 발표하지 않고 평균소득으로만 발표

□ 계층별 소득분포 현황(‘04 말)

(단위 : 원)

구분		평균소득액
평균소득		3,317,340
저소득층	1분위	756,490
	2분위	1,420,676
	3분위	1,842,755
	4분위	2,199,669
중간소득층
	5분위	2,568,425
	6분위	2,922,810
	7분위	3,349,001
고소득층	8분위	3,913,403
	9분위	4,786,256
	10분위	7,610,769

19. 임대주택 유형별 임대조건

※ '04년말 시점으로 단순 파악 자료로 개별세대의 임대료 수준은 아님

19-1. 국민임대 임대조건

(단위 : 천원)

도시	평형 (전용)	주공아파트
		단지명	보증금	월임대료
수도권	22(15)	서울등촌	25,000	202
	22(15)	의왕내손	14,776	197
	21(15)	남양주호평	17,000	179
광역시	20(15)	부산만덕	13,717	168
	20(15)	대전낭월	14,000	130
	17(14)	대구안심	13,917	147
기타도시	21(15)	청주가경	13,532	114
	21(15)	김해장유	18,000	105
	20(14)	구미도량	10,201	120

※ 동일 도시에 소재한 경우라도 단지위치 및 건설내용, 공급시기, 교통여건 등 제 요건에 따라 임대조건이 상이하므로 금액만을 기준한 일률적인 비교는 어려움

19-2. 주공 대비 민간임대조건 비교(5년임대)

(단위 : 천원)

도시	평형 (전용)	주공				민간
		단지명	보증금	월임대료		단지명	보증금	월임대료
수도권	25(18)	양주덕정	25,467	150		범양테크노빌	36,000	100
	23(17)	안산고잔	30,557	190
	26(18)	인천송현	29,875	123
광역시	26(18)	부산기장	24,475	109		이진테마빌	33,315	78
	25(18)	대구동서변	28,556	186		부영칠곡	38,000	230
	25(18)	광주운남9	25,000	102		우미이노스빌	35,800	75
기타 도시	25(18)	춘천퇴계6	22,023	127		부영	35,000	130
	23(18)	상주복룡6	16,213	116		명지3차	24,140	98
	24(18)	김해장유7	25,000	150		부영	25,612	249

19-3. 50년임대 임대조건

(단위 : 천원)

도시	평형 (전용)	주공아파트
		단지명	보증금	월임대료
수도권	21(15)	능곡샘터3	14,015	220
	20(15)	용인김량장	16,603	186
	20(15)	오산운암6	14,357	185
광역시	21(15)	대전구봉	15,797	176
	19(15)	대구한실들1	12,635	154
기타도시	18(12)	천안쌍용	10,687	153
	19(15)	강릉송정	9,129	132
	20(15)	구미인의	11,867	112

19-4. 영구임대 임대조건

(단위 : 천원)

도시	평형 (전용)	주공아파트
		단지명	보증금	월임대료
수도권	17(12)	서울번동	3,152	64
	17(12)	인천만수	2,989	61
	17(12)	광명하안13	2,989	61
광역시	18(12)	부산반송	2,989	61
	17(12)	대전판암	2,989	61
	17(12)	광주하남1	2,989	61
기타도시	13(9)	청주용암2	2,200	45
	17(12)	전주평화1	2,833	58
	13(9)	마산중리	2,089	42

※ 별도 엑셀파일