국 세 청 보 도 자 료		2005. 12. 30(금) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

2006년도『상업용건물․오피스텔 기준시가』정기고시

□ 국세청(청장 이주성)은 『2006.1.1 시행 상업용건물․오피스텔 기준시가』를 정기고시함

○ 수도권(서울․인천․경기)과 5대 지방광역시(대전․대구․광주․부산․울산)에 소재하는「구분소유」된 오피스텔과 일정규모이상의「구분소유」된 상업용건물에 대하여 호별 ㎡당 기준시가를 2006.1.1자로 고시함 (가격조사 기준일 2005.9.1)

○ 고시된 기준시가는 양도․상속․증여세의 과세표준으로 활용되며

- 지방세인 재산세․등록세․취득세의 과세표준으로는 사용되지 않음

※「주택외 투기지역」에서는 양도소득세가 실지거래가액으로 과세됨

□ 거래시가 조사의 공정성과 객관성을 높이기 위해서

○ 부동산평가 전문기관에 용역의뢰하여 거래시가를 조사하고, 부동산관련 전문가 등으로 구성된 세무서별「공정과세협의회」심의를 거치는 등 공정․타당한 기준시가가 산정되도록 최선을 다하였으며

- 위치․층 등 각 호별 개별특성에 따른 실제 가격차이를 반영하여 기준시가를 고시함으로써 같은 건물내에서도 호별 평가의 형평성이 크게 향상된 것으로 봄

□  이번 고시대상은 수도권과 5대 지방광역시 소재 상업용건물  309,385호와 오피스텔 254,797호 임

○ 판매 및 영업시설 등의 면적이 3,000㎡ 또는 100호이상의  구분소유된 상업용건물과 오피스텔을 대상으로 하였으며

- 유명한 대형상가 중 각 호별로 구분소유되지 않은 상가 등은 이번 고시대상에서 제외하였음

○ 지역별로는 수도권에 전체 고시대상 호수의 84%(473,273호)가 집중되어 있음

□ 직전고시 대비 상업용건물은 평균 16.8%, 오피스텔은 평균 15.0% 상승함

○ 지역별 기준시가 평균 상승률(%)은 다음과 같음

지역별	전국	서울	경기	인천	대전	대구	광주	부산	울산
상 가	16.8	18.9	16.6	14.8	11.3	16.4	7.3	15.1	16.0
오피스텔	15.0	14.8	16.3	16.5	6.5	7.1	13.7	13.1	16.2

□  상가 등의 기준시가는 각 호별 상가의 단위면적(㎡)당 가액을 고시하므로

○ 각 호별 기준시가는 ㎡당 고시가액에 건축물대장의 전유면적과 공용면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 산정하게 됨

□ 적용일 및 안내서비스

○ 2006.1.1 이후 양도․상속․증여하는 분부터 적용됨

○ 2005.12.30(금) 18:00부터 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해 기준시가를 열람할 수 있음

□ 고시된 기준시가에 대한『재산정 신청 제도』시행

○ 이미 기준시가 고시前에 고시예정가액에 대한 소유자 의견을 제출받아 (’05.11.11～30) 각 세무서별로「공정과세협의회」심의를 거쳐 기준시가에 반영하였으며,

* 고시대상 564천호 중 0.17% (974호) 의견제출 → 368호 인용 (37.8%)

- 이번 고시된 내용에도 이의가 있을 경우 2006년 1월 2일부터 31일까지 상가 등이 소재하는 관할세무서 재산제세 담당과에 직접 또는 우편으로 재산정 신청을 할 수 있음

자료생산과 : 재산세과   과  장 성윤경(☎720-3214)

사무관  김성준(☎397-1752)

목    차

1. 고시근거 및 활용 / 1

2. 고시 대상 / 2

3. 거래시가 조사의 공정성 확보 / 4

4. 기준시가의 시가반영비율 / 5

5. 지역별 기준시가 평균상승률 / 5

6. 기준시가 고시 및 산정방법 / 6

7. 적용일 및 안내서비스 / 6

8. 기준시가『재산정 신청 제도』시행 / 7

1. 고시근거 및 활용

○ 오피스텔과 상업용건물에 대하여는 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참작하여 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시함

․소득세법 제99조 (기준시가의 산정) 제1항 제1호 다목

․상속세및증여세법 제61조 (부동산 등의 평가) 제1항 제3호

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시하는 가액

○ 이번에 고시된 「상업용건물․오피스텔 기준시가」는 양도․상속․증여세의 과세표준으로 활용되며,

- 지방세인 재산세․등록세․취득세의 과세표준으로는 사용되지 않음

○ 고시대상지역 중「주택외 투기지역」에 소재하는 상가 등은 이미 양도소득세가 실지거래가액으로 과세되고 있으며,

* 주택외 투기지역 357천호(63%), 주택외 투기지역이 아닌 지역 207천호(37%)

○ 또한,「주택외 투기지역」이 아닌 지역에 소재하는 상가 등을 소유한 납세자는 기준시가에 의해 산출한 양도소득세액이 실지거래가액에 의한 세액보다 많을 경우에는

- 기준시가 대신「실지거래가액」으로 양도소득세를 신고할 수 있음

2. 고시대상

□ 고시 지역

○ 상업용건물과 오피스텔에 대해 토지와 건물 평가가액이 다른 지역에 비해 상대적으로 높고 당해 부동산들이 밀집되어 있는

- 수도권(서울․인천․경기)과 5대 지방광역시(대전․대구․광주․부산․울산)를 고시지역으로 함

□ 고시 범위

○ 상업용건물의 경우에는

- 2005.8월말까지 준공되었거나 사용승인된 일정규모(판매 및 영업시설 등의 면적이 3,000㎡ 또는 100호)이상의 「구분소유」된 건물을 대상으로 하고,

- 동일․유사업종으로 상권을 형성하는 집단상가 단지(전문상가 단지 등)는 단지전체의 건물면적 합계가 3,000㎡이상이면 고시대상에 포함하였음

- 다만, 상가의 미분양이나 상권 형성의 퇴조 등으로 전체 상가의 공실률이 50%이상 과다한 경우는 이번 고시에서 제외하였고

- 지역별로 유명한 대형 상가 중 각 호별로 구분소유되지 않은 상가 등은 고시대상에서 제외하였음

○ 오피스텔의 경우에는

- 2005.8월말까지 준공되었거나 사용승인된 것으로서,「구분소유」된 오피스텔로 하였음

□ 고시 호수

○ 고시대상은 상업용건물 309,385호, 오피스텔 254,797호로서 총 564,182호이며

- 전년도 정기고시 대비 155천호 증가함

․상가 74,833호, 오피스텔 80,400호 추가 고시함

○ 지역별 고시대상 현황은 수도권(서울․인천․경기)에 전체 고시대상 호수의 84%(473,273호)가 집중되어 있음

《지역별 고시대상 호수 현황》

(단위 : 호)

구 분		합 계		상업용건물		오피스텔
총 계		564,182		309,385		254,797
			100
					100		100
수 도 권		473,273		252,641		220,632
					81.7
			83.9
							86.6
	서 울	233,783		114,808		118,975
			41.4
					37.1
							46.7
	경 기	200,977		114,493		86,484
							33.9
					37.0
			35.6
	인 천	38,513		23,340		15,173
지방광역시		90,909		56,744		34,165
							13.4
					18.3
			16.1
	대 전	18,941		12,159		6,782
	대 구	12,781		11,609		1,172
	광 주	9,368		6,500		2,868
	부 산	46,362		24,253		22,109
	울 산	3,457		2,223		1,234

3. 거래시가 조사의 공정성 확보

○ 기준시가의 공정성․객관성을 높이기 위하여 부동산평가 전문기관에 용역의뢰하여 거래시가를 조사하고, 부동산관련 전문가 등으로 구성된 세무서별「공정과세협의회」심의를 거치는 등 공정․타당한 기준시가가 산정되도록 최선을 다하였음

- 위치․층 등 각 호별 개별특성에 따른 실제 가격차이를 반영하여 기준시가를 고시함으로써 같은 건물내에서도 호별 평가의 형평성이 더욱 제고될 것으로 기대됨

○ 이번 고시한 상가 등의 가액은 2005.9.1 기준으로 상가의 내부시설비 등을 제외한「순수한 상가건물의 거래가액」만을 조사해서 일정한 시가반영비율을 적용하여 고시하므로

- 상가 내부시설비 등이 포함된 실제거래가액보다는 낮게 평가됨

○ 이번 기준시가가 고시되는 수도권 및 5대 광역시 소재 일정규모이상 상가 외의 대다수 일반상가 등은

- 현행과 같이 토지(개별공시지가)와 건물(건물기준시가)을 별도평가하여 합산한 가액으로 평가함

○ 또한, 기준시가 고시前에 소유자 등이 고시예정가액을 미리 열람하여 고시예정가액에 대한 의견을 제출(’05.11.11～30) 토록 하였고

* 고시대상 564천호 중 0.17% (974호) 의견제출  → 368호 인용(37.8%)

- 이번 기준시가 고시後에도 고시된 내용중 이의가 있으면 관할세무서에 2006.1월 중 재산정 신청을 할 수 있음

4. 기준시가의 시가반영비율

○ 2005년도 토지가격(공시지가) 상승분을 반영하고, 다른 고시대상 물건(아파트, 단독주택 등)과의 전체적인 형평성 등을 고려하여

- 시가반영비율을 종전 60%에서 70% 수준으로 상향조정하였음

기 준 시 가	＝	거 래 시 가	×	70 %

☞ 단독주택과 연립주택의 시가반영비율은 80%, 아파트는 70～80% 임

5. 지역별 기준시가 평균상승률

○ 직전고시 대비 상업용건물은 평균 16.8%, 오피스텔은 평균 15.0% 상승하였음

- 상업용건물의 경우 지역별로 서울(18.9%), 경기(16.6%), 대구(16.4%), 울산(16.0%)지역의 순으로 상승폭이 크며

- 오피스텔의 경우 인천(16.5%), 경기(16.3%), 울산(16.2%), 서울(14.8%) 순으로 상승률이 높음

《 2006년 지역별 기준시가 평균상승률》

(직전고시 대비)                                            (단위 : %)

지역별	전국	서울	경기	인천	대전	대구	광주	부산	울산
상 가	16.8	18.9	16.6	14.8	11.3	16.4	7.3	15.1	16.0
오피스텔	15.0	14.8	16.3	16.5	6.5	7.1	13.7	13.1	16.2

6. 기준시가 고시 및 산정방법

○ 상가 등의 기준시가는 각 호별 상가 등의 단위면적(㎡)당 가액을 고시하게 됨

- 각 호별 기준시가를 산정하기 위해서는 고시된 단위면적(㎡)당 가액에 건축물대장의 전유면적과 공용면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 산정해야 함

기준시가 〓  단위면적(㎡)당 고시가액 × 면적(㎡)

☞  현행 개별공시지가의 경우도 ㎡당 가액을 공시하고 있음

7. 적용일 및 안내서비스

○  이번에 고시한「상업용건물․오피스텔 기준시가」는 2006.1.1 이후 양도 또는 증여하거나 상속이 개시되는 분부터 적용하며

- 2005.12.30(금) 18:00부터  인터넷 국세청  홈페이지(www.nts.go.kr)에서 누구든지 쉽게 열람할 수 있음

○  국세청 국세종합상담센터(전화 1588-0060), 상가 등이 소재하는 관할세무서의 납세자보호담당관실과 양도․상속․증여세를 담당하는 세원관리과에서도 안내해 드림

8. 기준시가『재산정 신청 제도』시행

○ 이미 기준시가 고시전에 고시예정가액에 대한 소유자 의견을 제출받아 (’05.11.11～30) 정밀한 심의를 거친데 이어

- 고시된 기준시가의 공정성 등을 한번 더 확인하기 위해 고시후에「재산정 신청 제도」를 시행할 예정임

○ 고시된 내용에 대해 이의가 있는 소유자는

-「상업용건물․오피스텔 기준시가 재산정 신청서」서식(근거서류 첨부)에 청구이유․근거 등을 기재하여 2006년 1월 2일부터 31일까지 상가 등이 소재하는 관할세무서 재산제세 담당과에직접 또는 우편으로 제출하면 됨

* 「재산정 신청서」서식은  인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) 또는 관할세무서 민원봉사실에서 제공함

○ 각 세무서에서는 재산정 신청된 사항에 대하여 부동산평가 전문기관에 재조사를 의뢰하게 되며,

- 부동산평가 전문기관은 2006년 2월 중 재조사를 실시하여 검토결과를 관할세무서로 통보하고

- 2006년 2월말까지 청구인에게 결과통지할 예정임

참고자료

□ 상업용건물 棟평균 기준시가 상위 (10개)

□ 지역별 상업용건물 棟평균 기준시가 최고

□ 상업용건물 棟평균 기준시가 상승률 상위 (10개)

□ 고시 제외된 유명 상업용건물 (예시)

□ 오피스텔 棟평균 기준시가 상위 (10개)

□ 지역별 오피스텔 棟평균 기준시가 최고

□ 오피스텔 棟평균 기준시가 상승률 상위 (10개)

□ 상업용건물 棟평균 기준시가 상위 (10개)

(단위 : 천원 / ㎡)

순 위	소 재 지	상 가 명	棟평균 기준시가
1	서울 중 신당	신평화패션타운	13,444
2	서울 강남 도곡	타워팰리스 1차 상가	11,771
3	서울 중 신당	청평화시장상가	11,328
4	서울 중 신당	제일평화시장상가	11,317
5	서울 종로 종로6	동대문종합상가	10,162
6	서울 종 신당	광희패션몰	10,097
7	서울 중 신당	에어리어식스	9,414
8	서울 중 신당	디자이너클럽	7,966
9	서울 중 충무로1	밀리오레 명동	7,792
10	서울 중 신당	흥인스타덤	7,395

※「棟평균 기준시가」는 상가의 棟別 ㎡당 기준시가 평균액을 말하며,

같은 棟內에서도 호별 ㎡당 기준시가의 차이가 있음

□ 지역별 상업용건물 棟평균 기준시가 최고

(단위 : 천원 / ㎡)

시 도		소 재 지	상 가 명	棟평균 기준시가
서 울		중 신당	신평화패션타운	13,444
경 기		성남 분당 정자	백궁 동양파라곤 상가	6,352
광역시	인 천	중 항7	인천종합어시장	4,920
	대 전	동 용전	호린빌딩	2,471
	대 구	중 대신	동산상가	4,957
	광 주	서 양	양동상가	1,954
	부 산	중 신창4	국제시장상가	4,014
	울 산	북 연암	울산로데오	1,948

※「棟평균 기준시가」는 상가의 棟別 ㎡당 기준시가 평균액을 말하며,

같은 棟內에서도 호별 ㎡당 기준시가의 차이가 있음

□ 상업용건물 棟평균 기준시가 상승률 상위 (10개)

(단위 : 천원)

순위	소 재 지	상 가 명	棟평균 기준시가		상승률
			2005년	2006년
1	서울 강남 도곡	타워팰리스 1차 상가	7,450	11,771	58.0
2	서울 송파 가락	가락시영아파트 상가	2,645	4,024	52.1
3	부산 부산진 범천	중앙시장 상가	311	466	49.8
4	서울 중 신당	에이.피.엠	4,190	6,196	47.9
5	서울 서초 반포	반포본동상가	4,648	6,829	46.9
6	서울 송파 잠실	잠실주공5단지 상가	2,266	3,304	45.8
7	서울 중 신당	남산타운 상가	1,466	2,129	45.2
8	서울 종로 종로6	동대문종합상가	7,118	10,162	42.8
9	서울 송파 방이	올림픽선수기자촌 상가	2,951	4,166	41.2
10	서울 강남 신사	로얄빌딩	2,859	4,033	41.1

※「棟평균 기준시가」는 상가의 棟別 ㎡당 기준시가 평균액을 말하며,

같은 棟內에서도 호별 ㎡당 기준시가의 차이가 있음

□ 고시 제외된 유명 상업용건물 (예시)

서 울	소 재 지	상 가 명	제외 사유
강남지역	강남 도곡	타워팰리스 2차 상가	구분소유 안됨
	강남 삼성	코엑스 아케이드	구분소유 안됨
동대문지역	중 을지로6	두산타워	구분소유 안됨
	중 을지로6	프레야타운	구분소유 안됨
	중 신당	동평화시장상가	국․공유 토지
	중 신당	혜양엘리시움	구분소유 안됨
남대문․명동지역	중 남대문2	애비뉴엘	구분소유 안됨
	중 소공	롯데영프라자	구분소유 안됨
용산지역	용산 한강로3	아이파크몰 (스페이스 9)	국․공유 토지
	용산 한강로3	나진상가	구분소유 안됨

※ 구분소유 안된 상가는 등기부상 호별로 구분등기 되어 있지 않고

상가전체로 등기되어 있음  (대부분 법인소유의 임대상가임)

□ 오피스텔 棟평균 기준시가 상위 (10개)

(단위 : 천원 / ㎡)

순 위	소 재 지	오피스텔 명	棟평균 기준시가
1	서울 강남 도곡	타워팰리스 G동	3,248
2	서울 용산 한남	한남동 하이페리온2	2,490
3	서울 양천 목	목동파라곤	2,167
4	서울 중 의주로1	바비엥-1	2,166
5	서울 강남 대치	우정에쉐르2	2,012
6	서울 용산 한남	한남타워오피스텔	2,003
7	서울 서초 서초	아크로비스타	1,975
8	서울 마포 상수	동광리버하임	1,971
9	서울 양천 목	하이페리온	1,906
10	서울 종로 관철	종로1번가	1,906

※「棟평균 기준시가」는 오피스텔의 棟別 ㎡당 기준시가 평균액을 말하며,

같은 棟內에서도 호별 ㎡당 기준시가의 차이가 있음

□ 지역별 오피스텔 棟평균 기준시가 최고

(단위 : 천원 / ㎡)

시 도		소 재 지	오피스텔 명	棟평균 기준시가
서 울		강남 도곡	타워팰리스 G동	3,248
경 기		성남 분당 구미	노블빌리지	1,683
광역시	인 천	남동 구월	노블리안1	864
	대 전	서 둔산	메트로팰리스	805
	대 구	동 신천	밀레니엄오피스텔	854
	광 주	서 치평	랜드피아오피스텔	712
	부 산	해운대 우	현대카멜리아	1,134
	울 산	남 달	동산오피스텔	806

※「棟평균 기준시가」는 오피스텔의 棟別 ㎡당 기준시가 평균액을 말하며,

같은 棟內에서도 호별 ㎡당 기준시가의 차이가 있음

□ 오피스텔 棟평균 기준시가 상승률 상위 (10개)

(단위 : 천원, %)

순위	소 재 지	오피스텔 명	棟평균 기준시가		상승률
			2005년	2006년
1	경기 성남 분당 금곡	코오롱트리폴리스Ⅰ	799	1,173	46.8
2	서울 강남 도곡	타워팰리스 E동	2,060	2,919	41.7
3	인천 남동 구월	이토타워/꼬르띨레	591	831	40.6
4	경기 고양 일산 장항	코오롱레이크폴리스	619	868	40.2
5	서울 서초 서초	벨라채오피스텔	1,285	1,770	37.7
6	서울 성동 성수1	리버힐오피스텔	1,082	1,466	35.5
7	서울 성동 성수1	백산오피스텔	1,080	1,461	35.3
8	경기 고양 일산 장항	일산아이스페이스	720	971	34.9
9	서울 마포 대흥	캠프21오피스텔	817	1,101	34.8
10	경기 성남 분당 정자	분당판테온리젠시	1,120	1,509	34.7

※「棟평균 기준시가」는 오피스텔의 棟別 ㎡당 기준시가 평균액을 말하며,

같은 棟內에서도 호별 ㎡당 기준시가의 차이가 있음