부동산관련 지방세

1. 부동산 취득관련 지방세

가. 취득세

취득세는 현재 서울특별시세 13개 세목 중의 하나로서, 토지․건물 등 취득세 과세대상물건을 취득한 자가 납세의무자입니다(차량 포함)

“취득”이란 『매매․교환․상속․증여․기부․법인에 대한 현물출자․건축․공유수면 매립․간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득(原始取得)․승계취득(承繼取得) 또는 유상(有償)․무상(無償)을 불문한 일체의 취득』을 말하고 있습니다.

◈ 취득세의 과세표준과 세율

ㅇ 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하는 것이 원칙이나 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다고 규정하고 있습니다.

⇒ 연부(年賦)란? 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말함

ㅇ 취득당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액에 의하고 있지만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 하고 있습니다. 이러한 경우에도 다음과 같은 경우에는 사실상 취득가격에 의하도록 하고 있습니다.

1. 국가․지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터 수입에 의한 취득

3. 판결문․법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 제27조에 의한

신고 및 제28조에 의한 검증이 이루어진 취득

ㅇ 취득세 세율은 표준세율로 규정되어 있고, 서울특별시는 서울특별시세 조례에 의하여 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20(2%)으로 하고 있습니다. 다만, 다음 각호의 부동산을 취득하는 경우에는 일반세율(2%)의 5배 내지 3배를 적용합니다.

1) 별장․골프장․고급주택․고급오락장․고급선박 - 5배(10%)

2) 과밀억제권역 안에서 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산(신축․증축하는 경우와 그 부속토지에 한함) 및 부대설비와 공장의 신․증설을 위한 사업용 과세물건을 취득하는 경우 - 3배(6%)

☞ 지방세 중과세 제도 참조(P 00~00)

◈ 취득의 시기

ㅇ 취득시기에 대하여는 다음과 같이 세분하여 규정하고 있습니다.

① 유상승계취득 : 계약상의 잔금지급일(계약서상 잔금지급일)

∙계약서상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우 계약일부터 30일이 경과되는 날

∙계약서상 잔금지급일 전에 사실상 지급한 경우 : 사실상 지급일

② 무상승계취득 : 계약일(상속에 의한 취득은 상속개시일, 즉, 사망일)

③ ①과 ②의 취득일 전에 등기․등록한 경우 : 등기일 또는 등록일

4. 건축허가를 받아 건축하는 건축물

∙사용승인서교부일(준공일)․임시사용승인일․사실상 사용일 중 빠른날

5. 연부취득 : 사실상의 연부금지급일

⇒ 취득의 시기 결정 사례

1) 은행으로부터 융자금을 받아 건축한 주택을 승계취득하는 경우에는 은행융자금이 건축주로부터 분양받은 자의 명의로 대환(代換)되는 때를 취득시기로 보며, 그 이전에 등기한 경우에는 이전등기일을 취득시기로 봄.

2) 건축주가 임시사용승인일․사실상 사용일․사용승인서교부일 이전에 입주자로부터 잔금을 받은 경우에는 임시사용승인일․사실상 사용일․사용승인서교부일이 건축주의 원시취득시일과 분양 받은 자의 승계취득일이고, 임시사용승인을 받은 후 입주자로부터 잔금을 수령하고 입주시킨 경우에는 임시사용승인일이 건축주의 원시취득시기가 되고, 분양 받은 자는 잔금지급일이 승계취득의 시기임.

3) 법인설립시 현물출자 재산의 취득시기는 법인설립등기일임.

4) 차량․기계장비를 할부로 취득하는 경우는 할부금 지급시기와 관계없이 실수요자가 인도 받는 날과 등록일 중 빠른 날이 취득시기임

◈ 취득세의 납부 방법

ㅇ 신고 및 납부 : 취득세 과세대상 물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일(상속 등은 6월)이내에 그 과세표준액에 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야함.

⇒ 의무불이행시 가산세 : 신고불성실 가산세 ⇒  20%,

납부불성실 가산세 ⇒  1일 1만분의 3,

기한 후 신고 ⇒  신고불성실가산세의 50% 경감

ㅇ 신고납부장소 : 취득물건 소재지를 관할하는 구청에 신고하신 후 발급받은 납세고지서를 납부기한내 시중은행에 납부하시면 됩니다.

나. 등록세

등록세는 취득세와 함께 서울특별시세 중 주요 세입과목에 해당하는 세목으로 재산권 기타 권리의 취득․이전․변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부(公簿)에 등기 또는 등록(등재를 포함)하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자가 납부하는 세금입니다.

여기서 “재산권”이라 함은 『금전적 가치가 있는 물권․채권․무체재산권 등을 지칭하는 것이며, “기타권리”라 함은 재산권 이외의 권리로서 부동산 등기법 등 관계법령의 규정에 의하여 등기․등록하는 것을 말하고 있습니다.

◈ 등록세의 과세표준과 세율

ㅇ 부동산․선박․항공기․자동차 및 기계장비에 관한 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액으로 합니다. 이 경우 등기 등 당시의 가액이라 함은 등기․등록자의 신고에 의하며, 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액으로 하며 취득세에서 사실상의 취득가격을 적용하는 5가지 경우엔 등록세도 동일하게 사실상 취득가격을 적용하게 됩니다.

ㅇ 등록세의 세율은 취득세와 같이 단순하지 아니하고 등기․등록의 종류별로 다양하게 규정되어 있습니다. 그 내용을 살펴보면 아래와 같습니다.

1) 부동산등기의 세율

권리	유형		과세표준	세율	비고
소유권	① 상속	농지	부동산가액	0.3%
		기타		0.8%
	② 상속외의 무상			1.5%	비영리사업자0.8%
	③ ①, ②외의 원인으로	농지		1%
		기타		2%
	④ 소유권보존			0.8%
	⑤ 공유․총유 등의 분할		부동산가액	0.3%	분할받은 가액
물권 ․ 임 차 권 등	⑥ 지상권		부동산가액	0.2%
	⑦ 저당권		채권금액
	⑧ 지역권		요역지가액
	⑨ 전세권		전세금액
	임차권		월임차금액
경매처분 등	경매처분		채권금액	0.2%
	가처분
	가압류
	가등기		부동산가액	0.2%
기타	①~ 외 등기(정액)		매 1건당	3,000원

2) 자동차등록의 세율

☞ 차량관련세 참조(P00)

3) 법인등기의 세율

① 상사․회사 기타 영리법인의 설립 또는 합병에 의한 존속법인

․설립과 불입 : 불입한 주식금액이나 출자금액 또는 현금이외의

출자가액의 4/1,000

․자본증가/출자증가 : 불입한 금액 또는 현금이외의 출자가액의     4/1,000

② 비영리법인의 설립 또는 합병으로 인한 존속법인

․설립과 불입 : 불입한 출자총액 또는 재산가액의 2/1,000

․출자․재산총액의 증가 : 불입한 출자 또는 재산가액의 2/1,000

③ 본점․주사무소의 이전 : 매 1건당 75,000원

④ 지점․분사무소의 설치 : 매 1건당 23,000원

⑤ 자산재평가적립금에 의한 자본 또는 출자금액의 증가  및 출자총액 또는 자산총액 증가 : 증가한 금액의 1/1,000

⑥ ①~⑤이외의 등기 : 매 1건당 23,000원

⑦ ①~③의 경우 세액이 75,000원 미만인 때는 75,000원으로 함.

4) 대도시지역내 법인등의 중과

☞ 지방세 중과세 제도 참조(P 99~106)

각호에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율의 100분의 300으로 함.

① 대도시(과밀억제권역)내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치에 따른 등기

※법인설립후 5년이내에 자본 등을 증가하는 경우도 설립에 포함.

② 대도시외의 법인이 대도시 내로의 본점 또는 주사무소의 전입에 따른 등기

※전입후 5년이내에 자본 등을 증가하는 경우도 전입에 포함.

전입은 법인의 설립으로 보아 세율을 적용함.

③ 대도시내에서의 법인의 설립과  지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시 내로의 법인의 본점․주사무소․지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산 등기와 그 설립․설치․전입 이후의 부동산 등기

․4)의 ③에서 말하는 전입에 따른 부동산등기라 함은 “당해 법인 또는 지점 등이 그 설립․설치․전입이전에 취득하는 일체의 부동산”을 말하며, 4)의 ③에서 말하는 설립․설치․전입 이후의 부동산 등기라 함은 “법인 또는 지점 등이 설립․설치․전입 이후 5년 이내에 취득하는 업무용․비업무용 또는 사업용․비사업용을 불문한 일체의 부동산 등기를 말함.

※ 대도시지역 내 중과대상인 법인은 영리법인과 비영리법인 모두임.

※ 대도시 내에서의 법인설립후 5년 이내의 기산점은 법인설립등기일임.

※ 대도시 내에서 5년 이상 제조업을 영위한 개인기업이 당해 대도시 내에서 법인으로 전환하는 경우 “5년 이상”이라함은 부가가치세법에 의한 사업자등록일로부터 법인설립등기일까지의 기간을 말함.

5) 기타 등록세 세율

① 선박등기의 세율

․상속 : 5/1,000, 증여 등 무상취득 : 10/1,000

․보존 : 0.2/1,000 , 기타 소유권취득 : 10/1,000

․소유권외의 등기 : 매 1건당 7,500원

※ 선박법 제26조의 2에 의한 소형선박의 경우 모든 등록 세율이 0.2/1,000

② 기계장비 등록의 세율

․신규․소유권이전 등록 : 기계장비가액의 10/1,000

․저당권 설정등록 : 채권금액의 2/1,000

․위 이외의 등록 : 매 1건당 5,000원

③ 신탁재산등기 세율

․부동산․선박 : 부동산(선박)가액의 10/1,000

※수익자가 비영리사업자인 경우 5/1,000(부동산에 한함)

④ 항공기등록 세율

․최대이륙중량 5,700㎏이상 : 가액의 0.1/1,000

․위 이외의 항공기 등록 : 가액의 0.2/1,000

⑤ 공장․광업재단등기 세율

․저당권의 취득 : 채권금액의 1/1,000

․위 이외의 등기 또는 등록 : 매 1건당 4,500원

◈ 등록세의 납부 방법

ㅇ 신고 및 납부 : 등기∙등록을 하고자 하는 자는 법 §130 규정에 의한 과세표준액에 법 §131 내지 법 §146 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액을 등기 또는 등록을 하기 전까지 신고하고 납부하여야함.

⇒ 의무불이행시 가산세 : 신고불성실 가산세  ⇒  20%,

납부불성실 가산세  ⇒  1일 1만분의 3

2. 부동산 보유관련 지방세

ㅇ 부동산을 취득하는 단계에서는 서울특별시세인 취득세와 등록세를, 보유하는 단계에서는 자치구세인 재산세와 병기 부과하는 시세인 도시계획세 및 공동시설세를 부담하게 됩니다.

가. 재산세

ㅇ재산세는 매년 6월 1일 현재 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유하고 있는 자에 대하여 과세하는 세목으로 기초자치단체의 매우 중요한 세원입니다.

ㅇ과세기준일이 6월 1일이므로 토지 등을 6월을 전후하여 사고파는 경우에는 누가 재산세를 부담할 것인가를 명확히 하는 것이 중요합니다. 통상적으로 부동산매매계약서상 “제세공과금” 분담 규정이 명시되어 있습니다.

ㅇ납세의무자

․ 재산세는 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 납세의무자(다만, 공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 봄)로 하여 매년 부과하는 보유세입니다.

․ 다만, 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세 납세의무자가 되며,

․ 재산세 과세기준일 현재 아래에 해당하는 경우에는 해당하는 자가 재산세를 납부할 의무가 있습니다.

- 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 재산세과세대장에 등재된 자의 권리에 변동이 생겼거나 재산세과세대장에 등재가 되지 아니하였을 경우 :  사실상 소유자

- 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때 : 주된 상속자

- 공부상에 개인등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니한 때 : 공부상의 소유자

- 국가․지방자치단체 등과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우 : 매수계약자

- 신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기․등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자

- 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시및주거환경정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우 : 사업시행자

ㅇ과세표준 : 재산세의 과세표준은 지방세법 §111②(취득세 과세표준)의 규정에 의한 시가표준액으로 합니다. 다만, 토지․건축물․주택에 대한 과세표준은 위 시가표준액에 지방세법 부칙 §5의 규정에 의한 연도별 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 합니다. 연도별 적용비율은 아래와 같습니다.

- 주택

2005～2007년	2008～2016년	2017년
50%	매년 5%씩 인상	100%

- 건축물 및 토지(주택 부속 토지는 제외)

2005년	2006～2014년	2015년
50%	매년 5%씩 인상	100%

․토지 과세표준은 종합합산과세표준․별도합산과세표준․분리과세과세표준으로 구분할 수 있는 데 자세한 내용은 다음과 같습니다.

◈ 종합합산과세표준 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산 또는 분리과세대상토지를 제외한 토지가액을 말함

△ 별도합산 대상토지 : 건축물 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 토지(기준면적내 토지)

- 주거용을 제외한 사무실, 점포 등 일반영업용 건축물 부속토지

- 여객자동차운수사업자 또는 자동차대여사업자의 기준면적내 차고용토지

- 건설기계매매업 등의 주기장(駐機場) 또는 옥외작업장용 기준면적내토지 등

※ 용도지역별 적용배율

ㅇ주거전용지역 : 5배 ㅇ상업․준주거지역 : 3배 ㅇ녹지지역 : 7배

ㅇ주거․공업․준공업지역 및 전용공업지역 : 4배

ㅇ미계획지역 : 4배

ㅇ도시계획지역외 지역 : 7배

△ 분리과세대상토지

- 공장용지 : 공장용건축물 부속토지로 공장입지기준면적 범위내토지

- 전․답․과수원 : 과세기준일 현재 6월이상 주민등록이 되어 있고 사실상 주거하는 개인이 영농을 목적으로 소유하는 농지 등

- 목장용지, 특수임야, 종중임야

- 여객자동차터미널 및 화물터미널용 토지

- 골프장용 토지, 별장․고급오락장용 토지, 주택부속토지로 기준면적 초과토지

따라서, 종합합산과세대상 과세표준은 전국 대상토지중 별도합산과세대상 토지의 과세표준과 분리과세대상 토지의 과세표준을 제외한 것이 됩니다.

ㅇ세율

1. 주택

․별장 : 과세표준액의 1,000분의 40

․기타 주택

과 세 표 준	세 율
4,000만원 이하 4,000만원 초과 1억원 이하 1억원 초과	1.5/1.000 6만원+4,000만원 초과금액의 3/1,000 24만원+1억원 초과금액의 5/1,000

2. 건축물

부 동 산	세 율
골프장, 고급오락장용 건축물 공장용 건축물 기타 건축물	과세표준액의 40/1.000 과세표준액의 5/1,000 과세표준액의 2.5/1,000

3. 토지

〈종합합산과세대상〉

과 세 표 준	세 율
5,000만원 이하 5,000만원 초과 1억원 이하 1억원 초과	2/1.000 10만원+5,000만원 초과금액의 3/1,000 25만원+1억원 초과금액의 5/1,000

〈별도합산과세대상〉

과 세 표 준	세 율
2억원 이하 2억원 초과 10억원 이하 10억원 초과	2/1.000 40만원+2억원 초과금액의 3/1,000 2백80만원+10억원 초과금액의 4/1,000

〈분리과세대상〉

․전, 답, 과수원, 목장용지 및 임야 : 과세표준액의 1,000분의 0.7

․골프장 및 고급오락장용 토지 : 과세표준액의 1,000분의 40

․이 이외의 토지 : 과세표준액의 1,000분의 2

4. 선박

․고급선박 : 과세표준액의 1,000분의 50

․기타 선박 : 과세표준액의 1,000분의 3

5. 항공기 : 과세표준액의 1,000분의 3

ㅇ 납   기

7.16～31	주택의 1/2	건축불	선박․항공기	※ 주택분재산세의 세액이 5만원 이하일 경우 7월에 전액고지
9.16～30	주택의 1/2	토지

나. 도시계획세

ㅇ도시계획세는 도시계획사업에 필요한 비용에 충당하기 위하여 도시계획구역안에 있는 토지․건축물 또는 주택을 과세대상으로 하여 부과하는 목적세입니다.

ㅇ과세대상 :

1. 토지

․재산세 과세대상 토지(전․답․과수원․목자용지․임야 제외)

․도시개발구역 외의 지역․환지처분 미공고된 도시개발구역내의 토지(전․답․과수원․       목장용지․임야 제외)

․환지처분 공고된 도시개발구역 토지(전․답․과수원․목자용지․임야 포함)

․개발제한구역 내 지상정착물(주택 제외)․골프장․유원지 기타 이용시설이 있는 토지

2. 건축물

․재산세 과세대상 건축물(도시계획세 부과년도에 철거 명령받은 건축물부분 제외)

․개발제한구역내의 별장 또는 고급주택

3. 주택

․재산세 과세대상 주택(도시계획세 부과년도에 철거 명령받은 주택의 건물부분 제외)

․개발제한구역내의 별장 또는 고급주택

ㅇ납세의무자 : 도시계획구역내 토지․건축물 또는 주택의 소유자

ㅇ과세표준 : 지방세법 §187의 규정에 의한 토지․건축물 또는 주택의 가액

ㅇ세      율 : 1.5/1,000

ㅇ징수방법 : 재산세를 부과 징수할 때 함께 병기하여 납세 고지되므로 발급된 고지서로 금융기관에 납부하면 됩니다.

다. 공동시설세

ㅇ공동시설세는 소방시설․오물처리시설․수리시설 기타 공공시설에 필요한 비용에 충당하기 위하여 그 시설로 인하여 이익을 받는 자에 대하여 부과하는 목적세로서 재산세를 부과할 때 함께 병기하여 납세고지됩니다.

ㅇ납세의무자 : 건축물․주택의 건축물 부분․선박 소유자

ㅇ과세표준(시가표준액)과 세율

과 세 표 준	세 율	비 고
600만원 이하의 가액	0.5/1,000	ㅇ화재위험건축물에 대하여는 당해세율의 100분의 200으로 함.
1천300만원 이하의 가액	0.6/1,000
2천600만원 이하의 가액	0.7/1,000
3천900만원 이하의 가액	0.9/1,000
6천400만원 이하의 가액	1.1/1,000
6천400만원을 초과하는 가액	1.3/1,000

① 세액계산에 있어서는 위 각 구간은 구분된 세율을 직전 구간의 과세표준을 제한 금액에 대하여 당해 세율을 적용하여 산출된 금액을 합하여 당해 세액으로 합니다.

② 화재위험건축물 : 저유장․주유소․공장․영업용 창고와 그 부속시설․옥외가스충전시설․가연성 가스 제조․저장․판매용 건축물․정유소․백화점․호텔․여관․유흥장․극장․영화관․4층이상의 건축물 등을 말합니다.