Ⅶ. 지방세 사례

개인을 중심으로 한 지방세 관련 사례

우리 일상생활에서 쉽게 접할 수 있는 지방세 납부와 관련된 문제들을 납세자 입장에서 발생할 수 있는 사례를 중심으로 지방세 관계법령과 과세기관의 유권해석 등에 대하여 살펴보겠습니다.

1. 공동주택 취득 관련사례

☞ 결혼 10년만에 처음으로 아파트를 취득하려고 합니다. 아파트를 취득 할 경우 세금을 납부하는 걸로 알고 있습니다. 어떤 세금을 언제, 어떻게 내는지요?

① 공동주택(아파트, 연립, 빌라 등)의 취득과 관련한 세금 납부는?

⇒ 아파트를 취득하는 경우에는 취득세를 납부하여야 하고, 등기를 하는 경우 등록세를 납부하여야 합니다.

○ 공동주택(아파트, 빌라 등)을 취득하는 경우 납부하여야 할 지방세로는 우선 취득세와 등록세입니다. 이 때 취득세에 부가되는 농어촌특별세와 등록세에 부가되는 지방교육세를 같이 납부하셔야 되며, 다만, 농어촌특별세의 경우 전용면적 85㎡이하인 서민주택은 면제대상으로 납부하지 않습니다.

○ 공동주택의 취득에는 주로 건설회사(건설업자)로부터 처음으로 분양을 받아 취득하는 경우와 기존의 아파트를 매매로 취득하는 경우가 있습니다.

- 이 경우에는 취득일을 분양계약 또는 매매계약을 체결하고 그 대금을 지급한 후 취득하는 경우는 계약상의 잔금지급일(계약서상의 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우 계약일로부터 30일이 경과하는 날) 또는 계약서상의 잔금지급일 전에 사실상 잔금을 지급한 경우는 사실상 지급일을 취득일로 규정하고 있습니다.                (령§73-①)

○ 취득세의 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 비용이 됩니다.  (령§82의 3-①)

- 이 경우에는 분양을 받아 취득한 경우 분양가격, 매매계약으로 취득한  경우 신고금액(단, 신고금액이 부적정 또는 보류 판정시에는 시가표준액), 상속 또는 증여 취득의 경우 시가표준액(단, 부담부증여의 경우 부담부분은 유상승계취득)이 됩니다.

◈ 공동주택을 건설회사(건설업자)로부터 처음으로 분양을 받아 취득하는 경우에는 분양계약상의 잔금지급일 또는 계약서상의 잔금지급일 전에 사실상 잔금을 지급한 경우 사실상 지급일로부터 30일 이내에 분양금액을 과세표준으로 하여 취득세를 신고․납부하여야 하고, 등록세의 경우 등기소에 등기하기 전까지 분양금액을 과세표준으로 신고․납부하면 됩니다.

◈ 기 분양된 기존의 아파트를 매매로 취득하는 경우 계약상의 잔금지급일(계약서상의 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우 계약일로부터 30일이 경과하는 날) 또는 계약서상의 잔금지급일 전에 사실상 잔금을 지급한 경우는 사실상 지급일로부터 30일 이내에 취득당시의 가액(p41~46 참조)을 과세표준으로 취득세를 신고․납부하여야 하며, 등록세의 경우 등기소에 등기하기 전까지 등기․등록당시의 가액을 과세표준으로 신고․납부하면 됩니다.

구체적인 관련 사례를 살펴보면

사례1) 남편 명의로 아파트를 분양 받은 후 잔금을 완납하지 않은 상태로  부인에게 권리를 증여했을 경우 분양 아파트에 대하여 남편과 부인이 각각(이중) 취득세를 납부해야 하는지?

답 변) 잔금을 완납하지 않은 상태에서 분양 받을 수 있는 권리를 부인에게 양도하고 이를 건설회사와 권리의무승계계약을 체결한 후 잔금을 부인 명의로 납부하였다면 당해 아파트의 취득 시기는 부인이 잔금을 납부한 날이며, 취득세 납세의무는 부인에게 있는 것임

(행정자치부 세정13407-405;2002.04.30)

사례2) 분양 받은 공동주택에 대하여 건설회사가 공동주택의 사용승인을 받기 전에 잔금을 미리 지급(선납)하였을 경우 취득 시기는?

답 변) 공동주택의 승계취득자의 취득시기인 잔금지급일 이전에 잔금을 지급하였다면 건설회사가 당해 아파트를 원시 취득하는 시점에 분양 받은 자도 이를 취득한 것으로 보며, 이 경우 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서교부일(사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용일 또는 임시사용승인일)이 취득일이 되며, 따라서 공동주택의 사용승인일이 건축주의 원시취득일 및 분양 받은 자의 승계취득일이 되는 것임.

(령§73-④, 행정자치부심사2000-28;2000.01.26)

② 집을 상속 또는 증여 취득한 경우 취득세∙등록세 납부는?

⇒ 아버지가 사망함에 따라 상속하게 된 주택과 상속받은 주택을 부인에게 증여하는 경우에는 취득세를 신고하고 납부하여야 하며, 등기를 하는 경우 등록세를 신고하고 납부를 하여야 합니다.

○ 매매대금을 지급하지 아니하고 취득하는 경우로는 상속과 증여가 있으며, 상속과 증여로 취득하는 경우에는 그 계약일(상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일)을 취득일로 보고 있습니다.

○ 취득세의 과세표준이 되는 취득가액은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 시가표준액(단, 부담부증여의 경우 부담부분은 유상승계취득으로서 부담가액이 과세표준이 되고, 나머지 무상승계취득 부분은 시가표준액)이 됩니다.

◈ 상속의 경우 상속재산에 대하여 상속개시일인 사망일로부터 6월 이내에 시가표준액을 과세표준으로 신고하고 납부를 하여야 하며,

◈ 증여의 경우 증여재산을 증여계약일로부터 30일 이내에 시가표준액(단, 부담부증여의 경우 부담부분은 유상승계취득으로서 부담가액이 과세표준이 되고, 나머지 무상승계취득 부분은 시가표준액)으로 신고하고 납부를 하여야합니다.

◈ 등록세의 경우는 상속재산 또는 증여재산을 등기하기 전에 해당가액을 과세표준으로 하여 산출한 등록세액을 신고․납부하면 됩니다.

(법§105-⑨, 법§120-①, 법§124, 령§73-②)

구체적인 관련 사례를 살펴보면

사례1) 상속개시 후 6개월 이내에 협의가 이루어지지 아니하여 상속재산에 대한 등기를 못할 경우에도 취득세는 상속개시일로부터 6개월 이내에 같은법 제16조 및 같은법시행령 제3조의 규정에 의하여 상속인 중 1인을 대표자로 지정받아 취득세를 신고납부할 수 있는지?

답 변) 지방세법 제16조 및 같은법시행령 제3조에서 상속인이 2인 이상인 때에는 그 상속분에 따라 안분하여 계산한 금액을 연대하여 납부할 의무를 가지며 이 경우 각 상속인은 당해 상속인 중에서 피상속인의 지방자치단체의 징수금을 납부 또는 납입할 대표자를 정하여 신고하고 그 신고가 없는 때에는 과세권자가 상속인 중 1인을 대표자로 지정할 수 있도록 규정하고 있으므로 상속인 중 1인을 대표자로 지정받아 취득세를 신고납부할 수 있음

(행정자치부세정13430-1110;2002.11.22)

사례2) 사례1)과 같이 상속인 중 1인을 대표자로 지정받아 취득세를 신고납부한 후 상속재산에 대한 협의가 성립하여 협의분할에 의하여 상속재산에 대한 등기를 하는 경우에는 취득세를 추가로 납부할 필요가 없는지?

답 변) 사례1)과 같이 상속재산에 대한 취득세를 이미 신고납부하였다면 그 후 상속인간의 협의분할에 의하여 상속재산에 대한 등기를 하는 경우 당해 상속재산에 대하여 취득세납세의무가 새로이 발생하는 것이 아니므로 취득세를 추가로 납부하지 않는 것임.

행정자치부세정13430-1110;2002.11.22)

사례3) 부친의 사망으로 부친 소유의 주택을 상속하면서 한정승인신고 한 경우 취득한 주택의 납세의무가 존재하는지?

답 변) 상속인이 피상속인의 체납세금을 상속재산을 한도로 승계 하였다고 하더라도 이는 피상속인의 재산을 상속한 것과는 별개인 것이고, 한정승인이 수리된 이상 상속인은 상속재산의 취득에 따른 취득세 납세의무는 성립한 것임

행정자치부행심2002-306;2002.08.26)

③ 공동주택(아파트, 연립, 빌라 등)의 취득시 과세표준 산정은

⇒ 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 이는 취득자가 신고한 가액 또는 시가표준액이 되며, 이 때 취득세의 과세표준이 되는 취득가격의 범위는 과세대상 물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자급에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접․간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말합니다.

(법§111-①, ②, 령§82의 3 ①)

⇒ 구체적인 관련 사례를 살펴보면

사례1) 신축아파트를 청약을 통하여 분양받았는데 분양업체와 계약한 분양대금 중 취득세․등록세 과세표준은 공급가액만인지 또는 부가가치세를 포함한 가액인지 여부?

답 변) 부가가치세는 취득세 과세표준에서 제외되므로 분양업체가 공급하는 가액이 취득세 등의 과세표준이 됨.

사례2) 분양업체의 원설계에 없었던 베란다 샷시공사 및 일부구조변경(거실확장, 온돌마루, 붙박이장 설치 등)을 하는 경우 관련비용이 아파트의 과세표준에 포함되는지 여부?

답 변) 분양 받은 자가 당해 아파트의 취득 이전에 베란다 샷시공사를 하거나 일부 구조변경을 한 경우 이는 아파트의 취득가액에 포함되나, 당해 아파트 취득 이후에 베란다 샷시공사를 한 경우는 아파트 취득가액에 포함하지 않으며, 당해 아파트의 구조를 변경하는 경우는 해당 공사가 “개수”에 해당하는 경우에만 관련 공사비용이 취득세 과세대상에 해당됨.

(법§104-10, 령§82의 3-①, 행정자치부세정13407-21;2002.01.05)

사례3) 부모로부터 주택을 증여 받으면서 임차인의 전세보증금까지 같이 승계 한 경우 과세표준은 어떻게 되는지 여부?

답 변) 증여를 받으면서 일정부분의 채무를 부담하는 경우는 부담부증여에 해당하는 경우로서, 이 경우 부담하는 채무액에 상당하는 부분은 유상승계취득에 해당하고 나머지 부분은 무상승계취득에 해당하므로, 채무상당액은 유상승계취득의 과세표준이 되며 나머지 부분은 시가표준액이 무상승계취득의 과세표준이 됨

(행정자치부세정13407-899;1997.07.20)

④ 공동주택(아파트, 연립, 빌라 등)의 취득에 따른 지방세 감면 및 비과세

⇒ 1가구가 1개의 공동주택을 최초 분양 취득하는 경우 취득세∙등록세 등을 전용면적에 따라 감면 받을 수 있습니다.

○ 공공단체․주택건설사업자(부가가치세법 제5조의 규정에 의하여 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 당해 건축물의 사용승인서교부일 이전에 교부받거나 동법시행령 제8조의 규정에 의한 고유번호를 부여 받은자를 말한다) 또는 주택법 제9조 제1항 제6호의 의한 고용자가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(아파트․연립주택․다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되 분양 또는 임대하는 복리시설을 제외함)과 당해 공동주택을 건축후 미분양 등의 사유로 임대용으로 전환하는 경우에 그 공동주택에 대하여 취득세 등을 면제하고, 이 경우 분양할 목적으로 건축한 공동주택(부속토지 포함)을 최초로 분양 받아 1가구1주택(당해 공동주택을 취득한 날부터 30일 이내에 종전 주택을 매각하여 1가구 1주택이 되는 경우 포함)이 되는 경우 전용면적에 따라 취득세 등이 50% 내지 100% 감면됩니다. 따라서 본인이 취득하는 주택이 이러한 감면요건을 갖춘 경우 관할구청에 취득신고와 감면신청을 하여야 합니다. 다만, 이 때 부동산의 취득일로부터 2월 이내에 이전등기를 하지 아니하는 경우에는 감면 받은 취득세 등을 추징 받게 됩니다.

(시세감면조례§13-①,②)

○ 상속으로 주택을 취득하여 1가구1주택이 되는 경우에는 취득세가 비과세됩니다. 이 경우에도 1가구 1주택의 요건을 갖추어야 하며 고급주택에 해당하는 경우와 상가∙근린시설 등 주택 이외는 비과세 되지 않습니다.

(법§110-③-가, 령§79의 5-①)

구체적인 관련 사례를 살펴보면

사례1) 분양권을 취득하여 공동주택을 취득하고자 하는 경우 취득세 등이 감면되는지 여부?(단, 공동주택 전용면적은 55제곱미터입니다.)

답 변) 투기과열지구의 경우 분양권전매가 제한되고 전매제한 발표 이전에 분양권을 취득한 경우에만 유효합니다. 다음으로 분양권을 취득한 자는 최초 분양 받은 자의 권리의무를 승계한 것이므로, 분양권 전매를 통하여 아파트를 취득한 경우에도 최초 건축주와 분양계약을 체결한 것이 됨. 이 경우 1가구1주택의 요건을 갖추었다면 취득세 등의 감면대상에 해당한다고 할 것이며, 이 때 감면범위는 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우 취득세∙등록세의 전액이 면제되고 전용면적이 40제곱미터 초과 60제곱미터이하인 경우 취득세∙등록세의 100분의 50이 경감되므로, 이 경우에는 취득세∙ 등록세의 100분의 50이 경감됨

(시세감면조례§13,행정자치부세정13407-533;2001.11.15)

사례2) 서민주택을 무주택자격으로 청약하여 2006. 1월경에 입주하게 되어 취득세를 신고하고 납부하고자 하였는데 관할구청에서 1가구1주택 여건을 갖추지 않았기 때문에 감면대상에 해당하지 않는다고 하는 바, 그 이유가 취득 당시 주민등록상 부모와 세대를 구성하고 있었으며 부모명의로 주택이 있어 1가구 2주택으로 감면되지 않는다고 하는데?

답 변) 공동주택을 최초로 취득하여 취득세 등을 감면받기 위해서는 분양할 목적으로 취득한 공동주택을 최초로 분양 받아 1가구1주택이 되는 경우에만 감면대상에 해당하며, 이 때 ‘1가구1주택’이라 함은 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족(동거인은 제외됨)으로 구성된 1가구(세대주의 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속은 동일한 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 동일한 가구에 속한 것으로 봄)가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것을 말하는 것이므로, 아파트 취득시점에 부모와 주민등록상 세대를 구성하고 거주하였다면 법령상 1가구에 해당되고 아버지 소유의 주택이 있는 경우라면 1가구 2주택에 해당되므로, 취득세 및 등록세 감면대상에 해당하지 않음

(행정자치부세정13407-1;2000.01.03)

사례3) 분양할 목적으로 신축하여 분양하는 공동주택 3가구(전용면적 40제곱미터 이하 1개, 전용면적 55제곱미터 2개)를 동시에 취득하는 경우 1가구의 주택은 취득세 등의 감면대상에 해당하는지 여부?

답 변) 공동주택의 최초 분양에 대한 세제감면에 대하여는 분양받은 주택이 1가구 1주택인 경우에만 면제대상이므로 동시에 3가구를 취득하였다면 감면대상에 해당한다고 할 수 없습니다. 다만, 주택을 순차적으로 구입하는 경우에는 제일 먼저 취득하는 주택의 경우는 다른 요건을 갖춘 경우 감면대상에 해당한다고 할 수 있습니다.

(서울특별시세정13419-29;1999.01.06)

사례4) 다세대용 단독주택을 공동으로 건축허가 받아 신축하여 소유한 상태에서 아파트를 상속으로 지분 취득한 경우 1가구1주택 비과세대상에 해당하는지 여부?

답 변) 주민등록법에 의한 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1주택을 상속으로 인해 취득하여 1가구1주택이 된 경우에는 취득세를 부과하지 아니하고, 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 당해 주택의 소유자로 보므로 부친의 사망으로 주택을 공동상속하는 상속주택은 지분이 가장 큰 상속자를 소유자로 보아야 하고, 공동주택 상속당시 공동소유하고 있던 다세대용 단독주택을 신축하여 소유하고 있다면 이 경우 1가구 2주택의 소유자로 보아야 함.

(행정자치부행심2001-562;2001.11.26)

2. 임대주택 취득 관련 사례

☞ 분양으로 취득하는 공동주택 외에 추가로 공동주택을 취득하여 임대주택사업을 하려고 합니다. 어떠한 요건을 갖추는 경우 지방세 감면 혜택을 받을 수 있는지요?

① 매입임대사업자에 대한 취득세∙등록세는?

⇒ 임대사업을 영위하기 위해서는 임대주택법에 의한 임대사업자의 요건을 갖추는 경우 취득세∙등록세 등을 감면해주고 있습니다.

○ ‘임대사업자’라 함은 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, 임대 주택법에 의한 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 임대주택법에 의하여 설립된 임대주택조합을 말하는 것이고, 적어도 단독주택의 경우 2호, 공동주택의 경우 2세대를 취득하여 임대하여야 합니다.

○ 임대주택법에 의하여 임대사업자가 되었다고 하여 취득한 공동주택이 모두 취득세∙등록세 등이 감면대상에 해당하는 것은 아니며, 임대할 목적으로 건축주(임대주택법에 의한 임대의무기간 경과 후 분양하는 건설임대업자 포함 예정)로부터 최초로 분양받는 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택(주택거래신고지역내 공동주택 제외 예정)에 대하여만 취득세와 등록세를 감면해 주고 있으며, 임대사업자 등록은 적어도 임대주택의 취득일로부터 30일이내에 하여야 합니다.

(임대주택법§2-4, §6-1,  임대주택법시행령§6-①,  시세감면조례§15)

구체적인 관련 사례를 살펴보면

사례1) 기존의 다가구주택을 취득한 후 다세대주택으로 용도 변경하여 임대하고자 하는 데 이 경우도 취득세 및 등록세 감면대상에 해당하는지 여부?

답 변) 주택을 취득하여 임대사업을 영위하는 경우 모두 감면대상에 해당하는 것이 아니고 건축주로부터 최초로 분양 받는 주택에 한하여 취득세∙등록세 감면대상에 해당하는 것이므로 건축주가 아닌 기존의 다가구주택을 승계취득한 자가 다세대주택으로 용도 변경한 경우 그 주택을 취득한 자는 건축주로부터 최초로 분양 받는 경우에 해당되지 않으므로 감면대상이 아님

(행정자치부세정13407-1001;1999.08.11)

사례2) 임대할 목적으로 주택을 취득하여 취득세 및 등록세를 감면 받았으나, 3년이 지난 후에 개인적인 사정으로 인해 임대주택을 매각하는 경우 감면 받은 세액은 어떻게 되나?

답 변) 서울특별시세감면조례 제13조 제2항에 따르면, 임대주택의 취득일부터 5년 이내에 다른 임대사업자에게 매각하거나 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 관련기관으로부터 허가를 받은 경우, 관련 규정의 요건을 갖추어 임대주택을 분양 전환한 경우를 제외한 다른 사유에 의하여 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세∙등록세를 추징하도록 규정하고 있으므로, 이와 같은 사유가 아닌 경우에는 임대사업에 공하는 조건으로 취득세∙등록세를 감면받은 후 5년 이내에 이를 매각한다면 기존에 감면 받은 취득세∙등록세는 추징대상에 해당됨

(시세감면조례§13)

3. 주택보유 관련 사례

☞ 주택을 소유하고 있는 경우 어떠한 세금을 내야 하는지요?

◇ 주택보유에 따른 세금 납부는?

⇒ 토지, 건축물 또는 주택을 소유하고 있는 경우 과세기준일(매년 6월 1일)을 기준으로 토지는 매년 9월16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월16일부터 7월31일까지, 주택은 산출세액의 2분의 1은 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 재산세를 납부하여야 함(단, 주택분 재산세의 산출세액이 5만원 이하일 경우 7월에 전액 고지함).

○ 재산세는 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 납세의무자(다만, 공유재산인 경우 그 지분에 해당하는 부분에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 봄)로 하여 매년 부과하는 보유세이고,

○ 다만, 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세 납세의무자가 되며,

○ 재산세 과세기준일 현재 아래에 해당하는 경우에는 해당하는 자가 재산세를 납부할 의무가 있습니다.

- 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 재산세과세대장에 등재된 자의 권리에 변동이 생겼거나 재산세과세대장에 등재가 되지 아니하였을 경우 :  사실상 소유자

- 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때 : 주된 상속자

- 공부상에 개인등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니한 때 : 공부상의 소유자

- 국가․지방자치단체 등과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우 : 매수계약자

- 신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기․등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자

- 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시및주거환경정비사업의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우 : 사업시행자

구체적인 관련 사례를 살펴보면

사례1) 신축중인 아파트를 분양계약을 체결하고 준공 전인 2004년 3월 23일 잔금을 지급하였고, 해당 아파트는 2004년 3월 29일 임시사용승인만을 받은 경우 재산세 납세의무자에 해당하는지 여부?

답 변) 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서교부일(사용승인서 교부일 이전에 사실상 사용하였을 경우 사실상 사용일 이며, 임시사용승인을 받은 경우 임시사용승인일)을 취득일로 규정하고 있으므로, 해당 아파트 건축주의 취득일은 임시사용승인일이 되며 분양 받은 자가 임시사용승인 전에 잔금을 모두 납부하였다면 분양 받은 자의 취득일은 임시사용승인일이 되므로, 2004년 재산세 과세기준일 현재 분양 받은 자가 공동주택의 소유자가 되므로 재산세를 납부할 의무가 있음

(행정자치부(구내무부)세정13407-1125;1996.10.02)

사례2) 소유하고 있던 주택을 철거하고 새로이 주택을 신축하고자 하는 데 철거중인 주택이 재산세 과세대상에 해당하는지 여부?

답 변) 재산세 과세기준일 현재 주택을 철거하여 사회통념상 거의 주택의 용도로 사용할 수 없는 정도에 이른 경우 주택의 요건을 형식적으로 충족한다 하더라도 재산세 과세대상으로 볼 수는 없음

(대법원선고판결 94누9757;1995.04.11)

사례3) 주택을 취득하고자 매매계약을 체결하고 2004. 5.31 잔금을 지급하고 관할구청에 취득 후 신고를 하였으나, 6.10 소유권 이전등기를 한 경우 2004년도 재산세를 납부할 의무가 있는지 여부?

답 변) 재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자가 재산세를 납부할 의무가 있는 것이고, 이 경우에는 재산세 과세기준일 이전에 잔금을 지급하고 소유권을 취득한 이상, 비록 이전등기는 재산세 과세기준일 이후에 하였다고 하더라도 과세기준일 현재의 소유자에 해당한다고 할 것이므로 재산세를 납부하야여야 함

사례4) 토지를 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 잔금 지급 전에 토지를 사용하고 있는 경우 종합토지세 납세의무가 있는지 여부?

답 변) 종합토지세는 종합토지세 과세기준일 현재 토지를 사실상 소유하고 있는 자에게 납부할 의무가 있으므로, 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자가 종합토지세를 납부하여야 하는 바, 과세기준일 현재 공부상 소유자인 매도인이  종합토지세 납부할 의무가 있음

(행정자치부 행심1998-213;1998.04.29 참고)

4. 차량 취득 및 보유에 관련 사례

☞ 자동차를 구입할 때 납부할 세금과 보유시에 납부해야할 세금은?

① 차량 취득 및 보유에 따른 납부해야할 세금은?

⇒ 차량을 취득하는 경우 취득세를, 취득한 차량을 등록하는 경우 등록세를 납부하여야 하며, 차량을 보유하고 있는 동안 자동차세를 납부하여야 합니다.

○ 차량을 취득하는 경우 납부하여야 할 지방세로는 우선 취득세와 등록세입니다. 이 때 취득세에 부가되는 농어촌특별세와 등록세에 부가되는 지방교육세를 같이 납부해야합니다.

○ 차량의 취득에는 주로 제작회사로부터 처음으로 취득하는 경우와 기 등록된 차량을 매매로 취득하는 경우가 있습니다.

- 제작회사로부터 처음으로 취득하는 경우에는 실수요자가 인도를 받거나 잔금을 지급하는 날이 최초의 승계취득일이 되며, 매매계약을 체결하고 그 대금을 지급한 후 취득하는 경우에는 계약상의 잔금지급일(계약서상의 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우 계약일로부터 30일이 경과하는 날) 또는 계약서상의 잔금지급일 전에 사실상 잔금을 지급한 경우는 사실상 지급일을 취득일로 규정하고 있습니다.(령§73-①, ⑥, ⑦, ⑨)

○ 취득세의 과세표준이 되는 취득가액의 범위은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 비용이 됩니다.(령§82의 3-①)

○ 자동차세의 경우는 자동차를 소유하고 있는 자에게 납세의무가 있으며, 이 경우 자동차의 소유 여부는 자동차등록원부상의 등록 여부로 결정되는 것이므로 과세기준일〔매년 6월1일(상반기), 12월 1일(하반기)〕에 그 등록원부상의 소유자로 등재된 자가 납세의무자가 되며, 자동차의 소유자가 이를 도난당하여 그 운행이익을 향유하지 못하고 있다고 하더라도 자동차세의 납세의무가 있습니다. 다만, 도난당한 후 말소등록을 한 경우에는 도난신고접수일이후의 자동차세를 부과하지 않습니다.

◈ 차량을 제작회사로부터 처음으로 승계 취득하는 경우에는 제작회사에서 발급한 세금계산서의 잔금지급일 또는 차량인도일(사실상 잔급을 지급한 경우 사실상 지급일)로부터 30일이내에 취득금액(세금계산서의 금액 등)으로 취득세를 신고하고 납부하면 되며, 등록세의 경우 관할구청에 등기하기 전까지 신고하고 납부하면 됩니다.

◈ 기 등록된 자동차(중고자동차)를 매매로 취득하는 경우 계약상의 잔금지급일(계약서상의 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우 계약일로부터 30일이 경과하는 날) 또는 계약서상의 잔금지급일 전에 사실상 잔금을 지급한 경우는 사실상 지급일로부터 30일이내에 취득금액(매매금액 또는 매매금액이 시가표준액에 미달할 경우 시가표준액)으로 취득세를 신고하고 납부하면 되며, 등록세의 경우 관할구청에 등록하기 전까지 취득금액으로 신고하고 납부하면 됩니다.

구체적인 관련 사례를 살펴보면

사례1) 자동차를 타인에게 양도하였습니다. 양수인이 명의이전을 하지 않아 등록명의가 양도인으로 되어 있는 경우 자동차세의 납세의무 여부?

답 변) 비록 타인에게 자동차를 양도하였다고 하더라도 양수인이 명의이전을 하지 아니하는 경우, 자동차세는 과세기준일 현재 자동차등록원부 상의 소유자에게 과세하도록 하고 있으므로 양도인에게 자동차세 납세의무가 있음

(행정자치부세정13407-514;2001.05.14)

사례2) 본인이 구입하지도 않은 자동차가 본인명의 등록으로 과세관청에서 자동차세를 부과하고 납부하라고 하는 데, 자동차세를 납부하여야 하는지 여부?

(답 변) 본인의 의사와 무관하게 자동차소유자로 등록되었다고 하더라도 자동차등록부서에서 자동차등록 자체를 잘못된 것으로 취소하지 않으면, 자동차등록원부상의 소유자에게 자동차세를 부과하는 것이므로 자동차세납세의무가 있으므로 납부해야 됨

(행정자치부세정13407-515;2001.05.15)

사례3) 법원의 경매에 의하여 자동차를 구입한 경우 자동차세의 납세의무는?

(답 변) 자동차세는 자동차등록원부상의 사실에 의하여 과세되는 것이나 자동차가 법원경매에 의하여 경락된 경우는 경락자가 경락대금을 자동차와 상환하는 때부터 당해 자동차에 대한 종전의 소유권 등 일체의 권리는 자동적으로 소멸되는 것이므로, 전 소유자는 경락대금 완납일 이후 발생하는 자동차세에 대한 납세의무가 없음

(행정자치부세정13407-439;2001.04.20)

5. 기타 지방세 관련 사례

① 미준공건물 취득시 취득세 납세여부

사 례) 현재 공사하다 중단된 대지와 건물(미준공으로 공사중임)을 매입할 경우 미준공 건물인 경우도 취득세를 납부하여야 하는지?

납부를 한다면 건물을 준공한 후에는 기 납부한 세금만큼은 제외하고 납부하는지 여부?

답 변) 지방세법 제105조 제1항에서 취득세는 부동산 등 취득세 과세대상물건을 취득함으로써 그 취득자에게 부과한다고 규정하면서 같은 법 시행령제73조제4항에서는 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서교부일(사용승인서교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일)을 취득일로 보도록 규정하고 있으므로, 토지는 토지를 취득하는 날에 납세의무가 성립하므로 매매계약서 상의 잔금지급일로부터 30일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 하며, 전 소유자가 건축허가를 받아 건축 중인 건물의 경우 취득세의 납세의무가 없으며 당해 건축물에 대한 취득세 납세의무성립일은 사용승인서교부일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날이 되는 것임

(행정자치부세정13407-248;2002.12.08)

② 본인 소유의 부동산을 경락 취득한 경우 취득세 납세의무성립여부?

사 례) 본인 소유로 되어 있는 부동산을 본인이 경매로 낙찰 받아 촉탁등기를 하게 되는 경우, 등기부등본이나 토지공부상에 본인의 소유로 되어있어 새로운 취득으로 볼 수 없을 것 같은 데, 이 경우 취득세 납세의무가 성립하는지 여부?

답 변) 경매부동산의 소유자가 당해 부동산을 경락 받은 경우에는 당해 부동산을 새로이 취득한 것이 아니므로 취득세 납세의무가 없다고 하겠음.

(행정자치부세정13407-342;2003.04.29)

③ 합의해제로 이전등기를 말소한 경우 당초 성립한 취득세 납세의무 성립여부?

사 례) 채무인수를 조건부로 매매계약서를 작성하고 건물을 양도받지 못한 상태에서 이전등기를 하였으나, 후에 쌍방 합의하에 매매계약을 해제하고 이전등기를 말소한 경우 당초 성립한 취득세 납세의무에 영향을 미치는지 여부?

답 변) 부동산취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하여 부과하는 행위세이므로 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건사실이 존재함으로써 당연히 발생하고 일단 적법하게 취득한 다음에는 그 후 합의에 의하여 계약을 해제하고 그 재산을 반환하는 경우에도 이미 성립한 조세채권의 행사에 영향을 줄 수는 없음

(행정자치부세정13407-227;2003.06.28)

④ 가설건축물에 대한 비과세 여부?

사 례) 당초 착공 신고시 가설건축물 존치기간을 1년 초과하여  존치하기로 신고하였으나, 실제로는 1년이 되기 전에 철거한 경우 취득세가 비과세되는지 여부?

답 변) 지방세법 제107조 제6호의 규정에 의거 공사현장사무소 등 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 임시용건축물의 취득에 대하여는 취득세를 비과세하나 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 과세하도록 규정하고 있으므로, 이 경우 당초 가설건축물의 존속기간을 1년이 초과하는 것으로 신고하였으나 추후 존속기간을 1년 미만으로 변경하고 실제로도 1년 미만 이내에 철거되었음이 입증되는 경우 취득세가 비과세됨

(행정자치부세정13407-337;2002.04.06)

⑤ 부동산 등을 수용보상금으로 대체 취득하는 경우 비과세여부?

사 례) 수용물건의 사업인정고시(협의서 체결, 계약, 중도금) 후 잔금수령 이전에 대체취득물건의 취득시기가 성립된 경우에 취득세 등을 비과세 받을 수 있는지 여부?

답 변) 지방세법 제109조 제1항 및 제127조의 2 제2항의 규정에 의거 토지수용법 등 관계법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산 등이 매수 또는 수용되거나 철거된 자가 계약일 또는 당해 사업인정고시일 이후에 대체할 부동산 등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막 받은 날부터 1년 이내에 대체할 부동산 등을 취득한 때에는 그 취득에 대하여 취득세 등을 부과하지 아니하는 것이므로, 그 취득시기가 보상금을 마지막 받은 날로부터 1년 이내인 것이 확인되는 경우 비과세 대상에 해당됨.

(행정자치부세정13407-59;2001.07.09)