부동산 양도소득세 신고서 작성요령

제1장 준비서류 및 신고납부

1. 양도소득세 신고서 및 납부서 준비

2. 신고서에 첨부할 부속서류

3. 양도소득세 신고기한, 신고장소, 세금납부

제2장 신고서․납부서 기재요령

1. 신고서․납부서 작성순서

2. 신고서․납부서 작성사례

제3장 양도소득세 세액계산 요령

1. 세액계산흐름도

2. 세액계산방법의 선택

3. 기준시가에 의한 세액계산

4. 실지거래가액에 의한 세액계산

5. 양도소득세 세율표

제1장 준비서류 및 신고납부

1. 양도소득세 신고서 및 납부서 준비

○ 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

○ 양도소득금액계산명세서

○ 양도소득세 납부서

○ 주민세소득세할 납부서

☞ 제목을 클릭하시면 서식을 출력하실 수 있습니다.

2. 신고서에 첨부할 부속서류 (해당서류만 준비함)

가. 민원인 제출대상 서류

○ 당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본. 이 경우 부동산의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야 합니다.

○ 부동산을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서

○ 환지확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원. 잠정등급확인원 등

○ 개별주택가격 확인서
- 준비방법 : 시․군․구(동)를 방문하여 준비

○ 실거래가액으로 신고하는 경우 : 자본적지출액․양도비 증빙, 감가상각비명세

나. 민원인 제출 생략, 공무원 확인대상 서류

○ 토지․건물 등기부등본

다만, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에는 민원인이 폐쇄등기부 등본을 제출하여야 합니다.

○ 토지대장 및 건축물대장 등본

○ 개별공시지가 확인원

3. 양도소득세 신고기한, 신고장소, 세금납부

○ 예정신고․납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내

☞ 양도일이 05.11.5일인 경우 ⇒ 예정신고기한 : 06.1.31일까지임

○ 신고장소 : 양도자의 주소지 관할하는 세무서(직접 또는 우편으로 제출)

☞ 우편제출시 신고일자는 우편법에 의한 통신일부인이 찍힌 날 입니다.

☞ 예정신고기한까지 신고․납부시에는 납부할 세액의 10%가 세액공제 됩니다.

○ 세금납부

- 양도소득세 납부장소 : 가까운 은행 또는 우체국

- 주민세 납부장소: 주소지 시․군․구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국

☞ 주민세는 주민등록상의 주소지를 관할하는 시․군․구에 납부합니다.

제2장 신고서․납부서 기재요령

1. 신고서․납부서 작성순서

가. 양도소득금액계산명세서

나. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

☞ 본 서식 란에 농어촌특별세, 주민세신고서가 포함되어 있습니다.

다. 양도소득세 납부서 (납부세액이 있는 경우만 작성)

라. 주민세소득세할 납부서 (납부세액이 있는 경우만 작성)

☞ 신고서 등 서식의 기재요령은 신고서 등 서식의 뒷면에 자세히 기재되어 있습니다.

2. 신고서․납부서 작성사례

가. 양도소득금액계산명세서 작성사례

													양도소득금액계산명세서
	관리번호					-
※ 관리번호는 기입하지 마십시오.
양 도 자 산 표 시
① 세 율 구 분 (코 드)											합 계				누진세율(1-10)					( - )
② 소 재 지															서울시 수송동 ○○○
③ 자 산 종 류 (코드)															토지 ( 1 )					( )
④ 총 면 적 (양도지분)															100㎡ ( 1/1 )					( / )
양 도 가 액 계 산
⑤ 신고구분(실가, 기준시가)															기준시가
⑥ 양 도 일 자															2005. 11. 5
⑦ 양 도 면 적 (㎡)															100㎡
⑧ 건 물 분 류 번 호									가 액
⑨ 공 시 지 가															700,000
⑩ 양 도 가 액											70,000,000				70,000,000
취 득 가 액 및 공 제 액 계 산
⑪ 취 득 일 자															1988. 9. 1
⑫ 취 득 면 적 (㎡)															100㎡
토지		⑬ 등 급			가액		취득당시								201		81,000
							’90. 8. 30								204		93,700
							직 전								203		89,300
		⑭ 공시 지가					취득당시								(354,098)
							90. 1. 1.								400,000
⑮ 건물				분류번호						가 액
⑯ 지정 지역			최초고시당시기준시가
			취득당시기준시가
⑰ 취 득 가 액											35,409,800				35,409,800
⑱ 기 납 부 토 지 초 과 이 득 세
⑲ 기 타 필 요 경 비											1,062 294				1,062,294
⑳ 양 도 차 익											33,527,906				33,527,906
장 기 보 유 특 별 공 제											10,058,371				10,058,371
양 도 소 득 금 액											23,469,535				23,469,535
감 면 소 득 금 액
감 면 종 류								감 면 율

나. 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 작성사례

				양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 ☑ 예정신고, □확정신고, □ 수정신고, □ 기한후신고
	관리번호	-
① 신 고 인 (양도인)	성 명	김 성 실	주민등록번호	560317 - 1234567
주 소	서울시 종로구 수송동 ○○○번지 (☎ 02) 123-4567 )
② 양 수 인	성 명	주민등록번호	양도자산	지분	성 명	주민등록번호	양도자산	지분
박공평	600123 - 1234567	○○○	1
③ 세율구분	코 드	합 계	국내분 소 계	누 진 부동산	1-10				-	국외분 소 계
④ 양 도 소 득 금 액	23,469,535	23,469,535	23,469,535
⑤ 기신고․결정․경정된 양도소득금액 합계
⑥ 양 도 소 득 기 본 공 제	2,500,000	2,500,000	2,500,000
⑦ 과 세 표 준 (④＋⑤－⑥)	20,969,535	20,969,535	20,969,535
⑧ 세 율	18% (누진공제 90만원)	18% (누진공제 90만원)	18% (누진공제 90만원)
⑨ 산 출 세 액	2,874,516	2,874,516	2,874,516
⑩ 감 면 세 액
⑪ 외 국 납 부 세 액 공 제
⑫ 예 정 신 고 납 부 세 액 공 제	287,451	287,451	287,451
⑬ 수 정 신 고 가 산 세 등
⑭ 기 신 고 ․ 결 정 ․ 경 정 세 액
⑮ 자 진 납 부 할 세 액 (⑨-⑩-⑪-⑫+⑬-⑭)	2,587,065	2,587,065	2,587,065
⑯ 분 납(물납)할 세 액
⑰ 자 진 납 부 세 액	2,587,065	2,587,065	2,587,065
⑱ 환 급 세 액
농어촌특별세자진납부계산서	주민세자진납부계산서	구비서류 ․양도소득금액계산명세서(부표1 또는 부표 2) 1부 ․매매계약서 및 필요경비 증명서류 각 1부 ․양도자산의 등기부등본 1통 (행정정보공동활용가능시 제출셍략) ․토지 및 건축물관리대장등본 각1통 (행정정보공동활용가능시 제출셍략) ․감면신청서 1부 ․양도소득세 특례세율 적용신청서 1부 ․기타 양도소득세 계산에 필요한 서류
⑲ 소 득 세 감 면 세 액		소 득 세 자 진 납 부 할 세 액	2,587,065
⑳ 세 율		세 율	10%
산 출 세 액		산 출 세 액	258,706
수 정 신 고 가 산 세 등		자 진 납 부 세 액	258,700
기 신 고 ․ 결 정 ․ 경 정 세 액		환 급 세 액
자 진 납 부 할 세 액		환급급 계좌신고
분 납 할 세 액
금융기관명
자 진 납 부 세 액
계좌번호
환 급 세 액
소득세법 제105조(예정신고)․제110조(확정신고), 국세기본법 제45조(수정신고)․제45조의3(기한후 신고), 농어촌특별세법 제7조 및 지방세법 제177조의4의 규정에 의하여 신고합니다. 2006 년 1 월 31 일 신 고 인 김 성 실 (서명 또는 인) 종로 세무서장 귀하	접수(영수) 일 자 인
세무대리인	성명		관리번호		전화번호

다. 양도소득세 납부서 작성사례 (국세징수법 별지 제8호 서식)

[별지 제8호서식]          영수필통지서(징수기관용)                         (1 면)

납 부 번 호									수입징수관서	계좌번호
분류기호	서코드	납부연월		납부구분	세 목
0126	101	0601		3	22				종로세무서	011976
상호(성명)	김성실		사업자(주민) 등록번호			560317-1234567				일반회계	재정경제부소관	조세
사업장(주소)	서울 종로 수송 000번지						전화	02-123-1234		회계연도	2006

귀속연도/기분	2005년 귀속 양도세 예정 기분
세 목 명	납부금액
	조	천	백	십	억	천	백	십	만	천	백	십	원
양도소득 세							2	5	8	7	0	6	0
농어촌특별세
계							2	5	8	7	0	6	0

왼쪽의 금액을 한국은행 국고(수납)대리점인 은행  또는 우체국에 납부하시기 바랍니다.

( 인터넷  등에 의한 전자납부 가능)

납부기한          06년   1월   31일

년      월       일

은  행             지점

우체국

수납인

◦ 1면 영수필통지서(세무서용), 2면 납부서(한국은행용), 3면 영수증서(납세자용)의  3면 1매를 작성하여야 하며, 서식은 3면 모두 동일합니다.

라. 주민세소득세할 납부서 작성사례 (지방세법 별지 제71호의 4 서식)

[별지 제71호의 4 서식] (2003.12.31. 개정)

지방세

주민세소득세할 납부서(시․군․구보관용)

주소(납세지)		서울 종로 수송 000번지							우편번호	110-070
성 명		김 성 실			주민등록번호	520317-123457			전화번호	123-4567
소득세 귀속년도	2005년		소득 구분	종합□ 양도□ 산림□ 퇴직□			소득세 납부기한	06.1.31	주민세 과세표준	2,587,065

주민세납부세액	천	백	십	억	천	백	십	만	천	백	십	일	납부기한	06년 1월 31일
							2	5	8	7	0	0

지방세법 제177조의2제2항 및 제177조의4제1항의 규정에 의하여 위와 같이 납부합니다.

※ 위 금액을 우체국 또는 수납대행은행에 납부하시기 바랍니다.

년     월     일

신고인                    (서명 또는 인)

위의 금액을 수납하였음을 통지합니다.

○ ○ 시장․군수․구청장  귀하

수납인

◦ 1면 주민세소득세할 납부서 (시군구보관용), 2면 수 납 의 뢰 서 (수납은행보관용), 3면 주민세납부 영수증 (납세자보관용) 3면 1매를 작성하여야 하며, 서식은 3면 모두 동일합니다.  ※세입징수관 : 주소지 시군구청장

제3장 양도소득세 세액계산 요령

1. 세액계산흐름도

양 도 가 액	… 기준시가 또는 실지거래가액
－
취 득 가 액	… 기준시가 또는 실지거래가액
－
필 요 경 비	… 기준시가 개산공제 또는 양도비 등 실제경비
⇓
양 도 차 익
－	(토지․건물의 양도차익) × 공제율
장기보유특별공제 *	…	3년 이상 보유	5년 이상 보유	10년 이상 보유	15년 이상 보유**
⇓		10%	15%	30%	45%
		* 60%세율 적용받는 1세대 3주택이상자의 양도주택과 미등기 양도자산은 적용배제 * * 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그 주택의 보유기간이 15년 이상인 경우
양 도 소 득 금 액
－
양 도 소 득 기 본 공 제	… 250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)
⇓
양 도 소 득 과 세 표 준
×
세 율	… 양도소득세율표 참조
⇓
산 출 세 액
－
세액공제＋감면세액	… 예정신고납부세액공제(10%),조세특례제한법상 감면세액등
⇓
자진납부할 세액

2. 세액계산방법의 선택

가. 유형별 양도차익 산정방법의 구분

○ 부동산(토지 또는 건물)에 대한 양도가액 또는 취득가액은 기준시가에 의하여 계산합니다. 다만, 당해 부동산이 고가주택, 미등기양도, 1년 이내 단기거래 부동산 등에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 계산하여야 합니다.

〔부동산 유형별 양도소득세 계산방법의 구분〕

기준시가 계산대상 부동산	실지거래가액 계산대상 부동산
모든 부동산 (단, 오른쪽의 실가과세대상 부동산은 제외)	1. 고가주택(부수토지 포함) * 실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택
	2. 미등기 양도하는 부동산
	3. 취득후 1년 이내 양도하는 부동산
	4. 허위계약서의 작성등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우로서 소득세법시행령 제162조의2 제2항에 해당되는 부동산
	5. 양도․ 취득당시 실지증빙을 갖추어 확정신고기한까지 신고하는 부동산
	6. 분양권(입주권)을 양도하는 경우
	7. 1세대 2주택이상자가 양도하는 주택(부수토지포함)
	8. 재경부장관이 지정하는 투기지역내 지정 부동산
	9. 비사업용 토지

○ 유의사항

- 기준시가대상 부동산이지만 실지거래가액으로 계산하는 것이 세부담에 유리한 경우 확정신고기한 까지 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 신고할 수 있습니다.

- 그러나, 실지거래가액대상 부동산인 경우에는 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 계산하여 신고할 수 없습니다.

나. 기준시가 또는 실지거래가액의 계산

부동산에 대한 양도소득세를 계산시 양도가액 또는 취득가액은 기준시가 또는 실지거래가액을 기준으로 산정하는 데, 이 경우 기준시가 또는 실지거래가액 이란 다음의 가액을 말합니다

○ 기준시가란 : 소득세법 제99조에서 규정한 다음의 가액을 말합니다.

- 토지 : 개별공시지가

- 개별주택 : 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의해 공시된 개별주택가격

- 일반건물 : 국세청장이 매년 고시하는 일반건물 기준시가산정방법에 의하여 계산한 가액

- 공동주택(아파트 등) : 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공동주택가격. 다만 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는때에는 그 가격

- 오피스텔 및 상업용건물 : 국세청장이 매년 고시하는 오피스텔 및 상업용건물 기준시가

<기준시가 확인방법>

기준시가 종류	기준시가 확인방법
개별공시지가	시․군․구(동)발급한 “개별토지의 개별공시지가”
개별주택기준시가 (다세대,연립주택 포함)	시․군․구(동)발급한 “개별주택가격 확인서”
일반건물기준시가	국세청인터넷상에 게제된 “건물기준시가-양도”
공동주택기준시가	국세청인터넷상에 게제된 “공동주택기준시가”
오피스텔및상업용건물기준시가	국세청인터넷상에 게제된 “상업용건물 및 오피스텔기준시가”

○ 실지거래가액이란 : 매입 및 매도시 실제 수수한 가액을 말합니다.

- 실지거래가액은 매입․매도에 관한 실지계약서, 취득․등록세 영수증, 기타 양도비, 영수증 등으로 확인하여 신고합니다.

○ ’84.12.31 이전에 취득한 부동산의 취득당시의 기준시가

- 토지, 일반건물, 공동주택을 ’84.12.31이전에 취득한 경우에는 ’85.1.1자 취득한 것으로 의제(의제취득일)하고 있으므로, ’84.12.31이전에 취득한 부동산의 취득당시 기준시가는 ’85.1.1현재의 기준시가(의제취득가액)를 적용합니다.

3. 기준시가에 의한 세액계산

가.  토지 기준시가

양도(취득)당시 토지의 기준시가 =

양도(취득)당시 개별공시지가(㎡당 가액) × 양도(취득)면적 (㎡)

○ ’90. 8. 30 이후 취득 또는 양도하는 토지의 기준시가 계산

- 취득일 또는 양도일 현재 공시된 개별공시지가를 적용합니다.

- 개별공시지가 적용기준표

〔양도 또는 취득당시 개별공시지가 적용기준(정기분)〕

취득․양도시기			적용할 기준일	결정고시일
1. 1990. 8. 30 2. 1991. 6. 29 3. 1992. 6. 05 4. 1993. 5. 22 5. 1994. 6. 30 6. 1995. 6. 30 7. 1996. 6. 28 8. 1997. 6. 30 9. 1998. 6. 30 10. 1999. 6. 30 11. 2000. 6. 30 12. 2001. 6. 30 13. 2002. 6. 29 14. 2003. 6. 30 15. 2004. 6. 30 16. 2005. 5. 31	～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～ ～	1991. 6. 28 1992. 6. 04 1993. 5. 21 1994. 6. 29 1995. 6. 29 1996. 6. 27 1997. 6. 29 1998. 6. 29 1999. 6. 29 2000. 6. 29 2001. 6. 29 2002. 6. 28 2003. 6. 29 2004. 6. 29 2005. 5. 30	1990. 1. 1 1991. 1. 1 1992. 1. 1 1993. 1. 1 1994. 1. 1 1995. 1. 1 1996. 1. 1 1997. 1. 1 1998. 1. 1 1999. 1. 1 2000. 1. 1 2001. 1. 1 2002. 1. 1 2003. 1. 1 2004. 1. 1 2005. 1. 1	1990. 8. 30 1991. 6. 29 1992. 6. 05 1993. 5. 22 1994. 6. 30 1995. 6. 30 1996. 6. 28 1997. 6. 30 1998. 6. 30 1999. 6. 30 2000. 6. 30 2001. 6. 30 2002. 6. 29 2003. 6. 30 2004. 6. 30 2005. 5. 31

* 양도일 또는 취득일 현재 정기공시이후 수시공시가 있는 경우는 당해 수시공시된 기준시가를 적용함

(적용사례)  1992년 3월 20일에 취득한 토지를 2003년 8월 5월에  양도한 경우

- 취득당시 기준시가 (취득가액)⇒ 1991. 6. 29 공시된 개별공시지가 (상기 2)

- 양도당시 기준시가 (양도가액)⇒ 2003. 6.30 공시된 개별공시지가 (상기 14)

○ ’90. 8. 29 이전 취득한 토지의 ㎡당 취득당시 기준시가 계산

- 아래 산식과 같이 ’90. 8. 30 현재 공시된 개별공시지가를 기준으로 토지등급가액이 차지하는 비율로 환산하여 취득당시 기준시가(원/㎡)를 계산합니다

1990. 1. 1 기준으로 한 개별공시지가	×	취득당시의 토지등급가액
		( 1990.8.30현재의 토지등급가액＋ 그 직전에 결정된 토지등급가액)÷2

* ’84. 12. 31 이전에 취득한 토지의 취득일은  세법상 ’85. 1. 1을 취득일로 간주하고 있으므로 위 산식에서 “취득당시의 토지등급가액”은 ’85. 1. 1현재의 토지등급가액”을 말합니다.

- 토지등급가액의 계산

토지등급가액이란 토지대장 상에 나타난 취득일 등 현재의 토지등급(없는 경우 직전등급)에 대한 「토지등급가액표」상의 가액(원/㎡)을 말합니다.

(적용사례) 취득일의 토지등급이 162등급인 경우

☞ 토지등급가액표 확인 162등급의 등급가액 ⇒ 12,000원/㎡

- ’90.8.29이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가 계산사례

(사례) 취득당시 토지 기준시가를 계산자료

∘ 토지 취득일 : 87. 9. 1,

∘ ’90. 1. 1 현재 개별공시지가 : 600,000원/㎡

∘ 토지등급조정

․ 87. 7. 1  207등급 (토지등급가액 108,000원/㎡)

․ 88. 7. 1  209등급 (토지등급가액 119,000원/㎡)

․ 89. 7. 1  210등급 (토지등급가액 125,000원/㎡)

․ 90. 1. 1  211등급 (토지등급가액 131,000원/㎡)

(답)  취득당시 ㎡당 토지기준시가 (506,250원/㎡)

= 600,000원× 108,000원/〔(125,000+131,000)÷2〕

〔토지등급가액표〕

등급	가 액		등급	가 액		등급	가 액	등급	가 액	등급	가 액	등급	가 액
	84.6.30 이전 ㎡	84.7.1 이후 ㎡		84.6.30 이전 ㎡	84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡		84.7.1 이후 ㎡
1	0.30	1	51	1,814.9	63	101	626	151	7,070	201	81,000	251	928,000
2	0.60	2	52	2,117.4	66	102	657	152	7,420	202	85,000	252	975,000
3	0.90	3	53	2.419.9	69	103	689	153	7,790	203	89,300	253	1,023,000
4	1.20	4	54	2.722.4	72	104	723	154	8,180	204	93,700	254	1,075,000
5	1.50	5	55	3,024.9	75	105	759	155	8,590	205	98,400	255	1,128,000
6	1.80	6	56	3.629.9	78	106	796	156	9,020	206	103,000	256	1,185,000
7	2.1	7	57	4,234.9	81	107	835	157	9,470	207	108,000	257	1,244,000
8	2.4	8	58	4,839.9	85	108	876	158	9,940	208	113,000	258	1,306,000
9	2.7	9	59	5,444.9	89	109	919	159	10,400	209	119,000	259	1,372,000
10	3.0	10	60	6,049.9	93	110	964	160	10,900	210	125,000	260	1,440,000
11	3.6	11	61	7,562.4	97	111	1,010	161	11,500	211	131,000	261	1,512,000
12	4.2	12	62	9,074.9	101	112	1,060	162	12,000	212	138,000	262	1,588,000
13	4.8	13	63	10,587.4	106	113	1,110	163	12,600	213	145,000	263	1,667,000
14	5.4	14	64	12,099.9	111	114	1,170	164	13,300	214	152,000	264	1,751,000
15	6.0	15	65	15,124.9	116	115	1,220	165	13,900	215	160,000	265	1,838,000
16	7.5	16	66	18,149.9	121	116	1,280	166	14,600	216	168,000	266	1,930,000
17	9.0	17	67	21,174.9	127	117	1,350	167	15,400	217	176,000	267	2,027,000
18	10.5	18	68	24,199.8	133	118	1,420	168	16,100	218	185,000	268	2,128,000
19	12.0	19	69	27,224.8	139	119	1,490	169	17,000	219	194,000	269	2,235,000
20	15.1	20	70	30,249.8	145	120	1,560	170	17,800	220	204,000	270	2,346,000
21	18.1	21	71	36,299.8	152	121	1,640	171	18,700	221	214,000	271	2,464,000
22	21.1	22	72	42,349.8	159	122	1,720	172	19,600	222	225,000	272	2,587,000
23	24.1	23	73	48,399.7	166	123	1,810	173	20,600	223	236,000	273	2,716,000
24	27.2	24	74	54,449.7	174	124	1,900	174	21,700	224	248,000	274	2,852,000
25	30.2	25	75	60,499.7	182	125	1,990	175	22,700	225	261,000	275	2,995,000
26	36.2	26	76	75,624.6	191	126	2,090	176	23,900	226	274,000	276	3,145,000
27	42.3	27	77	90,749.5	200	127	2,190	177	25,100	227	287,000	277	3,302,000
28	48.3	28	78	105,874.5	210	128	2,300	178	26,300	228	302,000	278	3,467,000
29	54.4	29	79	120,999.4	220	129	2,420	179	27,600	229	317,000	279	3,640,000
30	60.4	30	80	151,249.3	231	130	2,540	180	29,000	230	333,000	280	3,822,000
31	75.6	31	81	181,499.1	242	131	2,670	181	30,500	231	350,000	281	4,014,000
32	90.7	32	82	211,749.0	254	132	2,800	182	32,000	232	367,000	282	4,214,000
33	105.8	33	83	241,998.9	266	133	2,940	183	33,600	233	385,000	283	4,425,000
34	120.9	34	84	272,248.7	279	134	3,090	184	35,300	234	405,000	284	4,646,000
35	151.2	35	85	302,498.6	292	135	3,240	185	37,100	235	425,000	285	4,879,000
36	181.4	36	86	362,998.3	306	136	3,400	186	38,900	236	446,000	286	5,123,000
37	211.7	37	87	423,498.0	321	137	3,570	187	40,900	237	469,000	287	5,379,000
38	241.9	38	88	483,997.8	337	138	3,750	188	42,900	238	492,000	288	5,648,000
39	272.2	39	89	544,497.5	353	139	3,940	189	45,100	239	517,000	289	5,930,000
40	302.4	40	90	604,997.2	370	140	4,130	190	47,300	240	543,000	290	6,227,000
41	362.9	42	91	665,497.0	388	141	4,340	191	49,700	241	570,000	291	6,538,000
42	423.4	44	92	725,996.7	407	142	4,560	192	52,200	242	598,000	292	6,865,000
43	483.9	46	93	786,496.4	427	143	4,790	193	54,800	243	628,000	293	7,208,000
44	544.4	48	94	846,996.1	448	144	5,020	194	57,500	244	660,000	294	7,569,000
45	604.9	50	95	907,495.9	470	145	5,280	195	60,400	245	693,000	295	7,947,000
46	756.2	52	96	967,995.6	493	146	5,540	196	63,400	246	727,000	296	8,345,000
47	907.4	54	97	1,028,495.3	517	147	5,820	197	66,600	247	764,000	297	8,762,000
48	1,058.7	56	98	1,088,995.3	542	148	6,110	198	69,900	248	802,000	298	9,200,000
49	1,209.9	58	99	1,149,494.8	569	149	6,410	199	73.400	249	842,000	299	9,660,000
50	1,512.4	60	100	1,209,994.5	597	150	6,730	200	77,100	250	884,000	300	10,143,000

나. 개별주택 기준시가(’05.7.13 이후 양도분부터 적용)

○ 시․군․구(동)에서 개별주택가격 확인

시․군․구(동)의 세무과에서 개별주택가격확인서 발급하여 개별주택 가격을 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 건설교통부장관이 공시한 개별주택가격

(예) 양도일 2005. 8. 5

기준시가 고시 : 2005. 4. 30자 고시가액 200,000,000원

(답) 양도당시 기준시가 ⇒ 200,000,000원임

○ 취득당시 기준시가의 계산

① 개별주택가격 최초공시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 건설교통부장관이 공시한 개별주택가격

② 개별주택가격 최초공시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 개별주택 기준시가로 합니다.

건설교통부장관이 당해 주택에 최초로 공시한 주택가격	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초공시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 유의사항

양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는 지 또는 건설교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.

다. 일반건물 기준시가

○ 인터넷을 이용한 건물기준시가 자동계산방법

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산서비스/기준시가 (건물기준시가-양도)” 화면에 들어가서 공부상의 기본자료만 입력하면 일반건물 기준시가를 쉽게 계산할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 자동계산

기준시가 조회화면에서 “신축연도, 취득연도, 양도연도, 부수토지 공시지가, 구조, 면적”을 입력하면 양도당시 건물기준시가가 자동계산 됩니다.

○ 취득당시 기준시가 자동계산

① 2001. 1. 1 이후에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

화면상 “취득연도 및 양도연도” 란에 모두 “취득연도”를 입력하고 나머지의 자료를 입력하면 취득당시 건물기준시가가 계산됩니다.

② 2000. 12. 31이전에 취득한 취득당시 건물기준시가 계산

- 화면상 “취득연도”는 건물의 실제 취득연도를, “양도연도” 란에는 “2001년”을 입력하고 나머지의 자료를 입력하면

- “2001년도 건물기준시가”와 “산정기준율”이 자동으로 계산되고,

- 동 금액을 아래 산식을 적용하여 취득당시 기준시가를 산정합니다.

취득당시 건물기준시가 = 2001년도 건물기준시가×산정기준율

○ 유의사항

건물기준시가 자동계산 화면에 입력할 “부수토지 개별공시지가”는 양도․취득일 현재 공시되어 있는 개별공시지가를 입력합니다.

(예)  2003. 8. 5 양도 ⇒ 2003. 6. 30 공시된 개별공시지가 입력

2003. 2. 1 양도 ⇒ 2002. 6. 29 공시된 개별공시지가 입력

라. 공동주택 (아파트 등) 기준시가

○ 인터넷을 이용한 공동주택기준시가 자동계산방법

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산서비스/기준시가 (아파트/연립주택)” 화면에 들어가서 공부상의 기본자료만 입력하면 공동주택 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액

(예) 양도일 2003. 11. 25

기준시가 고시 : 2003. 12. 1자 고시가액 480,000,000원

2003. 4. 30자 고시가액 410,000,000원

(답) 양도당시 기준시가 ⇒ 410,000,000원임

○ 취득당시 기준시가의 계산

① 공동주택 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액

② 공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.

최초고시 공동주택 기준시가	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초고시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 공동주택을 취득후 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도한 경우

① 취득후 1년 이내 단기 양도한 부동산은 원칙적으로 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 계산하고,

② 준공후 공동주택기준시가 최초고시전에 양도하는 경우로서 취득후 1년 후 양도하여 기준시가로 계산하는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물기준시가를 적용하여야 합니다.

○ 유의사항

양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는 지 또는 건설교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인하여야 합니다.

마. 상업용건물 및 오피스텔 기준시가(’05.1.1이후 양도분부터 적용)

○ 인터넷을 이용한 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 자동계산방법

국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산서비스/기준시가 (상업용건물/오피스텔)” 화면에 들어가서 공부상의 기본자료만 입력하면 상업용건물/오피스텔 기준시가를 쉽게 확인할 수 있습니다.

○ 양도당시 기준시가 : 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액

(예) 양도일 2005. 5. 25

2005. 1. 1자 단위면적(㎡)당 고시가액

기준시가 = 단위면적(㎡)당 고시가액 × 건물면적(㎡)

→ 고시된 단위면적(㎡)당 가액에 각호별 건물의 전유면적과 공용 면적을 합계한 면적(㎡)을 곱하여 산정

○ 취득당시 기준시가의 계산

① 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우

취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액

② 상업용건물 및 오피스텔 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우

아래 산식에 의하여 계산한 금액을 취득당시 공동주택 기준시가로 합니다.

최초고시 상업용건물 및 오피스텔 기준시가	×	취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액
		최초고시 당시의 토지․건물 기준시가 합계액

※ 위 산식에서 토지 또는 건물의 기준시가는 토지 또는 일반건물 기준시가를 말함

○ 유의사항

양도한 상업용건물 및 오피스텔이 국세청장이 고시한 상업용건물 및 오피스텔기준시가가 있는 지 반드시 확인하여야 하며 상업용건물 및 오피스텔기준시가가 고시되지 않는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물기준시가를 적용하여야 합니다.

바. 필요경비 개산공제액의 계산 : 취득가액(취득당시 기준시가)× 3/100

사. 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제액 = (양도당시기준시가-취득당시기준시가-필요경비개산공제액)×보유기간에 따른 공제율

○ 보유기간에 따른 공제율

-  3년 미만 보유 부동산 : 공제율 “0”

-  3년 이상 ～ 5년 미만 보유 부동산 : 공제율 10%

-  5년 이상 ～ 10년 미만 보유 부동산 : 공제율 15%

-  10년 이상 보유 부동산 : 공제율 30%

-  15년 이상 보유 1세대 1주택 : 공제율 45%

○ 장기 보유해도 장기보유특별공제가 적용되지 않는 경우

- 미등기 양도자산

- 60% 세율이 적용되는 1세대 3주택 이상자가 양도하는 주택

- 60% 세율이 적용되는 1세대 3주택․입주권 이상자가 양도하는 주택

아. 양도소득 기본공제 : 양도자 1인당 2,500,000원을 공제합니다.

자. 부동산 양도소득세 산출세액 계산

○ 양도차익 = 양도당시기준시가-취득당시기준시가-필요경비개산공제액

○ 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액

○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준×양도소득세율

(예) 양도소득 과세표준이 65,000,000원인 경우 산출세액은 ?

(답) 양도소득세 산출세액 (13,050,000원)

= 과세표준(65,000,000원)×27%(적용세율)-450만원(누진공제액)

4. 실지거래가액에 의한 세액계산

양도하는 부동산이 실지거래가액 계산대상 부동산에 해당되는 경우에는 실제 증빙에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고납부 하여야 합니다.

가. 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.

나. 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.

다. 기타 필요경비 : 자본적지출액, 양도비등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

라. 장기보유특별공제의 계산

= (실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)× 보유기간에 따른 공제율

마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 2,500,000원을 공제합니다.

바. 부동산 양도소득세 산출세액

○ 양도차익 = 실지양도가액-실지취득가액-기타필요경비

○ 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액

○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준×양도소득세율

5. 양도소득세 세율표

가. 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

구 분	2004. 1. 1 이후 양도분
◦ 토지․건물 ◦ 지상권, 전세권, 부동산을 취득할 수 있는 권리	보유기간 2년 이상	과세표준	세율	누진공제
		1천만원이하	9%
		4천만원이하	18%	-90만원
		8천만원이하	27%	-450만원
		8천만원초과	36%	-1170만원
	보유기간 1년 이상～ 2년 미만	40%
	보유기간 1년 미만	50%
	소득세법 제104조제1항제2의3에 의한 1세대 3주택 이상자의 주택	60%
	소득세법 제104조제1항제2의4에 의한 1세대 3주택․입주권 이상자의주택	60%
	미등기양도	70%
◦ 특정주식 ◦ 부동산과다보유법인의 주식 ◦ 특정시설물이용권 ◦ 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권	보유기간에 관계없이 9%～36% 누진세율

< 1세대 3주택(주택․입주권) 중과세 판정기준  >

〔 보유 주택수의 계산 〕

□ 1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 3주택 해당여부를 판정함

○ 서울․광역시(군지역 제외) : 모든 주택

○ 경기도(읍․면지역 제외)   : 모든 주택

○ 기타지역 : 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택

* 기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍․면지역, 기타 도지역

※ 주택을 소유한자가 조합원입주권도 소유하고 있는 경우 조합원입주권도 주택수에 포함 ('05.12.31 신설)

- 기타지역 3억 기준 : 조합원입주권은 도시및주거환경정비법 제48조제1항 제4호의 규정에 의한 종전주택 및 부수토지의 평가액을 말함

(’06.1.1.이후 관리처분계획인가를 받거나 승계조합원으로 취득한 조합원입주권을 말함)

〔 중과대상에서 제외되는 주택 〕

① 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

② 장기임대사업으로 일정기간이상 임대후 양도하는 주택

구 분		60% 중과 제외요건
		임대호수	임대기간	규모
건설임대주택		2호이상	5년이상	149㎡(45평)이하 기준시가 6억이하
매입 임대주택	기존사업자 (03.10.29 이전 사업자등록등을 한 자)	2호이상	5년 이상	국민주택규모이하 기준시가 3억이하
	* 신규사업자 (03.10.30 이후 사업자등록등을 한 자)	같은 시․군에 소재한 5호 이상	10년 이상	〃

* 신규사업자의 경우 같은 시(특별시․광역시포함)․군에서 5호이상 국민주택을 임대해야 함

③ 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)

④ 상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것

* 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당

⑤ 문화재보호법에 의한 문화재주택

⑥ 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 재정경제부령이 정하는 주택

⑦ 시장, 군수, 구청장의 인가를 받고 국세청에 사업자등록을 한 후 5년 이상 계속 가정보육시설로 사용한 주택('05.12.31신설)

⑧ 가격․면적등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 소형주택

※ 소형주택의 범위

․2003.12.31 이전에 취득한 것으로서

․대지면적 36평이하이고, 주택의 연면적(공동주택은 전용면적) 18평이하이고

․양도당시 기준시가가 4천만원 이하인 주택

⑨ 상기 ①～⑦외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 주택

※ 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택

구분	대상주택	감면요건	감면율
장기 임대 주택 (§97)	ㅇ86.1.1～00.12.31신축주택 ㅇ85.12.31이전 신축주택 으로 입주 사실없는 주택 * 국민주택에 한정	ㅇ5호이상 임대사업자가 ㅇ5년이상 임대후 양도	ㅇ 매입임대 ․5년이상 임대시 양도세 50%감면 ․10년이상 임대시 양도세 100%감면 ㅇ 건설임대 ․5년이상 임대시 양도세 100%감면
신축 주택 임대 (§97 의2)	ㅇ99.8.20～01.12.31건설 ㅇ99.8.20～01.12.31분양 * 국민주택에 한정	ㅇ2호이상 임대사업자가 ㅇ5년이상 임대후 양도	ㅇ양도세 100% 감면
미분양 주택 (§98)	ㅇ95.10.31현재 미분양주택 ㅇ98.2.28현재 미분양주택 * 국민주택에 한정	ㅇ97.12.31또는 98.12.31이전 분양취득하여 ㅇ5년이상 임대후 양도	ㅇ종소과세와 양도세 20% 과세중 선택적용
신축 주택 취득 (§99)	ㅇ98.5.22~99.6.30자기건설 ㅇ98.5.22~99.6.30분양취득 (국민주택은 98.5.22～ ’99.12.31분양취득분) *고급주택(전용 50평 이상,기준시가 5억원 초과)제외	-	ㅇ취득후 5년내 양도시 -양도소득 전액면제 ㅇ취득후 5년이후 양도시 -5년간 발생 양도소득 면제
신축 주택 취득 (§99의3)	ㅇ01.5.23~03.6.30자기건설 ㅇ01.5.23~03.6.30분양취득 (서울,과천,5대신도시는 02.12.31) *고가주택(6억원초과) 제외	-	(위와 같음)

나. 주식 또는 출자지분

구 분			2002년이후～현재
비상장주식	중소기업주식	전 부	10%
	대기업 주식	- 소액주주 주식 전부	20%
		- 대주주 1년이상 보유주식	20%
		- 대주주 1년미만 보유주식	30%
상장주식, 코스닥상장주식	중소기업주식	- 소액주주 장내거래 주식	비과세
		- 소액주주 장외거래 주식	10%
		- 대주주 주식 전부	10%
	대기업 주식	- 소액주주 장내거래 주식	비과세
		- 소액주주 장외거래 주식	20%
		- 대주주 1년이상 보유주식	20%
		- 대주주 1년미만 보유주식	30%

< 주식 등 양도소득세  >

〔 과 세 대 상 〕

◈ 주권상장법인의 주식 등

○ 주권상장법인의 대주주가 소유한 주식 등을 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세 과세대상이며

- 주권상장법인의 소액주주가 소유한 주식 등을 유가증권시장 (증권선물거래소)을 통해서 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다.

☞ 다만, 주권상장법인의 소액주주라 하더라도 소유한 주식 등을 유가증권시장 (증권선물거래소)을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상 입니다.

◈ 코스닥상장법인의 주식 등

○ 코스닥상장법인의 대주주가 소유한 주식 등을 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세 과세대상이며

- 코스닥상장법인의 소액주주가 소유한 주식 등을 코스닥시장을 통하여 양도하는 경우에는 양도소득세의 과세대상이 아닙니다.

☞ 그러나, 코스닥상장 법인의 소액주주가 소유한 주식 등을 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상 입니다.

◈ 비상장법인의 주식 등

○ ’05.7.13.이후 프리보드를 통해 거래되는 벤처기업의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아닙니다.

○ 상기 외의 비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주ㆍ소액주주의 구분없이 모두 양도소득세 과세대상 입니다.

◈ 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식 등

○ 소득세법 제94조 및 소득세법시행령 제158조에 규정된 특정주식ㆍ부동산과다보유법인 주식 등을 양도하는 경우 기타자산의 양도로 양도소득세 과세대상입니다.

〔 신고납부 기한 〕

◈ 예정신고

○ 주식 등의 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 이내

- 분기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우에는 모아서 분기별로 신고합니다.

☞ 예정신고기한까지 신고․납부시에는 납부할 세액의 10%가 세액공제 됩니다.

	대주주 요건
○ 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업년도 종료일 현재 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 3(’05.8.5이후 양도분부터 코스닥 상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우에는 100분의 5. 이하 같음)이상을 소유한 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주 (국세기본법시행령 제20조의 규정에 의한 친족 기타 특수관계에 있는 자) - 이 경우 직전사업연도 종료일 현재에는 100분의 3에 미달하였으나 그 후 주식 등을 취득함으로써 100분의 3이상을 소유하게 되는 때에는 그 취득일 이후의 주주 1인 및 기타 주주를 포함 ○ 주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업연도종료일 현재 주주 1인 및 기타주주가 소유하고 있는 당해 법인의 주식 등의 시가총액이 100억원(05.8.5 개정내용 : 코스닥상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우 경우에는 50억원, 다만 종전 규정에 의하여 대주주의 요건에 해당되지 아니하는 자가 개정규정에 의하여 대주주의 요건에 해당되는 경우에는 시행일이 속하는 사업연도 종료일까지는 종전규정을 적용)이상인 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주 - 시가총액은 다음의 금액을 말함 ① 주권상장법인 및 코스닥상장법인의 주식 등 : 주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전사업연도종료일 현재의 최종시세가액. 다만, 직전사업연도종료일 현재의 최종시세가액이 없는 경우에는 직전 거래일의 최종시세가액 ② ①외의 주식 등 : 소득세법상 기준시가(소령 §165④)