합산배제 임대주택

1) 합산배제 임대주택의 구분

임대주택법 제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일(6월 1일)현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 주택을 합산배제 임대주택이라 하며, 이러한 합산배제 임대주택은 건설임대주택, 매입임대주택, 기존임대주택으로 구분하고 합산배제 요건을 각각 다르게 적용한다.

① 건설임대주택

건설임대주택은 임대주택법 제2조 제2호에서 규정하는 임대주택으로 과세기준일 현재 지방자치단체에 임대사업자등록 및 세무서에 사업자등록을 하고 임대하고 있는 주택을 말한다.

※ 임대주택법 제2조 제2호 【건설임대주택】

◦ 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

◦ 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 임대하는 주택

② 매입임대주택

매입임대주택은 임대주택법 제2조 제3호에서 규정하는 임대주택으로 과세기준일 현재 지방자치단체에 임대사업자등록 및 세무서에 사업자등록을 하고 임대하고 있는 주택을 말한다.

※ 임대주택법 제2조 제3호 【매입임대주택】

◦ 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택

◦ 사용검사시까지 임대사업자등록을 하지 못하여 건설임대주택에 해당하지 아니하는 임대주택

③ 기존임대주택

기존임대주택은 종합부동산세법 시행일(2005. 1. 5일) 이전부터 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 등록한 임대사업자가 임대하고 있던 임대주택으로 과세기준일 현재 사업자등록을 하고 임대하고 있는 주택을 말한다.

	임대사업자등록 및 사업자등록 요건의 특례 기준
〈시행령 부칙 제3조〉 합산배제 임대주택은 과세기준일 현재 임대주택법에 의한 임대사업자등록과 소득세법 및 법인세법에 의한 사업자등록을 요건으로 하고 있으나 예외적으로 2005년에는 종합부동산세법 시행 첫해임을 감안하여 신고기한(2005. 12. 15일)까지 임대사업자등록 및 사업자등록을 하는 경우에는 2005년 과세기준일(2005. 6. 1일)에 사업자등록을 한 것으로 보아 합산배제 하였다. ◦ 건설임대주택과 매입임대주택 2005년 종합부동산세 신고기한(2005. 12. 15일)까지 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록 및 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의하여 사업자 등록을 하는 경우에는 2005년 과세기준일(2005. 6. 1일) 현재 임대사업자 등록 및 사업자 등록을 한 것으로 보아 합산배제 하였다. ◦ 기존임대주택 2005년 종합부동산세 신고기한까지 소득세법 및 법인세법의 규정에 의하여 사업자등록을 하는 경우에는 2005년 과세기준일 현재 사업자 등록을 한 것으로 보아 합산배제 하였다. 그러나 임대주택법에 의한 임대사업자등록은 예외 규정을 두지 않았기 때문에 반드시 법 시행일인 ’05. 1. 5일 이전에 임대사업자 등록을 한 경우에만 기존임대주택으로 합산배제 되는 것이다.

▶ 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 등록할 수 있는 임대사업자의 범위

◊ 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자

- 단독주택 20호 이상, 공동주택 20세대 이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 또는 10,000㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자 중 건설교통부장관에게 등록하는 자

-  주택건설사업자 등록제외：국가․지방자치단체, 대한주택공사․한국토지공사, 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인, 주택조합(등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 경우에 한함), 근로자를 고용하는 자(등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 경우에 한함)

◊  주택법 제10조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

◊  주택건설사업자 이외의 자가 임대를 목적으로 단독주택 20호 미만, 공동주택 20세대 미만의 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받은자

◊  임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 임대할 목적의 주택을 매입하기 위한 계약(분양계약 포함)을 체결한 자

2) 합산배제 임대주택의 2차 요건

임대주택종류	면적(전용)	임대주택 수	시가표준액	임대기간	소 재 지
건설임대주택	149㎡ 이하	2호 이상	6억원 이하	5년 이상	동일 시․도 소재
매입임대주택	국민주택규모 이하	5호 이상	3억원 이하	10년 이상
기존임대주택	국민주택규모 이하	2호 이상	3억원 이하	5년 이상	전 국

① 면적기준

건설임대주택은 주택의 전용면적이 149㎡(45평) 이하이고, 매입임대주택 및 기존임대주택은 주택의 전용면적이 국민주택규모 이하인 주택에 대하여  합산배제 요건을 갖춘 것으로 본다.

▶ 국민주택규모(주택법 제2조 제3호)

◊ 일반적인 경우：1세대(호)당 주거전용면적이 85㎡(25.7평) 이하

◊  수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)을 제외한 도시지역이 아닌 읍․면 지역：주거전용면적이 100㎡(30.25평) 이하

* 도시지역：국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조의 규정에 의한 도시지역으로 주거지역, 공업지역, 상업지역, 녹지지역이 있다.

② 임대주택 수 기준

◦ 건설임대주택：동일 특별시․광역시 또는 도에 소재한 주택별로 각각 합산하여 2호 이상의 주택을 임대

◦ 매입임대주택：동일 특별시․광역시 또는 도에 소재한 주택별로 각각 합산하여 5호 이상의 주택을 임대

◦ 기존임대주택：2호 이상의 주택을 임대(동일 지역 소재 요건은 없음)

◦ 임대주택 수 기준에 의한 합산배제 요건의 충족 여부는 각각의 임대주택 종류별로 주택의 수 및 동일지역 소재하는지 여부를 판단하는 것이다.

○ 주택의 수 계산사례

◊ 합산배제 요건을 충족하지 못하는 사례

- 서울 4호, 경기 4호의 매입임대주택 보유한 경우

- 서울 1호, 경기 1호의 건설임대주택 보유한 경우

-  경기 4호의 매입임대주택, 경기 1호의 건설임대주택, 강원 1호의 건설임대주택 보유한 경우

◊ 합산배제 요건을 일부 충족하는 사례

- 서울 5호, 경기 4호의 매입임대주택 보유(서울 소재 5호 매입임대주택만 합산배제요건 충족)

- 경기 3호 건설임대주택, 충남 1호 건설임대주택, 경기 2호 매입임대주택 보유(경기3호 건설임대주택만 합산배제요건 충족)

◊ 합산배제 요건을 모두 충족하는 사례

- 서울 5호 매입임대주택, 경기 2호 건설임대주택 보유

- 서울 1호 기존임대주택, 경기 1호 기존임대주택 보유(기존임대주택의 경우 동일 지역내 소재 요건를 필요로 하지 않음)

③ 시가표준액 기준

◦ 일반적인 기준

- 건설임대주택：2호 이상 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 당해 주택의 임대개시일) 또는 최초로 임대주택 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 시가표준액이 6억원 이하이어야 한다.

- 매입임대주택：5호 이상 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 당해 주택의 임대개시일) 또는 최초로 임대주택 합산배제신청을 한 연도의 과세기준일의 시가표준액이 3억원 이하이어야 한다.

- 기존임대주택：2005년 과세기준일 현재 시가표준액이 3억원 이하이어야 한다.

◦ 특례기준(시행령 부칙 제4조)

- 2005년도에 합산배제 신청하는 경우

건설임대주택과 매입임대주택 소유자가 2005년도에 임대주택 합산배제 신청을 하는 경우에는 소유한 임대주택의 시가표준액은 2005년도 과세기준일(6월 1일) 현재의 가액을 기준으로 한다.

- 2006년 이후 최초 합산배제신청하는 경우

건설임대주택으로 2호 이상(매입임대주택인 경우 5호 이상) 주택의 임대를 개시한 날이 법시행일(2005. 1. 5) 이전인 경우로서 2005년도에 합산배제 신청을 하지 아니하고 2006년 이후에 최초로 합산배제 신청을 하는 경우에 시가표준액은 2005년도 과세기준일(6월 1일) 또는 최초의 임대주택 합산배제 신청을 한 연도의 과세기준일 현재의 가액을 기준으로 한다.

▶ 합산배제 주택을 임대하던 중 가격상승으로 기준금액을 초과하게 되는 경우 합산배제 임대주택 해당 여부(재경부 문답자료)

◊ 임대중 주택가격의 자연상승(물가상승 등)으로 기준금액을 초과하는 경우

합산배제 임대주택으로 계속하여 적용

◊ 증축 등의 물리적 변경으로 기준금액을 초과하는 경우

합산배제 임대주택에 해당되지 않으므로 다른 주택과 합산하여 종합부동산세 과세여부를 판단

④ 임대기간 기준

◦ 임대기간 기산일(시행령 제3조 제4항 제1호)

- 건설임대주택

임대사업자로서 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상 주택의 임대를 개시한 날 이후에 추가로 임대를 개시한 주택의 경우에는 당해 주택의 임대를 개시한 날을 말한다)부터 5년 이상 계속하여 임대하여야 한다.

- 매입임대주택

임대사업자로서 5호 이상 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상 주택의 임대를 개시한 날 이후에 추가로 임대를 개시한 주택의 경우에는 당해 주택의 임대를 개시한 날을 말한다)부터 10년 이상 계속하여 임대하여야 한다.

- 기존임대주택

임대사업자로서 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상 주택의 임대를 개시한 날 이후에 추가로 임대를 개시한 주택의 경우에는 당해 주택의 임대를 개시한 날을 말한다)부터 5년 이상 계속하여 임대하여야 한다.

※ 임대사업자：임대주택법 제6조의 규정에 의하여 시․군․구에 임대사업 등록을 한 자

◦ 임대기간의 합산과 기간계산의 특례(시행령 제3조 제4항 제2호 내지 제5호)

- 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간은 상속인의 임대기간에 합산한다.

- 합병․분할 또는 조직변경을 한 법인이 합병․분할 또는 조직변경 전의 법인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인 등의 임대기간은 합병법인 등의 임대기간에 합산한다.

- 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.

-「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그밖의 법률에 의하여 협의매수 또는 수용으로 인하여 임대주택 합산배제 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 건설임대주택과 기존임대주택의 경우에는 임대 기산일부터 5년이 되는 날까지, 매입임대주택의 경우에는 임대 기산일부터 10년이 되는 날까지 계속 임대한 것으로 본다.

◦ 임대기간 기산일에 대한 특례(영 부칙 제5조)

임대주택의 임대기간에 대한 기산일을 정함에 있어 건설임대주택과 매입임대주택의 경우 임대를 개시한 날*)(건설임대주택의 경우에는 2호 이상 주택의 임대를 개시한 날, 매입임대주택의 경우에는 5호 이상 주택의 임대를 개시한 날을 말한다)이 2005년 1월 5일 이전인 경우에는 2005년 1월 5일을 임대 개시한 날로 본다.

*) 임대를 개시한 날：임대사업자로서 임대를 개시한 날을 의미. 즉, 임대사업자 등록 및 2호(5호) 이상 주택의 임대요건이 동시에 충족되는 날을 의미한다.

◦ 합산배제요건의 미달로 추징된 임대주택의 임대기간 재계산

기존의 합산배제 임대주택의 일부 또는 전부를 양도하게 됨으로써 보유 임대주택수(건설임대주택 2호, 매입임대주택 5호) 요건에 미달될 경우 양도하지 않은 임대주택에 대하여 종합부동산세가 추징되었으나 임대주택을 추가로 매입하여 다시 5호(2호) 요건을 충족하게 되는 경우 임대개시일은 추가로 임대주택을 매입하여 5호(2호)의 보유요건을 충족한 때부터 새로 기산하는 것이다.

◈ 임대주택의 임대기간 적용사례

1) 매입임대주택의 합산배제 적용례

4호보유  ’05년 과세기준일    1호취득    ’06년 과세기준일        임대개시일부터 10년되는 날

’05.5.1       ’05.6.1         ’06.5.1        ’06.6.1                      ’16.4.30

▴            ▴              △             ▴                            △

5호보유 및 임대등록(임대개시일)

◊  ’05년 과세기준일 현재 보유중인 4호(주택별 3억원이하, 국민주택규모이하)의 주택은 종합부동산세 과세대상임 (사유：5호 요건 미충족)

◊  ’06. 5. 1 주택 1호(주택별 3억원이하, 국민주택규모이하)를 취득하여 ’06년 과세기준일 현재 5호의 주택을 보유하게 되므로 합산배제요건 충족

◊  매입임대주택이 5호가 되는 날에 임대사업자등록을 하였을 경우 ’06. 5. 1일이 임대개시일이 되며 과세기준일(’06. 6. 1) 현재 사업자등록을 하였을 경우에는 10년이 되는 날인 ’16. 4. 30까지 계속하여 임대하는 경우 합산배제 임대주택 요건을 충족

2) 상속받은 매입임대주택의 합산배제 적용례

◊ 5호의 합산배제 임대주택을 8년 임대한 후 “갑” 1인이 상속으로 취득하여 2년이상 임대한 주택

◊ 5호의 합산배제 임대주택을 8년 임대한 후 “갑”, “을”이 공동으로 상속받아 2년이상 임대한 주택

※ 다만, 피상속인의 임대기간을 포함하여 10년 이상 임대하지 못하고 상속받은 임대주택을 상속인이 매각하는 경우에는 기존의 합산배제 신청한 종합부동산세를 추징하는 것임

3) 다가구 주택의 합산배제 요건

① 다가구주택의 정의

1동의 단독주택에 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축된 단독주택으로 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡(200평) 이하, 주택으로 쓰이는 층수 3개층 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다.

② 다가구주택 등의 임대주택 합산배제 요건(시행령 제3조 제3항)

◦ 다가구주택은 건축법상 단독주택으로서 임대주택법에서는 1동의 주택을 1호의 주택으로 보아 건설임대주택으로 2호 이상, 매입임대주택으로 5호 이상 임대하는 경우에는 시․군․구청에 임대주택으로 등록할 수 있으며

◦  다가구주택에 대한 재산세 과세방법은 다가구주택의 특성을 고려하여 1세대가 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 부분인 1구의 주택 단위로 구분하여 과세표준 및 재산세액을 산출한다.

◦ 다가구주택은 실질적으로는 공동주택인 다세대주택과 유사한 주거 형태로 다세대주택과의 과세 형평성을 고려하여 임대주택 합산배제 요건을 적용함에 있어서 1구의 주택을 1호의 주택으로 보아 합산배제 요건을 적용토록 하였다.

③ 임대사업자등록 요건의 특례

◦  임대주택법 제6조에 의한 임대사업자로 등록하기 위하여는 건설임대주택은 2호(세대) 이상, 매입임대주택은 5호(세대)이상의 주택을 임대하여야 한다.

◦  임대주택법상 임대주택으로 등록하기 위한 다가구주택의 임대주택수 계산은 1동의 다가구주택을 1호의 주택으로 보아 적용하고 있으며, 1동의 주택내에 소유자가 거주하는 경우에는 당해 다가구주택을 임대주택으로 적용하지 않아 임대주택 보유기준 미달로 다가구주택 보유자가 임대사업자등록을 할 수 없는 문제점이 발생하게 되었다.

◦  다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 임대하는자로서 임대주택법시행령 제6조 제1항에서 정한 호수(戶數)에 미달하여 임대사업자등록을 할 수 없었던 자가 사업자등록을 하는 경우에는 당해 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보아 임대주택 합산배제요건을 적용한다.

※ 위 특례규정은 임대사업자등록 호수 미만(소유자 거주 다가구주택 제외)의 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 임대하는 자에 대하여만 적용되는 사항으로 다가구주택과 그밖의 주택을 합하여(반드시 다가구주택은 포함되어야 함) 임대사업자등록 기준이 되는 호수 이상을 임대하여 임대사업자등록을 할 수 있었던 자는 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자등록 및 소득세법 및 법인세법에 의한 사업자등록을 하여야 하는 것이다.

4) 합산배제 신청 및 사후관리

① 합산배제 임대주택에 대한 합산배제 신청

임대사업자로서 합산배제 임대주택에 해당하는 주택에 대하여는 종합부동산세 신고기한(매년 12. 1일부터 12. 15일까지)내에 합산배제 신청을 하여야 당해 주택에 대한 종합부동산세를 과세하지 않게 된다.

② 합산배제 임대주택의 사후관리

◦ 합산배제 임대주택에 대한 추징

- 추징사유

합산배제 임대주택으로 적용받던 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우    - 추징하는 금액：

매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 종합부동산세액에서 매 과세연도마다 당해 주택을 과세표준 합산배제 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 종합부동산세액을 차감한 금액을 추징한다.

◦ 합산배제 임대주택의 추징에 대한 가산세 특례

- 종합부동산세법 제18조 제1호의 규정에 의한 신고불성실가산세는 적용하지 아니한다.

- 따라서 합산배제 임대주택에 대한 합산배제 요건을 충족하지 못하여 추징하는 때에는 납부불성실가산세만 추징한다.

◈ 합산배제 임대주택 추징사례

매입임대주택 5호를 ’05. 6. 1부터 임대하면서 계속하여 합산배제 적용받아 오던 중 ’09. 5. 31 주택 1호를 양도한 경우의 추징하는 임대주택은?

◊ 양도주택 1호：10년을 임대하지 못하였기 때문에 추징

◊ 보유주택 4호：1호의 주택을 양도하게 됨에 따라 임대주택 5호 기준에 미달하게 되므로 보유주택 모두 추징

◈ 합산배제 임대주택 추징후 임대주택 취득에 따른 임대기간 기산일

위의 사례에서 ’09. 7. 1 주택 1호를 매입하여 임대하게 되므로서 임대주택 5호를 보유하게 되는 경우 합산배제에 따른 임대기간의 기산일은?

◊ 임대주택 1호를 양도함에 따라 합산배제 임대주택에 대하여 추징을 한후 차후에 주택1호를 매입하므로서 5호 보유요건을 충족하여 합산배제 임대주택에 해당되는 경우 5호의 보유요건을 충족하게 되는 ’09. 7. 1부터 새로운 임대로 보고 임대기간을 기산하게 된다.

합산배제 기타주택

위에서 언급된 합산배제 임대주택 외에도 종합부동산세법에서는 기타 종업원의 주거에 공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 세대원이 가정보육시설로 운영하는 주택과 같이 종합부동산세를 부과하는 취지에 적합하지 않은 주택은 주택분 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에서 제외하고 있다.

1) 사용자 소유의 사원용 주택

① 요건

종업원에게 무상으로 제공하고 있으며, 국민주택규모 이하의 주택이어야 한다.

② 합산배제 주택에서 제외되는 경우

◦  사용자가 개인사업자인 경우 당해 종업원과의 관계가 국세기본법시행령 제20조 제1호 내지 제8호에 해당하는 친족에 해당하는 경우

▶ 친족 기타 특수관계인의 범위(국세기본법 시행령 제20조)

주주 또는 유한책임사원이 출가녀인 경우에는 제9호 내지 제13호의 경우를 제외하고 그 남편과의 관계에 의한다.

1. 6촌 이내의 부계혈족과 4촌 이내의 부계혈족의 처

2. 3촌 이내의 부계혈족과 남편 및 자녀

3. 3촌 이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀

4. 처의 2촌 이내의 부계혈족 및 그 배우자

5. 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함하다)

6. 입양자의 생가의 직계존속

7. 출양자 및 그 배우자와 출양자의 양가의 직계비속

8. 혼인 외의 출생자의 생모

9. 사용인 기타 고용관계에 있는 자

10. 주주 또는 유한책임사원의 금전 기타의 재산에 의하여 생계를 유지하는 자와 생계를 함께하는 자

11. 주주 또는 유한책임사원이 개인인 경우에는 그 주주 또는 유한책임사원과 그와 제1호 내지 제10호의 관계에 있는 자들의 소유주식수 또는 출자액(이하 “소유주식수 등”이라 한다)의 합계가 발행주식총수 또는 출자총액(이하 “발행주식총수 등”이라 한다)의 100분의 50 이상인 법인

12. 주주 또는 유한책임사원이 법인인 경우에는 그 법인의 소유주식수 등이 발행주식총수 등의 100분의 50 이상인 법인(정부가 주주인 경우에는 정부를 제외한다)과 소유주식수 등이 당해 법인의 발행주식총수 등의 100분의 50 이상인 법인(정부가 주주인 경우에는 정부를 제외한다) 또는 개인

13. 주주 또는 유한책임사원 및 그와 제1호 내지 제8호의 관계에 있는 자가 이사의 과반수 이상이거나 그 1인이 설립자인 비영리법인. 다만, 당해 법인의 발행주식총수 등의 100분의 20 이상 소유한 경우에 한한다.

◦  사용자가 법인사업자인 경우 당해 종업원과의 관계가 국세기본법 제39조 제2항의 규정에 의한 과점주주에 해당하는 경우

※ 과점주주：주주 또는 유한책임사원 1인과 국세기본법시행령 제20조에서 규정한 친족 또는 기타 특수관계에 있는 자로서 그들의 소유주식 합계 또는 출자액의 합계가 당해 법인의 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 51 이상인 자

2) 기숙사

건축법시행령 별표1 제2호 라목에서 규정하는 기숙사로서 종업원의 주거에 공하고 있는 기숙사를 말한다.

※ 기숙사(건축법시행령 별표1 제2호 라목)의 정의：학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

3) 주택건설업자(주택신축판매업자)의 미분양주택

① 미분양 주택의 범위

과세기준일 현재 주택신축판매업으로 사업자 등록을 한 후 분양 또는 판매 목적으로 건축하여 당해 주택건설업자가 보유하고 있는 주택을 말하는 것이며, 과세기준일 현재 분양계약이 체결된 주택이라 하더라도 잔금 청산이 되지 않아 소유권 이전이 되지 않은 주택은 미분양주택에 해당하는 것이다.

◦ 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택인 경우에는 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택

◦ 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택인 경우에는 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등에 의하여 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제 주택에서 제외한다.

② 합산배제 미분양 주택의 범위에 관한 적용특례

◦ 2005년도 종합부동산세 과세기준일 현재 사용검사일 또는 사용승인일부터 2년 이상 경과한 미분양 주택의 경우에는 2005. 1. 1 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 1년이 경과하지 아니한 주택이어야 한다.

◦ 2005년도 종합부동산세 과세기준일 현재 사용검사일 또는 사용승인일부터 1년 이상 2년 미만 경과한 미분양 주택의 경우에는 2005. 1. 1 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 2년이 경과하지 아니한 주택이어야 한다.

③ 미분양주택의 합산배제 적용사례

구 분		합산배제년도			비 고
		2006년	2007년	2008년
사용검사일 또는 사용승인일	’03. 6. 2 이후 ’04. 6. 1 이전				’06년 합산배제
	’04. 6. 2 이후 ’05. 6. 1 이전				’06, ’07년 합산배제
	’05. 6. 2 이후				최초 납세의무 성립일부터 3년간 합산배제

4) 세대원이 가정보육시설로 운영하는 주택

① 합산배제 요건

◦  과세기준일 이전에 세대원이 영유아보육법 제13조의 규정에 의한 시장․군수․구청장의 인가를 받고 세무서에 사업자등록을 한 후

◦  5년이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택에 한하여 합산배제 하는 것이다.

◦  따라서 세대원 소유가 아닌 주택을 임차하여 가정보육시설로 사용하는 경우에는 종부세 합산배제 기타주택에 해당하지 않는 것이다.

※ 1. 가정보육시설로 전용하는 주택：지방세법 제272조 제5항의 규정에 따라 재산세 면제되었으므로 종부세도 과세되지 않았다.

2.  가정보육시설로 겸용하는 주택：재산세에 대한 면제 또는 경감 규정 없으므로 종부세도 과세하여야 하나 합산배제 요건을 충족하게 되는 경우에는 종부세를 과세하지 않는다.

② 가정보육시설용 주택의 의무운영기간(5년)을 충족하는 것으로 보는 경우

◦ 가정보육시설용 주택의 소유자 또는 가정보육시설을 운영하던 세대원이 사망한 경우

◦ 가정보육시설용 주택이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 따라 협의 매수 또는 수용된 경우

◦ 그 밖에 천재․지변 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 더 이상 가정보육시설을 운영할 수 없는 경우

③ 계속하여 가정보육시설을 운영하는 것으로 보는 경우

◦ 가정보육시설용 주택에서 이사하여 입주한 주택을 3월 이내에 가정보육시설로 운영하는 경우

◦ 가정보육시설용 주택의 소유자 또는 가정보육시설을 운영하던 세대원의 사망으로 인하여 가정보육시설을 운영하지 아니한 기간이 3월 이내인 경우

④ 사업자 등록 및 의무운영기간 기산일 적용 특례(부칙 제4조)

◦ 가정보육시설에 대한 합산배제 규정을 적용 받고자 하는 자가 ’06. 12. 15일까지 사업자등록을 하는 경우에는 ’06년 과세기준일 현재 사업자등록을 한 것으로 본다.

◦ ’05. 12. 31일 이전에 인가받은 가정보육시설로서 ’06. 12. 15일까지 사업자등록을 하는 경우에는 그 인가 받은 날을 가정보육시설용 주택의 의무운영기간 기산일로 한다.

	보육시설의 종류
〈영유아보육법 제10조〉 1. 국․공립보육시설：국가 또는 지방자치단체가 설치․운영하는 보육시설 2. 법인보육시설：사회복지사업법에 의한 사회복지법인이 설치․운영하는 보육시설 3. 직장보육시설：사업주가 사업장의 근로자를 위하여 설치․운영하는 보육시설(국가 또는 지방자치단체의 장이 소속공무원을 위하여 설치․운영하는 시설을 포함한다.) 4. 가정보육시설：개인이 가정 또는 그에 준하는 곳에 설치․운영하는 보육시설 5. 부모협동보육시설：보호자들이 조합을 결성하여 설치․운영하는 보육시설 6. 민간보육시설：제1호 내지 제5호에 해당하지 아니하는 보육시설

5) 합산배제 기타주택에 대한 합산배제 신청(시행령 제4조 제3호)

시행령 제3조 제8항 규정에 의한 합산배제 임대주택에 대한 합산배제 신청 규정을 준용하여 신고기한내에 관할세무서장에게 합산배제를 신청하여야 한다.