부도임대주택 매입임대사업

업무처리지침

2006. 7.

건 설 교 통 부

국민임대주택건설기획단

	< 목 차 >
제 1 장 목 적 1 제 2 장 주택의 매입 1 제 3 장 임차인 선정 5 제 4 장 임대차 계약 5 제 5 장 주택의 보수 및 관리 6 제 6 장 행정사항 6 부 칙

제 1장  목 적

1-1. 지침의 목적

◦ 이 지침은 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법(이하 “법”이라 한다) 제27조 및 제27조의2에서 규정하고 있는 주택(이하 “부도임대주택”이라 한다)을 매입하여 국민임대주택으로 공급하고자 하는 경우의 매입절차, 입주자 선정기준 및 임대조건 등을 정함을 목적으로 한다.

1-2. 사업목적

◦ 부도임대주택의 임차인이 분양전환이나 경락을 희망하지 않는 경우 당해 임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 공급함으로써 임차인 등의 주거안정 도모를 목적으로 한다.

제 2장  주택의 매입

2-1. 주택사업시행자 : 대한주택공사, 지방공사

2-2. 매입대상 주택

◦ 이 지침에서 매입대상주택은 다음 각호의 주택(이하 ‘부도임대주택’ 이라 한다) 중 국민주택규모 이하의 주택으로 한다.

- 법 제27조의  국민주택기금융자금 미상환 임대주택

- 법 제27조의 2의 부도임대주택

2-3. 매입 방법

◦ 부도임대주택의 매입은 경매의 방법에 한한다.

2-4. 협의 및 조사

◦ 주택사업시행자가 부도임대주택을 매입하고자 할 경우에는 사전에 국민주택기금 대출금융기관(이하 “기금융자기관” 이라 한다.) 또는 주채권자와 협의하여야 한다.

◦ 기금융자기관은 주택의 매입이 원활히 이루어질 수 있도록 주택사업시행자의 자료제공 요구 등에 적극적으로 협조하여야 한다.

◦ 주택사업시행자는 매입 대상주택 임대사업자 등의 협조 하에 임차인을 대상으로 단지시설물에 대한 안전진단, 실태조사 등을 실시 할 수 있으며, 매입에 대한 의견을 청취할 수 있다.

◦ 주택사업시행자는 경매절차가 진행중인 매입대상 부도임대주택에 대하여 기금융자기관에 매각절차 중지신청을 요청할 수 있다.

◦ 주택사업시행자는 부도임대주택 매입과 관련하여 취득한 정보를 다른 목적으로 사용할 수 없다.

2-5. 지정신청

◦ 주택사업시행자가 매입대상 주택을 부도임대주택으로 지정받고자 하는 경우에는 다음 각호의 사항이 포함된 신청서 및 부속서류를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.

◦ 이 경우 신청서의 양식은 별지 제1호 내지 별지 제2호 서식과 같고, 부속서류의 양식은 별지 제3호 내지 별지 제4호와 같다.

1. 매입대상 주택의 호수

2. 매입시기

3. 매입 소요비용

4. 매입희망 임차인 현황

5. 예상 임대조건

6. 주채권자 및 주채권자와의 협의결과 등

2-6. 심사

◦ 건설교통부장관은 주택사업시행자가 제출한 지정신청서의 다음 사항을 심사하여야 하며, 심사표 양식은 별지 제5호 서식과 같다.

1. 주택의 노후상태

2. 단지규모

3. 주택의 규모

4. 임대수요

5. 임차인 동의비율 등

◦ 건설교통부장관은 심사를 위해 필요한 경우 현장조사 및 임차인 의견을 청취할 수 있으며, 5인 이상의 관계 전문가로 구성된 심의위원회를 구성할 수 있다.

2-7. 지정·고시

◦ 건설교통부장관은 심사결과 매입이 필요하다고 판단되는 단지를 관보에 부도임대주택으로 지정․고시하여야 한다.

◦ 건설교통부장관은 부도임대주택을 지정․고시하고 이를 주택사업시행자와 기금 융자기관에 통보하여야 한다.

2-8. 경매·낙찰

◦ 지정·고시가 이루어지면 기금융자기관이 관할법원에 경매신청(재개신청 포함)을 한 후 신청결과 등을 주택사업시행자에게 통보하여야 하며, 기금 융자가 없는 부도임대주택에 대해서는 주택사업시행자가 당해 임대주택의 주채권자에게 경매신청을 요청하여야 한다.

◦ 주택사업시행자는 1차 최저 매각가격 범위 내에서 사전에 검토된 입찰가격으로 응찰하여야 한다.

◦ 경락이 되면 주택사업시행자는 경락잔금 납입 후 이 사실을 건설교통부장관에게 보고하고, 기금융자기관 및 당해 임차인에게 통보 하여야 한다.

◦ 부도임대주택의 임차인은 법원 배당절차에 따라 임차보증금을 배당받으며, 경매로 인해 발생한 보증금 손실에 대해서는 주택사업시행자에게 손실보전을 청구할 수 없다.

2-9 국민임대주택으로 전환

◦ 부도임대주택은 사업시행자가 경락잔금을 완납한 날로부터 국민임대주택으로 전환된다.

◦ 국가 및 지방자치단체는 주택사업시행자에게 국민임대주택 건설자금 수준으로 재정 및 기금을 지원할 수 있다.

2-10. 매입주택의 소유권

◦ 매입주택의 소유권은 주택사업시행자에게 귀속된다.

제 3장  임차인 선정

3-1. 우선 공급기준

◦ 부도임대주택은 무주택세대에 공급하되, 다음 각 호의 순위에 따라 입주자를 선정한다.

1. 제1순위 : 당해 임대주택에 거주하고 있는 임차인(단, 당해 임대주택에 거주하지 아니하는 자로서 임차권등기를 설정한 임차인을 포함한다)

2. 제2순위 : 당해 임대주택의 임차인과 임대차 계약을 체결하고 당해 임대주택에 거주하고 있는 자

3. 제3순위 : 당해 임대주택단지에 거주하고 있는 자

3-2. 일반 공급기준

◦ 우선 공급분을 제외한 잔여 임대주택은 주택공급에관한규칙 제32조의 규정에 따라 공급한다.

제 4장  임대차 계약

4-1. 계약당사자

◦ 국민임대주택의 임대차계약은 주택사업시행자와 이 지침에서 정하는 바에 따라 선정된 임차인이 체결한다.

4-2. 임대조건

◦ 이 국민임대주택의 임대조건은 임대주택법 제14조 및 동법 시행령 제11조에서 제12조의 규정에 따라 시행한다.

◦ 세부적인 사항은 주택사업시행자의 『국민임대주택 공급업무 처리기준』등에 따른다.

제 5장  주택의 보수 및 관리

5-1. 입주․퇴거시의 전반적인 보수

◦ 주택사업시행자는 필요한 경우 임차인의 입주 및 퇴거시에 주택의 전용부분에 대한 보수를 시행할 수 있다.

5-2. 입주후 일상관리

◦ 일상관리는 주택법의 공동주택관리규정에 따라 관리주체가 수행하고, 주택사업시행자는 임대계약, 세대내 시설물 보수 등을 수행한다.

제 6장  행정사항

◦ 주택사업시행자는 관계법령 및 이 지침이 허용하는 범위내에서 부도임대주택 매입과 관련하여 필요한 사항을 정할 수 있다.

◦ 이 지침에서 정하지 않은 사항은 주택임대차보호법 등 관련법령과 표준 임대차계약서 및 건설교통부의 관련 고시·지침 등과 주택사업시행자의 관련 지침 등에 따른다.

◦ 주택사업시행자는 매입한 부도임대주택 관리현황에 관한 자료를 매년 6월 말, 12월말을 기준으로 작성하여 자료작성 기준시점의 다음달 말일까지 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.

부      칙

◦(시행일) 이 지침은 2006년 7월 1일부터 시행한다.

[별지 제1호 서식]

국민주택기금 융자금 미상환 임대주택 매입지정신청서
단지개요	단지명	아파트
	소유자
	소재지
	규 모	아파트	개동 세대
		평형(전용)
		지하주차장	대
	매입동의 세대수	세대		기금미상환 기간	개월
	준공년도			공실률	%
	매입시기			매입소요비용
	예상보증금			예상임대료
주채권자 협의결과
국민임대주택건설등에관한특별조치법 제27조 및 동법 시행령 제20조의 규정에 의하여 위와 같이 국민주택기금융자금 미상환 임대주택 매입지정 신청서를 제출합니다. 년 월 일 ______________공사 사장 (인) 건설교통부장관 귀하
< 구비서류 > 1. 부도임대주택 매입희망 임차인 현황(매입동의서는 사업시행자가 별도보관) 2. 해당 주택 등기부등본(평형별 대표세대)

[별지 제2호 서식]

부도임대주택 매입지정신청서
단지개요	단지명	아파트
	소유자
	소재지
	규 모	아파트	개동 세대
		평형(전용)
		지하주차장	대
	매입동의 세대수	세대
	준공년도			공실률	%
	매입시기			매입소요비용
	예상보증금			예상임대료
주채권자 협의결과
국민임대주택건설등에관한특별조치법 제27조의2 및 동법 시행령 제21조의2의 규정에 의하여 위와 같이 부도임대주택 매입지정 신청서를 제출합니다. 년 월 일 ______________공사 사장 (인) 건설교통부장관 귀하
< 구비서류 > 1. 부도임대주택 매입희망 임차인 현황(매입동의서는 사업시행자가 별도보관) 2. 해당 주택 등기부등본(평형별 대표세대)

[별지 제3호 서식]

부도임대주택 매입희망 임차인 현황

단지명
소재지
동	호 수	임차인 성 명	비고	동	호 수	임차인 성 명	비고

[별지 제4호 서식]

부도임대주택 매입 동의서

주택의 표시

아파트       동       호

임차인

성 명

주민등록번호

-

현주소

전화번호

자택:              HP:

전차인

성 명

주민등록번호

-

현주소

자택:              HP:

전화번호

상기 임차인(전차인)은 (      )공사가 국민임대주택건설 등에

관한 특별조치법 제27조 또는 제27조의2의 규정에 의하여 위 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 공급하는 것에 동의하며,

귀 공사에서 경매참여시 경매진행에 따른 제반 절차, 임대업무

수행 등에 적극 협조할 것을 서약합니다.

200  년    월    일

임차인 :            (인)

전차인 :            (인)

____________공사 사장 귀하

상기 주택의 경매시 주택사업시행자가 아닌 제3자가 낙찰을 받을 수    있음을 유의하시기 바라며, 당해주택에서 퇴거해야 하는 임차인 또는    전차인은 해당 지차체(시,군,구청)에 퇴거자 지원신청을 할 수 있습니다.

[별지 제5호 서식]

부도임대주택 지정 심사표

심사항목	심사등급		배점	심사기준
입주자 동의 비율	A	50% 이상	30	- 동의 세대수가 많을수록 사후관리에 유리
	B	21%～49%	20
	C	20% 이하	5
주택의 노후상태	A	준공후 8년 미만	15	- 국민임대주택으로 장기적인 활용 가능정도 - 노후에 따른 보수비용 증대
	B	준공후 8년～12년	10
	C	준공후 12년 초과	5
단지 규모	A	300호 초과	20	- 대규모 단지일수록 보수, 사후 관리에 유리
	B	100～300호	10
	C	100호 미만	5
주택의 규모 (전용면적)	A	40㎡ 미만	10	- 저소득층 위주로 소형평형 우선 매입 * 평형이 혼합된 경우 세대수가 가장 많은 평형으로 평가
	B	40～50㎡	7
	C	50㎡초과	3
임대수요 (공실율)	A	5%미만	25	- 현재 공실율에 의한 재임대 수요 판단
	B	5%～15%	15
	C	15%초과	5
합 계(100점)		심사점수