	정례브리핑자료
․작성부서	금융감독원 공시감독국 자산유동화업무팀
․담 당 자	박삼철 팀장(☎ 3786-8448)
․배 포 일	2006. 9. 5.	배포부서	공보실 (☎ 3771-5788～91)

※ 이 자료는  9월 7일(목) 조간부터 취급하여 주시기 바랍니다.

제 목 : 자본시장을 통한 부동산개발금융 실태점검 결과

주요 내용

□ 금융감독원은 2004년 이후 활성화된 자본시장을 통한 부동산개발금융 실태를 최초로 점검하여 투자자 보호를 보다 강화하기 위한 제도적 보완을 추진키로 하였다.

□ 그동안 부동산개발금융은 은행 등 대출기관이 주로 취급하던 것을 “증권화”를 통해 자본시장으로 일부 이전함에 따라 자본시장참여회사의 수익원 다변화, 투자자에게 새로운 투자대상 제공, 대출금리 하향화 등 순기능을 제공해 왔다.

◦ 자본시장을 통한 부동산개발금융의 종류는 3가지이며, 자산유동화법상 SPC를 이용한 PF ABS(회사채 형태), 간접투자자산운용업법상 펀드를 이용한 부동산펀드․특별자산펀드(간접투자증권 형태), 상법상 SPC를 이용한 PF ABCP(기업어음 형태)가 있다.

1. 자본시장을 통한 부동산개발금융의 현황

□ ’06. 6월말 현재 금융회사 대출 및 자본시장을 통한 부동산개발금융 전체 잔액은 최소 45조원을 상회할 것으로 추산되고, 자본시장을 통한 조달금액은 16조원(전체의 약 35%) 규모로 추산된다.

◦ ’06. 6월말 현재 부동산개발금융 ABS 발행잔액은 8.5조원 규모이고, 부동산개발금융 펀드 수탁고 잔액은 3.2조원 규모이며, 부동산개발금융 ABCP 발행잔액은 4.5조원 규모로 추산된다.

※ 금융감독위원회․금융감독원의 보도자료는 인터넷(http://www.fsc.go.kr와 www.fss.or.kr)에

수록되어 있습니다.

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□ 한편, 부동산개발금융 ABS, 펀드, ABCP의 경우 일반회사채에 비해 수익률이 높고 관련 금융회사들의 적극적인 상품홍보 및 영업 등으로 인하여 고수익을 추구하는 개인, 법인, 기관투자자 등이 다양하게 투자하고 있는 것으로 나타났다.

2. 자본시장을 통한 부동산개발금융의 문제점

□ 자본시장을 통하여 자금을 조달하기 위해서는 투자자가 합리적으로 투자판단을 할 수 있는 충분한 자료가 제공되어야 하나,

◦ 프로젝트에 대한 사업성평가가 제대로 이루어지지 않고 있고, 건설회사의 채무인수약정내역, 사업진행상황의 공시가 미흡한 것으로 파악되고 있다.

□ ABS 및 ABCP 등 자산유동화방식의 경우 원리금 상환이 SPC 기초자산의 현금흐름에 연계되어야 함이 원칙이나, 연대보증이나 채무인수한 시공사의 지급능력에 의존하는 면이 있고,

◦ 발행 및 사후관리에 참여하는 대출기관, 신용평가회사, 주관증권회사 등 금융관련회사들이 각자의 역할을 소홀히 한 면이 많다고 보여진다.

◦ 한편 ABCP는 대부분 사모형태로 발행되어 유가증권신고서 등 제출의무가 없어 감독대상이 아닌 관계로 투자자보호가 미흡한 것으로 보여진다.

3. 대응방안

□ 감독당국은 증권화를 통한 부동산개발금융이 시장기능에 의해 정상적으로 작동되어 투자자가 보호되도록 은행, 증권회사, 신용평가회사 등으로 구성된 ‘ABS관련업무 모범규준 실무협의회’가 중심이 되어 모범규준의 보완과 자율결의 등을 통하여 이러한 문제점을 개선해 나가도록 지도해 나갈 예정이라고 하였다.

◦ 주요내용은, 부동산개발금융의 유동화는 개발사업이 어느 정도 진행된 후에 시작하도록 하고,

◦ 사업성평가내용, 시공사의 채무인수약정내역, 사업진행상황, 등을 충분히 공시하도록 하며,

◦ 관련 금융회사들이 견제와 균형을 이루고 각자의 역할을 충실히 이행하도록 할 예정이다.

참고자료 : 자본시장을 통한 부동산개발금융의 개황

(참고자료)

자본시장을 통한 부동산개발금융의 개황

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1		부동산개발금융의 의의 및 유형

가		부동산개발금융의 의의

□ 아파트 등 부동산개발에 소요되는 대규모 자금(토지매입,  공사비 등)을 개발업자에게 제공하는 금융

◦ 차주는 부동산개발 전문 시행사로서 소규모이고 재무구조가 취약

◦ 통상 부동산개발금융을 Project Financing으로 부르지만 시공사의 연대보증 등이 요구되는 점에서 일반적인 Project Financing과 차이가 있음

《 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 》

◇ 개발사업주체와 법적으로 독립된 개발프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 하여 자금을 조달하는 금융기법

◇ 일반금융이 개발사업주체의 신용도에 따라 대출이 이루어지는 것과 달리, 프로젝트파이낸싱은 특정 사업 자체의 수익성에 기초

나		부동산개발금융의 유형

□ 금융회사의 대출을 통한 자금조달

◦ 여신기능이 있는 은행, 저축은행, 보험회사 등의 대출을 통하여 부동산개발자금을 조달

□ 자본시장을 통한 자금조달(증권화)

◦ 자산유동화법상 SPC를 이용한 자금조달(ABS : 회사채 형태)

◦ 상법상 SPC를 이용한 자금조달(ABCP : 기업어음 형태)

◦ 간투법상 펀드를 이용한 자금조달(간접투자증권 형태)

2		자본시장을 통한 부동산개발금융의 구조

가		부동산개발금융 ABS

□ 부동산개발사업을 위하여 금융회사가 부동산개발사업자(시행사)에게 실행한 대출채권을 유동화한 ABS(회사채 형태)

증권사

유동화회사

(SPC)

시공사

수분양자

업무수탁인

자산관리자

대출

금융회사

시행사

(차 주)

투자자

자산관리

일상업무

대출채권

대출실행

분양대금

․대출에 대한 연대보증 또는 채무인수

․건물 책임준공

대출채권

양도

양도대금

ABS발행/인수

ABS대금

ABS매출

ABS대금

사업부지 담보신탁

나		상법상 SPC를 이용한 부동산개발금융 ABCP

□ 시행사에 대한 금융회사의 대출채권을 상법상 SPC가 양수받아 이를 기초자산으로 하여 기업어음(CP)을 발행

◦ 상법상 SPC를 설립하여 SPC가 먼저 기업어음(CP)을 발행하여 조달한 자금을 시행사에 대여하는 방법이 이용되기도 함

※ 감독당국에 자산유동화계획을 등록하지 않고 ABCP 발행(자산유동화법은 규제법이 아닌 지원법으로서 동법의 적용을 받고자 하는 경우에만 금감위에 유동화계획을 등록)

종금사,

증권사

상법상SPC

시공사

수분양자

(유동성

공여기관)

ABCP프로그램관리기관

(대출

금융회사)

시행사

(차 주)

투자자

ABCP 관리위탁

ABCP 매입보장

대출채권

대출실행

분양대금

․대출에 대한 연대보증 또는 채무인수

․건물 책임준공

대출채권

양도

양도대금

ABCP발행/인수

ABCP대금

ABCP매출

ABCP대금

다		부동산개발금융 펀드

□ 투자자로부터 자금을 모아 부동산개발사업에 투자하여 그 수익을 투자자에게 배분하는 펀드

◦ 펀드자금으로 부동산개발사업에 직접 자금대여(부동산펀드)

◦ 펀드자금으로 PF 대출채권(또는 신탁수익권) 취득(특별자산펀드)

[ 직접대출형 펀드 ]

투자자

부동산펀드

시행사

(차주)

판매회사

(증권회사등)

자산운용회사

시공사

가입

간접투자증권

납입

대출

․연대보증 또는 담보제공 등

․건물 책임준공

운용․관리

간접투자증권

[ 대출채권 등 취득형 펀드 ]

투자자

특별자산펀드

대출

금융회사

판매회사

(증권회사등)

자산운용회사

시공사

시행사

(차주)

가입

간접투자증권

납입

양도대금

대출채권

(신탁수익권)

양도

․연대보증 또는 담보제공 등

․건물 책임준공

운용․관리

대출

대출채권

*신탁수익권형의 경우 대출채권 신탁

간접투자증권

3		자본시장을 통한 부동산개발금융의 현황

가		부동산개발금융 ABS

□ ’02년 PF ABS가 최초로 발행된 이후 ’06년 6월말까지 PF ABS 총발행금액은 12조원 수준이고,

◦ 전체 ABS 발행금액 중 부동산개발금융ABS가 차지하는   비중은 ’04년 6.0%에서 ’06년 상반기 38.3%로 급증

□ ’06. 6월말 현재 미상환잔액은 8조 5천억원으로, ’05년 및 ’06년 발행증가에 따라 미상환잔액이 급증

나		부동산개발금융 ABCP

□ PF ABCP는 일반적으로 3개월마다 차환발행되는데, ’05년중 총 발행금액은 3조원으로 ’04년에 비해 5배 이상 급증(556%)하였고,

◦ 전체 ABCP 중 PF ABCP가 차지하는 비중도 27%를 차지

□ ’06. 6월말 현재 PF ABCP 잔액은 4조 5천억원 수준으로 추산됨

다		부동산개발금융 펀드

□ ’06. 6월말 현재 부동산개발금융 펀드의 수탁고는 약 3.2조원(142개) 규모이며,

◦ ’03년 부동산펀드 도입 이후 수탁고가 급격히 증가하였으나, 자산운용보수 등으로 인해 조달비용이 ABS 보다 높아 ’05년 하반기 이후에는 증가세가 둔화