부동산시장 안정화 방안

‘06. 11. 15

재정경제부	건설교통부
환 경 부	금융감독위원회
국 세 청

목    차

Ⅰ. 최근 부동산시장 진단	1

Ⅱ. 부동산시장 안정화를 위한 기본 정책방향	3

Ⅲ. 주택공급 확대 및 분양가 인하방안	4

Ⅳ. 주택수요 관리방안	27

Ⅴ. 서민주거안정 방안	28

Ⅵ. 향후 추진계획	31

향후 수도권 주택공급 로드맵	32

Ⅰ. 최근 부동산 시장 진단

◇ 최근 집값상승은 공급정책의 시차에 따른 수급불균형이 발생하고 高분양가 등으로 불안심리가 확산된데 기인

1		수요측면

◎ ’9월 이후 발생한 전세난이 소형 주택에 대한 매수세 촉발

□ (전세난 원인) 계절적 요인, 강북재개발 이주수요 등 일시적 요인과  전세의 월세전환 등에 따른 구조적 요인이 복합적으로 작용

⇒ 전세 수요가 매수수요로 전환되면서 강북 및 수도권 전역의 소형 주택 매수세 증가

◎ 은평․파주 등의 고분양가 논란이 불안심리 및 先매수 수요 확산

□ (고분양가 원인) 도시 쾌적성 강조에 따른 저밀도 개발, 과도한 녹지비율 규제 및 기반시설 설치비용의 분양가 전가 등에 기인

⇒ 은평뉴타운 및 파주신도시 분양가가 주변 시세보다 높게 책정되면서 향후 주택가격 상승에 대한 우려 및 선매수 수요가 급속히 확산

◎ 금융권의 주택담보대출 위주 대출 취급이 매수수요를 측면 지원

□ 주택담보대출은 6월 이후 다소 진정되는 추세를 보였으나, 9월 들어 증가세가 확대

* 은행권 주택담보대출 증감액(조원)

: (’06.4월) 3.1→(5월) 3.1→(6월) 2.2→(7월) 2.3→(8월) 1.3→(9월) 2.6→(10월) 2.8

2		공급측면

◎ (공공택지) 개발밀도 감소 및 공급효과가 나타나는데 시차 존재

□ (공급물량 축소 원인) 선계획․후개발 체제 도입에 따른 택지 규제 강화 및 친환경적 개발에 따른 개발밀도 저하 등

* (1기 신도시): 분당 199인/ha, 평촌 329/ha,→(2기 신도시) 판교 95/ha,, 김포 130/ha

□ (공급 시차) ’04년 이후 수도권택지개발이 본격 추진되었으나, 현재 택지확보에서 주택건설까지 약 4～5년의 시차가 존재

◎ (민간택지) 계획관리지역 및 다세대․다가구 규제 강화로 공급 위축

□ 계획관리지역(舊 준농림지역)내 2종 지구단위계획 구역의 용적률 규제 강화* 등으로 주택건설실적이 크게 감소

* 준도시지역 용적률 200%, 계획관리지역 용적률 150%

ㅇ ’90년대 전국 연평균 6만호→ ’03년 이후 연평균 1만호 수준

□ 다세대․다가구 주택의 경우 일조권 및 주차장 설치기준 강화로, 오피스텔의 경우 업무용 면적비율 확대 등 규제강화로 공급 위축

* 다세대 주택 건설실적(수도권) : 47,472호(03년)→8,674호(05년)

오피스텔 건설실적(전국) : 42,999호(03년)→32,679(05년)

⇒ 수도권 연평균 주택수요는 30만호 수준이나, ’00～’05년 중 연평균 27만호 공급, ’05년 19.8만호, ’06년 1～9월 중 9.5만호 공급

Ⅱ. 부동산시장 안정화를 위한 기본 정책방향

◇ 공급물량을 조기에 충분히 확대하고 분양가를 인하하여 주택가격 안정기반을 공고히 확립

◇ 주택담보대출 관리 강화, 투기억제 시스템의 차질없는 운용․집행 등을 통해 수요측 불안 요인에 대한 관리 강화

1. 공급확대

□ 공공택지내 주택의 조기공급 및 물량확대

ㅇ 수도권 신도시 등 신규택지 확보 추진

ㅇ 신도시 및 국민임대단지 밀도 상향조정 ⇒ 8.9만호 추가 공급

ㅇ 택지개발 기간단축 ⇒ 신도시의 경우 현행 7.5년→5～6.5년

□ 민간택지내 주택공급물량 확대

ㅇ 기존 도심의 광역재정비 활성화 및 원주민 재정착 유도

ㅇ 계획관리지역내 주택건설규제 합리화

ㅇ 다세대․다가구, 주상복합․오피스텔 건축규제 개선

⇒ 상기 제도개선으로 ’06～’10년 중 공공택지내 공급물량이

당초 74.2만호→ 86.7만호로 12.5만호 증가

2. 분양가 인하

□ 택지조성비 절감 : 택지지구밖 기반시설비의 합리적 분담 등

□ 중소형(25.7평이하) 주택용지 공급가격 인하

⇒ 상기 제도개선으로 택지공급가격 인하(10% 내외), 용적률의

합리적 조정(8% 내외) 등으로 약 25% 내외의 분양가 인하 효과

3. 수요관리 방안 : LTV, DTI 등 주택담보대출 관리 강화

4. 서민주거 안정방안

□ 장기 임대주택 비축․공급 확대

□ 서민 주택금융 지원강화 : 국민주택기금 전세자금 확대 등

Ⅲ. 주택공급 확대 및 분양가 인하방안

◇ 시장수급 균형을 통하여 근본적인 집값 안정기조를

확보하기 위하여

- 양질의 주택을 “저렴한 가격으로, 많이, 빨리” 공급

하는데 정책적 역량을 집중

1		수도권 주택소요 및 공급현황

1. 수도권 주택소요

□ ‘06～’10년까지 수도권에서 필요한 주택은 年 30만호

ㅇ 기본소요 年 26만호(가구증가 15만, 소득증가 5만, 멸실 6만)에, 주택보급률을 제고(‘04년 93% → ’12년 112%)하기 위한 소요 年 4만호를 포함

* 인구주택총조사 결과(‘06.7) ‘00～’05년중 일반가구 증가는 연평균 19.1만호, 이중 1인가구는 연평균 8.9만호 증가〔1인가구의 특성(보통가구에 비해 영속성이 상대적으로 낮고, 주택 이외 오피스텔 등에도 거주)을 감안할 때, 일정부분이 실주택소요로 판단됨〕

- 1인가구 증가추이 및 수요특성, 주택멸실, 현 주택재고의 세부구성(예 : 다가구를 거주호수로 감안) 등을 종합적으로 고려하는 주택소요 재산정(update)작업을 지속할 계획

◈ 주거수요 및 실태조사(‘06.12완료예정), 통계청 인구전망(전국 ‘06.11월말, 지역별 ’07.5월 발표예정) 결과 등을 토대로,

- 주택종합계획(～‘12년)을 수정(’06.10착수, ‘07.6완료)하여

총량 및 지역별․유형별․규모별 소요 및 공급계획 조정

* 통계청 가구전망(‘07.11월 예정)의 분석․활용도 추진

2. 수도권 주택공급 현황

□ ‘00년～’05년 중 年평균 27만호가 공급되었으나, ‘02년 37.6만호를 정점으로 감소하여 ’05년에는 19.8만호

구 분	‘00년	'01년	‘02년	‘03년	‘04년	‘05년	‘00～’05평균
수도권	240,985	304,396	376,248	297,289	205,719	197,901	270,423
(서울)	(96,936)	(116,590)	(159,767)	(115,755)	(58,122)	(51,797)	(99,828)

ㅇ 도심내 주거환경개선을 위한 건축규제 강화, 先계획～後개발 체계(‘03.1 국토계획법)에 의한 토지이용규제 등에 따라 민간부문의 주택공급이 감소한 데 기인

- 다세대․다가구․연립주택 등과 非도시지역(계획관리지역)내의 민간주택 건설이 큰 폭으로 감소

□ 참여정부는 민간부문 공급위축에 대처하여 공공택지 개발 확대, 기존 도심의 광역적 재정비 등을 통한 공급확대정책을 추진

< 참여정부의 주요 공급확대 정책 >

‘03년 10.29대책	- 판교․김포․파주 등 수도권 4개 신도시에서 주택 19만호 공급 - 광명․아산 등 역세권 주변을 주거단지로 개발 - 국민임대 100만호 등 장기임대주택 150만호 건설추진
‘05년 8.31정책	- 송파 신도시 등 수도권 공공택지 1,500만평 추가확보 - 강북 등의 광역적 재정비 추진
‘06년 8.31정책 1주년 회의	- ‘06-’12년까지 총 116.8천호의 장기 공공임대주택을 신규 비축하여 전체주택수의 12% 수준으로 확충
수도권 공공택지 지정면적 확대	- 150만평(‘00)→801(’01)→268(‘02)→303(’03)→1,363(‘04) → 696(’05)→1,300(’06추정)

□ 그러나, 공공택지 확보부터 주택건설까지 상당한 시차가 존재하여 아직까지 연 30만호 공급에 미치지 못하는 상태

ㅇ 관계기관 협의, 환경영향평가 등으로 택지지구 지정에서 실제 주택건설까지 걸리는 시간은 통상 4～5년

* 도시기본계획변경→지구지정→개발계획→실시계획․택지공급→주택건설

- ‘00～’03년(‘01년제외)까지 공공택지 지정면적이 적어 ‘04년 이후의 주택건설 감소요인으로 작용

- 토지이용․건축규제 강화에 따른 주택건설 위축에 대비, ‘04년 이후 공공택지 지정면적을 대폭 확대하였으나, 아직 주택건설로 이어지는 효과는 충분히 나타나지 못한 상태

* 150만평(‘00)→801(’01)→268(‘02)→303(’03)→1,363(‘04)→696(’05)→1,300(’06추정)

ㅇ 또한, 친환경적 개발 강조에 따라 개발밀도가 감소하여 충분한 공급물량 확보에 애로

- 분당․일산 등 1기 신도시에 비해 2기 신도시의 밀도가 크게 낮아지는 추세

* (1기) 분당 199인/ha, 평촌 329 → (2기) 판교 95, 김포 130, 파주 143

◈ 수급 불균형을 완화하고, 가격안정기조를 정착시키기

위하여

- 공공택지 개발 및 주택건설사업을 확대하고

- 친환경적 국토․도시관리를 전제로 도시 건축규제 및

비도시지역 토지이용규제를 합리적으로 조정할 필요

2		주택공급 확대방안

◈ 개발밀도 상향, 개발절차 개선 → 공급물량 조기 확대

◈ 도시․건축규제 합리적 개선 → 민간 주택건설 촉진

1. 공공택지 물량의 조기확대

가. 수도권 신도시 등 신규택지 확보 추진

□ 8.31정책에 의한 추가소요 택지(1,500만평)의 확보와 장기 주택소요에 대비하기 위해 추가 신도시 개발 추진

ㅇ 현재까지 송파(205만평), 김포(+203만평), 양주(+134만평), 파주(+212만평), 검단(340만평) 개발을 통해 1,094만평 확보

ㅇ 나머지 택지(약 400만평)의 확보와 함께,

- 민간택지 위축 가능성 및 ‘2011년 이후의 소요에 미리 대비하기 위해 ’07 상반기부터 분당급 신도시 등을 순차적으로 계속 확보

나. 신도시 및 국민임대주택단지의 밀도 상향조정

현황 및 문제점

□ 우리 수도권은 선진국에 비해 아직 주택이 부족한 실정이나 친환경 개발이 강조되면서 개발밀도가 낮아지는 추세

ㅇ 주택공급 효과 및 신도시의 자족성이 떨어지고, 주택소요 충족을 위한 추가 택지개발이 불가피해지는 문제 발생

* 千인당 주택수 : 수도권 254(전국 280), 일본 423, 미국 427, 독일 445

* 개발밀도 : 282인/ha(1기 신도시) → 115인/ha(2기 신도시)

□ 개발제한구역 해제지역에 조성하는 국민임대주택 단지는 주변 환경과의 조화 등을 이유로 중밀도로 개발

* 용적률 150%, 층고 최고 15층, 녹지율 25±5%

개 선 방 안

□ 현재 조성 중인 2기 신도시의 개발밀도와 용적률을 지역여건과 주택수요 등을 감안하여 상향 조정하고, 녹지율을 합리적으로 조정하여 43천호 추가 공급(367천호→410천호)

◈ 조정안(김포․파주․광교․양주․송파․검단 신도시 평균)

․개발밀도 : 118인/ha → 136인/ha (↑18인)

․용적률   : 175%    → 191%    (↑16%p)

․녹지율   : 31.6%    → 27.2%   (↓4.4%p)

* 개별지구별로 실정에 맞게 녹지율 등을 조정할 계획

* 밀도비교(인/ha) : 199(분당), 329(평촌) vs. 95(판교), 130(김포), 143(파주)

* 英國도 최근 밀도제고 추세(런던 : ’97년 120인/ha→ ‘03년 168인/ha)

ㅇ 개발밀도를 높이더라도 분당 수준의 쾌적성 등 친환경적 주거여건 확보가 가능하며, 오히려 자족성 증진에 기여

(※ 분당 : 개발밀도 199인/ha, 용적률 184%, 녹지율 20%)

- 주택단지내 근접 생활공간에 생태면적을 늘려 체감녹지공간을 충분히 확보(옥상녹화, 벽면녹화, 투수성 포장 확대 등)

□ 개발제한구역 해제지역에 건설되는 국민임대단지(남양주별내 등 28개지구)의 용적률을 높여 46천호 추가 공급(191천호→238천호)

ㅇ 대도시 인접지역에 임대 및 분양주택 물량을 확대함으로써 직주근접성을 갖춘 주거공간 확충

* 용적률을 현행 150→180%(서울은 190→200%)로 상향하고 획일적 층고제한을 폐지하여 인근 자연경관과 조화로운 건축을 도모

다. 녹지면적의 합리적 조정

현황 및 문제점

□ 신도시별 여건에 따른 적정 녹지비율에 대한 명확한 기준 없이 환경부와 개별사업별 협의에 의해 결정

* 공원녹지법령상 녹지확보 최소기준으로 100만평 이상은 20%이상, 신도시계획기준상 녹지율은 24～28%이상으로만 규정

* 1기신도시 12.5～25%(평균 18.7%) → 2기 24～44%(평균 33.5%)

□ 녹지율 충족을 위해 불필요한 인근 임야 등을 매입하여 사업지구에 포함시켜 원형 그대로 보전하는 사례 발생

* 판교 : 인근 보존임야(60만평)를 추가 포함 (보상비 1,950억원)

* 송파 : 인근의 보존임야 12만평을 포함하여 지구지정

개 선 방 안

□ 신도시 공원․녹지비율을 합리적으로 조정

ㅇ 녹지율을 현행 24～28%이상→20～25% 이상으로 설정하되, 주위여건을 감안하여 가감이 가능토록 함(신도시계획기준 개정)

□ 지구 인근에 보전가치가 높은 녹지가 충분하게 형성되어 있는 경우에는 지구내 녹지율의 합리적인 하향조정이 가능하도록 함 (신도시계획기준 개정)

라. 택지개발 기간단축을 통한 주택공급 조기화

(1) 신도시 등 추진시 도시기본계획 수립 의제

□ (현황) 신도시 등 국가정책사업의 추진시 도시기본계획(지자체장이 수립․승인)에 先 반영 필요

ㅇ 도시기본계획 반영을 위해서는 약 1년 내외 소요

□ (개선방안) 국가정책적으로 추진하는 신도시 규모의 택지지구 지정시 도시기본계획에 우선하도록 법 개정

ㅇ 先계획-後개발 원칙은 난개발 방지가 목적이므로, 신도시 등 국가계획 사업에는 예외를 인정할 필요

ㅇ 향후 도시기본계획 정비시 국가계획의 내용을 반영

* 국회 계류 중인 국토계획법 개정안(‘06.3.3)의 일부 수정 추진

- “국토종합계획, 광역도시계획, 수도권정비계획 등 상위계획에 부합하고 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 건교부장관이 수립하는 국가계획 사업은 도시기본계획에 우선”하도록 규정

(2) 광역교통개선대책 수립권 조정

□ (현황) 대규모 택지개발사업(면적 100만㎡이상, 인구 2만이상)의 경우 시․도지사가 광역교통개선대책을 수립

ㅇ 지자체의 과도한 교통시설투자 요구 사례가 빈번하여 협의기간이 장기화되고 택지비 상승요인으로 작용

□ (개선방안) 신도시 등 국책사업의 경우에는 건교부장관이 대도시권광역교통위원회 심의를 거쳐 직접 광역교통개선대책을 수립

ㅇ 신도시 등 국가 정책적인 사업과 광역교통망 체계간의 연계성 제고 가능

* 광역교통개선특별법 개정안 국회제출(‘06.5.9) 계류 중

(3) 택지개발절차 단축

□ (현황) 현재 택지개발은 “지구지정-개발계획 승인-실시계획 승인”의 3단계로 추진

ㅇ 지구지정시 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의를 거치고, 개발계획 승인시 광역교통대책 협의, 도시계획위원회 심의 등을 거치도록 되어 있어 일부 절차가 중복

□ (개선방안) 개발계획을 지구지정과 동시 수립하여 절차를 지구지정(개발계획 포함)․실시계획 승인의 2단계로 단축

* 택지개발촉진법 개정 추진

ㅇ 지구지정․개발계획 수립단계에서 지자체 및 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 등 각종 협의를 일괄 처리

* 현행 도시개발사업, 국민임대단지, 산업단지 개발도 2단계 절차

ㅇ 지구지정과 개발계획의 동시수립 추진에 따라, 환경영향평가 등도 지구지정 전후에 앞당겨 본격 착수토록 개선

* 지구지정～개발계획 승인까지 약 1～1.6년 소요되므로, 지구지정과 개발계획 승인을 통합할 경우 약 1년 정도 단축될 것으로 예상

(4) 사전환경성검토와 환경영향평가 중복 개선

현황 및 문제점

□ 택지개발과 같이 지구지정-개발계획-실시계획의 일련의 절차로 추진되는 사업은 사전환경성 검토(지구지정시)와 환경영향평가(실시계획시)의 검토범위가 중복될 소지

* 사전환경성검토 : 개발사업의 대안의 설정·분석 등 평가를 통하여 미리 환경측면의 적정성 및 입지의 타당성 등을 검토하는 제도

* 환경영향평가 : 사업의 시행으로 인한 환경영향을 예측·분석하고 이에 대한 저감방안 등 구체적인 대책을 강구하는 제도

□ 사전환경성 검토제도에 전략환경평가방식을 도입(‘06.5)하여 평가기간이 장기화되고 평가업무 부담이 증가

* 전략환경평가방식 : 입지의 적정성 외에 사업의 대안 등 계획의 적정성도 검토, 스코핑(scoping), 사전에 의견수렴 절차 시행 등

* 스코핑(scoping) : 환경전문가 등으로 ‘환경성검토협의회’를 구성하여 환경이슈를 파악, 평가항목 및 범위를 설정하는 절차

□ 동․식물상, 대기질, 수질 등의 조사에 4계절이 소요되는 경우가 많아 환경영향평가서 작성에 1년이상 소요

* 현재 환경영향평가 소요기간(1년 5개월) : 평가서 작성(1년 : 4계절평가 등), 주민의견수렴(70～105일), 행정기관 협의(45일)

개 선 방 안

□ 사전환경성검토 및 환경영향평가의 연계 강화

ㅇ 사전환경성 검토 후 계획에 큰 변경이 없는 경우, 旣 제출서류, 조사결과 등을 환경영향평가시 인정

ㅇ 사전환경성 검토시 환경영향평가 항목에 대한 스코핑을 실시한 경우, 환경영향평가시에는 이를 면제

ㅇ 사전환경성 검토시 실시한 주민의견수렴이 환경영향평가의 의견수렴을 대체할 수 있는 경우, 영향평가에서는 생략

□ 환경DB(환경조사 자료, 국가환경측정망 등)를 평가자에게 제공하여 환경영향평가서 작성기간 단축

ㅇ 4계절 평가는 기존 자료가 불충분한 경우에 한하여 실시

☞ 관계부처간 협의를 통해 추진중인 ｢환경․교통․재해 등에 관한 영향평가법 개정안(9.28일 입법예고)｣에 반영 추진

◈ 도시기본계획 의제, 지구지정과 개발계획 통합 등 개발 절차 간소화를 통해

- 새로 지정되는 신도시는 최종 주택입주에 이르기까지의 소요시간이 약 1～2.5년 단축(현재 7.5년)

- 진행중인 지구는 개별사업별 진행정도와 여건에 따라 3～9개월 정도 단축 효과가 있을 것으로 추정

택지개발사업 추진 절차 (현황]

도시기본계획변경

및 부처 사전협의

지구지정

개발계획 승인

실시계획 승인

(택지공급승인)

주택건설사업

계획 승인

주택분양

입  주

추진내용

1기․2기 신도시 절차 유무 및 관련 협의사항

소요기간

ｏ2기 : 신설

- 중앙도시계획위원회 심의

- 국방․농림․환경부 사전협의

ｏ1기 및 2기 : 있음

(사전환경성 검토 : 1기 없음)

- 사전환경성 검토, 문화재 지표조사

- 관계기관 정식 협의

- 중앙도시계획위원회 심의

- 주택정책심의위원회 심의

ｏ1기 및 2기 : 있음

(광역교통개선대책 : 1기 없음)

- 환경영향평가서 초안협의

- 광역교통개선대책 수립

- 관계기관 협의

ｏ이하절차 : 1기, 2기 모두 있음

- 환경영향평가, 교통영향평가, 재해영향평가 협의

- 인구영향평가 및 수도권정비위원회 심의

- 문화재 시굴 및 발굴조사

1기 : 없음

2기 : 1년 6월

1기 : 6일

2기 : 6월

1기 : 118일

2기 : 1년 6월

1기 : 46일

2기 : 1년 6월

1기 : 41일

2기 : 6월

분양까지 소요

1기 : 7월

2기 : 5년 6월

ｏ분양공고 및 단계별 분양

총 기간

1기 : 2년 5월

2기 : 7년 6월

* 1기 신도시 : 분당 시범단지 기준, 2기 신도시 : 현재 제도기준

2. 민간택지내 주택공급물량 확대

가. 기존 도심의 광역재정비 활성화 및 원주민 재정착 유도

□ 수도권 기존 도심의 재정비촉진지구 및 서울 뉴타운에서 ‘12년까지 총 36만호(임대주택 54천호 포함)의 주택을 건설

ㅇ 서울 강북에 지정(‘06.10)된 17곳의 재정비촉진지구(3개 시범지구 포함)와 17곳의 뉴타운지구 (총 257천호)

ㅇ ‘06～’07년중 경기․인천의 기존 도심에도 15곳의 재정비촉진지구를 지정 예정 (경기 67천, 인천 36천호)

< ‘06～’12년 수도권 기존도심 재정비사업 주택공급(사업시행인가 기준) >

구 분	‘06	‘07	‘08	‘09	‘10	‘11	‘12	합계
주택호수	9,693	34,165	45,903	49,106	69,028	69,865	81,886	359,646
(임대주택)	(1,454)	(5,125)	(6,885)	(7,366)	(10,354)	(10,480)	(12,283)	(53,947)

* 서울 17개 재정비촉진지구, 17개 뉴타운

* 경기 10개, 인천 5개의 재정비촉진지구(추진예정) 포함

* 재정비사업의 사업계획 미확정상태이므로 주택순증 물량은 산정곤란

□ 세입자 등 원주민의 재정착을 통한 주거안정을 위하여 전체물량의 약 15%인 5.4만호를 임대주택으로 건설할 계획

ㅇ 저소득층 재정착을 위한 임대주택 건설계획을 지구별 재정비촉진계획에 의무적으로 반영

* 재정비촉진사업시행시 임대주택건설 의무 : 인센티브로 증가된 용적률의 50～75%를 임대주택으로 건설

ㅇ 단계적인 순환개발방식을 통해 전세난 등 주거문제 최소화

- 사업지 인근에 건설하는 국민임대주택 또는 매입임대 주택을 임시거주시설로 활용

나. 계획관리지역내 주택건설규제 합리화

□ (현황) 아파트 건설이 가능한 계획관리지역(비도시지역)내 제2종 지구단위계획구역의 경우 용적률을 150%이내로 규제

ㅇ 지구단위계획 구역은 사업자가 기반시설을 부담하므로, 현행 용적률로는 사업성이 부족

* 非도시지역(계획관리지역, 舊 준농림지역)의 주택건설실적(전국)이 90년대 年 6만호 → ‘03년 1만호 수준으로 급감

□ (개선방안) 친환경적․계획적 개발을 전제로 도시화가 예정된 非도시지역내 규제를 개선하여 민간건설 촉진

ㅇ 계획관리지역내에서 2종 지구단위계획 구역은 용적률을 현행 150% → 180%까지 허용 (국토계획법시행령 개정)

* 계획관리지역은 비도시지역 중 개발에 적합하다고 평가된 지역이고, 2종 지구단위계획 수립시 적정한 기반시설 확보가 가능

다. 다세대․다가구 주택건축규제 개선

□ (현황) 주차장 및 일조권 기준이 강화되면서 다세대․다가구 주택의 건설물량 급감

ㅇ 특히, 다세대주택은 ’05년 8.7천호가 건설되어 ‘02년(16.8만호)의 5.2% 수준에 불과

* ‘02.10 서울시 조례로 다세대․다가구주택의 주차장 설치기준을 호당 0.7대→1대로 강화 (‘04.5, 주차장법령 개정)

* ‘06. 1 다세대주택의 일조권 기준 강화 (건축법시행령)

- 민법상 50cm → 건축물 이격거리를 높이의 1/4이상으로 제한

□ (개선방안) 일조권 기준 등을 도시․환경측면에 부합하는 범위내에서 개선 (건축법시행령 개정사항)

ㅇ 일조권 기준은 주택소요․주거환경 등을 감안하여 현실에 맞게 완화

* (개선안) 인접대지 경계선으로부터 건축물 높이의 1/4이상(통상 10m 높이의 다세대는 양쪽으로 2.5m) 띄우도록 하던 것을, 일정거리(예:1m) 이상의 범위에서 지자체 실정에 따라 조례로 정함

ㅇ 주차장 기준은 주거환경을 감안하여 유지하되, 피로티 구조로 된 주차장을 층수에서 제외하여 추가건축 허용

* (개선안) 현재 다세대․다가구는 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용시에만 층수에서 제외 → 주차장과 근린생활시설이 함께 있는 경우도 층수에서 제외하여 주택부분만으로 3개층 허용

라. 주상복합․오피스텔 건축규제 개선

□ (현황) 도심내 상업지역에 허용되는 주상복합․오피스텔의 규제 강화로 건설물량이 크게 감소

ㅇ (주상복합) 주택비율 축소로 ‘03년을 정점으로 감소

* 주택연면적 비율을 90%→70%미만으로 축소(서울시조례, ‘03년),

300세대이상 사업을 건축허가 → 사업승인 대상(‘03.6, 주택법)

* (‘00년)7,526호→(’02)15,578→(’03)16,815→(‘04)6,837→(’05)1,735

ㅇ (오피스텔) 건축기준 강화 등으로 ‘04년 이후 대폭 감소

* 건축기준(‘04.6) : 업무용면적 50%이상→ 70%이상, 바닥난방 금지 등

* (‘01년)3,463호→(‘02)16,630→(’03)42,999→(’04)68,449→(‘05)32,679

□ (개선방안) 1인가구 증가, 재택근무 등 신규 주택수요에 대응하고, 도심내 거주공간 확충을 위해 관련규제 개선

ㅇ 주상복합건축물의 주택 연면적 비율을 지자체와의 협의를 통하여 상향 조정 검토 (지자체 조례 개정사항)

* 현행 서울시 조례상 70%(4대문밖)→90%(국토계획법상 허용상한)

ㅇ 오피스텔은 소규모(예: 전용 15평이하)에 한해 바닥난방을 허용하는 방안을 검토하여 독신자 등의 사무․주거겸용 사용상의 편의 개선 (건축법시행령 개정사항)

* 고가의 중대형 오피스텔은 규제 완화시 투기수요 유입 우려

3		분양가 인하방안

1. 분양가 제도현황

□ 공공기관이 개발하는 ‘공공택지’에 대하여 분양가상한제(‘05.3) 및 분양가 주요항목 공개제도(’06.2) 시행 중

ㅇ 有주택 중산층이상이 주로 청약하는 중대형 주택(25.7평 초과)은 채권입찰제가 함께 시행되어 實주택구입비용이 주변 평균시세의 최대 90% 수준

* 공공택지 : 택지개발사업(택지개발촉진법), 국민임대주택단지사업(국민임대특별법), 산업단지내 주택지조성사업(산업입지법) 등

* 공개항목(7개) : 택지비, 직접․간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 (단, 25.7초과 민간주택은 택지비, 택지매입원가만 공개)

□ 민간이 매수․조성하는 택지, 도시개발사업(도시개발법), 경제자유구역개발사업 등에는 적용되지 않음

<택지종류별 택지공급가격 및 주택분양가>

구 분	택지공급 가격	주택분양 가격
공공택지	- 규제시행(‘06.7 개편) ․18평이하 : 원가의 80～95% ․18～25.7평이하 : 원가의 90～110% ․25.7평 초과 : 감정가격	- 분양가 규제 ․25.7평이하 : 분양가상한제 ․25.7평초과 : 분양가상한제+ 채권입찰제 - 분양가공개 시행 : 7개항목
민간택지 등	- 자 율	- 자 율

* '77～'99년 분양가규제, ’99년 분양가 자율화, ’05년 분양가규제 재도입

2. 문제점

□ 분양가 상한제가 적용된 공공택지에서는 분양가격이 주변 시세에 비해 저렴하게 책정되었으나,

* 화성 동탄(‘05.11)은 10%이상, 판교 중소형(’06.3)은 30%이상 저렴

ㅇ 택지비 상승 및 중대형에 대한 채권입찰제 시행으로  체감하는 분양가 인하효과는 충분치 않다는 지적 제기

* 택지비는 보상․기반시설비용 부담 및 개발밀도 감소 등으로 상승

□ 공공수용 방식임에도 불구, 도시개발사업(은평 뉴타운 등), 경제자유구역(인천청라)에는 분양가 상한제가 적용되지 않음

ㅇ 도시개발사업은 주로 민간환지방식이라는 점, 경제자유구역은 특례지역이라는 이유로 입법과정에서 제외

* 은평뉴타운 분양가 1,151～1,501만원/평(인근 불광동 800～1,100만원)

□ 민간택지 등에서 공급되는 주택의 고분양가 문제로 분양원가 공개에 대한 사회적 요구 증대

3. 개선방안

◈ 합리적․객관적인  분양원가 공개확대방안과 함께

분양가제도 전반에 대한 종합적인 개선방안 마련

◈ 신도시 등 공공택지의 택지비 절감방안을 강구하여

저렴한 주택공급을 통한 시장안정 효과 제고

☞ 공공택지내 분양가를 현재보다 20～30% 인하 추진

가. 분양원가 공개확대 및 분양가제도 개선

□『분양가제도개선위원회』활동 및 전문용역을 통해 객관적이고 합리적인 원가공개방안을 구체화해 나가는 한편,

* 분양가제도개선위원회(학계, 시민단체, 업계 참여)의 검토결과를 토대로 ‘07.2월말까지 정부안을 마련 (공개대상 주택의 범위, 공개항목, 원가산정기준, 검증방법, 검증결과에 대한 처리문제 등)

ㅇ 주택시장에 미치는 영향도 면밀히 분석하여 민간부문 공급위축 최소화 및 공공부문 역할 강화 방안 마련

- 채권입찰제의 개선여부도 가격안정에 기여하는 방향을 同 위원회에서 검토

◈ 주택건설에서 주공이 담당하는 비중을

- 현재 전국 주택건설물량(연간 50만호)의 10만호(20%내외) →

18만호(36%)까지 단계적으로 높이는 방안 검토

* ‘07년 연 15만호, ’08년부터 18만호 이상 (임대․분양)

◈ 주공의 도시재정비, 재개발, 재건축 등 도시정비사업에 대한 주공의 참여를 확대하는 방안도 검토

□ 분양원가 공개확대 검토를 계기로 분양가를 실질적으로 낮출 수 있는 종합적인 분양가제도 개선방안 강구

ㅇ 분양가 안정화를 위한 諸 방안과 함께, 청약과열․시세차익 등 예상문제점에 대한 근본적인 보완대책까지 검토

□ 우선 ‘06년 중에는 도시개발사업(수용방식) 및 경제자유구역 개발사업에도 분양가상한제 적용을 위한 제도적 기반 마련

* 주택법 개정안(열린우리당 주승용 의원 등 : 도시개발사업을 공공택지에 포함)이 국회 계류 중 ⇒ 경제자유구역도 추가 포함 추진

나. 택지비 절감방안 검토

◈ 공공택지에서는 분양가상한제가 적용되어 건축비는 통제되나, 택지비의 상승에 따라 분양가 인하효과가 불충분

⇒ 택지조성비용 절감, 택지공급가격 인하 등을 통하여

실질적인 분양가 인하효과 제고

(1) 택지 조성비의 절감방안

《 개발밀도, 무상공급면적(녹지율)의 합리적 조정 》

□ 개발밀도(지구당 수용세대수)를 높여 호당 택지비 인하

☞ 공급확대방안에 포함된 상세 설명내용 참조

《 지구밖 기반시설비용의 합리적 분담방안 》

현황 및 문제점

□ 도로․철도 등 지구밖 광역교통시설 비용을 신도시 등 택지개발 사업시행자가 상당부분 부담함에 따라 아파트 분양가 상승요인으로 작용

* 광역교통개선대책 비용 중 사업시행자 부담 : 화성 동탄 56.3%(9,600억원), 성남 판교 34.3%(1.5조원), 용인 흥덕 20.3%(2,700억원)

* 판교․동탄 등 5개지구의 지구밖 시설비는 택지원가의 평균 23.6%

□ 일부의 경우, 중기교통시설계획에 의한 사업이나 시행 중인 사업에 대하여도 신도시 사업시행자가 상당한 비용을 부담

ㅇ 신도시 사업시행에 따른 유발교통량 이상의 과다한 시설 설치비용까지 부담하는 것은 불합리하다는 지적 제기

개 선 방 안

□ 신도시 인근에 정부의 중기교통시설 투자계획이 확정되어있거나 설계 등 사업이 추진 중인 경우, 우선적으로 재정(국가․지자체)을 투입하여 기반시설 확보

ㅇ 다만, 재정에 의한 적기 투자가 곤란한 경우 민자사업으로 우선 추진하고, 재정 부담분은 사업시행자가 先투자 후 정부로부터 장기에 걸쳐 상환받도록 하는 방안 검토

□ 신도시 건설로 유발되는 교통량 처리를 위해 필요한 광역교통시설의 경우에도 국가․지자체․사업시행자간의 합리적 분담방안 마련

ㅇ 교통시설의 성격, 수익자 부담원칙, 타 지역과의 형평성 등을 감안하여 국가․지자체․사업자간 분담원칙 마련

◇ 광역교통시설의 합리적 분담방안에 대한 연구용역(‘07.2월 완료) 결과를 토대로 분담원칙을 마련하고,

- 사업지구별로 ‘대도시권 광역교통위원회’ 심의를 거쳐 구체적인 분담방안 결정

(예시) 신도시 건설로 인한 유발교통량 처리를 위해 새로운 광역교통시설의 신설․증설이 필요한 경우, 유발교통량 예측 등을 기준으로 신․증설 비용을 부담

⇒ 유발교통량을 초과하는 과도한 시설요구 억제

(2) 택지공급가격 인하 및 조성원가 공개

□ 중소형(25.7평이하) 주택용지의 공급가격 인하 (‘06.7)

ㅇ 종전 감정가격 → 조성원가 기준(수도권 110%～지방 90%)으로 변경 ⇒ 약 10%의 아파트 분양가 인하효과

* ‘06.7월 이후 택지공급승인분부터 적용 → ‘06.11월 남양주 별내지구에서 처음 적용 예정(내년 상반기 착공)

□ 공공택지 조성원가 공개를 통해 투명성 제고(‘06.7)

* 공개항목 (7개) : 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타비용

* ‘06.11월 토지공사의 제주 삼화지구 첫 공개 예정

4. 실수요자 중심의 공급방안

□ 분양가 인하에 따라 예상되는 청약과열과 투기수요 유입을 원천 차단하기 위한 제반 대책을 철저히 시행

ㅇ 분양가상한제가 적용되어 저렴하게 공급되는 주택에 대한 무주택자 우선공급, 전매제한 강화, 재당첨 금지 등

<현행 투기억제관련 주택공급제도>

구 분	수도권	지방
무주택 우선공급	투기과열지구*내 공급물량의 75% (25.7평이하) * 수도권은 전역(일부 도서지역 제외)
전매제한	25.7평 이하 : 10년 25.7평 초과 : 5년	25.7평 이하 : 5년 25.7평 초과 : 3년
재당첨금지	전매제한기간과 동일

□ 실수요자 중심의 청약제도 개편을 추진하여, 주택을 절실히 필요로 하는 수요자가 주택을 공급받을 수 있는 기회 확대

ㅇ 부양가족수(자녀수, 세대구성), 무주택기간, 청약통장 가입기간 등을 종합적으로 고려하는 가점제 도입

* ‘06년말까지 개편방안을 마련, ’08년 하반기부터 단계적으로 시행

□ 인터넷청약, 사이버 견본주택 등을 활성화

ㅇ 수도권 투기과열지구내에서의 주택분양시 인터넷 청약을 의무적으로 시행

* 노약자 등 인터넷약자 보호를 위해 서류접수를 제한적으로 병행

ㅇ 수도권 투기과열지구내에서의 주택분양을 위해 견본주택을 설치하는 경우에는 사이버 견본주택도 함께 구축하도록 하여 청약자의 편의를 증진하고 혼잡 방지

▣ 중소형주택(85㎡이하) 주택분양가 인하효과(개략 추정)

(추정의 전제조건)

하단의 시뮬레이션은 향후 새로 공급할 공공택지에서 택지개발촉진법 개정 등 모든 제도개선이 완료된 후, 개선된 제도하에서 공급될 주택분양가의 최대 인하효과임

항 목	분양가 인하비율
① 택지공급가 인하 - 감정가 → 조성원가 90%～110% (‘06.7시행, 수도권 110%)	10% 내외
② 사업기간 단축 및 조성비 절감 (지구지정․개발계획 병행 추진, 관계기관 협의기간 단축)	6% 내외
③ 용적률 조정 및 녹지확보 합리화 - 용적률 : 175%(현행) → 191% - 녹지율 : 31.6%(현행) → 27.2%	8% 내외
④ 광역교통시설설치비 분담	α (지구별 여건에 따라 결정되므로 구체적인 분담비용은 유동적)
계	24%+α 수준 (25% 내외)

* 실제 분양가 인하효과는 지구별 토지이용계획에 따라 변동 가능

* 중대형(85㎡초과) 주택은 ②③④에 의한 효과로 분양가 인하

〔채권입찰제가 적용된 중대형 주택의 경우에는 實구입비용(분양가+채권손실액)에 직접적 변동이 없음〕

Ⅳ. 주택수요 관리방안

□ 금융기관의 주택담보대출 리스크 관리 강화

□ 금융기관에 대한 감독당국의 지도․감독 강화

ㅇ 임점검사 실시(‘06.11.6일부터 2주간)를 통해 LTV, DTI 적용의 적정성, 대출 취급시 채무상환능력 심사의 적정성, 대출모집인의 부당․과장 광고에 대한 대응 등을 중점 점검

ㅇ 과도한 금리 할인, 유인금리 제시, 경품 제공 등 불건전한 영업행위 및 과당경쟁 억제

ㅇ 금융기관의 주택담보대출 취급시 차주의 채무상환능력에 대한 실질적인 심사가 이루어질 수 있도록 점검․지도

□ 투기지역 아파트 담보대출에 대한 LTV(주택담보비율) 규제 강화

ㅇ (은행․보험) 투기지역 LTV 규제 예외적용* 대상 폐지(60→40%)

* ‘만기10년 초과․6억원 초과 아파트 담보대출에 대해서는 LTV 40%를 적용중이나, 거치기간 1년미만․중도상환 수수료가 있는 원리금분할상환방식’의 경우 60% 예외 적용

ㅇ (비은행 금융기관) LTV규제 강화(60～70→50%)

□ 투기지역의 6억원 초과 아파트 신규구입 대출시 적용되는 DTI(총부채상환비율) 규제를 수도권 투기과열지구*에 대해서도 확대 적용

* 서울특별시, 인천광역시, 경기도

□ 향후 금융기관 리스크 관리 실태 및 주택담보대출 추이 등을 면밀히 점검하고 이상징후가 발견될 경우 추가조치 시행

Ⅴ. 서민주거 안정방안

1. 장기 임대주택 건설․비축

□ ‘06～’12년까지 총 116만 8천호의 장기 임대주택을 건설․매입 등의 방법으로 신규 비축하여, 전체 주택수의 12% 수준으로 확충 (‘05년 68만호 → ’12년 184만호, 건설기준)

ㅇ  저소득층부터 중산층에 이르기까지 소득계층별 수요에 부응할 수 있는 다양한 평형․유형의 임대주택 공급

- 소형 102만호 : 국민임대 72만호, 10년임대 19.3만호 등

- 중대형 14.8만호 : 전월세형 임대주택 7.5만호 등

ㅇ 신규 비축분(116.8만호) 중 95.8만호를 주공에서 건설․비축하고, 소요재원에 대한 다각적 조달방안 강구

- 재무적 투자자와의 공동사업, ABS발행, REITs 등

□ ‘07년부터 저렴한 임대료의 국민임대주택 입주자 모집 및 입주물량이 급증하여 전월세가격 안정에 크게 기여할 전망

ㅇ 수도권내 입주자모집물량은 ‘07년～’10년까지 총 256천가구

* 114백호(‘06) → 463(’07) → 575(‘08) → 597(’09) → 927(‘10)

ㅇ 수도권에서 ‘07～’10년 동안 총 251천가구가 실제 국민임대주택에 입주할 전망

* 157백호(‘06) → 356(’07) → 563(‘08) → 759(’09) → 829(‘10)

≪ 국민임대주택 공급 실적․계획 ≫

※ 국민임대단지 및 공공택지의 용적률 상향에 따른 효과 반영

(단위 : 호․세대)

구 분		공급 실적 (98～‘05)	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년 이후	‘06년 이후 소계
공급계획 (주택사업승인)	소 계	365,943	104,259	110,740	127,056	113,534	104,060	200,463	760,112
	수도권	180,823	57,482	54,376	75,816	62,294	52,820	97,983	400,771
	(서울시)	17,119	16,752	32,197	49,276	29,270	29,270	58,540	215,305
	지 방	185,120	46,777	56,364	51,240	51,240	51,240	102,480	359,341
착 공	소 계	168,775	77,075	89,750	105,259	106,540	127,056	451,608	957,288
	수도권	84,879	45,937	42,941	57,443	67,423	89,059	262,801	565,604
	(서울시)	8,265	2,976	1,135	10,209	20,337	44,011	66,265	144,933
	지 방	75,631	31,138	46,809	47,816	39,117	37,997	188,807	391,684
입주자 모집	소 계	108,208	26,303	84,726	102,135	126,286	156,860	521,545	1,017,855
	수도권	50,697	11,401	46,354	57,558	59,730	92,750	323,299	591,092
	(서울시)	2,518	654	9,667	7,379	27,029	44,530	152,883	242,142
	지 방	57,511	14,902	38,372	44,577	66,556	64,110	198,246	426,763
입 주 (준 공)	소 계	76,646	26,580	68,516	94,674	127,188	149,501	555,074	1,021,533
	수도권	33,315	15,732	35,604	56,302	75,940	82,945	351,046	617,569
	(서울시)	2,518	654	9,667	19,615	22,029	44,530	185,189	281,684
	지 방	43,331	10,848	32,912	38,372	51,248	66,556	259,734	459,670

* 분양은 사업승인후 서울 3년, 수도권 4년, 입주는 서울 3년 수도권 5년      소요, 매입임대 등은 당해 연도로 산정

* 공공택지외 주거지역, 매입임대․부도임대(지역별 임대비율적용) 포함

2. 서민 주택금융 지원강화

□ 국민주택기금 전세자금 지원규모 확대

ㅇ 서민 주거안정과 전월세 부담 완화를 위해 전세자금 지원규모를 추가 확대 (‘06년 2조원→2.3조원, ’07년 2.7조원)

* ‘06예산은 당초 1.6조원이었으나 수요증가에 따라 2조로 旣증액(’06.9)

□ 주택금융공사의 서민에 대한 보증공급 확대

ㅇ 전세가격 상승 등을 반영하여 주택신용보증기금의 임차보증금 보증한도를 확대(현행 8천만원 → 1억원)

- 또한, 신용평가등급(CSS) 상위등급자(1〜5등급)에 대하여는 보증한도를 보다 확대(현행 연간소득 → 연간소득의 2배 한도)

※ 현행 보증한도 : ⅰ) 8천만원 한도, ⅱ) 연간소득 범위내 ⅲ) 임차보증금의 70% 의 3가지 요건 중 작은 금액으로 보증

ㅇ 신용평가등급 평가기준 조정*을 통하여 보증승인율을 80% 수준(현행 72%)으로 제고

* 신용등급 하향 평가기준 조정(예: 60일 이하 단기 연체정보 제외)을 통해 보증거부 대상자(9～10등급) 중 일부를 승인대상자(1～8등급)로 전환

□ 주택금융공사 장기 모기지론 금리 인하

ㅇ 서민층*의 대출 부담을 줄이고 금리경쟁력 제고를 통한 공급 확대를 위해 공사의 장기 모기지론 금리를 인하**(0.15%p 인하)

* 공사 모기지론의 이용자의 평균 소득수준은 3천만원이며 국민주택규모 이하가 90%, 구입 주택가격 3억원 이하가 96% 차지

** 현행 금리보다 0.15%p 인하 (예: 20년물 6.5%→6.35%)

Ⅵ. 향후 추진계획

◇ 종부세․양도세 등 투기억제 시책과 임대주택 비축․공급 등 서민주거 안정대책을 일관성 있게 추진

◇ 아울러, 대책의 실효성을 제고하기 위하여 공급대책 추진상황과 시장상황의 점검․관리를 강화

1		시장모니터링과 정책 추진상황 점검․보완

□  ｢부동산 대책반｣(반장: 재경부 차관)의 정례적 개최(주1회 원칙)

① 거래동향, 주택가격 추이, 주택담보대출 운용현황 등 시장상황과 금번에 발표된 공급대책의 추진․작동상황 점검

② 공급확대계획의 차질없는 추진을 위한 부처간 이견조정, 부동산정책의 주요 이슈에 대한 지속적 검토

□ 12월 초 부동산대책 추진상황 점검회의(부총리 주재) 개최

ㅇ 대책 발표 이후 시장상황과 공급확대정책의 추진상황․계획 점검

2		금번 대책의 실효성 제고

□ (국세청) 투기단속 및 세무조사 실시

ㅇ 현재 강남, 신도시 예정지역 등 주요지역에 대해 감시 활동 중

□ (금감위) 주택담보대출에 대한 지속적 관리 강화

ㅇ 주택담보대출에 대한 모니터링을 강화하고 금융기관의 주택담보대출 리스크 관리 방안 준수 여부를 수시 점검

향후 수도권 주택공급 로드맵

1. 수도권 주택건설계획(‘06～’10년)

□ (총괄) ‘06～’10년중 총 164만호 공급

ㅇ 주택공급에 있어 공공부분의 역할을 지속적으로 확대

- 신도시 등 공공택지에서 86.7만호(53%), 민간택지(재건축, 재개발, 비도시지역, 다세대 등)에서 77.3만호(47%) 공급

* ‘04～’05년중 공공택지와 민간택지간의 주택공급비율이 43:57이었던 점을 감안할 때, 신도시 등 공공택지의 공급비중 증대

<  ‘06～’10년간 수도권 주택건설 물량추정 (단위 : 천호)  >

구 분 년도		'06년	'07년	'08년	'09년	'10년	총계	연 평균
수도권	합계	184	297 (26.9)	392 (57.1)	364 (32.8)	403 (8.1)	1,640 (124.9)	328.0 (25)
	공공택지	76	155 (26.9)	229 (57.1)	201 (32.8)	206 (8.1)	867 (124.9)	173.4 (25)
	민간택지	108	142	163	163	197	773	154.6

* (   )은 이번대책으로 인한 물량증가 효과

* 민간택지는 재개발․재건축 등의 사업추진 속도와 계획관리지역의 용적률 조정효과 등에 따라 건설물량 변동 가능

□ (연도별) ‘06년 물량은 주택소요에 못미칠 것으로 전망되나 ’07～’10년간 연평균 36.4만호를 공급

⇒ 수도권 기본수요(26만호) 및 총소요(30만호)를 크게 상회

ㅇ 특히, 당초 공급 부족이 예상되었던 ‘07년의 물량이 약 2.7만호 증가하여 연간 총주택소요 30만호 수준에 육박하는 29.7만호 수준에 이를 것으로 추정

ㅇ ‘08년 이후에는 연 36～40만호 이상의 주택이 건설되어 수급여건이 크게 호전되고 집값 장기안정세가 정착될 전망

* 택지지정물량 : ‘07년 이후는 연 900만평씩으로 계획(8.31정책)

□ (공공택지) 이번 대책에 따른 물량확대 및 기간단축으로 ‘06～’10년중 공공택지내 공급물량이 12.5만호 증가

(당초 74.2만호→86.7만호)

* 용적률 상향 등에 의한 증가(10만호) : 신도시(6개지구, 43천호), 국민임대주택단지(28개지구, 46천호), 일반 공공택지(6개지구, 11천호)

* ‘11～’13년 물량의 ‘10년이전 조기공급 : 2.5만호

ㅇ 신도시 건설물량이 당초 367천호→410천호로 확대(43천호)되어 양질의 자족적 생활권 확충에 크게 기여할 전망

* 확대가능물량 : 송파 3,100호, 검단 10,000호, 광교 9,900호, 파주 5,800호, 김포 6,200호, 양주 8,000호

ㅇ 국민임대주택단지내의 건설물량도 당초 191천호→238천호 수준으로 확대(46천호)

* 국민임대주택단지에는 국민임대주택 이외에 일반 분양주택이 50% 가량 혼합 건설되고 있음 (※ 신도시 등 공공택지에는 국민임대주택이 25%가량 포함되도록 하고 있음)

* 확대가능물량 : 남양주별내 5천호, 고양삼송 6천호, 수원호매실 4천호, 안양관양 900호, 의정부민락 2,800호, 서울(상암․마천․강일․우면․세곡․내곡 등) 총 2,300호, 인천 서창 4,800호 등

□ (민간택지) 재개발 등 도심내 주택건설(다세대, 주상복합 등)도 ‘07년 이후 점차 늘어날 전망

ㅇ 기존 도심의 광역 재정비 등 재개발․재정비사업에 의한 주택건설이 본격화됨에 따라 도시내의 주택건설물량 확대

- 서울 재정비촉진지구 및 뉴타운, 인천․경기의 재정비촉진지구에서 ‘10년까지 20만호 이상 전망 (’12년까지는 36만호)

ㅇ 아울러, 이번 대책에 의한 도심내 건축규제 개선, 계획관리지역내의 용적률 상향 등에 의한 효과가 점차 나타나면 전망치를 상회하는 공급이 이루어질 가능성

□ (경제자유구역) 인천 경제자유구역에서도 ’08～’10년간 약 10만호의 주택이 공급될 예정(’07년 하반기부터 분양시작)

2. 수도권 신도시 주택공급계획

【 판교신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 159%

ㅇ 인구밀도 : 95인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 37.4%

ㅇ 주택호수 : 29천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : ’06.  3(16천호 분양완료, ’07～’09 잔여 13천호)

* 잔여물량 분양계획 : ’07년 단독주택 2,078호 / ’08년 협의양도 980호, 국제현상 300호, 국민임대 5,784호, 공무원임대 473호 / ’09년 주상복합 1,266호, 전세형임대 2,068호

- 최초입주 : ’08. 12

【 동탄신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 173%

ㅇ 인구밀도 : 134인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 24.4%

ㅇ 주택호수 : 40천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : ’04.  6 (34천호 분양완료, ’07～’09 잔여 6천호)

- 최초입주 : ’07.  1

【 김포신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 171% → 190%

ㅇ 인구밀도 : 128인/ha → 151인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 32.4% → 28.0%

ㅇ 주택호수 : 52천호 → 59천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : ’08. 12 → ’08.  6 (6월 단축)

- 최초입주 : ’11.  3 → ’10. 12

【 파주신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 166% → 190%(3단계)

ㅇ 인구밀도 : 110인/ha → 132인/ha(3단계)

ㅇ 녹 지 율 : 28.0% → 25.0%(3단계)

* 1,2단계는 용적률․밀도․녹지율 변동 없음

ㅇ 주택호수 : 46천호(1,2단계), 28천호 → 34천호(3단계)

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : (1단계) ’06.9 (2단계) ’07.12 (3단계) ’10.3→’09.6

- 최초입주 : (1단계) ’09.6 (2단계) ’10.9 (3단계) ’12.12 →’12.3

【 광교신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 165% → 185%

ㅇ 인구밀도 : 53인/ha → 75인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 45.5% → 39.4%

ㅇ 주택호수 : 24천호 → 34천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : ’08. 12 → ’08. 9 (3월 단축)

- 최초입주 : ’10. 12 → ’10.  9

【 양주신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 옥정(177%→190%), 회천(177%→190%)

ㅇ 인구밀도 : 옥정(130인/ha→147인/ha), 회천(129인/ha→159인/ha)

ㅇ 녹 지 율 : 옥정(28%→26%), 회천(31%→25%)

ㅇ 주택호수 : 옥정(27천호→30천호), 회천(19천호→24천호)

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : 옥정(’09.3→’08.3), 회천(’09.6→’08.12)

- 최초입주 : 옥정(’11.3→’10.6), 회천(’11.6→’10.12)

【 송파 신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 208% → 214%

ㅇ 인구밀도 : 170인/ha → 181인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 26.0% → 22.0%

ㅇ 주택호수 : 46천호 → 49천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : ’09.  9

- 최초입주 : ’11. 12

【 평택국제화계획지구 】

ㅇ 용 적 률 : 165% → 180%

ㅇ 인구밀도 : 90인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 30.0% → 26.0%

ㅇ 주택호수 : 63천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : ’09. 12 → ’09.  6 (6월 단축)

- 최초입주 : ’11. 12 → ’11.  6

【 검단신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 174% → 185%

ㅇ 인구밀도 : 133인/ha → 157인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 32.1% → 25.0%

ㅇ 주택호수 : 56천호 → 66천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : ’09. 12 → ’09.  6 (6월 단축)

- 최초입주 : ’12.  6 → ’11. 12

《 신도시 주택공급 계획 》

판 교
면 적	281만평
공급량	29천호
첫 분양	’06년 3월
첫 입주	’08년12월

송 파
면 적	205만평
공급량	49천호
첫 분양	’09년 9월
첫 입주	’11년12월

광 교
면 적	341만평
공급량	34천호
첫 분양	’08년 9월
첫 입주	’10년 9월

검단

화 성
면 적	273만평
공급량	40천호
첫 분양	’04년 6월
첫 입주	’07년 1월

김 포
면 적	358만평
공급량	59천호
첫 분양	’06년 3월
첫 입주	’08년 3월

파 주
면 적	497만평
공급량	80천호
첫 분양	’06년 9월
첫 입주	’09년 6월

양 주
면 적	318만평
공급량	54천호
첫 분양	’08년 3월
첫 입주	’10년 6월

검 단
면 적	340만평
공급량	66천호
첫 분양	’09년6월
첫 입주	’11년 12월