【재무보고에 관한 실무의견서 2006-6】

양도자의 관여가 있는 부동산 등 양도에 대한 회계처리

(발표일 : 2006. 11.29.)

【질 의】

부동산 등을 타인에게 양도하고 양도자가 양도자산에 대해 지속적으로 관여(continuing involvement)하고 있는 경우 매각거래로 회계처리 할 수 있는지?

【의견요약】

1. 자산의 양도여부는 자산 소유로 인한 위험과 효익의 대부분이 이전되었는지에 따라 판단하여야 하며, 대부분의 위험과 효익이 이전되지 않고 양도자가 지속적으로 관여함으로써 양도자산에 대해 통제를 하고 있는 경우에는 관여의 성격과 정도에 따라 회계처리 하여야 함

2. 다만, 양수자가 특수목적기구인 경우 양도자가 특수목적기구를 통제하고 있는지 여부를 먼저 판단하여야 하며, 양도자가 특수목적기구를 통제하고 있고 특수목적기구가 양수대금과 관련하여 수익증권 발행 등을 한 경우 담보차입거래로 회계처리 하고, 양도자가 통제하고 있지 않다면 관여의 유․무에 따라 담보차입거래 또는 매각거래로 회계처리 하여야 함

3. 양도자가 양도후 양도한 자산을 전혀 사용하지 않거나 양도가액의 20%미만에 상당하는 부분의 양도자산을 사용하면서 ①재구매약정 또는 옵션을 보유하지 않고, ②양수자에게 투자대금의 회수 또는 투자이익을 보장하지 않으며, ③양도자산의 운영을 지원하지 않는다면 매각거래로 회계처리 할 수 있음

4. 양도자가 양도후 리스 등을 통하여 양도가액의 20%이상에 상당하는 부분의 양도자산을 사용하고 상기 3의 관여가 없으며, ①양도자산의 가치 증가 또는 감소의 20%이상을 공유하지 않고, ②상환청구할 수 없는 금융을 제공하지 않으며, ③양도자산과 관련된 의무가 모두 해소되었고, ④양수자를 위한 보증 또는 담보제공이 없다면 매각거래로 회계처리 할 수 있음

【실무검토의견】

1. 부동산 등은 토지, 건물, 부동산 신탁에 따른 수익권 및 기타 이와 유사한 것을 말한다.

2. 동 실무의견서는 독립된 개별 실체간의 부동산 등 양도거래가 매각거래인지 여부를 판단하기 위한 것으로 양도자의 종속회사가 양도자산에 관여하고 있다면, 개별기업의 관점에서는 양도자산의 위험과 효익을 양도자가 갖고 있지 아니하므로 매각거래로 회계처리 하되 연결재무제표 작성시에는 연결 실체를 거래당사자로 하여 판단하므로 담보차입거래로 회계처리 하여야 한다.

3. 양수자가 자산의 유동화, 차입, 리스, 연구개발 등 한정된 특정목적만을 수행하기 위해 설립된 회사 또는 신탁 등의 특수목적기구(vehicle)인 경우 양도자가 동 특수목적기구를 통제하고 있는지 여부를 먼저 판단하여야 하며, 양도자가 특수목적기구를 통제하고 있고 특수목적기구가 양수대금과 관련하여 수익증권 발행 등을 한 경우 담보차입거래로 회계처리 하고, 양도자가 통제하고 있지 않다면 관여의 유․무에 따라 담보차입거래 또는 매각거래로 회계처리 하여야 한다. 다만, 부동산을 개발하여 분양하기 위한 목적으로 설립된 특수목적기구는 동 실무의견서의 적용범위에서 제외한다.

4. 양도자가 특수목적기구를 통제하고 있는지 여부는 특수목적기구의 ①활동, ②의사결정 ③위험과 효익 측면을 고려하여 경제적 실질에 따라 판단하며 이중 하나의 요건을 충족하면 양도자가 통제력을 갖고 있다고 볼 수 있다.

①활동 : 특수목적기구가 양도자의 영업을 위하여 활동하고 동 활동으로 인한 효익을 양도자가 향유할 수 있는 경우 양도자가 통제력을 갖고 있는 것임 (예: 양도자가 운영자산을 특수목적기구에 양도한 후 리스 등을 통해 동 자산을 사용하고 특수목적기구가 은행으로부터 양수대금을 차입하는 경우)

다만, 자산유동화에관한법률 등 관련법상 허용된 범위내에서만 활동하는 경우 양도자가 동 활동 측면에 의한 통제력을 갖지 않는 것으로 봄

②의사결정 : 양도자가 특수목적기구의 해산, 정관이나 규약 변경, 주요자산의 처분 등 주요사항에 대해 의사결정 권한을 행사할 수 있는 경우 양도자가 통제력을 갖고 있는 것임

③위험과 효익 : 양도자가 특수목적기구에 대한 위험과 효익의 50%이상을 갖고 있는 경우 양도자가 통제력을 갖고 있는 것임

예) - 양도자의 특수목적기구에 대한 대출 또는 출자와 특수목적기구가 발행하는 수익증권 또는 채권의 인수 등을 합하여 특수목적기구에 대한 효익의 50%이상을 양도자가 갖고 있는 경우

- 양도자의 특수목적기구에 대한 후순위대출 또는 지급보증과 특수목적기구가 발행하는 후순위채권 인수 등을 합하여 특수목적기구가 청산시 부담하게 되는 위험의 50%이상을 양도자가 갖고 있는 경우

5. 자산의 양도여부는 자산 소유로 인한 위험과 효익의 대부분이 이전되었는지에 따라 판단하여야 하며 대부분의 위험과 효익이 이전되지 않고 양도자가 지속적으로 관여(continuing involvement)함으로써 매각거래로 회계처리 할 수 없는 경우가 있다.

6. 양도자가 양도 후 양도자산을 전혀 사용하지 않거나 양도가액의 20%미만에 상당하는 부분의 양도자산을 사용하는 경우, 양도시점에 양도자가 다음의 관여(관여Ⅰ)중 하나 이상을 하고 있다면 담보차입거래로 회계처리 하여야 한다.

<관여Ⅰ>

①재매입 약정 또는 옵션 보유 : 양도자가 양도자산을 재매입해야 하는 의무를 갖고 있거나 재매입 옵션을 보유하고 있는 경우

다만, 양도자산을 매입할 의도와 능력이 있는 독립된 제3자가 제시하는 구매조건과 동일한 조건으로 재매입하는 경우에는 일반적으로 공정가액으로 매입하는 것과 같으므로 재매입약정이 없는 것으로 볼 수 있음

②양수자의 투자대금회수 또는 투자이익 보장 : 양도자가 양도자산에서 발생할 수익, 보조금, 절세효과 등 현금흐름을 보장함으로써 양수자의 투자대금 회수나 투자대금에 대한 이익을 보장해 주는 경우

③양도자산의 운영 지원 :

ⅰ)양도자가 자신의 위험부담으로 양도자산의 운영수익이 양수자가 자산 운영 및 양수와 관련하여 지출한 비용을 충당하기에 충분할 때까지 운영을 지원하는 경우

ⅱ)또는 양도자가 양도대가에 대해 상당한 채권(양도대가의 20%이상)을 보유하고 있고 동 채권이 양도자산의 운영에 따라 회수되는 경우

7. 양도자가 양도 후에도 리스 등을 통하여 양도가액의 20%이상에 상당하는 부분의 양도자산을 다시 사용하는 경우, 상기 6의 관여(관여Ⅰ)외에 다음의 관여(관여Ⅱ)를 추가로 고려하여 양도자가 관여Ⅰ 또는 관여Ⅱ중 하나 이상을 하고 있다면 담보차입거래로 회계처리 하여야 한다.

<관여Ⅱ>

①양도자산 가치 증가 또는 감소 공유 : 양도자가 양도자산의 가치 증․감에 따른 위험과 효익의 20%이상을 양수자와 공유하는 조건이나 상황에 있는 경우

예) - 양도자가 양도자산을 기초로 발행되는 주식 또는 수익증권을 양도대가의 일부로 수취하고 동 수취가액이 양도가액의 20%이상인 경우

- 양도자산을 기초로 발행되는 채권 중 양도자산의 가치 증․감에 따라 가치가 변동되는 채권(예 : 후순위채)의 20%이상을 갖고 있는 경우

다만, 이종 출자지분 등은 보유비율에 관계없이 양도자산의 가치 증․감에 따른 위험과 효익의 20%이상을 공유할 수 있으므로 이에 대한 별도의 평가가 필요함

②상환청구할 수 없는 금융 제공 : 양도자가 양도대가 일부를 양수자에게 대여하고 동 대여금에 대해 양도자가 상환청구할 수 없거나 양수자가 양수한 자산으로만 동 부채를 상환할 수 있는 경우

③양도자산 관련 의무 미해소 : 양도자가 양도자산에 부가되어 있던 부채 등의 의무를 자산 양도 후에도 계속 부담하고 있는 경우

④보증 또는 담보 제공 : 자산양도와 관련하여 양도자가 양수자의 채무에 대해 보증을 하거나 양수자를 위해 당해 자산이외 다른 자산을 담보로 제공하는 경우

8. 관여Ⅰ과 관여Ⅱ가 없어 부동산 양도를 매각거래로 회계처리 하는 경우 양도자가 양도자산을 리스 등을 통해 사용하고 있다면 사용하고 있는 부분에 대해서는 매각거래 인식 후 리스기준서에 따라 금융리스 또는 운용리스로 회계처리 하여야 한다.

9. 동 실무의견서에 제시되지 않은 관여는 자산 소유에 따른 위험과 효익의 대부분이 이전되었는지에 따라 담보차입거래 또는 매각거래로 회계처리 하여야 한다.

【적용례】

이 재무보고에 관한 실무의견서는 발표일 이후 최초로 개시하는 사업연도에 발생하는 거래부터 적용한다.  끝.

<부록>          관여*가 있는 부동산 양도거래 판단 과정

*아래의 관여Ⅰ과 관여Ⅱ는 양도거래에서 일반적으로 나타나는 관여이며 동 의견서에서 제시되지 않은 관여는 자산 소유에 따른 위험과 효익의 대부분이 이전되었는지에 따라 담보차입거래 또는 매각거래로 회계처리 하여야 한다.

매각거래

다만, 양도자산의 일부를 사용하고 있는 경우 매각거래 인식 후 리스기준서에 따라 금융리스 또는 운용리스로 회계처리

양수자가 특수목적기구인가?

양도자가 ①활동, ②의사결정, ③위험과 효익 중 하나 이상의 측면에서 특수목적기구를 통제하고 있는가?

양도자가 양도 후에도 양도가액의 20%이상에 상당하는 부분의 양도자산을 사용하는가?

YES

YES

NO

NO

YES

담보차입거래

특수목적기구가 양수대금과 관련하여 수익증권발행 등을 한 경우 담보차입거래

NO

양도자가 관여Ⅰ중 하나 이상을 하고 있는가?

<관여Ⅰ>

①재매입약정 또는 옵션 보유

②투자대금회수 또는 투자이익보장

③양도자산의 운영지원

양도자가 관여Ⅰ또는 관여Ⅱ중 하나 이상을 하고 있는가?

<관여Ⅰ>

좌 동

<관여Ⅱ>

①양도자산의 가치 증․감의 20%이상 공유

②상환청구할 수 없는 금융제공

③양도자산 관련 의무 미해소

④보증 또는 담보 제공

매각거래 인식후

리스기준서에 따라 금융리스 또는 운용리스로 회계처리

NO

YES

NO

YES