	보도자료
	∙토지정책팀 팀 장 최 정 호 사무관 박 준 형 ∙☎ 02-2110-8620 ∙jjun@moct.go.kr
	∙12월 14일 배포(총 9매)

▪ 12월 15일(금) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

개발부담금제도 이렇게 바뀐다

개발이익환수에 관한 법률 시행령 개정․시행

개발부담금제도에 대해 규율하고 있는 개발이익환수에 관한 법률의 시행령이 개정되어 12월 15일부터 공포, 시행된다.

금번에 개정된 시행령에서는 개발부담금 산정시 적용되는 각종 요소(개시지점지가, 정상지가상승분, 개발비용 산입대상)를 합리적으로 개선하고 경제자유구역개발사업, 제주국제자유도시개발사업, 경륜․경정장, 개발행위허가에 따른 지목변경사업 등을 부과대상 사업으로 추가하였다.

개발부담금은 택지개발, 공단조성 등 정부의 인허가를 받아 토지개발사업을 시행하는 경우 발생하는 토지개발이익, 즉 땅값초과상승분의 25%를 환수하는 제도로서, 2002년(수도권은 2004년) 이후 부과중지 상태에 있다가 8.31 부동산대책의 일환으로 2006년 1월 1일부터 재부과 되고 있다.

개발부담금 산정식 = 개발이익( 사업종료시점 지가 - 개시시점 지가 - 정상지가상승분 - 개발비용 ) × 부과율(25%)

금번 개정․시행되는 주요 내용은 다음과 같다.

① 개시시점 지가는 원칙적으로 해당 토지의 공시지가를 적용하고, 납부의무자가 사업승인 전에 매입한 실제 매입가격을 신고한 경우에는 공시지가 대신 매입가격을 적용하도록 하고 있는데,

매입가격 적용 요건을 현행 “사업승인 전에 매입(중도금까지 지불)한 경우”에서 “사업승인 전에 계약을 체결하고 그 계약금액대로 지불이 이루어진 경우”로 개정하여 실제 매입가격이 인정되는 범위를 확대하였다.(시행령 제9조, 시행규칙 제4조)

개정이유는 매입가격이 과세표준이 되는 등 객관적 진실성이 확보되는 경우에는 가급적 이를 인정하는 것이 개발이익을 정확하게 측정하는 방법이기 때문이다.

② 정상지가상승분 계산시 적용되는 정기예금이자율을 현행 8%에서 6%로 변경하였다.(시행령 제2조)

법은 개발이익에서 차감되는 정상지가상승분을 당해 사업부지가 포함된 “시군구의 평균지가상승분”으로 하되, 시행령으로 규정하는 “정기예금이자율”이 이보다 높은 경우에는 정기예금이자율을 적용하도록 하고 있다.

시행령은 정기예금이자율을 지난 2000년 이후 “연도별 8%, 분기별 2%”를 적용하여 왔으나, 최근 금리 동향 등을 감안하여 “연도별 6%, 월별 0.5%”로 변경하도록 하였다.

③ 개발이익의 차감항목인 개발비용에 “사업시행을 위하여 철거한 건물의 가액”이 포함됨을 명확히 규정하였다.(시행령 제10조)

종래에도 해당 토지개발사업과 관련하여 지출한 보상비 등은 개발비용으로 인정하도록 규정하고 있었으나, 자기가 소유한 건물을 철거한 경우의 건물 가액 등은 법령에 명시적인 규정이 없어 개발비용에 포함되지 않아 왔다.

또한, 납부의무자가 제출하는 개발비용산출내역서의 작성을 대행할 수 있는 용역기관으로 현행은 감리전문회사(건설기술관리법)와 원가계산용역기관(국가계약법)만을 인정하고 있는데, 엔지니어링기술진흥법에 의한 엔지니어링활동주체도 개발비용 산정을 위한 공사원가계산에 전문성을 갖추고 있는 점을 감안하여 추가하였다.

④ 부과대상이 되는 토지개발사업을 추가하였다.(영 별표 1)

부과중지 기간(수도권 ’04～’05년, 기타지역 ’02～’05년) 동안에 개별법에 의하여 신설된 토지개발사업들을 부과대상 사업으로 신규 포함하였다.

추가된 개발사업은 “경제자유구역개발사업(「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률」), 제주국제자유도시개발사업(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시조성을 위한 특별법」), 평택시개발사업((주한미군기지 이전에 따른 평택시등의 지원 등에 관한 특별법」), 경륜장․경정장설치사업(「경륜․경정법」), 지역특화발전특구개발사업(「지역특화발전특구에 대한 규제특례법」), 개발행위허가에 의한 지목변경사업”등이다.

다만, 외국인 투자유치와 산업 활성화를 위하여 경제자유구역의 수도권외의 지역에서의 산업용지, 제주국제자유도시의 산업용지․투자진흥지구․특별개발우대사업, 지역특화발전특구의 중소기업 공장용지 등은 부과대상에서 제외하였다.

경제자유구역 등에서 부과제외 되는 산업용지에는 “공장, 지식산업관련시설, 문화산업관련시설, 정보통신산업관련시설, 자원비축시설 등과 이와 관련된 교육, 연구, 업무, 정보처리, 유통시설용 토지(산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조 제5호)”가 포함된다.

또한, 사업주체에 따라 사업시행자가 지자체인 경우는 부과가 제외되고 정부투자기관인 경우는 50% 감면대상이 되는데, 경제자유구역 중 영종지구, 청라지구 등 외국인 투자가 많이 이루어지는 지역은 대부분 공공기관이 토지를 개발하는 지역이어서 부담금 부담이 크지 않을 전망이다.

< 별첨 >  참고자료,  Q & A

< 별첨 >  참고자료,  Q & A

개발이익환수에관한법률 시행령 및 시행규칙 주요 개정내용

구 분		현 행	개 정 안
지가의 산정	매입가격을 개시시점 지가로 인정하는 경우	사업인가전에 매입한 경우	인가전에 매매계약을 하고 인가후 지불한 경우도 인정
	정상지가상승분	분기별 지가변동률 사용	월별 지가변동률 사용
		정기예금이자율 연리 8%	연리 6%
	토지-건물 일괄 매입시 토지가액 산정	규정 없음	부가가치세법의 구분방식 적용, 안분 계산
개발비용	건물 가격의 개발비용 인정여부	규정 없음(불인정)	개발비용 인정
	개발비용 산정기관	감리전문회사, 원가계산용역기관	엔지니어링활동주체 추가
부과대상 개발사업	경제자유구역	부과대상 아님(일부 부과)	부과대상 (비수도권 산업용지 제외)
	지역특화발전특구	부과대상 아님(일부 부과)	부과대상 (중소기업 공장용지 제외)
	평택시개발사업	부과대상 아님(일부 부과)	부과대상
	제주국제자유도시	부과대상 아님(일부 부과)	부과대상 (산업용지․투자진흥지구 제외)
	경륜․경정장	부과대상 아님(일부 부과)	부과대상
	개발행위허가에 의한 지목변경사업	부과대상 아님(건축시 부과)	부과대상

* 일부 부과 : 현행 부과대상 사업 해당시 개별 부과

개발부담금제도 개요

□ 토지개발이익환수제도의 목적

- 토지로부터 발생하는 개발이익을 환수하여 이를 적정 배분함으로써 토지투기 방지와 토지의 효율적 이용을 촉진하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지 함(’89.12.30 법률제정)

□ 부과기준 및 부과률

- 사업종료(준공)당시의 지가에 사업개시(인가)당시의 지가와 정상지가상승분 및 토지개발에 소요된 비용을 공제한 나머지 즉, 개발이익의 25%를 부과

* 부담금 = 개발이익 (종료시점 지가 - 개시시점 지가 - 정상지가상승분 - 개발비용) × 부과률 (25%)

- 종료시점(준공) 지가 : (원칙) 공시지가, (예외) 감정평가가격

- 개시시점(인가) 지가 : (원칙) 공시지가, (예외) 실제 매입가격

- 정상지가상승분 : 부과기간 동안 해당 시군구의 평균지가변동률과 정기예금이자율(개정 6%) 중 높은 율을 적용

- 개발비용 : 토지개발사업의 시행과 관련하여 지출된 순공사비(제세공과금 포함), 조사비, 설계비, 일반관리비․기타 경비, 기부채납가액 및 토지개량비

□ 납부의무자 : 사업시행자. 단, 토지소유자와 사업시행자가 다른 경우에는 토지소유자

□ 개발부담금 부과대상 및 감면대상

- 부과대상 : 택지개발, 공업단지조성, 유통단지조성, 관광단지조성, 지목변경사업 등 총 10개 종류로서 사업면적이 아래 기준면적을 초과하는 사업

․ 도시지역 : 990㎡ 이상(6대도시는 660㎡, 개발제한구역은 1,650㎡이상)

․ 비도시지역 : 1,650㎡ 이상

- 감면제도 : 국가․지방자치단체 시행 사업, 정부투자기관 등 공공기관 시행 사업, 중소기업 공장용지조성, 국민주택용 택지개발, 산업단지개발 등 공공성이 강한 사업에 대하여는 면제 또는 50% 경감

부과대상	감면대상
□ 택지, 주택단지 개발사업 - 택지개발사업 - 대지조성사업 또는 주택건설사업 - 산업단지안의 주택지조성사업 □ 공업용지 조성사업 - 산업단지개발사업 - 농공단지 개발사업 - 협동화산업단지조성사업 - 산업단지 외의 공업용지조성사업 □ 관광단지 조성사업 □ 도시환경정비사업(공장건설 제외) □ 유통단지 조성사업 □ 온천 개발사업 □ 여객자동차터미널사업 및 화물터미널사업 □ 골프장 건설사업 □ 기타 - 도시개발사업(환지방식제외) - 지목변경을 수반하는 건축사업 - 개발행위허가에 의한 건축사업, 지목변경사업 등	□ 부과제외 - 임대주택 건설사업(5년이상), 보상 이주단지 조성사업 - 국가가 시행하는 사업 - 지자체가 시행하는 사업중 택지․주택단지, 공업단지, 관광단지, 도시환경정비 및 유통단지 조성사업 □ 100% 면제 - 수도권외의 산업단지 개발사업 - 벤처기업집적시설, SOC민간투자사업, 산업기술단지, 소기업 공장부지 조성사업(수도권외) □ 50% 경감 - 지자체가 시행하는 사업(부과제외 대상사업 제외) - 정부투자기관, 지방공기업 등 공공기관이 시행하는 사업중 ․택지․주택단지, 공업단지, 관광단지, 도시환경정비 및 유통단지 조성사업 ․철도시설공단의 역세권개발사업 등 특정 공공기관의 특정사업 5개 - 중소기업의 공장용지․공업단지 조성사업(수도권외) - 국민주택 건설용 택지개발사업

□ 부과․징수 : 시장․군수․구청장이 사업 준공후 3월내 부과하고, 부과후 6월내에 납부

□ 연도별 징수실적

(단위 : 건, 백만원)

연 도 별	징 수
	건 수	금 액
총 계	17,588	1,751,194
2005	2,004	122,123
2004	1,722	77,069
2003	1,625	53,012
2002	1,470	47,223
2001	821	29,126
2000	329	24,376
1999	659	56,722
1998	1,422	145,167
1990 ～ 1997	7,536	1,196,376

* 부과중지 기간 : 수도권 04～05년, 비수도권 02～05년

“개발행위허가에 의하여 지목을 변경하는 사업”을 별도의 부과대상 사업으로 한 이유

□ 현행법은 “개발행위허가 등에 의한 건축물의 건축”과 “지목변경을 수반하는 건축물의 건축”을 각각 별도의 부과대상으로 하고 있음

- 따라서, 건축을 수반하지 않는 경우 이들 사업은 부과대상에서 제외되었으나, 이번에 건축행위 없이 “개발행위허가 등을 받아 지목을 변경하는 토지개발사업”을 별도의 부과대상으로 하였음

□ 이는 개발행위허가사업(지목변경)이 종료된 후에 건축사업을 착수하는 경우와 같이 일정기간 시차를 두고 사업을 시행함으로써 부담금을 회피하는 경우를 방지하면서, 토지개발단계인 개발행위허가사업에 대하여 부담금을 부과하기 위한 것임