｢부동산 시장｣ 제도개편 방안 - 질의․응답 자료 -

‘07. 1. 11

재 정 경 제 부

건 설 교 통 부

금융감독위원회

목    차

1.  그동안 정부는 민간택지 분양원가 공개에 반대한 것으로 알고 있는데 분양원가 공개로 방침을 선회한 이유는?	1

2.  민간택지 분양가 상한제와 원가공개에도 불구하고 민간주택 공급이 제대로 이루어 질 수 있을 것으로 보는지?	3

3. 민간택지에서 분양가상한제만으로 분양가 인하가 가능한데 분양원가 공개를 동시에 시행하는 이유?	6

4. 이번 분양가 인하대책이 서민의 내집마련에  실제 도움이 될 것으로 보는지?	8

5.  이번에 발표된 민간택지 원가공개 방안을 실질적인  원가공개로 볼 수 있는지?	10

6.  분양가상한제 시행(‘07.9.1) 전에 주택건설 사업계획 승인을 받은 경우에는 상한제 적용을 받지 않는지?	11

7.  동일차주가 투기지역 내에서 아파트담보대출을 이미 2건 이상 받고 있는 경우, 그 건수를 1건으로 축소토록 조치한 배경이 무엇인지?	12

1. 그동안 정부는 민간택지 분양원가 공개에 반대한 것으로 알고 있는데 분양원가 공개로 방침을 선회한 이유는?

□ 당초 정부는 민간택지 분양가의 실질적 인하를 위해서는 분양원가 공개 보다는 분양가 상한제 도입이 보다 효과적이라고 보았음

□ 그간 정부는 민간택지내 분양원가 공개 시행과 관련하여

민간택지내 주택사업의 성격상 정확한 택지비 산정이 곤란하다는 점 (예 : 수년간 여러 차례 토지매입, 알박기 등)

선분양제도 하에서 추정원가에 기초한 원가 공개는 실제 투입원가와 차이로 인해 분쟁소지가 높다는 점

｢원가 + 적정이윤｣ 방식의 가격통제는 기술개발이나 원가절감 노력을 게을리하게 할 소지가 있다는 점을 우려

⇒ 이러한 이유로 인해 민간주택 공급에 부정적 영향을 미칠 가능성이 있어 보다 신중한 검토가 필요하다는 입장이었음

□ 그러나 일반국민들은, 분양가 인하 기대와 더불어 분양원가를 투명하게 공개해야 한다는 요구를 하는 반면

ㅇ 경제․시장 전문가들은, 지나친 분양원가 공개는 공급을 위축시켜 시장불안을 가중할 수 있다는 우려를 제기하였음

⇒ 정부는 이러한 상반된 요구를 종합적으로 고려하여 합리적인 수준에서의 ｢민간택지내 분양원가 공개방안｣을 마련하였음

□ 따라서 이번에 발표된 분양원가 공개방안은 주택공급의 투명성 제고 및 분양가 인하효과는 거두면서도

ㅇ 기업의 부담이나 부작용을 최소화할 수 있는 방안이라고 할 수 있음

원가공개 대상지역을 미분양 문제 등의 어려움을 겪고 있는 지방은 제외하고 수도권(전역) 및 지방의 투기과열지구에 한정

향후 공개토록 하는 원가 내역 자료는 이미 업체들이 감리자모집공고 등의 단계에서 시군구에 제출하는 자료 범위이내 이므로 업계에 추가적 부담을 발생시키지 않을 것임

개별 기업이 원가를 직접 공개하는 것이 아니고 ｢분양가심사위원회｣의 검증을 거쳐, 지자체장이 (간접)공개토록 함으로써 기업의 부담이 되지 않도록 함

또한 추정원가 공개라는 특성상 발생할 수 있는

분쟁 소지를 없애기 위해 원가공개 내용의 법적 효력을 제한할 계획

* 분양원가에 대한 분쟁을 방지하기 위해 분양공고문에 원가공개 내용의 법적 효력이 제한된다는 주의문구를 삽입토록 할 예정

□ 이번 원가공개 결정을 계기로 그간 형식적으로 운영되던 지자체의 분양가 심사기능이 강화되면서

ㅇ 민간건설업계의 투명성이 제고되고 종래의 분양가 부풀리기 문제도 해소될 수 있으리라 봄

2. 민간택지 분양가 상한제와 원가공개에도 불구하고 민간주택 공급이 제대로 이루어 질 수 있을 것으로 보는지?

【원가공개가 민간주택 공급에 미치는 영향】

□ 금번에 마련한 민간택지내 분양원가 공개방안은 수도권 및 투기과열지역에 한해 적용함으로써 공개의 취지와 실효성은 최대한 살리되, 기업의 부담이나 부작용은 최소화하도록 하였음

택지비는 원칙적으로 감정가를 인정함으로써 택지마련의 어려운 과정을 공개할 필요가 없음

* 정부도 공공택지에 대해 감정가로 매각(전용 25.7평 이상의 경우)하고 있는 점을 감안할 때 분양가가 수분양자가 납득할 수 있는 수준임

기본건축비는 업체들이 감리자모집공고 등의 단계에서 이미 시군구에 제출하던 자료의 범위이내 이므로 업계의 추가적 부담을 발생시키지 않음

③ 가산비의 경우에는 엄정한 심사를 거치게 됨에 따라 다소 내려갈 가능성은 있으나, 이 부분은 그 동안 부풀려진 부분이 있었다는 평가도 있었던 만큼 투명성 제고 차원에서 엄격한 공개가 불가피

④ 특히, 개별 기업이 원가를 직접 공개하지 않고 ｢분양가심사위원회｣의 검증을 거쳐, 지자체장이 (간접)공개토록 하여 기업의 부담이 되지 않도록 하였음

⑤ 또한 추정원가라는 특성상 발생할 수 있는 분쟁 소지를

없애기 위해 원가공개 내용의 법적 효력을 제한할 계획

* 분양원가에 대한 분쟁을 방지하기 위해 분양공고문에 원가공개 내용의 법적 효력이 제한된다는 주의문구를 삽입토록 할 예정

⇒ 따라서, 이번 분양원가 공개로 인해 기업의 부담이 추가로 발생하는 것은 아니므로 민간 주택공급에 차질을 빚을 것으로 보지 않음

【분양가상한제가 민간주택 공급에 미치는 영향】

□ 금년 9월 시행되는 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 9월 이전에는 오히려 공급이 늘어나는 효과가 있을 것으로 예상

ㅇ 다만, 상한제 시행 이후에는 이윤율의 축소 가능성 때문에 민간부문의 공급이 다소간 영향을 받을 것으로 봄

□ 따라서 ｢11.15 방안｣중 주택공급 로드맵상(06~10년)의 민간주택 공급이 차질없이 이루어질 수 있도록 규제완화 및 제도개선을 지속적으로 추진할 계획

① 기존 도심내 광역재정비 사업 활성화

② 다세대․다가구, 주상복합, 오피스텔 규제완화를 통한 도심내 자투리땅 활용 확대

③ 계획관리지역內(비도심지역) 제2종 지구단위계획구역의

용적율을 추가완화 (150% → □11.15방안□ 180% → 200%)

④ 주공 등 공공부문의 역할도 확대해 나갈 예정

⑤ 금번 대책에서 소위 알박기에 따른 민간주택 사업 지연과 고분양가 문제에 대응하기 위하여 ｢민간택지 공동사업 추진방안｣을 도입하기로 한 바 있음

□ 앞으로 민간주택 공급이 차질없이 이루어질 수 있도록

□부동산대책반□ 회의를 통해 민간주택 공급의 애로요인을 지속적으로 발굴･개선해 나갈 계획

3.  민간택지에서 분양가상한제만으로 분양가 인하가

가능한데 분양원가 공개를 동시에 시행하는 이유?

□ 정부가 정하는 분양가의 구성내역 및 산정기준을 보다 엄밀하게 재정립하고, 시·군·구에 □분양가심사위원회□를 설치하여 분양승인을 보다 내실 있게 운영토록 할 계획임

ㅇ 일반 국민들은 분양원가를 공개하여 투명성을 더욱 높여 줄 것을 요청하고 있어 이에 부응하면서도 기업의 부담을 최소화 하도록 한 것임

□ 앞으로 분양원가 공개를 실시하면 시군구의 ｢분양가심사위원회｣ 검증을 거쳐 민간택지내 분양가 구성항목(택지비, 기본형건축비, 가산비)이 공개됨

그간 형식적으로 운영되던 지자체의 분양가 심사기능이 대폭 강화되면서

⇒ 민간건설업계의 투명성이 크게 제고될 것으로 봄

또한 논란이 많은 택지비․가산비 내역이 상세하게 검증․공개됨으로써 무분별한 분양가 부풀리기는 차단될 수 있을 것임

※ 지금까지는 원가구조 자체를 알 수 없었음

③ 정부가 6개월 마다 고시하는 기본형건축비도 지역실정에 맞게 시군구 ｢분양가심사위원회｣에서 조정하고, 동 조정결과를 5개 항목으로 구분하여 공개

⇒ 분양원가 공개만으로도 부분적으로 분양가를 인하시키는 효과가 발생할 것으로 기대

④ 아울러 가산비 항목중 기본형건축비 성격이 짙은 항목(예 : 지하주차장 등)은 최대한 기본형건축비에 포함시켜 불분명한 분양가 인상요인을 억제

4. 이번 분양가 인하대책이 실제로 분양가 인하로 나타나 서민의 내집마련에  도움이 될 것으로 보는지?

□ 지난 ｢11.15 방안｣과 이번 대책을 통해

ㅇ 모든 신규 분양주택의 분양가를 실질적으로 낮추기 위한 제도적 기반을 완비하였음

① (공공택지내) ｢11.15방안｣에서 택지공급가격 인하, 용적률의 합리적 조정 등을 통해 25% 내외의 분양가 인하(25.7평 이하 기준)

* 25.7평 초과주택의 분양가도 이번 대책에 의한 채권상한액 하향조정(시세 90%→80%)으로 약 10% 인하효과 발생

② (민간택지내) 이번대책에서 분양가 상한제, 채권상한액  하향조정 등을 통한 분양가 인하방안을 마련

- 지역과 사업여건 등에 따라 차이가 있으나, 20% 내외의 분양가 인하효과 예상

- □분양가심사위원회□의 기능이 활성화되어 보다 엄밀한 심사가 가능해질 것이며, 특히 시군구별 기본건축비, 사업장별 가산비의 경우 추가 인하 가능성이 있음

□ 이러한 분양가 인하 혜택이 무주택자 등 서민들에게 돌아갈 수 있도록 실수요자 중심 청약제도 개편안을 앞당겨 시행할 예정

① 무주택기간, 부양가족수 등을 감안하는 ｢청약가점제｣를 당초 ‘08년 하반기 → ’07.9월로 앞당겨 시행

② 2주택이상 보유자의 1순위 청약자격 배제* 및 감점제 도입

* 현재도 공공이 분양하는 25.7평 이하는 무주택자에게만 공급하고, 수도권 대부분 지역이 포함되는 투기과열지구내에서 2주택 이상자의 1순위 청약자격을 배제하고 있음

5. 이번에 발표된 민간택지 원가공개 방안을 실질적인  원가공개로 볼 수 있는지?

□ 택지비, 기본형건축비, 가산비 각각의 특성을 감안하여  내실있고 실질적인 검증 및 공개방안을 마련한 것임

ㅇ (택지비) 민간택지의 특성상 정확한 산정이 곤란하므로 공인기관이 평가한 감정가를 기준으로 사업장별로 검증․공개 ⇒ 택지비 부풀리기를 원천 차단

ㅇ (가산비) 분양가 인상 요인으로 지목되어 왔던 가산비의 상세내역을 사업장별로 철저히 검증․공개

⇒ 가산비 책정의 적정성과 투명성 제고

ㅇ (기본형건축비) 중앙정부가 산정․고시하는 금액※을 기초로 시군구의 ｢분양가심사위원회｣가 지역여건에 맞게 조정하고 5개 항목으로 공개

* 5개 항목 : 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용

⇒ 기본형건축비의 적정성을 지역별로 검증하여 공개

(※ 중앙정부도 현행 기본형건축비를 재평가․산정할 계획)

□ 각각의 원가에 대하여는 법적 의무기구로 설치되는 ｢분양가심사위원회｣에서 철저히 검증한 후 지자체가 공개

* 위원회에는 회계, 건축, 토목, 법률 등 분야의 민간전문가 참여

6. 분양가상한제 시행(‘07.9.1) 전에 주택건설 사업계획 승인을 받은 경우에는 상한제 적용을 받지 않는지?

□ ‘07.9.1부터 민간택지내 분양가상한제가 시행됨에 따라

ㅇ ‘07.9.1이후 주택건설 사업계획승인 신청분은 예외 없이 모두 상한제를 적용받게 되며

ㅇ ‘07.8.31이전 사업계획승인 신청분이라 하더라도

- 법 시행일 후 3개월(‘07.12.1)이 경과될 때까지 분양 승인 신청을 하지 않은 경우에는 분양가상한제를 적용받게 됨

□ 따라서, ‘07.12.1 이후에는 분양가상한제가 적용되지 않는 주택의 분양이 이루어질 수 없게 되므로

ㅇ 분양물량의 조기공급이 유도되는 한편, 분양가 인하에 의한 시장안정 효과가 조기 가시화될 전망

7. 동일차주가 투기지역 내에서 아파트담보대출을 이미 2건 이상 받고 있는 경우, 그 건수를 1건으로 축소토록 조치한 배경이 무엇인지?

□ 정부의 11.15 부동산 대책에 따른 주택담보대출 리스크관리 강화대책 시행 이후 주택담보대출의 증가세는 다소 둔화되는 모습

◦ 그러나 시중 유동성이 여전히 풍부한 상황에서 주택가격 상승에 대한 기대감 등으로 주택담보대출 증가세가 확대될 가능성도 상존

□ 금번 조치는 이러한 잠재적 위험요인에 효과적으로 대응하기 위한 것으로서,

ㅇ 특히 주택가격 급락시 상대적으로 손실위험이 큰 복수 주택담보대출에 대한 리스크관리 강화에 중점을 둔 것임

<현행 복수대출 규제>

◈ 동일 차주에 대한 투기지역내 아파트담보대출(신규취급 기준)을 1건으로 제한(’05.6.30.)

* 투기․비투기 지역에서 기존 대출이 있는 차주는 투기지역 아파트 담보대출 신규취급 불가 (단, 기존주택을 1년 이내에 처분하는 특약을 체결하는 경우에는 일시적으로 2건 가능)

◈ 투기지역내 3건 이상의 아파트 담보대출을 받은 차주는 만기도래시 1년간 유예기간 부여 후 전액상환 (2건 이내로 축소시까지) (’05.8.30.)

◈ 배우자가 이미 주택담보대출을 받고 있는 기혼차주(세대 분리시도 포함) 및 만30세미만 미혼차주에 대한 투기지역 아파트 담보대출을 DTI 40% 이내로 제한 (’05.8.30)