◈ 지금까지 부동산을 취득하는데 있어서 시민들께서 알아야 할 계약체결 및 부동산 등기시 주의 사항에 대하여 알려드렸고 이제 세액 결정의 중요한 요건 중에 하나인 부동산 관련 과세표준에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

▣ 부동산 취득단계

ㅇ 부동산 취득단계에서 납부해야할 지방세는 취득세와 등록세인데, 이때 적용해야할 과세표준은 취득자가 신고한 가액이 됩니다. 다만, 취득자가 신고하지 아니하거나 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을, 조세를 부당히 감소시키기 위한 특수관계자와의 계약을 제외한 유상취득으로 거래상대방이 법인 또는 국가, 지방자치단체이거나 법원의 판결문에 의하여 입증되는 경우와 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 의하여 공인중개사 및 거래당사자가 신고한 실제 거래가격 중 동법 제28조에 의하여 신고가격이 적정하다고 검증이 이루어진 취득은 사실상 취득가액을 과세표준으로 하게 됩니다. 이를 정리하여 보면,

과세표준	시가표준액		적용 대상
① 사실상 취득가격	해 당 없 음		․국가․지방자치단체 등으로부터의 취득 ․외국으로부터의 수입에 의한 취득 ․법인 장부, 판결문에 의해 취득가격이 입증되는 취득 ․공매방법에 의한 취득 ․공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고 및 제28조에 의한 검증된 취득 ※ 무상취득 및 특수관계자와의 거래로 조세를 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 취득은 제외
② 신고가와 시가표준액 중 높은 금액	주택	주택공시가격	사실상 취득가격 적용대상외의 유상취득 (ex. 개인간의 일반건축물 거래 등)
	토지	개별공시지가
	일 반 건축물	자치단체장이 결정한 가액
③ 시가표준액	위와 동일		무상취득 등 취득가가 없는 경우

위 표에 의한 과세표준 적용방법을 도표 등을 통하여 구체적으로 살펴보면,

① 사실상 취득가격을 과세표준으로 적용하는 경우 중

‘공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조 내지 28조에 의한 신고 및 검증과정 및 과세표준 적용 예’는 아래 도표와 같으며,

중개업자 중개여부		거래가격 관할구청 신고 (계약일로부터 30일이내)			관 할 구 청			과 세 표 준
중 개		중 개 업 자					적정	거 래 가 격
					거래가격의 적정성 검증
미중개		거래당사자						신고가와 시가표준액 중 높은 금액
							부적정
							보류

※ 신고를 하지 않거나 게을리 한 자 및 거짓으로 한 자는 당해 부동산 취득세(비과세․면제․경감일 경우 비과세․면제․경감되기 이전의 금액)의 3배까지 과태료 부과(공인중개사의 (…) 법률 제51조 3항)

② 신고가와 시가표준액을 비교하여 높은 금액을 과세표준으로 적용하는 과정을 살펴보면 아래 도표와 같습니다.(지법 §111② 단서)

취 득 물 건		시가표준액				신고가와 시가표준액 비교						과세표준
공 동 주 택		공동주택가격				신고가	〉	시가표준액				신 고 가
						신고가	〈	시가표준액				시가표준액
단독주택 (다가구 포함)		단독주택가격				신고가	〉	시가표준액				신 고 가
						신고가	〈	시가표준액				시가표준액
일반건축물		자치단체장이 결정한 가액				신고가	〉	시가표준액				신 고 가
						신고가	〈	시가표준액				시가표준액
토 지		개별공시지가				신고가	〉	시가표준액				신 고 가
						신고가		시가표준액				시가표준액
							〈

※ 개별공시지가나 개별주택가격이 공시되지 않은 토지나 주택의 시가표준액은 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 자치단체장이 산정한 가액으로 함(공동주택의 경우 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 자치단체장이 결정한 가액)

◈ 지금까지 과세표준 산출과정을 살펴보았습니다. 그럼, 부동산 취득에 따른 과세표준 산출에서부터 최종 납부하여야 할 세액이 산출되는 전 과정을 구체적인 사례를 통하여 알아보도록 하겠습니다.

사례1) 무상취득(상속, 증여 등)

① 甲은 남편 乙의 사망으로 00구 소재 아파트 28평형(전용면적 24평)을 단독으로 상속받게 되었다.

② A가 아버지 B로부터 00구 소재 다세대 28평형(전용면적 24평)을 증여 받았다.

이때, 해당 아파트 및 다세대 주택의 공동주택가격은 각 1억8천만원 및 1억3천만원이었다.

<과세표준>

①, ② 모두 무상취득으로 신고가(=취득가)액이 존재하지 않기에 시가표준액인 공동주택가격 1억8천만원 및 1억3천만원이 과세표준이 됨

<취득세>

①의 경우 180,000,000(과표)×0.02(세율)=3,600,000원

②의 경우 130,000,000(과표)×0.02(세율)=2,600,000원

(단, 취득세의 경우 상속받은 세대의 주택유무에 따라 비과세 가능)

- 농어촌특별세(취득세의 10%)는 ①, ②모두 서민주택(전용85㎡이하,

즉, 25.7평이하) 규모여서 비과세

<등록세>

①의 경우 180,000,000(과표)×0.008(세율)=1,440,000원

②의 경우 130,000,000(과표)×0.015(세율)=1,950,000원

- 지방교육세(등록세의 20%) : ①의 경우 288,000원, ②의 경우 390,000원

<총 세액>

①의 경우 5,328,000원, ②의 경우 4,940,000원이 됩니다.

<국민주택채권매입채권(P00참조)>

①의 경우 시가표준액인 1억8천만원의 4.2%인 7,560,000원이 되며

②의 경우 시가표준액인 1억3천만원의 2.8%인 3,640,000원이 됨

사례2) 단독주택 개인간 유상거래시(공인중개사 중개)

- 물건지 : 00구 소재 단독주택(주택면적 200㎡)

- 단독주택가격 : 200,000,000원(=시가표준액)

- 중개업자 신고가액 : 230,000,000원(관할구청 검증필)

<과세표준>

․공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조에 의한 신고 및 제28조에 의해 검증된 취득으로 이 경우 신고가액을 사실상 취득가격으로 인정하기에 과세표준은 중개업자 신고가액인 230,000,000원이 됨

<취득세 등> - 2,990,000원(4,600,000-2,300,000+690,000)

․취득세 : 230,000,000(과표)×0.02(세율)=4,600,000원

- 개인간의 주택 유상거래 감면 : 2,300,000원(본세의 50%)

- 산출세액 : 2,300,000원(4,600,000-2,300,000)

- 농 특 세 : 690,000원(230,000+460,000)

① 산출세액 2,300,000원의 10%인 230,000원(농특세법§5①6호)

② 감면세액 2,300,000원의 20%인 460,000원(농특세법§5①1호)

<등록세 등> - 3,220,000원(4,600,000-2,300,000+460,000+460,000)

․등록세 : 230,000,000(과표)×0.02(세율)=4,600,000원

- 개인간의 유상거래 감면 : 2,300,000원(본세의 50%)

- 산 출 세 액 : 2,300,000원(4,600,000-2,300,000)

- 지방교육세 : 460,000원(산출세액의 20%)

- 농  특  세 : 460,000원(감면세액의 20%)

<총 세액> - 6,210,000원

<국민주택채권매입(P00참조)>

․시가표준액(=단독주택가격) 200,000,000×2.3%=4,600,000원

사례3) 상가(일반건축물) 개인간 유상거래시(중개업자 미중개)

- 물건지 : 00구 소재 1층 101호(4층 상가건물로 승강기 없음)

- 건물현황

․건물구조 : 철근콘크리트조   ․용    도 : 일반음식점

․신축년도 : 2000년 1월

․건물면적 : 100㎡, 토지지분면적 : 50㎡

- 개별공시지가 : 1,000,000원/㎡

- 신고가액 : 90,000,000원

<과세표준>

․일반건축물은 신고가와 시가표준액을 비교하여 높은 금액이 과세표준이 됨

․일반건축물의 시가표준액은 자치단체장이 산정한 가액으로 하는데, 산정방법은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의해 산정․고시하는 건물신축가격기준액(2007.1.1현재 490,000원/㎡)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출하고 여기에 면적을 곱한 후 가감산특례에 의한 가감산율 곱하여 건축물에 대한 시가표준액을 산정하게 됩니다.

<토지의 시가표준액 산출> - 50,000,000원

․50㎡(토지면적)×1,000,000원(개별공시지가)=50,000,000원

<건물의 시가표준액 산출> - 57,860,000원

① 구조지수 : 철근콘크리트조는 지수가 100이므로 「1.00」을 적용

② 용도지수 : 일반음식점은 건물시가표준액 결정지침상 식품위생시설에 해당되어 지수가 125이므로 「1.25」를 적용

③ 위치지수 : 공시지가 백만원은 지수가 100이므로 「1.00」를 적용

④ 잔 가 율 : 2000년 신축건물로 7년이 경과되었으며 철근콘크리트조의 경우 상각율이 매년 0.02이므로 {1-(7×0.02)}=「0.86」을 적용

⑤ 가 감 산 : 4층 이하 건물의 1층 상가부분은 100분의 10을 가산

※ 건물신축가격기준액에 위의 지수들을 곱하면 ㎡당 건물시가표준액으로 490,000×1.00×1.25×1.00×0.86=526,000이 되며(천원미만 절사), 여기에 면적과 가감산율을 곱한 526,000×100×1.1=57,860,000원이 건물의 시가표준액이 됨.

<과세표준> - 107,860,000원(50,000,000+57,860,000)

※ 이하 취득세 등의 산출방법은 위의 사례와 동일하며 구체적인 내용은 다음에 수록된 건물시가표준액 산출체계를 참고

◈  지금까지 구체적인 사례와 함께 취득세 등을 산출하는 과정을 살펴보셨습니다. 주택이나 토지의 시가표준액은 단독주택가격, 공동주택가격, 개별공시지가가 되므로 납세자들께서 쉽게 파악할 수 있으나 주택이외의 건물은 각종 지수 및 가감산율 등을 감안해야 하는 등 산출방법이 어렵기 때문에 주택이외의 건축물에 대한 시가표준액 산출방법을 좀 더 구체적으로 설명 드리겠습니다.

1. 건물시가표준액 산출체계

가. 산출체계도

		적 용 지 수
건물신축가격기준액													경과년수별잔가율
	×	구조지수		×		용도지수		×		위치지수		×		×
															면적(㎡)	×	가감산특례	=	시가표준액

(A)     (B)        (C)      (D)      (E)

나. 산출요령

1) 건물에 대한 시가표준액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정․고시하는 건물신축가격기준액에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과년수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다.

2) 산출한 ㎡당 금액(A×B×--E)에서 1,000원 미만 숫자는 절사한다.

다만, 1㎡당 금액이 1,000원미만일 때는 1,000원으로 한다.

3) 내용년수가 경과된 건물은 최종년도의 잔가율을 적용한다.

4) 가감산특례에 해당하는 건물에 대하여는 산출가액{A×B×…면적(㎡)}에 일정율을 가감한 가액을 시가표준액으로 한다.

※ 2007년 건물신축가격기준액은 490천원임

2. 적용지수

가. 구조지수

구조 번호	구 조 별	지수
1 2 3 4 5 6 7 8 9	철골(철골철근)콘크리트조, 통나무조 철근콘크리트조, 철골조, 석조, PC조, 목구조, 라멘조, 스틸하우스조 연와조, 보강콘크리트조, 황토조 시멘트벽돌조 목조 시멘트블럭조 경량철골조, 조립식판넬조 석회 및 흙벽돌조, 돌담 및 토담조 철파이프조	120 100 90 80 70 60 50 40 20

나. 용도지수

용도 번호	용 도 별	대 상 건 물	지수
1	주 거 시 설 숙 박 시 설 발 전 시 설	○ 단독주택, 공동주택, 기숙사 ○ 여인숙(전업민박 포함) ○ 원자력발전시설(원자로․터빈․보조․핵폐기물저장 건물에 한함)	100
2	사무․주거 겸용시설	○ 오피스텔	110
3	식품위생시설 숙 박 시 설 대규모 점포 시설 위 락 시 설	○ 식품위생법에 의한 유흥주점 ○ 콘도미니엄, 호텔 ○ 유통산업발전법시행령 제3조에 의한 할인점, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 시장, 그 밖의 대규모 점포 ○ 투전기업소 및 카지노업소	135
4	사 무 실 의 식 시 설 위험물저장시설 근린생활시설 식품위생시설 체 육 시 설 유 원 시 설 공중위생시설 숙 박 시 설 의 료 시 설 문 화 시 설 방송통신시설	○ 각종사무실용 건물 ○ 예식장, 장례식장 ○ 주유소시설, 가스충전소, 기타 위험물 저장 시설 ○ 약국, 사진관, 독서실, 학원의설립및과외교습에관한법률에 의한 학원 및 과외교습소, 단일점포(일용품점포), 수퍼마켓등 판매시설(백화점과 쇼핑센터등 대규모소매점 제외), 게임제공업소, 산후조리원 ○ 식품위생법에 의한 휴게음식점, 일반음식점, 단란주점 ○ 골프장, 스키장, 자동차경주장, 승마장, 종합체육시설업 ○ 관광진흥법에 의한 각종 유원시설업소 ○ 일반목욕장, 이용소, 미용소, 세탁소 ○ 여관, 관광진흥법에 의한 펜션 ○ 병원, 의원, 한의원 ○ 박물관, 미술관, 영화관, 극장, 관람장, 집회장, 전시장, 기원 ○ 방송국, 전신전화국, 촬영소, 통신용시설	125

용도 번호	용 도 별	대 상 건 물	지수
5	교육연구시설 종 교 시 설 체 육 시 설 의 료 시 설 시 장	○ 학교, 유치원, 직업훈련원, 실습장, 도서관, 연구소, 수련원 ○ 교회, 성당, 사찰, 불당, 기도원, 수도원 ○ 체육시설의설치이용에관한법률에 의한 시설 중 용도번호 3에 속하지 아니하는 것, 사격장 ○ 시술소, 조산원 ○ 재래시장	117
6	생 산 시 설 운 수 시 설 차량관련시설 기 타	○ 공장, 창고(냉동창고 및 하역장을 포함하되 주거용이나 사무실용 창고는 제외), 목공소, 변전소, 발전시설(용도 번호 1에 속하지 아니한 것) ○ 공항․항만시설, 여객․화물터미널, 철도역사 ○ 세차장, 폐차장, 주차시설(주택의 차고 는 제외) ○ 지하대피소(주택의 지하실은 제외), 무선기지국, 간이 TV중계소(TVR), 동․식물원, 수족관, 사우(재실,정각 포함), 양수장, 양어장(축양장), 경주용마사	80
7	농어가주택 광 산 주 택 묘지관련시설 복 지 시 설	○ 전업농어가의 주거용 건물 ○ 광산촌의 광산근로자 전용주택 ○ 납골당, 화장장 ○ 양로원, 고아원, 기타 이와 유사한 시설	60
8	농업생산시설	○ 축사, 가금사, 버섯재배사, 농막, 잠실, 건조장, 퇴비장, 전업농어가 창고	30

다. 위치지수(단위 : 천원/㎡)

지역 번호	건 물 부 속 토 지 가 격	지 수
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11	50이하 50초과 ～ 200이하 200초과 ～ 500이하 500초과 ～ 800이하 800초과 ～ 1,200이하 1,200초과 ～ 2,000이하 2,000초과 ～ 3,000이하 3,000초과 ～ 5,000이하 5,000초과 ～ 7,000이하 7,000초과 ～ 10,000이하 10,000초과	80 85 90 95 100 105 110 115 120 125 130

3. 경과년수별 잔가율

건물 구조 구분	철골(철골철근)콘크리트조, 통나무조	철근콘크리트조, 석조, 목구조, P․C조, 라멘조	철골조, 연와조, 스틸하우스조, 보강콘크리트조, 황토조, 목조, 시멘트벽돌조	시멘트블럭조, 경량철골조, 조립식판넬조,	석회, 흙벽돌, 돌담, 토담조, 철파이프조
내용년수	50	40	30	20	10
최종년도 잔 가 율	20%	20%	10%	10%	10%
매 년 상각율	0.016	0.02	0.03	0.045	0.09
경 과 년수별 잔가율	1-(0.016 × 경과년수)	1-(0.02 × 경과년수)	1-(0.03 × 경과년수)	1-(0.045 × 경과년수)	1-(0.09 × 경과년수)

경 과 년 수   일 람 표

경과년수	서 기	간 지	경과년수	서 기	간 지
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24	2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983	정 해 병 술 을 유 갑 신 계 미 임 오 신 사 경 진 기 묘 무 인 정 축 병 자 을 해 갑 술 계 유 임 신 신 미 경 오 기 사 무 진 정 묘 병 인 을 축 갑 자 계 해	25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49	1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1972 1971 1970 1969 1968 1967 1966 1965 1964 1963 1962 1961 1960 1959 1958	임 술 신 유 경 신 기 미 무 오 정 사 병 진 을 묘 갑 인 계 축 임 자 신 해 경 술 기 유 무 신 정 미 병 오 을 사 갑 진 계 묘 임 인 신 축 경 자 기 해 무 술
			50년이상	1957	정 유

4. 가감산특례

가. 가산대상 및 가산율

가산율 적용대상 건물기준	가산율	가산율 적용 제외부분
(1) 특수설비가 설치되어 있는 건물 ○ 자동승강기 (엘리베이터‧에스컬레이터‧오토워커 단, 차량운반 전용승강기와 적재하중 200kg이하의 소형 승강기는 제외) ○ 7,560Kcal이상의 에어컨 (중앙조절식에 한함) ○ 빌딩자동화 시설 - 빌딩관리요소 3가지 - 빌딩관리요소 4가지 - 빌딩관리요소 5가지이상	5/100 5/100 15/100 20/100 25/100	○ 공동주택, 복합건물내 주택, 생산설비를 설치한 공장용건물, 주차전용건축물(주차장법 제2조 제5의2호 규정에 의한 건물, 이하 같다)
(2) 고층건물 ※지하층 및 옥탑등은 층수계산시 제외 ○ 5층 ～ 10층건물 ○ 11층 ～ 20층건물 ○ 20층 초과건물	5/100 10/100 15/100	○ 공동주택, 복합 건물내 주택, 주차전용건축물, 오피스텔
(3) 연면적 992㎡이상의 대형건물	5/100	○ 주택, 극장, 시장, 전시장, 관람장, 집회장, 옥내체육시설, 교육시설, 창고, 공장, 주차전용 건축물, 축사등 농업시설, 오피스텔
(4) 특수건물 ○ 건물의 1개층 높이가 8m이상이 되는 공장등 특수건물. 단, 높이가 4m추가될 때마다 가산율 추가 적용 (예 : 7.9m는 0, 8m는 10/100, 12m는 20/100가산) ○ 건물의 1개층 높이가 다른층의 높이보다 2배이상 되는 특수건물(해당층 부분)	10/100 20/100	○ 동일건물내 복층 구조가 병존할 경우 당해 복층부분
(5) 호화 내․외장재 사용건물 ○ 미장석재로 벽면 등 1면이상을 치장한 건물 ※ 외벽․내벽․바닥을 불문하고 1면 이상이면 가산하되 해당층만 가산	10/100
(6) 연면적이 66㎡ 초과하는 1급 한옥	10/100
※ 지하층 및 옥탑 등은 층수 계산시 제외 (7) 4층 이하 건물 ○ 1층 상가부분 ○ 2층 상가부분 (8) 5층 이상 10층 이하 건물 ○ 1층 상가부분 ○ 2층 상가부분 ○ 3층 상가부분 (9) 11층 이상 20층 이하 건물 ○ 1층 상가부분 ○ 2층 상가부분 ○ 3층 상가부분 (10) 20층 초과 건물 ○ 1층 상가부분 ○ 2층 상가부분 ○ 3층 상가부분	10/100 5/100 30/100 10/100 5/100 35/100 10/100 5/100 40/100 10/100 5/100	○ 단층건물

나. 감산대상 및 감산율

감산율 적용대상 건물기준	감산율	감산제외대상
〔 단독주택 〕 (1) 1구의 연면적이 60㎡초과 85㎡이하 (2) 1구의 연면적이 60㎡이하	5/100 10/100	○농어가주택 〃
(3) 주택의 차고	50/100	○복합건물의 차고
(4) 특수구조 건물 ○ 무벽 면적비율 1/4 초과 ~ 2/4미만 ○ 무벽 면적비율 2/4 이상 ~ 3/4미만 ○ 무벽 면적비율 3/4 이상	20/100 30/100 40/100
※ 지하층 및 옥탑등은 층수계산시 제외 (5) 4층 이하 건물 ○ 지하2층 이상 상가부분 ○ 지하1층 상가부분 (6) 5층 이상 건물 ○ 지하2층 이상 상가부분 ○ 지하1층 상가부분 (7) 5층 이상 10층 이하 건물 ○ 5층 이상 상가부분 (8) 11층 이상 20층 이하 건물 ○ 5층 이상 상가부분 (9) 20층 초과 건물 ○ 5층 이상 상가부분	10/100 5/100 20/100 10/100 5/100 3/100 2/100

▣ 부동산 보유단계

ㅇ 부동산 보유단계에서 납부해야할 세금은 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세)입니다. 2005년 초 부동산 보유세제의 개편에 따라 종전의 건물에 대한 재산세와 토지에 대한 종합토지세가 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 개편되었으며, 주택에 대하여는 토지와 건물을 통합평가하여 과세하는 방식으로 변경하였으며, 2006년부터 종전 50%인 재산세 과세표준 적용비율을 매년 5%씩 상향(주택의 경우 2008년부터 매년 5%씩 상향)조정하여 2015년 100%를 적용키로 하였으며, 종합부동산세도 과세기준(과세 기준금액 인하 및 세대별 합산과세 등)을 강화하였습니다.

(1) 재산세(지방세)

재산세에 적용하여야할 과세표준은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의해 공시된 개별공시지가(토지), 주택공시가격(공동주택가격 및 단독주택가격) 및 시가표준액(일반건축물)이 전액 적용되나 지방세법 부칙으로 적용비율을 연차적으로 5%씩 상향(주택은 2008년부터, 토지 및 일반건축물은 2006년부터)하도록 규정하여 2007년 시가표준액의 과세표준 적용비율은 주택(부속토지 포함)의 경우 50%, 토지 및 일반건축물은 60%를 적용한 가액이 됩니다( 지방세법 부칙 제5조, 2005.12.31 개정 법률 제7843호) .

<물건별 재산세 세액산출 예(단위 : 원)>

물 건		시가표준액		적용 비율		과세표준		세 율		세 액
주 택 (토지와 일괄평가)	⇒	200,000,000 (개별주택가격)	×	50%	=	100,000,000	×	4천만원초과의 0.3% 후	=	240,000
								+6만원
일 반 건축물 (토지는 별도)	⇒	300,000,000 (자치단체장이 산정한 가액)	×	60%	=	180,000,000	×	0.25%	=	450,000
토 지 (주택부속 토지는 제외)	⇒	100,000,000 (개별공시지가)	×	60%	=	60,000,000	×	5천만원초과의 0.3% 후	=	130,000
								+10만원

※ 주택 2억원, 일반건축물 3억원, 토지는 종합합산대상으로 1억원이 각각 시가표준액이라는 가정하에 산출한 세액으로 상세내역은 다음 표 참조

▷ 재산세 요약표

①대상별	②과세표준			③세 율(%)		④적용	⑤세부담 상한선	납기
	시가표준액	×	적용 비율
① 주택 (토지 포함)	․ 주택공시가격(단독주택가격, 공동주택가격) ․ 공시되지 않은 주택 - 주택가격 비준표 등 이용 산정	×	50 %	1. 4천만이하 - 0.15% 2. 4천만초과 1억이하 - 6만+4천만초과의 0.3% 3. 1억초과 - 24만+1억초과의 0.5% 단, 별장은 4% 적용		주택별	직전년도 재산세액의 150% 이내 초과시엔 150% 적용 다만, 주택공시가격이 3억이하= 105%까지 3억초과 6억이하= 110%까지	․1차(1/2) - 7/16～7/31 ․2차(1/2) - 9/16～9/30 단, 산출세액 5만원이하일 경우 7월에 일괄고지
② 일반 건축물 (토지 별도)	․ 자치단체장이 결정한 가액		60 %	① 골프장․고급오락장 - 4% ② 공장용건축물 - 0.5% ③ 위 ①, ②외 - 0.25% ※ 중과세율 ․ 과밀억제권역안의 공장 신․증설 - 5년간 표준세율③의 5배		건축물별		7/16～7/31
③ 토지 (주택부속 토지제외)	․ 개별공시지가 ․ 고시되지 않은 토지 - 토지가격 비준표 이용 산정		60 %	종합합산	5천만이하 - 0.2%	관내토지분 인별합산		9/16～9/30
					5천만초과 1억이하 - 10만+5천만초과의 0.3%
					1억초과 - 25만+1억초과의 0.5%
				별도합산	2억이하 - 0.2%	관내토지분 인별합산
					2억초과 10억이하 - 40만+2억초과의 0.3%
					10억초과 - 2백80만원 +10억초과의 0.4%
				분리과세	① 전․답 등 - 0.07%	필지별
					② 골프장․고급오락장 - 4%
					③ 위 ①, ② 외 - 0.2%

※ 재산세액=②과표 또는 과표 합(인별합산의 경우)×③해당세율≤⑤직전년도 재산세×150%

※ 세부담 상한 : 직전년도의 재산세액 상당액의 150% 이내, 다만, 주택공시가격이 6억원 이하인 경우                    ① 주택공시가격 3억 이하 - 105% 이내 ② 3억 초과 6억 이하 - 110% 이내

※ 적용비율

- 주택 : ’07년까지 50% ’08년부터 매년 5%씩 인상하여 ’17년 100% 도달

- 토지 및 건축물 : 종전 50%에서 ’06년부터 매년 5%씩 인상하여 ’15년 100% 도달

(2) 도시계획세, 공동시설세(지방세)

도시계획세 및 공동시설세는 재산세에 병기하여 부과하는 목적세로서 도시계획세의 과세표준은 재산세의 과세표준과 동일(지방세법 제236조)하며, 공동시설세의 과세표준은 원가방식에 의하여 산출하는 일반건축물의 시가표준액이 적용됩니다(지방세법 제240조).

(3) 종합부동산세(국세)

종합부동산세는 2005년 1월 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하며 부동산 가격안정 등을 목적으로 신설하였으며, 2005년 12월에 과세를 강화하는 개정이 있었습니다. 상세 내용은 ‘부동산 관련 국세’편에서 다루겠습니다.

구 분			종 전			개 정
주택분		과세방법	人別합산			세대별합산
		기준금액	9억원이상(공시가격 기준)			6억원이상(공시가격)
		과세표준	재산세(주택)과세표준합계액 - 4억5천만원			주택공시가격합계액 - 6억원
		적용비율	50%			’06		’07			’08			’09
						70%		80%			90%			100%
		세 율	과세표준			과세표준
			5억5천만이하	5억5천만초과 45억5천이하	45억5천만 초과	3억원이하	3억원초과 14억원이하			14억원 초과 94억원 이하			94억원 초과
			1%	2%	3%	1%	1.5%			2%			3%
		세부담 상 한	전년도 주택에 대한 총세액상당액의 150/100			전년도 주택에 대한 총세액상당액의 300/100
		재산세 공 제	주택분 재산세 합계액 중 199만원을 초과하는 금액			주택분 과세기준금액 초과금액에 대하여 당해 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액
		납 세 의무자	주택분재산세과세표준을 합한 금액이 4억5천만을 초과하는 자			과세대상토지의 공시가격 합계액이 종합합산토지분 과세기준금액을 초과하는 자로 공시가격합계액이 가장 큰 자가 납세의무자임
토지분	종합합산	과세방법	人別합산			세대별합산
		기준금액	6억원이상(공시가격 기준)			3억원이상(공시가격)
		과세표준	재산세(종합합산토지)과세표준합계액 - 3억원			종합합산대상토지의 공시가격을 합한 금액 - 3억원
		적용비율	주택분과 동일			주택분과 동일
		세율	과세표준			과세표준
			7억이하	7억초과 47억이하	47억초과	17억이하			17억초과 97억이하			97억초과
			1%	2%	4%	1%			2%			4%
		세부담상한	전년도 종합합산토지 총세액상당액의 150/100			전년도 종합합산토지 총세액상당액의 300/100
		재산세 공 제	종합합산토지분 재산세 합계액 중 125만원을 초과하는 금액			토지분 종합합산 기준금액 초과금액에 대하여 당해 과세대상 토지의 토지분 재산세 과세액
		납 세 의무자	종합합산재산세과세표준을 합한 금액이 3억원을 초과하는 자			주택의 공시가격 합계액이 주택분 과세기준금액을 초과하는 자 중 공시가격 합계액이 가장 큰 자
		세부담 상 한	전년도 종합합산토지에 대한 총세액상당액의 150/100			전년도 종합합산토지에 대한 총세액상당액의 300/100
	별도합산	재산세 공 제	별도합산 토지분 재산세 합계액 중 680만원을 초과하는 금액			토지분 별도합산 기준금액 초과금액에 대하여 당해 과세대상 토지의 토지분 재산세 과세액
		적용비율	50%			’06부터 매년 5% 인상, ’15년 100%
		세율	과세표준			과세표준
			80억이하	80억초과 480억이하	480억초과	160억이하			160억초과 960억이하			960억초과
			0.6%	1%	1.6%	0.6%			1%			1.6%