가. 종합부동산세

(1) 납세의무자

1) 주택 및 종합합산토지

- 개인 : 세대별 합산액이 과세기준금액을 초과하는 세대의 세대원 중 주택이나 토지별로 각각 그 합계액이 가장 큰 자, 합계액이 같은 경우 신고한 자

- 법인(기타단체 등) : 법인별 합산액이 과세기준금액을 초과하는 법인

※ 개인의 나머지 세대원은 소유한 부동산 공시가격을 한도로 연대납세의무가 있음

2) 별도합산토지 : 인별 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 40억원을 초과하는 주택

☞ 세대의 범위

․ 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(배우자포함)․형제자매

- 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편에 따른 일시퇴거자는 동일세대임

․ 배우자가 없는 경우, 다음의 별거하는 독립된 생계유지자는 각각 1세대로 간주

- 민법상 30세 이상인 경우, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

- 소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유하는 주택․토지를 관리․유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(예외적으로 미성년자는 제외하나 직계존속의 사망, 결혼 등으로 부득이하게 1세대를 구성하는 경우는 인정)

(2) 과세대상

․ 주택(부속토지포함), 나대지 등, 사업용토지(빌딩․상가․사무실의 부속토지)로 구분하여 과세대상 판정(공부상의 둥재현황과 사실상 현황이 다른 경우 사실상 현황대로 과세)

1) 세대별 합산과세 : 주택 및 나대지 등(종합합산토지)은 세대별로 전국 합산한 가액이 과세기준금액을 초과하는 경우(단, 법인은 인별합산)

2) 인별 합산과세 : 사업용토지(별도합산토지)는 인별로 전국 합산한 가액이 과세기준 금액을 초과하는 경우

과 세 대 상		금액	적 용 비 율	기 준 금 액
주 택		6억원	70%(2009년까지 매년 10%p 증가)	주택공시가격
토지	나대지 등	3억원	70%(2009년까지 매년 10%p 증가)	개별공시지가
	사업용토지	40억원	55%(2015년까지 매년 5%p 증가)	개별공시지가

․ 과세대상 구분

구분		재 산 의 종 류	재산세	종부세
건축물	주거용	․주택(아파트, 단독․다가구․다세대), 오피스텔(주거용) ․별장(주거용 건물로서 휴양․피서용으로 사용되는 것) ․일정한 임대주택․미분양주택․사원주택․기숙사․주거겸용어린이놀이방 ․혼인 및 노부모 봉양 합가 2년 이내 주택	과세 과세 과세 과세	과세 × × 합산제외
	기타	․일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물)	과세	×
토지	종합합산	․나대지, 잡종지, 일부 농지, 임야, 목장용지 등 ․재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 ․재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지 ․재산세 분리과세․별도합산과세대상이 아닌 모든 토지
	별도합산	․일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) ․법령상 인․허가 받은 사업용 토지(운송사업 차고용 토지 등)	과세 과세	과세 과세
	분리과세	․일부 농지, 임야, 목장용지 등(재산세만 0.07% 과세) ․공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2% 과세) ․골프장, 고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세 과세 과세	× × ×

☞ 주택합산배제 요건

․ 합가주택 : 혼인 또는 60세이상(女 55세 이상)의 직계존속을 봉양하기 위해 합가한 날부터 2년간은 세대합산 유예하므로 합가 전 세대별로 합산

- 혼인 또는 동거봉양하기 위하여 합가 한 날부터 2년 동안은 각각 1세대로 간주

․ 장기임대주택

⇒ 임대사업자등록 및 사업자등록 필수(다가구 또는 다가구와 그 밖의 주택 소유자로 임대사업자등록이 안 되는 경우에는 세무서에서 사업자등록만 요함)

주택 종류	주거전용면적	주택가격	주택수	임대기간	지역
건설임대주택	149㎡(45평)이하	6억원이하	2호이상	5년이상	동일 시․도
매입임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	5호이상	10년이상
기존임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	2호이상	5년이상	전국

․ 기타주택

- 기숙사 : 학교, 공장 등의 학생 또는 종업원 공동취사용 주택

- 사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상제공하는 국민주택규모이하 주택

- 미분양주택 : 주택신축판매자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택으로 다음 기간별로 적용

미분양기간별 적용 구분		합산배제년도
		2006년	2007년	2008년
사용검사일 또는 사용승인일	’03.6.2 ~ ’04.6.1 이전	○	×	×
	’04.6.2 ~ ’05.6.1 이전	○	○	×
	’05.6.2 ~ ’06.6.1 이전	○	○	○

- 가정보육시설용 주택 : 자치단체장 인가 및 세무서 사업자등록(06.12.15까지)을 하고 5년 이상 (’05.12.31 이전 인가받은 보육시설로 ’06.12.15일까지 사업자 등록을 하는 경우 인가받은 날부터 기산) 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택

(3) 과세표준

․ 주    택    분 : 세대별(법인은 인별) 전국합산 공시가격 - 6억원

․ 종합합산토지분 : 세대별(법인은 인별) 전국합산 공시가격 - 3억원

․ 별도합산토지분 : 인별 전국합산 공시가격 - 40억원

【감면이 있는 경우】

- 주        택 : [세대별(법인은 인별) 전국합산 {공시가격×(1 - 감면율)} - 6억]

- 종합합산토지 : [세대별(법인은 인별) 전국합산 {공시가격×(1 - 감면율)} - 3억]

- 별도합산토지 : [인별 전국합산 {공시가격×(1 - 감면율)} - 40억]

(4) 세율

․ 주택                    ․ 종합합산              ․ 별도합산

과세표준	세율	누진공제		과세표준	세율	누진공제		과세표준	세율	누진공제
3억이하	1%	-		17억이하	1%	-		160억이하	0.6%	-
3억초과 14억이하	1.5%	150만원
				17억초과97억이하	2%	1,700만원		160억초과 960억이하	1%	6,400만원
14억초과 94억이하	2%	850만원
				97억초과	4%	2억1,100만원		960억초과	1.6%	6억4,000만원
94억초과	3%	1억250만원

(5) 산출세액 계산

․ 주택분

산출세액 = (주택분 과세표준 × 세율 - 누진공제) × 70% - 법정공제세액

※ 법정공제세액 = 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액

과세기준 3억초과분 재산세액

․ 공제할 재산세액 = 주택별로 부과된 재산세액 합계×------------------------------------------

주택합산금액에 대한 재산세액

․ 세부담상한초과세액 = (재산세 + 산출세액전종부세) - (전년재산세․종부세×300%)

※ 산출세액전종부세=(주택분 과표×세율-누진공제)×70%-공제할 재산세액

․ 종합합산토지분

산출세액 = (종합합산토지분 과세표준 × 세율 - 누진공제) × 70% - 법정공제세액

※ 법정공제세액 = 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액

과세기준 3억초과분 재산세액

․ 공제할 재산세액 = 종합합산토지분으로 부과된 재산세액 합계×------------------------------------------

토지합산금액에 대한 재산세액

․ 세부담상한초과세액 = (재산세 + 산출세액전종부세) - (전년재산세․종부세×300%)

※ 산출세액전종부세=(종합분 과표×세율-누진공제)×70%-공제할 재산세액

․ 별도합산토지분

산출세액 = (별도합산토지분 과세표준 × 세율 - 누진공제) × 55% - 법정공제세액

※ 법정공제세액 = 공제할 재산세액 + 세부담상한초과세액

과세기준 3억초과분 재산세액

․ 공제할 재산세액 = 종합합산토지분으로 부과된 재산세액 합계×------------------------------------------

토지합산금액에 대한 재산세액

․ 세부담상한초과세액 = (재산세 + 산출세액전종부세) - (전년재산세․종부세×300%)

※ 산출세액전종부세=(별도분 과표×세율-누진공제)×55%-공제할 재산세액

(6) 신고․납부

․ 과세기준일 : 매년 6월 1일

․ 정 기 신 고 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일

․ 물납 : 납부할 세액이 1천만원 초과시 종부세 과세대상인 주택 및 토지 중에서 관리․처분이 가능한 재산의 공시가격을 기준으로 물납신청

․ 분납 : 납부할 세액이 1천만원 초과시 그 초과금액 또는 2천만원 초과시 그 세액의 50%이하의 금액을 납부기한 경과일로부터 45일 이내 분납가능

나. 양도소득세

ㅇ 부동산과 관련된 세금으로는 취득세, 등록세 등 지방세이외에도 양도소득세 등 국세도 있습니다. 지방세를 부동산의 취득․보유단계의 세금으로 본다면, 국세는 부동산의 양도 또는 이전단계의 세금으로 볼 수 있습니다.

ㅇ우리나라 소득세법에서는 “자산의 양도로 인하여 발생하는 소득”을 과세소득의 하나로 규정하고 있으며(소득세법 §4), 주택이나 토지 등 부동산을 매매하는 경우에는 “자산양도”에 따른 『양도소득세』를 부담하게 됩니다.

ㅇ“양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상(有償)으로 사실상 이전되는 것을 말하고 있습니다(소득세법 §88). 이 경우 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산을 유상으로 사실상 이전된 것으로 봅니다.

(1) 양도소득세의 계산방법

ㅇ양도소득세의 계산(2006년도 시행 소득세법기준)

양도가액		구 분		세 율
△취득가액		2년 이상 보유자산	1천만원이하	9/100
△필요경비 등			1천만원초과 4천만원이하	90만원+1천만원초과금액의 18/100
양도차익
			4천만원초과 8천만원이하	630만원+4천만원초과금액의 27/100
△장기보유 특별공제액
			8천만원초과	1천710만원+8천만원초과금액의 36/100
양도소득
		1년 이상 2년 미만 보유자산		40/100
△양도소득 기본공제
		1년 미만 보유자산		50/100
		1세대 3주택 이상		60/100
⇩
		1세대의 주택수와 조합원입주권의 합이 3 이상인 경우의 주택		60/100
과세표준
		1세대 2주택(’07.1.1시행)		50/100
×
		1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유시의 주택(’07.1.1시행)		50/100
세 율
║		비사업용 토지(’07.1.1시행)		60/100
산출세액		미등기 양도자산		70/100

※양도 및 취득의 시기(소득세법§98)

ㅇ원칙 : 대금을 청산한 날

ㅇ예외

① 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 - 등기․등록 접수일, 명의개서일

② 대금을 청산하기 전 소유권 이전등기를 한 경우 - 등기부에 기재된 등기접수일

(2) 양도가액과 취득가액의 계산

(1) 원칙 - 양도자와 양수자간에 실제 거래한 가액

(2) 위 규정에 불구하고 토지, 건물의 양도 및 부동산에 관한 권리를 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 아래의 경우를 제외하고 기준시가를 적용합니다.

- 납세자가 확정신고기한까지 실거래가액으로 신고한 경우

- 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우

- 미등기 양도하거나 단기차익을 목적으로 부동산을 취득한 후 1년이내에 양도한 경우

- 고가주택 또는 비사업용 토지를 양도한 경우

- 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 경우

- 투기지역으로 지정된 지역(소득세법 제104조의2 참조)안의 부동산

※ 기준시가의 산정

- 토지 : 개별공시지가

- 건물 : 국세청장이 정한 기준시가

- 주택 : 개별주택가격 및 공동주택가격(국세청기준시가가 있을 경우 국세청기준시가)

※ 취득시기의 의제

① `84.12.31 이전 취득한 토지 건물 등 : `85.1.1 취득으로 의제

② `85.12.31 이전 취득한 비상장주식   : `86.1.1 취득으로 의제

(3) 필요경비의 계산

필요경비 1 (기준시가 신고)		필요경비 2 (실거래가액 신고)
토 지	건 물	취득세․등록세․부대비용․소개비․설비비․개량비․자본적 지출액․양도비
개별공시지가의 3/100 미등기전매 - 0.3%	취득당시 가액의 (소득세법§99) 3/100 미등기전매 - 0.3%

양도소득 기본공제	장기보유특별공제(토지와 건물)
	3년이상 5년미만	5년이상 10년미만	10년 이상	1세대1주택 15년이상보유
년 250만원	양도차익의 10/100	양도차익의 15/100	양도차익의 30/100	양도차익의 45/100

※ 양도소득세액의 10%에 상당하는 금액을 주민세(지방세)로 별도로 납부하셔야 합니다.

(3) 양도소득세에 관련된 일반적인 사항

(1) 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택

- 토지·건물 등의 자산을 양도함으로써 양도차익이 발생하는 경우에는 원칙적으로 양도소득세가 과세됩니다. 그러나 보유기간 등 일정요건을 갖춘 1세대 1주택은 비과세를 받을 수 있습니다.

- 1세대 1주택 비과세요건

∘ 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것

∘ 3년 이상 보유할 것

※ 단 서울·과천·5대신도시(분당,일산,평촌,산본,중동) 일부지역의 주택은 04.1.1 이후 양도시 2년 이상 거주해야 함

∘ 미등기 양도자산 및 고가주택(양도당시의 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것) 이 아닐 것

∘ 주택의 부수토지는 도시지역 내의 경우 건물정착면적의 5배, 도시지역 밖은 10배 이내일 것

- 1세대의 요건

∘1세대의 개념

․ 1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 말합니다.

․ 이 경우의 가족이란 거주자 및 그 배우자의 직계존비속과 형제자매를 말하며, 취학· 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함합니다.

☞ 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 가족의 범위에 포함됩니다.

∘배우자가 없어도 1세대로 보는 경우

․ 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

․ 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

․ 국민기초생활보장법 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리․유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외하되 결혼, 가족의 사망 등으로 1세대의 구성이 불가피한 경우는 1세대로 봄)

∘부부간에 각각 단독세대를 구성할 경우

․ 비과세되는 1세대 1주택 판정에서 부부 각각 단독세대를 구성하였을 경우에도 동일한 세대로 봅니다.

(2) 부동산 매매가 아니어도 양도소득세가 과세되는 경우

- 보통 부동산을 양도한다고 하면 대가를 받고 부동산을 넘겨주는 "매매"만을 생각하기 쉬우나, 세법에서는 다음과 같은 경우도 양도로 보고 있습니다. 따라서 다음과 같은 사유로 소유권이 이전된 경우에는 부동산을 매매한 경우처럼 기한내에 양도소득세 신고를 해야 불이익을 받지 않습니다.

- 교환 : 당사자 쌍방이 별개의 자산을 서로 교환하는 경우도 양도로 봅니다. 예를 들어 갑 소유 주택과 을 소유의 나대지를 서로 교환한 경우, 갑은 을에게 주택을 양도하고 을은 갑에게 나대지를 양도한 것으로 보게됩니다. 그러므로 갑과 을 양쪽 모두 양도소득세 신고를 해야 불이익을 받지 않게 됩니다.

- 담보제공 재산이 경매된 경우 : 채무보증을 위해 담보로 제공한 자산이 경매되어 타인에게 소유권이 이전되는 경우 이는 직접 대가를 받고 양도한 것이 아니더라도 그에 상당하는 금액만큼 채무를 면하게 되므로 자산을 양도한 것으로 봅니다.

- 이혼위자료로 부동산소유권을 양도한 경우 :  당사자간의 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의하여 위자료를 지급하기로 하고 그 위자료 지급에 갈음하여 부동산의 소유권을 넘겨준 경우에는 그 자산을 양도한 것으로 봅니다.

- 대물변제 : 채무를 부동산으로 갚거나 타인의 채무를 위하여 담보로 제공된 자산이 채권자의 담보권실행으로 처분되는 경우에도 양도소득세를 신고해야 합니다.

- 부담부증여 : "부담부증여"란 수증자가 재산을 무상으로 받으면서 증여자의 채무를 대신 부담 하는 증여를 말합니다. 증여재산가액중 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 양도로 보고, 채무액을 제외한 순수한 증여분만 증여로 봅니다.

- 법인에 대한 현물출자 : 회사를 설립할 때 금전 이외에 부동산 등을 출자하고 그 대가로 주식 또는 출자 지분을 취득하는 것도 양도로 봅니다.

(3) 보유기간 및 거주기간 계산방법

- 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 경우의 보유기간 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 합니다.

․ 보유기간의 확인은 통상 당해 주택의 등기부등본 또는 토지·건축물대장등본 등에 의합니다.

․ 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의합니다.

- 재건축시에는 보유·거주기간을 통산

․ 거주하거나 보유하는 중에 소실·노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 합하여 계산합니다.

- 동일 세대원에게 상속된 후 양도한 경우

․ 1세대가 1주택(부 명의)을 소유하던 중에 부가 사망하여 동일 세대원이던 자식에게 당해 주택이 상속되어 양도(양도일 현재도 1세대 1주택임)하는 경우에는 피상속인인 부의 취득일로부터 보유기간을 기산하여 계산합니다.

- 이혼 위자료로 받은 1주택의 양도시 보유기간 판정

․ 이혼 위자료에 갈음하여 남편으로부터 주택을 양도받은 아내가 그 주택을 다시 제3자에게 양도하는 경우 보유기간은 이혼전 남편의 취득일과는 관계없이 아내의 취득일을 기준으로 판단합니다.

다. 상속세

ㅇ 상속세는 사망으로 인하여 사망자(피상속인)의 재산을 무상으로 취득하는 경우 그 취득재산의 가액에 대하여 상속인에게 과세하는 세금입니다.

ㅇ 상속세는 피상속인의 유산총액을 기준으로 과세하고 있으며, 각 상속인은 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 하여 공동으로 상속세를 납부하여야 합니다.

(1) 상속세의 과세대상

상속세 과세대상 = 본래의 상속재산+증여재산+간주상속재산

① 본래의 상속대상

ㅇ 상속개시일 현재 피상속인에게 귀속된 재산으로서

- 금전으로 환가할 수 있는 경제적 가치가 있는 물건

- 재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 권리에 대하여는 상속세가 과세됩니다.

ㅇ 상속재산가액에는 증여재산과 간주상속재산이 포함됩니다.

② 증여재산

ㅇ 상속세법에서는 사전증여를 통하여 상속세를 회피하지 못하도록 하기 위하여 다음에 해당하는 증여재산가액은 상속재산가액에 가산하고 있습니다.

- 사망하기 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

- 사망하기 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

③ 간주상속재산

ㅇ 다음의 경우에도 상속재산으로 보아 상속세를 과세합니다.

- 피상속인이 재산을 처분하여 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 재산종류별로 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 사망하기 전 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 아니한 경우

- 피상속인이 부담한 채무의 합계액이 사망하기 전 1년 이내에 2억원 이상인 경우와 2년 이내에 5억원 이상인 경우로서 용도가 명백하지 아니한 경우

- 피상속인의 사망으로 인하여 받게 되는 생명보험금 또는 손해보험금

- 피상속인이 신탁한 재산과 신탁으로 인하여 피상속인이 받는 이익

- 피상속인의 사망으로 인하여 지급받는 퇴직금

(2) 상속세의 계산방법

상속세는 상속재산가액에서 각종 공제, 공과금 등을 제외한 나머지 상속재산(과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다.

계 산 절 차		세 율
상 속 재 산 가 액		구 분	세율	누 진 공 제
		1억 이하	10%	-
(-)공과금․장례비․채무 (-)상속공제 (기초․인적․일괄공제등)
		1억 초과 ~ 5억 이하	20%	1천만원
과 세 표 준		5억 초과 ~ 10억 이하	30%	6천만원
(×) 세 율		10억 초과 ~ 30억 이하	40%	1억6천만원
산 출 세 액		30억원 초과	50%	4억6천만원

① 상속재산의 평가

ㅇ 상속받은 재산의 가액은 상속개시 당시의 시가로 평가하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음의 방법으로 평가합니다.

- 토지 : 개별공시지가

(지정지역은 배율방법에 의하여 평가한 금액)

- 건물 : 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액(오피스텔 및 상업용 건물, 주택은 제외)

- 오피스텔 및 상업용 건물 : 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

- 주택 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 단독주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(3) 상속재산의 공제

① 공과금 등

ㅇ 상속개시일 현재 피상속인이 납부할 의무가 있는 것으로서 상속인에게 승계된 조세․공공요금․기타 이와 유사한 것을 말합니다.

② 장례비용

ㅇ 피상속인의 사망일로부터 장례일까지 장례에 직접 소요된 금액(그 금액이 1천만원을 초과하면 1,000만원까지만 공제하며 그 금액이 500만원에 미달하여도 500만원을 공제합니다)

ㅇ 납골시설의 사용에 소요된 금액

(그 금액이 500만원을 초과하면 500만원까지만 공제합니다)

③ 채 무

ㅇ 상속개시당시 피상속인이 부담하여야 할 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음의 방법에 의하여 입증되는 것을 말합니다.

- 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

- 기타의 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

④ 상속공제

ㅇ 기초공제 : 2억원

ㅇ 배우자 상속공제

- 배우자의 법정상속분 범위 내에서 실제로 상속받은 금액을 공제하되, 공제받을 금액이 30억원을 초과하는 경우에는 30억까지만 공제합니다.

- 배우자가 상속받은 금액이 없거나 상속받은 금액이 5억원 미만인 경우에는 5억원을 공제합니다.

ㅇ 기타인적공제

- 자녀공제 : 1인당 3천만원

- 미성년자공제

▷ 배우자를 제외한 상속인 및 상속개시당시 피상속인과 동거하던 가족 중 20세 미만인 자에 대하여 공제하며, 500만원에 20세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.

- 연로자 공제

▷ 배우자를 제외한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 60세 이상인 자에 대하여 3,000만원을 공제합니다.

- 장애자 공제

▷ 배우자를 포함한 상속인 및 피상속인과 동거하던 가족 중 장애자에 대하여 공제하며, 500만원에서 75세에 달하기까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제합니다.

⑤ 일괄공제

ㅇ 기초공제 2억원과 기타인적공제의 합계액을 항목별로 공제받는 대신에 일괄적으로 5억원을 공제할 수 있습니다.(다만, 배우자 단독상속의 경우에는 일괄공제를 적용할 수 없습니다)

⑥ 금융재산상속공제

ㅇ 상속재산 중에 예금융기관이 취득하는 예금․적금․신탁․예탁금․출자금 등 금융자산이 포함되어 있는 경우 아래 금액을 공제합니다.

- 순금융재산의 20%를 공제, 다민 그 금액이 2천만원에 미치지 못할 경우 2천만원, 2억원을 초과시에는 2억원을 공제합니다.

(4) 상속세의 신고․납부

ㅇ 사망일로부터 6월(피상속인 또는 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 때에는 9월)이내에 피상속인의 주소지 관할 세무서에 신고․납부하면 내야할 세금의 10%를 공제합니다.

ㅇ 신고․납부를 하지 않으면 내야 할 세금의 40%까지 추가 부담해야 하는 불이익이 있습니다.

ㅇ 상속세액이 1,000만원을 넘는 경우 45일 이내에 분납하거나 세액의 4분의 1을 납부하고 나머지 4분의 3은 3년이내에 걸쳐 분납할 수 있으며 현금대신 상속재산으로 물납할 수도 있습니다.

라. 증여세

ㅇ증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 취득하는 경우 취득자에게 무상으로 받은 재산가액을 기준으로 하여 부과하는 세금입니다.

ㅇ증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우뿐만 아니라 직계존비속 또는 배우자 간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하는 경우 등 일정한 경우에는 세법상 증여로 보아 증여세를 내야하는 경우가 있으므로 부동산을 거래할 때에는 유의할 필요가 있습니다.

(1) 증여세 납세의무자

ㅇ 증여세는 원칙적으로 증여를 받는 사람이 내야 합니다.

그러나, 다음의 경우에는 증여자가 연대하여 납부할 의무가 있습니다.

- 증여를 받은 사람이 비거주자이거나 주소 또는 거소가 분명하지 않아 조세채권의 확보가 곤란한 경우

- 증여를 받은 사람이 증여세를 납부할 능력이 없어 체납처분을 하여도 조세채권의 확보가 곤란한 경우

(2) 다음의 경우는 세법상의 증여로 보아 증여세를 과세합니다.

ㅇ 배우자 상호간 또는 직계존비속간에 재산을 양도할 경우(대가를 지급하는 경우는 제외)

ㅇ 재산을 특수관계에 있는 사람에게 양도한 후 3년안에 당초 양도자의 배우자나 직계존비속에게 다시 양도하는 경우(대가를 지급하는 경우는 제외)

ㅇ 특수관계가 있는 사람끼리 시가의 70%이하 또는 30%이상의 가액으로 재산을 양도하거나, 시가와 대가와의 차액이 1억원 이상인 경우

ㅇ 채무를 면제받거나, 다른 사람이 빚을 대신 갚아줌으로써 경제적 이익을 받는 경우

ㅇ 보험료를 내지 않은 사람이 보험금을 타는 경우

ㅇ 세금을 내지 않을 목적으로 실질적인 소유권이 없는 제3자의 명의로 재산을 등기․등록 또는 명의개서한 경우

ㅇ 다른 사람의 재산신탁으로 신탁재산이나 그 재산에서 생긴 이익을 받은 경우

ㅇ 기업의 합병 또는 증자․감자로 인하여 주주가 받는 이익

ㅇ 특수관계자로부터 취득한 주식의 상장차익

ㅇ 재산을 취득한 자금 또는 채무를 상환한 자금의 출처가 분명하지 않은 경우

ㅇ 전환사채이익, 결손법인과의 거래, 토지무상사용, 금전무상대부 등 사실상 증여와 같은 경제적 이익을 얻은 경우

(3) 증여세의 계산방법

증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산 공제를 하고 나머지 금액(과세표준)에 세율을 곱하여 계산합니다.

계 산 절 차		세 율
증 여 재 산		구 분	세율	누 진 공 제
(-) 증여재산공제액		1억 이하	10%	-
		1억 초과 5억 이하	20%	1천만원
과 세 표 준
		5억 초과 10억 이하	30%	6천만원
(×) 세 율
		10억 초과 30억 이하	40%	1억6천만원
산 출 세 액
		30억원 초과	50%	4억6천만원

① 증여재산의 평가

ㅇ 증여받은 재산의 가액은 증여당시의 시가로 평가하며, 그 시가를 산정하기 어려울 때에는 다음과 같은 방법에 의합니다.

- 토지 : 개별공시지가

(지정지역은 배율방법에 의하여 평가한 금액)

- 건물 : 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액(오피스텔 및 상업용 건물, 주택은 제외)

- 오피스텔 및 상업용 건물 : 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

- 주택 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 단독주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

② 증여재산의 공제

ㅇ 증여가 친족간에 이루어진 경우에는 증여받은 재산의 가액에서 다음의 금액을 공제합니다.

- 배우자로부터 증여받은 경우 : 3억원

- 직계존비속으로부터 증여받은 경우 : 3,000만원

(증여받은 자가 미성년자인 경우에는 1,500만원)

- 배우자 및 직계존비속이 아닌 친족으로부터 증여를 받은 경우 : 500만원

③ 증여재산을 반환하거나 재 증여하는 경우

ㅇ 증여 후 당사자간의 합의에 따라 신고기간 내 반환하는 경우에는 증여가 없었던 것으로 간주합니다.

(반환 전에 정부의 세액결정을 받은 경우에는 과세)

ㅇ 신고기간 경과 후 3월 이내에 반환 또는 재 증여에 대한 증여세는 과세하지 않습니다.

④ 10년 이내 증여재산의 합산과세

ㅇ 증여 전 10년 이내에 동일인(직계존속인 경우 그 직계존속의 배우자 포함)으로부터 증여받은 가액의 합계가 1천만원이상일 때에는 이를 합산하여 과세합니다.

⑤ 세대생략 증여에 대한 할증과세

ㅇ 할아버지가 아버지를 건너뛰어 손자에게 증여하는 것과 같이 한 세대를 생략하고 이루어진 증여의 경우에는 산출세액의 30%가 가산됩니다.

⑥ 증여세의 신고납부

ㅇ 증여를 받은 사람이 증여재산의 취득일(등기를 요하는 경우는 등기일)로부터 3개월 이내에 증여받은 사람의 주소지 세무서에 신고․납부하면 내야 할 세금의 10%를 공제합니다.

- 신고시 제출서류 : 증여세 과세표준 및 자진납부계산서, 호적등본 및 주민등록등본, 증여재산 및 평가명세서, 관련 증빙서류

ㅇ 신고․납부를 하지 아니하면 내야 할 세금의 40%까지 추가부담이 됩니다.

※ 위의 종합부동산세․양도소득세․상속세․증여세는 국세에 대한 시민여러분의 이해를 돕기 위하여 국세청 납세홍보과에서 발간한 홍보자료를 편집한 것입니다.

법령개정 등으로 세부사항이 변경될 수 있으니 실무에서는 세무서 납세자보호담당관 또는 조세전문가로부터 상세한 상담을 받으시기 바랍니다.

※ 국세관련 문의는 국세청 콜센타 ☎ 02-1588-0060 또는 국세청 홈페이지  http://nts.go.kr를 활용하실 수 있습니다.