수많은 경제활동 중 많은 관심을 기울이는 것이 부동산의 취득이 아닐까 합니다. 경제활동과정에서 알게 모르게 세금을 납부하게 되는데 소득에 대한 소득세, 소비에 대한 부가가치세, 특별소비세 등이 대표적이라 할 수 있겠습니다. 부동산 취득 시에는 지방세를 납부하셔야 하는데 이는 지방세수의 주요한 재원이 되는 취득세와 등록세입니다. 그럼, 시민여러분께서 부동산 매매 시 반드시 알고 계셔야하는 사항들에 대하여 설명하여 드리겠습니다.

▣ 부동산 매매시 주의사항

계약체결전 주의사항

ㅇ매매계약을 체결하기 전에는 우선, ①등기부등본(법원등기소)을 열람하여 부동산물건과 소유자가 일치하는지, 담보권설정 사실 등을 확인하고, ②구청에서 도시계획확인원․건축물관리대장․토지대장 등을 열람하여 해당 부동산물건에 대한 일반사항을 확인하여야 합니다.

ㅇ매도자의 경우에는 해당물건의 양도에 따른 양도소득세가 얼마인가를, 매수 자는 취득세와 등록세가 얼마인가에 대하여 대략적으로라도 알고 있어야합니다.

계약체결시 주의사항

ㅇ계약체결시에는 계약당사자(또는 그 대리인)임을 확인하고, 계약내용 중 목적물의 표시(등기부등본, 토지대장 등)가 정확한지를 반드시 확인하여야하고, 만약 부동산 등기부등본상에 가등기, 근저당, 저당권, 압류 등이 있을 경우에 매도 자와 이에 대한 향후 처리방법을 약정하여야합니다.

ㅇ매매계약체결이후 잔금지급일 이전에 추가 저당권이 설정되거나 이중계약 등 문제발생을 대비한 약정도 하는 것이 바람직합니다.

부동산 등기시 주의사항

ㅇ 등기의 일반원칙

․신청주의 원칙 : 등기는 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는, 그 등기가 어떠한 등기이건 당사자의 신청에 의하여서만 이를 할 수 있습니다(부동산등기법 제27조)

․신청방법 : 등기신청은 법이 정한 서면에 의하여서만 가능하고, 또한 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야합니다.

․출석주의 원칙 : 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 신청하여야합니다. 또한 대리인이 출석하는 경우에는 그 대리인에게 등기신청을 위임한다는 위임장이 필수적입니다.

ㅇ 소유권이전 등기시 필요한 서류

․토지대장, 건축물관리대장 1부

․등기원인 증서 : 매매계약서 등(신고필증 또는 검인 필요)

․등록세 영수필 확인서 및 통지서 1통

․부동산양도신고 확인서, 등기의무자 등기권리증, 인감증명서

․신청서 부본 2부.

․주민등록등본 1부.

․위임장(대리인 신청시)

․국민주택채권매입증

․등기신청 수수료 : 매 부동산 당 9,000원(등기부등․초본 등 수수료 규칙 §5의 2)

ㅇ 등기절차

① 매매계약서 구청 지적과 검인(신고)	⇨	② 검인(신고) 된 계약서에 인지첨부	⇨	③ 취득세, 등록세납부	⇨	④ 국민주택채권매입
계약서 원본 2부 사본 2부에 검인 ※ 부동산거래신고제에 의한 신고시엔 검인 불필요(신고필증 대체)		인지세율 →부록참조		구청 세무과 납부영수증 영수필확인서 영수필통지서		국민은행 국민주택채권 매입금액표 →부록참조
						⇩
⑥ 등기권리증 수령, 등기부확인			⇦	⑤ 등기신청서 작성, 신청

※ 2006.1.1 이후 부동산 매매에 관한 거래계약을 체결하였을 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조에 의거 거래계약일로부터 30일이내에 실 거래가격 등을 관할 구청에 인터넷 또는 방문 신고하여야 함

ㅇ 부동산거래 신고절차(기존 검인의 기능을 신고필증으로 대체)

가. 인터넷 신고의 경우

부동산거래관리시스템 접속

(관할구청 홈페이지에서 접속 가능)

⇓

실명확인, 로그인

성명, 주민등록번호, 공인인증서

⇓

부동산거래계약신고서 작성, 전자서명

직거래는 거래당사자 모두, 중개거래는 중개업자만 서명

⇓

인터넷 온라인 접수(관할구청)

⇓

부동산거래계약신고서 확인 및 온라인 신고필증 발급

(담당공무원)

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부동산거래계약 신고필증 온라인 조회 및 출력

(거래당사자 및 중개업자)

⇓

부동산 소유권이전등기 신청

등기신청서 상에 신고필증의 신고일련번호를 기재(신고필증 불필요)

법원(등기소)에서 온라인으로 신고필증 직접 확인

나. 방문신고의 경우

부동산거래계약신고서 작성

(서명 또는 날인)

⇓

관할 구청 방문접수

⇓

부동산거래계약신고서 신고처리

(담당공무원)

⇓

신고필증 발급

(담당공무원)

⇓

부동산등기신청(신고필증 첨부)

○ 부동산 매매 계약서

부동산 매매 계약서
부동산의 표시 :
제1조 위 대상물건의 매매에 있어 매수자는 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다.
매매 대금	金 :
융 자 금	金 : 은 현상태에서 승계하고 매매대금에서 공제함.
계 약 금	金 : 은 계약시 매도인에게 지불하고
중도금 1차	金 : 은 년 월 일 지불하고
중도금 2차	金 : 은 년 월 일 지불하고
잔 금	金 : 은 년 월 일 지불한다.
제2조 위 부동산의 인도는 년 월 일 자로 한다. 제3조 매도자는 매수자로부터 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하여야 한다. 제4조 매도자는 인도전 위 대상물건에 설정된 저당권, 전세권등 소유권의 행사를 제한하는 권리 또는 조세공과금등 모든 부담금 등을 잔금수수일까지 모두 제거하여야 한다. 다만, 승계하기로 합의한 권리 및 부담금 등은 그러하지 아니한다. 제5조 본 계약을 매도자가 위약할 시에는 계약은 무효로 하고 계약금의 배액을 매수자에게 배상하여야 하며, 매수자가 위약할 시에는 계약은 무효로 하고 매도자에게 계약금의 반환을 청구할 수 없다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 단, ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 본 계약을 준수, 이행하기 위하여 계약당사자는 이의 없음을 확인하고 서명 날인한다. 작성일자 년 월 일
매 도 자	주 소
	주민등록번호		전화				성명
매 수 자	주 소
	주민등록번호		전화				성명
중 개 업 자	사무소 소재
	사무소 명칭					대 표
	허 가 번 호					등록번호

○ 인지세율

【인지세법 §3 ; 2005. 1. 1시행】

과세문서	세 액
부동산 소유권이전에 관한 증서	기재금액이 1천만원 초과 3천만원 이하인 경우 기재금액이 3천만원 초과 5천만원 이하인 경우 기재금액이 5천만원 초과 1억원 이하인 경우 기재금액이 1억원 초과 10억원 이하인 경우 기재금액이 10억원 초과	2만원 4만원 7만원 15만원 35만원

○ 국민주택채권매입대상∙금액표

【대통령령 제18670호 주택법시행령 §95-① ; 2005. 1.5 개정】

매 입 대 상	매 입 금 액
(1) 주택(소유권의 보존 및 이전) 가) 시가표준액 2천만원 이상 5천만원 미만 나) 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만(특별시 및 광역시) 다) 시가표준액 1억원 이상 1억6천만원 미만(특별시 및 광역시) 라) 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만(특별시 및 광역시) 마) 시가표준액 2억6천만원 이상 6억원 미만(특별시 및 광역시) 바) 시가표준액 6억원 이상 (특별시 및 광역시) (2) 토지(소유권 보존 및 이전) 가) 시가표준액 500만원 이상 5,000만원 미만(특별시 및 광역시) 나) 시가표준액 5,000만원 이상 1억원 미만(특별시 및 광역시) 다) 시가표준액 1억원 이상(특별시 및 광역시) (3) 주택 및 토지외의 부동산(소유권 보존 및 이전) 가) 시가표준액 1천만원 이상 1억3천만원 미만(특별시 및 광역시) 나) 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만(특별시 및 광역시) 다) 시가표준액 2억5천만원 이상(특별시 및 광역시) (4) 상속(증여 기타 무상으로 취득하는 경우 포함) (1) 시가표준액 1천만원 이상 5천만원 미만(특별시 및 광역시) (2) 시가표준액 5천만원 이상 1억원5천만원 미만(특별시 및 광역시) (3) 시가표준액 1억5천만원 이상(특별시 및 광역시) 다. 저당권의 설정(매입금액이 10억원 초과시에는 10억원으로 함)	시가표준액의 13/1,000 시가표준액의 19/1,000 시가표준액의 21/1,000 시가표준액의 23/1,000 시가표준액의 26/1,000 시가표준액의 31/1,000 시가표준액의 25/1,000 시가표준액의 40/1,000 시가표준액의 50/1,000 시가표준액의 10/1,000 시가표준액의 16/1,000 시가표준액의 20/1,000 시가표준액의 18/1,000 시가표준액의 28/1,000 시가표준액의 42/1,000 저당권설정금액의 10/1,000