국 세 청 보 도 자 료		2007. 3. 15일(목) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다

분양권 불법거래 차단 등을 위한 세무대책

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Ⅰ. 추진 배경

○  최근 송도신도시 등 신규아파트분양시장을 중심으로 법으로 금지되어 있는 분양권 거래가 빈번해지면서

-  시세차익을 겨냥한 투기적 가수요를 유발시키는 등 안정국면으로 접어들고 있는 부동산시장에 불안요인이 되고 있음

○ 또한, 거액의 토지보상금이 시중에 유입되면서 편법․탈법거래를 통한 증여나 사전상속문제를 유발시키고 있어 특단의 세무관리가 필요한 실정임

○  이에 따라, 국세청(청장 전군표)에서는 실수요자들의 일상적․정상적인 부동산거래에 대해서는 세무간섭을 최대한 배제하되

- 불법․탈법적 거래에 대해서는 강력 대응키로 하고 분양권 불법거래 차단․재발방지 등을 위한 세무대책의 일환으로

① 최근 우리청이 적발한 분양권 불법거래 내용과

② 주요 개발예정지역 등에서 발생하고 있는 분양권 불법거래방식을 공개하고

③ 분양권 불법거래혐의자 등에 대한 엄정한 세무조사와 함께

④ 토지보상금 수령자 중 사전상속․증여혐의 등이 있는 사람에 대한 세무조사를 실시하기로 하였음

Ⅱ. 최근에 적발된 분양권 불법거래

○  부동산납세관리국의 신설과 함께 노출․비노출 정보수집활동을 강화하여 주요 이슈지역 등에 대한 부동산시장의 변화를 사전에 포착․분석함으로써

-  분양권 불법거래가 표면화 조짐을 드러낸 ’06년 하반기에 3차례에 걸쳐 선제적으로 분양권 불법거래혐의자 196명에 대한 세무조사를 실시하고

-  조사결과 분양권 불법거래(처분금지가처분) 179건, 분양권 불법거래후 복등기 53건을 적발하여 관계기관에 통보하였으며

-  과거와는 달리 통보만으로 그치지 않고 건설교통부의 협조를 얻어 분양권 무효처리 등 법에서 정한대로 적절하게 처리되는지 여부를 끝까지 사후관리해 나가기로 하였음

○  한편, 국세청이 2006년 10월 말에 분양권 불법거래시에 ‘처분금지가처분’방식이 사용되고 있음을 언론에 발표하고 관련 세금탈루혐의자를 세무조사한 결과

-  동일방식의 불법거래가 현격히 줄어든 것으로 관련기관을 통해 확인함

( ’06년 1～10월 280여건, ’06.11～12월 7건)

* 분양권 불법거래적발 지역별 현황 : 232건

처분금지가처분	179	26		75		51		23		4
		은평뉴타운		마포상암		송파장지		강서발산		기타
분양권불법거래후 복등기자	53	1		7		42		3
		도곡렉슬		용인동백		인천송도		파주교하

※ 분양권 불법거래자 처벌

∙ 당첨자(매도자)․매수자․중개인 모두 처벌(주택법 제39조, 제41조의2, 제96조)

- 주택공급계약 취소

- 검찰에 고발하여 처벌(3년이하의 징역 또는 3천만원 이하 벌금)

Ⅲ. 분양권 불법거래 실태 및 세무관리 방향

○  분양권 불법거래는 매매사실을 입증시킬 수 있는 객관적 소유권 변동절차가 없어

- 매도자가 또다시 제3자에게 분양권을 매매하지 못하도록 하거나 매수자가 자신의 권리를 확보할 수 있는 추가적 조치를 필요로 하는 특성이 있음

○ 이러한 특성 때문에 분양권을 불법으로 거래하는 당사자들은

① 매도자의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하거나

② ‘분양권처분금지가처분’절차를 취해 놓든지

③ 금전소비대차(양도담보부)계약으로 위장해 공증하는 방식 등을 이용하고 있음

[당첨자(매도자)의 다른 부동산에 근저당권을 설정하는 유형]

○ 유사시를 대비한 권리확보의 전형적인 수법으로

-  분양권 등을 불법으로 거래한 후 매수한 분양권에 대한 권리를 확실하게 보장받기 위해 매도자 소유의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하고 있음

<국세청 세무관리>

◇ 불법거래 빈번지역에 대해서는 일정기간별로 당첨자에 대한 근저당권 설정자료를 수집하여 먼저 근저당권 설정경위 등에 대한 우편질문서를 보낸 후

- 무답변자 또는 답변내용이 불충분한 자 중 불법거래혐의자 또는 매집세력혐의자를 엄선하여 세무조사 실시

[분양권처분금지가처분 신청 유형]

○ 전매금지된 분양권을 불법으로 취득한 자가 원소유자를 상대로 분양권을 제3자에게 양도 등 기타 일체의 처분을 하지 못하도록 법원의 결정을 구하는 제도로

- 분양권 거래후 잔금을 지불할 때에

- 원소유자가 분양받을 수 있는 평형, 신청지구명, 과거 매매사실 여부 등을 최종적으로 종합 확인한 후

- 잔금을 지불하면서 추후 소유권이전에 필요한 인감증명서 6통 등 관계서류 20매를 제공받고

- 법원에 ‘분양권처분금지가처분’신청을 하고 있음

※ 처분금지가처분 신청 흐름도

취득자

제3채무자

(관련 건설업체 등)

분양권 매매계약 체결

분양권 처분금지가처분 신청

결정 통지

결정 통지

양도자

법  원

<국세청 세무관리>

◇ ‘분양권처분금지가처분’신청시 관련된 매매계약서를 법원에 증빙서류로 제출하여야 하므로

- 필요할 경우 언제든지 법원 등의 협조를 얻어 불법거래혐의자명단확보가 가능하므로 동일유형이 사라질 때까지 지속적으로 관리해 나갈 것임

* 최근 법원 등으로부터 1,007건을 수집하여 275건에 대한 세무조사를 실시한 바 있으며 나머지도 계속 분석중에 있음

[금전소비대차(양도담보부)계약을 공증하는 유형]

○  분양권을 불법으로 거래한 후 마치 금전소비대차가 있는 것처럼 약속어음을 공증하는 방식으로 매수자의 권리를 확보하고 있으며

- 당첨자(최초매도자)는 매수자가 다시 제3자에게 분양권을 매매할 수 있도록 매수자란과 거래금액을 공란으로 두고 매도자 인감도장만 날인한 매매계약서를 작성하고

- 매수자가 또 다른 사람에게 매도하는 경우를 대비해 매매계약서․인감증명은 4부를 작성하며

-  입주후 복등기기간 중 사용할 임대차계약서까지 교부하고 있고

- 또한, 분양권을 확보하는 방안으로 매매가액의 2배에 달하는  금액으로 약속어음을 작성하여 공증하고 있음

* 양도소득세 및 복등기비용은 최종 매수자가 프리미엄과는 별도로 부담

※ 분양권 불법매매관련 일건 서류

․영수증․매매계약서․임대차계약서․주민등록증 사본․거래사실확인서

․이행각서(부동산매도 및 권리포기각서)․양도각서․호적등본․상속포기각서

․위임장․주민등록등본․차용금증서․특약사항․공증서․인감증명서

<국세청 세무관리>

◇  불법거래혐의가 높은 지역의 당첨자 중 분양권 전매가 제한되어 있는 기간에 다수의 인감증명서를 발급받은 자료를 수집․분석하면 분양권 불법거래혐의자 명단확보가 가능하게 되므로 필요에 따라 엄정한 세무조사를 실시

[분양권 불법거래를 통해 아파트를 취득하였을 경우의 위험성]

○  최근 법원의 판결에서는 분양권 불법거래로 아파트를 취득한 경우 주택공급계약은 처음부터 ‘무효’에 해당한다고 해석하면서 매수자 본인은 물론 여러 단계를 거쳐 취득한 선의의 제3자도 보호받지 못한다고 판시{서울고등법원 2005나69511(2006.5.16선고), 대법원2006다39034(2006.10.13선고)}

Ⅳ. 분양권 불법거래자 등 세무조사 실시

□ 조사 대상 : 185명

○ 주요 조사대상 유형

①  송도신도시 주변 분양권 불법거래(복등기)혐의자 32명

② 송도신도시․오포지역 등 투기조장혐의가 있는 중개업자 7명

③  아파트분양권 처분금지가처분신청자 중 불법거래혐의자 35명

④ 주요 이슈지역 부동산취득자 중 세금탈루혐의자 50명

* 중부청(오포․모현지역) 20명, 대전청(행정도시이전지역) 30명

⑤ 다수주택보유자 중 세금탈루혐의자 25명

⑥ 토지보상금 수령자 중 사전상속 등 세금탈루혐의자 36명

* 우리청에서 ’01~’06년 사이에 판교 등 7개 개발지역의 신도시 보상금 수령자의 자녀, 친․인척 중 자력취득능력이 부족한 자 중 탈루혐의자를 선정

* 건설교통부로부터 통보받은 자료 중 탈루혐의자를 선정

□ 조사착수 시기 : ’07. 3. 14(수) 오전 10:00

□ 조사방법

○  조사대상자의 ’02년 이후 모든 부동산 거래내역 및 재산변동상황에 대해 세금탈루 여부를 철저히 조사

-  조사과정에서 취득자금 등과 관련된 개인은 물론 관련기업까지 세금탈루 혐의가 포착되면 함께 조사

○  분양권 불법거래혐의자(처분금지가처분 포함)는 당사자와 전․후거래가 명백해질 때까지 금융조사를 통한 자금흐름을 끝까지 추적

○  다수주택보유자 관련 조사시 이전에 세무조사를 받았으면서도 또다시 부동산관련 세금을 제대로 신고․납부하지 않는 것으로 확인된 자 등에 대하여는 강도 높은 세무조사를 실시

□  조사결과에 대한 조치

○  조사결과 탈루세금의 추징은 물론 이중계약서 작성, 분양권 불법거래, 사기, 기타 부정한 방법으로 세금을 포탈한 경우에는

- 조세범처벌법을 엄격하게 적용하고 관련법규 위반자는 주택공급계약 취소, 과징금 부과 등 엄정조치하도록 관계기관에 통보

○  주택담보비율(LTV)․총부채상환비율(DTI) 초과자는 금감원에 통보하여 관련 금융기관으로 하여금 대출금회수 등 필요한 조치를 취할 수 있도록 협조 요청

□  향후 계획

○  국세청(청장 전군표)에서는 앞으로도 부동산투기를 부추기고 부동산거래질서를 흐리게 하는 분양권 불법거래 등에 대해서는 엄정 대처하고자

○  근저당․처분금지가처분․가등기자료 등을 수시로 수집하여 설정원인․해지경위․자금흐름 등을 정밀분석함으로써

- 미등기전매 여부, 매매로 위장한 가족간 증여 등을 철저히 가려 탈루세액을 추징하는 한편, 위법자들은 관계기관에 통보한 후 그 처리결과까지 사후관리해 나갈 것이며

○  경기도 오포지역 등 주요 이슈지역 및 그 주변의 부동산 움직임을 예의 주시하여 필요한 경우 소득탈루혐의자에 대한 세무조사를 실시하고

- 기타, 개발예정지역 등을 중심으로 탈․불법적 행태로 투기를 조장하거나 부추기는 행위를 한 중개업자 등은 전원 관계기관에 통보하는 등

부동산관련 탈루소득에 대해서는 적극 대응해 나갈 것임

자료 생산과 : 국세청 부동산거래관리과장  신 세 균 (☎ 02-398-6201)

사무관  허두정(☎ 02-398-6216), 사무관  인득진(☎ 02-398-6226)