‘경쟁질서 확립, 믿음직한 공정위, 행복한 소비자’

www.ftc.go.kr	보 도 자 료	담당부서	소비자본부 소비자정보팀
	2007년 3월 26일 (월요일) 조간부터 보도되는 자료입니다.	연락처	02) 2110-4844

토지 분양 관련 허위․과장광고 조심하세요!

공정위, 소비자피해주의보 발령

□ 공정거래위원회(위원장 권오승)는 강원 평창, 경기 연천 등 개발호재가 있는 지역의 토지분양 광고가 증가하고 있는 가운데, 이 중 상당수의 광고가 허위․과장의 내용을 포함하고 있는 것으로 판단되어 소비자들의 주의를 촉구하고자 23일 소비자피해주의보를 발령하였음

<소비자의 주의가 필요한 부당광고 유형>

(1) 현행 관련법 규정상 토지 분할은 사실상 불가능함에도 불구하고, 토지분할이 가능하고 분할된 토지에 관한 소유권이 단독등기를 통하여 이전되는 것처럼 광고

ㅇ 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」규정상 토지분할은 사실상 불가능함에도 토지의 분할도 또는 가분할도를 게재하여 그 도면대로 토지분할이 되었거나 될 수 있는 것처럼 광고

ㅇ 농지법상 농업생산기반정비사업이 시행된 농지의 경우는 2,000㎡(606평)이하로의 분할을 금지하고 있음에도 불구하고, 동평수 이하로 농지를 분할하여 단독등기형식으로 소유권을 이전하는 것처럼 광고

(2) 분양대상 토지가 속해 있는 용도 지역 등을 사실과 다르게 광고

ㅇ 분양대상 토지 중 일부만이 개발추진이 용이한 ‘관리지역’에 속해 있고, 대부분 개발 추진이 어려운 ‘농림지역’에 속해 있음에도 불구하고, 분양대상 토지가 ‘관리지역’에 속해 있다고 광고

ㅇ 분양대상 토지 인근의 이미 개발된 다른 지역의 사진을 ‘3차 분양 완료’라는 설명과 함께 게재하여 마치 광고 대상 토지의 분양이 원활하게 이루어지면서 개발이 진행되고 있는 것처럼 광고

(3) 분양대상 토지나 그 인근의 개발계획을 과장하여 광고

ㅇ ‘공업단지 조성․연구단지 건설․인터체인지 설치’ 계획이 없거나 구상 또는 내부 검토 단계에 불과함에도 마치 확정된 것처럼 ‘공업단지 예정지역 근거리땅 분양’, ‘OO 연구단지 건설’, ‘OO인터체인지 예정지에서 O분 거리’라고 광고

ㅇ 기본계획만 확정되어 있는 상태임에도 공사가 진행 중인 것처럼 ‘노반공사 O% 진행중’이라고 광고

ㅇ OO고속도로가 분양 대상 토지 근처를 지나가는 것은 사실이나 대상 토지에서 멀리 떨어진 일부 구간만 확장하는 것임에도 불구하고, ‘OO고속도로 8차선 확장’이라고 광고

(4) 기타

ㅇ 개발추진이 어려운 보전산지를 분양하면서 비교대상 및 비교기준을 명시하지 않고 단순히 ‘주변시세 OO% 파격가, 시세차익 2~3배’라고 광고

ㅇ 사실과 다르게 ‘마감임박, 한정 필지 마지막 기회’ 등의 표현을 사용하여 소비자의 충동계약을 조장

<피해예방을 위한 소비자 유의사항>

ㅇ 분양대상 토지의 지번을 파악하여 지적도, 토지이용계획확인서, 등기부 등본 등 각종 서류를 확인해 해당토지에 대한 규제 내용을 확인할 것

* 소비자들은 토지이용규제정보 인터넷 서비스(http://luris.moct.go.kr)를 통하여 「토지이용계획확인서」, 「지역․지구별 행위제한」 내용 등을 확인할 수 있음

ㅇ 해당 지자체에 관련 도시기본계획이나 특정지역 개발계획 및 동 계획의 추진 정도, 개발 관련 인․허가 사항 등에 대하여 확인할 것

ㅇ 반드시 현장을 방문하여 주변 자연환경, 토지의 경사도 등을 직접 확인하고, 현장 주변 부동산에도 들러 시세 등을 확인할 것

ㅇ 분양대상 토지가 토지분할이 불가능하여 소유권 행사에 제한이 따르는 공유지분등기를 하여야 하는 것은 아닌지 여부를 확인할 것

ㅇ 반드시 등기부 등본 등을 확인하여 매도하려는 자가 토지의 소유권을 보유하고 있는지 여부를 확인할 것

ㅇ 계약서에는 계약 내용의 기본사항(매도인 인적사항, 매매대상 토지, 금액, 지급방법 등)은 물론 계약 위반시 배상문제, 각종 권리제한 등기의 말소에 관한 내용, 영업사원이 구두로 약속한 내용도 반드시 기재할 것

ㅇ 토지분양 회사에는 공공기관 또는 유명건설회사와 아무런 관련이 없으면서도 상호가 유사한 경우가 있으므로 주의할 것

ㅇ 일부 분양광고의 경우 광고의 편집이나 배열이 기사 형식으로 되어 있어 신뢰도가 높은 기사로 오인할 수 있으니 주의할 것

※ 토지분양 관련 부당광고 유형 및 소비자 유의사항 상세 내용: 별첨자료 참조

□ 공정위는 금번에 발령한 ‘소비자피해주의보’와 관련하여 토지분양 관련 부당광고에 대한 직권조사를 3월 중에 착수할 계획이며, 조사결과 법위반 행위를 한 것으로 인정되는 사업자에 대해서는 법에 따라 조치할 예정임

□ 허위․과장의 내용을 포함하고 있는 토지분양 광고가 있을 경우 구체적인 위반사항을 적시하고 근거자료(광고물)를 첨부하여 공정거래위원회에 신고(공정거래위원회 홈페이지 민원신고센터(www.ftc.go.kr))하기 바람

<별첨자료>

1. 피해주의보 발령 배경

□ 토지 분양 관련 부당광고 증가

ㅇ 최근 일간지에 강원 평창, 경기 연천 등 개발 호재가 있는 지역의 토지에 관한 분양광고가 증가하고 있으며, 상당수 광고는 허위․과장의 내용도 포함하고 있는 것으로 판단됨

ㅇ 부당광고 혐의가 있는 주요 사례로는 분양대상 토지의 지번․지목 등도 기재하지 아니한 채, 분양대상 토지 인근에 확정되지도 아니한 대규모 개발계획이 추진될 계획이라는 내용의 광고 등이 있음

□ 소비자피해 발생 우려

ㅇ 분양광고에는 분양대상 토지의 지번에 관한 정보도 수록되어 있지 않아 소비자들은 분양대상 토지의 정확한 위치마저도 제대로 파악하지 못한 상태에서 계약을 체결할 우려가 있음

- 특히, 분양대상 토지의 대부분은 지방에 소재하고 있어 소비자들은 현장정보를 충분히 알지 못하는 상태에서 계약을 체결하고, 이로 인하여 피해를 입을 수 있음

□ 토지분양 관련 부당광고로 인한 소비자 피해를 예방하기 위해서는 직권조사 착수 이전에 우선 부당광고 유형 및 소비자 유의사항을 미리 알려줄 필요가 있음

2. 토지분양 관련 부당광고 유형

가. 토지분할 및 소유권 이전 관련

□ 가분할도를 게재하여 그 도면대로 분할이 이루어질 수 있는 것처럼 광고

ㅇ 현행 관련법 규정상 토지분할은 사실상 불가능함에도 불구하고, 이에 관해서는 아무런 표현도 하지 않은 채, ‘분할도’ 또는 ‘가분할도’를 게재하여 그 도면대로 토지 분할이 완료되거나, 토지 분할이 이루어질 수 있는 것처럼 광고

* 토지분할이 이루어지지 않을 경우 당해 토지 소유권자들은 공유지분 등기를 할 수 밖에 없어 소유권 행사에 많은 제약이 따르게 됨

< 토지 분할에 관한 관련법 규정 내용 >

- 분양대상 토지 대부분은 비도시지역(관리지역 또는 농림지역)에 속해 있으며, 동 지역에 속해 있는 토지를 분할하기 위해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 시장․군수의 허가를 받아야 함

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 부동산 투기 및 기획부동산에 의한 사기성 토지분양을 사전에 방지하기 위해 일정한 요건을 충족하는 경우에만 토지분할을 허가하도록 규정하고 있어 일반적으로는 토지분할이 매우 어려움

[ 비도시지역에서의 토지분할 허가 요건(3가지) ]

① 건축법(제49조 제1항)의 규정에 의한 분할제한면적(60㎡) 이상으로서 도시계획조례가 정하는 면적 이상으로 분할하여야 함

② 투기가 우려되어 건교부 장관이 지정․고시하는 지역 이외의 지역이어야 함

③ 토지분할의 목적이 건축물의 건축․토지의 형질변경인 경우에는 이러한 행위가 관련 법령에서 제한되지 않아야 함(토지가격 상승을 목적으로 하는 토지분할을 방지하기 위함)

예) 산지전용, 농지전용 등이 불가능하여 개발 자체가 곤란한 지역의 경우는 토지분할이 제한됨

□ 관련법 규정상 단독등기를 통한 소유권 이전은 불가능함에도 가능한 것처럼 광고

○ 현행 농지법은 농업생산기반정비사업이 시행된 농지의 경우 2,000㎡(약 606평) 이하로의 분할을 제한하고 있어 동 평수 이하로 농지를 분할하여 단독등기형식으로 소유권을 이전하는 것은 불가능함에도 ‘OO간척지 303평(단독등기)’라고 광고

* 농지법은 농업생산기반정비사업이 시행된 농지의 세분화를 방지하기 위해 2,000㎡이하로의 농지 분할을 금지하고 있음

나. 토지 현황 관련

□ 분양 대상 토지가 아닌 다른 지역의 사진을 게재

○ 분양대상 토지 인근의 이미 개발된 다른 지역의 사진을 ‘3차 분양 완료’라는 설명과 함께 게재하여 마치 광고 대상 토지의 분양이 원활하게 이루어지면서 개발이 진행되고 있는 것처럼 광고

□ 분양 대상 토지의 용도지역을 사실과 다르게 기재

○ 분양 대상 토지 중 약 5%만이 개발 추진이 비교적 용이한 ‘관리지역’에 속해 있고, 나머지 95%는 개발 추진이 어려운 ‘농림지역’에 속해 있음에도 분양대상 토지가 ‘관리지역’에 속해 있다고 광고

다. 개발계획 관련

□ 구상 또는 내부 검토 단계에 불과한 계획을 마치 확정된 것처럼 광고

○ 공업단지 조성 계획 자체가 없음에도 불구하고 ‘공업단지 배후 예정지역 근거리땅 분양’이라고 광고

○ 연구단지 건설 추진여부를 결정하기 위하여 사업의 타당성 여부 등을 검토하기 위한 용역을 진행하고 있는 정도에 불과함에도 ‘OO 연구단지 건설’이라고 광고

○ OO 인터체인지 설치 계획이 확정되어 있지 않음에도 불구하고 ‘OO 인터체인지 예정지에서 O분 거리 위치’라고 광고

□ 기본계획만 확정된 상태임에도 공사가 진행 중인 것처럼 광고

○ 기본계획만 확정되어 있고 실시설계는 아직 나오지 않아, 착공 시기, 구체적 선형도, 역사의 위치 등이 확정되지 않은 상태임에도 ‘OO역사, 현 노반공사 O% 진행중’이라고 광고

□ 분양 대상 토지와는 사실상 관련이 없는 계획을 광고

○ OO고속도로가 분양 대상 토지 근처를 지나가고 있는 것은 사실이나, 대상 토지에서 멀리 떨어진 일부 구간만 확장하는 것임에도 불구하고 ‘OO고속도로 8차선 확장’이라고 광고

라. 기타

□ 객관적인 근거 없이 분양 대상 토지가 현저히 저렴한 것처럼 광고

○ 비교대상 및 비교기준 등을 명시하지 않고 단순히 ‘주변시세 OO% 파격가, 시세차익 2～3배’라고 광고

- 분양대상 토지는 주변의 토지보다 가격이 저렴한 것은 사실이나, 개발추진이 어려운 보전산지 또는 준보전산지임

□ 사실과 다르게 마감임박 등의 표현을 사용하여 충동계약 조장

○ 사실과 다르게 ‘마감임박, 한정 필지 마지막 기회’ 등의 표현을 사용하여 소비자의 충동계약을 조장

3. 피해 예방을 위한 소비자 유의사항

□ 분양대상 토지의 관련 서류를 확인할 것

ㅇ 분양 대상 토지의 지번을 파악하여 지적도, 토지이용계획확인서, 토지대장, 등기부등본, 농지원부 등 각종 서류를 확인해 해당 토지에 대한 규제 내용을 파악할 것

- 소비자들은 토지이용규제정보시스템(http://luris.moct.go.kr)을 통하여 「토지이용계획확인서」, 「지역․지구별 행위제한」내용 등을 확인할 수 있음

□ 해당 지자체에 지역 개발계획이나 인․허가 사항 등을 확인할 것

ㅇ 토지이용계획확인서 등 기본서류만으로 파악할 수 없는 규제가 있으므로, 해당 지자체에 관련 도시기본계획이나 특정지역 개발계획, 개발 관련 인․허가 사항 등에 대하여 확인할 것

ㅇ 광고상의 개발계획 추진이 어느 단계에 있는지를 관련 행정기관 등에 확인할 것

□ 반드시 현장을 답사할 것

ㅇ 현장을 방문하여 주변 자연환경, 토지의 경사도 등을 직접 확인하고, 현장 주변 부동산에도 들러 시세 등을 확인할 것

□ 소유권 이전등기의 형식을 확인할 것

ㅇ 분할등기(단독개별등기)가 가능한지 여부를 확인

- 공유지분등기를 하는 경우 개별위치에 관한 분쟁이 발생할 우려가 있으며, 토지 소유자들의 전체합의가 성립되지 않으면 개발이 불가능하게 되는 등 토지이용에 있어 제한이 따름

□ 매도하려는 자가 실제 소유자인지를 확인할 것

ㅇ 반드시 등기부 등본 등을 확인하여 매도하려는 자가 토지의 소유권을 보유하고 있는지 여부를 확인

□ 중요사항은 계약서에 명기할 것

ㅇ 계약서에 계약 내용의 기본 사항(매도인 인적사항, 매매대상 토지, 금액, 지급방법 등)은 물론 계약 위반시 배상문제, 각종 권리제한 등기의 말소에 관한 내용 등을 반드시 기재

ㅇ 영업사원 등이 구두로 약속한 내용은 반드시 계약서에 명기할 것

□ 분양회사의 상호, 법인의 형태에 유의할 것

ㅇ 공공기관 또는 유명건설회사와 아무런 관련이 없으면서도 상호가 유사한 경우가 있으므로 주의

ㅇ 'OO영림영농법인'이라는 명칭을 사용하고 있으나 지자체에서 육성․관리하는 회사가 아니므로 주의

□ 기사와 기사형광고를 구별할 것

ㅇ 일부 분양광고의 경우 광고의 편집이나 배열이 기사 형식으로 되어 있으므로 주의할 것

4. 위법행위 신고 요령

□ 표시･광고법 위반 사실이 있다고 판단될 경우에는 구체적인 위반사항을 적시하고 근거자료(광고물)를 첨부하여 공정거래위원회에 신고

ㅇ 공정거래위원회 홈페이지 민원신고센터 (www.ftc.go.kr)

ㅇ 서울사무소 소비자과 Tel. 02-3140-9652, Fax. 02-3140-9660

ㅇ 부산사무소 소비자과 Tel. 051-466-3246, Fax. 051-466-3244

ㅇ 광주사무소 소비자과 Tel. 062-225-8459, Fax. 062-225-8460

ㅇ 대전사무소 소비자과 Tel. 042-476-1349, Fax. 042-476-1350

ㅇ 대구사무소 소비자과 Tel. 053-742-9148, Fax. 053-742-9150