中華人民共和國 土地增値稅暫行條例 實施細則

1995.1.27. 財政部 財法字[1995]6號

第一條 根據《中華人民共和國土地增値稅暫行條例》，以下簡稱條例－第十四條規定０制定本細則□

第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權□地上的建築物及其附着物幷取得收入０是指以出□或者其他方式有償轉讓房地産的行爲□不包括以繼承□贈與方式無償轉讓房地産的行爲□

第三條 條例第二條所稱的國有土地０是指按國家法律規定屬于國家所有的土地□

第四條 條例第二條所稱的地上的建築物０是指建于土地上的一切建築物０包括地上地下的各種附屬設施□

條例第二條所稱的附着物０是指附着于土地上的不能移動０一經移動卽遭損壞的物品□

第五條 條例第二條所稱的收入０包括轉讓房地産的全部价款及有關的經濟收益□

第六條 條例第二條所稱的單位０是指各類企業單位□事業單位□國家機關和社會團體及其他組織□

條例第二條所稱個人０包括個體經營者□

중화인민공화국 토지증치세 잠행조례 실시세칙

1995.1.27. 재정부 재법자[1995]6호

주 중 국 대 사 관

토지증치세실시세칙(대조)

제1조 「중화인민공화국 토지증치세 잠행조례」(이하 □조례□라 약칭함) 제14조의 규정에 근거하여 본 세칙을 제정한다.

제2조 조례 제2조가 말하는 국유토지사용권이나 지상건물 및 그 부착물을 재양도하여 수입을 얻는 것이란 판매 또는 기타 방식으로 유상양도하는 행위를 포함하지 않는다.

제3조 조례 제2조가 말하는 국유토지는 국가법률규정에 따라 국가가 소유하는 토지를 말한다.

제4조 조례 제2조가 말하는 지상건물은 지상·지하의 각종 부대시설을 포함한 토지상에 건설한 모든 건축물을 말한다.

조례 제2조가 말하는 부착물은 이동이 불가능하며, 일단 이동하면 손상되는 토지상에 부착된 물품을 말한다.

제5조 조례 제2조가 말하는 소득은 부동산 양도대가 전액 및 유관 경제적 이익을 말한다.

제6조 조례 제2조가 말하는 단위는 각종 기업단위·사업단위·국유기관과 사회단체 및 기타조직을 말한다.

조례 제2조가 말하는 개인은 개인사업자를 포함한다.

第七條 條例第六條所列的計算增値額的□除項目０具體爲＞

，一－取得土地使用權所支付的金額０是指納稅人爲取得土地使用權所支付的地价款和按國家統一規定交納的有關費用□

，二－開發土地和新建房及配套設施，以下簡稱房增開發－的成本０是指納稅人房地産開發項目實際發生的成本，以下簡稱房增開發成本－０包括土地征用及□遷補償費□前期工程費□建築安裝工程費□基礎設施費□公共配套設施費□開發間接費用□

土地征用及□遷補償費０包括土地征用費□耕地占用稅□勞動力安置費及有關地上□地下附着物□遷補償的淨支出□安置動遷用房支出等□

前期工程費０包括規□□設計□項目可行性硏究和水文□地質□勘察□測繪□“三通一平”等支出□

建築安裝工程費０是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費０以自營方式發生的建築安裝工程費□

基礎設施費０包括開發小區內道路□供水□供電□供氣□排汚□排洪□通訊□照明□環衛□綠化等工程發生的支出□

제7조 조례 제6조에 열거된 가치증가액 계산시 공제할 수 있는 항목이란 구체적으로 아래와 같다.

1. 토지사용권을 취득하는데 지불한 금액이란 납세인이 토지사용권을 취득하기 위하여 지불한 토지대금과 국가 통일규정에 따라 납부한 관리비용을 말한다.

2. 토지개발과 건물 및 부대시설을 신축(이하 □부동산개발□이라 약칭)하는 데 소요된 원가란 납세인이 부동산개발 프로젝트에 실제로 지출한 비용("부동산개발원가"라 약칭)를 말하는데, 이에는 토지수용 및 철거보상비·전단계 공사비·건축설치공사비·기초시설비·공공부대시설비, 개발간접비용을 포함한다.

토지수용 및 철거보상비는 토지수용비·경작지 점용세·노동력 재배치 및 유관 지상·지하 부착물 철거보상을 위한 순수지출, 이주용 건물구입관련 지출 등을 포함한다.

전단계 공사비는 기획·설계·항목 타당성연구와 水文·지질탐사·측량·□3通1平□ 등 지출을 포함한다.

건축설치공사비는 발주형식으로 하청업체에 지불한 비용과 자체영업방식으로 발생한 비용을 말한다.

기초시설비는 개발구역내의 도로·급수·배전·가스·배수·통신·조명·환경위생·녹화 등 공사로 발생한 지출을 포함한다.

公共配套設施費０包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出□

開發間接費用０是指直接組織□管理開發項目發生的費用０包括工資□職工福利費□折舊費□修理費□辦公費□水電費□勞動保護費□周轉房□銷等□

，三－開發土地和新建房及配套設施的費用，以下簡稱房地産開發費用－０是指與房地産開發項目有關的銷□費用□管理費用□財務費用□

財務費用中的利息支出０凡能□按轉讓房地産項目計算分□幷提供金融機構證明的０允許據實□除０但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額□其他房地産開發費用０按本條，一－□，二－項規定計算的金額之和的９）以內計算□除□

凡不能按轉讓房地産項目計算分□利息支出或不能提供金融機構證明的０房地産開發費用按本條，一－□，二－項規定計算的金額之和的５４）以內計算□除□

上述計算□除的具體比例０由各省□自治區□直轄市人民政府規定□

，四－舊房及建築物的評□价格０是指在

공공부대시설비는 유상양도할 수 없는 개발구역내의 공공부대시설에 발생한 지출을 포함한다.

개발간접비용은 개발프로젝트의 계획 및 관리에 직접 발생한 비용을 말하며, 인건비·직원복리비·감가상각비·수리비·사무비·수도전기료·노동보호비·임시이주용 건물의 할당비 등을 포함한다.

3. 토지개발과 건물 및 부대시설 신축비용(이하 □부동산개발비용□이라 약칭)은 부동산개발 프로젝트와 관련된 매출비용·관리비용·재무비용을 말한다.

재무비용중의 이자지출은 부동산양도 항목별로 비용을 배분할 수 있고 금융기관의 증명을 제출할 수 있는 경우, 실제대로 공제하는 것을 허용하지만 상업은행의 동기동종 대출이자율에 따라 계산한 금액을 초과할 수 없다. 기타 부동산개발비용은 본 조 ⑴·⑵항의 규정에 따라 계산한 금액 합계액의 5% 이내로 계산하여 공제한다.

이자지출을 부동산항목에 따라 배분할 수 없거나 금융기관의 증명을 제출할 수 없는 경우, 부동산개발비용은 본 조 ⑴·⑵항의 규정에 따라 계산한 금액 합계액의 10% 이내로 계산하여 공제한다.

상술한 공제액 계산의 구체적인 비율은 각 성·자치구·직할시 인민정부가 정한다.

4.기존가옥 및 건축물의 평가액은 이미

轉讓已使用的房屋及建築物時０由政府批准設立的房地産評□機構評定的重置成本价乘以成新度折□率后的价格□評□价格須經當地稅務機關確認□

，五－與轉讓房地産有關的稅金０是指在轉讓房地産時□納的營業稅□城市維護建設稅□印花稅□因轉讓房地産交納的敎育費附加０也可視同稅金予以□除□

，六－根據條例第六條，五－項規定０對從事房地産開發的納稅人可按本條，一－□，二－項規定計算的金額之和０加計６４）的□除□

第八條 土地增値稅以納稅人房地産成本核算的最基本的核算項目或核算對象爲單位計算□

第九條 納稅人成片受讓土地使用權后０分期分批開發□轉讓房地産的０其□除項目金額的確定０可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分□０或按建築面積計算分□０也可按稅務機關確認的其他方式計算分□□

第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率０每級“增値額未超過□除項目金額”的比例０均包括本比例數□

計算土地增値稅稅額０可按增値額乘以適用的稅率減去□除項目金額乘以速算□除系數的簡便方法計算０具體公式如下＞

사용한 가옥 및 건축물을 양도할 경우, 정부가 설립을 비준한 부동산평가기구가 평가한 대체원가에 신구정도할인율를 곱한 후의 가격을 말한다. 평가액은 반드시 관할 세무기관의 확인을 거쳐야 한다.

5. 부동산양도와 관련된 세금은 부동산 양도시 납부한 영업세·성시유호건설세·인화세를 말한다. 부동산을 양도하기 위하여 납부한 교육비부가금도 세금으로 간주하여 공제할 수 있다.

6. 조례 제6조 ⑸항의 규정에 근거 부동산개발에 종사하는 납세자에 대하여는 본 조 ⑴·⑵항 규정에 따라 계산한 금액 합계액의 20%에 해당하는 공제금액을 추가공제한다.

제8조 토지증치세는 납세자의 부동산원가계산의 가장 기본적인 계산항목 또는 계산대상 단위로 하여 계산한다.

제9조 납세자가 대규모일괄개발을 위한 토지사용권을 양수한 후 부동산을 분할개발하여 재양도할 경우, 공제금액은 총토지면적에서 토지사용권을 양도한 면적이 차지하는 비율 또는 건축면적에 따라 계산하여 할당하거나 세무기관이 확인한 기타 방식으로 계산하여 할당할 수 있다.

제10조 조례 제7조에 열거한 4단계 초과누진세율의 각 단계 □공제항목금액을 초과하지 않는 가치증가액□의 비율은 모두 본 비율수를 포함한다.

토지증치세 세액은 가치증가액에 적용세율을 곱하고, 다시 공제항목금액에 속산공제계수를 곱한 것을 빼는 방법으로 계산

，一－增値額未超過□除項目金額９４）土地增値稅稅額Ａ增値額×７４）

，二－增値額超過□除項目金額９４）０未超過５４４）的土地增値稅稅額Ａ增値額×８４）１□除項目金額×９）

，三－增値額超過□除項目金額５４４）０未超過６４４）的土地增値稅稅額Ａ增値額×９４）１□除項目金額×５９）

，四－增値額超過□除項目金額６４４）土地增値稅稅額Ａ增値額×：４）１□除項目金額×７９）

公式中的5%, 15%, 35%爲速算□除系數□

第十一條 條例第八條，一－項所稱的普通標准住宅０是指按所在地一般民用住宅標准建造的居住用住宅□高級公寓□別墅□度假村等不屬于普通標准住宅□普通標准住宅與其他住宅的具體□分界限由各省□自治區□直轄市人民政府規定□

納稅人建造普通標准住宅出□０增値額未超過本細則第七條，一－□，二－□，三－□，五－□，六－項□除項目金額之和６４）的０免征土地增値稅？增値額超過□除項目金額之和６４）的０應就其全部增値額按規定計稅□

한다. 구체적인 계산공식은 아래와 같다.

1.가치증가액이 공제항목금액의 50%를 초과하지 않을 경우

토지증치세세액 = 가치증가액 × 30%

2.가치증가액이 공제항목금액의 50%를 초과하고 100%를 초과하지 않을 경우

토지증치세세액 = 가치증가액 × 40% - 공제항목금액 × 5%

3.가치증가액이 공제항목금액의 100%를 초과하고 200%를 초과하지 않을 경우

토지증치세세액 = 가치증가액 × 50% - 공제항목금액 × 15%

4.가치증가액이 공제항목금액의 200%를 초과할 경우

토지증치세세액 = 가치증가액 × 60% - 공제항목금액 × 35%

공식중의 5%, 15%, 35%는 속산공제계수이다.

제11조 조례 제8조 ⑴항에서 말하는 보통표준주택은 소재지의 일반민용주택표준에 따라 건축한 거주용 주택이다. 고급아파트, 별장, 콘도단지 등은 보통표준주택에 속하지 않는다. 보통표준주택과 기타 주택의 구체적인 구분기준은 각 성·자치구·직할시 인민정부가 정한다.

납세자가 보통표준주택을 건축하여 판매하고 가치증가액이 본세칙 제7조 ⑴·⑵·⑶·⑸·⑹항 공제항목금액 합계액의 20% 이하일 경우 토지증치세를 면제한다. 가치증가액이 공제항목금액 합계액의 20%를 초과하는 경우, 가치증가액 전체에 대해 규정에 따라 세금을 계산한다.

條例第八條，二－項所稱的因國家建設需要依法征用□收回的房地産０是指因城市實施規□□國家建設的需要而被政府批准征用的房産或收回的土地使用權□

因城市實施規□□國家建設的需要而搬遷０由納稅人自行轉讓原房地産的０比照本規定免征土地增値稅□

符合上述免稅規定的單位和個人０須向房地産所在地稅務機關提出免稅申請０經稅務機關審核后０免予征收土地增値稅□

第十二條 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房０經向稅務機關申報核准０凡居住滿五年或五年以上的０免予征收土地增値稅？居住滿三年未滿五年的０減半征收土地增値稅□居住未滿三年的０按規定計征土地增値稅□

第十三條 條例第九條所稱的房地産評□价格０是指由政府批准設立的房地産評□機構根據相同地段□同類房地産進行綜合評定的价格□評□价格須經當地稅務機關確認□

第十四條 條例第九條，一－項所稱的隱瞞□虛報房地産成交价格０是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權□地上建築物及其附着物价款的行爲□

조례 제8조 ⑵항에서 말하는 국가건설의 수요로 인하여 법에 따라 수용·몰수하는 부동산이란 도시계획 및 국가건설의 필요로 정부에 수용되는 가옥 또는 목수되는 토지사용권을 말한다.

도시계획 및 국가건설의 필요로 철거하게 되어 납세자 스스로 부동산을 양도할 경우는 본 규정에 따라 토지증치세를 면제한다.

상술한 면세규정에 부합되는 단위와 개인은 반드시 부동산소재지 세무기관에 면세신청을 제출하여야 하며, 세무기관의 심의를 받아 토지증치세를 면제받는다.

제12조 개인이 전근 또는 거주조건의 개선으로 인하여 원래의 자가주택을 양도할 경우 세무기관에 보고, 심사를 거쳐 5년 또는 5년이상 거주한 경우는 토지증치세를 면제하며 3년이상 5년미만 거주한 경우에는 토지증치세를 50% 감면한다. 거주기간이 3년이하일 경우에는 규정에 따라 토지증치세를 징수한다.

제13조 조례 제9조에서 말하는 부동산평가가격은 정부가 설립을 비준한 부동산평가기구가 동일지역, 동종부동산에 근거하여 종합평가한 가격을 말한다. 평가가격은 반드시 관할 세무기관의 확인을 거쳐야 한다.

제14조 조례 제9조 ⑴항에서 말하는 부동산매매가격을 은닉 및 허위보고란 납세자가 토지사용권·지상건축물 및 그 부착물의 가격을 보고하지 않거나 또는 고의로 낮게 보고하는 행위를 말한다.

條例第九條，二－項所稱的提供□除項目金額不實的０是指納稅人在納稅申報時不據實提供□除項目金額的行爲□

條例第九條，三－項所稱的轉讓房地産的成交价格低于房地産評□价格０又無正當理由０是指納稅人申報的轉讓房地産的實際成交价低于房地産評□機構評定的交易价０納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行爲□

隱瞞□虛報房地産成交价格０應由評□機構參照同類房地産的市場交易价格進行評□□稅務機關根據評□价格確定轉讓房地産的收入□

提供□除項目金額不實的０應由評□機構按照房屋重置成本价乘以成新度折□率計算的房屋成本价和取得土地使用權時的基准地价進行評□□稅務機關根據評□价格確定□除項目金額□

轉讓房地産的成交价格低于房地産評□价格０又無正當理由的０由稅務機關參照房地産評□价格確定轉讓房地産的收入□

第十五條 根據條例第十條的規定０納稅人應按照下列程序辦理納稅手續＞

，一－納稅人應在轉讓房地産合同簽訂后的七日內０到房地産所在地主管稅務機關辦理納稅申報０幷向稅務機關提交房屋及建築物産權□土地使用權證書０土地轉讓□房産買賣合同０房地産評□報告及其他與轉讓房地産有關的資料□

조례 제9조 ⑵항에서 말하는 공제항목금액을 사실대로 제시하지 않는다는 함은, 납세자가 납세신고할 때 공제항목금액을 사실대로 제시하지 않은 행위를 말한다.

조례 제9조 ⑶항에서 말하는 부동산양도가격이 정당한 사유없이 부동산평가가격보다 낮다 함은 납세자가 신고한 부동산양도의 실지거래가격이 부동산평가기구가 평가한 거래가격보다 낮고, 증빙이나 정당한 사유를 제시하지 못하는 행위를 말한다.

부동산 양도가격을 은닉 또는 허위보고하는 경우에는 평가기구가 동종 부동산의 시장거래가격에 따라 평가한다. 세무기관은 평가가격에 근거하여 부동산양도소득을 확정한다.

공제항목금액을 사실대로 제시하지 않을 경우 평가기구는 건물대체원가에 신구할인계수를 곱하여 계산한 건물원가와 토지사용권 취득시 기준지가에 따라 평가한다. 세무기관은 평가가격에 따라 공제항목금액을 확정한다.

부동산양도가격이 정당한 이유가 없이 부동산평가가격보다 낮은 경우, 세무기관은 부동산평가가격을 참고하여 부동산양도소득을 확정한다.

제15조 조례 제10조의 규정에 근거하여 납세자는 아래의 절차에 따라 납세수속을 하여야 한다.

1.납세자는 부동산양도계약 체결후 7일내에 부동산소재지 주관세무기관에 건물 및 건축물소유권증서·토지사용권증서, 토지양도·가옥매매계약증서, 부동산평가보고서 및 기타 부동산양도관련 자료를 제출해야 한다.

納稅人因經常發生房地産轉讓而難以在每次轉讓后申報的０經稅務機關審核同意后０可以定期進行納稅申報０具體期限由稅務機關根據情□確定□

，二－納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限□納土地增値稅□

第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地産取得的收入０由于涉及成本確定或其他原因０而無法據以計算土地增値稅的０可以預征土地增値稅０待該項目全部竣工□辦理結算后再進行淸算０多退少補□具體辦法由各省□自治區□直轄市地方稅務局根據當地情□制定□

第十七條 條例第十條所稱的房地産所在地０是指房地産的座落地□納稅人轉讓房地産座落在兩個或兩個以上地區的０應按房地産所在地分別申報納稅□

第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門□房産管理部門應當向稅務機關提供有關資料０是指向房地産所在地主管稅務機關提供有關房屋及建築物産權□土地使用權□土地出讓金數額□土地基准地价□房地産市場交易价格及權屬變更等方面的資料□

납세자가 빈번하게 부동산을 양도함으로 인해 부동산 양도후 매건마다 신고하기 어려운 경우 세무기관의 승인을 거쳐 정기적으로 납세신고를 할 수 있으며, 그 구체적인 기한은 세무기관이 상황에 따라 확정한다.

2.납세자는 세무기관이 확정한 세액 및 규정된 납기내에 토지증치세를 납부해야 한다.

제16조 납세자가 전체항목의 준공결산전에 부동산을 양도하여 수입이 발생했지만 원가확정문제 또는 기타원인으로 토지증치세를 계산할 수 없는 경우, 토지증치세를 먼저 징수하고 해당항목 전부가 준공되어 결산을 마친 후 정산하여 초과납부한 부분은 환급받고 과소납부한 부분은 추가납부해야 한다. 구체적인 방법은 각 성·자치구·직할시 지방세무국이 현지상황에 근거하여 제정한다.

제17조 조례 제10조에서 말하는 부동산소재지는 부동산이 위치한 곳을 말한다. 납세자가 양도한 부동산이 2개 또는 2개 이상 지역에 위치할 경우, 부동산소재지에 따라 구분하여 신고납부해야 한다.

제18조 조례 제11조에서 말하는 "토지관리기관과 부동산관리기관은 세무기관에 관련정보를 제공하여야 한다"는 것은, 부동산 소재지 주관세무기관에 관련 가옥 및 건축물소유권·토지사용권·토지양도금액·토지기준지가·부동산시장매매가격 및 소유권변경 등 각 분야의 자료를 제공하는 것을 말한다.

第十九條 納稅人未按規定提供房屋及建築物産權□土地使用權證書０土地轉讓□房産買賣合同０房地産評□報告及其他與轉讓房地産有關資料的０按照《中華人民共和國稅收征收管理法》，以下簡稱《征管法》－第三十九條的規定進行處理□

納稅人不如實申報房地産交易額及規定□除項目金額造成少□或未□稅款的０按照《征管法》第四十條的規定進行處理□

第二十條 土地增値稅以人民幣爲計算單位□轉讓房地産所取得的收入爲外國貨幣的０以取得收入當天或當月５日國家公布的市場匯价折合成人民幣０據以計算應納土地增値稅稅額□

第二十一條 條例第十五條所稱的各地區的土地增値費征收辦法是指與本條例規定的計征對象相同的土地增値費□土地收益金等征收辦法□

第二十二條 本細則由財政部解釋０或者由國家稅務總局解釋□

第二十三條 本細則自發布之日起施行□

第二十四條 ５＝＝８年５月５日至本細則發布之日期間的土地增値稅參照本細則的規定計算征收□

제19조 납세자가 규정에 따른 가옥 및 건물소유권증서·토지사용증서, 토지양도계약서·가옥매매계약증서, 부동산평가보고서 및 기타 부동산양도와 관련된 자료를 제공하지 않을 경우,「중화인민공화국세수징수관리법」(이하 □징관법□이라 약칭함) 제39조의 규정에 따라 처리한다.

납세자가 부동산거래액 및 규정에 따른 공제항목금액을 사실대로 보고하지 않아 세금을 미납 또는 과소납부하였을 경우 징관법 제40조의 규정에 따라 처리한다.

제20조 토지증치세는 인민폐를 계산단위로 한다. 부동산을 양도하여 취득한 수입이 외국화폐일 경우, 수입취득일 또는 당월 1일 국가가 공표한 시장환율에 따라 인민폐로 환산하여 납부세액을 계산한다.

제21조 조례 제15조에서 말하는 각 지구의 토지증치세 징수방법은 본 조례가 규정한 징수대상과 동일한 토지증치비, 토지수익금 등의 징수방법을 말한다.

제22조 본 세칙은 재정부 또는 국가세무총국이 해석한다.

제23조 본 세칙은 공포일로부터 시행한다.

제24조 1994년 1월 1일부터 본 세칙 공포일까지 기간중의 토지증치세는 본 세칙규정을 참조하여 징수한다.