“신뢰받는 금융감독 세계적인 금융시장”
		정 례 브 리 핑 자 료
		2007. 4. 4(수) 조간부터 보도 가능
작성부서	금융감독원 은행감독국 가계신용전담반
책 임 자	양현근 반장(3786-8024)
배 포 일	2007. 4. 3(화)		배포부서	공보실(3771-5788~91)		총 14매

제 목 : 주택담보대출시장의 리스크 현황 및 감독방향

1. 주택담보대출 동향

□ ‘07.3.28. 현재 금융권 주택담보대출 잔액은 약 278.3조원으로 ’07년중  2.8조원(1.0%) 증가하는데 그쳤다.

◦ 이는 ‘07년 들어 집값 안정 기조가 유지되는데 따른 주택매수 심리 위축, 은행권 채무상환능력 심사 강화, 비은행권에 대한 주택담보대출 리스크관리 강화 등에 기인한 것으로 보인다.

금융권 주택담보대출 잔액 추이

(단위: 조원, %)

구 분	‘04말	‘05말	‘06말	‘07.2말	‘07.3.28.
						‘06말 대비 증가액
은 행	169.9	190.2	217.0	218.2	218.2	1.2
보 험	12.2	13.6	14.3	14.7	14.9	0.6
비 은 행	32.7	37.0	44.2	45.0	45.2	1.0
계	214.7	240.7	275.5	277.9	278.3	2.8

2. 주택담보대출시장의 리스크 수준 평가

□ 국내 주택담보대출 시장은 ’02년 이후 주택담보대출 증가에 대응하여 감독당국이 주택담보대출에 대한 리스크관리를 지속적으로 강화한 결과 대출규모 및 구성, LTV, 연체율 등 모든 면에서 리스크수준이  낮은 것으로 판단된다.

◦ 주택담보대출 규모의 명목GDP에 대한 비율(’06말 현재)은 34.3% 수준(미국 81.6%)이며, 시장구성도 고객신용도가 양호하고 금리수준도 낮은 은행․보험이 각각 78.4%, 5.3%로 대부분을 차지하고 있다.

◦ 또한, 담보인정비율(LTV)도 그동안 리스크관리 강화조치의 영향으로 50.3%*(금융산업 전체 평균)에 머물러 주요 선진국(미국 86.5%, 영국 90%)에 비해 매우 낮은 수준을 유지하고 있으며,

* 은행 49.5%, 보험 47.0%, 저축은행 및 여전사 69.1%, 신협 등 상호금융 60 ～ 70% 수준

◦ 주택담보대출 연체율도 0.9%(금융산업 전체 평균)로 안정적인 수준을 유지하고 있다.

* 은행 0.6%, 보험 1.0%, 여전사 2.8%, 저축은행 8.9%

3. 리스크에 대한 대응능력 평가

□ 은행권의 경우 낮은 LTV비율, 높은 대손충당금적립율* 등 가계부실화 위험에 대한 충분한 손실대응능력을 보유하고 있을뿐 아니라

* 필요적립액 대비 은행 102.6%, 보험 110.7%, 저축은행 103.9% 적립

◦ 은행권 주택담보대출의 만기구조 및 이용 고객의 신용도 등을 감안할 때, 부실화 가능성은 매우 낮은 것으로 판단된다.

□  한편, 비은행권의 경우 상호저축은행이 리스크 대응능력이 다소 취약한 편이나 취급규모가 작아 금융산업에 대한 영향은 미미한 수준이다.

4. 거시환경 변수

□ 특히, 우리나라의 경우 그 동안의 금리상승 폭이 그다지 크지 않고*, 주택가격도 아직까지는 하락세를 보이지 않고 있어 주택담보대출의 부실화가 발생할 가능성은 작은 것으로 보인다.

* 한국 CD금리 : 1.5%p↑(3.39%(‘04.12월) → 4.95%(’07.2월))

미국 연방기금금리 : 4.2%p↑(1.01%(‘04.2월) →  5.25%(’07.2월))

5. 향후 감독방향

◇ 현재로서는 국내 금융회사 주택담보대출의 부실화 위험성이 높지 않은 것으로 판단된다.

◦ 다만, 대내외 금융경제 여건의 변화에 따른 잠재적 위험요인에 대비하여 모니터링을 강화하고 선제적으로 대처할 계획이다.

□ 주택담보대출에 대한 리스크모니터링 강화

◦ 주택담보대출에 대한 리스크요인 분석(Mortgage Risk Factor Analysis : MRFA)을 정기적으로 실시하고, 위기상황 분석(stress test) 및 contingency plan 수립 지도

□ 리스크관리 강화 조치의 이행 철저

◦ LTV․DTI한도 준수 등 기 조치한 주택담보대출 리스크관리 강화방안의 이행을 적극적으로 점검․지도함과 아울러, 차주 채무상환능력 중심의 여신심사체계 정착을 적극 지도

□ 비은행금융회사의 손실흡수능력 제고 추진

◦ 저축은행의 주택담보대출에 대한 대손충당금적립률을 강화하는 방안을 검토함과 아울러 서민금융활성화 방안을 적극적으로 추진하여 비은행 금융회사의 손실흡수능력 제고

□ 대출금리 할인 등 주택담보대출 과당경쟁 자제 유도

□ 변동금리대출 비중 완화 등 금융 소비자 보호 강화

☞ 본 자료를 인용하여 보도할 경우에는 출처를 표기하여 주시기 바랍니다.

http://www.fsc.go.kr / http://www.fss.or.kr

<참고>

한국․미국간 주택담보대출 리스크수준* 비교

(* Mortgage Risk Factor Analysis)

	한 국	미 국
<대출 특성>
◦ 주택담보대출 규모	- 278.3조원(‘07.3.28 기준) - 명목GDP(‘06말 기준) 대비 34.3%	- 10.2조달러(‘06년말 기준) - GDP(‘05말기준) 대비 81.6%
◦ 대출 구성	- 은행, 보험, 상호금융(95.4%) - 저축은행, 여전사, 새마을금고 등(4.6%)	- 프라임 및 Alt-A 등 : 87.2% - 서브프라임 : 12.8%, 1.3조 달러
- 대출금리	- 은행․보험 : 6% 수준 - 상호금융 : 7% 수준 - 저축은행․여전사 : 9% 수준	- 프라임 및 Alt-A : 6.3 ～ 9.2% - 서브프라임 : 7.2 ～ 11.6% (2% 내외의 각종 수수료 추가) ․통상 2～3년간 낮은 고정금리, 그 이후 높은 변동금리로 전환
◦ 차주특성	- 은행, 보험, 상호금융 : 우량고객 ․은행고객의 90%가 6등급 이내(정상) - 저축은행, 여전사 : 상대적으로 저신용자 대상	- 프라임 및 : 우량 고객 - Alt- A : 중간신용 고객 - 서브프라임 : 저신용자
◦ 포트폴리오 집중도	- 총자산대비 주택담보대출 비중 : 12.4% ․은행(14.6), 보험(4.4), 신협(13.1), 저축은행(4.4), 여전사(1.5) - 총대출대비 주택담보대출 비중 : 22.3% ․은행(24.1), 보험(22.5), 신협(22.6), 저축은행(5.2), 여전사(1.9)	- 총자산 대비 모기지론 비중 ․은행 : 32.1%(‘06.6월 기준)
◦ LTV비율	- 금융권 LTV 평균 : 50.3% ․은행(49.5), 보험(47.0), 저축은행(69.1), 여전사(69.1)	- 전체 모기지론 LTV : 86.5%
◦ 연체율	- 금융권 연체율 평균 : 0.9% ․은행(0.6), 보험(1.0), 저축은행(8.9), 상호금융(2.7), 여전사(2.8)	- 전체 모기지론 연체율 : 4.95% ․서브프라임 : 13.33%
◦ 만기구조	- 약정만기 장기화 (만기 10년초과 비중 : ‘04말 20.7% → ’06말 51.0%)	- 통상 30년 만기

	한 국	미 국
◦ 상환방식	- 분할상환대출 비중 증가 (‘04말 23.2% → ’06말 52.4%)	- 전통적으로 원금균등 분할상환방식이 대부분이나, 최근 일정기간 이자만 납입하는 등의 고위험 비정형대출이 증가 * ‘06년중 취급된 모기지중 1/3이상이 LTV 100%이상이며, 약27%가 비정형모기지
◦ 대출심사기준 및감독당국 규제	- ‘02년 이후 감독당국의 리스크관리 강화 지도로 대출심사 기준 지속적으로 강화	- ‘01년 이후의 저금리, 은행 및 모기지업체간 과당경쟁 등으로 대출심사 기준 완화
<손실대응능력>	- 주택담보대출 요적립액대비 충당금적립비율 100% 이상 ․은행 102.6%, 보험 110.7%, 저축은행 103.9% - 전금융권역 ’05년 이후 견고한 흑자기조 유지 - 전금융권역 감독당국에서 요구하는 자기자본 보유 요건 충족
<거시 환경변수>
◦ 금리	- CD금리 : 1.5%p↑ ․3.39%(‘04.12월) → 4.95%(’07.2월) - 주택담보대출 금리 : 1.1%p↑ ․5.13%(‘05.6월) → 6.18%(’07.2월)	- 연방기금금리 : ‘04년 이후 4.2%p↑ ․1.01%(‘04.2월) → 5.25%(’07.2월)
◦ 주택가격	- 최근까지 주택가격 상승세 지속 ․주택매매가격 지수(국민은행) (04말) 97.7 → (05말) 101.7 → (06말) 113.5 → (07.2말) 114.9 * ’05년중 4.0%, ‘06년중 11.6% 상승	- 01년 이후 주택가격 상승세 지속후 06년 하반기부터 침체 ․주택매매가격 05년중 13.2%, 06년중 9.2% 상승 ․07.1월 신규 주택판매 전월대비 16.6% 급감하며 4년내 최저치
<연쇄 파급효과>	- 유동화 실적 미미(전체의 5.0% 수준)로 리스크전이 효과 제한적 ․주택금융공사 : 8.9조원 ․SC제일은행 : 4.8조원(해외발행)	- 대출채권 유동화 등으로 리스크 전이 효과 발생 가능성 ․서브프라임의 유동화비율이 ‘05년 기준 82% 수준

(붙 임)

국내 주택담보대출시장의 리스크 현황 및 감독방향

2007. 4.

Ⅰ. 주택담보대출 동향

c**

□ ’07.3.28 현재 금융권(은행‧비은행‧보험) 전체의 주택담보대출 잔액은 278.3조원*으로 ’06년말 대비 2.8조원(1.0%↑) 증가에 그침

◦ ‘06.9월 이후 주택가격 상승 등으로 크게 늘어났던 주택담보대출은 금년들어 집값 안정 및 대출규제 강화의 영향 등으로 급속히 둔화*

* ‘07.1～3월중 은행 1.2조원(0.5%↑), 비은행 1.0조원(2.3%↑), 보험 0.6조원(4.1%↑)

□ ‘07.3.28현재 잔액을 금융권별로 보면 은행 218.2조원(78.4%), 비은행 45.2조원(16.3%), 보험 14.9조원(5.3%) 순

금융권 주택담보대출 잔액 추이

(단위: 조원, %)

구 분	‘04말	‘05말	‘06말	‘07.3.28.
					‘04말 대비 증가액(율)
은 행	169.9 <79.1>	190.2 <79.0>	217.0 <78.8>	218.2 <78.4>	48.3(28.4%)
보 험	12.2 <5.7>	13.6 <5.6>	14.3 <5.2>	14.9 <5.3>	2.7(22.2%)
비 은 행1)	32.7 <15.2>	37.0 <15.4>	44.2 <16.0>	45.2 <16.3>	12.6(38.4%)
계	214.7 <100.0>	240.7 <100.0>	275.5 <100.0>	278.3 <100.0>	63.5(29.6%)

주: 1) 저축은행, 상호금융(신협, 농협, 수협, 산림조합. 단, 신협은 ‘06년 이후부터 포함), 새마을금고, 여전사

2) <  >는 비중

Ⅱ. 주택담보대출시장의 리스크 수준 평가

c**

1. 대출규모 및 구성

□ 국내 주택담보대출 증가율은 명목GDP 증가율에 비해서는 상당히 높으나, 국내 금융자산 증가율과는 비슷하거나 다소 높은 수준

(단위 : %)

	‘03	‘04	‘05	‘06
주택담보대출 증가율	16.1	11.5	11.9	14.1
명목GDP 증가율	5.9	7.5	4.0	4.6
금융자산 증가율	8.5	5.9	12.2	11.6
M2 증가율(평잔)	7.9	4.6	6.9	8.3

□ 또한, 국내 주택담보대출 규모(290.7조원*)의 명목GDP에 대한 비율(‘06말 기준)은 34.3% 수준

* 주택금융공사 보금자리론 및 국민주택기금 생애최초대출 12.4조원 포함

☞ 미국의 명목GDP에 대한 모기지시장 규모의 비율은 81.6%

□ ‘07.3월말 현재 주택담보대출을 리스크 수준별로 보면,

◦ 고객 신용도가 상대적으로 양호*하고 금리수준도 낮은 은행(78.4%), 보험(5.3%) 및 상호금융(11.7%)이 대부분(합계 95.4%)을 차지

* 은행고객의 90%가 개인신용등급 6등급 이내(정상)

◦ 은행․보험․상호금융 등에서 차입하기 어렵거나, 추가대출을 받는 고객을 대상으로 하며, 대출금리도 상대적으로 높은 저축은행(0.8%), 여전사(0.4%), 새마을금고 (3.4%)등이 일부(합계 4.6%)를 차지

※ 금융권별 주택담보대출금리(‘06말 기준)는 차주의 신용도에 따라 은행 및 보험이 6%대로 가장 낮고, 상호금융은 7%대인 반면 여전사(8.8%), 저축은행(9.3%) 등은 다소 높은 수준

☞ 미국의 서브프라임 모기지는 일반 모기지에 비해 3～5%의 가산금리와 각종 수수료 등 높은 부대비용(약 2.6%) 부과

금리 수준에 의한 주택담보대출 시장 구성

			주택담보대출 금리(’06.12월)		대출잔액(’07.3.28.)
				CD금리1) 대비 스프레드		구성비
은 행			5.88	1.12	218.2	78.4
손보사			5.97	1.21	4.0	1.4
생보사			6.19	1.43	10.9	3.9
비은행			‥	‥	45.2	16.3
	상호금융		‥	‥	32.5	11.7
		(농협)	6.57	1.81	25.4	9.1
	여 전 사		8.80	4.04	1.2	0.4
	저축은행2)		9.30	4.54	2.2	0.8
	기 타		‥	‥	9.4	3.4
합 계			―	―	278.3	100.0

(단위 : 조원, %)

주 : 1) ’06.12월 CD유통수익률(91일)은 4.76%

2) 저축은행은 ’07.3.21. 잔액임

□ MBS 발행에 의한 유동화시장(2차시장)은 ‘06년말 현재 총 13.7조원 규모로 전체 주택담보대출(275.5조원)의 5.0% 수준

◦ 주택금융공사의 MBS 발행잔액 8.9조원, SC제일은행의 ‘04.3월 이후 6차에 걸친 MBS 해외발행분 4.8조원 등

* 즉, 우리나라의 경우 주택담보대출 재원을 금융회사 자체자금 등으로 조달하고 있고, 주택담보대출 유동화 실적이 미미하여 대출부실이 전체 금융시장의 위기로 발전할 가능성이 낮음

☞ 미국 상업은행의 총자산 대비 MBS잔액비율(‘06말 기준)은 67%, 연중 MBS발행에 의한 유동화 비율(’05년중 기준)은 82% 수준

2. 담보인정비율 (Loan to Value : LTV)

□ ‘06말 현재 LTV는 은행 49.5%, 보험 47.0%, 저축은행 및 여전사 69.1%, 신협 등 상호금융은 60~70% 수준

→ 국내 금융산업 전체 평균 LTV는 50.3% 수준(가중평균)

☞ 미국전체 모기지시장의 LTV는 86.5%, 영국은 90% 수준

☞ ‘90년대 부동산버블 당시 일본의 LTV는 100% 초과

3. 연체율

□ ‘06말 현재 주택담보대출 연체율은 은행 0.6%, 보험 1.0%, 여전사 2.8% 등 매우 낮은 수준에서 지속적으로 하락

→ 국내 금융산업 전체 평균 연체율은 0.9% 수준 (가중평균)

☞ 미국 모기지 연체율 : 모기지전체 4.95%, 서브프라임 13.33%

4. 포트폴리오 집중도

□ 주택담보대출이 금융권별 총자산에서 차지하는 비중(‘06말 기준)은 은행권이 14.6%, 보험 4.4%, 비은행 4.6%

→ 금융산업 전체 평균은 12.4% 수준

☞  미국 상업은행의 경우 모기지론이 총자산의 32%를 차지

5. 만기구조 및 상환방식

□ 은행권 주택담보대출 만기는 ‘04년말 이후 지속적으로 장기화

◦ 약정만기(잔액)기준으로 5년초과 대출 비중이 '04년말 24.2%→ ’06년말 현재 57.4%로(이중 10년초과 대출이 51.0%) 대폭 상승

□ 상환방식별로는 만기 일시상환 방식의 비중이 ‘03년말(86.0%) → ’06년말 (47.6%)로 지속적으로 감소

☞ 미국의 경우 전통적으로 원금균등 분할상환방식이 대부분이나, 최근 일정기간 이자만 납입하는 등의 고위험 비정형대출이 증가

* ‘06년중 취급된 모기지중 1/3이상이 LTV 100%이상이며, 약27%가 비정형모기지

6. 대출심사기준 및 감독당국 규제

□ 우리나라의 경우 ‘02년 이후 주택담보대출의 증가에 대응하여 감독당국이 주택담보대출에 대한 LTV, DTI규제 등 리스크관리를 지속적으로 강화

◦ 최근에는 은행권의 주택담보대출 여신심사체계를 차주의 채무상환능력 심사 위주로 개선하기 위한 모범규준안을 마련하여 시행(‘07.3.2)

☞ 미국 모기지 시장은 감독당국의 직접적인 규제(LTV, DTI 등)가 없는 가운데 모기지업체 및 은행간 과당경쟁 등으로 그동안 무분별하게 대출기준을 완화하여 저신용자에 대한 대출을 확대

< 종합 판단 >

□ 국내 주택담보대출 시장은 대출규모 및 구성, LTV, 연체율 등 모든 면에서 리스크수준이 낮은 것으로 판단됨

◦ 주택담보대출에 대한 익스포져(Exposure)를 나타내는 GDP대비 주택담보대출 비율이 32.8%(미국 81.6%)로 낮고 시장구성도 위험도가 낮은 은행․보험 중심으로 구성

◦ 부도발생시 손실확률(Loss Given Default : LGD)을 나타내는 LTV도 그동안의 리스크관리 강화조치 영향으로 50.3%로 주요 선진국(미국 86.5%, 영국 90%)에 비해 매우 낮은 수준

◦ 부실발생 확률(Probability of Default : PD)을 나타내는 연체율이 1% 수준(미국 4.95%)으로 매우 낮고 주택담보대출에 대한 포트폴리오 집중도도 낮음

Ⅲ. 리스크에 대한 대응능력

c**

1. 충당금 적립

□ ‘06년말 현재 금융회사의 주택담보대출에 대한 충당금은 규제기준에 의한 적립 필요액 대비 100% 이상 적립

◦ 은행 102.6%, 보험 110.7%, 저축은행 103.9% 등

2. 당기순이익

□ 국내 금융회사는 최근 몇 년간 지속적인 영업호조로 상당규모의 당기순이익을 시현하고 있어, 예상치 못한 손실에 대응할 수 있는 능력을 충분히 확보

◦ 은행권의 경우 '04년 이후 당기순이익 급증추세 지속

◦ 비은행권의 경우에도 05년 이후 대부분 흑자기조로 전환하는 등 비예상손실에 대비한 내부유보 보유

금융권별 당기순이익 추이

(단위: 조원)

구 분	‘04(a)	‘05	‘06(b)
				‘04년 대비(b-a)
은 행	8.8	13.6	13.3	4.6
보 험	3.3	3.3	-	-
저축은행	0.2	0.5	-	-
상호금융	1.0	1.1	-	-
신용카드사	△1.3	0.3	2.2	3.5

* 회계연도 기준

3. 자본충실도

□ 국내 금융회사의 경우 거의 모든 회사들이 감독당국에서 요구하는 자기자본 보유요건을 충족

◦ ‘06말 현재 은행 BIS비율 평균이 12.75%(지도비율 8% 이상), 생보 및 손보사 지급여력비율 236.2% 및 298.4%(지도비율 100% 이상), 저축은행 BIS비율 8.96%(지도비율 5% 이상) 등

< 종합 판단 >

□ 은행권의 경우 낮은 LTV비율, 높은 대손충당금적립율 등 가계부실화 위험에 대한 충분한 손실대응능력을 보유

◦ 또한, 은행권 주택담보대출의 만기구조 및 은행 주택담보대출 이용 고객의 신용도 등을 감안할 때, 부실화 가능성은 매우 낮은 편

□  비은행권의 경우 저축은행이 리스크 대응능력이 다소 취약한 편이나 취급규모 등이 작아 금융산업에 대한 영향 및 절대적인 리스크는 미미한 수준

Ⅳ. 거시 환경 변수

c**

□ 우리나라의 경우 그 동안의 금리상승 폭이 그다지 크지 않고*, 주택가격도 아직까지는 하락세를 보이지 않고 있어 주택담보대출의 부실화가 발생할 가능성은 작은 것으로 보임

* 한국 CD금리 : 1.5%p↑(3.39%(‘04.12월) → 4.95%(’07.2월))

미국 연방기금금리  : 4.2%p↑(1.01%(‘04.2월) →  5.25%(’07.2월))

Ⅴ. 향후 감독방향

c**

◇ 현재로서는 국내 금융회사 주택담보대출의 부실화 위험성이 높지 않은 것으로 판단됨

◦ 다만, 대내외 금융경제 여건의 변화에 따른 잠재적 위험요인에 대비하여 모니터링을 강화하고 선제적으로 대처할 계획

1. 주택담보대출에 대한 리스크모니터링 강화

□ 금융회사 주택담보대출의 건전성 상황과 주택가격, 금리변동 등 거시환경 변수 등에 대한 상시 monitoring 강화

2. 리스크관리 강화 조치의 이행 철저

□ LTV․DTI한도 및 채무상환능력 평가 모범규준 준수 등 기조치한 주택담보대출 리스크관리 강화방안의 이행을 적극적으로 점검․지도

3. 비은행금융회사의 손실흡수능력 제고 추진

□  저축은행의 주택담보대출에 대한 대손충당금적립률 강화 검토

□  지난해 말 마련된 서민금융활성화 방안의 적극적 추진으로 비은행 금융회사의 손실흡수능력 제고

□ 대부업체 주택담보대출에 대한 모니터링 강화

4. 주택담보대출 과당 경쟁 억제

□ 대출금리 할인, 중개수수료 인상 등을 통한 과당 경쟁 자제 유도

5. 금융소비자 보호 강화

□ 변동금리 적용시의 금리변동 위험, 만기 상환금액 증가위험, 조기상환수수료(prepayment penalties) 등에 대한 내용을 소비자에게 충분히 고지하도록 지도

□ 변동금리대출 비중을 완화할 수 있는 방안 강구