	보도자료
	∙임대주택팀 팀 장 박재순 사무관 정진훈 ∙☎ 02-2110-8593～4 ∙jjh76@moct.go.kr
	∙4월 20일 배포(총36매)

즉시자료로 보도하여 주시기 바랍니다.

부도임대주택 임차인 보호제도, 4월20일부터 시행

- 특별법․시행령․시행지침 확정, 임대보증금 보전, 3년간 거주 허용으로 임차인의 주거불안이 획기적으로 해소될 전망 -

☎ 부도임대주택 매입전담 콜센터 ☞ 031-738-3111

	< 제도의 주요내용 및 경과>
【주요내용】 ◈ 대한주택공사 등이 경매 등의 방법으로 매입 ◈ 임차인의 임대보증금을 국가에서 보전 ◈ 매입한 부도임대주택은 국민임대주택 등으로 공급 ◈ 임차인은 3년간 계속 거주 가능 【주요경과】 ◈ 특별법 ⇒ ‘06.12.22 국회의결, ‘07.1.19 공포, ‘07.4.20 시행 ◈ 시행령 ⇒ ‘07.4.19 공포, ‘07.4.20 시행 ◈ 시행지침 ⇒ ‘07.4.20 제정․시행

≪ 부도임대주택 임차인 보호제도 시행 ≫

□ 전국 약 6만 6천호의 부도임대주택을 주공 등이 매입하고, 임차인의 임대보증금을 보전하는 “부도임대주택 임차인 보호제도”가 2007년 4월 20일부터 시행된다.

ㅇ 건설교통부는 지난 1월 19일 ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣이 제정․공포됨에 따라 시행령과 시행지침을 마련하여 4월 20일부터 시행한다고 밝혔다.

≪ 특별법의 주요내용 ≫

□ 특별법에서는 2005년 12월 13일 임대 중인 공공건설임대주택으로서 법 시행일(‘07.4.20) 전에 부도 등이 발생한 임대주택을 적용대상으로 하였다.

□ 주공 등 주택매입사업시행자가 경매 등의 방법으로 매입하여 임차인의 임대보증금을 보전하고 매입한 주택을 국민임대주택 등으로 공급한다.

≪ 시행령의 주요내용 ≫

□ 시행령에서는 일정한 경우 임차인 개인도 매입요청을 할 수 있도록 하여 매입대상에서 누락되는 주택을 최소화하였다.

☞ 임차인 개인도 매입요청을 할 수 있는 경우(시행령 제2조)

① 2008년 4월 19일까지 임차인대표회의의 설립신고를 하지 못한 경우

② 공동주택단지내 부도임대주택의 수가 20호 미만으로 임차인대표회의를 구성할 수 없는 경우

③ 임차인이 임차인대표회의에 매입요청 관련 서류를 제출한 후 1년이 경과한 후에도 임차인대표회의가 매입요청을 하지 않는 경우

□ 또한, 임차인 대다수가 주공 등 주택매입사업시행자가 매입하는 것을 강력히 원하고 있는 점을 감안하여, 제3자가 매입할 경우에도 3년간 당해 임차인의 계속 거주를 의무화(시행령 제3조제4항)하여 제3자의 매입 가능성을 최소화하였다.

* 주택매입사업시행자 외의 제3자가 매입할 경우 임차인의 임대보증금 보전이 곤란하고, 거주중인 임차인의 강제 퇴거 문제가 발생

≪ 시행지침의 주요내용 ≫

□ 매입사업의 절차와 행위자별 주요 역할을 규정

□ 시행지침에서는 매입사업의 단계별 절차와 지자체, 주택매입사업시행자, 임차인대표회의 등의 역할을 규정하여 매입사업이 원활하게 진행될 수 있도록 하였다.

ㅇ 부도임대주택의 매입사업은 매입수요조사, 매입계획수립, 매입요청, 매입대상주택 지정․고시, 경매 등의 방법으로 매입, 임대보증금 보전의 순서로 실시된다.

□ 매입대상 주택을 최대한 확대

□ 원칙적으로 법 시행일(‘07.4.20) 전에 임대사업자와 정당한 임대차계약을 체결한 임차인의 부도임대주택은 매입대상에 포함될 수 있다.

ㅇ 다만, 부도발생 사실을 알면서 거짓으로 계약을 체결한 경우, 경매개시결정․전세권․임차권의 등기가 경료된 후 임대차계약을 체결한 경우 등은 대상에서 제외하였다.

□ 주택매입사업시행자가 경매 등의 방법으로 매입

□ 매입대상주택으로 지정․고시된 경우 주공 등이 경매 등의 방법으로 매입하되, 매입대상주택만을 별도로 분리하여 경매신청하도록 하여, 임차인이 매입요청을 하지 못한 주택도 추후에 매입될 수 있도록 하였다.

□ 임차인의 임대보증금 보호

□ 경매 등의 방법으로 부도임대주택을 매입한 경우, 원칙적으로 임차인의 임대보증금 전액이 보호된다.

ㅇ 다만, 미납 임대료․사용료․관리비, 법 시행일 이후 경매개시된 주택의 경우 임차인이 권리보전절차를 이행하지 않아 수령하지 못한 법원 배당금 등은 공제하도록 하였다.

□ 임차인의 계속 거주 보장

□ 주공 등 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 공급하는 경우, 종전 조건으로 3년간 계속 거주할 수 있도록 하여(시행령 제3조제3항), 임차인의 주거안정을 최대한 지원하였다.

≪ 부도임대주택 매입전담 콜센터 운영 ≫

□ 한편, 매입사업의 본격적인 실시로 관련 상담문의가 많을 것으로 예상됨에 따라 대한주택공사에 부도임대주택 매입전담 콜센터를 운영한다.

□ 주공 본사 매입비축처에 설치될 콜센터의 연락처는 031-738-3111이며, 주공 각 지역본부에서도 부도임대주택 매입사업과 관련한 상담을 실시하게 된다.

≪ 지역상담센터 연락처 ≫

대상지역	연락처	대상지역	연락처
서울,경기도(한수이북)	02-3416-3864	전북	063-240-2541
경기도(한수이남)	031-250-8369	광주, 전남	062-520-3680
부산, 양산	051-890-0341	대구, 경북	053-6032-744
강원	033-7606-251	울산, 경남	055-269-8341
충북	043-290-3241	제주	064-710-1121
대전, 충남	042-6024-223	-	-

≪ 매입사업의 효과와 향후계획 등 ≫

□ 부도임대주택의 매입을 통한 임차인 임대보증금 보전과 국민임대주택의 공급을 통한 주거보장이 이루어지면, 부도임대주택 임차인이 겪어 온 주거불안 문제가 근본적으로 해소될 전망이다.

□ 건설교통부는 현재 진행중인 매입수요조사가 완료되는 대로 후속 절차를 신속히 진행하여, 예산 등의 범위 내에서 연내 최대한의 부도임대주택을 매입하겠다고 밝혔다.

□ 한편, 건설교통부는 선의의 임차인은 최대한 보호하되, 허위의 임대차계약 체결 등 불법 행위가 적발될 경우 모든 범법 행위에 대하여 경찰 고발조치 등으로 강력히 대응할 계획이다.

* 특별법 제17조(벌칙) 임대사업자와 임차인이 체결한 임대차계약서 등 관련 서류를 거짓으로 작성․제출한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

< 붙임 > 부도임대주택 매입사업 관련 참고자료 1부.

부도임대주택 매입사업 관련

참고자료

2007. 4.

건 설 교 통 부

1. 부도임대주택 임차인 보호제도의 개요

□ 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 단계적으로 매입

ㅇ (매입주체) 주공 등 주택매입사업시행자

ㅇ (매입대상) 매입대상주택으로 지정․고시된 주택 전부를 대상으로 하되 경매진행상황 등에 따라 단계적으로 매입

ㅇ (매입사업비) 약 3조 8천억원(잠정)

□ 원칙적으로 임대보증금 전액을 보호

ㅇ (보호금액) 원칙적으로 보증금 전액

* 다만, 임차인이 집행법원으로부터 배당받은 금액, 미납 임대료, 공용부문에 대한 미납 사용료 및 관리비 등은 공제

ㅇ (보호대상) 정당한 임대차계약에 의한 임대보증금

□ 국민임대주택 등으로 공급하고 임차인 계속 거주 보장

ㅇ (입주자격․임대조건) 「주택공급에 관한 규칙」, 국민임대주택 등의 표준임대보증금 및 표준임대료에 의거하여 결정

ㅇ (임차인 계속 거주) 주공 등이 매입시 종전 임대조건으로 3년간 계속 거주보장, 제3자 매입시에도 3년간 계속 거주 보장

2. 부도임대주택 매입절차도

매입수요 조사
매입수요 조사 요청			(건교부장관 → 지자체)
매입수요 조사			(지자체)
매입희망서 제출			(임차인대표회의 등 → 지자체)
매입계획 수립
매입수요 조사결과 통보			(지차체 → 건교부장관)
현장조사 및 지자체 의견수렴			(건교부장관 ↔ 지자체)
매입계획 수립 및 통보			(건교부장관 → 지자체, 매입사업자)
매 입 요 청
매입요청 가능 알림			(매입사업자 → 임차인대표회의 등)
매입요청			(임차인대표회의 등 → 매입사업자)
보완요구 (매입요청 미비사항)			(매입사업자 → 임차인대표회의 등)
매입대상주택 지정
지정신청			(매입사업자 → 건교부장관)
지정․고시 및 통보			(건교부장관 → 지자체)
경 매 실 시
경매신청 요청(지정,고시된 주택)			(매입사업자 → 기금수탁자)
경매참가 및 매입			(매입사업자)
매입진행상황 보고			(매입사업자 → 건교부장관,기금수탁자)
임대보증금 보전
확정 배당액 신고			(임차인 → 매입사업자)
보전액 지급			(매입사업자 → 임차인)
국민주택기금 이자회수액 지급청구			(매입사업자 → 기금수탁자)
이의신청
이의신청			(임차인 → 매입사업자)
조정신청			(매입사업자 → 분쟁조정위원회)
조정 및 통보			(분쟁조정위원회)

3. 관련 질의․답변

① 특별법의 적용대상이 되는 부도임대주택의 요건은?

□ 2005년 12월 13일 당시 임대중인 공공건설임대주택으로서, 2007년 4월 20일 전에 부도 등이 발생한 임대주택이 적용대상입니다.

□ 구체적으로 특별법의 적용대상이 되기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.

ㅇ 첫째, ‘05.12.13 당시 임대중인 주택이어야 합니다.

ㅇ 둘째, 이 법 시행일(‘07.4.20) 전에 부도 등이 발생한 임대주택이어야 합니다. 따라서 2007년 4월 20일 전에 국민주택기금 이자 연체 6개월 이상이거나, 부도가 발생한 임대주택이 매입대상이 됩니다.

ㅇ 셋째, 공공건설임대주택이어야 합니다. 따라서 매입임대자금이 투입된 임대주택과 국민주택기금이 투입되지 않은 민간건설임대주택 등은 매입대상에서 제외됩니다,

② 매입대상이 되는 주택의 범위는 어떠한지?

□ 법 시행일(‘07.4.20) 전에 임대사업자와 정당한 계약을 체결하고 당해 계약을 체결한 임차인이 거주하였거나 거주하고 있는 주택(실제로 거주한 경우 및 거주중인 경우 포함)은  매입대상에 포함될 수 있습니다.

□ 다만, 부도 등의 발생 사실을 알면서 거짓으로 임대차계약을 체결한 경우, 경매개시결정․전세권․임차권의 등기가 경료되었음에도 이에 반하여 새로이 임대차계약을 체결한 경우는 매입대상에서 제외됩니다.

③ 특별법을 악용하는 사례도 발생할 것으로 보이는데 어떻게 대응할 것인지?

□ 특별법 제정으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있다는 소문이 퍼지면서 임대사업자 또는 브로커와 공모하여 부도 징후가 있거나 부도가 발생한 임대주택에 허위의 임대차계약서를 작성하고 입주하는 사례의 발생 가능성이 있습니다.

□ 건교부에서는 앞으로 임대보증금 보전의 대상이 되는 전국의 모든 부도임대주택 단지에 대하여 철저한 조사를 실시할 계획이며, 범법 행위에 대해서는 사정당국에 수사의뢰, 고발 등으로 예외없이 엄중히 대응할 계획입니다.

□ 서류를 위조하거나 허위의 임대차계약 체결자로 밝혀질 경우 보증금 보전이 안되는 것은 물론, 특별법 제17조에 따라 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처하게 될 것입니다.

④ 불법으로 임차권을 양수하거나 전차한 경우도 매입대상에 포함되는지?

□ 이러한 경우는 임대사업자와 직접 임대차계약을 체결하지 않았으므로 매입대상에서 제외됩니다.

□ 다만, 불법으로 임차권을 양도하거나 전대한 경우라도 임대사업자와 정당한 임대차계약을 체결한 경우에 해당하므로 양도자와 전대자의 임대보증금은 보전됩니다.

□ 양수인과 전차인의 임대보증금은 양도인․전대인과의 사적인 반환청구로 해결되어야 할 사안이나, 매입사업시행 과정에서 분쟁발생 소지가 없도록 정부․지자체․주공 등에서 조정 역할을 하게 될 것입니다.

⑤ 하나의 주택에 계약자가 둘이상인 경우 모두에게 임대보증금을 보전하게 되는지?

□ 임대사업자와 정당한 임대차계약을 체결한 주택당 1명의 임차인에게만 임대보증금을 보전할 계획입니다.

⑥ 임대보증금에서 공제되는 금액은 무엇인지?

□ 원칙적으로 임대보증금 전액을 보전받을 수 있습니다.

□ 다만, 미납 임대료․사용료․관리비와 법 시행일 이후 전입신고를 하지 않고 확정일자를 받지 않아 받지 못하게 된 배당금과 배당신청을 하지 않아 받지 못하게 된 배당금 등은 공제됩니다.

3. 특별법 및 하위법령

□ 부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법

법률 제8252호 (2007. 1.19 공포)

제1조(목적) 이 법은 「임대주택법」 제2조제6호의 “부도 등”이 발생한 공공건설임대주택을 매입하여 국민임대주택 등으로 공급함으로써 임차인의 보호와 주거안정 지원을 목적으로 한다.

제2조(적용대상 등) ①이 법은 2005년 12월 13일 당시 임대 중인 공공건설임대주택으로서 이 법 시행 전에 「임대주택법」 제2조제6호의 부도 등이 발생한 임대주택에 한하여 적용한다.

②제7조의 규정에 따른  임차인의  임대보증금 보전의 기준이 되는 임대차계약서는 이 법 시행 전에 임대사업자와 임차인이 체결한 계약서에 한한다.

제3조(임차인보호대책의 수립) 국가 및 지방자치단체는「임대주택법」 제2조제7호의 부도임대주택 등(이하 “부도임대주택”이라 한다)의  임차인(이 법 시행 전에 경매절차에 의하여 부도임대주택에서 퇴거하였으나 임대보증금을 반환받지 못한 임차인을 포함한다)에 대하여 다음 각 호의 보호대책을 수립하여야 한다.

1. 부도임대주택의 매입 및 국민임대주택으로의 전환, 공급 등에  대한 대책

2. 임차인의 분양전환, 경매참여 등에 필요한 자금의 지원 및 지원 조건 등에 대한 대책

3. 그 밖에 임차인 보호를 위하여 필요하다고 인정되는 대책

제4조(부도임대주택 매입사업의 시행자) 부도임대주택의 매입사업은 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」제4조의 규정에 따른 주택사업시행자(이하 “주택매입사업시행자”라 한다)가 시행한다.

제5조(매입방법) 부도임대주택의 매입은 「민사집행법」에 따른 경매의 방법에 한한다. 다만, 주택매입사업시행자와 임차인이 합의한  경우에는 그러하지 아니하다.

제6조(매입요청 등) ①「임대주택법」제17조의3의 규정에 따라 설립 신고한 부도임대주택 등의 임차인대표회의(이하 “임차인대표회의”라 한다)는 주택매입사업시행자에게 부도임대주택의 매입을 요청할 수 있다. 다만, 임차인대표회의가 구성되지 못하거나 임차인대표회의가 매입요청을 해태하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 임차인은 부도임대주택의 매입을 요청할 수 있다.

②제1항의 규정에 따라 임차인대표회의 또는 임차인(이하 “임차인 대표회의등”이라 한다)이 당해 부도임대주택의 매입을 요청하는   경우에는 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

1. 매입요청서

2. 임대사업자와 임차인이 체결한 임대차 계약서

3. 임대보증금을 지급하였음을 확인할 수 있는 증빙서류

4. 임대료 납부현황 및 그 증빙서류

5. 사용료 및 관리비 납부현황 및 그 증빙서류

6. 그 밖에 건설교통부장관이 정하는 사항

③제1항 및 제2항의 규정에 따른 매입요청 등의 절차 및 방법에 관하여 필요한 사항은 건설교통부장관이 정한다.

④주택매입사업시행자는 임차인대표회의등이 제2항의 규정에 따라  제출한 서류의 사실관계를 확인할 수 있으며, 이와 관련하여 분쟁이 있는 경우에는「임대주택법」 제18조의2의 규정에 따라 설치된   임대주택분쟁조정위원회(이하 “임대주택분쟁조정위원회”라 한다)에 조정을 신청할 수 있다.

제7조(임차인의 임대보증금 보전) ①주택매입사업시행자가 제5조의  규정에 따라 경매 등의 방법으로 부도임대주택을 취득한 경우에는 제6조제4항의 규정에 따라 주택매입사업시행자 또는 임대주택분쟁조정위원회가 확인․조정한 임차인의 임대보증금에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액을 임차인에게 지급하여야 한다.

1. 임차인이 집행법원으로부터 배당받은 금액

2. 임차인의 미납 임대료

3. 임차인의 공용부분에 대한 미납 사용료 및 관리비

4. 그 밖에 건설교통부장관이 정하는 비용

②「주택법」 제62조제2항의 규정에 따른 기금수탁자(이하 “기금  수탁자”라 한다)가 경매의 방법으로「주택법」 제60조제1항의 규정에 따른 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 한다)의 융자금 및 그 이자를 회수한 부도임대주택의 경우에는 국민주택기금 융자금의 이자 회수금을 당해 부도임대주택을 취득한 주택매입사업시행자  에게 제1항의 규정에 따라 산정된 임차인의 임대보증금 보전금으로 지급할 수 있다.

③주택매입사업시행자가 제2항의 규정에 따라 기금수탁자로부터  국민주택기금 융자금의 이자 회수금을 지급받은 경우에는 제1항의 규정에 따른 당해 부도임대주택 임차인의 임대보증금 보전금으로 사용하여야 한다.

④제1항의 임대보증금 보전을 받고자 하는 임차인은 임대보증금을 「민사집행법」 제84조의 규정에서 정하는 기간에 집행법원에 배당요구를 하여야 한다.

제8조(시설물 상태 조사 등) 주택매입사업시행자가 부도임대주택의  매입요청을 받아 당해 부도임대주택의 시설물 상태, 보수사항 등에 대하여 조사를 하는 경우에는 관할 시장․군수․구청장, 임대사업자, 임차인대표회의등 또는 기금수탁자는 부도임대주택의 매입이 원활하게 이루어지도록 협조하여야 한다.

제9조(매입대상주택 지정․고시 등) ①주택매입사업시행자가 부도임대주택을 매입하고자 하는 경우에는 건설교통부장관에게 매입대상주택의 지정을 신청하여야 한다.

②건설교통부장관은 연차별 매입계획을  수립하여  제1항의 규정에 따라 주택매입사업시행자가 매입하고자 신청한 부도임대주택을 매입대상주택으로 지정․고시할 수 있다.

③제1항 및 제2항의 규정에 따른  매입대상주택의 지정신청, 연차별 매입계획의 수립 등의 절차 및 방법에 관하여 필요한 사항은 건설교통부장관이 정한다.

제10조(국민임대주택 등으로 공급) ①주택매입사업시행자가 제5조의 규정에 따라 부도임대주택을 매입한 경우에는 국민임대주택 등으로 공급할 수 있다.

②제1항의 규정에 따라 국민임대주택 등으로 공급한 경우에는 부도 임대주택의 임차인에 대하여「주택공급에 관한 규칙」에서 정하는 바에 따라 입주자로 우선 선정한다.

③제1항의 규정에 따라 국민임대주택 등으로 공급하는 경우의 입주자격, 임대조건 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

④주택매입사업시행자 외의 자가 부도임대주택을 매입한 경우에는 당해 부도임대주택의 임차인에게 3년의 범위 이내에서 대통령령이  정하는 기간 동안 임대하여야 한다.

제11조(재정 및 국민주택기금 지원) ①국가 및 지방자치단체는 주택 매입사업시행자가 부도임대주택을 매입하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 매입비용 및 그 부대비용에 대하여 국민임대주택건설자금지원 수준으로 주택매입사업시행자에게 재정 및 국민주택기금을 지원할 수 있다.

1.「민사집행법」에 따른 매수가격(제5조 단서의 규정에 따라 매입한 경우에는 매매가격)

2. 주택 및 부대시설의 보수비용

3. 제7조제1항 규정에 따라 임차인에게 지급된 임대보증금 보전비용(제7조제2항의 규정에 따라 기금수탁자로부터 국민주택기금 융자금의 이자 회수금을 지급받는 경우에는 그 금액을 공제한다)

②제1항의 규정에 따른 재정 및 국민주택기금 지원 등의 절차 및 방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제12조(우선매수권 양도) 임차인대표회의등이 제6조의 규정에 따라 매입요청한 경우에는「임대주택법」제15조의2의 규정에 따라 임차인(임차인대표회의가 매입요청한 경우에는 그 구성원인 임차인을 말한다)에게 부여된 우선매수할 수 있는 권리를 주택매입사업시행자에게 양도한 것으로 간주한다. 이 경우 주택매입사업시행자는 「민사집행법」 제113조의 규정에서 정한 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 할 수 있다.

제13조(매각기일 연기) 기금수탁자는 주택매입사업시행자 또는 임차인 대표회의등의 요구가 있는 경우에는 매입대상주택에 대한 경매의 매각기일 연기를 관할 법원에 요청하여야 한다.

제14조(임대보증금 보전액의 압류금지) 제7조의 규정에 따라 보전되는 임대보증금은 「민사집행법」제246조의 규정을 준용하여 이를 압류하지 못한다.

제15조(국세 및 지방세 등 감면) 국가 및 지방자치단체에서는 주택매입 사업시행자가 이 법에 따라 부도임대주택을 매입하는 경우에는  「지방세법」이 정하는 바에 따라 취득세․등록세를 감면할 수 있으며, 「조세특례제한법」 및 「지방세법」이 정하는 바에 따라 부도임대주택에 부과된 종합부동산세․법인세․취득세․등록세․재산세를 감면할 수 있다.

제16조(다른 법률과의 관계) ⓛ부도임대주택의 매입과 관련하여 이 법에서 정하지 아니하는 사항에 대하여는 「주택법」, 「임대주택법」, 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」등에서 정하는 바에 따른다.

②이 법에서 사용하는 공공건설임대주택, 국민임대주택 등의 용어정의는 「임대주택법」,「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」에 따른다.

제17조(벌칙) 임대사업자와 임차인이 체결한 임대차 계약서 등 제6조 제2항 각 호의 규정에 따른 서류를 거짓으로 작성하여 제출한 자는  2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

부      칙

이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

□ 부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행령

대통령령  제20010호

제1조(목적) 이 영은 ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(매입요청을 할 수 있는 임차인) ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣(이하 “법”이라 한다) 제6조제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 요건에 해당하는 임차인”이란 다음 각 호의 어느 하나의 경우에 해당하는 임차인을 말한다.

1. 2008년 4월 19일까지 ｢임대주택법｣ 제17조의3에 따라 부도임대주택 등의 임차인대표회의(이하 “임차인대표회의”라 한다)의 설립신고를 하지 못한 경우

2. 공동주택단지 안 ｢임대주택법｣ 제2조제7호의 부도임대주택 등(이하 “부도임대주택등”이라 한다)의 수가 20호 미만으로 임차인대표회의를 구성할 수 없는 경우

3. 임차인대표회의가 임차인으로부터 법 제6조제2항 각 호의 서류를 제출받은 날부터 1년이 되는 날까지 법 제4조에 따른 주택매입사업시행자(이하 “주택매입사업시행자”라 한다)에게 부도임대주택등의 매입요청을 하지 아니한 경우

제3조(국민임대주택 등의 입주자격 등) ⓛ 법 제10조제3항에 따른 국민임대주택 등으로 공급하는 경우의 입주자격은 ｢주택법｣ 제38조에 따라 건설교통부령으로 정하는 입주자격에 따른다.

② 법 제10조제3항에 따른 국민임대주택 등으로 공급하는 경우의 임대보증금, 임대료 등의 임대조건은 ｢임대주택법 시행령｣ 제12조제1항에 따라 건설교통부장관이 고시하는 국민임대주택 등의 표준임대보증금 및 표준임대료에 따른다.

③ 주택매입사업시행자가 법 제10조제1항에 따라 국민임대주택 등으로 공급하는 경우에는 제1항과 제2항에도 불구하고 부도임대주택등의 임차인은 해당 국민임대주택 등에 계속 거주하기를 원하면 종전에 임차인과 임대사업자가 약정한 임대조건에 따라 3년 동안 임차할 수 있다.

④ 법 제10조제4항에서 “대통령령이 정하는 기간”이란 3년을 말한다.

제4조(재정 및 국민주택기금 지원 등의 절차 및 방법) 국가와 지방자치단체는 건설교통부장관이 부도임대주택등을 법 제9조제2항에 따라 매입대상주택으로 지정․고시한 후에 주택매입사업시행자의 신청에 의하여 법 제11조제1항에 따라 재정 지원이나 국민주택기금 지원을 할 수 있다.

부      칙

이 영은 2007년 4월 20일부터 시행한다.

□ 부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행지침

제정 2007.4.20, 건설교통부훈령 제663호

제1조(목적) 이 지침은 「부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」(이하 “법”이라 한다) 및 동 법 시행령(이하 “영”이라 한다)에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(매입수요의 조사) ①건설교통부장관은 특별시장․광역시장․도지사․특별자치도지사(이하 “시․도지사”라 한다)에게 부도임대주택의 매입수요를 조사하도록 요청할 수 있으며, 건설교통부장관의 요청을 받은 시․도지사는 시장․군수․구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다.)에게 매입수요조사의 실시를 요청하여야 한다.

②시장․군수․구청장이 제1항에 따라 매입수요조사를 요청받은 경우에는 관할 지역 내 부도임대주택의 임차인대표회의 또는 영 제2조에 따른 임차인(이하 “임차인대표회의 등”이라 한다)을 대상으로 부도임대주택의 매입수요를 조사하여야 한다.

③시장․군수․구청장이 제2항에 따라 부도임대주택의 매입수요를 조사하는 경우에는 임차인대표회의 등에게 별지 제2호서식에 의한 부도임대주택 매입희망서를 제출하도록 요청할 수 있으며, 이 경우 부도임대주택의 매입을 원하는 임차인대표회의 등은 부도임대주택 매입희망서를 작성하여 관할 시장․군수․구청장에게 제출하여야 한다.

④제2항 및 제3항에 따라 부도임대주택의 매입수요를 조사한 시장․군수․구청장은 별지 제1호서식에 따른 부도임대주택 매입수요조사서를 작성하여 제3항의 부도임대주택 매입희망서와 함께 시․도지사에게 제출하여야 하며, 시․도지사는 부도임대주택 매입수요조사서와 부도임대주택 매입희망서의 내용과 형식이 법령 및 이 지침에 적합한 지 여부를 검토한 후, 이를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.

제3조(매입계획의 수립) ①건설교통부장관은 제2조의 규정에 의한 부도임대주택의 매입수요조사 결과를 기초로 하여 매입대상주택의 매입계획을 수립하여야 하며, 이 경우 해당 부도임대주택의 소재지, 경매의 진행상황, 매입을 희망하는 임차인 수, 부도기간 등을 종합적으로 고려하여 매입계획을 수립할 수 있다.

②건설교통부장관이 제1항의 매입계획을 수립하는 경우에는 현장조사를 실시하거나, 관할 시․도지사, 시장․군수․구청장, 주택매입사업시행자, 주택법 제62조제2항에 따른 기금수탁자(이하 “기금수탁자”라 한다)의 의견을 청취할 수 있다.

③제1항의 매입계획에는 매입의 대상, 주택매입사업시행자 등이 포함되어야 한다.

④제1항의 매입계획이 수립된 경우, 건설교통부장관은 이를 지체없이 주택매입사업시행자 및 시․도지사에게 통보하여야 한다.

제4조(매입요청) ⓛ제3조제4항의 매입계획을 통보받은 주택매입사업시행자는 임차인대표회의 등에게 15일 이상의 기간을 정하여 부도임대주택의 매입을 요청하도록 통보하여야 한다.

②제1항의 통보를 받은 임차인대표회의 등은 부도임대주택의 매입을 요청할 수 있으며, 이 경우 별지 제3호서식에 의한 부도임대주택 매입요청서에 법 제6조제2항 각 호에서 정하는 서류를 첨부하여 주택매입사업시행자에게 제출하여야 한다.

③법 제6조제2항제6호에서 “그 밖에 건설교통부장관이 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 서류를 말한다.

1. 주민등록등본

2. 토지대장등본

3. 건물 등기부등본(평형별 각 1세대씩 제출)

4. 토지 등기부등본(대지권이 설정되어 있지 아니한 경우에 한한다)

5. 그 밖에 주택매입사업시행자가 필요하다고 인정하는 서류

④주택매입사업시행자는 제2항 및 제3항에 따라 임차인대표회의 등이 제출한 서류의 내용이나 형식에 흠이 있는 경우 상당한 기간을 정하여 보완을 요구할 수 있으며, 이 경우 임차인대표회의 등은 주택매입사업시행자의 보완 요구에 응하여야 한다.

제5조(매입대상주택) 제4조에 따라 매입요청한 부도임대주택 중 매입대상주택은 법 시행일 전에 임대사업자와 정당한 임대차계약을 체결하고 당해 계약을 체결한 임차인이 거주하였거나 거주하고 있는 주택에 한하며(실제로 거주한 경우나 거주하고 있는 경우를 포함한다.), 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 매입요청한 주택은 매입대상주택에서 제외한다.

1. 부도 등의 발생 사실을 알면서 거짓으로 임대차계약을 체결한 자

2. 이미 경매개시결정의 등기, 전세권의 등기 또는 주택임대차보호법 제3조의3에 의하여 임차권의 등기 등이 경료되었음에도 이에 반하여 당해 주택에 새로이 임대차계약을 체결한 자

제6조(매입대상주택 지정) ⓛ주택매입사업시행자는 제4조에 따라 제출된 매입요청서류 등을 검토한 후, 별지 제4호서식에 따라 부도임대주택 매입대상 지정신청서를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.

②건설교통부장관은 제1항의 신청을 받은 경우, 제3조의 매입계획에 적합한지 여부 등을 확인하여 매입대상주택으로 지정․고시하여야 하며, 시․도지사 및 주택매입사업시행자에게 매입대상주택의 지정 결과를 통보하여야 한다.

③제2항의 통보를 받은 시․도지사는 시장․군수․구청장에게 그 내용을 통보하여야 하며, 시․군․구청장은 통보받은 내용을 시․군․구 게시판 등에 게재하여야 한다.

제7조(경매의 실시) ⓛ제6조에 따라 매입대상주택이 지정․고시된 경우 주택매입사업시행자는 기금수탁자에게 위 지정․고시된 사실을 통지하여야 하며, 위 통지를 받은 기금수탁자는 위 주택에 대한 경매절차의 개시여부, 경매개시신청시기 및 경매절차진행사항 등에 관하여 주택매입사업시행자와 협의하여야 한다.

②주택매입사업시행자는 기금수탁자에게 지정․고시된 매입대상주택에 대한 경매개시를 요청할 수 있고, 기금수탁자가 지정․고시된 주택에 대하여 경매를 신청할 경우 지정․고시된 매입대상주택만을 별도로 분리하여 경매신청하도록 요청할 수 있다.

③주택매입사업시행자는 해당 부도임대주택의 감정평가액의 범위 내에서 매입함을 원칙으로 하되, 부도임대주택의 매입사업비가 절감될 수 있도록 노력하여야 한다.

④주택매입사업시행자가 부도임대주택을 매입하는 경우, 그 진행상황 및 결과를 건설교통부장관과 기금수탁자에게 보고․통보하여야 한다.

제8조(임차인의 임대보증금 보전) ①지정․고시된 매입대상주택의 임차인은 법 제7조제4항에 따라 법원의 경매 배당절차에서 임대보증금에 대한 배당액이 확정된 경우, 그 사실을 주택매입사업시행자에게 신고하여야 한다.

②주택매입사업시행자가 제1항에 따른 신고를 받은 경우에는 임차인의 임대보증금에서 법 제7조제1항 각 호의 금액을 공제한 금액을 임차인에게 지급하여야 한다. 이 경우 법 제7조제1항제4호의 “그 밖에 건설교통부장관이 정하는 비용”이라 함은 다음 각 호의 금액을 말한다.

1. 임차인이 임대사업자로부터 이미 지급받은 임대보증금

2. 기타 법원 판결 등의 사유로 임대보증금을 공제할 필요가 있는 경우의 그 금액

③법 제7조제1항제2호 및 제3호의 금액은 임차인이 퇴거한 날 또는 주택매입사업시행자와 새로운 임대차계약을 체결한 날 전일까지 계산하며 임대료의 미납시점이 불분명한 경우에는 임대차계약서상 잔금납부 지정일부터 미납한 것으로 간주한다.

④법 시행일 이후 경매개시되는 매입대상주택의 임차인이 법 제7조제4항의 배당신청을 해태하거나 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조의 권리보전절차의 이행을 해태함으로써 배당받을 수 있었던 금액을 배당받지 못하는 경우에는 임대보증금에서 이를 공제한다.

⑤주택매입사업시행자가 부도임대주택 임차인의 임대보증금 보전액을 확정한 경우에는 그 사실을 해당 임차인에게 통지하여야 한다.

제9조(재정 및 국민주택기금의 지원) 기금수탁자는 법 제7조제2항에 따라 매입대상이 되는 부도임대주택의 세대별로 이자 회수금을 적립하여야 하며, 주택매입사업시행자가 별지 제5호서식의 국민주택기금 이자지급청구서를 제출한 경우에는 즉시 이를 지급하여야 한다.

제10조(이의신청) ①임차인은 제8조제4항에 따라 확정․통보된 임대보증금 보전액에 대하여 별지 제6호서식에 따라 주택매입사업시행자에게 이의신청을 할 수 있다.

②주택매입사업시행자가 제1항의 이의신청을 받은 경우에는 임대주택분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

제11조(행정사항) 주택매입사업시행자는 관계법령 및 이 지침과 배치되지 아니하는 범위 내에서 부도임대주택의 매입과 관련하여 필요한 사항을 정할 수 있다.

제12조(보칙) 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 「부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법」, 「주택법」, 「임대주택법」, 「국민임대주택 건설 등에 관한 특별조치법」,「민법」, 「민사집행법」 등 관계법령에 따른다.

부      칙

제1조(시행일) 이 지침은 제정한 날부터 시행한다.

제2조(매입수요의 조사 등 매입사업의 시행을 위한 준비) 부칙 제1조의 규정에도 불구하고 건설교통부장관은 이 지침의 시행일 전에 제2조의 매입수요의 조사 등 매입사업의 시행을 위하여 필요한 준비를 할 수 있다.

[별지 제1호 서식]

부도임대주택 매입수요 조사서

구분	단지명	소재지	준공 일자	총 호수	매입희망 호수	동의율	부도일 (연체일)	경 매 개시일	매각 기일	임차인대표 회의구성	보수․관리 상태

※ 부도임대주택 매입희망서(별지 제2호 서식)을 첨부할 것

[별지 제2호 서식]

부도임대주택 매입희망서
단지개요	단지명	아파트
	소재지
	임대사업자			부도임대주택 임차인대표회의 회장			(연락처 : )
	규 모	아파트	층 개동 세대
		평형(전용)
	매입희망 세대	세대수	세대 ( 동의율 : % )
		임대보증금총액
	부도일(연체일)				보수․관리상태	(양호,보통,불량)
	경매개시결정일 (사건번호)				매각기일	( 차)
위와 같이 부도임대주택 매입을 희망합니다. 년 월 일 부도임대주택 등 임차인대표회의 ______________ (인) 귀하
< 구비서류 > 1. 매입희망 임차인 현황(별지서식 제2-1호) 2. 임차인대표회의 설립신고 확인서 3. 임대사업자가 관리하고 있는 계약자 명단, 임대조건

※ 동 매입희망서는 매입수요의 기초 조사를 위한 자료로 활용되며, 실제 매입과는 차이가 발생할 수 있습니다.

[별지 제2-1호 서식]

매입희망 임차인 현황

□ 매입희망 임차인 현황

동	호	평형 (전용/㎡)	임차인			전입일자	확정일자	서명․ 날인
			성명	보증금	임대료

□ 연락처

구 분	부서․직책	성 명	전화번호
임대사업자
임차인대표회의
관리사무소
기금융자기관
지 자 체
관할법원

※ 등기부등본, 법인등기부등본 각 1부 제출 (등기부등본은 평형별 1세대씩 제출)

※ 동 매입희망 임차인 현황 조사는 매입수요의 기초 조사를 위한 자료로 활용되며, 실제 매입과는 차이가 발생할 수 있습니다.

[별지 제3호 서식]

부도임대주택 매입요청서
단지개요	단지명	아파트
	소재지
	임대사업자			임차인대표회의 회장	(연락처 : )
	규 모	아파트	층 개동 세대
		평형(전용)
	매입희망 세대	세대수	세대 ( 동의율 : % )
		임대보증금총액
	준공년도			공실율	%
	부도일(연체일)			국민주택기금
	경매개시일 (사건번호)			매각기일	( 차)
부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 제6조 및 부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행지침 제4조의 규정에 따라 위와 같이 부도임대주택의 매입을 요청합니다. 년 월 일 ______________ (인) 귀하
< 구비서류 > 1. 매입요청 세대별 부도임대주택 임대보증금등 신고서 (별지 제3-1호)

[별지 제3-1호 서식]

부도임대주택 임대보증금 등 신고서
주택개요	단지명	아파트
	동호	동 호
	임차인	(연락처 : )
	임대차계약일
	계약기간	～ ( 년)
	임대보증금	구분	계약금	잔금	보증금합계
		납부금액
		납부기한
		납부일자
	월임대료 및 최종납부일	월임대료		최종납부일
	기타	전입일자		확정일자
부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 제6조 및 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행지침 제4조의 규정에 따라 위와 같이 부도임대주택의 임대보증금과 월임대료의 납부사실을 신고합니다. 년 월 일 ______________ (인) 귀하
< 구비서류 > 1. 임대사업자와 임차인이 체결한 임대차계약서 2. 세대별 주민등록등본(임대차계약일 이후의 주소이전사실이 모두 기재되어야 함) 3. 임대보증금 납부 증명서류(금융기관 입금증 등) 4. 임대료 납부 증명서류(금융기관 입금증 등) 5. 사용료 및 관리비 납부 증명서류(금융기관 입금증 등)

[별지 제4호 서식]

부도임대주택 매입대상 지정신청서
단지개요	단지명	아파트
	소유자
	소재지
	규 모	아파트	개동 세대
		평형(전용)
		지하주차장	대
	매입희망 세대수	세대
	준공년도			공실율	%
	예상되는 보증금보전액			예상되는 기금이자 지원액
	매입시기
	매입소요비용
부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 제9조 및 부도 공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행지침 제6조 제1항에 따라 위와 같이 부도임대주택 매입지정 신청서를 제출합니다. 년 월 일 ______________ (인) 건설교통부장관 귀하
< 구비서류 > 1. 부도임대주택 매입희망 임차인 현황 [별지 제4-1호 서식]

[별지 제4-1호 서식]

부도임대주택 매입희망 임차인 현황

단지명
소재지
동	호 수	임차인 성 명	비고	동	호 수	임차인 성 명	비고

[별지 제5호 서식]

국민주택기금 이자지급 청구서

□ 국민주택기금 일반현황

단지명
소재지
소유자		경매사건번호
전체 주택	평 형 : 세대수 :	매입주택	평 형 : 세대수 :
부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 제7조 제2항의 규정에 의하여 위 경매사건에서 배당받은 국민주택기금 이자 회수금을 청구합니다. 년 월 일 주택매입사업시행자 ______________ (인) 귀하
< 구비서류 > 1. 부도임대주택 매입지정 고시문 2. 부도임대주택 매입세대 현황 [별지 제5-1호 서식]

[별지 제5-1호 서식]

부도임대주택 매입세대 현황

단지명
소재지
경매사건번호				매입주택		평형: 세대수:
		(금액단위 : 원)
동	호 수	임차인 성 명	임대 보증금 (1)		법원 배당금 (2)		미납 임대료 공제액(3)	보전대상 임대보증금(1-2-3)	비고

[별지 제6호 서식]

임대보증금 보전액 이의신청서

접 수 일 자			접 수 번 호
이 의 신청인	이 름		주민등록번호
	주 소 (소재지)
확정통지한 임대보증금 보전액
이의신청의 취지 및 이유		※ 이의신청 사실을 증명하는 서류를 첨부할 것
희망하는 임대보증금 보전액
부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 시행지침 제10조제1항의 규정에 의하여 위와 같이 이의 신청서를 제출합니다. 년 월 일 이의신청인 (서명 또는 인) 귀하

4. 부도임대주택 통계

구분	연 체						부 도		합 계
	6～12개월		12개월이상		계
	사업장	호수	사업장	호수	사업장	호수	사업장	호수	사업장	호수
강원	0	0	11	2,138	11	2,138	22	4,309	33	6,447
경기	0	0	2	262	2	262	20	4,030	22	4,292
경남	1	224	5	837	6	1,061	11	2,025	17	3,086
경북	4	308	16	2,924	20	3,232	32	7,050	52	10,282
광주	1	546	4	824	5	1,370	11	1,465	16	2,835
대구	0	0	1	68	1	68	1	963	2	1,031
대전	0	0	0	0	0	0	2	83	2	83
부산	1	130	0	0	1	130	0	0	1	130
울산	0	0	0	0	0	0	9	5,261	9	5,261
전남	0	0	11	1,769	11	1,769	15	3,019	26	4,788
전북	1	100	8	2,413	9	2,513	23	6,345	32	8,858
제주	0	0	3	132	3	132	6	495	9	627
충남	1	20	15	2,249	16	2,269	31	6,722	47	8,991
충북	0	0	12	1,866	12	1,866	36	6,981	48	8,847
합계	9	1,328	88	15,482	97	16,810	219	48,748	316	65,558

* ‘06.12.31 기준, 국민은행 자료 참조