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공공 임대아파트 사용료 연체시 5% 지연손해금 무효

근로복지공단의 임대차계약서상 연체조항에 대해 시정권고

□ 공정거래위원회(위원장 권오승)는 근로복지공단의 근로여성임대아파트 임대차계약서 중에 사용료(임대료․관리비․전기․유선방송료 등)를 연체한 경우 사용료의 100분의 5를 가산하여 납부하도록 정한 조항이 「약관의 규제에 관한 법률」(이하 “약관법”)에 위반되어 무효로 판단하고, 이를 수정 또는 삭제하도록 시정권고 조치함

＊ 근로복지공단의 설립목적 : 산업재해보상보험법에 의거 근로자의 업무상 재해보상, 재해근로자의 복지후생사업 및 중소기업근로자복지진흥법에 의한 복지사업을 수행하여 근로자의 복지증진에 이바지하기 위하여 설립된 기관

＊ 근로여성임대아파트의 개요 : 근로자복지기본법에 근거하여 저소득 여성근로자의 주거생활안정과 복지증진을 위하여 건립, 현재 서울구로, 부천, 인천, 부산, 대구, 춘천 등 6개소(총 820세대, 13평)에 운영중

* 실제 사용료 : 2006년 12월분, 납기내 요금 64,700원, 납기후 요금 67,940원

- 세부내역 : 임대료(31,500원), 일반관리비(25,200원), 유선방송료(4,400원), 공동전기료(2,300원), 음식물수거료(1,300원)

ㅇ 임차인이 임대료, 관리비 및 전기, 수도료 등의 공동 공공요금(사용료)을 다음달 10일까지 납부하지 아니하여 연체하였을 경우 연체된 금액에 대한 100분의 5를 가산하여 납부

□ 시정대상 약관조항 및 불공정사유

⇨ 아파트표준임대차계약서1)상 임대료 연체시 적용하는 국민은행의 일반자금대출 연체이율(현재 연 19%)과 백화점임대차표준계약서상2) 임대료 연체시 적용하는 연 24%의 연체이율 등을 감안할 때,

＊ 이자제한법(법률 제8322호 신규제정 2007.3.29.) 제2조(이자의 최고한도) ① 금전대차에 관한 계약상의 최고이율은 연 40퍼센트를 초과하지 아니하는 범위안에서 대통령령으로 정함

＊ 신용카드거래 등 금융거래에서 대금을 연체할 경우 연체율은 연 28% 정도, 통신요금은 연 24%, 아파트관리비는 24% 정도, 도시가스는 연 24%의 연체율 수준을 책정

* 1), 2) : 별첨2 참조

ㅇ 임차 여성근로자가 사용료(월)를 연체한 경우 가산하는 연체이율 100분의 5는 연간으로 환산할 때 연체료는 연 60%에 해당하는 바, 이는 고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금을 부담시키는 조항임

□ 시정조치의 기대효과 및 향후 계획

ㅇ 이번 시정조치로 부당하게 과중한 지연손해금을 정한 공공 임대아파트 임대차계약서로 인한 저소득 근로자의 피해를 예방하고 건전한 거래질서의 확립에 기여할 것으로 기대됨

ㅇ 공정위는 공공 임대주택사업을 행하는 대한주택공사, 서울특별시(서울시근로청소년임대아파트) 등에 대해서도 이번 시정권고내용을 통보하여 불공정약관조항을 사용하지 않도록 협조를 요청할 계획임

첨 부 : 1. 불공정약관조항 및 불공정사유

2. 아파트표준임대차계약서 및 백화점임대차표준계약서

[첨부1] 불공정약관조항 및 불공정사유

1. 약관조항

제2조(사용료 등의 납부)

② 을은 임대료, 관리비 및 전기, 수도료 등의 공동 공공요금(이하 “사용료”라 한다)을 다음달 10일까지 납부하여야 한다. 만약, 사용료를 연체하였을 경우 연체된 금액에 대한 100분의 5를 가산 납부하여야 한다.

2. 불공정사유

□ 기본적으로 임대업을 영위하는 사업자는 임대료에 대한 연체료를 관계법령, 임의규정(표준약관 등) 및 업계관행 등의 제반여건을 종합적으로 고려하여 결정

□ 아파트 표준임대차계약서(공정거래위원회 표준약관 제10001호)에 따르면 임대료를 납부하지 아니할 경우 한국주택은행(현 국민은행) 일반자금대출 연체이율(현재 연 19%)로 계산한 연체료를 가산하여 납부하도록 정하고 있고, 백화점 임대차계약서(공정거래위원회 표준약관 제10011호)에 따르면 임대료를 연체한 경우 연체금액의 연 24%에 상당하는 연체료를 가산하여 납부하도록 정하고 있음

□ 위 약관조항은 임차인이 사용료(월)를 연체할 경우 사용료(월)의 5%를 가산하므로 이를 연간으로 환산할 때 연체료는 연 60%에 해당하며, 이는 고객에 대하여 부당하게 과중한 지연손해금을 부담시키는 조항으로 약관법 제8조*에 위반되는 불공정약관에 해당됨

* 약관법 제8조(손해배상액의 예정) 고객에 대하여 부당하게 과중한 지연배상금등의 손해배상의무를 부담시키는 계약조항은 이를 무효로 한다.

[첨부2] 아파트표준임대차계약서 및 백화점임대차표준계약서(발췌)

1. 아파트표준임대차계약서(발췌)

[“을”(임차인)은 관리비와 사용료를 “갑”(임대인) 또는 “갑”이 지정한 관리주체에게 별도의 특약으로 정하는 기간까지 납부하여야 하며 이를 이행하지 아니할 경우에는 “갑”은 “을”로 하여금 연체된 금액에 대하여 제1조 제3항의 규정에 의한 연체요율로 계산한 연체료를 가산 납부하게 할 수 있다.]

* 제1조【임대보증금․임대료 및 임대차기간】③ “을”은 제1항 및 제2항의 규정에 의한 임대보증금을 이자없이 “갑”에게 예치하여야 하며, 제2항의 기한까지 납부하지 아니하는 경우에는 한국주택은행 일반자금대출 연체이율을 적용하여 산출한 연체료를 가산하여 납부하여야 한다.

2. 백화점임대차표준계약서(발췌)

[“을”(임차인)은 본 임대차 계약에 의거 “갑”(임대인)에게 지급해야 할 금전채무를 연체한 경우에는 연체 일수에 대하여 연체금액의 연 24%에 상당하는 연체료를 가산 납부하여야 한다.]