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종합부동산세 개편방안

’08. 9. 23

기 획 재 정 부

순    서

Ⅰ. 개편 필요성	1

Ⅱ. 금년도 개편방안	4

1. 세부담 완화 기발표 내용	4

2. 종부세제 합리화 방안	5

Ⅲ. 중장기 개편방안	9

Ⅳ. 감세규모	9

Ⅰ. 개편 필요성

◇ 부동산시장의 안정은 다음의 원칙에 따라 추진

① 공급확대로 부동산 가격 안정 달성

② 실수요자 중심의 자금 공급으로 투기수요 억제

③ 결과적으로 발생하는 투기소득에 대해서는 조세로 흡수

□ 종부세제는 담세력을 초과하는 과도한 세부담으로 지속이 불가능한 세제

ㅇ OECD 국가와 비교시 재산과세 비중이 높음에도 매년 과표적용률이 상승하도록 되어 있어 세부담 급증하는 문제

< 총조세(GDP) 대비 재산과세 비중(단위 : %, ‘05년 기준) >

구 분	한국	미국	일본	OECD 평균
총조세 대비 재산과세 비중	12.8	11.4	9.7	5.6
GDP 대비 재산과세 비중	3.7	3.1	2.7	2.0

* 한국은 종부세 확대개편 이후 시점인 ‘07년 기준

* 총조세 대비 재산과세 비중은 증권거래세, 상속․증여세 제외시 한국 11.0%, OECD 평균 4.5%

ㅇ 우리의 소득대비 보유세 실효세율이 서울시의 경우 7~8% 수준으로 뉴욕 5.5.%, 도쿄 5% 등 선진국에 비해 매우 높은 수준

- 특히, 우리의 1인당 GNI 수준이 미국의 40% 수준임을 고려시 우리의 체감 부담률은 훨씬 높은 수준

- 소득이 적은 연금생활자, 고령자 등의 경우 종부세 부담이 과도한 수준

ㅇ 소득 4천만원 이하자(전체 납세자의 34.75% 점유)의 보유세(종부세, 재산세, Sur-tax 포함) 부담이 소득의 46.23%에 달함

< 소득구간별 소득대비 주택분 보유세 부담률 현황(‘07년 기준, %) >

총소득 구분	전체	0.4억 이하	0.4~0.6억	0.6~1억	1~3억	3~5억	5억 초과
인원점유비	100	34.75	9.67	15.92	27.08	5.84	6.74
소득대비 보유세 부담률	5.27	46.23	15.60	9.86	5.53	2.87	1.27

* ‘07년 주택분 종부세 납세자(38만세대) 중 10,779세대 Sample 자료 분석

* (사 례) 연봉 1억원인 사람이 도곡동 46평 APT(시가 : 23억원)를 보유한 경우 소득세․사회보험등 31백만원, 보유세(종부세+재산세) 24백만원, 관리비등 9백만원을 공제하면 가처분소득은 약 3천6백만원에 불과

ㅇ 종부세 최고세율이 주택 3.6%, 나대지 4.8%(농특세 포함)로서 20년 이상 과세하면 재산(주택, 나대지)의 원본을 잠식하는 수준

ㅇ 사업용 부동산 보유세 부담이 과중하여 기업경쟁력 저하 요인으로 작용하고, 소비자에게 세부담이 전가되는 문제

* (예) 기업의 사업용 토지 보유세 부담이 ’09년 기준으로 ‘04년 대비 313% 증가

(‘04년 0.77조원→’09년 2.4조원)

< 사업용 토지의 연도별 보유세 전망(단위 : 억원) >

구 분	’04	’07	’08	’09	’10	’15
재산세	7,676 (종토세)	9,619	13,198	14,782	16,466	26,757
종부세		6,013	8,253	9,244	10,296	16,732
합계		15,632	21,451	24,026	26,762	43,489
’04년 보유세 대비		204%	280%	313%	349%	567%

□ 조세원칙과 일반적인 보유세제 원칙에 맞지 않는 종부세 제도를 정상화할 필요

ㅇ (보편성 원칙 배치) 『보유세 강화, 거래세 완화』는 재산세와 같이 보편성이 있는 보유세를 일반적으로 강화하는 것을 의미

* 극소수 납세자(전체 세대의 2%)에 대해서만 과도한 세부담을 지우는 것은 보편성 원칙에 위배되며 본래 의미의 보유세 강화에도 맞지 않음

ㅇ (수익자 부담 원칙 위반) 보유세는 지방정부 서비스에 대한 대가로서 지방세가 원칙이나, 보유세인 종부세를 국세로 운용

* 재산세는 ‘수익자 부담 원칙’에 따라 과세하는 지방세목으로 운영하는 것이 바람직 (OECD 한국경제 보고서, ‘07.6)

* 종부세는 재산세로 흡수․통합이 바람직(한국재정학회 정책세미나, ‘08.1, 8월)

ㅇ (재산과세원칙과 배치) 보유세는 단일세율(Flat rate)이 바람직하나, 최고세율이 3~4%인 급격한 누진세율체계로 운용

* IMF의 권고(IMF 조세개혁 Workshop, ‘08.5월)

․재산보유세는 지방정부의 서비스에 대한 대가로서 단일세율로 지방세 과세가 바람직

․평가의 어려움으로 인해 종부세의 시가 과세는 불가능

ㅇ (시가기준 과세) 매년 조사된 시가(공시가격)를 기준으로 과세하므로 세부담이 과중하고, 평가비용․자의성 문제

※ 와그너의 조세원칙

① 충분성 : 조세수입이 재정수요를 충족해야 함

② 보편성 : 일반 국민에게 보편적으로 적용되어야 함

③ 공평성 : 모든 국민에게 공평하게 과세되어야 함

④ 세원선택의 원칙 : 조세가 재산이나 자본의 원본을 침해해서는 안 됨

□ 종부세 개편은 지방재정 보전방안 마련을 감안하여 3단계로 추진

ㅇ (1단계) 지난 9.1일 발표한 세부담 완화 조치 추진

* 과표적용률 작년 수준 동결, 세부담상한 인하조정, 분납대상․기간 확대 등

ㅇ (2단계) 금년 정기국회에서 종부세 제도 합리화 추진

* 주택에 대한 과표구간 및 세율체계의 개선, 사업용 부동산에 대한 종부세 대폭 경감 등

ㅇ (3단계) 중장기적으로 종부세를 지방세인 재산세로 전환하는 방안 추진

- 개정안의 주택분 종부세 최고 세율 1%도 소득수준을 감안할 경우 선진국에 비해 낮은 수준이 아님

- 공정시장가액의 합리적 조정, 탄력세율의 운용 등을 통해 담세능력에 맞게 세부담을 합리적으로 조정

Ⅱ. 금년도 개편 방안

◇ 조세원리(보편성, 세원보전, 담세력)에 맞게 제도 개선

ㅇ 담세력에 맞게 과세표준 조정 및 세율 인하

ㅇ 은퇴자 등 고령자에 대한 배려

◇ 사업용 부동산에 대한 종부세 부담 대폭 경감

◇ 과세표준 산정방법을 공시가격 기준에서 “공정시장가액”

(Fair Market Value) 기준으로 전환

1		세부담 완화 기발표 내용

□ 주택 및 종합합산토지의 과표적용률*을 작년 수준(80%)으로 동결

*【현행】(‘07년) 80%, (’08년) 90%, (‘09년) 100%

□ 보유세 세부담 상한 하향 조정(전년대비 300% → 150%)

□ 분납대상 확대(1천만원 초과 → 5백만원 초과), 분납기간  연장(45일 → 2개월)

※ □, □, □  : 금년 12월 신고분부터 적용

주택건설 활성화

ㅇ 주택건설사업자가 보유한 주택건설용 토지 또는 미분양주택 등에 대해 5년간 종부세 비과세

ㅇ 종부세 비과세 대상 지방소재 매입임대주택 요건 완화*

* 의무임대기간(10년→7년), 면적(85㎡→149㎡), 호수(5호→1호)

※  : 2009년 납세의무 성립분부터 적용

2		종부세제 합리화방안

가. 주택분 종부세 개편방안

현  행

개  정

□ 주택 과세기준금액

ㅇ 공시가격 6억원

□ 주택분 과세표준 및 세율

과세표준	3억이하	3~14억	14~94억	94억초과
세율	1%	1.5%	2%	3%

<신 설>

□ 과세기준금액 인상

ㅇ 공시가격 9억원

□ 과세표준 조정 및 세율 인하

과세표준	6억이하	6~12억	12억초과
세율	0.5%	0.75%	1%

□ 1세대 1주택 고령자에 대한

세액공제

ㅇ 공제율

∙(60세이상~65세미만) 10%

∙(65세이상~70세미만) 20%

∙(70세이상)          30%

<개정이유>

① 과도한 세부담 완화를 위해 과세기준금액 상향조정

* 주택 과세인원 : 38.7만세대에서 16.1만세대로 감소(‘08 기준)

* 2005년 종부세법 제정시 9억원 기준 신설(2006년부터 6억원으로 전환)

② 주택 최고세율 3%(농특세 포함시 3.6%)는 원본을 잠식하는 징벌적 성격이므로 담세력 수준을 고려하여 1%로 조정

ㅇ 1% 세율도 우리의 소득수준을 감안하면 선진국과 비교시 낮은 수준이 아님

③ 은퇴한 고령자 등의 경우 대체로 소득수준이 낮고 장기거주자임을 고려하여 세액공제로 과중한 세부담을 완화

* 1세대 1주택 60세이상자 : 4만세대 (‘08 기준)

참고		개정안에 따른 “주택분 종부세” 세부담 변동

(단위 : 천원, %)

공시 가격	현행 종부세주)	개 정 안
		일 반주)		60이상～65미만 (10% 세액공제)		65이상～70미만 (20% 세액공제)		70이상 (30% 세액공제)
	상단 80%	종부세	증감율	종부세	증감율	종부세	증감율	종부세	증감율
	하단 100%
7억	550	-	△100.0	-	△100.0	-	△100.0	-	△100.0
	750		△100.0		△100.0		△100.0		△100.0
9억	1,650	-	△100.0	-	△100.0	-	△100.0	-	△100.0
	2,250		△100.0		△100.0		△100.0		△100.0
10억	2,600	200	△92.3	180	△93.1	160	△93.8	140	△94.6
	3,500		△94.3		△94.9		△95.4		△96.0
15억	7,350	1,200	△83.7	1,080	△85.3	960	△86.9	840	△88.6
	9,750		△87.7		△88.9		△90.2		△91.4
20억	12,100	2,900	△76.0	2,610	△78.4	2,320	△80.8	2,030	△83.2
	16,000		△81.9		△83.7		△85.5		△87.3
25억	18,850	5,100	△72.9	4,590	△75.6	4,080	△78.4	3,570	△81.1
	24,750		△79.4		△81.5		△83.5		△85.6
30억	25,600	8,100	△68.4	7,290	△71.5	6,480	△74.7	5,670	△77.9
	33,500		△75.8		△78.2		△80.7		△83.1
50억	52,600	20,100	△61.8	18,090	△65.6	16,080	△69.4	14,070	△73.3
	68,500		△70.7		△73.6		△76.5		△79.5

주) 80%, 100%는 공시가격 적용비율임, 개정안의 공시가격 적용비율은 80%임

나. 사업용 부동산 종부세 부담 대폭 경감

현  행

개  정

□ 사업용 부동산(별도합산토지)분

과세표준 및 세율

과세표준	160억이하	160~960억	960억초과
세율	0.6%	1%	1.6%

ㅇ 과세기준금액 : 40억원

ㅇ 일부 서비스업용 토지는

2백억원 초과분에 대해

0.8% 과세

□ 과세표준 조정 및 세율 인하

과세표준	200억이하	200~400억	400억초과
세율	0.5%	0.6%	0.7%

ㅇ 과세기준금액 인상 : 80억원

ㅇ 폐지 : 세율인하와 함께

기본세율에 통합

<개정이유>

□ 사업용 토지 세부담이 지나치게 급증하여 기업경쟁력 저하요인 및 소비자의 세부담 전가 문제 해소

ㅇ 현행 종부세 부담의 약 1/3 수준으로 대폭 경감

ㅇ ‘04년말 폐지된 종합토지세를 존치했을 경우 보유세 부담 수준

다. 나대지 등 종합합산토지 과세표준 및 세율 조정

현  행

개  정

□ 나대지(종합합산토지)분

과세표준 및 세율

과세표준	17억이하	17~97억	97억초과
세율	1%	2%	4%

ㅇ 과세기준금액 : 3억원

□ 과세표준 조정 및 세율 인하

과세표준	15억이하	15~45억	45억초과
세율	0.75%	1.5%	2%

ㅇ 과세기준금액 인상 : 5억원

<개정이유>

□ 징벌적 세율 체계를 완화하여 원본잠식 문제 해소

* 최고세율이 4.8%(농특세 포함)로서 20년후 원본잠식을 초래

→ 독일에서는 20년만에 원본잠식의 경우 세제가 아니라 규제라는 학설

라. 종부세 과세표준 산정방식 개선

현 행	개 정
□ 거래세(양도세, 취득․등록세) : 시가(실거래가) □ 종부세, 재산세 : 시가(공시가격) ⇒ 연도별 과표적용률 단계적 인상* * (종부세) 주택, 종합합산토지 : ‘08년 90%, ‘09년까지 매년 10%p씩 상승 별도합산토지 : ‘08년 65%, 2015년까지 매년 5%p씩 상승 (재산세) 주택 : 2017년까지 매년 5%p씩 상승 토지(종합합산, 별도합산) : 2015년까지 매년 5%p씩 상승	<현행 유지> □ 종부세, 재산세 : 공정시장가액 ⇒ 공시가격의 80% 수준에서 시행령에서 탄력적(상하 ±20%)으로 규정 ※ 지방세인 재산세도 공정시장 가액기준으로 과세표준 산정방식 전환

<개정이유>

① 보유세는 양도세와 달리 실제거래가액이 존재하지 않음에도 불구하고, 매년 시가(공시가격)를 조사하여 과세하는 것은 문제

* 평가의 부정확성, 자의성 소지가 있고, 자산의 본질적 가치가 불변일 때에도 세부담이 증가하는 부작용 방지

② 필요시 공정시장가액을 시행령에서 탄력적으로 운용 가능

ㅇ 부동산가격 급등․급락 등 상황변화에 대응하여 종부세, 재산세의 과세표준 산정기준을 탄력적(±20%)으로 조정

③ 대부분의 선진국은 일정주기(예 : 3~5년)를 두고 조사된 평가액을 기초로 조정된 가액(공정시장가액)으로 과세하는 점을 감안

※ 가 ~ 라 개편안 : 2009년 납세의무 성립분부터 적용

Ⅲ. 중장기 개편방안

◇ 종부세를 재산세로 전환하고, 국제적인 재산과세 원칙에 따라 단일 세율(Flat rate) 또는 낮은 누진세율 체계로 전환

ㅇ 아울러, 중장기적으로 재산세 부담을 합리적으로 조정

◇ 기존 종부세 재원 상당액이 균형재원으로 교부될 수 있도록 “자치단체간 재원조정제도” 마련

□ 종부세의 재산세 전환에 따라 재산세 과세표준, 세율체계의 전반적 개편 필요

□ 재산세의 일부를 “자치단체간 재원조정 형식*”으로 재원이 부족한 비수도권 지자체에 교부하는 방안 검토

* 재정력이 높은 지자체가 재정력이 낮은 지자체에 교부하는 조정교부금

	< 종부세 개편에 따른 부동산 교부세 보전문제 >
◇ 불합리한 세제의 합리화 과정에서 발생하는 사안이므로 이에 기초한 기존 재원배분을 그대로 유지하기는 곤란하며, 새로운 시각으로 접근할 필요 ◇ 중장기적으로 종부세를 재산세로 전환하되, 종부세 일부를 재산세율 인상 등을 통해 지자체 세원으로 확충 ◇ 조세부담률을 연차적으로 하향조정함과 동시에 중앙정부 및 지자체의 세출 구조조정을 병행하여 추진

Ⅳ. 감세규모

	‘08년	‘09년	2010년	총 계
□종부세	△3,400억원	△11,400억원	△7,500억원	△22,300억원

참고		보유세 과세체계

구 분		과세대상	재산세 (지방세)	종부세 (국세)
주 택		·공동주택, 단독주택 등 모든 주택(토지·건물 통합평가)	물건별 과세 0.15～0.5%	세대별로 전국합산 하여 공시가격 6억원 초과분에 대해 1～3% 세율로 과세
토지	사업용토지(별도합산)	·상가 등 영업용건축물 토지 ·물류시설, 주차장, 운동시설토지 ·공장용지(도시지역 내)	시군별, 인별합산 0.2～0.4%	인별로 전국합산하여 공시가격 40억원 초과분에 대해 0.6～1.6% 세율로 과세
	별도합산 (과세특례)	·서비스업용 등의 토지		인별로 전국합산하여 공시가격 200억원 초과분에 대해 0.8% 세율로 과세
	비사업용토지 (종합합산)	·나대지	시군별, 인별합산 0.2～0.5%	세대별로 전국합산하여 공시가격 3억원 초과분에 대해 1～4% 세율로 과세
	농지·공장 등 (분리과세)	·전·답·목장용지·임야 ·공장용지(읍면지역, 공단·산업 단지 내) · 골프장	0.07% 0.2% 4%	종부세 비과세
건축물		·주택이외의 일반건물 ·골프장·별장·고급오락장용건축물 ·주거·녹지·상업지역내공장용건축물	0.25% 4.0% 0.5%	종부세 비과세