종합부동산세 개편방안 관련

문 답 자 료

’08. 9. 23

기 획 재 정 부

순    서

1. 현행 종부세 제도의 문제점 및 개편 필요성	1

2. 일정규모 이상 소득자에 대한 고령자 세액공제 배제	3

3. 부동산 교부세 시․군․구의 균형재원 감소 보전대책	5

4. 공정시장가격의 개념	7

5.“보유세 강화, 거래세 완화”정책방향과 배치	8

6. 주택가격 불안요인	9

7. 주택 과세기준금액 인상시 LTV, DTI 정책의 변화	11

8. 고소득자를 위한 정책	13

9. 강남 3구에 혜택이 집중	14

10. 중산서민층에 대한 지원은 없음	15

11. 보유세 비중이 OECD국가보다 낮음에도 불구하고 종부세를 완화하는 이유	16

12. 헌재의 세대별 합산 위헌판결 관련 조치계획	17

13. 종부세 과세대상과 세수가 대폭 감소하여 종부세가 유명무실화 되는 문제	18

14. 사업용 부동산 종부세 폐지는 대기업에만 혜택	19

15. 우리의 보유세 실효세율이 미국보다 낮음에도 불구하고 종부세 경감 추진 이유	20

1. 현행 종부세 제도의 문제점 및 개편 필요성

□ 종부세제는 담세력을 초과하는 과도한 세부담으로 지속이 불가능한 세제

ㅇ OECD 국가와 비교시 재산과세 비중이 높음에도 매년 과표적용률이 상승하도록 되어 있어 세부담 급증하는 문제

< 총조세(GDP) 대비 재산과세 비중(단위 : %, ‘05년 기준) >

구 분	한국	미국	일본	OECD 평균
총조세 대비 재산과세 비중	12.8	11.4	9.7	5.6
GDP 대비 재산과세 비중	3.7	3.1	2.7	2.0

* 한국은 종부세 확대개편 이후 시점인 ‘07년 기준

ㅇ 우리의 소득대비 보유세 실효세율이 서울시의 경우 7~8% 수준으로 뉴욕 5.5.%, 도교 5% 등 선진국보다 매우 높은 수준

- 특히, 우리의 1인당 GNI 수준이 미국의 40% 수준임을 고려시 우리의 체감 부담률은 훨씬 높음

- 소득이 적은 연금생활자, 고령자 등의 경우 종부세 부담이 과도한 수준

* (예) 소득 4천만원 이하자(전체 납세자의 34.75% 점유)의 보유세(종부세, 재산세, Sur-tax 포함) 부담이 소득의 46.23%에 달함

< 소득구간별 소득대비 주택분 보유세 부담률 현황(‘07년 기준, %) >

총소득 구분	전체	0.4억 이하	0.4~0.6억	0.6~1억	1~3억	3~5억	5억 초과
인원점유비	100	34.75	9.67	15.92	27.08	5.84	6.74
소득대비 보유세 부담률	5.27	46.23	15.60	9.86	5.53	2.87	1.27

* ‘07년 주택분 종부세 납세자(38만세대) 중 10,779세대 Sample 자료 분석

ㅇ 종부세 최고세율이 주택 3.6%, 나대지 4.8%(농특세 포함)로서 20년 이상 과세하면 재산(주택, 나대지)의 원본을 잠식하는 수준

ㅇ 사업용 부동산 보유세 부담이 과중하여 기업경쟁력 저하 요인으로 작용하고, 소비자에게 세부담이 전가되는 문제

* (예) 기업의 사업용 토지 보유세 부담이 ’09년 기준으로 ‘04년 대비 313% 증가

(‘04년 0.77조원억원→’09년 2.4조원)

□ 조세원칙과 일반적인 보유세제 원칙에 맞지 않는 종부세 제도를 정상화할 필요

ㅇ (보편성 원칙 배치) 『보유세 강화, 거래세 완화』는 재산세와 같이 보편성이 있는 보유세를 일반적으로 강화하는 것을 의미

* 극소수 납세자(전체 세대의 2%)에 대해서만 과도한 세부담을 지우는 것은 보편성 원칙에 위배되며 본래 의미의 보유세 강화에도 맞지 않음

ㅇ (수익자 부담 원칙 위반) 보유세는 지방정부 서비스에 대한 대가로서 지방세가 원칙이나, 보유세인 종부세를 국세로 운용

* 재산세는 ‘수익자 부담 원칙’에 따라 과세하는 지방세목으로 운영하는 것이 바람직 (OECD 한국경제 보고서, ‘07.6)

* 종부세는 재산세로 흡수․통합이 바람직(한국재정학회 정책세미나, ‘08.1, 8월)

ㅇ (재산과세원칙과 배치) 보유세는 단일세율(Flat rate)이 바람직하나, 최고세율이 3~4%인 급격한 누진세율체계로 운용

* IMF의 권고(IMF 조세개혁 Workshop, ‘08.5월)

․재산보유세는 지방정부의 서비스에 대한 대가로서 단일세율로 지방세 과세가 바람직

․평가의 어려움으로 인해 종부세의 시가 과세는 불가능

ㅇ (시가기준 과세) 매년 조사된 시가(공시가격)를 기준으로 과세하므로 세부담이 과중하고, 평가비용․자의성 문제

2. 일정규모 이상 소득자에 대한 고령자 세액공제 배제

□ 소득과세와 재산과세는 별개의 사항으로 구분할 필요

ㅇ 고소득에 대한 소득세 과세로 충분하고, 이를 다시 재산과세와 연계하는 것은 부적절함

□ 고령자는 대체로 장기보유자이고, 은퇴한 저소득자인 경우가 많으므로 별도의 소득요건을 둘 실익이 크지 않음

ㅇ 1세대 1주택 고령자 인원은 4만세대이고, 세금감면 규모는 76억원임

□ 중장기적으로 종부세는 재산세에 통합될 세목으로서 재산과세에 소득요건을 둘 경우 통합의 걸림돌로 작용

참고		외국의 고령자에 대한 재산세 경감제도

구 분		대 상 자	감 면 내 용
미국	뉴욕시*	ㅇ 노인(65세이상 연소득29,900불이하)	ㅇ 주거주주택에 대하여 소득의 규모에 따라 5%～50% 과표(평가액) 감면
		ㅇ 퇴직군인, 배우자, 생존자녀	ㅇ 거주주택에 대하여 1,980달러, 과표의 15%와 6,600달러, 과표×불구비율 중 적은 금액 감면 (교육용 재산세는 납부, 1998년 기준)
		ㅇ 불구자 (연소득 29,900불이하)	ㅇ 거주주택에 대하여 세액 일부 감면
	워싱톤주	ㅇ 노인(61세 이상, 소득 35,000불이하) ㅇ장애 퇴직자(소득 3만 5천불이하)	ㅇ 소득 30,000불초과, 35,000불이하 - 재산세 특별부과분* 비과세 * 지자체의 특별수요(예 : 학교․경찰서등 확대)가 있는 경우 부과 - 재산세 정규부과분은 과세 ㅇ 소득 30,000불이하의 경우 - 재산세 특별부과분 비과세 - 재산세 정규부과분 일부 면제 (예) 소득 25,000불초과, 30,000불이하 주택가격에 따라 정규분 재산세과표를 50,000불～70,000불 차감해줌
프랑스		ㅇ 노인(소득 과세최저한미만 소득자) ㅇ 저소득층(정부보조)	ㅇ 주거주주택에 대하여 비과세 ㅇ 15년간 비과세
호주·캐나다		ㅇ 노인 등	ㅇ 노인, 장애인, 저소득자 등에 대하여 감면

3. 부동산 교부세 시․군․구의 균형재원 감소 보전대책

□ 불합리한 세제의 합리화 과정에서 발생하는 문제

ㅇ 이에 기초한 기존 재원배분을 그대로 유지하기는 곤란하며, 새로운 시각으로 접근할 필요

□ 장기적으로 종부세를 지방세인 재산세로 전환하되 폐지되는 종부세 일부는 재산세로 흡수 추진

ㅇ 통합되는 재산세의 일부를 “자치단체간 재원조정형식”으로 재원이 부족한 비수도권 지자체에 교부하는 방안 검토

□ 작은 정부는 중앙정부와 지자체가 함께 추진할 사항

ㅇ 조세부담률을 연차적으로 하향조정함과 동시에 중앙정부 및 지자체의 세출 구조조정을 병행하여 추진 필요

참고		부동산 교부세 배분 현황

1) 연도별 부동산 교부세 배분 현황

(단위 : 억원)

구 분		‘05년분	‘06년분	‘07년분
◇ 종부세수(신고기준)		6,520	17,180	27,670
◇ 부동산 교부세 총계		5,820	13,430	24,890
지방세수 감소분 보전액	합 계	4,280	8,410	9,760
	재산세 감소분 보전	4,280	3,490	610
	취득․등록세 감소분 보전		4,920	9,150
시․군․구 등 균형재원 배분액	합 계	1,540	5,020	15,130
	수도권	340	1,110	3,500
	지 방	1,200	3,910	11,630

2) ’07년 귀속 종부세 시도별 자금 배분 현황

(단위 : 백만원)

시도별	자금배분내역
	계 (A+B)	재산세 감소분	정산액*	거래세 감소분	균형 재원
합계	24,878	693	△87	9,143	15129
수도권	6,209	125	△45	2,628	3,501
서울	4,069	70	△89	2,628	1,461
인천	721	27	△4		698
경기	1,412	29	49		1,342
비수도권	18,669	568	△42	6,515	11,628
부산	2,868	207	△18	1,596	1,083
대구	2,356	86	△4	1,649	626
광주	851	68	△3	401	385
대전	917		△5	549	373
울산	301	26	△1		276
강원	1,204	18	△3		1,190
충북	807	1	△4		810
충남	1,698		17	675	1,006
전북	1,183	29	0	73	1,086
전남	1,673	29	0		1,644
경북	1,686	28	△13	67	1,605
경남	2,730	68	△2	1,390	1,274
제주	395	8	0.3	117	270

* 06년도 12월 재산세 및 도시계획세 감소액 보전분 정산액

4. 공정시장가액의 개념

□ 보유세를 실제거래가액이 존재하지 않음에도 매년 조사․결정한 시가(공시가격)를 기준으로 과세하여 자산의 본질적 가치가 불변일 때에도 보유세 부담은 증가하는 문제 발생

□ 미국, 일본과 같이 담세력을 고려하여 시가의 일정범위 내에서 과세표준을 산정하는 방식(공정시장가액*, Fair Market Value)을 도입할 필요

*  공정시장가액 개념 : 과세표준을 공시가액의 80% 수준에서 시장상황에 따라 탄력적(±20%)으로 조정하여 세부담의 적정화를 지원하는 제도

5.“보유세 강화, 거래세 완화”정책방향과 배치

□ “보유세 강화, 거래세 완화” 의 본래 의미는 보편성을 갖춘 재산세와 같은 보유세를 일반적으로 강화하는 것임

ㅇ 극소수의 납세자(주택분 : 전체 세대의 2%)에 대해 과도한 세부담을 지우는 것은 본래 의미의 보유세 강화에 맞지 않고, 조세원칙 중 보편성의 원칙에도 배치

□ 현행 종부세는 부담능력을 초과하는 과도한 조세부과로 지속가능성이 없는 세제

ㅇ 궁극적으로 종부세를 지방세인 재산세로 통합하여야 하므로 현재의 과도한 고세율을 적정수준으로 조정한 것임

6. 주택가격 불안요인

□ 주택가격은 주택 수급문제와 교육여건 등에 의해 복합적결정되는 사항

ㅇ 주택 수급문제는 주택 공급 확대*와 실수요자 위주의 자금공급 확대를 통해 해결

* ‘08.9.19 국토부에서 중산․서민층 주택 공급 확대정책 발표

ㅇ 2010년부터 서울시의 경우 고교선택제가 시행되고, 학군제가 폐지될 예정

□ 지난 9.2일 고가주택 기준금액 상향 등 양도세 완화 발표 이후에도 주택가격 불안현상은 나타나고 있지 않음

참고		서민중산층 주택공급 방안(08.9.19 국토해양부)

1. 주택공급 정책방향

① 향후 10년간(’09～’18) 500만호 건설(외곽보다 도심․도시근교 중심)

② 공공분양 및 임대주택을 수요자 맞춤형 ｢보금자리 주택｣으로 통합하고 보금자리 주택단지 총 150만호 공급

③ 보금자리 주택단지는 환경 친화적․미래지향적으로 조성

2. 중장기 주택공급 계획(’09～’18)

◈ (총량) 주택수요(연평균 50만호 수요)의 충족을 위해 향후 10년간(’09～18) 총 500만호를 공급

① (지역별) 수도권 300만호(60%), 지방 200만호*(40%) 공급

* 지방은 미분양 추이 등을 감안하여 수요범위내에서 공급

② (유형별) 자가율 제고와 교체수요를 위해 분양주택 410만호(82%), 소득에 따른 다양한 임대주택 90만호(18%) 건설

③ (규모별) 서민을 위한 중소형(85㎡이하) 주택 300만호(60%), 중산층 이상을 위한 중대형 주택 200만호 공급(40%)

3. 서민 보금자리 주택건설 계획

◈ (보금자리 주택) ①공공이 직접 건설하고, ②도심이나 GB 등 도시 인근 선호지역에, ③서민들이 부담가능한 가격으로,

④사전예약제 등 수요자 맞춤형으로 공급

① ’18년까지 건설할 중소형(85㎡이하) 주택 300만호 중 50%인 150만호를 공공에서 직접 사업을 추진하여 건설

② 신속한 주택공급을 위해 택지개발 및 주택건설 절차 간소화

* ｢보금자리주택 건설 특별법｣을 제정하여 사업기간 단축(3년 → 1년6개월)

③ 주택공급 방식 : 사전예약제

(공급대상) 무주택 서민, 근로자, 신혼부부(청약저축 가입자 대상)

(청약방식) 수요자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 선택

(공급가격․자금지원) 주택구입 비용(대출상환액등)이 자기소득의 30～40%를 넘지 않도록 기금지원 등 주택금융지원 확대

7. 주택 과세기준금액 인상시 LTV, DTI 정책의 변화

□ LTV, DTI 기준금액 상향 여부는 금융정책으로서 1차적으로 소관부처인 금융위원회에서 판단할 사항

ㅇ 미국의 금융시장 불안 등 시장상황, 주택에 대한 부실대출 규제문제 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항

* 금융위는 실무적으로 양도세 고가주택 기준금액, 종부세 과세기준금액 등과 연계하여 상향조정하는 방안을 검토 중

참고		주택담보대출 규제현황

1. 도입목적

ㅇ 과도한 차입을 통한 주택구입 관행을 해소하고, 금융기관의 건전성을 제고

2. 제도현황

① 담보인정비율(LTV) 규제

ㅇ 주택투기지역 소재 아파트에 대한 담보인정비율을 은행·보험회사의 경우 최대 40% 이하로 제한

② 총부채상환비율(DTI) 규제

ㅇ 주택투기지역 및 수도권 투기과열지구 6억원 초과 아파트 구입을 위한 주택담보대출시 DTI를 40% 이내로 제한

* 실제 기타지역의 경우 금융기관 자체적으로 DTI 70% 이내로 제한

대출건수 제한

ㅇ 주택투기지역내 복수대출을 축소

8. 고소득자를 위한 정책

□ 이번 종부세 개편은 조세원칙에 맞지 않는 불합리한 세제를 정상화시키는 차원에서 추진하는 것임

□ 현행 종부세는 담세력을 초과하는 과도한 세금으로 지속가능성이 없음

□ 현재 주택분 종부세 납세자 중에서도 소득수준이 낮은 계층이 중산층이 많이 있음

ㅇ 주택분 종부세 납세자중 소득 4천만원 이하자가 35%를 차지하며, 이들은 소득 46%를 보유세로 납부하고 있음

< 소득구간별 소득대비 주택분 보유세 부담률 현황(‘07년 기준, %) >

총소득 구분	전체	0.4억 이하	0.4~0.6억	0.6~1억	1~3억	3~5억	5억 초과
인원점유비	100	34.75	9.67	15.92	27.08	5.84	6.74
소득대비 보유세 부담률	5.27	46.23	15.60	9.86	5.53	2.87	1.27

* ‘07년 주택분 종부세 납세자(38만세대) 중 10,779세대 Sample 자료 분석

9. 강남 3구에 혜택이 집중

□ 종부세 과세기준 상향조정에 따른 과세인원 감소비율이 강남 3구보다 서울, 경기, 인천보다 낮음

ㅇ 강남 3구는 44%인 반면, 서울 전체, 경기, 인천은 각각 54%, 67%, 75% 수준

< 지역별 과세대상인원 변동(’08년 기준) >

(단위 : 만세대, %)

구 분	지 역	과세기준금액		증감현황	증감율
		6억원	9억원
전 국	합 계	38.7	16.1	△22.6	△58.3%
수도권	소 계	36.1	15.2	△20.9	△57.8%
	서 울	25.0	11.6△	△13.4	△53.6%
	강남3구	13.6	7.7	△6.0	△43.7%
	경 기	10.4	3.4	△7.0	△67.1%
	인 천	0.6	0.15	△0.45	△74.7%
비수도권	소 계	2.6	0.94	△1.7	△4.6%

10. 중산서민층에 대한 지원은 없음

□ 주택분 종부세 납세자중 소득 4천만원 이하자가 35%를 차지하며, 총소득 대비 보유세 부담률은 과중한 수준

ㅇ 주택에 대한 과세기준금액을 6억원에서 9억원으로 인상하는 경우 소득수준이 낮은 고령자들이 혜택을 많이 받게 됨

ㅇ 아울러, 소득수준이 낮은 고령자에 대해 10%~30% 세액공제를 신설

□ 1세대 1주택 고령자는 대부분 은퇴자로서 소득이 낮은 계층

□ 과세기준금액 인상, 세율조정 등을 통해 세부담 경감 조치

□ 중산 서민층 지원을 위해 금년 세제개편시 소득세율 2%p 인하(3.6조), 유가환급금(3.5조), 저소득층을 위한 추경예산 편성 등 최대한 배려

11. 보유세 비중이 OECD국가보다 낮음에도 불구하고 종부세를 완화하는 이유

□ 보편성이 있는 재산세 부담은 외국보다 낮은 수준이나, 극소수 납세자에게 과중한 세부담을 부과하는 종부세는 담세력을 초과하는 과중한 수준

ㅇ “보유세 강화, 거래세 완화” 의 본래 의미는 보편성을 갖춘 재산세와 같은 보유세를 일반적으로 강화하는 것임

ㅇ 극소수의 납세자(주택분 : 전체 세대의 2%)에 대해 과도한 세부담을 지우는 것은 본래 의미의 보유세 강화에 맞지 않고, 조세원칙 중 보편성의 원칙에도 배치

□ 우리나라 재산과세 비중은 OECD 국가중 가장 높은 수준이나 매년 과표적용률이 상승하도록 되어 있어 세부담이 급증하는 문제

< 총조세(GDP) 대비 재산과세 비중(단위 : %, ‘05년 기준) >

구 분	한국	미국	일본	OECD 평균
총조세 대비 재산과세 비중	12.8	11.4	9.7	5.6
GDP 대비 재산과세 비중	3.7	3.1	2.7	2.0

* 한국은 종부세 확대개편 이후 시점인 ‘07년 기준

12. 헌재의 세대별 합산 위헌판결 관련 조치계획

□ 관련 헌법소원이 헌재 계류중이므로 헌재 결정에 따라 처리하도록 하겠음

* 법조계 탐문 결과, 헌법불합치 가능성이 높은 것으로 파악됨

- 국세청과 긴밀히 협조하여 헌재의 결정에 따라 관련 법령 등을 신속히 개정할 수 있도록 준비중

- 9.18 공개변론회

- 금년중에 종결될 전망

13. 종부세 과세대상과 세수가 대폭 감소하여 종부세가

유명무실화되는 문제

□ 주택 과세기준금액 상향으로 과세인원이 대폭 감소*하나 이는 종부세가 도입되었던 2005년 종부세 제정당시 기준으로 복귀**하는 것임

* 37.9만세대 → 15.6만세대(△22.3만세대, 60% 감소)

** 8.31조치에 의해 2006년부터 6억기준 적용(‘05.8.31)

□ 담세력을 초과하는 과도한 종부세를 정상화시키기 위해 합리적인 수준으로 완화하면서 큰 폭의 세수감이 발생하는 것은 불가피함

ㅇ 주택분 종부세 납세자중 소득 4천만원 이하자가 35%를 차지하며, 이들은 소득 46%를 보유세로 납부하고 있음

□ 종부세를 단계적으로 폐지하여, 재산세로 전환하는 것이 정책방향

14. 사업용 부동산 종부세 대폭 경감은 대기업에만 혜택

□ 사업용 부동산 종부세 대폭 경감은 기업의 경쟁력을 제고하기 위한 것 제도 합리화 차원에서 추진한 것임

ㅇ 사업용 부동산에 대한 과중한 보유세 부담은 기업 경쟁력 저하요인으로 작용

ㅇ 현행 사업용 부동산 보유세 부담은 유지가능성이 없는 과도한 수준

* (예) 기업의 사업용 토지 보유세 부담이 ’09년 기준으로 ‘04년 대비 313% 증가

(‘04년 0.77조원억원→’09년 2.4조원)

< 사업용 토지의 연도별 보유세 전망(단위 : 억원) >

구 분	’04	’07	’08	’09	’10	’15
재산세	7,676 (종토세)	9,619	13,198	14,782	16,466	26,757
종부세		6,013	8,253	9,244	10,296	16,732
합계		15,632	21,451	24,026	26,762	43,489
’04년 보유세 대비		204%	280%	313%	349%	567%

15. 우리의 보유세 실효세율이 미국보다 낮음에도 종부세 경감 추진 이유

□ 미국은 각 지자체 및 과세표준 산정방식, 세율 등 각각 달라서 미국 전체의 평균적인 보유세 실효세율은 큰 의미가 없음

ㅇ 보유세는 대체로 교육서비스에 대한 대가 성격으로 미국의 각 주마다 서비스의 수준에 따라 보유세 수준이 상이

□ 종부세 부담자의 총소득 대비 보유세 부담률이 서울의 경우 7~8% 수준으로 뉴욕 5.5%, 도쿄 5% 등 선진국에 비해 매우 높은 수준

ㅇ 우리의 1인당 GNI가 미국의 40% 수준임을 고려시 국민이 느끼는 체감 부담은 선진국보다 훨씬 높음