저축은행 PF대출 대책 추진방향

2008. 12. 03.

금 융 위 원 회

금 융 감 독 원

예금보험공사

I. 그간의 경위

검

□ 금융당국은 ‘05년부터 부동산 PF대출 증가에 따른 잠재위험에 선제적으로 대응하기 위하여 감독강화 조치를 시행

① PF대출을 총대출금의 30% 이내로 제한하는 30% Rule 도입(’06.8)

* 총대출중 PF대출 비중 : ’07.3말 29.3% → ’08.6말 24.1%(△5.2%p)

② 손실흡수능력 제고를 위한 충당금적립 지도(’05.5, ’06.5, ’07.6, ’08.2, ‘08.6)

- 정상･요주의･고정분류 PF대출의 대손충당금 적립기준을 강화하여 손실위험도에 따라 최고 6배까지 추가 적립토록 조치

* 정상 : 0.5% → 0.5%～3%, 요주의 : 2% → 7%～10%, 고정 : 20% → 30%

** ’08.6말 현재 요구적립액 5,408억원(실제 적립액 9,602억원, +4,194억원)

*** Workout 적립기준  ’08.6말(10%) → ’08.12말(15%) → ’09.6말(20%) → ’09.12말(25%)

③ PF대출 자율워크아웃 제도 도입(’07.6)

- 사업성은 양호하나 일시적 자금난을 겪고 있는 PF사업장의 정상화를 위해 이자유예 등 금융지원 제도 도입

* ’08.6말 현재 31개 사업장 1.1조원이 워크아웃 진행중(‘08.11월 현재 2개 졸업)

□ 또한, 저축은행의 자율적 구조조정을 촉진하기 위해 관련제도 개선을 추진(’08.9 시행령개정)

ㅇ 부실 또는 부실우려 저축은행 M&A시 지점설치 인센티브 부여 등

* ‘08.11월 현재 대전, 중부, 고려, 양풍 등 4개 저축은행에 대해 M&A 승인

□ 한편, 경제악화시 PF대출에 대한 부실화 우려가 지속되어 899개 사업장에 대한 전수조사를 실시하여 대책을 마련(08.11)

II. PF대출 실태조사 결과 분석

검

□ ‘08.6말 현재 전체 899개 사업장에 대한 금감원의 실태조사 결과를 토대로 사업성 여부 등을 평가1)하여 3등급2)으로 분류

1) 금감원이 899개 사업장에 대한 서면조사 후 현장조사를 거쳐 평가자료를 마련하고, 1차로 PF대출 전문검사역으로 세부평가반을 구성하여 사업장을 3등급으로 분류하고, 2차로 금융위․금감원․예보․중앙회 등이 참여하는 TFT에서 재확인

2) 평가내용 및 등급기준

- 정상 사업장(上) : 사업진행상황과 사업성이 모두 양호한 사업장

- 주의 사업장(中) : 사업진행에 일부 애로요인이 있으나 사업성이 양호하다고 판단되는 사업장

- 악화우려 사업장(下) : 사업진행이 지연되고 있으면서 사업성이 미흡하거나 사업추진이 곤란한 것으로 판단되는 사업장

□ 평가결과 금액기준(12.2조원)으로 정상이 55%, 주의가 33%, 악화우려가 12%이며,

◦ 사업장기준으로는 정상이 50%(447개), 주의가 29%(263개), 악화우려가 21%(189개)로 분류

PF대출 사업장에 대한 실태조사 현황

(단위 : 개, 억원)

구 분	사업장 기준			금액 기준
	자체분류(a)	조사결과(b)	증감(b-a)	자체분류(a)	조사결과(b)	증감(b-a)
정 상	580	447	△133	80,592	67,044	△13,548
주 의	180	263	83	32,245	39,926	7,681
악화우려	139	189	50	9,263	15,130	5,867
계	899	899	-	122,100	122,100	-

□ 한편, 사업장별 토지매입상황을 보면 전체 899개 사업장중 86%(금액기준 85%)에 해당하는 771개 사업장이 관련 토지의 70% 이상을 매입

* 관련 토지 70% 이상 매입시 인허가 절차 착수 가능

◦ 토지를 100% 매입 완료한 사업장도 653개, 전체의 73%

◦ 반면, 토지매입율이 50% 이하인 사업장은 100개로서 전체의 11% 수준

⇒ 담보확보 비율이 높아 손실률이 제한적이나 사업 고정화에 따른 건전성 및 유동성 하락에 대해 대응할 필요

□ 한편, ’08.6월말 현재 Workout 진행중인 PF대출은 31개 사업장, 1조 1,416억원(전체 PF대출 12.2조원의 9.3%)

◦ Workout은 그간 건설경기 위축에 따른 사업지연으로 일시적 애로를 겪고 있는 사업장의 정상적 사업추진에 기여

⇒ 추가적인 워크아웃 활성화 방안을 마련하여 저축은행 PF대출의 연착륙을 도모할 필요

III. 저축은행에 미치는 영향

검

□ (자산건전성) 연체가 없는 사업장이 689개로 전체의 77%(금액기준 10.5조원으로 86%) 수준

◦ 연체중 사업장(210개, 1.7조원)에 대해서는 9,176억원(56%) 정도의 유효담보가 확보되어 있고, 90% 수준인 Coverage Ratio 감안시 자체 흡수가 가능

◦ 다만, 악화우려로 평가된 미연체 사업장(68개, 5,931억원)에서 연체가 발생할 경우 연체율은 최대 19.1% 수준까지 상승 가능

⇒ 따라서, 부실채권의 조기정리를 지원하고 이에 따른 손실을 일정기간동안 분산할 수 있는 연착륙 방안 마련 필요

□ (자본적정성) 조사결과를 개별 저축은행의 BIS비율에 반영할 경우 전체 PF대출 보유 89개 저축은행의 평균 BIS 비율이 0.54% 하락(‘08.6말 기준 10.74% → 10.20%) 예상

⇒ 자구노력을 통한 자본확충을 유도할 필요

IV. 대책 및 기대효과

검

	<기 본 방 향 >
① ‘05년부터 추진해온 감독강화 조치의 이행을 포함한 사후 관리를 강화 ② 그 동안의 제도개선을 통한 업계의 자율적인 구조조정을 지속 추진하여 저축은행의 신인도 제고 유도 ③ 저축은행업계 스스로의 강도 높은 자구노력을 전제로 다각적인 맞춤 지원방안을 마련하여 PF대출의 연착륙을 유도

1. PF대출 사업장에 대한 사후관리 강화

□ “주의” 및 “악화우려” 평가 사업장에 대한 각 저축은행의 사후관리상황 정밀 모니터링(매월)

□ 워크아웃중 PF대출 사업장에 대해서도 사업장별 정상화 이행실태를 정기 점검(매분기)

2. 자율적인 구조조정을 지속 추진하여 신인도 제고

□ 부실저축은행에 대한 신속한 구조조정 실시

◦ PF대출 부실화 등으로 BIS비율 5%미만 하락 우려시 사전적으로 대주주의 증자나 M&A 등 자체 정상화를 적극 유도하되,

◦ 시장의 M&A나 자체 정상화가 곤란하다고 판단되는 경우 관련 법규와 절차에 따라 신속한 상시 구조조정 지속 추진

3. 사업장별 상황에 따른 정상화 지원

□ 자산관리공사를 통한 부실 또는 부실우려(연체, 下) 사업장 (164개 사업장, 1.3조원)매입 지원

◦ (자산관리공사) 부실 또는 부실우려 채권을 환매 또는 사후정산 조건으로 매입(현금 또는 공사 선순위채권 + 후순위채권 지급)

i) “악화우려”로 분류된 사업장중 연체중인 채권(121개 사업장, 0.9조원)을 환매 등 조건으로 적정할인금액(충당금 적립수준 감안)으로 우선 매입

ii) “악화우려”로 분류된 사업장중 연체는 아니지만 토지매입이 완료(70% 이상)된 채권(43개 사업장, 0.4조원)을 환매 등 조건으로 매입

◦ (저축은행) 환매 또는 사후정산에 따른 추가손실 예상금액에 대해 단계적(2~3년)으로 충당금 적립

◦ (금융당국) 추가 손실예상 금액에 대한 단계적 충당금 적립 허용

* KAMCO 발행 채권에 대한 투자제한 없음(규정§29)

⇒  부실우려 자산의 조기정리를 촉진하여 최소 7.0%p 최대 10.4%p 연체율 하락 효과 등 건전성 지표 개선 기대

* 연체채권 1,000억원 정리시 연체율 0.8%p 하락 효과

※ 저축은행이 사업성(上, 中)있는 사업장을 부동산펀드, PFV 등을 통해 유동화를 추진할 경우에도 단계적 충당금 적립 및 비상장 유가증권 투자한도(10%)의 예외적용을 한시적으로 허용

□ 워크아웃 활성화를 위하여 워크아웃 편입요건 개선

◦ (현행) 워크아웃 편입요건은 ⅰ)50억원 이상 채권, ⅱ)3개월 이상 연체 채권, ⅲ)2개 이상의 저축은행이 참여한 채권

◦ (개선) 동일계열 저축은행간 컨소시엄 PF대출 워크아웃 허용하고, 3개월 이상인 연체기간 요건을 폐지

※ 다만, 담보확보가 가능토록 토지매입률이 70%이상인 경우로 강화하고, 외부 전문기관에 의한 복수평가를 의무화

⇒ 일시적 어려움을 격고 있는 사업장에 대한 조기 워크아웃 진행으로 정상화 촉진 기대

□ PF대출에 대한 대손충당금 적립기준 적용시한 연장

◦ 부실우려 사업장 정리시 충당금 추가소요로 적지 않은 부담이 발생함을 감안하여 강화된 기준의 적립완료시한을 1년 연장

* PF대출 : 추가적립 필요액의 30%(‘08년말→’09년말), 60%(‘09.6말→’10.6말), 100%(‘09년말→’10년말)

** 워크아웃 : 워크아웃금액의 10%(당초 ‘08.6말→’09.6말), 15%(‘08년말→’09년말), 20%(‘09.6말→’10.6말), 25%(‘09년말→’10년말)

□ Workout중(31개, 1.1조원)이거나, 유동화를 원치 않는 “정상” 분류 사업장은 저축은행이 자체 관리

◦ 정상․요주의 PF대출의 경우 경매 등 법적절차 착수시 회수예상가액을 요주의로 분류토록 허용하여 PF대출의 신속한 정리를 유도

※ 한편, “악화우려” 사업장중 미연체 상태이나 토지매입이 70% 미만인 사업장(25개, 0.2조원)은 자체적으로 공매 또는 상각토록 유도

4. 업계 스스로의 자구노력 요구

최근의 시장상황 악화 가능성에 대비한 가시적 자구노력 이행

◦ 건설사 및 PF대출에 대한 Stress Test를 통하여 BIS비율 5% 미만으로 하락이 예상되는 저축은행에 대해서는 자본확충 계획을 받아 이행상황을 점검(MOU를 체결하거나 확약서를 징구)

또한, Stress Test 결과 Gray Zone(BIS비율 5~7%미만) 해당 예상시에는 BIS비율 8%에 도달하기 전까지 배당 제한을 유도

V. 향후 추진 일정

검

추진 과제		일 정	비 고
1. PF대출 사업장에 대한 사후관리 강화
□	“주의” 및 “악화우려” 사업장사후관리상황 정밀 모니터링	매월	문제가 있다고 판단되는 경우 추가 조기 정리 등 대책마련
□	워크아웃중 PF대출 관리	매분기	-
2. 자율적인 구조조정 추진 : 지속 추진
3. 사업장별 상황에 따른 정상화 지원
□	KAMCO를 통한 부실채권 매입 관련	12월중*	감독규정 개정
□	워크아웃 활성화	즉시	Workout 협약 개정(중앙회)
□	대손충당금 적립시한 연장	12월중	감독규정 개정
□	저축은행 자체관리	즉시	-
4. 업계 스스로의 자구노력 요구
□	저축은행의 자구노력 이행	즉시	해당 저축은행 MOU 체결
□	배당자제를 통한 자체적립 유도	즉시	금감원 경영지도

* 공사의 자금사정을 고려하여 부실채권을 우선 매입(현금 or 선․후순위채권 지급)하고, ‘주의’분류는 채권은 향후 필요시 추가 매입