【재무보고에 관한 실무의견서 2009-1】

유형자산에 대한 재평가모형 적용시 회계처리(발표일 : 2009.1.30.)

【질의】

1. 부동산에 대한 재평가시 토지에 대한 개별공시지가 또는 건물 등에 대한 지방세 과세시가표준액 등 정부의 고시가액을 재평가액으로 사용할 수 있는가?

2. 토지의 개별공시지가 또는 건물의 지방세 과세시가표준액 등 정부의 고시가액이 공정가액과 대체로 유사하다고 판단할 수 있는 구체적인 사례는?

3. 유형자산의 분류별로 원가모형 또는 재평가모형을 선택할 수 있도록 규정하고 있는데 재평가를 위한 유형자산의 분류가 대차대조표에 표시되는 분류와 일치하여야 하는가? 즉 회사가 기계장치 중 영업상 성격과 용도에 차이가 있는 건설장비 및 제조장비에 대해서는 각각 원가모형 및 재평가모형을 선택하는 경우 재무제표에도 이를 구분하여 표시하여야 하는가?

【의견요약】

1. 토지에 대한 개별공시지가 또는 건물 등에 대한 지방세 과세시가표준액 등 정부의 고시가액이 공정가액과 대체로 유사하다고 판단되는 경우 동 정부의 고시가액을 재평가액으로 사용할 수 있다.

2. 정부 고시가액이 공정가액과 대체로 유사하다고 판단할 수 있는 사례(예시)는 다음과 같다.

∙ 정부 고시가액 기준일 전후 1년 이내 인근 유사지역의 유사한 용도를 가진 부동산에 대한 거래실적이 있어 이를 기초로 회사가 보유한 부동산에 대해 조정한 가액이 정부 고시가액과 대체로 유사한 경우

∙ 정부 고시가액 기준일 전후 1년 이내 전문적 자격이 있는 평가인에 의한 감정가액이 정부 고시가액과 대체로 유사한 경우

∙ 결산일 이전 3년 이내 전문적 자격이 있는 평가인에 의한 감정가액이 있거나 또는 결산일 이전 3년 이내 인근 유사지역의 유사한 용도를 가진 부동산에 대한 거래실적이 있는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 정부가 발표한 지가변동률 등 해당자산의 가격변동률 등을 반영한 가액이 정부 고시가액과 대체로 유사한 경우

∙ 정부 고시가액이 공정가액과 대체로 유사하다는 것을 기타 합리적인 방법으로 검토하여 입증한 경우

3. 유형자산 재평가를 위한 분류를 대차대조표 표시와 일치시키고 그 세부내용을 주석으로 공시하는 것이 타당하다. 즉 기업이 기계장치 중 영업상 성격과 용도에 차이가 있는 건설장비 및 제조장비에 대해서 각각 원가모형 및 재평가모형을 선택하였다면 재무제표에는 이를 구분하여 건설장비와 제조장비로 표시하고 그 세부내용을 주석으로 공시하는 것이 타당하다.

【실무검토의견】

<질의 1>

1. 토지에 대한 개별공시지가 또는 건물 등에 대한 지방세 과세시가표준액 등 정부의 고시가액이 공정가액과 대체로 유사하다고 판단되는 경우 동 정부의 고시가액을 재평가액으로 사용할 수 있다.

<질의 2>

2. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하면 표준지공시지가는 국토해양부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말하며 표준지공시지가는 인근유사토지의 거래가격ㆍ임대료 등을 종합적으로 참작하고 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 적정가격이 산정된다.

3. 여기서 적정가격이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말하며 개별공시지가는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 관할구역 안의 개별공시지가를 결정ㆍ공시토록 하고 있다.

4. 유형자산 기준서에 의하면 공정가액은 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자간에 거래될 수 있는 교환가격을 말하는 것으로 일반적으로 토지와 건물의 공정가액은 시장증거를 기초로 수행된 감정에 의해 결정될 수 있다.

5. 정부 고시가액은 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 개념적으로는 정부 고시가액은 유형자산 기준서의 공정가액과 유사하다 볼 수 있으나 현실적으로 정부 고시가액은 공정가치와 차이가 있을 수 있다.

6. 정부 고시가액이 공정가액과 대체로 유사하다고 판단할 수 있는 사례(예시)는 다음과 같다.

∙ 정부 고시가액 기준일 전후 1년 이내 인근 유사지역의 유사한 용도를 가진 부동산에 대한 거래실적이 있어 이를 기초로 회사가 보유한 부동산에 대해 조정한 가액이 정부 고시가액과 대체로 유사한 경우

∙ 정부 고시가액 기준일 전후 1년 이내 전문적 자격이 있는 평가인에 의한 감정가액이 정부 고시가액과 대체로 유사한 경우

∙ 결산일 이전 3년 이내 전문적 자격이 있는 평가인에 의한 감정가액이 있거나 또는 결산일 이전 3년 이내 인근 유사지역의 유사한 용도를 가진 부동산에 대한 거래실적이 있는 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 정부가 발표한 지가변동률 등 해당자산의 가격변동률 등을 반영한 가액이 정부 고시가액과 대체로 유사한 경우

∙ 정부 고시가액이 공정가액과 대체로 유사하다는 것을 기타 합리적인 방법으로 검토하여 입증한 경우

7. 또한 문단 6을 이용하여 유사하다는 판단을 하여 결산일 전 공시된 정부 고시가액(기준일 1.1일)을 활용하는 경우 동 정부 고시가액이 결산일 현재의 공정가액과 중요한 차이가 있다면 정부 고시가액의 기준일과 결산일 사이에 발생한 시장상황의 변화 등을 고려하여 재평가결과에 공정가액이 반영되도록 조정하여야 한다.

<질의 3>

8. 현행 유형자산 기준서에서 유형자산 재평가를 위한 분류와 표시를 동시에 언급하고 있으며 또한 상이한 성격이나 기능을 가진 유형자산 항목에 대해 구분하여 표시하는 것이 기업의 영업활동을 보다 적절하게 보여줄 수 있다.

9. 유형자산 재평가를 위한 분류를 대차대조표 표시와 일치시키고 그 세부내용을 주석으로 공시하는 것이 타당하다. 즉 기업이 기계장치 중 영업상 성격과 용도에 차이가 있는 건설장비 및 제조장비에 대해서 각각 원가모형 및 재평가모형을 선택하였다면 재무제표에는 이를 구분하여 건설장비, 제조장비로 표시하고 그 세부내용을 주석으로 공시하는 것이 타당하다.

【적용례】

이 재무보고에 관한 실무의견서는 2008년 12월 31일 이후 최초로 개시하는 회계연도부터 적용한다. 다만, 2008년 12월 31일이 속하는 회계연도에도 적용할 수 있다.