		보 도 자 료
		배포 일시	2009. 3. 16(월) / 총 7매(참고자료 포함 13매)
담당 부서	도시정책과 토지정책과	담 당 자	∙도시정책과장 박무익, 사무관 최정민 ☎ (02)2110-6190 jmdct@mltm.go.kr ∙토지정책과장 김채규, 서기관 정우진(토지거래허가) ☎ (02)2110-8274, 8275 lucas7@mltm.go.kr
보 도 일 시		2009년 3월 17일(화) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

토지이용규제완화로 기업투자․토지거래 활성화 기대

“국토계획법 시행령․시행규칙 개정안 입법예고”

□ 앞으로는 계획관리지역 내의 공장의 경우 특정 업종에 따른 제한 없이 오염물질 배출기준에 따라 입지가능여부가 결정되고,

계획관리지역 내 기존 공장․창고․연구소에 기반시설이 충분하다고 인정되는 경우 건폐율을 40%에서 50%로 완화하며,

당해 용도지역에 맞지 않는 기존 공장도 오염배출 수준이 동등하거나 낮은 수준으로의 업종변경은 가능하도록 하는 등,

기업활동과 관련된 토지이용규제가 대폭 완화되어 기업투자와 생산활동이 더욱 활발해질 것으로 기대됨

□ 국토해양부(장관 : 정종환)는,

- 토지이용규제 개선안을 담은 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령․시행규칙』개정안에 대한 관계 기관과의 협의를 마치고 3월 17일자로 입법예고한다고 밝혔음

□ 개정안의 주요내용은,

기업투자 활성화를 위한 토지이용규제 완화

① 계획관리지역 내 공장의 업종(55종)제한 폐지[참고 1]

ㅇ 현행 계획관리지역에서 소규모․개별 공장(3만㎡미만)은 특정 업종(55종, 참고 2)에 해당할 경우 입지할 수 없도록 하던 것을,

* 대규모․계획입지(3만㎡이상) 시, “지구단위계획”을 통하여 원칙적으로 모든 업종의 공장입지 가능

- 앞으로는 업종 제한을 폐지하고, 대기․수질오염물질 배출여부 및 위해정도에 따라 입지가능여부를 판단하도록 합리적으로 개선함

* 업종으로 입지를 제한하는 경우 실질적 오염물질 배출여부와 관계 없이 입지가능여부가 결정되므로, 오염물질 무배출 공장까지도 입지가 불가능하게 되는 문제점이 지적

* 동 사안은 국가경쟁력강화위원회(제2차, ’08.4.30 창업절차간소화) 결정사항으로, 1차로 기존 79개 업종 중 23개 업종제한을 폐지(’08.9.29)하고, 2차로 금번에 55종을 전부 폐지하도록 환경부와 협의됨

② 계획관리지역의 기존 공장 등 건폐율 완화(40%→50%)

ㅇ 현행 계획관리지역 내에서 「국토계획법」시행(’03.1) 전에 이미 준공된 공장․창고․연구소의 경우, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 기반시설이 충분하다고 인정되는 경우에는 기존 부지내 증축에 한하여 건폐율을 50% 내에서 완화할 예정임

③ 자연녹지지역의 기존 연구소의 증축 건폐율 완화

ㅇ 자연녹지지역(건폐율 20%)으로 용도지역 변경 전에 이미 준공되어 있는 기존 연구소의 경우,

- 기존 부지 내 증축에 한하여 40% 범위 내에서 최초 허가 당시의 건폐율을 적용할 수 있도록 완화하여 기존 연구소의 증설을 가능토록 함

* 계획관리지역(건폐율 40%)에서 연구소가 준공된 후 자연녹지지역으로 용도지역이 변경된 경우, 향후에는 자연녹지지역의 건폐율인 20%이하를 적용받게 되므로 최초 건축허가 시 수준에 맞는 증설이 곤란한 사례 발생

** 자연녹지지역의 기존 공장․창고시설은 기 완화( ’08.9.29 국토계획법시행령 개정)

④ 기존 공장의 업종 변경 특례 신설

ㅇ 적법하게 입지한 기존 공장이 법령․도시계획조례․도시관리계획 등의 변경으로 인하여 현행 용도지역에 입지불가한 건축물이 된 경우,

- 종전에는 기존의 용도로만 사용가능하고 공장업종변경 및 시설증가를 허용하지 않았으나

* 예를 들어, 관리지역(공장입지가능)이 관리지역 세분화 후 보전관리지역(공장입지 불가)으로 용도지역이 변경(도시관리계획 변경)된 경우, 관리지역일 때 입지한 기존 공장은 종전대로 사용할 수는 있으나 향후 업종변경․시설증가는 제한됨

- 향후에는 도시계획조례에서 허용시 업종변경 등이 가능하도록 특례를 부여하되, 기존 공장보다 대기․수질오염 배출수준이 동등하거나 낮은 수준*으로의 변경만 가능하도록 함

* 허용수준은「대기환경보전법」및「수질 및 수생태계보전에 관한 법률」에 의한 특정대기․수질유해물질 무배출(폐수무방출시설의 설치시도 인정) 및 오염물질 배출수준이 기존 공장에 비하여 낮은 사업장으로의 변경만 가능토록 함

** 공장은 주택 등 타 건축물과는 달리 업종이 다양(461개)하여 변경가능성이 높고 초기투자비용이 크므로 업종변경에 대한 특례 필요. 다만, 보전목적의 지역에서의 무분별한 업종변경은 곤란하므로 오염수준을 고려한 업종변경 허용기준을 제시하고자 하는 것임

토지거래허가제도 개선

ㅇ 현재는 토지거래허가구역 내에서 상가 또는 오피스텔을 분양받는 경우 면적에 관계없이 반드시 토지거래허가를 받도록 하고 있었으나,

* 현행 토지거래허가구역 내에서 용도지역별로 일정 면적이하의 토지는 허가대상에서 제외(주거지역 180㎡이하 등)하나, 국토계획법시행령 §118③항은 토지의 공유지분이 거래되는 최초거래에 한하여 토지거래허가를 받도록 규정하고 있어 상가․오피스텔 등도 허가대상임. 다만, 아파트의 경우 별도로 토지거래허가대상에서 제외토록 예외를 두고 있음

- 향후에는 주택과 마찬가지로 상가 또는 오피스텔도 토지거래허가절차 없이 분양받을 수 있도록 하여 거래를 활성화할 계획임

ㅇ 또한 토지거래 허가기준을 일부 완화하여 토지거래허가 시 취득한 근린생활시설 및 다가구주택의 일부에 대해서는 임대를 통한 수익활동을 허용할 예정이며,

* 현재는 토지거래허가시 매수한 토지 전부를 허가당시 이용목적대로만 사용토록 하고 있어, 다가구 주택 등을 구입시에도 당해 주택 전부를 자기주거용으로만 사용하도록 하고 있어 직접 주거와 임대라는 복합목적으로 다가구 주택 등을 매수할 수 없는 불합리성이 존재해 왔음

ㅇ 현행 회사합병시 토지소유권 이전만 토지거래허가대상에서 제외하던 것을 주식회사가 경영합리화의 일환으로 분할되는 경우 귀속토지 소유권 이전도 허가 대상에서 제외토록 할 계획임.

도시계획권한 이양에 따른 후속조치

ㅇ 도시계획권한의 지방이양[참고 3]에 따라 해당 지방자치단체의 계획역량제고를 위하여,

- 지방도시계획위원회의 회의시, 도시계획분야의 전문가가 과반수 이상 반드시 포함되도록 하고,

* 현행 지방도시계획위원의 경우 위원정수 중 도시계획관련분야의 전문가를 시․도는 전체위원 중 2/3, 시․군․구는 1/2이상 위촉하며, 위원회 회의시 재적위원 과반수의 출석 개의, 출석위원 과반수 찬성으로 의결하도록 하고 있으나,

실제 회의시에는 상황에 따라 도시계획관련분야의 전문가보다 지역개발과 연관이 많은 지방의회의원 및 공무원의 참석을 통해 심의하는 사례가 많아 위원회 심의의 전문성․객관성이 저해 우려

- 도시관리계획 결정권한이 이양(’08.3.28)된 인구 50만 이상 대도시의 도시계획위원회의 구성 및 운영을 시․도의 도시계획위원회 수준으로 상향하여 구성․운영토록 보완토록 함

	시․도 도시계획위원회	시․군․구 도시계획위원회(대도시 포함)
위원수	20～25인	15～25인
위원 구성	- 시․도 지방의회의원 - 당해 시․도 도시계획 관련 공무원 - 도시계획 관련분야 전문가(전체 위원의 2/3이상)	- 시․군․구 지방의회의원 - 당해 시․군․구 도시계획 관련 공무원 - 도시계획 관련 분야 전문가(전체 위원의 1/2이상)

기타 제도 개선사항

ㅇ 그 외에도  도심 내 저렴한 국민주택 공급을 위하여 제1종일반주거지역 내에서 “단지형 다세대주택” 건축시에는 현행 4층으로 제한되어 있는 층수를 6층(필로티포함)까지 완화하고,

ㅇ 신․재생에너지설비의 이용 활성화를 위하여 도시관리계획을 수립하지 않고도 “태양광설비”를 설치할 수 있도록 절차를 간소화하며,

* 현행 :  발전용량 200㎾이상의 태양광설비 설치시 반드시 도시관리계획 수립 필요

ㅇ 개발행위허가[참고 4]의 기준을 명확하게 하기 위하여,

- 현행 명시적으로 연접합산시 면적산정에서 배제하도록 하고 있는 ① 도시계획시설사업부지 ② 초지․농지조성 또는 영림 또는 토석채취를 위한 경우에 부가하여,

- ③ 지구단위계획 기 수립지역 ④ 용도지역이 다른 지역 ⑤ 국토계획법 시행(’03.1.1) 전 개발 면적도 연접합산 시 면적산정에서 제외토록 하여 개발행위허가제도 취지에 맞는 명확한 기준을 제시하고,

ㅇ 장기미집행(10년이상) 도시계획시설부지 내 건축가능한 건축물에 “제2종근린생활시설”도 포함(3층이내, 해당 용도지역에서 허용되는 경우)하여 장기미집행 도시계획시설로 인한 국민의 불편사항을 해소할 수 있도록 함

* 도시계획시설 결정되면 해당 부지에서는 건축행위 등이 금지되나, 시설결정 후 10년 동안 사업시행이 되지 않으면 지목이 대(垈)인 토지의 소유자는 당해 시장․군수등에 토지매수청구 가능하고, 매수청구를 거부 또는 2년 내 실제 매수하지 않는 경우 토지소유자는 건축물 건축 가능

- 다만, 건축가능한 건축물은 “단독주택․제1종근린생활시설로서 3층 이하, 공작물 중 도시계획조례로 정하는 것”으로 한정

이 개정안은 3월 17일부터 4월 6일까지 입법예고기간 동안

국민들의 의견을 수렴하고, 5월 중 공포․시행예정임

참고1		계획관리지역 내 공장업종 입지제한 개선 추진

□ 현황

ㅇ 현재 공업지역(도시지역) 외에 일반적으로 공장이 입지 가능한 용도지역은 계획관리지역(전 국토의 11.3%)

- 계획관리지역은 도시지역으로 편입을 예상하여 제한적인 이용․개발을 하려는 지역으로, 계획적․체계적인 관리가 필요한 지역

* 과거 준농림지역을 “관리지역”으로 개편 후, 계획․생산․보전관리지역으로 세분화하고, 이중 계획관리지역에만 제2종지구단위계획을 통한 대규모․계획적 개발이 가능토록 함

ㅇ 계획관리지역에서 대규모․계획입지 시(3만㎡ 이상), 지구단위계획을 통하여 원칙적으로 모든 업종의 공장 입지 가능

- 그러나, 소규모․개별 입지 시(3만㎡ 미만) 대기․수질 관련 배출 규제 및 특정 공장업종(55종) 제한 규정를 통해 입지 제한

	* 계획관리지역 개별입지 공장의 입지 제한 기준 (국토계획법 시행령 별표 20)
※ 다음중 어느 하나에만 속해도 계획관리지역 내 입지불가 1. 특정대기유해물질 배출 2. 「대기환경보전법」상 대기오염배출시설 중 1종~3종사업장 3. 특정수질유해물질 배출(무방류제외) 4. 「수질 및 수생태계보전에 관한 법률」상 수질오염배출시설 중 1종~4종사업장 5. 화학제품제조(석유정제포함)시설 6. 1차금속․가공금속, 기계장비제조시설 중 폐유기용제류 발생 7. 가죽, 모피 저장 및 가공(물,약품사용) 8. 섬유제조중 감량․정련․표백․염색시설 9. 폐수배출량 2,000㎥/일 이상 10. 폐기물처리업 허가사업장(폐수2,000㎥/일 미만, 특정수질유해물질 미배출 제외) 11. 55개 업종

□ 그간 개선경위

ㅇ 계획관리지역 내 소규모 공장(1만㎡미만) 입지를 허용하면서 난개발 방지 대책의 일환으로 오염배출 특정업종(79종)은 입지를 제한하는 규정 신설(’05.9.8)

ㅇ 그러나, 배출규제에 부가한 특정업종 입지제한은 비합리적․획일적인 규제이므로 개선되어야 한다는 요구 지속

- 국가경쟁력강화위원회에서 계획관리지역 내 공장에 대한 특정업종제한 규정 폐지 결정(’08.4.30, 창업절차간소화)

* 대기․수질오염 관련 기타 배출규제와 중복일 뿐 아니라 기술 발전 등을 통해 오염물질 무배출이 가능한 공장까지도 입지 제한하여 기업활동에 애로

A사는 단순 혼합공정의 업체로서 대기․폐수 무배출 공장이나, 규제대상(55개)업종에 해당되어 계획관리지역내 공장설립 불가

ㅇ 우선적으로, 79개 업종 제한 중 위해성이 낮은 23개 업종제한 폐지(국토계획법 시행령 개정완료, ’08.9.29)했으며,

- 나머지 55종에 대해서도 환경부가 연구용역(’08.7.～10, KEI) 통해 “업종 전면폐지”를 내용으로 한 개선사항 통보(’08.12.30)하여 업종제한 폐지 추진 중

* 표준산업분류표 개정(’08.2)에 따라 56종이 55종으로 통합

- 업종제한 폐지와 동시에 입지규제를 배출규제로 전환하는 과정의 보완을 위하여, 환경부가 특정유해물질 배출 및 폐수배출량 관련 사전환경성검토 협의기준 및 배출규제 관련 법령․지침 정비 추진(국토계획법 시행령 개정과 동시 추진)

참고 2		계획관리지역 내 업종제한 현황(55종)

한국표준산업분류번호	업종별 품목분류
13401	솜 및 실 염색 가공업
13402	직물 및 편조원단 염색 가공업
13403	날염가공업
13409	그 밖의 섬유제품 염색, 정리 및 마무리 가공업
15110	원피가공 및 가죽제조업
17121	신문용지 제조업
17122	인쇄용 및 필기용 원지 제조업
17129	그 밖의 종이 및 판지 제조업
19210	원유 정제처리업
19229	그 밖의 석유정제물 재처리업
20111	석유화학계 기초 화합물질 제조업
20119	그 밖의 기초 유기화학물질 제조업
20129	그 밖의 기초 무기화학물질 제조업
20131	무기안료 및 기타 금속산화물 제조업
20132	합성염료, 유연제 및 기타 착색제 제조업
20209	그 밖의 비료 및 질소화합물 제조업(유기질 비료는 제외)
20301	합성고무 제조업
20302	합성수지 및 기타 플라스틱물질 제조업
21101	의학용 화합물 및 항생물질 제조업
21102	생물학적 제제 제조업
21300	의료용품 및 그 밖의 의약관련 제품 제조업
20412	농약 제조업
20421	일반용 도료 및 관련 제품 제조업
20431	계면활성제 제조업
26600	마그네틱 및 광학매체 제조업
20491	사진용 화학제품 및 감광재료 제조업
20494	화약 및 불꽃제품 제조업
20499	그 밖의 분류가 되지 아니한 화학제품 제조업
20501	합성섬유 제조업
22111	타이어 및 튜브 제조업
22221	벽 및 바닥 피복용 플라스틱 제품 제조업
22291	플라스틱 적층, 도포 및 기타 표면처리 제품 제조업
23121	유리섬유 및 광학용 유리제조업
23994	석면·암면 및 유사제품 제조업
24111	제철 및 제강업
24113	합금철 제조업
24121	열간 압연 및 압출제품 제조업
24122	냉간 압연 및 압출제품 제조업
24123	철강선 제조업
24132	강관 제조업
24191	도금, 착색 및 기타 표면처리강재 생산업
24211	동 제련, 정련 및 합금 제조업
24213	연 및 아연 제련, 정련 및 합금 제조업
24221	동 압연, 압출 및 연신제품 제조업
24222	알루미늄 압연, 압출 및 연신제품 제조업
24229	그 밖의 비철금속 압연, 압출 및 연신제품 제조업
24290	그 밖의 1차 비철금속 제조업
24311	선출주물 주조업
24312	강주물 주조업
25922	도금업
25923	도장 및 기타 피막처리업
25929	그 밖의 금속처리업
25991	금속캔 및 기타 포장용기 제조업
28202	축전지 제조업(리튬이온 이차전지, 리튬이온폴리머 이차전지, Ni-MH 이차전지는 제외한다)
26221	인쇄회로판 제조업

참고 3		도시계획 권한 현황(’09.3 현재)

권 한		기 존	변경
광역도시계획	같은 도내 시․군간 계획	국토부장관 승인	도지사에 이양(’09.8)
	시․도간 계획	국토부장관 승인	현행 유지
도시기본계획	시·군의 계획	도지사 승인(’05)	현행 유지
	특·광역시 계획	국토부장관 승인	승인권 폐지(’09.8)
도시관리계획	일반적인 계획	시·도지사 결정(’00) *50만이상 시는 시장(’08.3)	현행 유지
	-국가계획 -GB,시가화조정·수산자원보호구역	국토부장관 결정	현행 유지
	-대규모 용도지역·지구단위계획구역변경	국토부장관 결정	시·도지사 등에 이양 (’09.2)

참고 4		개발행위허가제도와 연접합산적용

□ 개발행위허가제도

ㅇ 개발행위허가제도는 “계획입지”원칙의 예외로, 소규모 개발행위*에 대해서는 기반시설 확보, 주변경관과의 조화 등을 종합적으로 판단하여 시․군에서 개별입지를 허용하는 제도

* 주거․상업․자연녹지․생산녹지지역 : 1만㎡미만

관리․농림․공업지역 : 3만㎡ 미만,  보전녹지․자연환경보전지역 : 5천㎡미만

- 다만, 개별입지의 무분별한 확산을 막기 위하여 주거․상업․공업지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서는 연접규제 적용

□ 연접합산제도 (국토계획법 시행령 제55조제4항)

ㅇ 녹지지역 및 비도시지역의 경우, 連接하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우 이를 하나의 개발행위로 보아 면적을 산정

ㅇ 사업지를 분할하여 개발하는 편법방지를 위해 엄격 제한

예) 관리지역의 경우 기존공장부지가 2만㎡이고, 1만5천㎡의 공장을 증설할 경우 합계 3만5천㎡를 하나의 개발행위로 보아 불허

⇒ 다만, 계획관리지역내에서 3만㎡이상을 개발할 경우라도 제2종 지구단위계획을 수립하면 면적제한을 받지 않음