「세금, 고귀한 의무이자 아름다운 나눔의 실천입니다.」

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해외부동산과

세금

목       차

Ⅰ. 해외부동산관련 세금 개요 …………… 1

Ⅱ. 해외부동산 취득단계 세금문제 ……… 3

Ⅲ. 해외부동산 보유단계 세금문제 ……… 4

Ⅳ. 해외부동산 처분단계 세금문제 ……… 9

Ⅴ. 해외 부동산법인 주식관련 세금문제 …15

Ⅵ. 해외부동산관련 주요「외국환거래규정」 …17

Ⅰ. 해외부동산관련 세금 개요

1		해외부동산 취득 ․ 보유 ․ 처분 시 어떤 절차를 거쳐야 하는지요? 특히 관련 세무절차를 알고 싶습니다.

○ 해외부동산 취득 등에 따른 제 절차는 외국환 송금 및 회수에 따른 은행절차와 해외부동산과 관련하여 발생된 소득에 대한 세무절차로 나눌 수 있습니다.

<은행절차>                                 <세무절차>

해외부동산 취득 계약

※ 신고․수리를 위한 서류준비

※ 해외부동산 처분한 연도의 다음연도 5월 달에 부동산 양도소득세 확정신고․ 납부 (주소지 관할세무서)

※ 해외부동산 처분(양도)한 달의 말일부터 2월 이내에 부동산 양도소득세 예정신고․납부 (주소지 관할세무서)

※ 해외부동산 임대소득에 대하여 다음연도 5월 달에 종합소득세 신고․납부

(주소지 관할세무서)

해외부동산 처분(양도)

해외부동산 처분 후 3개월 이내에 「처분보고서」제출 (지정거래외국환은행)

신고․수리 후 일정시점마다 사후관리 서류제출 (지정거래외국환은행)

해외부동산 취득 후 3개월 이내에 「취득보고서」제출 (지정거래외국환은행)

해외부동산 취득 신고․수리

(외국환거래은행 전 영업점)

※ 해외부동산 취득 신고․수리는  외국환 거래은행 한 곳만을 지정하여 거래 하여야 하며, 사후관리도 지정거래 외국환은행을 통해서 하여야 함

(신고․수리은행의 영업점)

※ 취득대금 해외송금 시 마다 납세증명서 (전국세무서 발급)제출

(지정거래외국환은행 영업점)

* 구체적인 은행절차는 해당 지정거래외국환은행에서 안내받으시기 바랍니다.

2		해외부동산 취득․보유․처분 등 각 단계별로 발생되는 세금에는 어떤 종류가 있는지요?

○ 거주자가 해외부동산을 취득․보유․처분할 경우에 각 단계별로 국내 납세의무를 이행하여야 합니다.

- 각 단계별 납세의무

구 분		취득단계	보유단계	처분단계
관련세목		증여세	종합소득세	양도소득세	상속․증여세
내용		취득자금 증여	투자운용(임대)소득	부동산양도소득	상속(증여)가액
적용세율	내국세법	10%～50% (누진세율)	6%～35% (누진세율)	6%～35% (누진세율)	10%～50% (누진세율)
	외국세법	거의 적용없음	누진세율 등	누진세율 등	누진세율 등
국내과세효과		과세해당분 전액	세율차이분	세율차이분	세율차이분

- 해외부동산관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무

취 득 단 계		□ 증여세 해당여부 (자금출처 소명) ◦타인(부모 등 친족 포함)으로부터 자금을 증여받아 해외부동산을 취득한 경우 동 취득자금을 증여받은 때「상속세 및 증여세법」에 의하여 증여세 신고․납부

보 유 단 계		□ 종합소득세 신고․납부의무 ◦「소득세법」제3조 및「동법 기본통칙」3-3의 규정에 따라 해외부동산 임대소득을 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고․납부 ◦현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입

처 분 단 계		□ 양도소득세 신고․납부의무 ◦「소득세법」제118조의2～제118조의8 규정에 따라 양도소득세를 신고․납부 ◦현지국가에서 납부한 해외부동산 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입

Ⅱ. 해외부동산 취득단계 세금문제

1		해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는지요?

○ 일반적으로 해외부동산을 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금이 없습니다. 다만, 당해 부동산 취득 시 취득자금을 증여받았을 때에는 증여세를 납부하여야 합니다.

* 증여세 과세대상 : 10년 내에 부모 등 친족으로부터 일정금액〔배우자 6억원, 직계존비속 3,000만원(미성년자는 1,500만원), 기타친족 500만원〕이상을 증여받은 경우 동 일정금액을 초과하는 금액을, 친족 이외의 자로부터 증여받은 경우 증여받은 금액 전액을 과세대상으로 하고 과세최저한은 50만원임

2		해외부동산 취득명의인이 당해 해외부동산을 취득함에 따른 자금출처 소명은 얼마이상을 하여야 하는지요?

○ 세법에서는 직업․연령․소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에는 다른 사람으로부터 그 자금을 증여받은 것으로 추정합니다.

따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.

※ 자금출처 소명

다음의 경우에는 증여추정에서 제외합니다.

증여추정 제외 : 미 입증금액 < (취득재산가액×20%와 2억원 중 적은 금액)

□ 소명금액 범위

• 취득자금이 10억원 미만인 경우

- 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 됩니다.

• 취득자금이 10억원 이상인 경우

- 자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 봅니다.

□ 자금출처 인정범위(예시)

• 소유재산 처분대금 : 〔처분금액 - 공과금상당액〕

• 이자․배당․기타소득 : 〔지급금액 - 원천징수세액〕

• 사업․부동산․산림소득 : 〔소득금액 - 공과금상당액〕

• 급여소득 : 〔총급여 - 원천징수세액〕

• 재산취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금 등

Ⅲ. 해외부동산 보유단계 세금문제

1		해외부동산 중 주거용 주택을 취득하여 실제 거주할 경우에 국세청에 별도로 신고하여야 할 사항이 있는지요?

○ 해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주할 경우에는 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 할 세금항목은 없습니다.

다만, 「외국환거래규정」제9-40조(사후관리) 제2항에 의거 한국은행총재 또는 지정거래외국환은행의 장이 사후관리에 필요하다고 인정하여 요구하는 경우 취득 부동산의 계속 보유 여부 등을 증명할 서류를 제출하여야 합니다.

2		• 해외부동산을 취득하여 타인에게 임대하였을 경우 어느 나라에 임대소득을 신고하여야 하는지요? • 양국에 각각 신고해야 하는 경우 이중과세가 아닌지요?

○ 국내 거주자(거주자란 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말함)가 해외부동산(주택, 상가, 기타건물, 토지 등)을 취득한 후 동 부동산을 타인에게 임대하였을 경우,

동 부동산으로부터 발생되는 임대소득에 대하여는 부동산 소재지 국 세법에 따라 해당국 과세당국에 관련소득세를 신고․납부하는 것과는 별도로,

우리나라 국세청(세무서)에 동 임대소득을 국내․외에서 발생된 타 소득과 합산하여 신고하여야 합니다.

(※구체적 납부절차 및 구비서류 등은 아래 8번 질문을 참조)

※거주자에 대한 과세소득의 범위(「소득세법」제3조, 「소득세법기본통칙」 3-3,)

국내․외에서 발생한 소득세가 과세되는 모든 소득에 대하여 과세됨

○ 해외 부동산 소재지 국 세법에 따라 현지국가에서 납부한 임대소득관련 외국납부세액은「소득세법」제57조의 규정에 따라 세액공제로 공제받거나 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대하여 이중과세는 발생하지 않습니다.

※ 외국납부세액의 공제방법

○ 세액공제 방법 : 다음 금액을 당해연도의 종합소득 산출세액에서 공제하는 방법

세액공제액 = MIN(①, ②)
① 해외부동산 임대소득관련 외국납부세액
② 한도액 :	종합소득 산출세액	×	해외부동산 임대소득금액 ----------------------- 종합소득금액

○ 필요경비 산입방법 : 해외부동산 임대소득관련 외국납부세액을 당해연도의 종합소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 방법

3		국내 1가구 1주택인 자가 해외주택을 취득하여 임대한 경우 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하는지요?

○ 해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택수에 관계없이 모두 과세대상에 해당합니다. 따라서 위 주택임대소득은 종합소득에 합산하여 신고하여야 합니다.(「소득세법」제12조(2),「소득세법시행령」제8조의2①)

○ 주택의 경우 임대소득은 월세(年貰 포함) 등이며, 임대보증금에 대한 간주임대료*1)는 소득으로 보지 않습니다.

*1) 주택이외의 부동산에 대한 임대보증금은 간주임대료를 소득으로 보아 과세됩니다.

4		해외 투자용 부동산을 임대하면서 복식장부에 의한 기장을 하는 경우 이를 인정받을 수 있는지요?

○ 국제적으로 인정된 기업회계원칙에 따른 복식 장부기장은 당연히 인정받을 수 있습니다. 제출서류는 부동산 소재지국 과세당국에 제출한 신고서 및 재무제표 등 제 증빙을 우리나라 국세청(세무서)에 신고 시 제출하시면 됩니다.

(※ 구체적 구비서류는 아래 8번 질문을 참조)

5		해외부동산 임대수입금액 등 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지요?

○ 해외부동산 임대수입금액에 대한 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

• 임대수입금액 : 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것은 그 정하여진 날, 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것은 그 지급을 받은 날

• 필요경비 : 급여, 유지보수비, 광고비 등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율

6		• 해외 투자용 부동산을 임대하였으나 필요경비가 수입금액을 초과하여 결손이 된 경우에도 신고를 하여야 하는지요? • 이때 발생된 결손금을 국내 타 발생소득과 통산하여 신고할 수 있는지요?

○ 결손금이란 사업자가 비치․기장한 장부에 의하여 당해연도의 임대소득을 계산함에 있어서 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과액을 말하며,

해외부동산 임대소득에 대한 결손금은 다른 소득금액에서 공제하지 않고 국내 부동산 임대소득에 한하여 공제할 수 있으며 남은 미공제액은 다음연도로 이월시키게 되어 있습니다.(「소득세법」제45조①,②)

한편, 이월결손금은 발생연도 종료일로부터 5년 내에 종료하는 과세기간의 소득금액 계산 시 먼저 발생한 연도의 이월결손금부터 순차로 당해 소득별로 이를 공제하되, 해외부동산 임대소득에서 발생한 이월결손금은 부동산 임대소득에서만 공제 가능합니다.(「소득세법시행령」제101조②)

○ 따라서 발생된 결손금을 공제 또는 이월시키거나, 이월결손금을 공제받으려면 반드시 비치․기장한 장부에 의하여 종합소득세 신고기간(매년 5.1.~5.31.)내에 관련사항을 신고하여야만 인정받을 수 있습니다.

(※ 무기장 추계신고 시는 적용받지 못함)

7		• 해외부동산 임대 소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없으면 추계신고가 가능한지요? • 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산은 어떻게 하는지요?

○ 해외부동산 임대소득금액 계산과 관련하여 필요경비 입증서류가 없을 경우에는 소득세법에 의한 추계신고 방법으로 계산된 소득금액을 신고하시면 됩니다.

(「소득세법」제70조④6 )

○ 해외부동산을 임대할 때 임대보증금을 받을 경우에는 임대소득금액 계산 시 아래 산식에 의한 총수입금액 계산특례가 적용됩니다.

※ 부동산 임대소득금액의 계산

부동산 임대소득금액  =  총수입금액  -  필요경비

○ 임대보증금 등에 대한 총수입금액 계산의 특례

개인이 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하고 보증금, 전세금 등을 받는 경우

	① 소득금액을 장부․기장한 경우
	간주임대료=	[ 당해과세기간의 보증금등의 적수	-	임대용부동산의 건설비상당액 적수]	×	[eqn: {1} over {365}]	× 정기예금이자율
	- 당해 과세기간의 임대사업 부분에서 발생한 금융수익의 합계액
	② 소득금액을 추계결정 하는 경우
	간주임대료 = 당해 과세기간의 보증금 등의 적수 × [eqn: {1} over {365}] × 정기예금이자율

단, 주택과 그 부수토지를 대여하고 받은 금액은 간주임대료 규정을 적용하지 않음

8		해외 부동산소재 국가에 신고한 임대소득에 대하여 언제 우리나라 국세청(세무서)에 신고하여야 하고 이 때 제출할 서류는 무엇인지요?

○ 종합소득세 과세표준 확정신고 절차와 신고 시 제출서류

- 거주자의 경우 과세기간(1.1.～12.31.) 중에 국내․외에서 발생된 모든 소득(해외부동산 임대소득 포함)에 대하여 다음연도 5.1.～5.31.까지 관할세무서에 소득세를 자진신고․납부하여야 합니다.

- 신고 시 제출할 서류는 다음과 같습니다.

구분	제출서류 명	근거규정
복식부기 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 • 조정계산서 및 조정계산서 관련서류 등 (예) 임대보증금 등의 총수입금액 조정명세서(1),(2)	「소득세법시행규칙」별지 40호 서식(1) 동 별지 46호 서식 등 (예) 동 별지 53호 서식
간편장부 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 • 간편장부 소득금액계산서 • 총수입금액 및 필요경비명세서	동 별지 40호 서식(1) 동 별지 82호 서식 동 별지 82호 서식 부표
기준경비율 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서 - 추계소득금액계산서(신고서에 포함) 및 주요경비지출명세서	동 별지 40호 서식(1) 국세청고시 제2003-36호
단순경비율 신 고 자	• 종합소득세 과세표준 확정신고서	동 별지 40호 서식(4)
공 통	• 외국납부세액공제(필요경비 산입)신청서 (외국정부에 신고한 소득세 신고증빙 첨부) • 해외부동산 취득 및 투자운용(임대)명세서 ※ 소득공제, 세액공제․감면사항이 있는 경우 해당 증빙서류는 별도 첨부하여야 함	동 별지 11호 서식 국세청고시 제2008-17호 참조

Ⅳ. 해외부동산 처분단계 세금문제

1		해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국한 경우 당해 해외주택을 양도하면 비과세된다는 말이 있는데 사실인지요?

○ 해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)입니다.(「소득세법」제118조의2)

- 따라서 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있습니다.

※ 거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단합니다.

2		해외부동산을 양도하였을 경우 국내 세법상 납세의무 절차는?

○ 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할세무서에 예정신고를 하여야 합니다.

• 법인에의 현물출자, 공매, 경매, 수용, 협의매수, 대물변제를 한 경우에도 신고를 하여야 합니다.

• 예정신고를 하고 세금을 납부하면 내야 할 세금의 10%를 공제해 줍니다.

○ 양도소득이 있는 자가 예정신고․납부를 하지 않았을 때에는 다음해 5월 양도소득세 확정신고 기간 중에 확정신고․납부를 하여야 합니다.

○ 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 세금을 결정․고지합니다. 특히 확정신고․납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%) 및 무납부가산세(1일 0.03%)를 부담해야 합니다.

3		• 해외부동산 양도와 관련하여 부동산 소재지 국에서 양도소득세를 신고 ․ 납부하였는데도 우리나라에서 이를 또 다시 신고 ․ 납부해야 되는지요, 이 경우에는 이중과세가 아닌지요?

○ 국내에 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고․납부하였다하더라도 이와는 별도로,

우리나라의 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고․납부하여야 합니다.(「소득세법」제118조의2～제118조의8)

○ 이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 동 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고․납부한 경우 동 외국납부세액은「소득세법」제118조의6 규정에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있으므로 국가간 동일소득에 대한 이중과세는 발생하지 않습니다.

※ 외국납부세액의 공제방법

○ 세액공제 방법 : 다음 금액을 당해연도의 양도소득 산출세액에서 공제하는 방법

세액공제액 = MIN(①, ②)
① 국외자산 양도소득세액
② 한도액 :	당해과세기간의 양도소득 산출세액	×	국외자산 양도소득금액 ---------------------------- 당해 과세기간의 양도소득금액

○ 필요경비 산입 방법 : 국외자산 양도관련 외국납부세액을 당해연도의 양도소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 방법

☑ 예를 들어 특정인의 국내적용 세율이 25%이고 부동산 소재지 국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 특정인의 국내적용 세율이 16%이고 부동산 소재지 국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없습니다.

4		• 해외부동산의 양도소득세 계산은 어떻게 하는지요? • 양도소득세 신고시 제출할 서류는 무엇인지요?

○ 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 동일합니다.

양 도 가 액	·····실지거래가액
-
취 득 가 액	····· 실지거래가액
-
필 요 경 비	····· 양도비 등 실제경비
↓
양 도 차 익
-	장기보유특별공제는 적용하지 않음(’08.1.1.양도분부터)
양도소득금액
-
양도소득기본공제	····· 연 250만원(부동산 등, 주식 및 출자지분, 각각 연 250만원)
↓
양도소득과세표준
×
세 율	····· 양도소득세율표 참조
↓
산 출 세 액
-
세액공제 + 감면세액	····· 외국납부세액공제, 예정신고납부세액공제(10%)
↓
자진납부할 세액

○ 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 합니다.

• 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부 둥본

• 당해 자산의 매도․매입에 관한 계약서 사본(이 경우 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용되는 인장을 날인하여야 합니다.)

• 양수자의 인감증명서(인감증명제도가 없는 나라인 경우 이에 준한 서류)

• 자본적 지출액․양도비용 증빙, 감가상각비명세서

• 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)

5		해외부동산 양도차익 계산 시 외화환산은 어떻게 하는지요?

○ 해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용합니다.

• 양도가액 : 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 위 환율

• 필요경비 : 취득가액, 자본적 지출액, 양도비등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율

• 장기할부조건*1)의 경우 : 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용

*1) 장기할부조건의 범위(「소득세법시행규칙」제78조)

당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

6		국내 2(3)주택 소유자가 투자용 해외주택을 양도하였을 경우 당해 해외주택 양도소득 계산 시 장기보유특별공제를 받을 수 있는지요?

○ 국내 1가구 2(3)주택 소유자 및 미등기주택에 대하여 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제를 받을 수 없는데 반하여,

해외부동산(해외주택 포함)에 대하여는 ’07.12.31.까지 양도분에 대하여는 주택수에 관계없이 장기보유특별공제가 적용되었으나, ’08.1.1.양도분부터는 해외부동산 전체에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

※ 해외주택과 국내주택 양도에 따른 과세 차이점(예시)

적용항목	해외주택	국내주택
• 1가구1주택 비과세	• 적용없음	• 적용
• 장기보유특별공제	• 적용없음(2008.1.1.부터)	• 2(3)주택 소유자 적용배제
• 적용세율	• 누진세율 적용	• 누진세율 및 중과세율
• 과세특례규정	• 적용없음	• 적용
• 기준시가규정	• 적용없음	• 적용

7		국내에 1(2)주택을 소유하고 있는 자가 해외주택을 추가로 1채 취득․보유하다가 해외주택을 양도하였을 경우 적용되는 양도소득세율은 1가구 2(3)주택 중과세율로 적용하는지요?

○ 해외부동산(주택 포함) 양도에 따른 양도소득세율의 적용은 국내 2(3)주택소유자에 대한 중과세율과는 별개로 다음 양도소득세율을 적용합니다.

자산종류	보유기간	적용세율(’09. 1. 1. 이후 양도분)
토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리 (지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리), 기타자산	보유기간 제한없음
			과세표준	세율	누진공제액
			12백만원 이하	6%
			46백만원 이하	16%	120만원
			88백만원 이하	25%	534만원
			88천만원 초과	35%	1,414만원
주식 또는 출자지분	일반주식	20%
	중소기업주식	10% (2007.1.1.부터 적용)

※ 양도소득세 계산 시 해외주택은 국내주택 수의 계산에서 제외됨

※ 양도소득세 중과세 대상 주택의 범위 : 국내에 있는 주택을 3개(2개) 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택(「소득세법」제104조①제2호의3, 제2호의5, 제104조⑥제1호,제2호,「동법시행령」제167조의3①, 제167조의5①)

8		투자용 해외부동산을 취득금액보다 낮게 양도하여 양도차손이 발생한 경우 다른 국내부동산 양도차익과 통산하여 신고할 수 있는지요?

○ 해외부동산 등에 대한 양도소득은 국내자산과는 달리「소득세법」상 별도 독립된 節(제3장 제10절)로 규정하고 있어 해외부동산 등과 국내자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없습니다.

(「소득세법」제102조, 제118조의8,「소득세법시행령」제167조의2)

다만, 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준 계산 규정(「소득세법」제92조)을 준용토록 하고 있어 국외자산의 양도소득도 ①토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산, ②주식 또는 출자지분(기타자산에 해당하는 주식 제외)으로 구분하고, ①, ② 호별 국외자산의 양도차손은 위 ①, ② 호별 다른 국외자산 양도소득금액과 통산할 수 있습니다.

※여러 건의 국내자산을 양도한 경우 양도소득금액의 구분계산(「소득세법」제102조)

• 다음 각 호별로 각각의 양도소득금액을 구분계산(양도차손 통산 포함)

① 토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산

② 상장주식 및 비상장주식(기타자산에 해당하는 주식 제외)

•양도차손 통산

다음 순서에 따라 위 각 호별 소득금액 내의 다른 자산의 양도소득금액에서 그 양도차손을 순차적으로 공제하되, 각 호별 결손금은 타 호의 양도소득금액과 통산 불가함(잔여결손금 연도이월공제도 불가)

① 양도차손이 발생한 자산과 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액

② 양도차손이 발생한 자산과 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액

(이 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액이 2 이상인 경우에는 각 세율별 양도소득금액의 합계액에서 당해 양도소득금액이 차지하는 비율로 안분하여 공제)

Ⅴ. 해외 부동산법인 주식관련 세금문제

※ 해외 부동산법인의 주식 또는 지분을 취득․보유․처분 시 각 단계별로 발생되는 국내 세금문제는 대부분 해외부동산의 경우와 동일하나, 다음과 같은 점에 차이가 있음

차이항목		해외부동산	해외부동산법인 주식(지분)
보유단계	발생소득 종류	임대소득(필요경비 인정)	배당소득(필요경비 없음)
처분단계	장기보유특별공제	적용없음(’08.1.1.부터)	적용없음
	적용세율	누진세율	누진세율 또는 단일세율
	과세권 배분	대부분이 양국 과세	조세조약에 따름*

《조세조약상 해외부동산 주식(지분)처분에 대한 과세권 배분》

* 거주지국 과세(= 주식 소유자의 거주지국 과세)

조세조약상 거주지국 과세원칙을 규정한 아래 국에 투자한 거주자 소유주식의 경우에는 우리나라가 주식양도소득에 대한 과세권을 가지므로 해외 부동산법인의 주식을 양도한 자는 반드시 우리나라 국세청(세무서)에만 주식양도소득세를 신고․납부하여야 함(아래국가는 우리나라 거주자에 대한 주식양도소득에 대하여 과세권이 없음)

그리스, 남아프리카공화국, 네덜란드(5년 중 일방거주자 주식제외), 덴마크, 라오스, 러시아, 루마니아, 말레이시아, 벨라루스, 벨지움, 불가리아, 스리랑카, 스위스, 슬로바크, 알제리, 오만, 우즈베키스탄, 이집트, 인도네시아, 체크, 쿠웨이트, 크로아티아, 터키(1년 이하 주식제외), 튜니시아, 파푸아뉴기니, 포르투갈, 폴란드, 헝가리, 휘지

* 원천지국 과세(= 부동산법인 소재지국 과세)

아래 국가의 경우 부동산 주식〔법인의 자산의 대부분(50%이상)이 부동산으로 구성된 법인의 주식〕의 양도소득은 그 법인의 소재지 국에서도 과세권을 행사할 수 있음

네팔, 노르웨이, 뉴질랜드, 독일, 리투아니아, 멕시코, 모로코, 몰타, 몽골, 미국, 미얀마, 방글라데시, 베네주엘라, 베트남, 스웨덴, 스페인, 슬로베니아, 아랍에미리트연합국, 아일랜드, 알바니아, 영국, 오스트리아, 요르단, 우크라이나, 이스라엘, 인도, 일본, 중국, 칠레, 캐나다, 카자흐스탄(75% 이상), 태국, 파키스탄, 프랑스, 핀랜드, 필리핀, 호주, 싱가폴, 브라질, 룩셈부르크

1		해외 부동산법인의 주식을 취득․보유․처분 등 각 단계별로 발생되는 세금에는 어떤 종류가 있는지요?

○ 거주자가 해외 부동산법인의 주식을 취득․보유․처분할 경우에 각 단계별로 모두 국내 납세의무를 이행하여야 합니다. 이를 간단히 요약하면 다음과 같습니다.

- 각 단계별 국내 납세의무

구 분		취득단계	보유단계	처분단계
관련세목		증여세	종합소득세	양도소득세	상속․증여세
내용		취득자금 증여	배당소득	주식양도소득	상속(증여)가액
적용세율	내국세법	10%～50% (누진세율)	14% 또는 6%～35% (누진세율)	•기타자산(부동산법인 주식) : 6%～35%(누진세율) • 일반적인 주식 : 20% •중소기업주식 : 10%(2007.1.1부터) (단일세율)	10%～50% (누진세율)
	외국세법	거의 적용없음	제한세율 등	누진세율 등	누진세율 등
국내과세효과		과세해당분 전액	세율차이분	세율차이분	세율차이분

- 해외 부동산법인 주식관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무

취 득 단 계		□ 증여세 해당여부 (자금출처 소명) ◦타인(부모 등 친족 포함)으로부터 자금을 증여받아 해외 부동산법인의 주식을 취득한 경우 동 취득자금을 증여받은 때「상속세 및 증여세법」에 의하여 증여세 신고․납부

보 유 단 계		□ 종합소득세 신고․납부의무 ◦「소득세법」제3조 및「동법 기본통칙」3-3의 규정에 따라 해외 부동산법인으로부터 받은 배당소득을 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고․납부

처 분 단 계		□ 양도소득세 신고․납부의무 ◦「소득세법」제118조의2～제118조의8 규정에 따라 해외 부동산법인 주식양도소득세를 신고․납부

※ 현지국가에서 납부한 해외 부동산법인으로부터 받은 배당소득 또는 양도소득관련 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입

Ⅵ. 해외부동산관련 주요「외국환거래규정」요약

□ 해외부동산 취득관련「외국환거래규정」개정 연혁

구 분	’05.7.1 전	’05.7.1이후	’06.1.9이후	’06.3.2이후	’06.5.22이후	’07.2.26이후	’08.6.2이후
주거목적	30만불	50만불	100만불	한도없음
투자목적	투자목적의 해외부동산투자 불허				100만불	300만불	한도없음

□ 해외부동산 취득자의 외국환은행 제출 보고서 목록

보고서명	제출기한	규정
해외부동산취득보고서	부동산 취득 후 3월 이내	§9-40②1
해외부동산처분보고서	부동산 처분 후 3월 이내	§9-40②2
수시 보고서	취득부동산의 계속 보유여부의 증명 등 사후관리에 필요하여 요구하는 경우	§9-40②3

□ 외국환은행의 해외부동산 취득․양도자료 국세청 통보규정

구 분	금액 기준	국세청 통보시기	규정
취 득	전 체 (’09.2.4이후 금액 기준 없어짐)	신고수리 후 매익월 20일까지	§9-40①
양 도	전 체 (금액 기준 없음)	처분(변경)보고서 제출 받은 후 익월 말일까지	§9-40②

국세관련 문의․상담은 「국세청고객만족센터」로

전국 어디에서나, 모든 국세에 대하여 전화, 인터넷, 팩스, 우편, 방문 등의 방법으로 문의․상담할 수 있습니다.

■ 전화 : 1588-0060  ■ 인터넷 : www.nts.go.kr  ■ 팩스 : 02) 2052-3243

■ 우편․방문 : 서울 강남구 역삼동 824번지 10층 국세청고객만족센타(우135-753)

국세청 국제세원관리담당관실  (☎ 02-397-1436～8)         2009년 3월 안내

※ 본 안내서는 납세자의 이해를 돕기 위하여 일반적인 질문을 기준으로 한 해설서로 구체적인 개별사례에 대한 법 적용은 관련 법조문을 재확인하여 적용하시기 바랍니다.