보도일시	2009. 3. 30(월) 11:00
배포일시	2009.3.30(월) 10:30	담당부서	기획재정부 부동산정책팀
			국토해양부 주택기금과
			금융위원회 금융정책과
담당과장	이용석(2150-4650)	담 당 자	허수진 사무관(2150-4651)
	김수상(2110-8238)		차상헌 사무관(2110-8242)
	이병래(2156-9710)		김정명 사무관(2156-9724)

제목:「민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한
미분양 해소방안」추진

□ 정부는 3.30(월) 10:00 정부과천청사에서 윤증현 기획재정부 장관 주재로「제8차 위기관리대책회의」를 개최하여

ㅇ「민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한 미분양 해소방안」을 논의․확정하였음

별 첨 : 「민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한

미분양 해소방안」

기획재정부 대변인

< 별 첨 >

민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한

미분양 해소방안

2009. 3

기획재정부   국토해양부   금융위원회

	목 차

Ⅰ. 추진 배경	1

Ⅱ. 민간자금 활용방안	2

Ⅲ. 주택수요 보완방안	5

Ⅳ. 기대 효과	6

Ⅴ. 향후 추진계획	6

Ⅰ. 추진 배경

□ 09.1월 현재 전국 미분양은 외환위기시 수준(10.3만호)과 장기 평균수준(7～8만호)을 크게 상회하는 16.2만호를 기록

ㅇ 특히, 준공전 미분양(11.4만호)은 전체 미분양(16.2만호)의 70% 수준으로 높은 비중을 차지

ㅇ 미분양 적체로 인한 자금난으로 준공전 사업장이 부실화될 경우, 하도급업체 연쇄부도, 실업양산*, PF 부실화 우려

* 건설업 취업자수(1,681천명)는 전체 취업자수(22,742천명)의 7%(09.2기준)

□ 이에 따라 지난해 10.21일 공공부문의 직접 매입방안과 함께 미분양 펀드 지원 방안*을 旣 발표했으나,

* 대한주택보증의 보증대상을 펀드가 미분양 아파트를 매입․분양하는 경우까지 확대

ㅇ 준공전 미분양 투자상품은 투자자 모집의 어려움, 관계기관간 이견* 등으로 출시가 지연 (09.3.3 준공후 미분양 리츠는 출시)

* (예) 대한주택보증과 자산운용사간 매각대금 사용처 및 관리주체 등으로 이견

□ 이밖에도 양도세 한시면제 등 다양한 미분양 해소대책이 추진되고 있으나, 전반적인 수요위축으로 정책효과가 제한적

ㅇ 특히, 금융권의 집단대출 보수화*경향으로 수요 위축이 심화되고 있는 지방의 미분양 해소효과가 여전히 미흡

* 월평균 대출규모(억원) : (08.2Q)7,410 (3Q)7,970 (4Q)3,370 (09.1)2,380 (09.2)△630

☞ 준공전 미분양 투자상품을 조속히 출시하고, 주택수요 보완방안을 병행․추진하여 미분양 해소를 촉진할 필요

Ⅱ. 민간자금 활용방안

◇ 자산 유동화, 리츠․펀드 등 다양한 형태의 미분양 투자상품을 통해 준공전 미분양을 해소

◇ 다만, 준공전 미분양 투자상품은 건설사 부도로 인한 공사중단 가능성 등의 리스크로 투자자 모집에 애로

☞ 공공부문의 지원을 통해 민간자금의 투자유인을 제고하여 다양한 상품이 출시될 수 있도록 뒷받침

1. 자산유동화 구조 활용방안

(1) 기본 구조

□ 건설사는 공적 신용보증기관(주택금융공사)의 신용보강을 통해 채권(회사채 등)을 유동화하여 자금을 조달하고,

ㅇ 신탁방식을 활용하여 신용보증기관에게 미분양 주택을 담보로 제공

□ 대한주택보증은 조달된 자금을 관리하며 사업장에 투입하고, 건설사 부도시 공사완공을 책임지는 분양보증 제공

□ 공사 완료후 신탁회사는 수탁된 미분양 주택을 매각․임대 방식으로 처분

(2) 투자유인 제고를 위한 공공부문 지원방안

□ 대한주택보증의 분양보증

ㅇ 준공 이전 건설사 부도시 대한주택보증의 책임 하에 공사를 완공

ㅇ 채권 발행을 통해 조달된 자금은 대한주택보증이 관리하며 공사비와 PF대출금 상환에 적절히 배분․사용

□ 주택금융공사의 신용보증

ㅇ 주택금융공사(주택신용보증기금)의 신용보증을 통해 투자자에게 원리금 상환을 보장

ㅇ 주택금융공사는 미분양 주택 처분수입과 부도채권 회수를 통해서 건설사 부도에 따른 대위변제 부담을 최소화

2. 리츠․펀드 활용방안

(1) 기본 구조

□ 투자자의 출자․대출 등으로 자금을 조달하여 리츠․펀드를 설립한 후, 건설사로부터 미분양 주택을 할인 매입

□ 대한주택보증은 미분양 매각대금을 관리하며 사업장에 투입하고, 건설사 부도시 공사완공을 책임지는 분양보증 제공

□ 공사 완료후 미분양주택은 대한주택공사가 관리하며 매각․임대 방식으로 처분

ㅇ 다만, 펀드․리츠의 운용기간 만료시까지 처분되지 않은 미분양 주택은 대한주택공사가 약정된 비율로 할인매입

(2) 투자유인 제고를 위한 공공부문 지원방안

□ 대한주택보증의 분양보증

ㅇ 준공 이전 건설사 부도시 대한주택보증의 책임하에 공사를 완공

ㅇ 미분양 매각을 통해 조달된 자금은 대한주택보증이 관리하며 공사비와 PF대출금 상환에 적절히 배분․사용

□ 대한주택공사의 매입보장

ㅇ 투자기간동안 처분되지 않은 미분양 주택은 대한주택공사가 할인 매입함으로써, 투자자들에게 일정 수준의 수익을 보장

ㅇ 대한주택공사는 매입대상 결정, 미분양 주택 판매․임대 관리를 통해 매입보장에 따른 위험 관리

- 또한, 운용기간동안 주택관리(매각, 임대 등) 수수료를 지급받고 향후 투자수익 발생시 일정부분(예: 20%) 공유

Ⅲ. 주택수요 보완방안

◇ 위축된 주택수요를 보완하여 미분양 해소효과를 촉진시키기 위해 주택관련 집단대출 활성화방안 추진

□ 주택관련 집단대출 현황

ㅇ `08.4/4분기 이후 중소기업 의무대출 부담, 주택가치 하락 우려 등으로 금융권의 집단대출(중도금, 잔금대출)이 감소하는 추세*

* 월평균 대출규모(억원) : (08.2Q)7,410 (3Q)7,970 (4Q)3,370 (09.1)2,380 (09.2)△630

* 대출증가액 중 지방비중(%) : (08.1Q) 21 → (2Q) 26 → (3Q) 15 → (4Q) 6

- 집단대출이 지나치게 축소될 경우 주택수요 회복의 장애요인으로 작용, 미분양 해소대책의 효과를 반감시킬 우려

□ 대응 방안

ㅇ 주택금융공사(주택신용보증기금)의 집단대출 보증비율을 현행 90%에서 `09년말까지 한시적으로 100%로 확대

◈ 주택금융공사의 집단대출 보증 개요

◊ 보증대상 : 분양계약을 체결한 자의 중도금, 잔금 대출 등

◊ 한    도 : 개인당 2억원   ◊ 수수료율 : 0.22 ～ 0.5%

◊ 보증비율 : 대출금액의 90%

◊ 보증실적 : 2004～2008년간 총 6.1조원 (2008년중 1.9조원)

- 同 조치로 BIS비율 유지 부담 및 금융권의 건설사 신용위험을 해소하여 주택금융이 원활히 이루어지도록 유도

ㅇ 금융권의 불합리한 대출 제한으로 주택수요가 과도하게위축되지 않도록 감독당국의 모니터링을 강화

- 일방적인 대출계약 파기 또는 대출 가산금리 인상 등부적절한 행위가 적발될 경우 시정조치

Ⅳ. 기대 효과

□ 금번 대책에서 준공전 미분양 투자상품의 기본구조 및 공공부문의 지원유형과 전제조건이 명확히 제시됨으로써,

ㅇ 다양한 준공전 미분양 투자상품이 시장에 출시될 수 있는 토대가 마련된 것으로 판단

ㅇ 향후 관련 투자상품이 시장에서 원활히 작동할 경우 적체된 미분양 해소에 도움이 될 것으로 예상

□ 이와 함께 주택관련 집단대출 확대방안이 연계될 경우, 미분양 해소효과가 보다 촉진될 수 있을 것으로 기대

Ⅴ. 향후 추진계획

□ 민간자금 활용방안

ㅇ 공공기관간(주택금융공사-대주보, 주공-대주보) 별도 협의체를 구성하여 공모절차 등을 통해 공식적으로 투자안 접수

* 현재 여러 증권사에서 채권유동화, 펀드, 리츠 등 공공부문의 지원을 받는 다양한 유형과 투자구조를 제안하고 있는 상황

ㅇ 공모된 투자안 분석을 통해 우선협상기관을 선정하고, 공공부문 지원규모, 기간 및 세부 조건 등 확정(4～5월)

ㅇ 매입대상 물건선정, 투자자 모집 등 구체적 준비완료(5월중)

□ 집단대출 보증비율 확대

ㅇ 주택금융공사 내규(개인보증규정 및 업무처리기준) 개정 및 전산시스템 수정 완료후 즉시 시행(4월중)