기업회계기준해석서 제2115호

부동산건설약정

한국회계기준원 회계기준위원회

의결 2008. 12. 12.

저작권

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내   용

개요

국제회계기준과의 관계

기업회계기준해석서 제2115호 ‘부동산건설약정’

문단번호

참조

배경	1~3

적용	한4.1

적용범위	4~5

회계논제	6

결론                                                  7~21

약정이 기업회계기준서 제1011호와 제1018호 중

어느 적용범위에 속하는지 결정                               10~12  부동산건설로 인한 수익의 회계처리                           13~19

공시                                                         20~21

기업회계기준서 제1018호 부록에 대한 수정                     22~23

시행일과 경과규정                                           24~25

첨부자료

부동산건설을 위한 단일약정의 분석

적용사례

결론도출근거

기업회계기준해석서 제2115호와 '현행의 기업회계기준‘과의 비교

기업회계기준해석서 제2115호 ‘부동산건설약정’은 문단 1~25로 구성되어 있으며, 첨부자료, 적용사례 및 결론도출근거가 첨부되어 있다. 해석서의 적용범위와 효력은 ‘기업회계기준 전문’의 문단 24와 25에서 규정한다.

개  요

제정의 이유

한국회계기준원 회계기준위원회는 국제회계기준위원회가 제정한 국제회계기준을 채택하여 기업회계기준의 일부로 구성하기로 한 정책에 따라 이 해석서를 제정하였다.

이 해석서는 ‘직접 부동산을 건설하거나 하도급건설업자를 통해 부동산을 건설하는 기업의 회계처리‘에 대한 지침을 제공하기 위하여 제정되었다.

이 해석서의 주요 특징

1.	회계논제

⑴ 부동산건설약정이 기업회계기준서 제1011호 ‘건설계약’과 제1018호 ‘수익’ 중 어느 것의 적용범위에 속하는지?

⑵ 부동산건설로 인한 수익은 언제 인식되어야 하는지?

2.	결론

<약정이 건설계약인 경우>

약정이 기업회계기준서 제1011호의 적용범위에 속하고 그 결과를 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우 기업은 기업회계기준서 제1011호에 따라 계약활동의 진행률을 기준으로 수익을 인식한다.

<약정이 용역제공약정인 경우>

기업이 건설재료를 취득하여 공급할 의무가 없다면 약정은 오직 기업회계기준서 제1018호에 따른 용역제공약정일 수 있다. 이 경우 기업회계기준서 제1018호는 동 기준서 문단 20의 기준이 충족되면 진행기준을 사용하여 진행률을 기준으로 수익을 인식할 것을 요구하고 있다. 그러한 거래의 수익 및 관련 비용 인식에는 일반적으로 기업회계기준서 제1011호의 규정이 적용될 수 있다(기업회계기준서 제1018호의 문단 21).

<약정이 재화판매약정인 경우>

㈎ 기업이 매수자에게 부동산을 인도할 계약상 의무를 이행하기 위해 건설재료와 더불어 용역을 제공해야 한다면 그 약정은 재화판매약정에 해당하고 기업회계기준서 제1018호 문단 14에서 정하고 있는 수익인식기준이 적용된다.

㈏ 기업이 건설이 진행됨에 따라 그 상태의 미성공사에 대한 통제와 소유권에 따른 중요한 위험과 보상을 그 상태로 매수자에게 이전할 수 있다. 이 경우 기업회계기준서 제1018호 문단 14의 모든 기준이 건설진행 중에 계속적으로 충족된다면 기업은 진행기준을 사용하여 진행률을 기준으로 수익을 인식한다. 그러한 거래의 수익 및 관련 비용 인식에는 일반적으로 기업회계기준서 제1011호의 규정이 적용될 수 있다.

국제회계기준과의 관계

기업회계기준해석서 제2115호와 국제재무보고기준해석 제15호(IFRIC 15)

기업회계기준해석서 제2115호는 국제재무보고기준해석위원회(International Financial Reporting Interpretations Committee: IFRIC)가 제정한 국제재무보고기준해석 제15호(IFRIC 15) ‘부동산건설약정(Agreements for the Construction of Real Estate)'에 대응하는 해석이다.

한국의 법률체계와 일관성을 유지하기 위하여 형식적인 부분이 제한적으로 수정되었다. 즉, 한국채택국제회계기준의 의무적용대상기업과 적용시기를 명시하기 위하여 문단 한4.1과 한24.1이 추가되었으며, 적용시기 이후 최초채택기업으로서 이 해석서를 적용하게 됨에 따라 시행일 및 경과규정과 관련된 문단 24, 25이 삭제되었다. 이러한 수정을 명시적으로 표시하기 위하여 동 국제회계기준에 추가한 문단은 관련된 국제회계기준 문단번호에 ‘한’이라는 접두어를 붙여 구분 표시하였다. 그리고 동 국제회계기준의 문단을 삭제한 경우는 관련된 국제회계기준 문단번호 옆에 ‘[한국회계기준원 회계기준위원회가 삭제함]’이라고 표시하였다.

국제재무보고기준해석 제15호(IFRIC 15)의 준수

형식과 관련하여 수정된 위의 문단들을 제외하고는 기업회계기준해석서 제2115호가 IFRIC 15의 내용에 근거하여 제정되었기 때문에 기업회계기준해석서 제2115호를 준수하면 동시에 IFRIC 15를 준수하는 것이 된다.

기업회계기준해석서 제2115호

부동산건설약정

참조

기업회계기준서 제1001호 ‘재무제표 표시’

기업회계기준서 제1008호 ‘회계정책, 회계추정의 변경 및 오류’

기업회계기준서 제1011호 ‘건설계약’

기업회계기준서 제1018호 ‘수익’

기업회계기준서 제1037호 ‘충당부채, 우발부채 및 우발자산’

기업회계기준해석서 제2112호 ‘민간투자사업’

기업회계기준해석서 제2113호 ‘고객충성제도’

배경

1	부동산산업에서는 직접 부동산을 건설하거나 하도급건설사업자를 통해 부동산을 건설하는 기업이 건설완성 전에 하나 이상의 매수자와 약정을 체결할 수 있다. 이러한 약정은 다양한 형식을 취한다.

2	예를 들어, 주거용부동산을 건설하는 기업은 건설이 아직 진행중이거나 심지어 시작도 하기 전에 개별단위(아파트나 주택)의 판매를 개시할 수 있다. 각 매수자는 입주가능한 때에 특정 단위를 취득하기로 하는 약정을 그 기업과 체결한다. 일반적으로 매수자는 기업에 예치금을 지급하는데 이 예치금은 당해 기업이 계약조건에 따라 완성된 단위를 인도하지 못할 때에만 환급이 가능하다. 매수가액의 잔금은 일반적으로 계약완성시점, 즉 매수자가 해당 단위에 대한 소유권을 획득하는 때에만 기업에 지급된다.

3	상업용 부동산이나 산업용 부동산을 건설하는 여러 기업이 하나의 매수자와 약정을 체결할 수 있다. 매수자는 최초약정시점과 계약완성시점 사이에 중도금을 지급해야 할 수 있다. 건설은 건설 시작 전에 매수자가 소유하거나 리스하고 있는 토지에서 이루어질 수 있다.

적용

한4.1	이 해석서는 ‘주식회사의 외부감사에 관한 법률’의 적용대상기업 중 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’에 따른 주권상장법인의 회계처리에 적용한다. 또한 이 해석서는 재무제표의 작성과 표시를 위해 한국채택국제회계기준의 적용을 선택한 기업(‘한국채택국제회계기준 적용선택기업‘)의 회계처리에도 적용한다.

적용범위

4	이 해석서는 직접 부동산을 건설하거나 하도급건설사업자를 통해 부동산을 건설하는 기업의 수익과 관련 비용에 대한 회계처리에 적용한다.

5	이 해석서의 적용범위에 속하는 약정은 부동산건설약정이다. 이러한 약정에는 부동산의 건설뿐만 아니라 그 밖의 재화나 용역의 제공이 포함될 수 있다.

회계논제

6	이 해석서는 다음 두 가지 회계논제를 다룬다.

⑴ 위에서 기술한 약정이 기업회계기준서 제1011호와 제1018호 중 어느 것의 적용범위에 속하는지?

⑵ 부동산건설로 인한 수익은 언제 인식되어야 하는지?

결론

7	다음의 논의에서는 기업이 사전에 부동산건설약정 및 관련 약정을 분석한 결과 대가의 전부나 일부를 수익으로 인식하지 못할 정도로, 당해 기업이 소유권과 결부된 통상적 수준의 지속적인 관리상 관여를 하지 않을 것이며 건설된 부동산에 대해 효과적인 통제를 하지도 않을 것이라고 결론을 내렸다고 가정한다. 대가의 일부를 수익으로 인식하지 못한다면 다음의 논의내용은 수익이 인식될 약정의 일부에 대해서만 적용한다.

8	단일 약정에서 기업이 부동산건설뿐만 아니라 재화나 용역을 제공(예: 토지 판매 또는 부동산관리용역 제공)하기로 계약할 수 있다. 기업회계기준서 제1018호 문단 13에 따르면 그러한 약정은 별도로 식별가능한 여러 구성요소(부동산의 건설요소를 포함)로 구분될 필요가 있을 수 있다. 약정과 관련하여 받았거나 받을 총대가의 공정가치는 각 구성요소에 배분한다. 별도의 구성요소가 식별되는 경우 기업은 부동산의 건설요소가 기업회계기준서 제1011호나 제1018호의 적용범위에 속하는지를 결정하기 위해 이 해석서의 문단 10~12를 적용한다. 이 때 건설계약에 해당하는 약정요소가 있다면 그 구성요소에 기업회계기준서 제1011호의 분할기준을 적용한다.

9	다음의 논의에서는 부동산건설약정을 언급하지만 그 논의내용은 다른 구성요소가 포함된 약정에서 식별되는 부동산의 건설요소에도 적용된다.

약정이 기업회계기준서 제1011호와 제1018호 중 어느 적용범위에 속하는지 결정

10	부동산건설약정이 기업회계기준서 제1011호와 제1018호 중 어느 것의 적용범위에 해당하는지의 결정은 계약조건 및 관련된 모든 사실과 상황에 좌우된다. 그러한 결정을 할 때에는 각 약정에 관한 판단이 필요하다.

11	약정이 기업회계기준서 제1011호 문단 3에서 정하고 있는 건설계약의 정의(단일 자산이나 복수 자산의 건설을 위해 구체적으로 협의된 계약...)를 충족하면 기업회계기준서 제1011호를 적용한다. 부동산건설약정은 매수자가 건설 시작 전에 부동산의 주요 설계구조요소를 지정할 수 있는 경우 또는 건설진행 중에 주요 구조변경을 지정할 수 있는 경우에(실제로 그러한 능력을 행사하는지 여부와 관계없이) 건설계약의 정의를 충족한다. 기업회계기준서 제1011호가 적용될 때, 건설계약에는 기업회계기준서 제1011호 문단 5⑴과 기업회계기준서 제1018호 문단 4에 따라 부동산건설에 직접 관련되는 용역제공 계약이나 구성요소도 포함된다.

12	반대로 매수자가 부동산설계에 영향을 미칠 수 있는 제한적인 능력만을 가지는, 예를 들어 매수자가 기업이 지정한 일정 범위의 선택사항 중 하나의 설계를 택하거나 기본설계에 대해 사소한 변경을 지정할 능력만을 가지는 부동산건설약정은 기업회계기준서 제1018호의 적용범위에 속하는 재화판매약정에 해당한다.

부동산건설로 인한 수익의 회계처리

약정이 건설계약인 경우

13	약정이 기업회계기준서 제1011호의 적용범위에 속하고 그 결과를 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우 기업은 기업회계기준서 제1011호에 따라 계약활동의 진행률을 기준으로 수익을 인식한다.

14	약정이 건설계약의 정의를 충족하지 못하여 기업회계기준서 제1018호의 적용범위에 포함될 수가 있다. 이 경우 기업은 당해 약정이 용역제공을 위한 것인지 아니면 재화판매를 위한 것인지를 결정하여야 한다.

약정이 용역제공약정인 경우

15	기업이 건설재료를 취득하여 공급할 의무가 없다면 약정은 오직 기업회계기준서 제1018호에 따른 용역제공약정일 수 있다. 이 경우 기업회계기준서 제1018호는 동 기준서 문단 20의 기준이 충족되면 진행기준을 사용하여 진행률을 기준으로 수익을 인식할 것을 요구하고 있다. 그러한 거래의 수익 및 관련 비용 인식에는 일반적으로 기업회계기준서 제1011호의 규정이 적용될 수 있다(기업회계기준서 제1018호의 문단 21).

약정이 재화판매약정인 경우

16	기업이 매수자에게 부동산을 인도할 계약상 의무를 이행하기 위해 건설재료와 더불어 용역을 제공해야 한다면 그 약정은 재화판매약정에 해당하고 기업회계기준서 제1018호 문단 14에서 정하고 있는 수익인식기준이 적용된다.

17	기업이 건설이 진행됨에 따라 그 상태의 미성공사에 대한 통제와 소유권에 따른 중요한 위험과 보상을 그 상태로 매수자에게 이전할 수 있다. 이 경우 기업회계기준서 제1018호 문단 14의 모든 기준이 건설진행 중에 계속적으로 충족된다면 기업은 진행기준을 사용하여 진행률을 기준으로 수익을 인식한다. 그러한 거래의 수익 및 관련 비용 인식에는 일반적으로 기업회계기준서 제1011호의 규정이 적용될 수 있다.

18	기업이 부동산에 대한 통제와, 소유권에 따른 중요한 위험과 보상을 어느 한 시점(예: 완성시점, 인도시점 또는 인도 후 시점)에 일괄적으로 매수자에게 이전할 수 있다. 이 경우 기업은 기업회계기준서 제1018호 문단 14의 모든 기준이 충족될 때에만 수익을 인식한다.

19	기업이 이미 매수자에게 인도한 부동산에 대해 추가 작업을 수행해야 하는 경우에는 기업회계기준서 제1018호 문단 19에 따라 부채와 비용을 인식한다. 그 부채는 기업회계기준서 제1037호에 따라 측정한다. 기업이 이미 매수자에게 인도한 부동산과는 별도로 식별되는 재화나 용역을 추가로 제공해야 하는 경우에는 추가로 제공해야 하는 재화나 용역이 이 해석서의 문단 8에 따라 별도의 판매요소로 식별되었을 것이다.

공시

20	기업회계기준서 제1018호 문단 14의 모든 기준이 건설진행 중에 계속적으로 충족되는 약정에 대해 진행기준을 사용하여 수익을 인식하는 경우(이 해석서의 문단 17 참조)에는 다음을 공시한다.

⑴ 어느 약정이 기업회계기준서 제1018호 문단 14의 모든 기준을 건설진행 중에 계속적으로 충족하는지를 결정하는 방법

⑵ 회계기간 중 그러한 약정에서 발생하는 수익금액

⑶ 진행 중인 약정의 진행률을 결정하는 방법

21	문단 20에서 설명하는 약정으로서 보고기간말에 진행 중인 계약에 대해 다음 사항도 공시한다.

⑴ 누적발생원가와 누적손익의 합계액

⑵ 수취한 선수금

기업회계기준서 제1018호 부록에 대한 수정

22-23	[IAS 18의 부록과 관련된 수정]

시행일과 경과규정

24	[한국회계기준원 회계기준위원회가 삭제함]

한24.1	이 해석서는 2011년 1월 1일 이후 최초로 개시하는 회계연도부터 적용한다. 다만, 한국채택국제회계기준 적용선택기업은 2009년 1월 1일 이후 개시하는 회계연도부터 적용할 수 있다.

25	[한국회계기준원 회계기준위원회가 삭제함]

기업회계기준해석서 제2115호 제정에 대한 회계기준위원회의 의결

기업회계기준해석서 제2115호 ‘부동산건설약정’의 제정(2008.12.12.)은 회계기준위원회 위원 7인 전원의 찬성으로 의결하였다.

회계기준위원회 위원:

서정우(위원장)

김찬홍(상임위원)

김성남

윤순석

최상태

황성식

황인태

기업회계기준해석서 제2115호와

‘현행의 기업회계기준’과의 비교

이 비교는 기업회계기준해석서 제2115호의 일부를 구성하는 것은 아니다. 이 비교는 기업회계기준해석 제2115호 ‘부동산건설약정’과 ‘현행의 기업회계기준’의 모든 차이점을 기술하고 있는 것은 아니다.

1. 부동산건설약정의 회계처리

기업회계기준해석서 제2115호에서는 건설계약의 정의를 충족하는 경우에 기업회계기준서 제1011호를 적용하도록 하고 있다. 이때 부동산 건설계약의 정의를 충족하려면 매수자가 건설 시작 전에 부동산의 주요설계구조요소를 지정할 수 있거나 건설진행 중에 주요 구조변경을 지정할 수 있어야 한다. 그러나 한국의 전형적인 부동산건설약정은 주요 설계구조요소를 매수자가 결정하는 경우가 매우 드물며 구매자의 상세한 주문을 나타내는 특성이 없는 것이 일반적이다. 오히려 완성부동산판매를 나타내는 특성이 뚜렷하다고 보여진다.

현행 기업회계기준서 제12호 ‘건설형 공사계약’ 문단 7에서는 분양아파트와 같은 예약매출에 의한 건설공사계약을 포함하여 진행기준을 적용하도록 하고 있다. 하지만 본 해석서가 적용되면 대부분의 약정이 건설계약의 정의를 충족하지 못하므로 진행기준을 적용할 수 없게 될 것으로 추정된다.

▪ 약정이 건설계약인 경우:

약정이 기업회계기준서 제1011호의 적용범위에 속하고 그 결과를 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우 기업은 기업회계기준서 제1011호에 따라 계약활동의 진행률을 기준으로 수익을 인식한다.

▪ 약정이 용역제공약정인 경우

기업이 건설재료를 취득하여 공급할 의무가 없다면 약정은 오직 기업회계기준서 제1018호에 따른 용역제공약정일 수 있다. 이 경우 기업회계기준서 제1018호는 동 기준서 문단 20의 기준이 충족되면 진행기준을 사용하여 진행률을 기준으로 수익을 인식할 것을 요구하고 있다. 그러한 거래의 수익 및 관련 비용 인식에는 일반적으로 기업회계기준서 제1011호의 규정이 적용될 수 있다(기업회계기준서 제1018호의 문단 21).

▪ 약정이 재화판매약정인 경우

㈎ 기업이 매수자에게 부동산을 인도할 계약상 의무를 이행하기 위해 건     설재료와 더불어 용역을 제공해야 한다면 그 약정은 재화판매약정에     해당하고 기업회계기준서 제1018호 문단 14에서 정하고 있는 수익인     식기준이 적용된다.

㈏ 기업이 건설이 진행됨에 따라 그 상태의 미성공사에 대한 통제와 소     유권에 따른 중요한 위험과 보상을 그 상태로 매수자에게 이전할 수     있다. 이 경우 기업회계기준서 제1018호 문단 14의 모든 기준이 건설     진행 중에 계속적으로 충족된다면 기업은 진행기준을 사용하여 진행    률을 기준으로 수익을 인식한다. 그러한 거래의 수익 및 관련 비용 인    식에는 일반적으로 기업회계기준서 제1011호의 규정이 적용될 수 있다.