미분양주택 취득․등록세 감면 관련 운영기준

미분양주택 취득․등록세 감면 관련 신고․확인 절차, 사후관리 및 쟁점사항 등에 관한 운영기준을 통보하니 시행에 차질이 없도록 조치

Ⅰ		미분양주택 신고 및 확인절차

□ 미분양주택에 대한 현황 신고

○ 「조세특례제한법시행령」제98조의3 미분양주택에 대한 신고 및 확인절차를 준용하여 처리

- 주택건설업체는 ‘09.2.12일 현재 미분양주택 현황*을 ‘09.4.30일까지 시․군․구청장에게(주택관련 부서) 제출하고, 자료를 제출받은 시․군․구청장은 현황 관리

☞ 지방세 「미분양주택 현황」신고 서식 : [붙임 1] 참조

*국세와 지방세의 감면대상 미분양주택의 범위가 상이하여 국세의 미분양주택 현황 신고 서식을 일부 변경․사용함

○ 신고대상자

- (전국) ‘09.2.12일 현재 미분양주택을 ’09.2.12일부터 최초로 분양계약하여 시도세감면조례 개정일부터 ‘10.6.30일까지 취득하는 주택

- (비수도권*) ① ’08.6.11일 현재 미분양주택을 ‘08.6.11일 이후 최초 분양계약하여 ’09.6.30일까지 취득하는 주택, ② ’08.6.12일부터 ‘09.2.11일까지 기간 중 신규발생한 미분양주택을 최초 분양계약하여 시도세감면조례 개정일부터 ‘10.6.30일까지 취득하는 주택

* '08.6.12일부터 ‘09.2.11일까지 신규발생한 미분양주택의 경우, 분양회사에서  정기적(매월)으로 신고한 미분양세대 현황을 참고하여 실제 미분양주택에 해당하는지의 여부를 판단(예 : 미분양신고가 이루어진 이후 분양계약이 체결되었는지 여부 확인 등)

- 구체적인 사항은 시도세감면조례 개정 표준안 통보(지방세운영과-753, 2009.2.17.)시 송부한 붙임자료(문답자료 등) 활용

※ 세무부서(감면신청 접수 창구)에서는 반드시 주택관련 부서로부터 미분양주택 신고자료를 사전에 확보하여 감면대상에 해당하는지를 확인 후 감면처리

□ 미분양주택 확인 날인 절차 및 방법

○ 사업주체는 수분양자와 매매계약을 체결하는 즉시 2부의 매매계약서에 시․군․구청장(주택관련 부서)으로부터 붙임 확인증 서식에 의거 미분양주택임을 확인하는 날인*을 받음

- 미분양주택임을 확인하는 날인을 요청 받은 시․군․구청장(주택관련 부서)은 미분양주택 현황 및 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양주택임을 확인하여 매매계약서에 그 사실을 증명하는 날인*하고, 미분양주택확인대장(시․군․구청장용)**을 작성․보관

○ 사업주체는 확인 날인을 받은 매매계약서 중 1부를 수분양자에게 교부하고, 미분양주택 확인대장**을 작성․보관

☞ **미분양주택 확인대장(시․군․구청장용) 서식 : [붙임 2] 참조

☞ *지방세 미분양주택 확인날인 서식 : 미분양주택 확인증 [붙임 3] 참조

※ 국세과 지방세의 감면대상 미분양주택의 범위가 상이하여 국세의 미분양주택 확인증의 내용을 일부 변경․사용함

□ 미분양주택 감면신청 절차 및 방법

○ 미분양주택을 분양받은 수분양자는 취득․등록세 신고시 취득․등록세 신고서에 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서를 시․군․구청장(세무관련 부서)에게 제출

○ 시․군․구 세무부서에서는 미분양주택 확인증과 주택부서로부터 통보받은 미분양주택 신고 자료를 상호 비교하여 지방세 감면조례상의 미분양 주택에 해당하는지를 확인 후 경감세율을 적용한 취득․등록세 납세고지서 발급

□ 미분양주택 확인대장 신고방법 및 기간

○ 시․군․구청장(주택관련 부서)과 사업주체는 각각 미분양주택 확인대장*을 ‘10.7.30일까지 주택소재지 시․군․구 세무부서에 제출

-  ‘09. 2. 12일부터 ’10.6.30일까지 미분양주택임을 확인한 대장을 정보처리장치․전산테이프 또는 디스켓․디스크 등의 전자적 형태로 제출

※ 전자매체자료를 통보 받은 주택관할 소재지 시․군․구청장(세무부서)은 해당 자료를 기록․보관하고 사후관리 등에 활용

☞ *미분양주택 확인대장(사업주체용 및 시․군․구청장용) 서식 : [붙임 2] 참조

□ 지방세용 미분양주택 현황 신고 및 확인시 유의사항

○ 시․군․구 주택부서에서는 국세와 지방세를 구분․분리하여 미분양주택 현황, 확인대장 및 확인증을 작성․관리

○ 국세와 지방세의 감면대상 미분양주택이 범위가 상이하므로 현황신고, 확인증 발급 및 지방세 감면대상 판단 등에 있어 신중 처리

국세와 지방세 감면대상 비교

구 분	지방세	국세
수도권과밀지역안의 대지면적 660㎡, 주택의 연면적이 149㎡(공동주택 전용면적 149㎡)를 초과하는 주택(조특법 제98조의3①, 단서)	감면대상*	특례제외
‘09.2.12일이후 분양하는 신축주택으로서 ’09.2.12～‘10.2.11까지 건설업체와 최초로 매매계약을 체결하는 신축주택(조특법 제98조의3①제2호)	감면제외	특례대상
20호 미만의 주택을 공급하는 주택건설사업자로부터 미분양주택 취득(조특법 제98조의3①제3호)	감면제외	특례대상
대한주택보증주식회사가 매입하여 공급하는 주택 (조특법 제98조의3①제4호)	감면제외	특례대상
시공사가 공사대금(대물변제)으로 받은 미분양주택으로서 시공사가 공급하는 주택(조특법 제98조의3①제5호)	감면제외	특례대상
기업구조조정부동산투자회사 등이 취득한 미분양주택으로서 동 투자회사가 공급하는 주택(조특법 제98조의3①제6호)	감면제외	특례대상
주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건설․공급하는 건축주가 ‘04.3.30 전에 건축법 제11조에 따라 건축허가를 신청하여 건설한 주택을 건축주가 공급하는 주택(조특법 제98조의3①제7호)	감면제외	특례대상

* 자치단체 감면조례에 따라 감면제외 대상일 수도 있음을 유의

□ 미분양주택 신고 및 확인 절차도

<미분양 주택 신고․확인 절차도>

매매계약자

(수분양자)

주택건설업체

(사업주체)

시․군․구청장

(주택관련 부서)

시․군․구청장(세무부서)

⑤미분양주택

확인날인 받은

매매계약서

사본 제출

②매매계약

④ 미분양주택 확인날인

매매계약서(1부) 교부

③매매계약체결 즉시

매매계약서(2부)에   미분양주택 확인날인

미분양주택

확인대장

작성보관 의무

⑥미분양주택

확인대장 제출

('10.7.31까지)

미분양주택

확인자료 보관 의무

①'09.2.12현재

미분양주택

현황 신고

(‘09.4.30까지)

*시․군․구청장에게 제출

⑥ 미분양주택

확인대장 제출

('10.7.31까지)

Ⅱ		감면 후 사후관리 방안

□ 관리의 필요성

○ 허위서류를 작성하여 부당하게 조세혜택을 보는 등 도덕적 해이(moral hazard)가 발생할 수 있어 사전․사후적 관리 필요

- 사례1) 대책발표일 이전 계약을 체결하고서 계약이 없었던 것으로 허위신고

- 사례2) 대책발표일 이전에 계약해지된 것으로 허위신고

- 사례3) 매매계약을 해제하고 가족 등의 명의로 재계약 등

□ 관리방안

○ 사업주체와 수분양자가 정상적인 거래를 할 수 있도록 사전유도하고 허위신고시 조세정의 차원에서 엄벌

1) 허위신고 적발시 강력한 불이익 처분 방침 홍보

- 분양회사에 대한 안내문 발송, 취득․등록세 접수창구에서의 안내문 교부 등

		허위신고 적발시 불이익 내용
Ⓐ 감면받은 취득․등록세의 20%에 해당하는 가산세 부과 Ⓑ 해당 사업주체(분양회사)에 대한 강력한 세무조사 실시 - 해당 업체의 미분양주택에 대한 전수조사 - 해당 업체의 지방세 전반에 대한 기업세무 조사 실시 - 국세분야와 허위신고 사안 관련 정보 공유(국세청에 자료 통보)

2) 허위신고 적출을 위한 자료의 사전확보

- 부동산거래 신고자료(거래당사자, 공인중개사), 미분양주택 현황 및 확인자료 등

※ 거래당사자 또는 공인중개사의 경우 계약일부터 60일이내 계약사실을 신고하여야함(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조)

3) 허위신고자 적출을 위한 정기적인(매 분기) 조사 추진

- 감면신고자료와 기 구축 중인 부동산거래 신고자료 등을 상호 매칭하여 허위신고자 적출

4) 허위신고자 적발시 가산세 부과 등 강력한 조치

- 사전안내 한 불이익(가산세, 세무조사 등)처분 즉시 단행

Ⅲ		행정사항

□ 시․군․구 건축부서

○ 지방세와 국세의 감면대상 미분양주택 현황 및 확인대장을  별도 작성․관리

○ 미분양주택 확인증(지방세용)은 국세와 별도의 인장을 구비하여 날인

※ 국세와 지방세 모두 감면대상인 경우 각각(2개) 날인을 하여야 함

○ 미분양주택 현황 접수 및 확인증 발급시 국세와의 차이점을 고려하여 신중히 처리

□ 시․군․구 세무부서

○ 미분양주택 운영기준에 대하여 취득․등록세 접수 창구 및 사업주체(분양회사) 등에게 적극적인 홍보 조치

○ 감면신청 접수 창구에서는 반드시 주택관련 부서로부터 미분양주택 신고자료 등을 사전에 확보하여 감면대상 여부를 재차 확인 후 감면처리

미분양주택 확인시 주요쟁점

1. 계약해지된 미분양주택에 대한 감면적용 기준

① 대책발표일(‘09.2.12.) 이전에 계약해지 된 주택 ⇒ 감면적용

⇒ ‘09.2.12일 전에 미분양주택을 분양하고 ’09.2.12일 전에 분양계약을 해제하여 사업주체(분양회사)로 귀속된 결과, ‘09.2.12일 현재 미분양주택으로 확인된 경우에는 감면대상임

- 대책발표일 이전에 이미 해약된 경우에는 조세회피의 목적이 있다고 보기 어렵고, 대책발표일 현재 미분양주택의 분양을 지원하고자 하는 감면취지와도 부합됨

② 대책발표일(‘09.2.12) 이후에 계약해지 된 주택 ⇒ 감면배제

⇒ ‘09.2.12일 이후에 계약해지 되어 사업주체로 귀속된 미분양주택의 경우 '09.2.12일 현재 미분양상태 아니므로 감면대상에서 제외됨

- 대책발표일 이후에 계약해지 된 주택에 대하여 감면혜택을 부여할 경우 조세혜택을 받기위해 기존계약을 해지하고 재 계약을 하는 사례가 발생할 수 있어,(예: 해약 후 가족구성원으로 재계약)

- 정책효과는 발휘하지 못하고 조세감면 혜택만 부여하는  문제점이 발생될 수 있음.

2. 대물변제로 취득한 미분양주택에 대한 감면적용 기준

① 분양회사로부터 분양계약으로 취득하는 경우 ⇒ 감면적용

⇒ 시공사가 사업주체로부터 분양계약 형태로 미분양주택을 최초 취득하는 경우에는 감면대상임(지방세운영과-27, 2009.1.5. 질의회신)

- 사업주체로부터 최초 분양받아 취득하는 경우로 감면요건 해당

② 시공사가 대물변제로 취득한 미분양주택을 제3자가 최초 매수하는 경우 ⇒ 감면배제

⇒ 시공사가 사업주체로부터 대물변제로 취득한 주택을 제3자(일반인)가 매수하는 경우 감면대상에서 제외됨

- 사업주체로부터 취득하는 경우에 해당하지 않아 감면요건 불비

3. 신탁된 미분양주택에 대한 감면적용 기준

① 신탁관계가 해지되고 사업주체와 수분양자가 분양계약을 체결한 경우⇒ 감면적용

⇒ 신탁목적의 성취로 신탁관계가 해지되어 감면요건(사업주체와 분양계약 체결)을 갖추어 감면대상임

② 신탁관계가 해지되지 않은 상태에서 신탁회사와 수분양자 간에 매매계약이 체결된 경우⇒ 감면배제

⇒ 사업주체로부터 분양받은 경우가 아니므로 감면요건을 갖추지 못하여 감면대상에서 제외됨

[붙임 1]

(앞 쪽)
미분양주택 현황(지방세용) ( 년 월 일 현재)
①사업주체	상 호
	사업자등록번호
②사업계획승인권자 (건축허가승인권자)			③사업계획승인일 (건축허가신청일)
④공사시공자			⑤입주자모집공고일 (공사착공일)
상 호 (성 명)
사업자등록번호 (주민등록번호)
⑥사업위치
⑦사업계획	대지면적(㎡)	건축연면적(㎡)		주택형태	규 모
					동 세대
⑧준공여부	□ 준 공	□ 미 준 공		준공(예정)일 ․취득일 : 년 월 일
⑨미분양주택 구분	비수도권 : 「00시도세 감면조례」 제00조 □ 제4항 □ 제5항 (수도권의 경우, 「00시도세 감면조례」제00조)
⑩사업내용	연면적(공동주택은 전용면적)			공 급 세 대 수(호)
	㎡
	㎡
	㎡
	㎡
	㎡
	㎡
	합 계
⑪미분양 현황	연면적(공동주택은 전용면적)			미 분 양 세 대 수(호)
	㎡
	㎡
	㎡
	㎡
	㎡
	㎡
	㎡
	합 계

210㎜×297㎜[신문용지 54g/㎡(재활용품)]

(뒤 쪽)

작 성 요 령

※ 이 서식을 작성할 때 2009.2.12 현재를 기준으로 적습니다. 다만 비수도권의 경우 ’08.6.12일부터 ‘09.2.11일까지 기간 중 신규 발생한 미분양주택도 포함하여 적습니다.

1. ①란에는 주택을 건설하여 공급하는 사업자를 적습니다.

2. ②란에는 사업계획승인권자를 적습니다.

3. ③란에는 사업계획승인일자를 적습니다.

4. ④란에는 주택을 시공한 사업자의 인적사항을 적습니다.

5. ⑤ 입주자모집공고일을 적습니다.

6. ⑧란에는 해당 미분양 주택에 대한 준공 또는 미준공 여부를 체크한 후 준공이면 준공일을, 미준공이면 준공예정일을 적습니다.

7. ⑨ 미분양주택 소재지의 시도세 감면조례 규정을 적고, 비수도권의 경우 제4항 규정과 제5항 규정을 구분하여 해당 조문을 기재()합니다.

210㎜×297㎜[신문용지 54g/㎡(재활용품)]

미분양주택 동․호수별 현황(지방세용) ( 년 월 일 현재)
일 련 번 호	동	호	전용면적 : ㎡

210㎜×297㎜[신문용지 54g/㎡(재활용품)]

[붙임 2]

미분양주택 확인대장(지방세용) (시․군․구청장용)						시․군․구청장 □
주택단지명				주택단지 소재지
사업주체 상호				사업주체 사업자번호
사업계획승인 신청번호				사업계획승인 신청일
사업계획 승인번호				사업계획 승인일
발급 번호	발급 일자	미분양주택 주소 (동․호수 포함)			계약자
					성명		주민등록번호

210㎜×297㎜[신문용지 54g/㎡(재활용품)]

미분양주택 확인대장(지방세용) (사업주체용)							주식회사 □
주택단지명						주택단지 소재지
사업주체 상호						사업주체 사업자번호
사업계획승인 신청번호						사업계획승인 신청일
사업계획 승인번호						사업계획 승인일
일련 번호	계약일자	계약자						구청 발급번호 (발급일자)
	계약금 납부일자	성명		주민등록번호	미분양주택 주소 (동․호수 포함)
								( )
								( )
								( )
								( )
								( )
								( )
								( )
								( )
								( )
								( )
								( )

210㎜×297㎜[신문용지 54g/㎡(재활용품)

[붙임 3]

미분양주택 확인증(지방세용)

제       호

□「00시도세 감면조례」제00조 (주택에 대한 감면)

에 따른 미분양주택임을 확인합니다.

시장․군수․구청장	직인	년 월 일
		(담당자: )
		(연락처: )

160㎜×60㎜[일반용지 60g/㎡(재활용품)]