적용의견서 09-02

부동산 프로젝트파이낸싱 관련 우발부채의 별도 공시

2009년 7월 27일

1. 회계문제

부동산 프로젝트파이낸싱(Project Financing:이하 ‘PF'라고 한다)관련 우발부채를 별도로 공시하여야 하는가?

2. 회계처리 등에 관한 의견

⑴	부동산 PF 관련 우발부채는 기업회계기준서 제17호에 따라 주석으로 공시하되 그 밖의 우발부채와 명확하게 구분되도록 별도로 공시한다.

⑵	부동산 PF 거래에서 발생할 수 있는 주요 우발부채는 다음을 포함한다.

⑴ 시행사의 차입에 대하여 시공사가 제공한 지급보증과 관련된 우발	부채(시공사)

⑵ PF대출기관의 대출채권 양도와 관련된 우발부채(브릿지 금융회사)

⑶ 유동성을 공여하는 기관의 우발부채(유동성공여기관)

3. 회계기준적용의견서의 효력

회계기준적용의견서는 한국회계기준원의 질의회신에 준하는 효력을 가지며, 과거의 질의회신 내용과 상충되는 경우에는 회계기준적용의견서를 우선 적용한다.

4. 시행일

이 의견서는 2009년 7월 31일 이후 최초로 개시하는 회계연도부터 적용한다. 다만, 이 의견서는 시행일이 속하는 회계연도부터 조기적용 할 수 있다.

5. 사례예시

시행사의 차입에 대하여 시공사가 제공한 지급보증과 관련된 우발부채 주석공시 사례는 다음과 같다.

2. 우발부채 등

아. PF 관련 당사가 제공한 지급보증 내역

당기와 전기 말 현재 당사가 시행사의 차입을 위하여 제공한 지급보증의 내용은

PF유형	단위: 백만원
	당기 PF보증	전기 PF보증
ABS	XXX	XXX
ABCP	XXX	XXX
기타 PF Loan	XXX	XXX

다음과 같습니다.

* 전체 PF규모를 유형별로 기재

사업지역	채권기관종류	대출금액	대출잔액	보증내역	대출기간	유형	비고
서울시	은행	-	-	채무인수	2xx7.12. ～2x10.12.	ABS
경상북도	저축은행	-	-	채무보증	2xx7.12. ～2x10.12.	ABCP
대구광역시	여전사	-	-	자금보충	2xx7.12. ～2x10.12.	기타 Loan
합계		-	-	-

대출잔액 상위 10개 PF 대출내역은 다음과 같습니다.

6. 의견도출근거

⑴	관련규정 및 참고자료

- 기업회계기준서 제17호 문단 23(우발부채), 문단 59, 문단 60(주석공    시)

- 기업회계기준서 제21호 문단 20

⑵	기업회계기준 제17호는 우발부채의 성격을 유형별로 구분하여 주석공시하도록 하고 있다. 부동산 PF관련 우발부채는 별도의 유형으로 규정하고 있지 않으며 문단60 ㈎ ‘타인에게 제공한 지급보증 또는 이와 유사한 보증’ 유형에 해당한다. 그러나 PF의 특성을 고려할 때 그 위험에 대한 정보를 주석에서 별도로 설명할 필요가 있다.  이 적용의견서는 재무제표 작성자들이 부동산 PF 관련 우발부채를 주석공시 사항으로 보고할 때 공시지침을 제시한다.

⑶	부동산 PF 관련 우발부채는 기업회계기준서 제17호의 적용범위에 해당한다. 따라서 당해 우발부채의 추정금액, 자원의 유출 금액 및 시기와 관련된 불확실성 정도, 제3자에 의한 변제의 가능성을 별도로 주석 공시한다. 뿐만 아니라, 우발부채로 공시한 이후에 상황변화로 인하여 자원의 유출 가능성이 매우 높아지고 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있는 경우에는 그러한 가능성의 변화가 발생한 기간에 충당부채로 인식한다.

⑷	예를 들어 ‘부동산PF ABCP’는 토지, 미래 분양대금, 부동산개발계획 등에 기초하여 발행된 기업어음(CP)이다. 건설회사인 시공사는 시행사를 통하여 브릿지금융회사로부터 자금을 조달하고, 동 자금에 대하여 지급보증한다. 명목상의 채무자인 시행사는 규모가 작고, 재무구조가 취약하기 때문에 시공사가 실질적인 채무자로서 역할을 하게 되고 ABCP의 신용등급은 시공사의 상환능력에 따라 좌우되며, 은행등은 매입약정을 통해 최종채권자 역할을 한다. PF 지급보증한 시공사뿐만 아니라 유동성공여기관과 브릿지금융회사도 이러한 거래를 통하여 우발부채가 발생할 수 있다.

[부동산PF ABCP의 구조]