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주상복합아파트 분양계약상 불공정약관 시정조치

“아파트분양 과장광고로 청약유인 후, 광고내용 나 몰라라 관행에 제동”

□ 공정거래위원회(위원장 정호열)는 부동산 개발·분양사업자인 메타폴리스(주)의 『동탄신도시 메타폴리스 주상복합아파트 분양계약서』 중 “분양관련 인쇄물과 달리 시공이 가능하도록 한 조항” 및 ”아파트단지 내 업무․상업시설의 변경에 대하여 이의제기를 금지한 조항“에 대해 수정 또는 삭제하도록 시정권고 조치함

ㅇ 아파트 분양관련 카탈로그․조감도의 내용 중 아파트 및 그 부대시설의 외형․재질 등에 관한 사항은 분양계약의 내용임에도 불구하고 카탈로그․조감도 등과 다르게 시공할 수 있도록 한 조항은 사업자가 계약의 중요내용인 아파트 및 그 부대시설의 외형 및 재질 등을 자의적으로 변경할 수 있는 권한을 부여하는 것이므로 약관법상 무효에 해당

※ 분양광고의 내용이 아파트 및 그 부대시설의 외형․재질 등에 관한 것이라면 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 있음(대판 2007.6.1. 2005다5812)

ㅇ 주거환경에 적합한 업무․상업시설의 존재가 아파트 선택에 있어 중요하므로 아파트 단지 내의 업무․상업시설의 변경에 대해 이의제기 자체를 금지하는 조항은 아파트 계약자의 정당한 권리행사를 제한하므로 약관법상 무효에 해당됨

【약관조항 및 불공정 사유】

ꊱ 아파트·부대시설의 외형 및 재질 일방적 변경 가능 조항

<불공정한 약관 내용>

19. 카다로그 등 각종 인쇄물 및 조감도는 개략적인 이해를 돕기 위한 것으로 분양 및 시공에 영향을 미치지 아니하며, 구획선과 시설물의 규모는 측량결과 및 각종 평가 상의 결과에 따라 시공시 변경될 수 있음

<불공정사유>

ㅇ 아파트의 사전분양시 카탈로그 등 각종 인쇄물은 분양 아파트와 직·간접적으로 관련된 사항인 분양 단지 조감도, 주거 단지·동호수 배치도, 동별·평형별 평면도, 각종 부대시설 등을 담고 있어 분양 목적물을 구체화한 것임

ㅇ 사업자는 인쇄물 및 조감도와 동일한 시설, 품질 등을 제공한다는 것을 보증한 것으로 볼 수 있고 고객은 이를 보고 청약여부를 결정하므로 이 중 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약의 내용으로 볼 수 있음

ㅇ 따라서, 분양관련 인쇄물․조감도 등과 달리 시공할 수 있도록 한 약관조항은 사업자로 하여금 계약의 중요내용인 아파트 및 그 부대시설의 외형 및 재질을 일방적으로 변경할 수 있게 하므로 불공정한 약관임

※ 약관법 제10조(채무의 이행) 제1호 : 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항은 무효

ꊲ 업무·상업시설 변경에 대한 이의신청 금지 조항

<불공정한 약관 내용>

9. 입주자 모집공고 외의 업무·상업시설 등은 사업계획에 따라 변경될 수 있으며, 주거부문 계약자는 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다.

<불공정사유>

ㅇ 사업자의 사업계획 변경으로 주거환경에 악영향을 미칠 수 있는 혐오시설이나 일조권을 침해할 수 있는 시설 등이 아파트 단지 내에 들어와 주거자의 수인한도를 넘어설 경우 주거부분 계약자들은 이에 대해 이의를 제기할 수 있는 것이 일반적인 원칙임

ㅇ 따라서, 사업자의 아파트 단지 내 업무․상업시설의 변경에 대하여 아파트 계약자가 전혀 이의제기를 할 수 없도록 조항은 고객의 권리행사를 부당하게 제한하므로 불공정한 약관임

※ 약관법 제6조(일반원칙) 제2항 제1호 : 고객에게 부당하게 불리한 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정

【기대효과】

□ 이번 시정조치는 아파트분양 분야에서 아파트 분양사업자들이 사전 분양시 분양아파트를 과장광고하여 청약을 유인한 후, 막상 분양계약서에는 홍보내용과 달리 아파트 계약자의의 권리를 제한하거나 인정하지 않는 불공정한 관행을 개선하는 계기가 될 것으로 기대

붙 임 : 피심인 현황

<붙임> 피심인 현황

1. 회사 개요

□ 메타폴리스(주)는 화성동탄 복합단지 사업 시행을 위해 설립된 회사로 주요주주로는 (주)포스코건설(40.1%), 한국토지공사(19.9%), (주)팬퍼시픽(26.0%), 신동아건설(주)(12.0%) 등이다.

<피심인 재무현황 등>

(단위 : 명, 억원)

회사명	설립일	업종	자산총액	매출액	계약체결건수
메타폴리스(주)	2004. 4. 28.	부동산 개발	5,270	2,104억원	1,260건

2. 동 약관에 의한 분양물 현황

가. 분양물 개요

ㅇ 분양물 명칭 : 동탄신도시 메타 폴리스 주상복합아파트

ㅇ 사업지 : 경기도 화성시 동탄택지개발지구내 복합단지

ㅇ 용도 : 공동주택(1단계 사업)

ㅇ 규모 : 주상복합 아파트 4개 동(棟) 1,266세대(55층～ 66층)

ㅇ 사업기간 : 2004. 4월 ～ 2012. 9월

ㅇ 입주자 모집공고 : 2007. 5. 25. (분양률 100%)

				화성동탄 복합단지 PF사업
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	ㅇ 화성동탄 지역 택지개발사업의 시행주체인 토지공사가 복합단지(Mixed Use)사업을 추진하기 위해 민간사업자 공모를 통해 PF(Project Finance)방식으로 추진한 사업. 공모 시 포스코 건설, 현대, SK 등 8개 컨소시엄이 참여하여 이 중 포스코 컨소시엄이 선정됨 ㅇ 사업비가 1조 7천억에 이르는 대규모 사업으로서 자금조달 및 기술적인 문제로 1단계 사업인 주상복합아파트(주거시설, 상업시설, 문화시설)와 2단계 사업인 업무시설(미디어센터,벤처센터,백화점 등)로 분할하여 추진 중임.