	보도자료		2009. 12.9(수) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다.

투기세력의 탈루소득 ! - 절대 방치하지 않습니다. - 부동산시장이 안정되고 있어도 투기수법은 계속 진화 -

Ⅰ. 추진 배경

2009. 5월경부터 강남 재건축아파트단지를 중심으로 상승세를 보이던 부동산가격이 최근 하향 안정세로 돌아서고 있으나

○ 부동산투기세력의 세금탈루 수법은 갈수록 교묘해지고 지능화되고 있는 것으로 확인되고 있음

이에 따라, 국세청에서는

○  그동안 세무조사 과정에서 밝혀진 편법․불법거래를 동원한 부동산관련 소득탈루 사례를 공개함으로써

○ 편법․불법을 통한 탈루소득에 대해서는 끝까지 추적하여 철저히 세금으로 추징하는 등 지속적으로 엄격하게 대처하고 있음을 알리고

○ 동일 유형의 세금탈루 방식이 확산되는 것을 조기에 차단하여 부동산관련 소득탈루를 방지하고자 함

Ⅱ. ’08년 이전에 적발한 부동산 투기 사례

대상	투기 유형	내 용
아파트 청약 분양	복등기 수법	전매제한기간 종료 후 복등기 형태로 소유권 이전등기하였으나, 세무조사과정에서 전매제한 기간 중에 불법전매한 사실 적발 → 관계기관에 통보하여 당초 분양계약 취소
	처분금지 가처분 수법	처분금지가처분을 이용해 분양권을 불법으로 거래하고 있는 정황을 포착하고 법원에 제출된 불법거래 증빙서류를 확보하여 일거에 다수의 세금탈루사실 적발
재건축․재개발 뉴타운	신축쪼개기 (지분쪼개기)	수용 예상지역내 연립주택을 구입․멸실한 후 보상가능한 최소 면적의 다세대주택으로 신축하여 고가에 양도하고도 이면계약 등을 이용해 세금을 탈루한 사실 적발
	알박기	아파트단지 예상지역내 주택 등을 취득한 후, 고의로 매도하지 않고 있다가 양도자의 우월적 지위를 이용하여 고액으로 양도하고 다운계약서 작성 등 세금탈루
기획 부동산	가등기 후 부동산 매매	농지를 매입하여 가등기 상태에서 축사 4동을 신축한 후, 1동을 주거용으로 용도변경해서 고액으로 미등기전매한 사실 적발
	원주민 명의를 이용한 영농법인	원주민명의로 땅을 매입하여 영농법인 설립 후 장뇌삼 등을 위탁영농하는 형식으로 토지분할 양도 → 차명계좌를 이용한 양도대금 은닉 사실 적발
	근저당설정 후 편법 분할	토지분할을 위하여 근저당설정 방식으로 지분을 양도한 후 법원에 분할신청을 하는 투기조장세력 적발

* 투기유형관련 용어 : 10쪽 [참고 2] 참조

Ⅲ. ’09년 새롭게 적발된 지능화 되고 있는 투기 사례

○ 은행직원과 결탁해 자금추적 회피(사례①)

* 사업개발정보를 입수해 토지를 취득한 후 단기양도하면서, 매수자 및 은행직원과 결탁해 다운계약서와 차명계좌를 이용하여 양도소득세 탈루

* 양도․양수자 뿐만아니라 은행직원까지 동원하여 자금추적 회피

○ 무능력자 명의를 도용 양도소득세 탈루(사례②)

* 무능력자를 중간에 개입시켜 소유권이전등기를 함으로써 실제양도차익을 축소시킬 뿐만 아니라 무능력자에게 부과되는 세금까지 한 푼도 내지 않으려던 사실을 적발하여 양도소득세 추징과 함께 조세범으로 고발

* 정상거래를 가장해 무능력자에 대한 결손까지 고려한 세금탈루

○ 이주자택지 불법매수 및 자금세탁(사례③)

* 신도시 개발지역의 이주자택지를 미등기전매자로부터 매수하여 자녀에게 증여하면서, 증여사실 은폐를 위해 자금세탁한 사실을 추적하여 양도소득세 및 증여세 추징

* 미등기전매 및 자금세탁을 이용한 증여까지 복합적으로 동원

○ 탈루소득을 투기자금으로 사용(사례④)

* 특허법률사무업을 영위하는 사업자가 해외고객 상대의 특허관납료수입을 통째로 신고누락하고 그 자금으로 강남 및 개발예상 그린벨트내 고액부동산 취득사실을 밝혀 종합소득세 추징

* 사업 한 부문의 소득을 통째로 신고누락하고 투기자금으로 전용

○ 현지농민 명의를 이용한 기획부동산(사례⑤)

* 법인명의로 취득이 불가능한 농지를 현지농민 명의로 취득하여 수입금액을 신고누락하고, 허위의 매매계약서로 취득가액을 부풀리는 방법으로 법인세 포탈

* 기획부동산이 다양한 세금탈루방식 모두 동원

Ⅳ. 향후 국세청 대응 방향

앞으로도 국세청에서는

○ 정상적인 부동산거래에 대해서는 세무간섭을 배제하되

○ 편법‧불법적 거래를 통한 부동산투기소득에 대해서는 상시적이고 지속적인 조사를 통해 엄정하게 과세하겠음

생 산 일		2009년 12월 8일(화)		생산부서	재산세국 부동산거래관리과
발 표 자		원정희 재산세국장 (02-398-6200)		담당국장	원정희 재산세국장 (02-398-6200)
담당과장		신웅식 부동산거래관리과장 (02-398-6201)		담 당 자	허두정 사무관 (02-398-6216)

참고 1		’09년 주요 소득탈루 사례

사 례①	사업개발정보를 입수해 토지를 취득한 후 단기양도하면서, 매수자 및 은행직원과 결탁해 다운계약서와 차명계좌를 이용하여 양도소득세 탈루

거래 흐름도

○○○외

(전소유자)

(주)○○개발

(후소유자)

’07년 취득

’08년 50억원 양도

□□은행

25억원 신고

30억원 신고

개발정보를 이용

쟁점토지 사전취득

다운계약서 작성 대가 1억

PF계약

50억대출

30억원 정상지급

차명계좌 우회지급 20억원

대표자

김△△

투 기 꾼

주요 적출 사항

○  투기꾼 박◇◇는 (주)○○개발의 사업개발 정보를 사전에 입수하여 쟁점토지를 25억원에 취득한 후 50억원에 매각하는 과정에서 양도소득세 탈루를 위하여 양도가액 30억으로 다운계약서 작성

○ 매수법인 (주)○○개발은 매수자금으로 50억원의 PF대출을 받아 30억원은 양도자에게 정상적으로 지급하였으나 차액 20억원은 은행직원과 결탁하여 차명계좌로 송금처리

○ (주)○○개발의 대표자 김△△는 다운계약서 작성대가로 1억원의 사례를 받음

조치 사항

○  매도자 양도세 10억원, 매수법인 법인세 등 1억원 추징

사 례②	무능력자를 중간에 개입시켜 소유권이전등기를 함으로써 실제양도차익을 축소시킬 뿐만아니라 무능력자에게 부과되는 세금까지 한푼도 내지 않으려던 사실을 적발하여 양도소득세 추징과 함께 조세범으로 고발

거래 흐름도

이△△

전소유자

유○○

후 취득자

박○○

김□□

’06.12월

8억원

무능력자

’08.9월

’08.12월

9억원

20억원

<허위 소유권이전>

<세금 무납부>

[실거래] 양도가액 20억원

’08.12월

주요 적출 사항

○ 김□□는 개발예정지를 취득한 후 고액의 양도차익이 예상되자, 양도소득세를 포탈할 의도로 무능력자 이△△에게 허위로 소유권을 이전하고 양도소득을 축소 신고

○ 무능력자 이△△는 형식적으로 양도신고를 하고 관련 세금은 한 푼도 납부하지 아니함

○ 조사과정에서 김□□는 오히려 ‘본인이 명의를 빌려준 것 뿐’이라며 대응하였으나, 조사반의 끈질긴 조사끝에 김□□가 실제 소득자임을 밝혀내어 양도소득세 과세

조치 사항

○  양도소득세 6억원을 부과하고 조세범처벌법에 의하여 고발 조치

사 례③	신도시 개발지역의 이주자택지를 미등기전매자로부터 매수하여 자녀에게 증여하면서, 증여사실 은폐를 위해 자금세탁한 사실을 추적하여 양도소득세 및 증여세 추징

거래 흐름도

대한주택공사

원주민

최○○

최종 취득자

송○○(35세)

’03년 신도시개발공고

’07.3월

이주자택지분양

계약금 45백만원

’08.3월양도

양도가 115백만원

(웃돈 70)

<세무신고>

전문투기꾼

김☆☆

’03.11월

이주자택지취득권 양도

→ 4억원

실질매수인

父 송△△

’06.12월

양도→5억원

증여

주요 적출 사항

○ 신도시 개발지역 원주민 최○○는 분양계약 전에 4억원을  받고 이주자택지 취득권을 양도하였음에도 최종 취득자 송○○에게 웃돈 70백만원을 받은 것으로 양도소득세 신고함

○ 전문투기꾼 김☆☆은 불법으로 이주자택지 취득권을 매집하여 중간전매하는 과정에서 1억원의 양도차익을 얻음

○  사업가 송△△는 전문투기꾼 김☆☆로부터 5억원에 매수하여 자녀 송○○에게 증여하는 과정에서 증여사실을 은폐하기 위해 직원명의의 통장을 이용하여 대금결제

조치 사항

○  원주민 최○○와 전문투기꾼 김☆☆에게 양도소득세 3억원을 추징하고, 최종 취득자 송○○에게 증여세 1억원 추징

사 례④	특허법률사무업을 영위하는 사업자가 해외고객 상대의 특허관납료수입을 통째로 신고누락하고 그 자금으로 강남 및 개발예상 그린벨트내 고액부동산 취득사실을 밝혀 종합소득세 추징

거래 흐름도

특허법률

사무소

△△△씨

해외고객

특허관납료*

소득 신고 탈루

부동산투기자금

’07년 서초구 고급아파트 취득

’08년 서초구 그린벨트지역 건물 취득

국세청

* 특허관납료 : 특허청에 상표출원이나 특허출원을 하기 위해 소요되는 비용

주요 적출 사항

○ 강남권 고급아파트 및 그린벨트지역 건물을 투기목적으로 취득한 △△△의 자금출처를 분석한 바, 부동산취득금액에 비하여 소득신고금액이 과소한 것으로 나타나 세무조사 착수

○ △△△의 소득원이 사업소득뿐이므로 사업소득을 포함한 개인제세 통합조사를 실시한 결과, 부동산 취득자금 중 일부가 특허법률사무소의 해외고객 상대 특허관납료 수입금액을 통째로 신고누락한 사업소득 금액임을 밝혀냄

조치 사항

○  사업소득 신고누락에 대하여 종합소득세 ○억원 추징

사 례⑤	법인명의로 취득이 불가능한 농지를 현지농민 명의로 취득하여 수입금액을 신고누락하고, 허위의 매매계약서로 취득가액을 부풀리는 방법으로 법인세 포탈

거래 흐름도

(주)△△△

현지 농민

【조사대상자】

000명

000명

대표 : 김**

농 지

평창

임 야

강릉, 가평, 양평

차명취득

(장부미계상)

가공원가

(허위계약서)

수입금액

신고누락

수입금액

과소신고

【매수자】

주요 적출 사항

○ 대표 김**는 ’05.7월 (주)△△△를 설립한 후 ’08년도까지 강원 평창, 강릉, 경기 가평, 양평 등 여러 지역에서 개발호재가 있는 것처럼 매수자를 유혹하여 농지 및 임야를 고가에 판매하였음

○  김**는 법인명의로 취득할 수 없는 농지를 현지농민 명의로 취득하여 판매한 후 신고하지 아니하고, 임야는 매매대금 중 일부를 고의로 회계장부에 반영하지 않는 방법으로 수입금액 34억원을 축소신고 하였을 뿐만 아니라

- 46억원에 취득한 임야를 허위의 매매계약서를 작성하여 95억원에 취득한 것처럼 취득가액을 부풀리는 방법으로 매출원가 49억원을 부당하게 손금처리하여

○ 각 사업연도소득 및 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 포탈

조치사항

○ 법인세 등 65억원을 추징하고 대표자 및 당해법인 고발

참고 2		부동산 투기유형 관련 용어 설명

복등기(復登記) 수법

○ 부동산시장에서 사용하는 은어로 전매 금지된 아파트분양권을 불법 취득한 자가 적법한 거래로 가장하기 위해 전매금지가 해제된 후 거래한 것처럼 당초 당첨자 앞으로 등기하였다가 곧바로 매수자 앞으로 소유권을 이전해 가는 방법

분양권 처분금지가처분 수법

○ 전매 금지된 아파트분양권을 불법 취득한 자가 원소유자를 상대로 분양권을 제3자에게 양도하는 등 기타 일체의 처분을 하지 못하도록 하기 위해 법원의 결정을 구하는 수법

신축쪼개기

○ 재개발지역 주민에게 주어지는 특별분양권에 대한 기대감에 편승, 기존 주택을 허물고 다세대 및 빌라를 신축한 뒤 입주권수를 늘려 지분매입을 부추기는 투기조장행위

* 지분쪼개기 : 다가구 등 단독주택을 다세대주택으로 전환하여 세대별로 등기하는 행위로서 철거예정가옥 등의 소유자에게 특별분양권이 주어지는 점을 노려 특별분양권을 늘리려는 수법으로 사용

알박기

○ 개발예정지역의 중요한 지점의 땅을 미리 조금 사놓고 개발을 방해하여 개발업자로부터 많은 돈을 받고 파는 행위

이주자택지

○ 택지개발지구 공람공고 1년 전부터 살고 있던 철거민에게 이주대책용으로 점포 겸용 단독주택을 지을 수 있게 공급하는 택지